Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Анализ рынка нежилой недвижимости

Приложение А – Пример анализа рынка недвижимости

Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Краснодара[1] в IV квартале 2012 года (выполнен на основе сайта агенства недвижимости «Краснодарская недвижимость» http://realty.south.ru)

Для определения уровня цен на объекты коммерческого назначения города Краснодара нами были исследованы предложения о продаже зданий и помещений магазинов, офисов, складов, цехов, ресторанов, кафе и т.п., которые были представлены продавцами в IVквартале 2012 года на открытом конкурентном рынке города Краснодара.

Самая дорогая недвижимость нежилого назначения расположена в районе Центра: среднее значение цены 1 кв.м. общей площади составило 69 931 руб.

На втором месте – район ФМР и ЧМР: среднее значение цены 1 кв.м. равно 62 506 руб. и 60 612 руб. соответственно.

Район КМР по уровню цен на нежилую недвижимость занял 3 место: цена 1 кв.м. составила 51 444 рублей.

В диапазоне от 44 до 49 тыс. руб.за 1 кв.м. общей площади выставляются на продажу нежилые объекты, расположенные:

— ЮМР — 49 808 руб./1 кв.м.

— КСК-ХБК-СБС — 47 078 руб./1 кв.м.

— ПМР, Аэропорт — 46 942 руб./1 кв.м.

— ККБ, ЗИП и 40 лет Победы — 46 624 руб./1 кв.м.

— ГМР, ТЭЦ — 44 228 руб./1 кв.м.

— СМР, МХГ, СХИ — 44 154 руб./1 кв.м.

— Мосты, Табачная фабрика, ШМР — 44 0 руб./1 кв.м.

Минимальная цена 1 кв.м. оказалась в следующих районах города:

— Ростовское шоссе и улица Российская — 39 815 руб./1 кв.м.

— Авиагородок, ЖМР — 34 976 руб./1 кв.м.

— Пригород — 23 801 руб./1 кв.м.

Если сравнивать уровень цен на недвижимость нежилого назначения с уровнем цен предыдущих периодов, то необходимо отметить, что в большинстве районов города цена на объекты изменились различным способом: в одних районах наблюдается подорожание, а в других – удешевление. Изменение среднего значения цены 1 кв.м. по районам города представлено в таблице:

Район городаСреднее значение цены 1 кв.м.
4 квартал 2012 года3 квартал 2012 года2 квартал 2012 года1 квартал 2012 года4 квартал 2011 года
Центр69 93173 66469 87867 44868 816
Мосты, Табачная фабрика, ШМР44 03244 63739 49851 21045 698
ККБ, ЗИП и 40 лет Победы46 62448 92141 03844 93642 337
ЧМР60 61269 60859 14654 96856 861
ФМР62 50658 28359 81853 26157 218
Ростовское шоссе и улица Российская39 81539 80238 42448 42243 000
ГМР, ТЭЦ44 22839 75646 29048 08350 937
ЮМР49 80852 28250 64149 77952 720
КМР51 44449 98842 80847 94243 154
СМР, МХГ, СХИ44 15438 04035 60742 61241 682
КСК-ХБК-СБС47 07838 31338 86645 32043 149
Авиагородок, ЖМР34 97645 96439 83936 96139 770
ПМР, Аэропорт46 94247 18539 85246 39441 867
Пригород23 80125 05824 41131 85732 739

В среднем, по городу, независимо от местонахождения и типа нежилой недвижимости, объекты в настоящее время выставляются на продажу за 54 168 руб.за 1 кв.м. общей площади, что почти на 1,5 % дороже уровня цен 4 квартала 2011 года. Цена 1 кв.м. варьируется в диапазоне от 5 625 руб. до 254 237 руб. Статистические показатели цены 1 кв.м. представлены на рисунке:

Больше всего предложений о продаже объектов коммерческого назначения оказалось в следующих районах города:

— ККБ, ЗИП и 40 лет Победы — 11%

— Ростовское шоссе и улица Российская — 7%

— Авиагородок, ЖМР — 5%

Менее 5 % предложений приходится на следующие районы города:

— ПМР, Аэропорт — 4%

— Мосты, Табачная фабрика, ШМР — 2%

На стоимость коммерческой недвижимости оказывают влияние не только местоположение объекта и его фактическое состояние, но и функциональное использование недвижимости.

Самая дорогая недвижимость из нежилой – это торговая. Среднее значение 1 кв.м. общей площади магазинов по городу Краснодару составило 54 356 руб. По сравнению с 3 кварталом 2012 года, данный тип недвижимости подешевел на 1,6 %.

На втором месте – «прочая коммерция», которая выставляется на продажу, в среднем, из расчета 47 709 руб./1 кв.м.За последние три месяца она подешевела на 8 %.

Офисная недвижимость выставляются на продажу за 45 484 руб./кв.м.(+ 4,6 %), а производственно-складская недвижимость – 43 013 руб. (+ 2,1 %).

Тип недви- жимости4 кв1 кв2 кв3 кв4 кв1 кв2 кв. 2012.3 кв4 кв. 2012.
Торговая
Офисная
Производ- ственно- складская
Прочая коммерция

В настоящее время 30 % предложений о продаже приходится на офисные помещения, а 26 %принадлежит магазинам. Количество предложений о продаже помещений и зданий которые возможно использовать под любой вид деятельности по усмотрению собственника (т.н. «прочие коммерческие объекты») составило 25 %. На долю производственно-складской недвижимости приходится 20 % предложений.

Более подробная информация о стоимости нежилых помещений города Краснодара в IVквартале 2012 года по районам и по типам недвижимости представлена в таблице:

Аналитика рынка торговых площадей Нижнего Новгорода

По данным Gipernn.ru на рынке аренды торговых помещений в Нижнем Новгороде в июле 2021 года средняя цена предложения составила 785,9 руб./кв.м. По сравнению с предыдущим месяцем она повысилась на 0,13%.

Средняя цена
предложения в
июне, руб./кв. м
Средняя цена
предложения в
июле, руб./кв. м
Абсолютное
изменение,
руб./кв.м
Относительное
изменение, %
784,9785,91,00,13

Максимальное в процентном отношении повышение средней цены на рынке аренды торговых помещений в июле наблюдалось в Ленинском районе и составило 0,74% по сравнению с данными за июнь.

Максимальное в процентном отношении понижение средней цены на рынке аренды торговых помещений в июле наблюдалось в Канавинском районе и составило 0,72 % по сравнению с данными за июнь.

Динамика средней цены предложения на рынке аренды торговых помещений Н.Новгорода по месяцам (руб./кв.м)

Средняя цена предложения по Нижнему Новгороду на рынке аренды торговых помещений в зависимости от района (руб./кв.м)

Район
Средняя цена предложения
в июне,
руб./кв.м
Средняя цена предложения
в июле,
руб./кв.м
Абсолютное изменение,
руб./кв.м
Относительное изменение, %
Автозаводский727,0725,4-1,6-0,22
Канавинский719,2714,0-5,2-0,72
Ленинский782,6788,45,80,74
Московский548,0551,03,00,55
Нижегородский880,3886,25,90,67
Приокский695,5658,2-1,3-0,20
Советский708,4709,10,70,10
Сормовский841,5839,9-1,6-0,19
Читать еще:  Характеристика на студента с места учебы, образец составления

Объем предложения на рынке аренды торговых помещений за июль 2021 г.* по районам Н.Новгорода


По данным Gipernn.ru на рынке продажи торговых помещений Нижнего Новгорода в июле 2021 года средняя цена предложения составила 74 640,5 руб./кв.м. По сравнению с предыдущим месяцем она повысилась на 0,30%.

Средняя цена
предложения в
июне, руб./кв. м
Средняя цена
предложения в
июле, руб./кв. м
Абсолютное
изменение,
руб./кв.м
Относительное
изменение, %
74 416,174 640,4224,40,30

Максимальное в процентном отношении повышение средней цены на рынке продажи торговых помещений в июле наблюдалось в Нижегородском районе и составило 0,79% по сравнению с данными за июнь.

Максимальное в процентном отношении понижение средней цены на рынке продажи торговых помещений в июле наблюдалось в Канавинском районе и составило 0,61% по сравнению с данными за июнь.

Динамика средней цены предложения на рынке продажи торговых помещений Н.Новгорода по месяцам (руб./кв.м)


Средняя цена предложения по Нижнему Новгороду на рынке продажи торговых помещений в зависимости от района (руб./кв.м)


Район
Средняя цена предложения
в июне,
руб./кв.м
Средняя цена предложения
в июле,
руб./кв.м
Абсолютное изменение,
руб./кв.м
Относительное изменение, %
Автозаводский70 741,370 722,0-19,3-0,03
Канавинский61 054,160 682,3-371,8-0,61
Ленинский63 983,564 275,3291,80,46
Московский53 046,553 332,5286,00,54
Нижегородский98 001,198 776,2775,10,79
Приокский55 536,155 793,5257,40,46
Советский65 055,264 925,5-129,7-0,20
Сормовский68 888,369 026,5138,20,20

Объем предложения на рынке продажи торговых помещений за июль 2021 г.* по районам Н.Новгорода

Параметры сегментации рынка недвижимости

На отечественном рынке недвижимости сегодня представлено множество объектов, отличающихся назначением, стоимостью и другими критериями. Для того чтобы разобраться в особенностях этого рынка и понять, что происходит внутри него, необходимо знать его строение, изучить, какие основные сегменты выделяются и чем они отличаются.

Если говорить об экономической классификации рынка, то здесь все относительно понятно. Существует бюджетное жилье, элитное, класса «комфорт» и «бизнес». Однако есть и другие виды классификаций.

Основные сегменты рынка недвижимости

Главными на сегодняшний день сегментами можно считать такие:

  • Жилая недвижимость
  • Коммерческая
  • Земельные участки

Для каждого сегмента характерно внутреннее разделение на группы и подгруппы. Сегментация рынка недвижимости позволяет тем, кто продает или приобретает недвижимость, подбирать подходящие варианты, проводить анализ и оценку, а также способствует более глубокому пониманию рынка недвижимости как одной из составляющих экономики нашей страны.

На изменения рынка недвижимости и его состояния в целом, влияют различные экономические факторы, первостепенными из которых можно считать спрос и предложение. Именно спрос на жилье является главным фактором, влияющим на стоимость. Снижение цены приводит к увеличению спроса на недвижимость, и наоборот. В свою очередь, спрос подвержен таким воздействиям как покупательские возможности потребителей и их количество, наличие взаимозаменяющих товаров (сопряженных), и другое.

Рассмотрим подробнее все сегменты и их составляющие.

Сегмент рынка жилья

Недвижимость для жилья сегодня могут приобрести многие желающие. Она представлена огромным ассортиментом, что позволяет подобрать квартиру или дом с учетом личных предпочтений и финансовых возможностей. К тому же развитие системы ипотечного кредитования и других форм оплаты, расширяет круг потенциальных покупателей недвижимости.

Сегментация рынка жилой недвижимости состоит из следующих элементов.

1. Критерий разделения по расположению – городская и загородная недвижимость

Если говорить о городском жилом фонде, то здесь учитывается, в первую очередь, качество постройки – низкое / типовое / улучшенная планировка / элитная недвижимость. Именно эти факторы, а также расположение жилья, оказывают непосредственное влияние на стоимость и спрос на рынке недвижимости.

Загородное жилье сегодня становится все более популярным, а основными потребителями такой недвижимости становятся представители обеспеченных слоев населения. Как правило, чем ближе к городу располагается дом, чем лучше развита инфраструктура в регионе, тем дороже он стоит на рынке. Львиную долю востребованного загородного жилья составляют новые постройки, а также старые застройки, которые приобретаются для сноса и возведения дома по индивидуальному проекту.

2. Критерий разделения по давности постройки – вторичный рынок и первичный.

Строящееся или вводимое в эксплуатацию жилье является главным составляющим рынка первичной недвижимости. Формирование предложений на нем осуществляется исходя из потребностей населения и выполняется строительными компаниями — коммерческими или государственными. Именно они занимаются реализацией такой недвижимости, а главными потенциальными потребителями считаются агентства недвижимости и рядовые граждане. Почему называют жилье «первичным»? Потому что покупатель – первый собственник данной недвижимости в новом доме.

  • Под вторичным рынком понимают жилой фонд, который уже был в обороте, то есть эксплуатировался и имел владельца. Именно этот сегмент отечественного рынка наиболее востребован, и ему уделяется больше всего внимания.

3. Критерий разделения по категории жилья

Сегментация рынка недвижимости для целей оценки состояния жилья, а также определения потребностей отечественных граждан, требует разделения жилых объектов по по их качеству.

  • Недвижимость низкого качества. Сюда относятся объекты без централизованного отопления, без воды и канализации.
  • Хрущевки. Период строительства домов с такими квартирами приходится на 60-70 гг прошлого столетия, и в их основе лежит серийный типовой проект. В таких квартирах не стоит ждать просторных кухонь и раздельных санузлов. Чаще всего дома с хрущевками – пятиэтажные.
  • Жилье улучшенной планировки. Квартиры с увеличенной, по сравнению с хрущевками, площадью, большой кухней, непроходными комнатами.
  • Полногабаритные – располагаются в старых постройках, имеют высокие потолки и большую кухню.
  • Малосемейки. Данный тип квартир относят к социальному жилью. Расположение квартир в таком доме аналогично общежитию – длинный коридор с разделением на квартиры.
  • Жилье новой планировки. Отличаются комфортной планировкой с раздельными комнатами, раздельным санузлом, наличием балкона или лоджии.
  • Элитное жилье с индивидуальной планировкой.

Кроме того, есть и другие параметры сегментации рынка недвижимости. Например, по количеству комнат:

  • 1-комнатные
  • 2-комнатные
  • 3-комнатные
  • 4-5-комнатные

При анализе рынка недвижимости учитывают расположение постройки: центр или окраина. В центральной части города квартира или дом будут стоить на порядок дороже, ведь там развита инфраструктура и созданы все условия для комфортного проживания. Чего не скажешь об удаленных от центра районах, где, зачастую, существует проблема с транспортной развязкой, наличия образовательных и культурных учреждений, а также развлекательных заведений.

Коммерческая недвижимость

Формирование рынка нежилых помещений связано со многими факторами и активно подвергается внешнему влиянию. Фонд такой недвижимости существенно меньше, чем жилой и характеризуется он высокой ценой. Но это не снижает спрос на данный сегмент рынка, ведь развитие бизнеса и промышленности в нашей стране не прекращается, а значит, всегда есть спрос на коммерческую недвижимость.

Читать еще:  Как пишется пояснительная записка

Если говорить о перспективах офисного рынка, то они достаточно высокие и позволяют вывести данный сегмент на новый, более высокий уровень.

Существует также сегментация рынка коммерческой недвижимости, при этом главным критерием является функциональное назначение. Выделяют следующие виды:

  • Офисные помещения
  • Торговые площади
  • Склады
  • Производственные помещения
Офисная недвижимость

Данный сектор представлен несколькими категориями фонда недвижимости:

  • Престижными офисами, созданными с учетом мировых требований.
  • Офисные помещения, расположенные в старых, но хорошо отремонтированных постройках.
  • Муниципальный и ведомственный нежилой фонд, отданный под размещение офисов. Как правило, в таких офисах нет особых условий, а арендная плата очень низкая.

Если говорить о перспективах офисного рынка, то они достаточно высокие, и позволят вывести данный сегмент на новый, более высокий уровень.

Торговые помещения

При условии выгодного месторасположения, данный сегмент фонда может быть успешным и востребованным, и наоборот. Стоимость покупки или аренды торговых залов зависит от многих факторов, например, хорошая транспортная развязка, красная линия, и другие. Чаще всего выгодные с точки зрения рентабельности торговые помещения арендуются и сдаются в аренду. Если предпринимателю подходит данное помещение, он его арендует и уверен в том, что его бизнес здесь идет хорошо, то только тогда поднимается вопрос о купле-продаже объекта.

Складские помещения

Поскольку сегодня отмечается активное развитие торговой сферы, то спрос на склады растет вместе с ним. Ассортимент складов на отечественном рынке просто огромный, начиная от обычных, неподготовленных помещений и заканчивая отапливаемыми, оснащенными спецтехникой складами.

Промышленная недвижимость

Необходимость развития рынка промышленной недвижимости связана с открытием новых предприятий и перепрофилированием уже существующих компаний. Как правило, большинство помещений сдается в долгосрочную аренду, и лишь малый процент фонда идет на продажу.

Сегмент земельных участков

Спрос на земельные участки постепенно увеличивается, что приводит к повышению стоимости. Объекты в данном сегменты разделяют:

  • По назначению. Могут быть сельскохозяйственными, для индивидуального жилья, дачные и другие.
  • Коммерческие и потребительские.
  • По праву собственности.

Это далеко не весь перечень сегментов, характерный отечественному рынку земельных участков.

Выводы

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что сегментация рынка недвижимости – это необходимый инструмент для определения стоимости и рентабельности объектов недвижимости, а также способ упростить поиски при выборе.

Тем, кто столкнулся с необходимостью продать или купить жилье или землю с целью определения адекватной стоимости, а также для предотвращения необоснованного дорожания (удешевления) объектов, необходимо провести тщательный, качественный анализ с учетом всех видов разделения.

Как правило, агентства недвижимости, сотрудничая с клиентами, предлагают им презентацию сегментации рынка недвижимости для более четкой постановки целей и определения границ поиска объектов. И если, например, при покупке объектов на выбор влияет географическое расположение, назначение, вид права собственности, стоимость, то соответствующие параметры, не учитываются при сегментации рынка недвижимости – по ставке доходности.

  • В общем, чтобы разобраться во всех этих вопросах, лучше обратиться к профессиональному агенту по недвижимости, который проконсультирует по каждому пункту и поможет решить любые задачи, связанные с недвижимостью.

Хотите получать ещё больше дохода от риэлторства?

Попробуйте HomeCRM и Вы сразу же почувствуете, как свободное время и заработок увеличиваются, а недовольных клиентов становится меньше и меньше!

Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 1 квартала 2020 года

По данным аналитиков группы компаний Active спрос на объекты коммерческой недвижимости в 1 квартале 2020 года менялся следующим образом: в январе самый популярный запрос до 80% — был о покупке торговых и офисных помещений, далее в феврале и марте интерес сместился на аренду помещений и клиенты были довольно активны.

Основные ценовые показатели рынка офисной и торговой недвижимости 1

Торговые помещения

Объем предложения торговых помещений (вакантные площади) за 1 квартал составил 162 994 кв.м. или менее 3,5% от общей площади торговых помещений в Санкт-Петербурге. Всего в Санкт-Петербурге находится 1586 торговых центров. По количеству торговых центров на первом месте находится, как и по населению, Приморский район (230 торговых центров), на втором месте Центральный район Санкт-Петербурга (156 торговых центров).

Средняя цена предложения в Петербурге по итогам 1 квартала составила 185 878 руб./кв.м. А наиболее дорогой из районов район станции метро «Невский проспект» со средней стоимостью по продаже помещений 644 736 руб./кв.м. Общая торговая площадь Санкт-Петербурга по состоянию на 1-й квартал 2020 года составляет не менее 4,5 млн. кв.м. 2

По данным аналитиков группы компаний Active, самый большой рост по цене за 1 квартал показали торговые площади в районе станции метро «Площадь Восстания» и «Комендантский проспект», прирост составил 5%.

Средняя ставка аренды в 1 квартале на торговые помещения составляет 2 330 руб./кв.м. в месяц. При этом наиболее высокие ставки зафиксированы в районе станции метро «Адмиралтейская» в среднем 7 137 руб./кв.м./месяц. от 1 623 до 17 518 руб./кв.м. в месяц. Из административных районов «р-он Центральный» — 3 871 руб./кв.м.в месяц.

По данным аналитиков группы компаний Active, самый большой рост по арендным ставкам за 1 квартал показали торговые площади в районе станции метро «Площадь Восстания» и «Невский проспект», прирост составил 3%.

Офисные помещения

Объем предложения офисных помещений составил 343 041 кв.м. или 8,5% от общей площади офисных зданий в Санкт-Петербурге, которая составляет 4,013 млн. кв.м.

Средняя цена предложения на офисные помещения в Петербурге по итогам 1 квартала составила 143 376 руб./кв.м. А самая высокая средняя цена предложения по продаже зафиксирована в районе станции метро «Невский проспект» и составляет 275 485 руб./кв.м, среди административных районов «р-он Адмиралтейский» — 171 000 руб./кв.м. Среди классифицированных офисных помещений на первом месте офисные помещения класса «А+» со средней ценой предложения 171 415 руб./кв.м.

Средняя ставка аренды в 1 квартале на офисные помещения составляет 1 117 руб./кв.м. в месяц при объеме предложения в 16,1% от общей площади офисных помещений. Самая высокая средняя ставка зафиксирована на стации метро «Невский проспект» — 2 567 руб./кв.м. в месяц.

Глава 1. Теоретические основы развитие рынка коммерческой недвижимости

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

Федеральное государственное бюджетное

Образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

Башкирский государственный педагогический

университет им.м.Акмуллы»

Колледж БГПУ им. М.Акмуллы

Земельно- имущественные отношения

ЕРМИЛОВА ЕЛИЗАВЕТА ДМИТРИЕВНА

АНАЛИЗ ДИНАМИКИ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Работа допущена к защите ________________________

дата и подпись зам. директора по НМР

СОДЕРЖАНИЕ

Глава 1. Теоретические основы развитие рынка коммерческой недвижимости……………………………………………………………………5

1.1.Характеристика рынка недвижимости……..………………..8

1.2.Информационная база анализ………… ……………………..12

Читать еще:  Работа иностранных граждан как оформлять трудовые отношения

1.3.Процесс анализа рынка недвижимости……………….…….20

Глава 2. Рынок коммерческой недвижимости Уфы…………………….31

2.1.Анализ рынка торговой недвижимости города Уфы по состоянию на январь 2016 года…………………………………….….……..34

ВВЕДЕНИЕ

Развитие рынка нежилых помещений происходило в тесной взаимосвязи с процессом приватизации предприятий, который начался в 1992 г. и способствовал появлению собственников этого вида недвижимости. Рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости) подразделяется на несколько сегментов, которые различаются по функциональному назначению объектов: офисные, торговые, складские, производственные.

Рынок недвижимости всегда привлекал желающих выгодно вложить имеющийся капитал с дальнейшим получением прибавочной стоимости при перепродаже или сдаче в аренду. Особенно привлекателен в стадии динамического развития рынок коммерческой недвижимости, к которому относится часть объектов нежилого фонда – здания и сооружения, помещения для организации промышленной деятельности, торговли, устройства офисов, торговли, предприятий сервиса, общественного питания и многие другие.

Наиболее перспективную динамику развития имеют некоторые сегменты рынка коммерческой недвижимости, имеющие стабильно высокий массовый спрос.

К этим сегментам относятся помещения для обустройства небольших кафе, офисов, мини-магазинов, складов. Инвестирование в покупку именно такой категории помещений становится более выгодным (даже если деньги на инвестирование брать в кредит), чем долгосрочная аренда площадей под размещение собственного бизнеса. Ведь выплачивая банку – кредитору суммы процентов по кредиту и основной долг, размер которых сопоставим с размерами арендной платы, владелец бизнеса со временем становится также и владельцем стабильного актива – недвижимости. В случае с арендой помещения, сумма арендных платежей ложится только в затратную часть ведения бизнеса, без получения выгоды в будущем.

Целью данной работы является изучение развития рынка коммерческой недвижимости на примере торговой недвижимости в городе Уфа.

Наиболее развитым сегментом является рынок офисных помещений. Ввиду дефицита помещений он продолжает достаточно активно развиваться. Рынок складских помещений — один из наиболее молодых сегментов рынка коммерческой недвижимости. Однако в связи с развитием бизнеса складская недвижимость с каждым годом становится все актуальнее. Этот сегмент рынка нежилых помещений динамично развивается, характеризуется стабильностью, устойчивым уровнем спроса, предложения и цен. Стоимость складских помещений в основном связана с их местоположением, удобством подъезда, наличием необходимых коммуникаций и дополнительных услуг.

Одним из наиболее привлекательных сегментов рынка коммерческой недвижимости остается рынок торговых помещений. Основные особенности развития рынка торговых помещений:

1. Низкий уровень вакантных площадей.

2. Крайне высокая стоимость помещений.

3. Строительство торговых центров на окраинах города и за пределами

4. Крупные инвестиции иностранного капитала во вновь возводимые торговые площади.

5. Приход на рынок известных международных торговых операторов.

Производственные помещения и производственная недвижимость — довольно специфический сегмент рынка недвижимости. Долгое время из-за стагнации производства в нашей стране он оставался невостребованным. Однако с недавнего времени производственные площади восстанавливают свою значимость. Наиболее актуальными направлениями развития данного сегмента рынка становятся создание технопарков, реконструкция существующих предприятий и промышленных зон.

Глава 1. Теоретические основы развитие рынка коммерческой недвижимости

Продажа или аренда коммерческой недвижимости — это первоочередная задача для создания нового успешного бизнеса и дальнейшего развития уже существующего. Правильное решение этого вопроса способно существенно облегчить дальнейшую деятельность. От удобства расположения объектов коммерческой недвижимости напрямую зависит динамика развития, и удачно расположенное производственное, офисное или складское помещение – это залог успеха любого дела. Аренда коммерческой недвижимости – процесс сложный, здесь должны быть учтены самые различные нюансы и критерии. Например, чтобы обеспечить доход кафе, ресторану или магазину нужна высокая проходимость; производству, складу или офису важна транспортная доступность. Каждый руководитель стремится подобрать для своего бизнеса наиболее удачное место, но, как показывает практика, осуществить это, чаще всего, нелегко. Аренда коммерческой недвижимости подразумевает выполнение определенных условий, далеко не всегда выгодных.

Исторически сложилась тенденция, что наиболее выгодные капиталовложения производятся в коммерческую недвижимость, такие вложения позволяют спасать от возможных инфляционных процессов собственный капитал и приумножать его в дальнейшем, заложив высококачественный фундамент для дальнейшего процветания бизнеса.

Главная особенность капиталовложений в коммерческую недвижимость — совмещение надёжности капиталовложений с высоким уровнем доходности и ликвидности вложенного капитала. Ведь, несмотря на высочайшие тенденции развития рынка недвижимости, благодаря новому строительству, рынок коммерческой недвижимости очень далёк от точки насыщения.

Темпы развития рынка коммерческой недвижимости, кроме прочих факторов, подстёгивает также развитие банковских программ кредитования, позволяющих под невысокую процентную ставку приобретать недвижимость под новый бизнес или развитие старого.

Эксперты рынка недвижимости прогнозируют долгосрочную перспективу роста рынка коммерческой недвижимости (недвижимость, позволяющая получать рентный доход) благодаря сокращённому до 5-10 лет (против европейских 10-20 лет) периоду окупаемости его строительства.

Кризис вносит свои корректировки в тенденции развития рынка коммерческой недвижимости. Но рынок коммерческой недвижимости, особенно ее аренды, продолжает функционировать, хотя и без невероятных темпов развития. Тяжелые условия развития рынка в условиях мирового кризиса заставляют арендодателей коммерческой недвижимости быть более гибкими в отношении арендаторов и идти на компромиссные решения. С другой стороны, многие арендаторы, которые оказались менее кредитоспособными в связи со снижением прибыльности собственного дела, вынуждены выступать с инициативой снижения ставок в арендуемых офисных и производственных помещениях для оптимизации расходов.

Действующим законодательством установлены обязательные условия, которые должны включать в себя договоры между субъектами хозяйствования: цена и срок договора, предмет договора. К этим условиям следует добавить существенные условия договора аренды недвижимости. Среди них: состав и стоимость арендуемого имущества, срок аренды, арендная плата, порядок использования амортизационных начислений, порядок возврата и выкупа арендуемого имущества. Если вышеперечисленные условия договора аренды отсутствуют, существует большой риск признания договора недействительным в результате судебной тяжбы.

Сделав предварительный выбор, получив согласие собственника имущества на подписание договора аренды, потенциальный арендатор желает утвердить за собой право на пользование имуществом. В связи с этим возникла практика составления протокола о намерениях.

Основное требование к заключению грамотного и юридически значимого протокола о намерениях — чёткое изложение в документе положений, которые свидетельствуют о волеизъявлении сторон и предоставлению сторонами протоколу силы предварительного договора аренды. В тексте договора необходимо прописать, что «данный протокол о намерениях сторон имеет юридическую силу предварительного договора».

Также необходимо в протокол о намерениях включить существенные условия основного договора аренды, а именно: предмет договора, размер арендной платы, условия оплаты, а также сроки действия договора аренды. Кроме того, следует четко прописать обязательства сторон по составлению и подписанию в будущем основного договора. В предварительном договоре желательно указать штрафные санкции за уклонение от выполнения или отсрочку выполнения обязательств по предыдущему договору

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector