Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как стать вторым собственником квартиры в ипотеке

Ипотека на двоих от А до Я

Все больше людей сегодня задумываются о том, как взять ипотеку на двоих собственников. Как и всегда, данный банковский продукт имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать при обращении в кредитную организацию. Вам придется предоставить банку полный пакет документов и надежное подтверждение ваших доходов и застраховать себя и созаемщика от рисков.

Ипотека с поручителем

Поручителю не требуется подтверждать свои доходы перед банком. Однако у этого способа есть несколько минусов:

  • поручитель не имеет прав на недвижимость, за которую он поручается;
  • в случае, если заемщик и созаемщик перестают платить ипотеку, прежде чем продавать жилье, банк потребует с поручителя уплаты ипотечного кредита;
  • учитывая вышесказанное, найти человека, который согласится быть поручителем, очень непросто.

Ипотека на двоих с целью инвестирования

Можно ли оформить ипотеку на двух человек, если они не являются родственниками? Да, многие банки предоставляют такую возможность. Например, два юридических лица объединились, чтобы приобрести нежилое помещение, или вы решили объединиться с надежным другом, чтобы сохранить и приумножить ваши деньги с помощью вложения в недвижимость. В таком случае вы получите долевую собственность.

Распределение кредитных обязательств в случае неуплаты по ипотечному займу одним из созаемщиков должно быть четко прописано в банковском договоре.

Родственная ипотека

Поскольку российское законодательство четко устанавливает порядок наследования как имущества, так и долговых обязательств, банки намного охотнее выдают кредиты родственникам.

Квартира в ипотеку на двух собственников, которые связаны семейными узами, — распространенная практика.

Это могут быть законные супруги или близкие родственники — братья, сестры, родители и дети. Основное условие — чтобы у всех будущих заемщиков было чистое кредитное прошлое и достаточный доход для выплаты кредита. В остальном процесс оформления родственной ипотеки на двоих не подразумевает особенных нюансов.

Ипотека для законных супругов

Поскольку по закону совместно нажитое имущество принадлежит в равных долях обоим супругам, муж и жена автоматически становятся созаемщиками при оформлении ипотеки. Исключение — если между супругами заключен брачный контракт, согласно которому право собственности оформляется только на того из супругов, кто является действительным плательщиком по кредиту. Заключить такой брачный контракт можно непосредственно перед подписанием договора ипотеки: так оба супруга будут уверены, что в случае развода их права достаточно защищены в соответствии с уровнем вклада в приобретение недвижимости.

Хорошо, когда ипотека не заканчивается раньше, чем супружеская жизнь. Развод часто ставит бывшего мужа и жену перед нелегким выбором — что делать с совместным жильем и долгами. Можно найти покупателя, закрыть ипотеку и поделить остаток денег между собой. Если при разводе один из супругов хочет переоформить ипотечную квартиру на себя, для этого потребуется разрешение банка.

Часто супруги-созаемщики с детьми решают использовать для погашения основного долга или процентов по займу материнский капитал. При этом родители должны помнить об обязательстве после погашения кредита выделить доли в ипотечной недвижимости всем детям. На это у родителей есть 6 месяцев после выплаты кредита. При перечислении средств маткапитала в счет ипотеки родители подписывают соответствующее нотариальное обязательство, за исполнением которого следят органы опеки и попечительства.

Ипотека и гражданский брак

Типичная ситуация: в банк для оформления жилищного кредита обратились двое граждан, которые не являются родственниками и не состоят в законном браке. Это не противоречит закону об ипотеке, однако кредиторы не спешат одобрять ипотеку гражданским супругам:

  • если созаемщики внезапно решат разойтись, потребуется переоформлять договор ипотеки, а это сопряжено с рисками;
  • отношения, не зарегистрированные юридически, — дополнительный фактор риска для кредитора. Это учитывается при проведении скоринга.

Но если вы твердо решили не ходить в ЗАГС, а идти сразу в банк, будьте готовы доказать вашу совместную платежеспособность и надежность. Для этого потребуется подготовить немало документов — банки словам не верят.

Собираем документы

Каждый созаемщик самостоятельно предоставляет банку личные документы, чтобы кредитор принял решение о выдаче займа. Стандартный пакет документов для ипотеки выглядит так:

  • заполненная анкета потенциального ипотечного клиента;
  • документ, удостоверяющий личность, — обычно паспорт;
  • документы о трудоустройстве — заверенная копия трудовой книжки с минимальным стажем на последнем месте работы от полугода либо трудовой договор на аналогичный срок;
  • документальное подтверждение стабильного и достаточного дохода — справка по форме 2-НДФЛ или документ о зарплате по форме банка, заверенный бухгалтером работодателя;
  • подтверждение семейного статуса — свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей.

Если созаемщик планирует участвовать в ипотеке без учета доходов, достаточно личного паспорта и документов о семейном положении. Также банк может запросить дополнительный второй личный документ — СНИЛС, ИНН, военный билет (для мужчин призывного возраста).

Также список документов может быть увеличен при наличии особенных обстоятельств:

  • при оформлении ипотеки под залог уже имеющегося имущества необходимо предоставить документальное подтверждение права собственности и технические документы на объект залога;
  • если созаемщики планируют участвовать в ипотечной госпрограмме, потребуются дополнительные бумаги в соответствии с выбранной программой.

После того, как банк одобрил совместное заявление на жилищный кредит, потребуется предоставить документы на приобретаемую недвижимость. Техническую документацию и правоустанавливающие документы предоставляет продавец, покупатели оплачивают оценку недвижимости в аккредитованном агентстве.

Ипотека на двоих: минусы и плюсы

Прежде чем решиться на подачу совместного заявления в банк, взвесьте все преимущества и нюансы задуманного предприятия. Достоинства ипотеки с созаемщиком:

Ипотека для двоих

  • если у второго заемщика есть стабильный доход, это поможет получить более выгодный кредит и увеличить максимальную сумму займа;
  • платить кредит поровну выгоднее, чем брать две отдельные ипотеки;
  • можно использовать право каждого созаемщика на налоговый вычет и вернуть значительную часть расходов на покупку жилья и выплату процентов по займу;
  • в случае форс-мажора можно переоформить ипотечную недвижимость и свою часть долговых обязательств на второго созаемщика и не искать покупателя на свою долю.

При этом не стоит забывать о недостатках ипотеки с созаемщиком:

  • не являясь плательщиком по кредиту, созаемщик остается собственником доли в ипотечной недвижимости. Типичный пример — жена в декрете не платит ипотеку, но владеет половиной квартиры и может ее отсудить при разводе;
  • если у созаемщика случаются финансовые трудности, банк в первую очередь потребует уплату долга со второго созаемщика;
  • если один из созаемщиков захочет продать свою долю, а второй не даст на это согласия и откажется выкупить долю сам, будет сложно найти компромисс;
  • когда у созаемщика плохая кредитная история, сложно получить одобрение жилищного кредита. Даже если доход созаемщика с плохой КИ не учитывается при расчете платежей, его прошлые долги могут стать причиной для отказа со стороны банка.

Страховка на двух собственников

Как известно, без страхования не обходится ни одна ипотечная сделка. Поэтому если вы рассчитываете брать ипотеку с первым взносом, вам следует узнать хотя бы приблизительную стоимость страховки и учесть ее при расчете стартовой суммы.

Страховка по ипотеке состоит из следующих частей:

  • страховка на залоговую недвижимость;
  • страхование здоровья и жизни заемщика и созаемщика;
  • титульное страхование — защита от ограничения или прекращения права собственности в результате оспаривания залоговой недвижимости в судебном порядке.

В разных банках разные требования к страховкам по ипотечному кредиту. Как правило, самые популярные и солидные кредитные организации предпочитают застраховать себя от всех возможных рисков по максимуму.

Оформление страховки при ипотеке на двух собственников обойдется вам дороже, чем на одного заемщика, это необходимо учитывать.

Помните, что в случае, когда один из созаемщиков теряет трудоспособность по какой-либо причине, за ним сохраняется право собственности на ипотечное жилье.

Что делать, если…

Не всегда удается самостоятельно найти оптимальное решение в случае с двумя заемщиками по ипотеке.

Проверьте, соответствуете ли вы хотя бы одному из этих условий:

  • ищите лучшие условия по ипотеке на двоих собственников;
  • не хотите тратить драгоценное время на бумажную волокиту;
  • не готовы ходить по разным банкам и получать отказ либо предложения с высокими кредитными ставками;
  • хотите стать собственником выбранного объекта недвижимости в самое ближайшее время.

Если вышеперечисленное про вас, значит вам нужно обратиться в компанию «Ипотекарь».

Профессиональные ипотечные брокеры, работающие в этой фирме, помогут купить квартиру на двоих собственников в ипотеку на максимально выгодных для вас условиях. «Ипотекарь» реально экономит ваши деньги, при этом услуги кредитного брокера вы оплачиваете уже по факту сделки.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Содержание

1. Необходимость продажи.
2. Способы продажи
2.1. Досрочное погашение ипотеки.
2.2. Продажа с погашением ипотеки наличным деньгами под контролем банка.
2.3. Продажа жилья с ипотечным кредитом или покупка ипотечной квартиры в ипотеку.
2.4. Продажа недвижимости банком.
3. Нужно ли платить налог с продажи ипотечной квартиры.
4. Риски. Преимущества и недостатки сделки.

1. Необходимость продажи

Ипотечные квартиры продавали и продают. Причины разные: не потянули ипотеку, не рассчитали свои силы. Но чаще всего, причина такая: приобретённые жилищные метры оказались маловаты и уже не устраивают разрастающееся семейство. Как правило, хозяйки семейств начинают заглядываться на квартиры побольше и ставить вопрос о покупке новой, более просторной квартиры. Я часто сталкиваюсь с такой ситуацией. Кроме того, часто продают ипотечные квартиры пары, которые решили развестись.

Встаёт вопрос: а можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать? А также возникает вопрос: а кто купит квартиру в ипотеке? Если квартира хорошая, ликвидная и цена не завышена, то её покупают те, кому она понравилась. Если ваша квартира является лакомым кусочком на рынке жилья, то поверьте: всегда найдутся желающие её купить, в залоге она или нет.

2. Способы продажи

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Да, можно. Правда нужно сказать, что далеко не все банки разрешают продажу квартиры, находящуюся в залоге. Сначала нужно получить разрешение банка на продажу. В соответствии с федеральным законом «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено только с согласия залогодержателя. Без согласия банка собственник не может продать квартиру, так как она находится в залоге и в росреестре по этому факту делается отметка об обременении.

Крупные банки, такие как Сбербанк, Втб разрешают продажу ипотечной квартиры. Но надо учитывать, что сам процесс продажи ипотечной квартиры до конца не отработан, у разных банков разные процедуры.
Встаёт вопрос. Как продать ипотечную квартиру? Существует несколько способов. Но при любом способе нужно для начала обратиться в ипотечный банк.

Всего существует четыре варианта продажи собственности в залоге банка:

• Досрочное погашение ипотеки;
• Продажа с погашением ипотеки наличными под контролем банка;
• Продажа жилья вместе с долгом;
• Продажа недвижимости банком.

2.1. Досрочное погашение ипотеки

Читать еще:  Не приняли декларацию по ндс что делать

Погашение ипотечного долга своими средствами и последующая продажа. Тут есть два способа.

Первый и самый простой способ. Сначала погасить ипотеку, снять обременение и выставить квартиру на продажу. У меня была клиентка, которая купила квартиру в ипотеку, потом решила продать. Она продала квартиру в провинции, погасила кредит и сняла обременение. Надо сказать, что снятие обременения достаточно долгая процедура – около месяца.

Второй способ. Досрочное погашение ипотечного кредита деньгами покупателя, снятие обременения и последующая продажа.
Для этого нужно выставить квартиру на продажу, найти покупателя с имеющимися наличными средствами для погашения ипотеки. Ипотека погашается деньгами покупателя, снимается обременение и купля-продажа свободного от залога квартиры.

Поэтапно это выглядит так:

  • Нужно определиться с ценой и точно узнать сумму оставшегося долга.
  • Найти покупателя, у которого есть сумма оставшегося долга.
  • Составление предварительного договора купли-продажи.
  • Юридическое освобождение квартиры, то есть выписка всех лиц из квартиры.
  • Получение задатка и погашение ипотечного кредита банка.
  • Снятие обременения.
  • Подписание основного договора купли-продажи и регистрация нового собственника.

Это наименее популярный способ в силу его риска для покупателя. Продавец в этой схеме мало чем рискует, весь риск ложится на плечи покупателя. Мало кто из покупателей соглашается на эту схему. Многие риэлторы, к которым отношусь и я, тоже не приветствуют эту схему. В этой схеме есть узкие моменты.

А что, если продавец передумает, а если с продавцом что-нибудь случится? Например, что делать, если после получения суммы для погашения ипотечного кредита продавец пропадёт? Причины могут быть самые разные: попал в больницу, попал в аварию и ушёл из жизни? Получить деньги с родственников проблематично, они имеют полное право не отдавать, договор заключался не с ними. Вернуть деньги можно только через суд. Поэтому в настоящее время эта схема редко используется.

2.2. Продажа с погашением ипотеки наличным деньгами под контролем банка

У некоторых банков есть своя схема продажи ипотечной квартиры. При продаже ипотечной квартиры важны две суммы: продажная цена и размер невыплаченного кредита. Например, стоимость квартиры 6 млн рублей, а размер выплаченного кредита 2 млн. Как работает схема на примере?

Покупатель уведомляет банк о предстоящей продаже.
Банк предлагает сделать расчёт таким образом: заложить две суммы в разные ячейки или на два разных счёта. В одну ячейку покупатель закладывает сумму невыплаченного кредита – 2 млн рублей. Эта сумма пойдёт на погашение ипотеки. Во вторую ячейку покупатель закладывает 4 млн рублей. Эта сумма предназначена продавцу в качестве оплаты за квартиру.

Затем совершается сделка. Это происходит под контролем банка. Продавец не имеет возможности забрать 2 млн и потратить их на другие цели. Продавец сначала под присмотром сотрудника банка проводит процедуру погашения ипотечного кредита. Сумма в 2 миллиона рублей уходит на погашение ипотечного кредита. Затем подписывается договор купли-продажи, пакет документов подаётся на регистрацию в Росреестр. Сделка происходит с одновременным погашением ипотеки и регистрацией объекта-недвижимости на имя покупателя.

После регистрации сделки продавец получает сумму 4 миллиона из второй ячейки за проданную квартиру.

Вывод: сделка под контролем банка абсолютно безопасна, как для продавца, так и покупателя. Продавец никуда не исчезнет с деньгами. Покупатель всегда может вернуть деньги, если сделка не состоялась, а банк гарантированно получает погашение ипотечного кредита. Надо учитывать, что схема сделки может различаться в зависимости от банка, единых банковских стандартов по данным сделкам нет.

2.3. Продажа жилья с ипотечным кредитом или покупка ипотечной квартиры в ипотеку

На рынке недвижимости всего 10 –15% покупателей с наличными деньгами, все остальные покупатели берут ипотеку. Поэтому ипотечную квартиру чаще всего покупают в ипотеку.

Сразу хочу сказать, что раньше можно было купить квартиру в ипотеку того банка, в залоге которого она находится. Если квартира находится в ипотеке банка ВТБ, то ипотеку нужно брать в банке ВТБ. Так нужно было делать до недавнего времени.

Сейчас на рынке недвижимости произошли изменения. Некоторые банки, например, Росбанк работают с ипотечными квартирами, которые находятся в залоге у других банков. Это радует, потому что раньше при продаже ипотечной квартиры, которая была в залоге у Сбербанка, нужно было ждать клиента с ипотекой Сбербанка.

Предложенная схема подходит для всех случаев покупки ипотечной квартиры в ипотеку, в одном это банке происходит или в сделке работают два банка: залоговый банк и банк, в котором берётся ипотека.

Схема сделки

Взаиморасчёты можно провести путем закладки наличных средств в ячейку, можно безналичным путём – через аккредитив. В моём примере взаиморасчёты проводят при помощи аккредитива. Заводят два аккредитива. На первом размещаются денежные средства для погашения текущей задолженности Продавца по действующему кредиту в банке. Эти денежные средства состоят из:

• личных средств Покупателя в полном объёме. Это средства первоначального взноса.
• части кредитных средств Покупателя, если личных средств Покупателя недостаточно для погашения текущей задолженности Продавца.

На второй аккредитив размещается остаток кредитных средств Покупателя. Это разница между частью кредитных средств, размещенных на Аккредитив №1 и общим размером кредита клиента.

Пример из реальной практики покупки квартиры в Санкт-Петербурге. Исходные данные:

1. Стоимость трёхкомнатной квартиры – 12 000 000 руб.
2. Первоначальный взнос покупателя – 3 000 000 руб.
3. Размер кредита покупателя – 12 000 – 3 000 = 9 000 000 руб.
4. Сумма невыплаченного кредита – 5 000 000 руб.

Открываются два безотзывных аккредитива. Аккредитив – это счёт, открытый в банке, на котором резервируются деньги. Кто, когда и при каких обстоятельствах получит деньги, зарезервированные на аккредитиве, подробно описывается в договоре к аккредитиву.

На первом аккредитиве размещается сумма первоначального взноса – 3 000 000 и 2 000 000 рублей кредитных средств, итого 5 000 000 рублей для погашения остатка ссудной задолженности.

На втором аккредитиве размещается остаток кредитных средств покупателя – 7 000 000 рублей, остаток стоимости объекта недвижимости. Эти деньги получит Продавец за проданную квартиру после погашения ипотеки.

Эта схема применима для сделок, проводимых в одном банке, а также для сделок, у которых квартира в залоге у одного банка, а ипотека другого банка. Вторая схема сложнее и у неё есть ряд ограничений. К тому же её проводят не все банки.
Кроме основных участников: продавца и покупателя, в сделке участвуют один или два банка: банк продавца и банк покупателя. Один банк – если покупатель берёт кредит в одном банке и в залоге этого же банка находится квартира.

Наличие в этой схеме двух банков позволяет быстрее продать квартиру.
Например, квартира в залоге у Росбанка. Так как Росбанк сотрудничает с целым списком банков, то любой покупатель, который придёт к вам с ипотечными средствами, вам подходит.

Риски обеих сторон – минимальны. Единственный ее минус – более сложный процесс сделки и ряд ограничений по сделке, по требованию к заёмщику и объекту недвижимости. О конкретных ограничениях нужно узнавать в банке, у всех банков они могут быть разные. У сбербанка есть ряд ограничений. Например, можно купить квартиру только в том городе, где оформлялась ипотека. У Росбанка другие ограничения: запрещены сделки между родственниками и сделки по доверенности. Список всех ограничений можно узнать у ипотечного специалиста банка.

Такая схема сделки очень востребована и часто встречается на рынке недвижимости. Более того, схема сделки развивается и совершенствуется. В настоящее время передовые банки на рынке ипотеки внедряют схемы проведения сделки, где ипотека берётся в одном банке, а квартира находится в другом. Присутствие в сделке банка гарантирует её безопасность. Я сама проводила такие сделки с разными банками и считаю, что такой вид сделки должен проводить практически любой банк.

2.4. Продажа недвижимости банком

Банк имеет право продать ипотечную квартиру по решению суда. Это бывает при очень серьёзных просрочках. Банк продаёт квартиру с существенным дисконтом на торгах. В первую очередь, банк погашает ипотечный кредит, а остатки средств возвращается заёмщику.
Этот способ крайне невыгоден для заёмщика. Даже если вы не можете платить кредит, лучше не затягивать и не накапливать долги, а квартиру продать самому и погасить задолженность. Это в любом случае будет выгоднее.

3. Нужно ли платить налог с продажи ипотечной квартиры

К ипотечной квартире предъявляются те же требования, что и к остальным. Если квартира находилась в собственности менее 5 лет, то придется платить налог 13%. Тут также действуют налоговые исключения.

4. Риски. Преимущества и недостатки сделки

Риски есть только у покупателя, продавец практически не рискует. Продавец может не только сбежать после получения задатка и снятия обременения, но и просто отказаться продавать квартиру. Деньги вернуть можно будет с трудом. Прежде чем покупать квартиру в залоге, нужно понимать, как будет проходить сделка.

Участие в сделке банка делает сделку безопасной. Поэтому покупателям не нужно бояться таких сделок, при участии банка и агентов риски сведены к минимуму. В такого рода сделках всегда оправдана помощь агентов по недвижимости.

В моей практике неоднократно были ситуации, когда клиенты выбирали для покупки квартиру, находящуюся в ипотеке. Если квартира соответствует всем представлениям клиента о желаемом жилье, они ищут способ её купить, и ипотека их не останавливает. Они обращаются за советом, мы решаем, как проще и безопаснее её купить.

Раздел ипотечной квартиры при разводе

Помните! Если вы, всё-таки, решите вести дело в суде самостоятельно или доверитесь недостаточно компетентным юристам, соблазнившись невысокой ценой их услуг, помните, что изменить не устраивающее вас решение в апелляционной инстанции крайне сложно, а повторное обращение в суд за разделом имущества законом вообще запрещено. Не совершайте ошибок, стоимость услуг профессиональной юридической фирмы будет однозначно меньше стоимости имущества, которое вы рискуете потерять при неграмотном ведении дела.

Приобретение квартиры за счёт средств ипотечного кредита для многих семей является единственной возможностью улучшить жилищные условия. Но надо понимать, что в этом случае, не только квартира становится совместной, но и долг по кредиту. При этом неважно на чьё имя оформлен договор ипотеки. Попробуем разобраться, как делится ипотека после развода.

Что такое ипотечный кредит

Для начала разберёмся, что такое ипотека. Ипотека – это не кредит, как думают многие. Это залог недвижимости, который оформляется дополнительно к кредитному договору. Оформляется это, как правило, в одном документе, поэтому такой договор часто целиком называют ипотекой. Залог означает, что если должник не вернёт кредит, банк отберёт предмет залога – квартиру.

Важно помнить! Закон, по которому нельзя лишить гражданина единственного жилья, здесь действовать не будет. Банк заберёт квартиру в уплату долга, даже если в ней зарегистрированы (прописаны) малолетние дети.

Но банк не забирает квартиру себе, а выставляет её на торги. Вырученные после продажи средства идут в погашение долга. Оставшаяся после выплаты кредита и процентов сумма передаётся должнику.

Читать еще:  Развод через суд без детей порядок расторжения

Как делится ипотечная квартира при разводе

С точки зрения закона раздел ипотеки при разводе не представляет собой ничего сложного. Долги супругов, как и имущество, делятся пополам. Но это только в теории, в судебной практике с этим возникает масса проблем. Главная из них связана с тем, что стороной в договоре является банк, и его интересы тоже учитываются. Поэтому банк также привлекается к участию в судебном деле, и практически всегда выступает против раздела ипотеки. Банк можно понять – он выдал кредит надёжному заёмщику, платёжеспособность которого им проверена. А в результате раздела у этого заёмщика останется только половина кредита. Вторая половина перейдёт другому супругу. Финансовую состоятельность этого супруга банк не проверял и выдачу ему кредита не одобрял. Получается, что суд фактически обязывает банк выдать кредит неизвестному лицу. Что, конечно, не устраивает банк и является незаконным. Часто кредит оформляется на обоих супругов, и они выступают созаёмщиками. Но банк обычно всё равно против разделения одного договора на два. Это связано с тем, что созаёмщики выступают солидарными должниками. То есть банк может потребовать погашения очередного платежа как от обоих должников, так и от любого из них. Представим, что договор ипотеки будет разделён на два. Теперь банк может требовать уплаты только от каждого в отдельности и уплаты только его части. Чтобы избежать таких ситуаций банки часто требуют при выдаче кредита заключать брачный контракт. Или включают в договор условие о том, что при расторжении брака кредит должен быть погашен досрочно.

Варианты раздела квартиры, приобретённой в ипотеку

Судебная практика по делам о разделе ипотеки при разводе довольно разнообразна. Но основных вариантов как разделить ипотечную квартиру три:

  1. Можно с согласия банка продать ипотечную квартиру, а вырученные деньги направить на погашение кредита. Оставшиеся деньги делятся супругами поровну. Этот вариант выглядит оптимальным, но на практике не всегда легко осуществим. Для начала нужно получить согласие на продажу квартиры от банка. Как правило, в таких случаях банк идёт навстречу, но может и отказать. Обычно это происходит, если банк при этом теряет значительную часть процентов. В качестве компромисса банк может предложить после продажи квартиры и погашения кредита использовать оставшиеся деньги на первоначальный взнос. После этого оформляется новый кредит или два кредита на покупку двух квартир. Таким образом удаётся фактически разменять квартиру в ипотеке. Другая проблема, это поиск покупателя. Квартира обременена залогом, для снятия которого нужно пройти ряд процедур. Это значительно увеличивает время сделки. Поэтому продать ипотечную квартиру не так просто. Но самое главное то, что разводящимся супругам предстоит заниматься продажей совместно. А в условиях уже возникших конфликтных отношений взаимопонимания достичь бывает невозможно. Если о продаже ипотечной квартиры супругам договориться не удалось, остаётся только судебный путь.
  2. Если кредит оформлен только на одного из супругов, другой может отказаться от квартиры. При этом просить суд оставить и квартиру, и ипотечный кредит тому супругу, на которого они оформлены. При этом второму супругу выплачивается компенсация. Размер этой компенсации будет равен половине средств, выплаченных по кредиту в браке. В этом случае банк не сможет возражать, поскольку кредитный договор остаётся без изменений. Согласия банка на такой вариант раздела ипотечной квартиры тоже не нужно. Но этот вариант подходит, только если ипотечный договор оформлен на одного супруга.
  3. Если и второй вариант не устраивает супругов, остаётся только просить суд разделить квартиру и долг в равных долях. Суд, исходя из условий ипотечного договора, определит для каждого из супругов размер платежа. Но это не означает, что тот супруг, на которого оформлен договор, сможет платить только половину. Он всё равно останется обязанным по кредиту полностью, и допускать просрочки платежа ему будет нельзя. В противном случае банк обратит взыскание на ипотечную квартиру и продаст её с торгов. Заявления о том, что в просрочке виноват второй супруг, значения иметь не будут. Но тот супруг, который исполнил обязательства за другого, сможет требовать возмещения расходов на оплату его доли.

Важно помнить! Судебная практика до сих пор не выработала решений, которые являлись бы ориентирами при разделе ипотечной квартиры при разводе. Часто по схожим делам выносятся абсолютно разные судебные решения, вплоть до противоположных. Поэтому для ведения в суде дела о разделе квартиры, приобретённой в ипотеку, обращайтесь только к профессиональным юристам, имеющим опыт раздела имущества супругов.

Когда ипотечная квартира делится не поровну

Нередки ситуации, когда супруги до официального расторжения брака долгое время проживают раздельно. И часто в этот период кредит погашается только одним из супругов. В этом случае он может претендовать на большую долю в праве собственности. Рассчитывать её следует пропорционально тем платежам, которые он произвёл самостоятельно. И, конечно, при этом нужно будет доказать, что супруги действительно проживали раздельно и вели раздельное хозяйство. То есть имели самостоятельный доход и несли расходы независимо друг от друга. Как это сделать, читайте в нашей статье, посвящённой судебным доказательствам.

Если квартира куплена до брака

Встречаются ситуации, когда квартира покупается по договору ипотеки до заключения брака. Поскольку кредит берётся на несколько лет, частично он может быть выплачен уже в браке. В этом случае квартира, тем не менее, останется в собственности того супруга, на имя которого приобреталась. Даже если ипотечный кредит погашался в период брака за счёт совместных денег. И даже если кредит был полностью погашен в этот период. И если на момент покупки квартиры будущие супруги уже жили вместе, это также не будет иметь значения. Второй супруг сможет требовать только выплаты ему компенсации половины средств, выплаченных в браке. Но и сам кредит при этом останется тому супругу, который является собственником ипотечной квартиры.

Раздел долевого участия при ипотеке

Самой большой проблемой при разделе совместного имущества является раздел договора долевого участия. Особенно, если для его оплаты получался ипотечный кредит, и оба договора оформлены только на одного из супругов. Дело в том права собственности на ипотечную квартиру у этого супруга нет. Оно возникнет только после завершения строительства. На момент развода есть только право требовать передачи этой квартиры. Поэтому суд в зависимости от конкретной ситуации примет одно из следующих решений:

  • Оставит все права по договору долевого участия одному из супругов. При этом за ним останутся и обязанности по погашению кредита. Второму супругу в этом случае присуждается денежная компенсация.
  • Примет решение о том, что второй супруг имеет право на выделение ему доли в квартире после ввода дома в эксплуатацию. Но тогда и кредит оба супруга должны будут продолжать выплачивать в равных долях.

Также, конечно, остаётся вариант уступки прав по договору долевого участия. Это можно сделать и во внесудебном порядке. Но на такую уступку также потребуется согласие банка.

Кредитные обязательства и алименты

Относительно последних случаев важно отметить одно обстоятельство. Крайне редко случаются ситуации, когда квартира по решению суда достаётся только жене, поскольку с ней остаются дети. Суд также обязывает жену выплатить мужу денежную компенсацию за его часть квартиры. Одновременно суд обязывает мужа выплачивать алименты на содержание детей. Для жены, на попечении которой остались малолетние дети, выплата мужу компенсации бывает затруднительна. В этих случаях муж часто полагает, что может зачесть алименты в счёт компенсации. То есть отказаться от уплаты алиментов и ежемесячно уменьшать размер компенсации на сумму алиментов. К сожалению для таких мужей, это незаконно. Алименты на содержание несовершеннолетних детей не могут быть зачтены в счёт встречных обязательств второго супруга. То есть бывший муж в любом случае будет обязан платить алименты жене. Даже если она сама должна ему крупную сумму денег. Также читайте на нашем сайте о том, как обратиться в суд с иском о разделе совместного имущества и как собрать доказательства для судебного дела. О стоимости услуг юридической фирмы «Красников и партнёры» узнайте в разделе услуги и цены. Для удобства расчётов воспользуйтесь калькулятором стоимости на главной странице. Ваш спор не разрешается продолжительное время? Ваши нервы на пределе? Вы не видите выхода из сложившейся ситуации? Позвоните нам прямо сейчас: 8 (812) 467 47 65 или задайте вопрос онлайн – мы разрешим спор в вашу пользу в кратчайшие сроки. Обращаясь к нам, вы можете быть уверены – мы окажем наиболее компетентную юридическую помощь во всех сферах семейного права. Стоимость наших услуг доступна всем категориям граждан. Дополнительно мы предусмотрели для наших клиентов удобные формы оплаты, скидки, рассрочки. Мы гарантируем полную конфиденциальность ваших персональных данных, а также данных, связанных с делопроизводством.

Кто является собственником квартиры при ипотеке?

Бытует мнение, что до момента полного погашения долга перед банком квартира не является собственностью заемщика и только после полной выплаты ему переходит право владения.

С юридической точки зрения эта трактовка считается неверной. Купленная в ипотеку квартира принадлежит заемщику уже с момента подписания договора, но пока долг не будет выплачен, она просто находится под залогом.

Обременение не делает собственником жилплощади банк, а лишь немного ограничивает права владельца. К примеру, ему не так просто будет продать жилье, особенно если не уведомить об этом кредитора, прописывать на территории троюродного брата тоже не разрешается.

Поэтому во избежание путаницы отметим сразу, что собственник квартиры, купленной в ипотеку – только сам покупатель, оплативший первоначальный взнос и проставивший подпись на кредитном договоре.

  1. Иногда банк получает право отобрать жилье
  2. Имеет ли право на квартиру созаемщик в сделке?
  3. Семейные вопросы и купленная до брака недвижимость
  4. Что в итоге?

Иногда банк получает право отобрать жилье

Если заемщик не исполняет свои обязанности согласно ипотечного договора, банк получает право расторгнуть его (как правило в одностороннем порядке).

Чаще всего ипотечные квартиры отбирают за серьёзные просрочки и долги, при этом на реализацию этого имущества с торгов в таком случае по закону согласие самого заемщика не требуется.

Но даже в таком случае уже на второй день просрочки квартиру еще никто отбирать не станет.

Каждый заёмщик все еще может договориться с банком, уплатив пеню или штраф за просрочку, после чего дальше в установленном порядке продолжать гасить кредит за свой дом.

Имеет ли право на квартиру созаемщик в сделке?

Вопрос, является ли созаемщик по ипотеке собственником квартиры, требует особенно детального рассмотрения.

По закону созаемщиком может быть даже лицо, которое с заемщиком родственными связами не связано. Чаще всего в сделке созаемщиком выступает супруга или супруг заемщика, также им могут быть совершеннолетние дети или родители.

Читать еще:  Как проверить собственника квартиры при аренде

Привлечение такого человека позволит в несколько раз увеличить доход (поскольку рассматриваться будет совокупный), а это значит, что банк получает дополнительную страховку и может выдать желающему большую сумму денег, чем если бы в сделке принимал участие он один.

Можно ли по итогам погашенного долга оформить купленную квартиру в равную собственность для всех участников или претендовать на нее может только человек, принявший решение взять ипотеку?

Для этого изучим российское законодательство в сфере жилищного кредитования.

Закон гласит, что раз созаемщик и заемщик перед кредитором несут равную ответственность по договору, то в любом случае они оба могут претендовать на равную часть доли в купленной квартире. И еще ряд прав и обязанностей созаемщика:

  1. вносить только ту сумму платежей, которая была оговорена кредитным договором;
  2. если он в браке с заемщиком на момент взятия ипотеки, у него есть право на долю купленного жилья;
  3. даже если созаемщик не состоит в браке с заемщиком, право на долю в квартире (соразмерную сумме внесенных платежей) он все равно имеет в любом случае;
  4. если созаемщик принимает решение отказаться от своей доли в квартире, от обязанности выплачивать кредит его это не освобождает.

Если у вас возникли сомнения, вы всегда можете обратиться к юристу и уточнить у него, кто собственник купленной в ипотеку квартиры.

Таким образом закон в этом вопросе однозначен – право на долю созаемщик имеет, но он не будет полноправным собственником всего дома. Разве что заемщик вообще откажется платить по ипотеке и всю сумму погасит созаемщик, после чего право собственности на квартиру полностью переходит ему.

Семейные вопросы и купленная до брака недвижимость

Единолично человек владеет только той недвижимостью, которую он купил в ипотеку до брака, после чего сам же ее и погасил. Даже развод в таком случае не дает право бывшей половинке претендовать на раздел, долю в доме или часть денег от проданной квартиры.

Собственником квартиры при ипотеке является только оформивший ее до брака человек, и он же им останется после расторжения брака.

Ситуация в корне меняется, если во время брака второй супруг тоже вносил часть денег из получаемого им дохода в счет погашения кредитных обязательств.

Теперь первый супруг обязан выплатить второму часть денег, равную потраченной им на выплату ежемесячных платежей (при условии, что факт совершения этих платежей можно доказать соответствующими чеками и квитанциями) либо же он обязан выделить ему долю в квартире соразмерно внесенном им суммы.

Невозможно просто забрать квартиру, не вернуть бывшему супругу деньги или не выделить долю. Такие вопросы будут решаться в суде и суд всегда на стороне пострадавшего, в отношении которого нарушен закон.

Взятая уже после заключения официального брака ипотека теперь принадлежит обеим супругам, при этом часто второй из них обязан выступать созаемщиком. Если даже при этом второй супруг не имел дохода, занимался только домашним хозяйством или ребенком, а все бремя выплат ложилось только на плечи второго – это еще придется доказать.

Судебная практика показывает, что при разводе необходимо собрать как можно больше документов, только так получится не отдавать неработающему (или к примеру пьянствующему человеку) часть доли в купленной квартире.

Если к тому же у пары за время брака родился ребенок, который на момент развода несовершеннолетний, то большую долю в ипотечной квартире суд выделит тому родителю, с которым малыш и останется.

Все для того, чтобы не нарушать права маленького гражданина.

Что в итоге?

Не слушайте доброжелателей, говорящих, что кредит вам погашать даже не за вашу квартиру. По закону уже с момента подписания договора она принадлежит только вам, но еще находится под залогом.

Залог не лишает вас права собственности, но немного ограничивает ваши права в отношении распоряжения этой недвижимостью.

Если же участие в погашении долга принимал созаемщик, он тоже может претендовать на долю и это его законное право.

Кто владелец в «ипотечной» квартире? Основные вопросы

  • 1. Кто собственник квартиры, купленной в кредит, — я или банк?
  • 2. При каких обстоятельствах банк имеет право продать ипотечную квартиру?
  • 3. Имею ли я право продать ипотечное жилье?
  • 4. Есть ли у меня право сдавать в аренду ипотечное жилье?
  • 5. Если ли возможность прописать своих родственников в квартиру, взятую в ипотеку?
  • 6. Могу ли я завещать ипотечное жилье?
  • 7. Что делать, если просрочены платежи по кредиту?
  • 8. Что делать, если владелец ипотечного жилья пострадает от несчастного случая или заболеет?
  • 9. Можно ли изменить условия кредита?

Вокруг слово «ипотека» в России существует много легенд. Одна из них состоит в том, что банк в любой момент может просто выкинуть заемщика из квартиры. Но, приобретая жилье в кредит, вы сохраняете право собственника на купленную квартиру. Только есть некоторые нюансы, которые ограничивают этот закон.

Кто собственник квартиры, купленной в кредит, — я или банк?

Безусловно, собственником жилья является заемщик. Однако, оформляя право собственности на квартиру на кредитные средства, Федеральная служба государственной регистрации, наряду с этим, регистрирует залог приобретенной недвижимости в кредит. Таким образом, возникает ограничение прав собственника дома или квартиры. Так же нельзя продать данное жилье, пока банк не даст согласие на это.

При каких обстоятельствах банк имеет право продать ипотечную квартиру?

Ипотечное жилье банк может продать в том случае, если заемщик не может оплатить кредит, и необходимы средства для того, чтобы погасить его задолженность перед банком. В договоре имеется пункт, в котором четко написано, при каких условиях расторгается договор. Чаще всего — это три пропущенных платежа.

Но на самом деле банк обычно принимает меры после просрочки в полгода. В кредитном договоре четко прописывается, сколько пропущенных платежей будет поводом для расторжения кредитного договора. Чаще всего это три платежа. В действительности банк далеко не всегда пользуется своим правом, обычно до прекращения действия кредитного договора доходит, если заемщик не платит полгода подряд. Кроме того, любое нарушение пунктов кредитного договора является поводом для его расторжения и немедленного погашения кредита. К счастью, из-за всяких мелочей к радикальным мерам прибегать не будут. Только, к примеру, подделка документации со стороны заемщика может служить поводом к расторжению договора.

Имею ли я право продать ипотечное жилье?

Ответ — да, имеете. Безусловно, банк теряет при этом проценты по выданному кредиту. Но есть банковские учреждения, в которых регулярно осуществляется продажа ипотечного жилья. В основном это связано с растущими запросами заемщиков, которые хотят купить квартиру или дом больших размеров и комфортнее. Так, взятое в кредит жилье с разрешения банка продается, а остатки задолженности погашаются благодаря вырученным средствам. Сразу же оформляется договор на новый кредит, за счет него покупается жилье в залог. Поэтому не переживайте: поменять жилье на более комфортное с согласия банка вполне реально.

Есть ли у меня право сдавать в аренду ипотечное жилье?

Конечно, вы имеете право, но только с согласия банка. Но есть кредиторы, которые смотрят на данную ситуацию иначе. Ведь заемщик (собственник жилья) может стать неплатежеспособным, тогда кредитор решит разорвать договор, а свои расходы компенсировать благодаря реализации ипотечной квартиры или дома. Хотя, если в доме (квартире) находятся жильцы, заплатившие вперед за аренду помещения, продать жилье будет достаточно сложно. С юридической стороны права арендаторов охраняются по закону, поэтому их нельзя «выгнать» даже при смене владельца квартиры либо дома. В данном случае кредитору придется ждать один год, а может и все три, пока получится реализовать заложенный объект. При заключении договора найма на срок менее года, скорее всего, банк не будет видеть препятствий.

Если ли возможность прописать своих родственников в квартиру, взятую в ипотеку?

В кредитном договоре четко написано, что не разрешается без согласия банка прописывать кого-либо еще в квартире. Хотя в российском законодательстве каких-то запретов по отношению к прописке членов семьи в ипотечной квартире нет. На сегодня банки почти закрывают глаза на действия заемщика, который прописывает своих родственников в квартире или доме, без согласований с кредитором. Еще в российской практике не было случая, когда кредитный договор расторгался из-за того, что владелец ипотечного жилья без согласования с банком прописал у себя своих детей, родителей или других родственников. Однако не стоит нарушать условия договора, поэтому лучше написать заявление, в котором вы попросите кредитора разрешения на прописку членов вашей семьи для того, чтобы не испортить отношений с банком в дальнейшем.

Могу ли я завещать ипотечное жилье?

Да, можете. Вы являетесь собственником ипотечной квартиры или дома, поэтому имеете право передавать по наследству жилье. Но с другой стороны долги по кредиту могут перейти наследнику, в случае если заемщик умрет и не успеет погасить ипотеку.

В ту же очередь, вместе с долгом, наследник обязуется платить ежемесячные платежи по кредиту, которые предусмотрены кредитным договором. При этом погашать долг нужно с того месяца, как прекратились выплаты банку, а не с момента вступления в права наследства через полгода. Иначе банк может расторгнуть с вами договор и потребовать досрочного погашения кредита.

Что делать, если просрочены платежи по кредиту?

Конечно же, стоит обратиться в банк. Скорее всего, банк пойдет вам навстречу, если просрочка произошла по объективным причинам (болезнь, командировка, потеря работы), кредитор войдет в ваше положение и, кроме штрафа, вам ничего не предъявит. Если же просрочка связана с понижением ваших доходов, то тем более необходимо обратиться в банк. Он может отсрочить на какое-то время платежи по задолженности или удлинить сроки погашения для того, чтобы снизить размер ежемесячных платежей.

Что делать, если владелец ипотечного жилья пострадает от несчастного случая или заболеет?

Безусловно, необходимо застраховать свою жизнь и трудоспособность на подобные случаи. Имея страховку, до момента выздоровления долг по кредиту будет погашаться за счет страховых возмещений.

Можно ли изменить условия кредита?

Это возможно, в принципе. Если вы не можете платить те суммы, которые отдавали банку ранее, обратитесь к кредитору. Он может предложить продление сроков платежей, и ежемесячный платеж уменьшится. Кроме того, можно воспользоваться рефинансированием долга — получение нового кредита, чтобы погасить старый на выгодных условиях. Многие обязанности заемщика ипотечного жилья прописаны в кредитном договоре с банком. Поэтому важно тщательно изучить данный документ, и решить самому — все ли понятно в нем, и все ли устраивает.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector