Veomo.ru

Финансовый журнал
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать половину квартиры если собственников два

Как избежать рисков при покупке квартиры у двух собственников

Приобретение жилья на вторичном рынке может обернуться для будущего владельца недвижимости значительными потерями. Это связано с тем, что жилая площадь может находиться в общей собственности, которая бывает двух видов:

  • совместная собственность – принадлежит более, чем одному человеку без распределения долей. Чаще всего возникает при покупке жилья супругами в период нахождения в официальном браке;
  • долевая собственность – характеризуется наличие долей на право собственности имуществом, полученным в результате наследования, приватизации на всех членов семьи или соседей по коммунальной квартире, покупке квартиры с вложением денег двумя и более совладельцами.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 — Москва
+7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

При покупке квартиры у двух собственников предполагается обязательное наличие согласия обоих владельцев жилья на отчуждение их имущества. Сложность проведения сделки по купле-продаже общей собственности состоит еще и в том, что выделение доли не предполагает натурального предоставления какого-либо количества квадратных метров. Исключение составляют коммунальные квартиры, где доля владельца на право собственности соответствует имущественной.

Если между сособственниками недвижимости нет договоренности о продаже всей квартиры, то покупателю придется отказаться от сделки. Никаких законных способов купить жилое помещение, находящейся в общей собственности, при отсутствии согласия всех владельцев – нет.

Когда один из собственников квартиры категорически против продажи квартиры, то второй совладелец может пройти процедуру выделения своей доли, и после этого распорядиться ею по своему усмотрению – продать, подарить либо обменять. Это касается тех случаев, когда жилье находится в совместной собственности. Если же статус квартиры – общая долевая собственность, то каждый сособственник имеет право на распоряжение принадлежащей ему частью имущества.

Единственное ограничение при этом – преимущественное право сособственников на первоочередную покупку «соседской» доли. За месяц до предполагаемой сделки владелец части недвижимости обязан в письменном виде предупредить остальных жильцов квартиры о своем намерении продать долю. В уведомлении обязательно указывается цена и все условия продажи.

Если совладелец доли в квартире проживает по другому адресу, то придется отправить ему заказное письмо или телеграмму с уведомлением о продаже. Сложнее обстоит дело, когда место нахождения одного из сособственников неизвестно, и он не появляется в поле зрения жильцов квартиры продолжительное время. Тогда придется пройти судебную процедуру о признании такого совладельца безвестно отсутствующим.

Особенности покупки квартиры у двух собственников

После того, как согласие всех сособственников получено, можно приступать к самой процедуре оформления сделки купли-продажи квартиры. Покупателю важно удостовериться, что все риски по приобретению жилья, находящегося в общей собственности, минимизированы.

Если квартира покупается у супругов, находящихся в законном браке, то потребуется нотариально заверенное согласие мужа/жены на продажу недвижимости. При наличии у них несовершеннолетних детей, даже не имеющих право на доли в квартире, обязательно разрешение органа опеки и попечительства на продажу жилья. То же правило распространяется на членов семьи, признанных судом недееспособными.

Перед тем как купить квартиру у двух собственников, потенциальный приобретатель недвижимости должен проверить свидетельство о регистрации права собственности, где указаны все совладельцы жилья и размер их долей в праве. Нелишним шагом будет проверка соответствия паспортных данных, указанных в «розовом» свидетельстве с личными документами продавцов квартиры.

Для того чтобы быть уверенным в юридической чистоте квартиры, необходимо заказать выписку из ЕГРП на приобретаемое жилое помещение. Такой документ можно заказать в службе Росреестра или территориальном МФЦ (многофункциональном центре). Выписка содержит следующие данные:

  • описание жилого помещения;
  • информация о зарегистрированных правах на объект недвижимости;
  • информацию о действующих обременениях на квартиру (арест, ипотека, аренда);
  • сведения о ведущихся судебных спорах относительно данного жилья.

До окончательного принятия решения о покупке квартиры с общей собственностью необходимо проверить существование третьих лиц, имеющих права на эту недвижимость и зарегистрированных там жильцов. Для этого продавец должен представить:

  • справку из ЖЭКа о том, что все проживающие в квартире сняты с регистрационного учета;
  • расширенную выписку из домовой книги;
  • справку из паспортного стола ФМС о лицах, имеющих право пользования квартирой (зарегистрированных по месту пребывания).

Особенно тщательно следует проверить наличие временно выписанных жильцов квартиры (не являющихся сособственниками), сохраняющими право на проживание и пользование жилой площадью после продажи:

  • лица, проходящие военную службу;
  • лица, находящиеся в местах лишения свободы по приговору суда;
  • несовершеннолетние, помещенные в детские воспитательные учреждения;
  • престарелые и больные люди, находящиеся в специализированных учреждениях.

Если квартира продается по доверенности, выданной сособственниками третьему лицу, то следует проверить действительный статус этого документа. Может случиться так, что доверенность была отозвана и сделка, совершенная по ней, будет признана недействительной.

Проверка состояния расчетов по коммунальным платежам – необходимая мера предосторожности, которую должен предпринять покупатель квартиры в общей собственности. Продавцы должны предъявить выписку из финансового лицевого счета, в котором зафиксировано отсутствие задолженности.

Договор купли-продажи квартиры в общей собственности

Форма договора купли-продажи квартиры, приобретаемой у двух собственников, не отличается от общепринятой. Различие заключается в том, что договор будет трехсторонним – кроме покупателя, в качестве продавца указываются два владельца долей недвижимости. В договоре указываются все данные сособственников, размеры принадлежащих им частей общего имущества и стоимость долей.

Помимо информации о собственниках, договор обязательно должен содержать информацию об отчуждаемой недвижимости:

  • объект продажи (квартира, комната);
  • местоположение (почтовый адрес) продаваемого жилого помещения;
  • жилая и общая площадь;
  • этаж, где находится квартира;
  • кадастровый номер объекта недвижимости.

В договоре должен предусматриваться пункт, описывающий порядок передачи денег сособственникам за их доли в купленной квартире. Наиболее удобным можно считать способ оплаты посредством аренды банковских ячеек. Покупатель помещает в каждую из ячеек сумму, определенную договором, для каждого из совладельцев квартиры. После того как будет проведена процедура регистрации права, будет произведен расчет при участии банка.

Приобретение недвижимости, имеющей двух и более собственников, всегда сопряжено с известным риском. Чем серьезнее подойдет покупатель к проверке титула и «истории» квартиры, тем меньше шансов потерять собственные деньги и моральные силы в многочисленных судебных процессах.

Остались вопросы?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

  • +7 (499) 350-84-35 — Москва
  • +7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
  • +7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Рекомендуем к прочтению

Задаток при покупке квартиры: особенности оформления и важные вопросы

Определение задатка содержится в Гражданском кодексе. Это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон другой стороне в счет общей суммы договора.

Как продать квартиру в ипотеке: ликбез для собственника

​Многие владельцы квартир, купленных в ипотеку и находящихся в залоге у банка, считают, что продать такое жилье невозможно. Но это заблуждение. Рассмотрим несколько вариантов реализации ипотечной квартиры.

Какие документы нужны для продажи квартиры: полный перечень

Если заблаговременно узнать, какие документы нужны для продажи квартиры, то сделка пройдет быстро, выгодно и безопасно.

Что нужно знать при покупке квартиры: секреты безопасного и выгодного приобретения

Покупка собственного жилья – не только радостное, но и чрезвычайно ответственное событие. Большинство жителей нашей страны делают это раз в жизни. Сегодня мы представим краткий ликбез для покупателя квартиры.

Как продать квартиру, если есть несколько собственников или покупателей

В России невероятное распространение получила долевая собственность. Но как составить договор купли-продажи, если несколько собственников недвижимости собираются ее продать (купить) и выражают полное согласие со сделкой? Ответ ищите в этой статье.

  1. Как заключить договор купли-продажи, если есть несколько собственников квартиры
  2. Как продать квартиру с несколькими собственниками
  3. Жилье покупает несколько человек
  4. Как безопасно продать квартиру, если есть несколько собственников
  5. Нужен ли предварительный договор купли-продажи при нескольких собственниках

Как заключить договор купли-продажи, если есть несколько собственников квартиры

Кажется, что нет принципиальной разницы в том, сколько именно лиц участвует в сделке покупки или продажи недвижимости с каждой из сторон. И многие совершают типичную ошибку – неосмотрительно подходят к заключению договора, что влечет за собой значительные проблемы.

В ситуации нескольких собственников следует рассматривать в 2-х вариантах договор купли-продажи (далее – «ДКП»). В первом подразумевается, что сразу несколько лиц владеет жильем, которое они решили продать по ДКП. Во втором – недвижимость приобретается несколькими собственниками. В каждом случае имеются определенные нюансы. И потому следует рассмотреть обе ситуации.

Как продать квартиру с несколькими собственниками

Основная особенность такой сделки – покупатель приобретает не всю квартиру целиком, а по долям. Но это не значит, что с каждым собственником придется заключать отдельный документ (хотя законом это не запрещено). Достаточно составить единый договор, но с несколькими сторонами. Его содержание отличается от «стандартного» ДКП (о нем рассказывается в этом материале):

  • перечисляются все продавцы – собственники долей;
  • в предмете договора указывается, кому, на каком праве и какая доля принадлежит;
  • отдельно прорабатывается цена и порядок расчетов с каждым из продавцов;
  • указывается, кто именно передает ключи от квартиры, в какой срок освободит жилплощадь.

Важно! Данные соглашения, несмотря на кажущуюся простоту, обладают рядом нюансов. Настоятельно рекомендуется проводить юридическую экспертизу сделки с привлечением профессионального юриста.

Чтобы понимать особенность данных сделок, можно изучить типовой договор купли-продажи квартиры у несколько собственников – образец документа представлен на нашем сайте. Подобный документ можно найти и в Росреестре.

Но все вышесказанное относится лишь к ситуациям, когда имеется долевая собственность. Но в наше время все еще встречаются квартиры, где доли в праве не определены и не выделены. Покупка такой квартиры не обязательно потребует предварительного определения долей. Просто каждый из собственников продает свое право в общей собственности, причем сделка оформляется единым договором.

Читать еще:  Самозанятые граждане сдача жилья в аренду патент

И еще один важный момент – присутствие в сделке лиц, которые в силу объективных обстоятельств защищены законом. Например, потребуется заручиться согласием органов опеки (и указать на наличие этого согласия в ДКП), если одним из продавцов выступает несовершеннолетний.

Жилье покупает несколько человек

Основное отличие от обычной сделки – единомоментное исполнение сразу несколькими покупателями, которые в самом договоре указывают, какая доля достается каждому из них. Но при этом расчеты с продавцом и регистрация прав на свою долю производится каждым из покупателей.

Это немного неудобно для продавца, так как существенно возрастают риски быть обмануты. Впрочем, и покупатели часто рискуют, покупая квартиру у нескольких продавцов одновременно.

Как безопасно продать квартиру, если есть несколько собственников

При подобных сделках есть повышенные риски для каждой из сторон договора. Поэтому стоит знать основные из них, чтобы своевременно предпринять меры к их снижению. Покупателю следует выяснить:

  • сколько реально есть собственников у недвижимости – бывает, что фактических собственников много больше, чем продавцов;
  • полномочия лица, с которым обсуждается сделка – в определенных ситуациях далеко не все собственник согласны с ценой или вообще с фактом продаж;
  • наличие несовершеннолетних собственников, имеется ли разрешение органов опеки – иногда опека выступает против сделки, что грозит срывом исполнения договора.

Но продавцы в определенных ситуациях тоже рискуют. Поэтому им нужно убедиться, что каждый из покупателей готов и согласен приобрести недвижимость и располагает средствами для этого. Оптимальным вариантом будет требование задатка с каждой из сторон, а основные обязательства прописать в предварительном ДКП. И, разумеется, проконтролировать исполнение сделки с помощью банка, а сам договор удостоверить нотариально.

Нужен ли предварительный договор купли-продажи при нескольких собственниках

В случае, если сделка все же состоится, юристы рекомендуют заключать предварительный ДКП с каждым из участников. Это позволит:

  • заключить сделку именно на тех условиях, которые обсуждаются на переговорах о ней;
  • обезопаситься от срыва сделки в связи с тем, что кто-то из участников передумает продавать или покупать недвижимость – предварительный ДКП позволит через суд принудить лицо к совершению сделки;
  • в самом договоре тщательно идентифицировать квартиру, право собственности на нее, всех участников договора.

Как показывает юридическая практика, правильно заключенный предварительный ДКП становится залогом того, что сделка состоится, и не будет оспариваться. Ведь многое может «вылезти» как раз на стадии разработки документа. Поэтому юридическое сопровождение строго обязательно. Рисков в такой ситуации в 2-3 раза больше, чем при участии всего 2-х лиц – с каждой из сторон договора по одному.

В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации,
мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы
можете задать по номеру горячей линии 8 (800) 555-40-36 или написать его в форме ниже.

Доля в квартире: кто покупает и как продать

Практически все квартиры в Москве, находятся в долевой собственности. Есть несколько источников появления долевой собственности, на рынке недвижимости, а вот причина продажи доли в квартире почти всегда одна, нерешенный конфликт между родными людьми.

Гражданский кодекс РФ предусматривает особый правовой режим для долевой собственности. Так, в частности, статьи 246 и 247 ГК РФ устанавливают, что владение, распоряжение, пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, о существляется по соглашению всех ее участников.

Доля в квартире и порядок пользования

Имея в долевой собственности жилье, необходимо учитывать права и интересы всех сособственников, независимо от величины их доли в квартире. Когда речь идет о доле в квартире, надо понимать, что ее нельзя измерить квадратными метрами, начертить границу и запретить другим сособственникам заходить на «чужую территорию». Каждый владелец доли в квартире имеет одинаковые права, не зависимо от размера доли. Имея 1/4 долю в 2-х комнатной квартире, вполне можно проживать в отдельной комнате, конечно при условии что есть только один сособственник.

Если между сособственниками квартиры не определен порядок пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности то это означает, что они пользуются всем жилым помещением в равной степени. Никто из собственников квартиры не в праве ограничивать других собственников доли квартиры в пользовании. Только в том случае если судебным решением будет определен порядок пользования можно закрыть какую либо из комнат.

Владение долей в квартире — это не одно и то же, что владение комнатой. Долю в квартире нельзя в прямом смысле увидеть, пощупать или сказать, что доле в квартире, принадлежащей Вам, соответствует какая-то часть в квартире, если нет судебного решения об определении порядка пользования или не сложился порядок пользования по согласию собственников квартиры.

Доля в квартире
может выражаться лишь в виде дроби, например, 1/2, 1/5, или 3/16, никто не может запретить собственнику 1/5 доли в квартире, сегодня поспать в одной комнате, а завтра в другой. Для многих такая ситуация стала ключевой. Сейчас очень много людей и финансовых структур которые умеют и знают как заработать на доле в квартире .

Доля в квартире, конфликт с сособственниками

Наибольшую сложность представляют случаи, когда отношения между сособственниками, мягко говоря, не складываются. Узнав, о том что кто-то из сособственников хочет продать долю в квартире, другие зачастую начинают «вставлять ему палки в колеса». Это может выражаться и в нежелании пускать в квартиру потенциальных покупателей,в уклонении от получения извещения о продаже доли в квартире и т.д. .

Многие, с целью «насолить» продавцу и затянуть время, дают на бумаге свое согласие на покупку доли в квартире, на самом деле не собираясь этого делать, постоянно срывая сделки. Все эти проделки порой дают определенный результат. Время потеряно, покупатели напуганы и приходится все начинать сначала.

Доля в квартире: как правильно подготовить продажу

Еще большую сложность на практике могут создать случаи, когда сособственники не проживают в квартире, а их адреса не известны. С точки зрения закона, для соблюдения требований ст. 250 ГК РФ об обязательном письменном извещении всех участников общей долевой собственности о продаже доли постороннему лицу, достаточно, если продавец будет располагать доказательствами о направлении такого извещения по последнему известному ему месту жительства. И чем больше у продавца доли будет письменных доказательств того, что он принял все необходимые меры, чтобы известить сособственника о продаже доли в квартире, тем проще будет ему отстаивать свои интересы в случае возникновения судебного спора.

В том случае если удалось признанать участника общей долевой собственности безвестно отсутствующим и при наличии соответствующего решения суда, его преимущественное право покупки отчуждаемой доли в квартире, переходит к другим лицам (членам семьи этого сособственника, иным участникам долевой собственности) не переходит.

Нередки случаи, когда один из сособственников умер или в судебном порядке объявлен умершим, а наследство на долю в квартире не оформлено. Как и от кого в таких случаях получать отказ от права преимущественной покупки? В подобных ситуациях на помощь продавцу доли в квартире приходит риэлтор, без которого просто не обойтись!

Несмотря на то, что порядок продажи доли в квартире достаточно подробно сформулирован в ст. 250 ГК РФ, на практике не исключены случаи нарушения положений этой статьи и отчуждения доли в праве общей собственности с явным нарушением установленного ст. 250 ГК РФ порядка.

При продаже доли в квартире постороннему лицу с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. По общим правилам исчисления сроков исковой давности, указанный трехмесячный срок начинает исчисляться со дня, когда участник общей долевой собственности, требующий перевода на него прав и обязанностей покупателя, узнал или должен был узнать о состоявшейся продаже доли в квартире постороннему лицу с нарушением его права.Это лишь некоторые, наиболее часто встречающиеся сложности, с которыми приходится сталкиваться при продаже доли в квартире.

Пожалуй, еще один момент, о котором стоит упомянуть. Сложности с такими сделками могут возникнуть и на стадии регистрации. Это объясняется тем, что регистрирующий орган может дополнительно запросить иные документы, связанные с извещением сособственников о продаже доли в квартире.

Доля в квартире — доступное жилье

Теперь рассмотрим сделки с долями со стороны покупателя. Важно понимать с какой целью покупается доля в квартире. Ни для кого не секрет, что не малая часть долей квартир в Москве приобретается с целью получения Московской прописки , хотя в этом случае, о фактическом проживании речь, как правило, не идет. Размер такой доли в квартире может быть небольшим, например, 1/10, в случае если доля будет более маленькой, например, 1/20, 1/50, 1/100, то Вас не пропишут, УФМС последние два года очень усердно борется с пропиской мизерные доли в квартирах.

С регистрацией по месту жительства (пропиской) у нового собственника доли в квартире проблем не будет, т. к. она осуществляется без согласия сособственников. Для этого достаточно предъявить в паспортный стол свидетельство на право собственности. Если порядок пользования между сособственниками в квартире ранее не был определен, то будущему владельцу доли возможно придется решать этот вопрос самому. Как правило, достичь взаимопонимания с соседями бывает не всегда просто. Тогда порядок пользования определяется в судебном порядке.

В связи с этим следует понимать, что суд принимает решение об определении порядка пользования площадью с учетом фактической ситуации каждого сособственника. То есть, будут учитываться следующие обстоятельства: а) имеет ли собственник доли иную площадь для проживания; б) есть ли у него семья, дети, другие иждивенцы; в) финансовое положение и многое другое. Может получится так, что собственник большей доли в квартире будет занимать меньшую по площади комнату в квартире, а тому, у кого доля в праве гораздо меньше, решением суда может быть выделена для проживания бóльшая жилплощадь.

Читать еще:  Закон о личных данных граждан рф

При заселении на долю в квартире с семьей, следует также учитывать, что для регистрации членов семьи по месту жительства, в общедолевую квартиру потребуется письменное согласие других сособственников. Поэтому мы рекомендуем покупать долю в квартире на всех лиц, которые будут там в дальнейшем прописываться и проживать. Скажем, семье из 3 человек, покупая 1/2 долю в квартире, лучше приобрести ее по 1/6 на каждого. И все же, долевой собственности бояться не надо. Если денег на приобретение отдельной квартиры не хватает, а жить где-то надо, покупка доли в квартире бывает единственным выходом из сложившейся ситуации.

Законодательная база: доля в квартире

Давайте вернемся к юридической стороне вопроса и попробуем досконально разобраться в тонкостях данного вопроса. Для начала стоит определить, что же такое доля в квартире. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, имущество (в том числе недвижимое), которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность бывает совместной – без определения долей, и долевой – с определением долей. Пример совместной собственности – квартира, приобретенная в браке супругами, на нее имеется одно свидетельство о собственности и, несмотря на то, что в нем указан только один супруг, распоряжение такой квартирой может происходить только при нотариально заверенном согласии второго.

При разводе или в любое другое время они могут переоформить совместную собственность в долевую, то есть, определить размер долей, принадлежащих каждому: при разводе это будет, как правило, ½ доли, а в случае раздела по иным причинам (например, при заключении брачного договора) размер долей определяется соглашением между супругами.

Теперь уже на квартиру будет два свидетельства о собственности – на каждую долю в квартире свое, но на обороте обязательно будет указано, кто владеет остальными частями недвижимости. На основании этих документов уже каждый супруг может свободно распоряжаться своей собственностью, не спрашивая второго, также соблюдая определенные формальности, о которых сказано ниже.

Доля в квартире: продать третьим лицам

Рано или поздно, в силу ряда причин, встает вопрос о продаже одним из сособственников своей доли. Давайте разберемся, как продать долю в квартире, каков порядок продажи и кому можно продать. Для нас, профессионалов рынка недвижимости, сделки с долями представляются наиболее сложными, так как при этом требуется четкое соблюдение порядка продажи доли в квартире, установленного ст. 250 ГК РФ.

Прежде чем продать долю в квартире третьим лицам, необходимо предложить купить ее остальным участникам долевой собственности. Закон требует известить всех сособственников долей о Вашем намерении продать долю в квартире с указанием цены и других условий продажи.

Ваш сособственник имеет право преимущественной покупки, продаваемой вами доли в квартире. То есть, прежде чем продать долю в квартире третьим лицам, вы должны известить сособственника, или получить от него нотариальный отказ, о том что он претендует на покупку предлагаемой доли в квартире. Доказательством получения такого извещения могут послужить ответы сособственников, удостоверенные нотариально или в простой письменной форме, написанные в присутствии сотрудников регистрирующего органа.

Если отношения с сособственниками далеки от идеальных и другие или другой собственник доли в квартире, не желает ни подписывать бумаги, ни обсуждать этот вопрос, то закон все же оставляет Вам возможность распорядиться своей собственностью. В этом случае нужно направить Вашему сособственнику письменное предложение о покупке доли в квартире, подробно изложив все условия продажи и указав точную цену.

Предложение можно отправить заказным письмом с уведомлением о вручении, но лучше все это сделать через нотариуса. Сособственники в течение одного месяца должны приобрести предложенную долю в квартире или отказаться от ее покупки. Отказ сособственника от приобретения доли в квартире или его извещение, предоставляется в обязательном порядке в регистрирующий орган наряду с другими документами. В случае, если несколько сособственников выразили намерение приобрести долю в квартире, продавец вправе сам выбрать, кому из них продать долю в квартире .

Если через месяц не последует письменного ответа с согласием или отказом, вы можете продать долю в квартире третьим лицам. Важно помнить, что Вы должны продать долю в квартире именно по той цене и на тех условиях, которые написали в предложении. Малейшее отступление от них дает Вашему сособственнику право обратиться в суд с иском о переводе на него всех прав и обязанностей покупателя. Если все формальности соблюдены, то Вы можете спокойно продать долю в квартире третьему лицу. Не редко доля в квартире, во избежание проволочек, оформляется по договору дарения доли в квартире. На страницах нашего сайта можно изучить образец договора дарения доли в квартире и как оформить договор дарения доли квартиры.

Продажа доли в квартире (без согласия сособственников)

Для покупателя доли в квартире, вопрос соблюдения продавцом доли, всех формальностей особенно важен. Покупка доли в квартире , требует очень тщательного соблюдения всех правовых норм, в противном случае договор купли-продажи доли в квартире может быть расторгнут или покупатель доли в квартире будет втянут в длительный судебный процесс. Не стоит пытаться все это сделать самим, обратитесь к риелторам специализирующихся на данном вопросе, есть множество нюансов и своих маленьких хитростей.

Не редко продавцы доли, в случае срочности выхода на сделку и отсутствия предусмотренных 250 ст. ГК. РФ. Документов, предлагают оформить отчуждение доли в квартире, другим способом, к примеру через договор дарения доли квартиры, договор дарения малой доли в квартире с последующим договором купли-продажи доли в квартире. Также встречаются договоры ренты или долговые расписки с залогом доли квартиры – в этом случае право преимущественного выкупа не действует.

Продажа квартиры по долям одному покупателю

Сами по себе сделки с недвижимостью представляют достаточно серьёзный процесс, требующий от сторон предельного внимания – необходимо определиться с ценой объекта, с порядком расчёта, с моментом фактической передачи… А если на стороне продавца не одни, а несколько собственников, то такая продажа может создать проблемы как для самих продавцов, так и для покупателя.

Сделки со множественностью лиц на стороне могут быть проведены без проблем и лишних затрат времени и нервов в случае, если продавец и покупатель заранее обговорят условия, дату и время подписания договора и подачи его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ним.

Обычно продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, осуществляется заключением договора купли-продажи, по которому все собственники выступают на стороне продавца. Такая сделка проводится единовременно (договор подписывается всеми, расчёт с продавцами производится в одно время, покупатель становится собственником всей квартиры) и является самым оптимальным вариантом продажи.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с продажей квартиры по долям, то вам следует помнить, что:

Продажа всей квартиры, находящейся в долевой собственности

Хоть такая сделка и является оптимальной, всё же в целях избежания возможных накладок и недоразумений долевым собственникам следует обсудить и решить три вопроса:

Важно! Если собственники долей в квартире, являющиеся продавцом, своевременно обсудят и решат все три вопроса, то сделка пройдёт без особых затрат времени, сил и нервов.

Определиться со стоимостью квартиры лучше всего ещё на этапе принятия решения о продаже. То есть, если все долевые собственники выразили готовность продать каждый свою долю, то принимается решение о цене квартиры и о размере стоимости каждой доли.

Многие граждане заблуждаются относительно размера денежных средств от продажи доли, полагая, что он должен соответствовать таким обстоятельствам, как постоянное проживание и содержание квартиры, постоянная регистрация, наличие детей… Однако никаких преимуществ в цене продаваемой доли ни постоянная регистрация, ни дети, ни что-то другое не предоставляют.

Важно! Каждый собственник доли имеет право рассчитывать на сумму, пропорциональную его доле.

То есть, если доли равные, то цена квартиры делится на число долей – получается сумма, причитающаяся каждому долевому собственнику в результате сделки, и эта сумма будет равной у всех. Если же размер долей разнится, то вся сумма стоимости квартиры распределяется между продавцами в соответствии с размером их долей.

К примеру, есть три собственника: у одного ½ доля, а у двух других по ¼ доле. Квартира продаётся за два миллиона рублей. Собственник половины квартиры получит миллион рублей от продажи, а другие – по пятьсот тысяч.

Таким образом, перед началом продажи всем собственникам надо определиться с ценой продаваемой квартиры, чтобы каждый из них знал, на что он может рассчитывать в результате сделки. Главное, чтобы такая цена понравилась покупателю.

Пройдя начальный этап подготовки к сделке и определив цену, продавцы должны вместе с покупателем обсудить вопрос порядка и способа расчётов между сторонами.

Порядок расчётов по договору – это условие, предусматривающее и момент, и объём фактической передачи денег от покупателя продавцам. Обычно расчёт производится в полном объёме в момент подписания договора. Но бывает и иной порядок:

  1. передача денежных средств в два этапа – часть в момент подписания, а другая часть в день сдачи документов на государственную регистрацию перехода права;
  2. передача денег в полном объёме после подписания договора в срок не позднее ____ дней, но до подачи документов на государственную регистрацию перехода права;
  3. передача части денежных средств до подписания договора (что оформляется распиской), а оставшейся части – в момент подписания договора (либо после подачи документов на государственную регистрацию).

То есть, решение о порядке расчётов является важным для проведения сделки. Сам момент получения денег продавцами очень важен, поэтому его необходимо отразить подробно в условиях договора.

Способ расчётов – это то, каким образом будут передаваться денежные средства. Их всего два – наличный и безналичный.

Если стороны выберут безналичный расчёт, то в договоре надо будет указывать номера счетов всех продавцов и указывать суммы, зачисляемые на эти счета.

Читать еще:  Обязанность управляющей компании предоставлять информацию собственникам

Может сложиться так, что кому-то из продавцов захочется получить свою долю наличными деньгами (такое бывает в тех случаях, когда продавец является должником по исполнительному производству, и его счета в банках находятся под бдительным оком судебного пристава). И тогда условия договора купли-продажи усложняются тем, что способ для каждого собственника определяется по-разному, кому наличными деньгами, а кому путём перечисления на счёт в банке.

После того, как все долевые собственники договорятся о цене и способе получения денег по сделке, наступает самый сложный для большинства продавцов этап – это момент подписания договора купли-продажи.

Дело в том, что по причине участия нескольких лиц на стороне продавца составление договора купли-продажи усложняется описанием каждого собственника и характеристик его доли. Сам документ по содержанию очень перегружен, поэтому не только составлять, но и проверять его сложно.

Важно! А проверить обязательно надо! И никакие доводы о полном доверии не должны звучать – каждый лично проверяет свои данные и свою сумму по сделке.

Хорошо, если все собственники проживают в одном городе, а ещё лучше – прямо в продаваемой квартире. В таком случае они могут изучить черновик договора все вместе, а потом и сам договор проверить и одновременно подписать.

А если собственники проживают не только в разных домах, но и в разных городах или регионах – этот этап становится настоящим испытанием для покупателя. Поэтому желательно не портить ему нервы, а просто известить уже о дате и времени, когда все продавцы готовы будут явиться в Росреестр для подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на покупателя.

Если же собрать всех собственников никак не представляется возможным, то в этом случае на помощь может прийти оформление доверенности (или даже – доверенностей) на проведение сделки на кого-то из продавцов. То есть, обычно к моменту подачи документов деньги уже (во всяком случае, частично) у продавцов, дальнейшего обсуждения моментов по продаже не требуется, поэтому те собственники, которые не могут физически присутствовать в Росреестре, могут уполномочить на это того собственника, у которого нет никаких препятствий. Доверенность оформляется у нотариуса.

Продажа квартиры по долям одному покупателю

Бывает и такое, что всех собственников не только не собрать вместе, но и убедить их продавать квартиру одновременно со всеми практически невозможно. Учитывая, что право долевой собственности возникает иногда в результате принятия наследства либо раздела имущества супругов, можно себе представить, какие «родственные» чувства связывают собственников. И в таких случаях рассчитывать на оформление доверенности даже не приходится.

И если покупатель желает приобрести именно эту квартиру, то он готов к таким трудностям, как заключение договоров купли-продажи долей в квартире.

Важно! Продажа квартиры по долям – это заключение отдельного договора купли-продажи на каждую долю либо на несколько долей. Но не на квартиру в целом.

Трудности такой продажи для самих продавцов не будет – каждый из них подпишет договор и в удобное для себя время наведается в Росреестр. Зато для покупателя такая форма «выкупа» квартиры по долям становится настоящим испытанием – во-первых, составление нескольких договоров, во-вторых, несколько визитов в Росреестр, в-третьих, оплата госпошлины за государственную регистрацию перехода права производится каждый раз, когда подаются документы. Кроме того, при покупке последней доли покупатель закажет очередное свидетельство уже на целую квартиру, которая до этого была у него в долях и оформлена отдельными свидетельствами на каждую долю.

Чем меньше трудностей будет при проведении сделки с долями квартиры, тем легче будет договориться по цене с покупателем. Разумеется, составление и проверка (подписание) договора с участием всех долевых собственников занимает массу времени и внимания. Но при хорошей и серьёзной подготовке со стороны продавцов к этой процедуре сама сделка проходит гладко, за что покупатель готов платить.

Если же по каждой доле будет проводиться отдельная купля-продажа, то это увеличивает расходы покупателя (на которого они обычно и возлагаются по условиям договора), то в целом квартира будет продана значительно дешевле.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Как продать долю в доме если второй собственник против?

Содержание статьи
    1. Как продать квартиру, если один из собственников против и в квартире прописан несовершеннолетний ребенок?
    2. Как продать унаследованный в долях дом, если один из собственников против?
    3. Как продать квартиру в судебном порядке, если один из собственников против?

Последние вопросы по теме: «Как продать долю в доме если второй собственник против?»

Как продать квартиру, если один из собственников против и в квартире прописан несовершеннолетний ребенок?

есть 1к квартира у которой 2 собственника, живем в гражданском браке, ребенок 3 года общий, все прописаны в этой квартире. я хочу продать квартиру и забрать свою половину 2й собственник против. Могу ли я мотивировать чем то к продаже 2го собственника?

Статья 246. ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Ст. 250 ГК РФ. 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Принудить второго собственника продать свою долю Вы не можете.

Уважаемый Алексей! Дополняя предыдущий ответ могу сказать следующее, передайте второму собственнику уведомление с предложением купить у Вас Вашу долю, согласно преимущественного права на покупку по цене предложенной Вами. При отказе, можете смело продать свою долю любому желающему! Как видите, все очень легко и просто!

Есть группа товарищей, специализирующаяся на покупке долей.

Ольга! Как раз есть желающие покупать именно доли квартир, по цене конечно ниже рыночной, их остается только найти Вам!

Как продать унаследованный в долях дом, если один из собственников против?

Здравствуйте. В наследство вступили брат и две сестры, три доли. Дом решили продать, но брат не дает свое согласие на продажу дома. Как быть?

Полностью продать дом в случае несогласия брата Вы не сможете. Продать Вы сможете только свои две доли, предварительно предложив выкупить их третьему собственнику (брату).

Статья 250 ГК РФ Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Как продать квартиру в судебном порядке, если один из собственников против?

Добрый день. Дело в том, что у моей подруги есть трехкомнатная квартира в двухквартирном доме на земле. В этой квартире прописаны вместе с ней ее двое несовершеннолетних ребенка, брат и сестра. В данный момент она приобрела однокомнатную квартиру в благоустроенном доме, но в ней они не прописаны. Теперь она вместе с сестрой хотят продать квартиру на земле, но брат против. В квартире на земле ни кто не проживает уже лет 5 и она постепенно разрушается. Поэтому подруга с сестрой хотят ее продать и разделить деньги всем поровну. Подскажите пожалуйста как им составить иск в суд, чтобы можно было продать квартиру без согласия брата.

Здравствуйте. Не совсем понятно кто собственник(ки) квартиры, которая разрушается.

Здравствуйте, во первых необходимо выяснить каким образом брат и сестра зарегистрированы в данной квартире, если они были зарегистрированы до приватизации квартиры то выписать их будет проблематично. Если же она сама их прописала в данной квартире после приобретения права собственности, выписать их будет очень легко. Частью 1 статьи 7 ЖК РФ, предусмотрено, что если член семьи собственника жилого помещения, нарушающий правила пользования жилым помещением, в соответствии с частью 2 статьи 35 ЖК РФ может быть выселен из жилого помещения на основании решения суда по требованию собственника.

Часть 2 статьи 31 ЖК РФ предусматривают, что члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит нормы, которая регулировала бы отношения между собственником жилого помещения и членами его семьи, в том случае если член семьи собственника нарушает правила пользования жилым помещением.
В соответствии с частью 1 статьи 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения.
Статья 35 ЖК РФ предусматривает основания для выселения гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением.
Следовательно, Вам необходимо подать исковое заявление о прекращении регистрации по месту жительства брата и сестры, указав данные нормы права.
Кроме того ничто не мешает Вам продать квартиру с обременением (с пропиской брата и сесты).
Для более подробной информации, рекомендую Вам обратиться к юристам нашей компании.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector