Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Незаконная перепланировка нежилого помещения в жилом доме

Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения

Объекты нежилого помещения (магазины, офисы, развлекательные центры, аптеки и т. д.) часто требуют перепланировки.

Где-то нужно перенести перегородку, чтобы расширить пространство, поменять разводку коммуникации, убрать или добавить двери/окна, изменить конструкцию потолка и т. д.

Но не все владельцы нежилых помещений считают, что им нужно узаконить такие изменения. Какая ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения может грозить его владельцу?

Нормы в законодательстве, касающиеся незаконной перепланировки

Порядок перепланировки жилых помещений рассмотрен в Жилищном кодексе (ст. 25 ЖК РФ). Что касается перепланировки нежилых объектов недвижимости, то она проводится по тем же правилам.

Ответственность за незаконную перепланировку прописана в ст. 7.21 КоАП РФ.

Штрафы за перепланировку нежилого помещения

Любая перепланировка, выполненная без разрешения соответствующих органов, налагается штрафом:

  • для физических лиц – 2000–2500 рублей (для столицы);
  • для юридических лиц – 300–350 тысяч рублей (для Москвы).

Другие последствия незаконной перепланировки

Самовольная перепланировка нежилого помещения может обернуться для владельца такой недвижимостью не только выпиской штрафа, но и такими неприятными моментами, как:

  • Возвращение помещения в первоначальный вид. Если инспектор обнаружит нарушения правовых или санитарных норм при перепланировке помещения, тогда он выпишет собственнику объекта недвижимости предписание, в котором обяжет его вернуть объект недвижимости в прежнее состояние. В итоге придется переделывать дорогостоящий ремонт. Если это предписание проигнорировать, тогда стоит ждать повестки в суд.
  • Продать нежилое помещение с незаконной перепланировкой будет очень сложно. Во-первых, нужно найти покупателя, готового приобрести объект недвижимости с незаконной перепланировкой, который готов взять ответственность за незаконное изменение внутренних или внешних работ на себя. Во-вторых, у такого покупателя должны быть прямые деньги, поскольку взять в ипотеку такое помещение не получится (банки не одобряют помещения, которые надлежащим образом не оформлены).
  • Уголовная ответственность. За грубые нарушения требований техники безопасности при перепланировке нежилого помещения, в результате чего был нанесен вред человеку/людям, собственнику такого объекта недвижимости может грозить даже уголовная ответственность.
  • Как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2021 году?

    Чтобы узаконить перепланировку офиса, магазина и любого другого нежилого помещения, необходимо сделать следующее:

    Шаг 1 – заказать поэтажный план и экспликации в БТИ и проект перепланировки

    Перед тем как узаконивать перепланировку, необходимо, чтобы кадастровый инженер выехал на место расположения объекта и произвел внутренние обмеры помещения или всего здания.

    Руководствуясь полученными данными, он должен сделать поэтажный план, после чего передать его проектировщикам. Эти специалисты готовят проект перепланировки нежилого помещения.

    Кстати, проектировщики также имеют право приехать на место нахождения объекта и провести сверку данных.

    Шаг 2 – заказать техническую документацию

    С готовым проектом перепланировки дальше работает кадастровый инженер. Если проект подготовлен в отношении внутренней перепланировки нежилого помещения, тогда он согласовывается с собственником объекта недвижимости. Не нужно согласовывать проект с пожарниками, МЧС и другими службами.

    В этом случае вся ответственность по внутренней перепланировке ложится на плечи проектировщиков, которые должны осуществить перепланировку в соответствии с установленными нормами и требованиями.

    Собственник должен получить техническое заключение о состоянии конструкции, которое вносит ясность в то, что работы, которые были проведены, никак не затрагивают несущие конструкции и нагрузка распределяется в соответствии со всеми нормами и требованиями.

    Шаг 3 – согласовать перепланировку с соответствующими службами

    Если кроме внутренних работ производится изменение фасада нежилого помещения, тогда нужно согласовать фасадные работы с компетентной организацией – комитетом по архитектуре и градостроительству (в каждом городе есть свой такой комитет).

    Также потребуется согласие у Роспотребнадзора, Пожнадзора, архитектурного управления и др.

    Для узаконивания перепланировки собственнику помещения нужно обращаться в БТИ по месту нахождения объекта недвижимости. Если перепланировка была произведена без получения разрешения, тогда для ее узаконивания собственник недвижимости должен обратиться в архитектурный отдел городской администрации. Если там он получит отказ, тогда он имеет право обратиться в суд.

    Какие документы нужны, чтобы согласовать перепланировку нежилого помещения?

    Чтобы на законных основаниях оформить перепланировку нежилого объекта недвижимости, собственник этого объекта должен подготовить следующие документы:

  • заявление на перепланировку;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • проектная документация;
  • технические документы на объект недвижимости (их можно взять в БТИ);
  • заключение от Роспотребнадзора с разрешением о проведении мероприятий по перепланировке.
  • Подавать заявление на перепланировку может не только собственник помещения, но и арендатор. В этом случае к вышеперечисленному пакету документов дополнительно нужно приложить письменное разрешение собственника на проведение работ.

    Кто выдает разрешение на перепланировку нежилого помещения?

    Такое разрешение выдается в местной администрации города (района). Выдается документ в отделе по градостроительству или в архитектурном отделе.

    Как узаконить самовольную перепланировку?

    Чтобы получить одобрение на перепланировку нежилого помещения, которое было изменено незаконно, необходимо:

  • Привлечь специальную комиссию, которая проверит, что незаконная перепланировка не нарушила общую конструкцию здания, не нанесла вреда коммуникациям или людям (если нежилое помещение находится в многоэтажном доме).
  • Получить разрешение на согласование перепланировки в архитектурном отделе городской власти.
  • Обратиться в БТИ для вызова сотрудника, который произведет необходимые замеры, укажет изменения, которые были внесены.
  • Получить заключение от специалиста о проведенных работах, о соответствии строительных конструкций нормам и правилам.
  • Обратиться с заключением в кадастровую службу. Получить новый технический паспорт.
  • Со всеми документами обратиться в местную администрацию и получить одобрение по решению о согласовании уже проведенных изменений в нежилом помещении.
  • Отдать документы в Росреестр для внесения поправок в государственное свидетельство о праве собственности на объект недвижимости.
  • Как получить одобрение на перепланировку, которая уже была сделана?

    Владельцу нежилого помещения нужно доказать, что при перепланировке не были нарушены санитарные нормы, переоборудованное здание не несет рисков для жизни и здоровья людей, которые осуществляют там свою деятельность или живут по соседству.

    Если проверяющие органы придут на объект и обнаружат недостатки в перепланировке помещения, тогда собственника обяжут исправить их, внести поправки, и только потом согласовывать перепланировку.

    При перепланировке нежилого помещения предварительным этапом является согласование изменений в таком помещении с БТИ, органами местной администрации. Если перепланировка была самовольной, тогда владельца такой недвижимости ждет административное наказание в виде штрафных санкций.

    Узаконивать перепланировку по правилам нужно на этапе создания проекта. Если перепланировка уже сделана, то обязательно ее нужно утвердить на законодательном уровне.

    Как узаконить уже сделанную перепланировку нежилого помещения?

    Нежилые помещения очень часто используются в сфере оказания услуг и могут быть обустроены под магазины, парикмахерские и иные объекты данной сферы. Собственникам зачастую необходимо узаконить перепланировку нежилого помещения. Куда обращаться, чтобы получить разрешение на проведение работ, какие для этого нужны документы и что делать, если перепланировка совершена без соответствующих разрешений. Ответы на эти вопросы вы найдете в нашей статье.

    Перепланировка нежилого помещения

    При перепланировке в результате строительных манипуляций помещение меняет свою конфигурацию.

    Это может быть выполнение следующих работ:

    • снос старых стен и возведение новых;
    • перенос оконных или дверных проемов;
    • демонтаж перегородок, который приводит к изменению местоположения комнат и перераспределению пространства.

    Не стоит путать перепланировку с переустройством. Это разные понятия, включающие в себя разные виды работ.

    Переустройство в помещении представляет собой:

    • перенос инженерных сетей в целях оптимизации внутреннего пространства;
    • замена устаревших или вышедших из строя коммуникаций, при установке новой по другой схеме;
    • установка коммуникаций нового вида.

    Выполнение и тех и других видов работ требует согласования и изменений в техдокументацию помещения. Вопросы переустройства и перепланировки регулируются главой 4 ЖК РФ. Процедура для жилых и нежилых помещений аналогична.

    Способы узаконить перепланировку или реконструкцию

    Существует также более обширное понятие, которое может включать в себя, в том числе, перепланировку и переустройство – реконструкция. Это более серьезные изменения и они могут касаться изменений фасада здания, этажности, возведения надстроек и затрагивают его несущие конструкции.

    Перед началом работ по перепланировке и реконструкции необходимо обратиться к проектировщику для составления проекта.

    Есть два способа узаконить такие изменения:

    • через уполномоченный орган — если работы только планируются или произведены без предварительного разрешения (п. 1 ст. 26 ЖК РФ);
    • в судебном порядке — если изменения произведены без разрешения и уполномоченный орган отказал их узаконить.

    Через уполномоченные органы

    После завершения проектных работ можно начинать процесс согласования. Уполномоченным органом, имеющим право узаконить изменения, как правило, является орган местного самоуправления.

    Туда нужно представить следующие документы:

    1. Заявление (скачать форму заявления можно ниже).
    2. Правоустанавливающие документы (на здание или нежилое помещение).
    3. Технический паспорт объекта.
    4. Выписка из ЕГРН.
    5. Согласие всех собственников объекта (личное присутствие либо нотариально заверенное согласие) на запланированные изменения.
    6. Проектную документацию на перепланировку/реконструкцию.

    В зависимости от вида работ возможна необходимость предоставления дополнительных документов.

    Если уполномоченный орган счел возможным проведение перепланировки или реконструкции, то собственнику выдается разрешение на проведение этих работ в установленный срок. Все работы должны быть произведены в точном соответствии с проектом, иначе приняты они не будут.

    После перепланировки итоги работы принимает комиссия, созданная уполномоченным органом. Комиссия осматривает объект, оценивает проведенные работы и их соответствие проектной документации.

    При соблюдении всех нормативов и правил, комиссия подписывает и выдает собственнику акт приема выполненных работ (ст. 28 ЖК РФ). Этот документ дает право на внесение изменений в технический план помещения и обращение в Росреестр для изменения информации об объекте.

    Когда работы уже проведены, но разрешение на это получено не было, узаконить их все же возможно. Чтобы узаконить уже сделанную перепланировку собственник должен оформить техническое экспертное заключение, в котором отражаются произведенные изменения и сведения о том, являются ли они безопасными.

    При нахождении нежилого помещения в многоквартирном жилом доме (например, помещение магазина на первом этаже), техзаключение должно быть согласовано с муниципальными органами власти.

    Если уполномоченный орган откажет узаконить такую перепланировку, то сделать это возможно будет только через суд.

    Через суд

    Получение отказа уполномоченного органа в утверждении перепланировки влечет за собой определенные последствия. Собственник должен либо вернуть все в первоначальное состояние либо в судебном порядке узаконить изменения (п. 4 ст. 29 ЖК РФ). Судебный процесс может длиться от 2 до 6 месяцев и его исход не всегда положительный.

    Читать еще:  Ходатайство о обеспечительных мерах в районный суд

    Суд может сохранить помещение в измененном состоянии только в том случае, если в результате перепланировки не создана угроза для жизни и здоровья граждан, заключение эксперта подтверждает безопасность произведенных работ.

    Чтобы узаконить работы через суд необходимо совершить следующие действия:

    • подготовить все необходимые документы;
    • составить исковое заявление;
    • оплатить государственную пошлину;
    • направить документы в суд;
    • после судебных процессов получить решение и исполнить предписанные судом требования.

    Документы

    Вместе с исковым заявлением суду необходимо представить перечень документов:

    • техническое экспертное заключение;
    • технический паспорт;
    • выписка из ЕГРН;
    • согласие собственников квартир (если изменение затрагивает общедомовую собственность);
    • квитанция об оплате государственной пошлины.

    Перечень не является исчерпывающим и может дополняться любыми документами, доказывающими, что произведенная перепланировка не несет опасности.

    Исковое заявление

    Исковое заявление составляется с соблюдением требований законодательства и должно содержать следующую информацию:

    • персональные данные истца (ФИО, контактная информация);
    • сведения об ответчике;
    • информация о нежилом помещении (адрес, реквизиты правоустанавливающих документов);
    • суть произведенных изменений объекта;
    • просьба сохранить объект в измененном виде;
    • список прилагаемых к заявлению документов;
    • дата, подпись истца.

    Положительное решение суда будет основанием для внесения новых сведений в ЕГРН. Если требования истца не будут удовлетворены, то истец будет обязан вернуть конструкции помещения в первоначальный вид. За незаконную перепланировку на него может быть наложены штрафные санкции.

    Подготовка необходимых для утверждения перепланировки документов требует определенных расходов.

    Так, собственнику придется заплатить за следующие документы:

    • техническое заключение экспертной компании – от 10-15 тыс. рублей (в зависимости от площади объекта и масштабов проведенных работ);
    • оформление нотариальной доверенности – 2 тыс. руб. (если собственник является юридическим лицом, и его интересы в суде будет представлять уполномоченное лицо);
    • государственная пошлина при подаче заявления в суд – 300 рублей.

    Если истец решит воспользоваться услугами юриста, то сумма расходов увеличиться за счет оплаты его услуг.

    Заключение

    Подведем итоги:

    1. Перепланировка, переустройство и реконструкция требуют согласования и разрешения уполномоченного органа.
    2. Произведенная перепланировка должна строго соответствовать проектной документации.
    3. Если перепланировка не узаконена уполномоченным органом, то вопрос решается только в судебном порядке.
    4. Все изменения объекта должны быть внесены в технический план объекта недвижимости.

    Процесс согласования перепланировки и получения разрешения на ее проведении не простой и начинать его необходимо до выполнения работ, особенно если речь идет о нежилых помещениях. Ведь узаконить перепланировку нежилого помещения не всегда возможно, даже в судебном порядке, при этом расходы на устранение произведенных изменений могут быть весьма существенными.

    Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

    2. Позвоните на горячую линию:

    Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней

    За самовольную перепланировку помещений МКД будут штрафовать по-новому

    Ремонт редко обходится без переустройства или перепланировки. Решили увеличить количество розеток, возвести новую стену или прорубить дверной проем? Такая «реконструкция» должна быть согласована. За своеволие юрлица и ИП по новому закону должны будут уплатить 40–50 тыс. руб. Штрафы для физлиц по-прежнему не превысят 2,5 тыс. руб., но суд обяжет привести помещение в первоначальное состояние

    24 апреля президент подписал закон 1 , который вносит изменения в ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Ранее она предусматривала штрафы для граждан за нарушение правил пользования жилыми помещениями. Теперь к ответственности могут быть привлечены также должностные лица и юрлица.

    За порчу жилых помещений или оборудования либо использование этих помещений не по назначению физлицам может быть вынесено предупреждение или может быть наложен штраф в размере от 1 тыс. до 1,5 тыс. руб., должностным лицам придется уплатить 2–3 тыс. руб., юрлицам – 20–30 тыс. руб. Самовольные переустройство или перепланировка помещения в многоквартирном доме повлекут наложение штрафа на граждан в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб., на должностных лиц – 4–5 тыс. руб., на юрлиц – 40–50 тыс. руб. Индивидуальные предприниматели за такие правонарушения будут привлекаться к административной ответственности как юрлица.

    Что считается переустройством и перепланировкой помещения?

    Переустройство – это замена, установка или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования (ст. 25 ЖК РФ). Например, вы поменяли батареи отопления на батареи другого вида или объема, поставили более мощный газовый котел, увеличили количество розеток, переставили ванну на другую сторону в ванной комнате, сдвинули полотенцесушитель и т.п. – все эти действия подпадают под понятие «переустройство».

    Перепланировка – это изменение конфигурации помещения (ст. 25 ЖК РФ). Иными словами, она предполагает перекрой квартиры: объединение помещений, возведение новых или перемещение старых стен, прорубание дверных проемов и т.д.

    Что нужно сделать до ремонта, чтобы не платить штрафы за перепланировку?

    Речь пойдет о перепланировке, но то же касается и переустройства. Прежде всего нужно разработать проект перепланировки квартиры. Готовят его инженеры. Найти таких специалистов в интернете не составит труда: достаточно ввести словосочетание «проект перепланировки» в поисковой строке – предложений будет предостаточно.

    Далее перепланировку необходимо согласовать: в Москве – с Жилинспекцией, а в других городах – с местной администрацией (управлением жилищного фонда). Собственникам квартиры нужно будет обратиться в администрацию или любой многофункциональный центр и написать заявление. Бланк предоставят там же. К заявлению следует приложить проект перепланировки помещения.

    Если квартира не в собственности, а предоставлена по договору социального найма, то обратиться может наниматель. Он должен будет приложить к заявлению и проекту согласие членов семьи, проживающих совместно с ним. Согласие дается на перепланировку, оговоренную в проекте, и пишется в свободной форме.

    Если квартира была приобретена до 1 февраля 1998 г., то к заявлению дополнительно нужно приложить нотариальную копию свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество и технический паспорт. Техпаспорт можно получить в Ростехинвентаризации/БТИ. Имейте в виду – услуга эта платная.

    Администрация обязана предоставить ответ на заявление о согласовании перепланировки в течение 45 дней. Если вы обращались в МФЦ, то срок может незначительно увеличиться из-за времени доставки документов. Ответ может быть получен на руки или по почте России на указанный в заявлении адрес. Если вы подавали документы через МФЦ, туда же нужно будет прийти за ответом.

    Отказ в согласовании перепланировки может быть обжалован в судебном порядке. Для обжалования рекомендую обратиться к адвокату, который поможет подготовить необходимые документы и разработает стратегию защиты ваших интересов в суде.

    Если же разрешение на перепланировку вы получили, смело можно приступать к ремонту. Однако необходимо строго соблюдать разработанный проект перепланировки.

    Что нужно сделать после ремонта?

    После ремонта следует обратиться в БТИ и вызвать инженера. Он произведет «обмер» квартиры, чтобы изменения можно было внести в техническую документацию дома и помещения.

    Также нужно вновь обратиться в местную администрацию для вызова комиссии. Она оценит выполненную перепланировку. Если замечаний у комиссии не возникнет, то она выдаст акт о приемке. Администрация передаст этот акт для внесения изменений в реестр регистрационных действий, если это необходимо. Например, если была снесена стена и изменилась площадь помещения.

    А если перепланировка была выполнена до согласования с администрацией?

    Получить разрешение на перепланировку можно постфактум. Процедура такая же: просите эксперта подготовить заключение о технической возможности и безопасности перепланировки, а затем обращаетесь в администрацию с заявлением о ее согласовании. Но в этом случае вам может быть назначен штраф за самовольную перепланировку.

    Согласовать перепланировку можно и в судебном порядке. Суды обычно формально подходят к рассмотрению таких споров. Самым важным документом при отстаивании своих интересов будет экспертное заключение о безопасности выполненной перепланировки. Если эксперт указал, что изменения не привели к ухудшению состояния дома и ничто зданию не угрожает, то суд удовлетворит ваше заявление.

    В каком случае возможен отказ в согласовании перепланировки?

    Вы точно не сможете ее согласовать, если инженер укажет в заключении, что выполненная перепланировка может привести к ухудшению состояния дома. Например, в последние годы нередко отрицательные заключения выдают тем, кто пытается узаконить присоединение балкона, т.е. снос стены, смежной с балконом. Эксперты приходят к выводу, что в «панельном» доме разрушение части панели приведет к деформации межпанельных швов и затронет соседние панели, что губительно для дома. В других домах причиной отказа в этом случае становится перенос батареи из квартиры в балконную часть, из-за чего нарушается тепловой контур и вся система отопления дома.

    В целом несогласование перепланировки – почти всегда вопрос технический. Все зависит от мнения инженера проектной организации и от выполненных во время ремонта работ. Именно поэтому невозможно выдать список видов работ, которые гарантированно будут согласованы.

    Как могут выявить самовольную перепланировку и какими будут последствия?

    Соблюдение правил пользования жилыми помещения контролирует управляющая компания. Но выявить нарушение могут Жилищная инспекция в ходе проверки общего состояния дома и даже ваш сосед.

    Например, сосед уверен, что у него батарея стала греть хуже, когда вы установили у себя в квартире батарею с большим количеством секций. В этом случае он вправе обратиться в суд. В подобных ситуациях процесс согласования переустройства или перепланировки мало чем отличается от вышеописанного. Жилищный кодекс позволяет совершать их, только если это не нарушает права других лиц и не создает угрозу их безопасности. Потому сосед будет обязан доказать в суде, что его права нарушили, для чего понадобится все то же экспертное заключение.

    Перепланировка может привести к присоединению, изменению или уменьшению общего имущества дома, например после разрушения наружной стены, установления ограждений на балконах, захвата части подъезда или иной части общей собственности. Нередко из-за этого возникают споры, и судебная практика по ним сформировалась неоднозначная. Одни суды начинают вникать в техническую часть и назначают экспертизы, чтобы выявить нарушение прав жильцов. Другие суды автоматически удовлетворяют иски недовольных соседей, так как перепланировка не согласована с остальными собственниками помещений. Эта позиция нашла отражение и в практике Верховного Суда РФ 2 .

    Читать еще:  Кто является близкими родственниками согласно законодательству рф

    Потому если вы планируете, например, снести часть несущей внешней стены, то, помимо доказывания безопасности перепланировки, придется проводить общее собрание собственников помещений, чтобы избежать возможных проблем. В противном случае вас могут привлечь к ответственности в виде штрафа по ст. 7.21 КоАП РФ. И это не самое страшное. Суд обяжет вас привести состояние дома в первоначальное состояние, что часто весьма сложно выполнить.

    Рассмотрим еще один пример: вы самовольно срезали часть эвакуационной лестницы на своем балконе, поскольку она занимает слишком много места. Лестница эта является общедомовым имуществом, а ее разрушение будет считаться нарушением прав третьих лиц и создаст угрозу их безопасности. Суд никогда не согласует такую реконструкцию. Вас обяжут восстановить лестницу и наложат штраф, предусмотренный ст. 7.21 КоАП РФ. К тому же если управляющая компания будет привлечена органом пожарного надзора к административной ответственности, то назначенный ей штраф регрессом могут наложить на вас, а он при таком правонарушении может составлять до 200 тыс. руб.

    Как видно, согласование перепланировки и переустройства – весьма бюрократизированный процесс. Но это оправдано. Каждый должен понимать, что любое, даже вроде бы безобидное изменение может сказаться на общем техническом состоянии дома.

    1 Федеральный закон от 24 апреля 2020 г. № 133-ФЗ «О внесении изменений в статью 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях».

    2 См., например, определения ВС РФ от 16 января 2018 г. № 18-КГ17-230; от 10 октября 2017 г. № 18-КГ17-164.

    Согласование перепланировки нежилого помещения

    Согласование и узаконивание перепланировки нежилого помещения во многом похоже на аналогичную процедуру, направленную на жилые квартиры и дома. Однако есть и свои особенности, связанные, преимущественно, с мерой наказания. Рассмотрим все это подробнее.

    Что такое перепланировка нежилого помещения?

    Нежилое помещение по определению используется не для проживания людей, а для ведения коммерческой деятельности, в промышленных, торговых и любых других целях. Как следствие, некоторые элементы, характерные именно для жилых помещений в данном случае не используются.

    Перепланировка в такой ситуации – это изменение расположения помещений и их площади без изменения общей площади всего объекта.

    Перепланировка и реконструкция, в чем разница?

    Существует еще и такое понятие как реконструкция. Это, условно, более углубленный вариант перепланировки, который включает в себя не только изменение площади помещений внутри строения, но и изменение площади самого объекта.

    Что нужно согласовывать и узаконивать?

    Как уже было сказано выше, далеко не всегда для внесения изменений требуется разрешение. Другое дело, что чаще всего после небольших корректировок надо внести более серьезные и согласование все равно потребуется. Ниже приведен краткий список того, что узаконить не получится ни под каким предлогом:

    • Снесенные несущие стены и другие аналогичные элементы конструкции. Если в результате работ повреждаются такие конструктивные элементы, их нельзя менять – только восстанавливать до предыдущего состояния. Важно, чтобы общая целостность строения и его безопасность для лиц, находящихся внутри (например, для персонала) оставалась на достаточно высоком уровне, соответствующем всем требованиям законодательства.
    • Изменение расположения батарей отопления. В частности – перенос их в те части здания, которые отапливать не планировалось изначально. Для крупных нежилых строений могут действовать свои особенности и это правило применяется не всегда.
    • Объединение зоны приема пищи с зоной отдыха, особенно если в зоне приема пищи используется газовое оборудование (например, обычная газовая плита).
    • Формирование теплого пола за счет использования труб отопления.

    Как узаконить?

    Незаконная перепланировка обязательно должна быть узаконена. Лучше всего сделать все по правилам и еще до начала работ согласовать проект. Это позволит с минимальными усилиями и проблемами в дальнейшем внести все изменения в техпаспорт и больше не переживать из-за потенциальных штрафов.

    К сожалению, о том, что подобные работы нужно узаконивать, обычно вспоминают уже после того, как они были завершены. Как следствие, приходится заниматься узакониванием. Это более сложный и длительный процесс, сравнительно с предварительным согласованием, который, к тому же, далеко не всегда завершается так, как хотелось бы владельцу.

    Куда обращаться

    Далеко не всегда собственник нежилого помещения может самостоятельно определить, что можно и нельзя делать с его объектом недвижимости. С чего начать в такой ситуации? Лучше всего попросить помощь у специалистов. Опытные профессионалы подготовят проект перепланировки, который будет учитывать, как требования законодательства, так и пожелания владельца. Нередко, в процессе подготовки проекта, приходится отказываться от отдельных задумок, если они не дадут впоследствии все узаконить.

    После этого нужно определиться, с кем согласовывать дальнейшие работы или где узаконивать уже выполненные. Общей для всех государственной структуры не существует. В любом более или менее крупном населенном пункте есть свои люди, наделенные соответствующими полномочиями, которые этим занимаются. Именно поэтому самым простым вариантом будет обращаться в МФЦ (Мои документы).

    Несмотря на то, что такой подход более простой и удобный, в отдельных случаях в МФЦ не соглашаются принимать документы или выдают отказ после рассмотрения заявки. Если заявитель считает, что он прав и отказ не является мотивированным, следующим этапом будет обращение в суд. И тут уже можно доходить вплоть до ВС (Верховного Суда).

    Порядок действий

    Порядок оформления и согласования/узаконивания перепланировки выглядит приблизительно так:

    1. Проект перепланировки.
    2. Согласование изменений.
    3. Подготовка документов.
    4. Обращение в МФЦ.
    5. Переоформление техпаспорта.

    Процедура

    Рассмотрим этапы подробнее. Проект перепланировки нужен в любом случае, будь то согласование будущих работ или узаконивание уже произведенных. Разница только в том, что в первом случае специалисты готовят проект с учетом пожеланий заказчика и требований законодательства, а во втором пытаются создать проект уже готовой перепланировки.

    На основании проекта проводится рассмотрение внесенных изменений. В некоторых случаях есть смысл для этого обращаться в местную управляющую компанию или ЖЭК, однако это не обязательно.

    Следующий этап – подготовка документации. Обычно это не вызывает проблем, так как помимо проекта потребуются стандартные бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество. Подробнее об этом см.ниже.

    Как только все готово, можно обращаться в МФЦ (Мои документы). Помимо предоставленных документов нужно будет еще заполнить заявление на согласование/узаконивание перепланировки.

    Дальше все будет зависеть от полученного решения. Если оно положительное, то в этом документе будет указан срок, в течение которого нужно произвести капитальный ремонт (в случае с согласованием) или просто переоформить документы. Следует учитывать тот факт, что иногда в уже готовый проект требуют вносить определенные изменения, но это скорее исключение, чем правило.

    Если же ничего не получилось и заявление отклонили без особых на то оснований, останется только обращаться в суд. Это сильно затянет процедуру и сделает ее более дорого, но это единственный способ все сделать по правилам, несмотря на полученный отказ.

    Документы

    Для того, чтобы узаконить или согласовать перепланировку нежилого строения, нужны следующие документы:

    • Проект перепланировки. Заказывается отдельно, строго в тех фирмах, которые имеют соответствующие лицензии. По понятным причинам привести перечень таких организаций невозможно. Искать следует в собственно населенном пункте. Как вариант, можно попробовать обратиться в ЖЭК или УК (управляющую компанию). Нередко у них есть на примере несколько подходящих фирм. При обращении обязательно нужно требовать показать лицензии на занятие деятельностью.
    • Документы, на основании которых производится кадастровый учет объекта (документы на землю). Актуально только относительно отдельно стоящей недвижимости.
    • Правоустанавливающие документы. Это могут быть договора купли-продажи, дарения, завещание и так далее. Проще говоря, все бумаги, на основании которых текущий собственник получил право владения недвижимостью.
    • Выписка из ЕГРН. На момент написания этой статьи выступает в качестве свидетельства на право собственности.
    • Заявление в МФЦ. Заполняется на месте и не требует предварительной подготовки.
    • Паспорт заявителя. Это не обязательно должен быть собственник, так как чаще всего нежилая недвижимость принадлежит юридическим лицам.
    • Документы, подтверждающие право заявителя выступать от лица фирмы. Это может быть собрание учредителей, доверенность на представителя и так далее.
    • Документы на компанию. Устав, свидетельство о регистрации и другие аналогичные бумаги, подтверждающие тот факт, что данное юридическое лицо вообще существует.
    • Техпаспорт на имущество. Нужен для того, чтобы связать изменения и изначальную планировку. Впоследствии его придется заменить на новый.

    Расходы

    Непосредственно само согласование/узаконивание производится бесплатно, но при сборе документации и дальнейшем оформлении будут возникать различные расходы:

    • Оформление проекта перепланировки: от 10 тысяч рублей и больше.
    • Нотариальное заверение документов, подтверждающих право заявителя представлять интересы компании: от 2 тысяч и более.
    • Оформление нового техпаспорта на недвижимость: от 10 тысяч рублей. Конкретная цифра зависит от объема работ и площади строения.

    Сроки

    Срок получения разрешения в МФЦ во многом зависит от клиента. Если все делать активно и быстро, то примерно через 40-45 дней после обращения документы можно будет забирать. Иногда срок растягивается до пары месяцев, но это редкость. При этом проект будут готовить около 2-х недель и еще примерно столько-же может уйти на подготовку другой документации, благо этим можно заниматься параллельно.

    Если же заявитель получил отказ, то ему придется разбираться с проблемой через суд. И это автоматически не просто делает задачу более сложной и дорогой, но и существенно растягивает процедуру.

    Согласование и узаконивание через суд

    Если в МФЦ отказываются согласовывать или узаконивать перепланировку/реконструкцию, у собственника будет всего два варианта: или отказываться от самой идеи (возвращать старую планировку) или пытаться добиться своего через суд. Второй вариант более удобен и актуален, однако далеко не всегда суд бывает на стороне заявителя.

    Порядок действий

    Для того, чтобы зарегистрировать внесенные изменения через суд, необходимо:

    1. Получить отказ в МФЦ в письменном виде. Очень желательно, чтобы в этом документе была указана причина отказа.
    2. Собрать документы.
    3. Подготовить исковое заявление.
    4. Направить все бумаги в суд и дождаться заседания.
    5. Присутствовать на заседании и получить решение.
    6. Дождаться, пока решение вступит в силу.
    7. С решением обратиться в МФЦ и подать заявку на согласование/узаконивание перепланировки повторно.
    8. Получить положительное решение.
    9. Внести соответствующие изменения в техпаспорт.

    Документы

    Для решения проблемы с перепланировкой коммерческих объектов через суд нужен примерно тот же перечень документов, который требуется и для согласования/узаконивания. К нему нужно лишь добавить:

    • Исковое заявление.
    • Отказ, полученный в МФЦ.
    • Квитанцию об оплате госпошлины.
    Читать еще:  Образец заявления о взыскании задолженности по алиментам

    Расходы

    Помимо уже перечисленных выше расходов на оформление документов, при обращении в суд придется дополнительно оплатить еще и госпошлину в размере 300 рублей. Также, если компания планирует привлекать для защиты своих интересов представителя-юриста, нужно будет оплатить его услуги и оформить на него доверенность. Стоимость оформления и заверения доверенности составит примерно 2-5 тысяч рублей.

    Сроки

    У юридического лица будет три месяца с момента получения отказа в МФЦ (Мои документы) для обращения в суд. Кроме того, придется ждать еще около 2-х месяцев заседания суда и еще один месяц – пока решение вступит в силу.

    Проблемы собственника при наличии неузаконенной перепланировки

    В законодательстве нет конкретного описания штрафов, которое можно было бы применять в любой части РФ. Однако в каждом отдельном регионе есть внутренние законы и нормативы, описывающие данный элемент. Например, для Москвы штраф за незаконную перепланировку будут составлять 450 тысяч рублей (для юридических лиц).

    Дополнительные проблемы, с которыми придется столкнуться владельцу отдельного здания если он планирует сохранить перепланировку несмотря ни на что, не предусмотрены, если не считать достаточно внушительного штрафа.

    Если рассматриваемое нежилое помещение располагается в жилом доме, то тут уже вступает в силу ЖК РФ. Согласно ст.29, такое помещение может быть конфисковано и продано с торгов. Это крайне невыгодно, так как цена продажи на аукционе всегда существенно ниже, чем рыночная (примерно на 10-50%, зависит от конкретной ситуации).

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
    • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

    Что является незаконной перепланировкой квартиры, как согласовать? Покупка и продажа такого жилья

    Собственник квартиры вправе осуществлять в ней ремонтные работы на своё усмотрение, однако некоторые из них требуют обязательного согласования с органами жилнадзора. Проведение перепланировки без разрешения уполномоченных ведомств, с нарушением утверждённых строительных норм делает её незаконной. За такие действия собственник несёт ответственность, предполагающую различные санкции, вплоть до лишения гражданина жилплощади.

    1. Что это такое?
    2. Чем опасна самовольная неузаконенная деятельность, куда жаловаться?
    3. Ответственность за переустройство в многоквартирных и иных домах
    4. Если сделано в ипотечной квартире
    5. Как узаконить, если уже сделано без согласования?
    6. Купля-продажа жилого помещения с переустройством без разрешения
    7. Можно ли продать такое жилье?
    8. Чем грозит покупка?
    9. Видео по теме

    Что это такое?

    В большинстве случаев проведение косметического или капитального ремонта не является перепланировкой и не запрещается законодательством РФ.

    Если работы осуществляются без изменения жилого пространства, затрагивания инженерных коммуникаций, деформации упорных конструкций, они допустимы и не нуждаются в одобрении уполномоченных структур. В противном случае на проведение основательных строительно-ремонтных мероприятий требуется официальное разрешение, изменения следует узаконить в утверждённом порядке.

    Уполномоченными ведомствами утверждены виды работ, которые могут создавать угрозу безопасности строения, коммуникаций и, непосредственно граждан. Что является незаконной перепланировкой, читайте далее. К незаконной перепланировке относят следующую строительно-ремонтную деятельность:

    1. Работы, ухудшающие условия эксплуатации здания и проживания людей.
    2. Изменения, делающие помещение непригодным для проживания.
    3. Деформацию несущих конструкций здания.
    4. Установку приборов отключения или регуляции на общеквартирные коммуникации, что влияет на потребление ресурсов у других жильцов.
    5. Устранение, сокращение сечения вентиляционных каналов.
    6. Реорганизацию жилого фонда в нежилой.
    7. Объединение лоджий, балконов с комнатами.
    8. Создание чрезмерной нагрузки на конструкции здания при устройстве полов, перегородок, размещении оборудования.
    9. Установку радиаторов на балконах, верандах, лоджиях.
    10. Нарушение в ходе работ норм СанПиНа, пожарной безопасности.
    11. Самовольное устройство лоджий, балконов и террас.
    12. Объединение кухни с жилой комнатой (при пользовании газом).
    13. Устройство более одной антресоли и так далее.

    Такие работы обязательно подлежат одобрению жилищных органов, изменения необходимо узаконить во избежание создания опасных условий проживания и привлечения виновного лица к ответственности.

    Чем опасна самовольная неузаконенная деятельность, куда жаловаться?

    От соблюдения утверждённых строительно-ремонтных норм зависит безопасность и удобство эксплуатации жилфонда.

    Несогласованная планировка может привести в лучшем случае к дискомфорту проживания людей, в худшем — к обрушению здания или его элементов, потере здоровья и гибели граждан.

    Если соседи проводят незаконную перепланировку в квартире, создавая угрозу безопасности здания или неудобство при пользовании общим имуществом, пожаловаться на них целесообразно в Жилищную инспекцию. Обращение оформляется в виде заявления, которое заполняется произвольно с подробным изложением факта нарушения.

    Допустимо направить жалобу даже при неуверенности, выполнена ли перепланировка на самом деле, и является ли она незаконной. Сотрудники органа в этом случае обязаны провести проверку. По результатам заявителю представляют ответ в письменном виде.

    Если жалоба не рассмотрена уполномоченным ведомством, следует обратиться в прокуратуру или в суд. Если сотрудников Жилинспекции не пускают в квартиру, орган вправе инициировать судебное разбирательство.

    Ответственность за переустройство в многоквартирных и иных домах

    Согласно ст. 29 ЖК РФ, за самовольную перепланировку наказывается собственник жилья или его наниматель (по договору соцнайма или использования социального жилфонда).

    Факт незаконного переустройства квартиры устанавливает сотрудник Жилищной инспекции в ходе проверки. На виновника накладывается административная ответственность, предусматривающая штрафные санкции:

    • 2000-2500 руб. — для физических лиц, проживающих в многоквартирных домах (ст. 7.21 КоАП РФ);
    • 1000-1500 руб. — на граждан, осуществивших незаконную перепланировку в домах иного типа (ст. 7.21 КоАП РФ);
    • 4000-5000 руб. — на должностных лиц (ст. 7.22 КоАП РФ);
    • 40-50 тыс. руб. — на организации (ст. 7.22 КоАП РФ).

    Собственник или наниматель (при социальном найме) переустроенного жилья должен вернуть его в прежнее состояние. Если этого не произойдёт, Жилищная инспекция вправе инициировать судебное разбирательство. В результате квартира собственника продаётся с публичных торгов, с нанимателем расторгается договор соцнайма.

    Средства после продажи передают бывшему владельцу за вычетом штрафа (если он не был оплачен), расходов на осуществление решения суда с возложением на покупателя обязанности по возвращении жилья в прежний вид.

    Перепланировку возможно сохранить только по решению суда. Штраф взимается при любом исходе, даже если изменения впоследствии будут узаконены.

    Если сделано в ипотечной квартире

    Условия кредитных договоров финансовых учреждений запрещают проведение перепланировки в ипотечной квартире. При намерении переустроить жильё следует учитывать:

    1. Банковский служащий вправе посетить квартиру, приобретённую в ипотеку, и проверить её техническое состояние — это условие прописывается в кредитном договоре. Препятствовать осмотру жилец не вправе.
    2. Проведение несогласованного ремонта влечёт отказ страховой компании оформить с заёмщиком договор о страховании квартиры. Такой документ подлежит ежегодному представлению в банк. Отсутствие страховки становится причиной для расторжения кредитного договора с заёмщиком.
    3. Если до финансового учреждения дойдёт информация о незаконном переустройстве ипотечного жилья, возможны различные правовые последствия для собственника — принуждение к согласованию, расторжение кредитного договора, выплата неустойки и так далее.

    Как узаконить, если уже сделано без согласования?

    Проведённое переустройство жилья узаконивают через суд. Процедура состоит из нескольких последовательных этапов:

    1. Вызов инженера из БТИ и оформление нового техпаспорта с зафиксированными изменениями. В документе ставится штамп о неузаконенной перепланировке. Если несущие конструкции не затронуты, оформляется соответствующее техзаключение.
    2. Обращение в Жилинспекцию (отдел архитектуры) — гражданин направляет заявление о согласовании перепланировки совместно с документацией из БТИ. Отказ от согласования выступает основанием для оформления судебного иска.
    3. Обращение в суд с заявлением об узаконивании перепланировки со ссылкой на ст. 29 ЖК РФ. К иску прикладывают:
      • отказ в согласовании;
      • прежний и новый техпаспорт;
      • планы квартир соседей сверху и снизу (их можно запросить через проектно-инвентаризационное бюро);
      • выписку из ЕГРН.
    4. Проведение судом строительно-технической экспертизы на соответствие жилья утверждённым нормам. По её результатам выдают заключение о допустимости перепланировки. При отсутствии нарушений инспектор формирует акт о выполненной перепланировке.
    5. При отрицательном вердикте указывают причины такого решения. Тогда гражданин устраняет нарушения и подает апелляцию. Проведение работ должны подтверждать соответствующие акты (от строительной бригады).
    6. При положительном решении суда требуется обратиться в БТИ за новым техпаспортом и внести изменения в ЕГРН.

    Если перепланировка нарушает целостность несущих конструкций, проведение процедуры узаконивания нецелесообразно. В согласовании будет отказано. Требуется возвращать жилье в исходное состояние.

    О том, как согласовать перепланировку после того, как она уже выполнена, вы узнаете из этого видео:

    Купля-продажа жилого помещения с переустройством без разрешения

    Несогласованное переустройство квартиры зачастую становится причиной отказа от сделки купли-продажи. Такое жилье несет проблемы для обеих сторон. Продавец вынужден значительно снижать цену на объект, покупателю рекомендуется учитывать возможные негативные последствия сделки.

    Можно ли продать такое жилье?

    Собственник может выставлять на продажу жилье с несогласованным переустройством. Но о наличии незаконных изменений необходимо предупредить покупателя, поскольку впоследствии ему потребуется узаконить перепланировку.

    Гражданин, приобретающий объект, может узнать о переустройстве из плана БТИ, оценив его с реальным состоянием квартиры (при ипотеке этот документ обязателен). Найти согласного на сделку человека непросто. Обычно взять на себя бремя ответственности покупатель готов за существенную скидку, которая может составлять до 30% от рыночной цены.

    Чем грозит покупка?

    После покупки жилья с несогласованной перепланировкой ответственность за нее возлагается уже на нового собственника. Приобретателю придется проводить процедуру узаконивания переустройства самостоятельно. При выявлении нарушений на него будет наложена административная ответственность, удержаны штрафы.

    Покупатель может согласиться приобрести такое жилье при предложении значительной скидки и возмещения затрат на узаконивание перепланировки.

    В этом случае рекомендуется заранее вызвать для осмотра оценщика, который вынесет решение, возможно ли согласование жилплощади и какие расходы потребуются.

    Проверить наличие самовольного переустройства перед сделкой можно по плану БТИ, сравнив его с реальным строением объекта.

    Перепланировка квартиры должна согласовываться с уполномоченными органами еще на стадии планирования. Незаконное переустройство помещения угрожает безопасности здания, жизни и здоровью людей. При выявлении самовольных изменений на виновника накладывается административная ответственность, удерживаются штрафы, возможна потеря собственности. Узаконить уже проведенную перепланировку требуется путем обращения в судебную инстанцию.

    Видео по теме

    О том, что такое незаконная перепланировка и какие могут быть у нее последствия, рассказано в этом видео:

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector