Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что входит в эксплуатационные услуги нежилого помещения

12 критериев оценки объекта коммерческой недвижимости

Место расположения объекта недвижимости – основной критерий, определяющий его востребованность и ликвидность, а соответственно рыночную стоимость. О нем мы говорили в статье Место решает. Как выбрать объект торговой недвижимости.

В этой статье мы рассмотрим 12 дополнительных критериев выбора и оценки объекта коммерческой недвижимости.

1. Фасад помещения

Большинству сфер бизнеса и клиентам бизнеса важна «прозрачность».

Для бизнеса это возможность представить товар или услугу, показать интерьер, выделится среди конкурентов. Покупателям и клиентам важно показать причастность к определенному уровню жизни и потребления.

По этому критерию преимущество у помещений с витражным остеклением, светопрозрачным тамбуром и входной группой.

2. Высота помещения

Высота позволяет более эффективно использовать имеющуюся площадь, а также создавать интересный дизайн. А при высоте от 4,7 метров появляется возможность организации антресоли и второго света.

Коме того, лицензирование определенных видов деятельности, например, медицины, предъявляет к высоте помещения жесткие требования.

Я рекомендую рассматривать для покупки объекты с высотой от 3 метров и более в чистовой отделке.

3. Прилегающая территория

Вне зависимости от того покупается помещение под собственный бизнес или для сдачи в аренду, обращайте внимание на то как будет осуществляться доступ в помещение. Важно чтобы не было заборов, шлагбаумов и прочих препятствий для доступа покупателей и клиентов в помещение. Как будет организована парковка и достаточно ли парковочных мест. Каким будет благоустройство прилегающей территории.

4. Входные группы и их количество

Каждая ступенька перед входной группой вниз или вверх снижает посещаемость, а, следовательно, привлекательность и стоимость помещения. Выбирайте объекты, вход в которые осуществляется с уровня земли. Где не возможен вход в помещение с уровня земли, важно наличие пандуса, для доступа в помещение мам с колясками и маломобильных групп населения.

Для определенных сфер бизнеса (продукты, общепит) наличие запасного выхода — обязательное условие. Продуктовым магазинам от 350 кв.м. необходим дебаркадер с возможностью подъезда грузовых автомобилей. В прочих случаях дополнительная входная группа позволяет разделить помещение, что повышает его ликвидность.

Если вы рассматриваете покупку помещения более 100 кв.м., наличие запасного выхода должно быть обязательным критерием выбора. Иначе существенно сократится возможное целевое использование помещения.

5. Электроснабжение

Мощность необходимая бизнесу:

Пекарня — 600 Вт/кв.м.

Кафе или ресторан – 300 Вт/кв.м.

Продуктовый магазин – 200 Вт/кв.м.

Прочие сферы бизнеса, не требующие повышенной электрической мощности – 150 Вт/кв.м.

Обращайте внимание на какую нагрузку рассчитана проводка и автоматы в помещении. Какая максимально возможная нагрузка прописана в договоре с электросетями.

Работы по демонтажу имеющейся проводки и монтажу новой, а также всевозможные согласования с управляющей компанией и Электросетями несут большие финансовые и временные издержки. Для небольшой пекарни в 50-70 кв.м. они будут составлять 100 – 150 тысяч рублей. А в ряде случаев согласовать увеличение мощности просто не получится.

6. Вода, канализация, вентиляция

Отдельные выводы воды и канализации важны для всех помещениях в том числе офисных с общей входной группой и наличием санузлов в местах общего пользования. Это значительно расширяет возможное использование помещения. Позволяет использовать его под медицину, салоны красоты и парикмахерские.

Если коммерческое помещение находится в составе жилого дома, то оно должно иметь отдельный от общедомового вентиляционный канал на крышу. Отдельная от общедомовой система вентиляции важна не только предприятиям общественного питания, которые предъявляют к ней особые требования по кратности воздухообмена и прочим характеристикам. На систему вентиляции, обращают внимание все сферы бизнеса.

7. Планировка коммерческого помещения

Лучшая планировка коммерческого помещения – свободная. Она подразумевает:

  • Плавильную прямоугольную форму;
  • Минимальное количество несущих колонн;
  • Расположение стояков ХВС, ГВС и канализации у стен и несущих колонн;
  • Санузлы и тамбуры — минимальной площади, максимально — полезное пространство.

Оптимальные площади коммерческих помещений формата street retail (по требованиям различных сфер бизнеса):

  • 35-45 кв.м;
  • 60-80 кв.м;
  • 100-140 кв.м., важно наличие запасного выхода;
  • 180-220 кв.м., важно наличие запасного выхода;
  • 350-500 кв.м. важно наличие запасного выхода и дебаркадера.

Для офисных помещений в формате бизнес-центров – чем меньше площадь, тем помещение востребование и дороже.

Для торговых и офисных помещений возможность объединения и разделения – дополнительное преимущество. Также чем больше окон и их площадь, тем лучше.

8. Вывески и навигация

Важно чтобы помещение было заметно, имело эстетический и современный вид.

Этот вопрос особенно актуален для помещений формата street retail. Узнайте не было ли конфликтов у собственников коммерческих помещений с жителями дома, по вопросам размещения вывесок. Подпадает ли дом под правила дизайн-кода вашего города. Если да, то какие требования и ограничения будут по вывеске.

Если помещение находится в составе многоквартирного дома, хорошо, когда места установки вывесок, их формат, материалы, элементы навигации согласованы с жителями и прописаны в «рекламном паспорте объекта».

9. Расположение помещения в составе дома

Если вход в коммерческое помещение находится рядом с входом в жилую часть дома, то реализация алкогольной продукции будет не возможна.

Если над помещением наохотится квартира, то возникает запрет на определенные виды медицинских услуг, в том числе рентген.

Лучшее расположение – в пристрое к дому. В этом случае сводятся с минимуму все ограничения и больше возможностей для дополнительных работ. Например, для усиления и вывода отдельной вентиляции.

10. Эксплуатационные расходы

Эксплуатационные расходы состоят из коммунальных платежей, расходов на текущий и капитальный ремонт помещения.

Их величина напрямую влияет на показатели доходности и окупаемости объекта недвижимости.

Особое внимание уделяйте эксплуатационным расходам коммерческих помещений в составе бизнес – центров. Как правило, в них коммунальные платежи и расходы на обслуживание заметно выше чем у помещений формата street retail.

Также проанализируйте, требует ли помещение дополнительных вложений в текущий и капитальный ремонт. На их величину будет уместно вести торг по стоимости.

11. Кадастровая стоимость объекта

По кадастровой стоимости рассчитывается налог на имущество, который уплачивается ежегодно. Сейчас он составляет 2 % от стоимости объекта. Кадастровую стоимость можно посмотреть в выписке из ЕРГН (единого государственного реестра недвижимости), которую нужно запросить у собственника помещения.

12. Условия договора аренды

Если вы планируете покупку помещения с действующим арендатором, необходимо детально проанализировать условия договора аренды.

Условия договора, на которые нужно обратить внимание:

  • Ставка арендной платы и условия ее индексации;
  • Условия по компенсации расходов на электроэнергию, водоснабжение и прочие коммунальные расходы;
  • Возможность сдачи помещения или его части в субаренду;
  • Порядок и условия проведения строительных и ремонтных работ в помещении. Распределение ответственности между собственником и арендатором;
  • Условия по досрочному расторжению договора;
  • Страхование ответственности: страхование помещения, страхование гражданско-правовой ответственности, страхование работников на период СМР;
  • Штрафы, пени, компенсации;
  • Авансовые и депозитные платежи;
  • Гарантии и поручительства (например, в случае неплатежеспособности арендатора – банковские гарантии, гарантии физических лиц и организаций);
  • Ответственность сторон и условия освобождения от нее;
  • Продление и расторжение договора;
  • Правила работы и режим;
  • Условия размещения вывесок и наружной рекламы;
  • Виды разрешенного использования помещения.

Описанные выше 12 критериев имеют различный вес при оценке помещения — в зависимости от вида недвижимости и целей покупки. Но в любом случае, учет каждого из них поможет снизить риск принятия ошибочного решения по выбору объекта.

Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?

Книга — концентрат из практических навыков и знаний по теме выбора и покупки коммерческой недвижимости.

Для кого написана и кому будет полезна эта книга:

  • Инвесторам, которые планируют покупку коммерческой недвижимости для сдачи в аренду или перепродажи;
  • Собственникам бизнеса, которые планируют приобретение объекта недвижимости для собственного бизнеса.
  • Риелторам, которые хотят повысить экспертность в области работы с коммерческой недвижимостью.

От того, какой объект недвижимости вы выберете, по какой цене и на каких условиях заключите договор, будет зависеть – какую доходность принесет инвестиция, насколько быстро вы сможете сдать помещение в аренду и как дорого сможете его продать.

При этом в работе по подбору и покупке помещения нет никакой «магии». В книге подробно разобраны все этапы этого процесса, который основан на цифрах и трезвом расчете – от теоритической подготовки до конкретных практических действий.

Также в книге вы найдёте ссылки на скачивание множества полезных материалов: калькулятора для расчета окупаемости и доходности, шаблонов документов, справочников и ссылок на полезные ресурсы.

Использование и содержание нежилого помещения в многоквартирном доме

Многоквартирный дом (МКД) — это не просто комплекс квартир. Дополнительно он включает места общего пользования (МОП), которые фактически принадлежат всем жильцам. Это подъезды, лифты, подвалы, чердаки и т. п. На их содержание идут средства из строки «ОДН» из квитанции.

Читать еще:  Могут ли судебные приставы арестовать алименты на ребенка

Но есть и третья категория объектов — общественные помещения в многоквартирном доме. Жить в них нельзя, но у них есть свои собственники, распоряжающиеся этими метрами по своему усмотрению. Жильцы квартир к ним отношения не имеют. Как же пользоваться такими объектами недвижимости?

Кто может занять нежилое помещение и какие требования должен выполнять

Архитектурно-планировочные решения № СП 31-107-2004, утвержденные Госстроем РФ 01.12.2005, подтверждают, что жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме — это кардинально отличающиеся объекты. Первые предназначены для проживания, вторые — для работы. Список организаций, которые можно разместить в МКД, приведен в Приложении В к указанным архитектурно-планировочным решениям. Среди них:

  • малые дошкольные группы;
  • микрополиклиника, стоматологический кабинет, женская консультация, кабинет массажа и т. п.;
  • предприятия торговли, питания, бытового обслуживания;
  • клубы, библиотеки, творческие мастерские;
  • административные учреждения, конструкторские бюро, банки, суды, загсы.

В соответствии с пунктом 7.3.1, собственники нежилых помещений в многоквартирном доме должны позаботиться о выполнении следующих требований:

  • наличие (или возможность устройства) изолированных входных групп (в этом случае образуется обособленное помещение в многоквартирном доме);
  • принятие мер по звукоизоляции квартир, расположенных над общественным местом;
  • использование оборудования, от которого не идут шумы и вибрации выше допустимого уровня;
  • обеспечение доступа к общим инженерным системам на случай ремонта;
  • для торговых точек: организация зоны погрузки-разгрузки со стороны, где отсутствуют окна.

Законодательство допускает пристраивать недостающие метры. Только делать это можно лишь с торца и при условии, что их кровля будет ниже уровня пола ближайшей квартиры.

Допустимая площадь нежилых помещений в многоквартирном доме

По части 6.1 АПР № СП 31-107-2004, для жилых объектов нормативы площади определяют исходя из удобства размещения сантехнических приборов и мебели. К нежилым это не относится. Офис на один стол вполне может обойтись без санузла. Поэтому и к минимальной площади требований не предъявляют.

Стоит учесть лишь суммарное ограничение по площади. Общественные объекты, в соответствии со статьей 22 Жилищного кодекса, могут размещаться только под квартирами, но никак не рядом и тем более не над ними. Так что, если под организации отведен только первый этаж, площадь ограничена его протяженностью.

Есть еще нюанс относительно пристроек. Максимальный выступ торгового зала — 9 м² при общей площади до 400 м² или 18 м² — при общей площади более 400 м².

Как происходит управление нежилым помещением в многоквартирном доме

Любой МКД имеет право на снабжение всеми необходимыми коммунальными ресурсами. Владельцы квартир могут выбирать: получать их через управляющую компанию или организовать ТСЖ и заключать договоры прямых поставок. У собственников офисов и магазинов такой привилегии нет.

В соответствии с частью 6 Постановления Правительства РФ № 354 от 06.05.2011, они должны заключать договоры с поставщиками:

  • тепловой энергии;
  • горячей воды;
  • холодной воды;
  • электричества.

Однако на практике это делают не все. И на такой случай управляющая компания или ТСЖ должны уведомить ресурсоснабжающие компании о наличии и количестве НП. Оплата нежилых помещений в многоквартирном доме без договора пойдет по расчетным нормативам РФ.

Расходы собственника на содержание нежилого помещения в многоквартирном доме устанавливаются соразмерно объему услуг по содержанию строения: плата за коммунальные услуги вычисляется на основе показаний счетчиков (или нормативов потребления, если приборы учета не установлены); объем прочих услуг и размер платы определяются договорами с поставщиками. При этом закон требует, чтобы собственники нежилых метров несли расходы по содержанию общего имущества, включая землю под строением, наравне с собственниками квартир.

Что входит в эксплуатационные услуги нежилого помещения

Ранее Минстрой в своём письме от 14.10.2020 N 31067-ОГ/06 прояснил многие моменты, которые касаются соблюдения прав собственников помещений в МКД и разъяснил, что теперь нужно обязательно согласовывать путем проведения ОСС.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме

Соответственно, решение об использовании общего имущества, а также решение о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома.

В последние пару месяцев уже наметилась тенденция проведения ОСС с учетом новых требований и всё чаще к нашим специалистам обращаются за помощью и консультацией.

Поэтому сегодня хотим расширить тему и подробнее рассказать об особенностях общего собрания собственников в МКД по нежилым (коммерческим) помещениям.

Тенденции проведения ОСС на 2021 г:

1. Коммерческие помещения и практически все вопросы, которые касаются размещения коммерции в нежилых помещениях, придется согласовывать с собственниками

2. Перечень вопросов, которые нужно согласовывать с собственниками:

  • размещение рекламных конструкций, вывесок
  • аренда общего имущества в МКД (в первую очередь, это касается интернет — провайдеров)
  • инженерные коммуникации и многие изменения, связанные с ними (увеличение мощностей, установка кондиционеров, перенос стен и пр.)

3. Администрации районов будут требовать согласования с собственниками, чтобы выдать разрешения, и обойтись без того будет очень и очень нелегко. Такая тенденция наметилась еще в 2020 году и в следующем году она только будет набирать обороты.

То есть, если вы собственник или арендатор коммерческого помещения, то практически все действия, которые будут касаться общедомового имущества и хоть какого-либо его использования в своих целях, вам нужно будет согласовать с собственниками. Администрации районов будут требовать предоставить протоколы положительного решения собственников при выдаче разрешений (в частности, это касается согласования вывесок, кондиционеров, рекламных конструкций).

Не имеете согласования с собственниками? Демонтаж вывески (или конструкции) и штраф за незаконное размещение.

При этом важно знать, что:

    Для согласования размещения вывесок, аренды общедомового имущества, внесения изменений в инженерные коммуникации необходимо получить ¾ положительных голосов. собственников.

  • При переводе в нежилой фонд увеличение мощностей (и иных инженерных систем) можно согласовать при наличии ¾ положительных голосов.
  • Это, конечно, сильно усложняет работу коммерческих предприятий и обязует проводить ОСС чуть ли не по любому поводу. Как мы с вами помним, проведение общего собрания собственников в качестве инициатора требует приличных финансовых затрат.

    Плотно работаю над проведением ОСС для УК, ТСЖ, ЖСК мы составили для вас ряд рекомендаций как можно снизить затраты.

    Рекомендации по снижению затрат на проведение ОСС:

    — Обратиться в УК, взять реестр собственников. Уточнить информацию имеется ли протокол, где указан способ уведомления собственников о проведении ОСС.

    — Желательно в повестку включать максимальное кол-во вопросов. Это поможет вам не проводить повторно ОСС и максимально снизить расходы на оповещение собственников.

    — Вывешивать информацию на стенде в МКД (если такой способ оповещения собственников принят на ОСС ранее) – также значительно снизит затраты на уведомления собственников помещений в доме.

    Обратите внимание:

    Если заключили договор аренды ОИ с УК, то подшивайте копии решения о возможности со стороны УК сдавать общедомовое имущество в аренду.

    Штрафы

    Ранее многие собственники и арендаторы нежилых помещений предпочитали не согласовывать со всеми собственниками размещений вывесок и оборудования на общедомовом имуществе.

    Но поскольку решение об использовании общего имущества относится все же к компетенции ОСС многоквартирного дома (и Минстрой это подтвердил), для размещения элемента благоустройства на фасаде дома помимо согласования с органами местного самоуправления необходимо получить согласие собственников помещений многоквартирного дома.

    Теперь такие «обходные маневры» не пройдут – законодатели предусмотрели значительные штрафы за нарушение данных норм.

    Штрафы за несогласование с собственниками помещений в МКД:

    1) Самовольное размещение рекламных конструкций/вывесок

    Установка и (или) эксплуатация рекламной конструкции без предусмотренного законодательством
    разрешения на ее установку и эксплуатацию, а также установка и (или) эксплуатация рекламной конструкции с нарушением требований технического регламента, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 11.21 настоящего Кодекса (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 98-ФЗ) влекут наложение административного штрафа

    на граждан — в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей;

    на должностных лиц — от трех тысяч до пяти тысяч рублей;

    на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

    2) Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме (в т.ч. размещение оборудования в общедомовом имуществе МКД) (ред. Федерального закона от 24.04.2020 N 133-ФЗ) влекут наложение административного штрафа

    на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей;

    на должностных лиц — от четырех тысяч до пяти тысяч рублей;

    Читать еще:  Методические рекомендации по алиментам фссп рф

    на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей (в ред. Федеральных законов от 22.06.2007 N 116-ФЗ , от 24.04.2020 N 133-ФЗ ).

    Примечание:

    За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.

    И помните при проведении ОСС, что главное работать в рамках законодательства!

    Правовое регулирование деятельности по управлению недвижимым имуществом

    Новый классификатор действует с 1 января 2017 года. В комментариях к коду 68.32 указано, что эта группировка не включает деятельность служб коммунальной поддержки (сочетание услуг, таких как уборка, содержание и проведение мелких ремонтных работ, вывоз мусора, охрана помещений и обеспечение безопасности), и дается ссылка на ОКВЭД 81.10.

    Вместе с тем, это не означает, что ранее управление эксплуатацией нежилого фонда предполагало осуществление ремонтных работ, вывоз мусора и охрану помещений. Ранее деятельность, связанная с чисткой и уборкой производственных и жилых помещений и оборудования, относилась к подклассу «Чистка и уборка производственных и жилых помещений, оборудования и транспортных средств» (код 74.7 ОКВЭД). Этот вид деятельности не был поименован в льготном перечне и не мог быть отнесен к деятельности по управлению недвижимым имуществом.

    Таким образом, сравнительный анализ классификаторов показывает, что никаких изменений помимо самих формулировок, не привнесено. Как раньше, так и сейчас деятельность по уборке, вывозу мусора и мелкому ремонту не связана с эксплуатацией нежилого фонда.

    Напротив, законодатель, попытался отграничить уборку и мелкий ремонт от эксплуатации нежилого фонда, указав, что такой вид деятельности относится к 81.10 и не входит в состав 68.32.

    Кодом 81.10 предусмотрена деятельность по комплексному обслуживанию помещений. Данная группировка подразумевает комплексные услуги в части обслуживания помещений клиента и включает в себя: уборку внутренних помещений в зданиях всех типов, ремонт, охрану, удаление отходов, маршрутизацию и прием почты, услуги прачечной и сопутствующие услуги.

    Пониженные тарифы страховых взносов для организаций, осуществляющих деятельность по управлению недвижимым имуществом. Есть ли изменения после 2017?

    Исходя из положений пп. 5 п. 1 ст. 427 НК РФ организаций, применяющие УСН, осуществляющие деятельность по управлению недвижимым имуществом, предусмотренные пониженные тарифы страховых взносов. Ранее аналогичная норма содержалась подп. «я.2» п. 8 ч. 1 ст. 58 Федерального закона N 212-ФЗ.

    Таким образом, каких-либо изменений после 2017 года не произошло. Как до 2017 года, так и после, в случае, когда организация осуществляет деятельность по уборке и вывозу мусора, она не вправе применять пониженные страховые тарифы. Соответственно, если будет проведена проверка, то с такой организации будут взысканы недоплаченные страховые взносы.

    Судебная практика по управлению недвижимым имуществом

    Законодательство не раскрывает содержания понятия деятельности по управлению недвижимым имуществом. Вместе с тем, можно дать соответствующую оценку о содержании такой деятельности исходя из сложившейся судебной практики.

    Из совокупного анализа Постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.04.2015 N Ф04-18749/2015 по делу N А70-9277/2014, Постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.04.2015 N Ф04-18749/2015 по делу N А70-9277/2014, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.06.2017 N Ф09-3642/17 по делу N А50-27233/2016, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2017 N 17АП-2747/2017-АК по делу N А50-20615/2016, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2017 N 17АП-2441/2017-АК по делу N А50-27233/2016 следует, вывод, что уборка, мелкий ремонт и вывоз мусора не являются управлением эксплуатацией нежилого фонда.

    Подрядные работы не являются эксплуатацией

    Работы по уборке территории, помещений, ремонту и покраске не относятся к управлению недвижимым имуществом, что лишает права на применение пониженного тарифа – такой вывод делается во всех судебных постановлениях.

    В частности, по одному из рассматриваемых дел суд указывает, что характер заключенных Обществом договоров подряда с управляющей организацией свидетельствует о том, что Общество, выполняя условия договоров, не осуществляет деятельность по управлению эксплуатацией жилого фонда, а оказывает услуги по благоустройству и текущему содержанию территории, в том числе:

    • по уборке территории в летний и зимний период;
    • содержанию площадок для мусоросборников и мусоросборников;
    • ремонту и покраске малых архитектурных форм, ограждений;
    • содержанию, ремонту зеленных насаждений и уходу за ними.

    Соответственно, суд сделал вывод о невозможности применения страховых тарифов, поскольку основной вид деятельности не соответствует фактически осуществляемому.

    В Постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2016 по делу N А38-4674/2015 суд делает вывод, что юридические, бухгалтерские, экономические, кадровые услуги и подбор персонала, услуги по хозяйственной деятельности, связанные с обеспечением использования информационных систем, компьютерной техники, ремонтом и обеспечением надлежащего состояния инженерных сетей и оборудования, санитарно-технических систем центрального отопления, водоснабжения, канализации, водостоков не относятся к управлению фондом.

    В Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.04.2015 N Ф04-18749/2015 по делу N А70-9277/2014 суд оценил представленные в материалы дела договоры подряда и пришел к выводу, что Общество выступает подрядчиком у данных управляющих организаций и получает доход по этим договорам подряда, не связанный с осуществлением своего основного вида деятельности «Управление эксплуатацией жилого фонда»

    Суд указал, что характер заключенных Обществом договоров подряда с управляющими организациями свидетельствует о том, что Общество, выполняя условия договоров, не осуществляет деятельность по управлению эксплуатацией жилого фонда, а оказывает услуги по содержанию и техническому обслуживанию, текущему ремонту инженерного оборудования и конструктивных элементов, санитарному содержанию мест общего пользования многоквартирных домов.

    Как мы видим, для суда не имеет принципиального значения название договора, оценивается лишь его содержание. Если из содержания договора и представленных документов следует, что выполняются отдельные подрядные работы, то суд считает применение страховых тарифов необоснованным. Само по себе указание кода деятельности 68.32.2 не свидетельствует о факте осуществления деятельности по управлению имуществом.

    В Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2015 N 17АП-12493/2015-АК по делу N А50-5619/2015 суд пришел к выводу, что общество не осуществляет деятельность по управлению эксплуатацией жилого фонда, а оказывает услуги по содержанию и техническому обслуживанию, текущему ремонту инженерного оборудования и конструктивных элементов, санитарному содержанию мест общего пользования многоквартирных домов.

    Деятельность по управлению недвижимым имуществом должна включать в себя взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями, обеспечение оплаты коммунальных услуг

    Вся судебная практика указывает, что деятельность по управлению недвижимым имуществом должна включать в себя взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями, обеспечение оплаты коммунальных услуг. Иными словами, управление эксплуатацией предусматривает некоторые посреднические услуги, а не выполнение работ по ремонту напрямую. Особенно наглядные выводы делаются в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 22.06.2017 N Ф09-3642/17 по делу N А50-27233/2016.

    В вышеуказанном постановлении суд указывает: согласно представленным в материалы дела договорам об оказании услуг по эксплуатации здания, общество (исполнитель) обязалось оказывать услуги/работы по техническому обслуживанию инженерных систем (обслуживание лифтов и эскалаторов, обслуживание автоматических дверей, обслуживание пожарной сигнализации и систем пожаротушения, обслуживанию систем вентиляции, дымоудаления и кондиционирования, техническому обслуживанию оборудования ТИП и узла тепловой энергии, обслуживанию системы электроснабжения, обслуживанию систем отопления, обслуживанию систем водоснабжения и канализации, обслуживанию шлагбаума на въезде на парковку), уборку и благоустройство, организацию охраны в нежилых помещениях и помещениях общего пользования в торговом центре.

    Из содержания указанных договоров также следует, что заказчик (общество «Еврокапитал-УК»), действуя от своего имени и в интересах всех правообладателей помещений, расположенных в торговом центре, на основании агентских договоров, поручает исполнителю осуществлять услуги по организации обслуживания, включая периодический осмотр, планово-предупредительные работы, сезонные работы, текущий и аварийный ремонт инженерных систем и коммуникаций торгового центра; услуги по организации уборки и благоустройства торгового центра; услуги по организации охраны торгового центра; услуги по обслуживанию систем электроснабжения, отопления, водоснабжения, и канализации торгового центра, эксплуатационные услуги на дорогостоящий ремонт (п. 1.2 договоров).

    Согласно договоров об оказании услуг по эксплуатации здания общество оказывало услуги по техническому обслуживанию инженерных систем и оборудования, деятельность по обеспечению работоспособности электрических сетей, деятельность по обеспечению работоспособности тепловых сетей; по организации уборки и благоустройства торгового центра, услуги по организации охраны торгового центра, а не деятельность по управлению недвижимым имуществом (нежилым фондом), при этом доход общество получало за обслуживание по договору за оказание услуг по эксплуатации торгового центра, то есть предметом договора фактически является выполнение работ, оказание услуг по ремонту, техническому, хозяйственному обслуживанию и охране торгового центра; ни в представленных договорах, ни в приложениях к ним не содержится указания на оказание услуг по надзору за состоянием и эксплуатацией зданий и инженерных систем в соответствии с положениями норм действующего законодательства.

    Работники не должны состоять преимущественно из уборщиков

    Суды также обращают внимание и на состав работников. Например, в Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2017 N 17АП-2441/2017-АК по делу N А50-27233/2016 суд дает оценку штатным расписаниям Общества за период 2013-2015 годы, которыми предусмотрено, что большинство сотрудников являются операторами клининга (уборщиками) — от 12 до 16 сотрудников и сотрудниками службы эксплуатации (4 слесаря-сантехника, 4 электромонтера и т.д.).

    Читать еще:  Преимущества приватизации квартиры

    Передача объекта эксплуатации и технической документации обязательна

    Согласно части 3 статьи 55.25 Градостроительного кодекса РФ в случае привлечения эксплуатирующей организации собственник здания, или лицо, владеющее зданием на ином законном основании, обязаны передать этому лицу результаты инженерных изысканий, проектную документацию, акты освидетельствования работ, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения здания, сооружения, иную необходимую для эксплуатации здания, сооружения документацию.

    Периодичность, состав подлежащих выполнению работ по техническому обслуживанию, по поддержанию надлежащего технического состояния зданий, сооружений (включая необходимые наблюдения, осмотры) должны определяться в соответствии с проектной документацией, результатами контроля за техническим состоянием зданий, сооружений индивидуально для каждого здания, сооружения исходя из условий их строительства, реконструкции, капитального ремонта и эксплуатации (ч. 4 ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ).

    Отсутствие доказательств передачи вышеуказанной документации также расценивается судами как отсутствие деятельности по управлению эксплуатацией.

    Признание подрядных работ эксплуатацией имущества

    Судебная практика, подтверждающая такую позицию, отсутствует. Все без исключения суды пришли к выводу, что работы по уборке, мелкому ремонту, вывозу мусора и т.п., не связаны с управлением нежилым (жилым) фондом, и не дают права на применение пониженных страховых тарифов.

    Вывод:

    Для применения пониженных тарифов необходимо избежать услуг, касающихся уборки, мелкого ремонта, вывоза мусора, охраны, удаления отходов, получения почты и иных сопутствующих услуг, либо сделать таким образом, чтобы доля дохода от оказания таких услуг не превысила 30% от общего числа доходов.

    Основная цель договора по управлению эксплуатацией – обеспечение нормального функционирования за счет взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями, обеспечение оплаты коммунальных услуг, сторонними подрядными организациями.

    Таким образом, во избежание разногласий с налоговым органом целесообразно изменить штатное расписание, перезаключить трудовые договоры, а также отказаться от первоначального текста договора.

    Если не осуществить данные действия, то применение страховых тарифов будет признано необоснованным как за нынешний период, так и за период до 2017 года. Соответственно, налоговый орган начислит страховые тарифы без применения пониженных ставок и произведет их взыскание. Кроме того, будут применены штрафные санкции за несвоевременную уплату страховых взносов.

    Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.

    Что Входит в Эксплуатационные Услуги Нежилого Помещения

    Какая площадь квартиры берется для начисления эксплуатационных расходов в тчсж

    Наталия, здравствуйте! Общая площадь помещения обозначается и указана в техническом паспорте . Если лоджия включена в общую площадь квартиры. . то в этом случае начисления производятся. Поэтому проверьте тех. паспорт. в случае если лоджия не включена в общую площадь поднимите вопрос по поводу перерасчета.

    не включаются. Таким образом, балкон и лоджия не входят в отапливаемую площадь жилого помещения, а, например, ванная и туалет — входят.

    Так, например, согласно ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

    Таким образом, платежи за отопление балкона и его техническое обслуживание взимались

    С коммунальной услугой разобрались, переходим к жилищной — CодерРемЖилу. Статьей 154 ЖК РФ определено, что плата за жилое помещение включает

    Входят ли услуги и работа по содержанию общего имущества МКД, в коммунальные услуги

    П. 1 ст. 39 ЖК РФ: собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

    Собственник помещения в многоквартирном доме должен своевременно вносить оплату содержания, технического обслуживания, ремонта общего имущества и коммунальных услуг. Срок внесения названных платежей устанавливается договором управления или товариществом собственников жилья, а также жилищным кооперативом.

    Собственники жилых помещений в многоквартирных домах как участники общей долевой собственности на общее имущество дома не только имеют права на общее имущество дома, но и несут обязанности по его содержанию и эксплуатации. В соответствии с требованиями ЖК РФ они обязаны выбрать способ управления принадлежащим им на праве собственности недвижимым имуществом, куда входят не только жилые или нежилые помещения в многоквартирном доме, но и общее имущество дома, принадлежащее домовладельцам на праве общей долевой собственности.

    в-третьих, юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или предпринимателем без образования юридического лица (управляющая организация). В этих целях собственники жилых помещений должны заключать с управляющей организацией договор управления многоквартирным домом (см. комментарий к ст. 162 ЖК).

    В соответствии со ст. 39 ЖК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК). Обслуживание и ремонт помещений в многоквартирном доме осуществляются за счет средств их собственников. Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме.

    1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;

    П. 1 ст. 158 ЖК РФ: собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

    Договор содержания общего имущества нежилых помещений

    ▪ застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

    Управляющая организация обязана приступить к выполнению договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания, если иной срок не установлен договором (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

    — документы, подтверждающие наличие в собственности помещения в многоквартирном доме;

    В договоре целесообразно предусмотреть порядок изменения перечня работ и услуг, оказываемых управляющей организацией в рамках данного договора.

    Договор с управляющей организацией может быть заключен в том числе следующими лицами (пп. 1.1 Примерных условий договора, утв. Приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр):

    ▪ лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

    Такое возможно только если договором предусмотрено подобное выставление счетов (ст. 421 ГК РФ). Если не предусмотрено — пишите претензию и требуйте убрать данные расходы (ст. 153, 154 ЖК РФ)

    Так же непонятно как происходит расчет коммунальных услуг

    Договор аренды заключать не обязаны, вправе подать иск в суд о признании права долевой собственности на холл. ст. 304 гк рф.

    ▪ При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а

    Суть дела такова. Торговая компания «Афина» (арендатор) занимала нежилые помещения в здании универмага на основании договора с городским Комитетом по управлению имуществом (арендодатель). По условиям договора аренды ТК «Афина» обязана была заключить с МУП «Тверь» договор на оплату коммунальных услуг и возмещение затрат по содержанию и эксплуатации здания. Однако из-за возникших между сторонами разногласий такой договор не был заключен. Несмотря на это ТК «Афина» пользовалась арендованными помещениями и коммунальными услугами, а МУП «Тверь» было вынуждено оплачивать эти услуги поставщикам.

    В этом смысле показателен пример из арбитражной практики — рассмотрение иска муниципального унитарного предприятия (МУП) «Тверь» к акционерному обществу «Торговая компания «Афина» (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.04.2000 N 3867).

    Регулирование отношений собственников помещений в многоквар­тирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижи­мости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Фе­дерации».

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector