Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Порядок продажи доли в квартире второму собственнику

Как продать долю в квартире срочно — Пошаговая инструкция 2021 года

Часть сделок по смене собственников жилплощади касается не квартир целиком, не отдельных комнат, а доли. Обладание долей — половиной, третью, одной десятой — даёт право войти в любую комнату.

Как возникает долевая собственность

Коротко: это происходит, если несколько человек становятся собственниками одновременно.

  • Супруги покупают квартиру. Если тратятся средства, приобретённые в браке — неважно, кто больше зарабатывал — жильё становится общим. Подводный камень: сделку проводил и оформлял собственность один из супругов, по документам ему принадлежат 100% квартиры. Фактически, второй имеет равные права, хоть это нигде не отражено.
  • Семья приватизировала жилплощадь. Доли в собственность получают все, включая детей.
  • Квартира получена по наследству. Наследники соответствующей очереди, не отказавшиеся от участия, становятся обладателями равных долей.

Приведённый список не исчерпывает возможных вариантов возникновения права на долю в жилплощади. Важно понимать: собственник всегда может зарегистрироваться в жилье и свободно пользоваться причитающимся ему по закону. Исключение — вариант с очень малой частью общей площади. Об этом говорилось в предыдущем разделе статьи.

Продать долю в квартире срочно

Если квартира принадлежит нескольким гражданам на праве долевой собственности, они имеют преимущество при выкупе продаваемой части. Только если они откажутся от своего права, можно искать постороннего покупателя. При этом отказ обязательно должен быть письменным. Устное согласие недоказуемо, в официальных инстанциях, где будет оформляться купля-продажа, оно в расчёт не принимается.

Обладатель доли вправе пользоваться всеми помещениями квартиры. Это может ущемлять интересы собственников, как настоящих, так и будущих. Желательно перед сделкой выделить продаваемую долю одну или несколько комнат и получить на них свидетельство о собственности с отдельным лицевым счётом.

Как продать долю в квартире пошаговая инструкция

Собственники согласны с разделением и выделением доли, подлежащей продаже. Существует несколько шагов оформления достигнутого согласия:

1) Посещение нотариуса. Он проверит предоставленные документы, подскажет, чего не хватает, грамотно составит и зарегистрирует в Росреестре документ-соглашение. Примечание. Последний шаг — регистрацию — можно провести самостоятельно, получив в нотариате требуемый документальный пакет. При подаче документов в МФЦ необходимо присутствие всех взрослых собственников.

2) Самостоятельное составление соглашения. Форма соглашение о выделении доли изображена ниже. Документ заполняется по образцу. Вносятся данные собственников. Вместо указания родства — вписывается Ф.И.О. К «Соглашению» прикладываются нынешние документы о праве собственности. Если среди собственников есть несовершеннолетние дети, инвалиды и т. д., потребуется получить согласие органов опеки. Права этой категории не должны быть ущемлены.

Затем заявление с приложением сопутствующих бумаг подаётся в МФЦ. Записаться на приём можно на портале Госуслуг.

3) Если собственники не договорились В этом случае придётся обращаться в суд. Возможно, он пройдёт в несколько этапов, включая апелляции и более высокие судебные инстанции. Окончательное решение наделяется силой закона.

Судебное решение прикладывается к заявлению, подаваемому в подразделение Росреестра или МФЦ. Право на выделение доли регламентируется 252-й статьёй ГК. Там же сказано, что если данная процедура невозможна без ущерба общему имуществу, совладелец вместо продажи вправе требовать денежной или иной компенсации.

Если в разделяемой квартире произведены перепланировки, следует к пакету документов приложить свидетельство их законности.

Отказ продавать долю в квартире

Продажа доли в квартире постороннему лицу несёт неудобства остальным собственникам. Защищая их права, закон — 250-я статья ГК — гласит, что они имеют преимущественное право выкупа части жилплощади. Продавец должен в первую очередь предложить им приобрести выставляемую на продажу часть квартиры. Только при отказе от покупки можно искать постороннего покупателя.

Как оформить отказ юридически правильно

Все касающееся законного сопровождения любой сделки должно фиксироваться письменно и подтверждено подписями заинтересованных лиц с указанием паспортных данных. Это касается рассматриваемого отказа от выкупа части квартиры.

Дееспособные собственники (за недееспособных это делают родители или законные опекуны) подписывают отказной документ.

Собственники не подписывают отказной документ

Закон обязывает продавца заручиться отказом совладельцев квартиры, но не принуждает их подписывать бумаги.

  • Каждому нынешнему собственнику направляется письмо с предложением. Оно должно быть заказным с уведомлением о вручении. Почтовое отправление посылается по адресу его регистрации. После получения письменного предложения в течение месяца требуется выразить мнение. Если адресат проигнорировал предложение, по истечении предоставленного срока молчание приравнивается к отказу. Аналогично отказавшимся считается, кто не стал получать письмо.
  • Получив письменный ответ или уведомление о невручении почтового отправления можно выставлять долю на продажу.

Регламентируется статьей ГК РФ № 250 «Преимущественное право покупки».

Оформление продажи доли в квартире

Когда подготовительные шаги пройдены, покупатель на долю найден, цена согласована, можно переходить к сделке.

  • Самостоятельное составление договора купли продажи, предоставление покупателю для ознакомления и проверки пакета документов, уплата пошлины и совместная подача бумаг в Росреестр или МФЦ.
  • Процедура с привлечением риэлтора. Практика показывает, этот вариант имеет смысл для организации поиска покупателя и показа жилплощади без участия продавца. Ещё один плюс — риэлтор, пользуясь своими связями существенно ускорит регистрацию сделки. Остальные операции — составление договора, проверка документов — реально провести самому.
  • Составить договор у нотариуса. За определённую плату он грамотно напишет «купчую», проверит правильность документов.
  • Полное проведение процедуры через нотариат. Нотариус полностью оформляет сделку, получает и выдаёт выписку о переходе права собственности. Несмотря на все законы и предусмотрительность продавца и покупателя, сделки с недвижимостью остаются зоной денежной опасности. В соответствии с 17-й статьёй закона о нотариате нотариус в отличие от риэлтора несёт финансовую ответственность за провал сделки. Риск исчисляется суммой со многими нулями. Имеет смысл потратиться на услуги «стряпчего», получить гарантию возмещения при отмене купли-продажи по непредвиденным обстоятельствам.

Заключение

Порядок продажи доли в квартире:

1) Выделение доли — по соглашению или через суд. Если невозможно выделить 1 комнату, поставить вопрос о выкупе части другими владельцами.

2) Получение выписки из Росреестра.

3) Предложение купить долю нынешним собственникам. Получение письменного отказа.

4) Выставление доли (комнаты) на продажу. Поиск покупателя.

5) Оформление сделки в МФЦ или у нотариуса.

Если среди собственников есть несовершеннолетние, недееспособные, заручитесь согласием на отчуждение жилплощади органов опеки.

Продажа доли в квартире без согласия второго собственника: образец уведомления

Продать долю в квартире без согласия второго собственника можно только при условии точного соблюдения всех требований, отраженных в Гражданском кодексе.

Что говорит законодательство?

Все положения о долевой собственности прописаны в ст. 244 – 259 ГК РФ. Кроме этого, отдельные нюансы отражены в Федеральном законе № 1541-1 о приватизации жилищного фонда. Доля имущества, которой владеет тот или иной собственник прописывается в правоустанавливающей документации.

Есть несколько ограничений пользования и распоряжения квадратными метрами, находящимися в долевой собственности:

  • Владельцы имеют одинаковые права и обязанности по отношению к жилплощади;
  • Если один из владельцев желает продать свою долю он обязан уведомить об этом всех дольщиков.

Преимущественное право покупки и способы его обойти

Преимущественное право принадлежит не жильцам дома или квартиры, а непосредственным владельцам жилого помещения. Если данное право будет нарушено, то ущемленный владелец может оспорить сделку в процессе судебного разбирательства и перевести права продавца жилья на себя. Хозяин доли, желающий продать её, обязан составить уведомление для остальных дольщиков, в котором отображаются основные условия предстоящей сделки:

  • Стоимость продаваемой части;
  • Объем доли, который владеет продавец;
  • Иные условия договора.

Соседям-собственникам дается тридцать дней, чтобы отреагировать на полученное уведомление. Они имеют право выкупить реализуемую долю либо в письменной форме составить отказ. Если реакции от соседей не последовало, то они отказываются от продажи, собственник имеет право реализовать свою долю третьим лицам за цену, не менее той, что прописана в уведомлении.

Однако, наше законодательство предусмотрело несколько лазеек для подобной ситуации. Если с продажей квадратных метров возникают трудности, можно оформить на приобретателя жилья дарственную. Денежные средства вы сможете получить по расписке. Возможно дарение только части доли, остальные метры можно реализовать не согласовывая сделку с остальными дольщиками. Еще один вариант – оформление доли в качестве залога по денежному займу. Далее продавец намеренно не платит кредит, а должник обращается в суд, чтобы взыскать положенное ему по заключенному с залогодателем соглашения.

Все эти варианты рискованны, поскольку в результате дарения вам могут не отдать положенную сумму. А второй владелец имеет полное право оспорить сделку в суде и будет наложен запрет на продажу.

Как продать долю?

Продать жилое помещение, находящееся в долевой собственности можно в соответствии со ст. 549-558 Гражданского Кодекса.

Продажа без согласия родственников (совладельцев)

Данный вариант возможен, если об остальных собственниках нет никакой информации, неизвестно их местонахождение. Не отыскать остальных дольщиков? Потребуется нотариально заверенное уведомление, которое требуется разослать по последнему месту фактического проживания остальных собственников.

Нередко юристы сталкиваются с ситуацией, когда один из дольщиков умер, а его наследники так и не вступили в наследство. При таком раскладе требуется письменно уведомить наследников, ведь по закону теперь они являются владельцами доли. В некоторых случаях придется обращаться в суд, чтобы доказать тот факт, что дольщика невозможно найти.

Реализация без согласия несовершеннолетних детей

Продажа жилой квартиры, находящейся в долевой собственности, без наличия на руках письменного согласия от несовершеннолетних детей, возможна только после получения соответствующего разрешения у органов опеки. Его нужно взять за тридцать дней до начала сделки. Для получения согласия потребуются доказательства того, что ребенок не остается без жилья и его новые условия ничуть не хуже тех, что были в отчуждаемой квартире.

Дети, достигшие четырнадцати лет, имеют право лично подписывать договор купли-продажи.

Продажа второму собственнику

В этом варианте процесс продажи решается простым оформлением договора. Если несколько собственников изъявили желание выкупить недвижимость, то предпочтение отдается тому, кто первым изъявил желание о покупке и предложил самую высокую цену.

Реализация доли в приватизированной недвижимости

Продажа части в приватизированном доме или квартире возможна только в том случае, если она находится в частной собственности. Правом преимущественной покупки обладают местные органы власти, особенно в том случае, если государство является дольщиком в общежитии или муниципальном жилом помещении.

Читать еще:  Можно ли приостановить алименты на время

При реализации приватизированного жилья не стоит забывать о правах тех, за кем остается право жить в продаваемой квартире или комнате.

Совершение сделки совместно с остальными собственниками

Нередки случаи, когда один или несколько собственников выражают свое несогласие по поводу сделки. Чтобы не возникло в дальнейшем проблем, необходимо в обязательном порядке получить у них письменное согласие.

Если продать долю решили несколько владельцев, то каждый из них получит равную часть после завершения сделки. Согласие остальных собственников со сделкой приводит к правовым последствиям:

  • Продавец не имеет права изменять условия договора купли-продажи;
  • Один из дольщиков в обязательном порядке озвучивает решение о реализации преимущественного права;

Если после отправки уведомлений остальным владельцам, продавец решит увеличить цену за долю, то остальные дольщики имеют право оспорить сделку в суде.

Иных вариантов воспрепятствования продаже половины жилья для остальных владельцев нет. Остается только принять нового «соседа» либо выкупить реализуемую долю. Заставить одного из дольщиков отказаться от продажи квадратных метров третьему лицу невозможно.

Уведомление о продаже: образец

Уведомление о продаже доли в письменной форме направляется дольщикам по адресу их проживания. Если вы не совершите данную процедуру, то впоследствии возникнут проблемы с регистрацией в Росреестре. По результатам направления уведомления возможно несколько вариантов развития событий:

  • Если ответ от остальных собственников в течение месяца не получен или они против продажи, то сделка может пройти без их участия;
  • Если дольщики решат воспользоваться правом преимущественной покупки, то могут требовать продажу на тех условиях, что отражены в уведомлении.

Документ в обязательном порядке должен содержать:

  • Стоимость реализуемой доли;
  • Подробное описание всех деталей сделки;
  • Предложение дольщикам воспользоваться правом преимущественной покупки.

Остальные собственники имеют право отказаться от права преимущественного приобретения, тогда для оформления сделки не нужно ждать тридцать дней. Образец уведомления можно скачать или сохранить ниже.

Данное уведомление о продаже доли квартиры направляется через нотариуса, для избежания споров юридического характера

Налоги

Совладелец доли в обязательном порядке вносит налог в размере 13%, при условии, что является сособственником на протяжении трех лет и реализует долю за сумму больше, чем потратил на покупку. Налог необходимо оплатить после получения извещения от Федеральной Налоговой службы.

Налогообложение не распространяется на владельцев доли, которым она досталась по наследству. Неважно на протяжении какого срока жилье в вашей собственности. Если квадратные метры получены по договору дарения, НДФЛ платить не нужно.

Нотариальное удостоверение

Обязательным условием процесса купли-продажи доли является заверение сделки у нотариуса. Потребуется предоставить ряд документов:

  • Паспорта продавца и покупателя;
  • Договор о купле – продаже;
  • Выписка из ЕГРН;
  • Уведомление о реализации доли остальным владельцам жилья;
  • Ответ собственников на уведомление (если он есть).

Нотариус проверяет предоставленную документацию, делает необходимые отметки на договоре и заносит данные о сделке в нотариальный реестр. После этого в Росреестре официально зарегистрируют факт покупки.

Официальная регистрация покупки – продажи доли

Зарегистрировать факт сделки необходимо в службе государственной регистрации.

Для проведения регистрации в Росреестре потребуется:

  • Правоустанавливающая документация прошлого владельца;
  • Технические документы на реализуемую долю, в том числе кадастровый паспорт;
  • Документ, подтверждающий, что о факте продаже оповещены остальные владельцы;
  • Чек об оплате госпошлины.

После внесения данных о сделке в Государственный реестр, покупатель приобретает право пользоваться долей по своему усмотрению.

Прежде чем покупать жилую площадь, внимательно осмотрите её и уточните, сколько квадратных метров получите после завершения сделки. Возникающие спорные моменты лучше решать с помощью опытного юриста. Продать долю в квартире без согласия других собственников возможно с изучением всех юридических моментов конкретного случая, при этом крайне важно заранее уведомить об этом остальных владельцев жилья, чтобы предотвратить споры и разбирательства.

Какие документы прилагаются к договору купли продажи доли квартиры второму собственнику? Как происходит порядок продажи одному из сособственников?

Продажа доли в квартире – одна из сложных сделок с недвижимостью. В виду этого существуют основные нюансы продажи доли жилого помещения.

Для соблюдения её соответствия законодательству России и оформления без неприятных последствий, следует соблюдать определённые правила и условия.

Поэтому необходимо ознакомиться каков порядок продажи доли в квартире второму собственнику. Итак, давайте подробней рассмотрим тему: продажа доли в квартире одному из сособственников.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Преимущественное право покупки.

Само наименование говорит о том, что право на приобретение части жилплощади, находящейся во владении нескольких собственников, принадлежит другому собственнику. То есть именно он должен иметь возможность в первую очередь получить предложение приобрести её.

Если вы продадите свою долю, не предложив сначала купить её другому владельцу или владельцам частей вашей совместной собственности, они вправе обратиться в суд для перевода на себя прав и обязанностей по совершённой сделке.

Следует заметить, что это касается только случаев, когда часть квартиры переоформляется на постороннего. Если доля передаётся во владение одному из совладельцев квартиры, то других собственников предупреждать не нужно.

Как уйти от преимущественного права?

Обойти данный закон при нежелании или невозможности его соблюдения можно тремя способами.

Оформление договора дарения

Закон о преимущественном праве распространяется только на договора покупки. На безвозмездные сделки он не распространяется. Следовательно, обойти его можно, оформив акт безвозмездной передачи имущества, то есть дарения. Можно это сделать, используя два варианта:

Собственник оформляет дарственную на предполагаемого покупателя, а тот,в качестве владельца, реализует право преимущественной покупки, учитывая интересы дарителя.

Собственник официально дарит свою долю, но тайно (неофициально) получает за неё деньги.

Завышение цены

Собственник намеренно объявляет завышенную цену для получения отказа другого собственника. Этот способ подойдёт в том случае, если у вас есть контакт с владельцем другой доли, и вы можете получить от него письменный отказ.

С покупателем оформляется договор с обязательным указанием именно той цену, которую вы предлагали другому собственнику. Реально же вы получаете сумму, о которой вы договорились с покупателем.

Оформление залога

Доля квартиры оформляется в качестве залога под займ у потенциального покупателя и за неё получаются деньги. Затем кредитор отказывается от суммы, переданной в долг, и получает недвижимость заёмщика в качестве компенсации.

Залог должен быть зарегистрирован официально, так же, как соглашение об отступном. На основании этих двух документов новый собственник оформит свои права на долю в квартире.

Как правильно оформить предложение покупки доли?

Начинается процедура продажи с оформления извещения. Данные действия регламентируются ст. 250 Гражданского кодекса. Извещение о продаже составляется в количестве, равном количеству собственников долей в жилплощади (исключая продавца).

Статья 250. Преимущественное право покупки

  1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
  2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
  3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
  4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
  5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Извещение должно содержать информацию об адресе объекта, цене, условий сделки. В продолжение 30-ти календарных дней с момента получения заказного письма владельцы частей жилья должны поставить в известность о желании приобрести продаваемую долю.

Другими вариантами уведомления являются личное получение расписки от сособственника и направление извещения через нотариуса. В случае нежелания приобретения доли другими владельцами жилья, они могут оформить нотариально заявления об отказе от права преимущественной покупки.

Отказ от покупки действителен только в том случае, когда в договоре купли продажи доли в квартире второму собственнику и в извещении фигурирует одна и та же цена. Если вы продадите долю по сниженной цене, то обязаны повторно известить сособственников о снижении цены. В противном случае договор продажи может быть признан недействительным.

Соблюдением сроков извещения считается как отказ от покупки доли, так и молчание извещённого лица в течение одного месяца.

В том случае, если сособственник согласен на покупку, но предлагает свои условия (рассрочка платежа, отсрочка выплаты и др.) продавец может требовать соблюдения его условий. Тогда преимущественное право аннулируется.

Если местонахождение сособственника неизвестно?

Зачастую собственники долей в квартире не проживают и об их местонахождении не известно. Извещение в этом случае должно быть направлено по последнему известному месту их проживания. Защитить свои интересы можно только, доказав, добросовестность своих намерений. Чем больше вариантов извещения использовано, тем это сделать проще.

Если собственник доли в квартире не согласен с продажей другой доли постороннему лицу, он может обжаловать договор в суде.Срок подачи иска по таким условиям — три месяца.

Правила оформления продажи.

После соблюдения всех условий по осведомлению сособственников, начинается оформление сделки с недвижимостью. С этого момента продажа происходит по обычной схеме сделок с недвижимым имуществом.

Читать еще:  Продление временного убежища в рф

Оформленный договор регистрируется в Росреестре, новый собственник получает свидетельство.

Какие документы собрать?

Для оформления сделки вам следует подготовить:

  1. Свидетельство о собственности.
  2. Техпаспорт квартиры.
  3. Кадастровый паспорт.
  4. Согласие супруга(и).
  5. Справка о зарегистрированных в квартире.
  6. Документ, удостоверяющий личности участников сделки.
  7. Выписка из ЕГРИП.

Образец согласия супруга на продажу доли

В зависимости от условий также дополнительно могут потребоваться:

  1. Копии извещения сособственников, заверенные надлежащим образом.
  2. Копии уведомлений в получении извещений.
  3. Заявления-отказы других собственников.

Если долей в квартире вы владели не более трёх лет, с продажи необходимо заплатить налог, размером 13% от суммы.

О том, какие документы нужны для продажи квартиры, читайте здесь.

Если долю хотят купить несколько человек

Существуют ситуации, когда несколько оповещённых сособственников претендуют на покупку части квартиры. Выбор определённого покупателя принадлежит продавцу. Только он вправе решать, кому продать своё имущество.

При продаже доли одному из собственников, ставить в известность других продавец не обязан, так как право преимущественной продажи при таком условии полностью соблюдено.

Цена доли

Некоторые владельцы частей квартир, что их цена пропорциональна части рыночной стоимости жилья. Это является заблуждением. Даже если вы владеете половиной квартиры, рассчитывать вы можете на сумму, меньше половины её рыночной стоимости.

Связано это с тем, что реально выделить долю в натуре в условиях городских квартир невозможно. Ведь в ней нельзя отделить часть санузла или кухни, невозможно пропорционально разделить квадратные метры и сделать отдельный вход. Все эти условия снижают стоимость квадратных метров жилья. На цену также влияет организация пространства в квартире. К примеру, жилплощадь со смежными комнатами стоит на порядок дешевле.

Некоторые особенности оформления продажи

  1. При продаже доли, принадлежащей на правах собственности несовершеннолетнему гражданину, следует получать разрешение от органов опеки.
  2. Доля, полученная по наследству, продаётся по общим правилам, с учетом прав преимущественной покупки.
  3. После развода, предложить купить долю нужно в первую очередь бывшему супругу.
  4. Продажу можно осуществлять через доверенное лицо, с оформлением для этого соответствующих документов.
  5. При уплате налога на продажу, ситуация зависит от времени владения долей и суммы, за которую она продаётся.
  6. Особые трудности возникают при продаже доли жилья, находящегося в ипотеке. Продавец может столкнуться с протестом других владельцев и банке. Кроме того, покупатели неохотно приобретают квадратные метры в квартире с обременением.

Для правильного оформления сделки следует их тщательно изучить и строго соблюдать, во избежание последующих судебных разбирательств. В нашей статье вы смогли подробно рассмотреть какие документы прилагаются к договору купли продажи доли в квартире одному из собственников. И если в практике возникнет ситуация продажи доли в квартире второму собственнику, то вы уже не растеряетесь!

О том, что нужно делать после сделки, читайте в этой статье.

Продажа квартирной доли,смотрите в видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Продать долю в квартире

Распорядитесь своей долей с максимальной выгодой! Быстрая оценка и оформление

  • Предлагают слишком малую цену? Как продать долю по максимальной цене
  • Препятствуют собственники других долей? Как обойти все сложности
  • Как правильно и недорого оформить сделку купли-продажи

Определим цену, дадим юридические советы, выполним за вас все действия «под ключ».

Изменения в законодательстве

В 2016 году появились новые правила продажи долей в квартире, вернее, оформления перехода прав на такие доли. Эти правила действуют и в 2020 году, но уже с учетом нового закона о регистрации недвижимости.

Не во всех случаях обязательно продавать доли «через нотариуса». В ряде случаев, это можно сделать более дешевым способом – в простой письменной форме

Правила продажи долей

В простой письменной форме ( стоимость оформления 5000 руб., цена действует при указании на эту страницу ) в следующих случаях:

Новый закон, начавший свое действие несколько лет назад, позволяет использовать «старые» дешевые пути оформления продаж долей в следующих случаях:

  • Продажа доли сособственнику. То есть, если квартира принадлежит, например, Иванову, Петрову и Сидорову, то они между собой имеют право оформлять продажу друг другу без нотариуса. Так может быть, например, при продаже комнат в коммунальной квартире соседям, при продаже доли комнаты второму собственнику этой комнаты, при некоторых сделках по «обмену», когда граждане под таким обменом понимают продажу доли соседу и покупку на эти деньги другого достойного жилья.
  • Продажа целой квартиры, оформленной в долях (правда, этот вопрос еще обсуждается в нотариальной палате). Например, в процессе приватизации квартира досталась маме, папе и ребенку, который уже вырос, тогда все трое одновременно могут продать квартиру стороннему покупателю без оформления сделки у нотариуса. Опять же, обращаем внимание, что такой вопрос не до конца урегулирован. Необходимо обращаться к юристам за разъяснениями.
  • В иных случаях (читать новые редакции закона или спросить у юристов).

Нотариально (стоимость оформления 0,5-1% от кадастровой стоимости + стоимость технических работ)

Приведем ряд примеров, когда обязательно необходимо оформление перехода прав при продаже долей у нотариусов:

  • Доля в квартире или комнате продается постороннему лицу, то есть не сособственникам в такой квартире. Что это значит? Например, в квартире три долевых хозяина: Иванов, Петров и Сидоров. Если один из них решил продать другому, например, Иванов Петрову или Сидорову, то нет необходимости оформлять такую сделку у нотариуса, достаточно составить договор в простой письменной форме и зарегистрировать его в Росреестре. Если же Иванов решил продать свою долю, обязательно предложил продать Петрову и Сидорову (такое правило указано в Гражданском кодексе), а они отказались, то продажа иному лицу, не имеющему собственности в этой квартире – должна быть оформлена через нотариуса.
  • Само предложение о покупке доли квартиры или комнаты должно быть только в нотариальной форме. Раньше это можно было сделать обычным письмом и отправить предложение почтой. Сейчас законодательство оберегает остальных собственников в квартире от возможных неправомерных действий при продажах площади на сторону.
  • При участии в продаже несовершеннолетних (граждан, не достигших 18 лет). Ранее такие сделки контролировали только органы опеки и попечительства. Теперь же нотариус проверяет дополнительно безопасность прав ребенка.
  • При разделе долей супругов (но только при составлении соглашения об изменении их размеров). В иных случаях раздела имущества супругов возможны иные варианты.

Продажа доли в квартире без согласия других собственников

С прежним законодательством было жить проще: написал предложение о покупке, отправил почтой, через месяц можно продавать, прикрепив квитанцию о почтовом отправлении.

Сегодня продолжается усложненная процедура оформления сделки с долями. И обойти ее будет трудно (хотя можно в некоторых законных случаях). Теперь предложение о покупке должно быть оформлено у нотариуса или таким образом, чтобы было достоверно установлены и доказаны факты предложения. Кстати говоря, предложения в простой письменной форме, отправленные ценным письмом — не панацея.

Но здесь возникает ряд препятствий:

  • Доля в квартире не принята по наследству;
  • Собственник доли (сосед) неизвестно где;
  • Сосед не хочет давать отказ от покупки;
  • Сосед говорит, что купит долю по указанной цене, но ничего для этого не делает;
  • У соседей есть желание купить, но нет денег и пр.

Тогда к действиям нотариуса должен подключиться адвокат, который своими активными действиями будет решать такие проблемы. Здесь два варианта решений – несудебный порядок и судебный. Во внесудебном порядке возможен розыск соседей, понуждение к оформлению права собственности на долю, помощь в оформлении наследства соседа, переговоры, убеждения и пр. В судебном порядке можно решать то, чего не достигнуто мирным путем. Такая практика судебных и мирных решений у нас уже большая. С решениями судов можно ознакомиться в главном офисе организации.

Пошаговая инструкция при продаже доли

  1. Определить, каким способом можно оформлять продажу: обязательно ли у нотариуса или можно в простой письменной форме. В этом Вам могут помочь юристы нашего центра (по телефону или при очной бесплатной консультации, надо заранее записаться).
  2. Подготовить необходимые документы. При нотариальной сделке часть документов заказывает сам нотариус по электронным сетям, и эти документы собирать не придется (например, выписка ЕГРН). Иные же необходимые документы надо собирать самим, и позаботится об их наличии должны собственники, или поручить эти действия юристам. Для простой письменной формы ряд документов (иногда даже свидетельство о собственности) не обязательны. Но для ускорения процесса регистрации в Росреестре и оформления договора, советуем, например, кадастровый паспорт, иметь. При нотариальном оформлении более строгие правила.
  3. Формирование дополнительных (не нужных для сделки) документов при оформлении продажи. Из опыта наших адвокатов, можем сказать, что существует ряд документов, очень пригождающихся в будущем, если продавец и покупатель, а также их родственники и возможные правообладатели начинают спорить. Например, приватизация квартиры была проведена без гражданина, который сидел в тюрьме (по форме 9 его не было видно), соответственно, ему доля в приватизированной квартире не досталась. После его возвращения может возникнуть вопрос о выделении ему его доли или компенсации денежных средств, а в худшем случае – законном проживании в такой квартире вместе с покупателями. Соответственно в данном конкретном примере, необходимо оформить гарантии от продавцов в случае возникновения схожих ситуаций. Такие гарантии для всех возможных случаев могут составлять наши юристы и адвокаты. Не менее важно, когда доля квартиры была принята по наследству, и еще более опасно – по завещанию. А вдруг найдется наследник по закону и будет восстанавливать сроки для принятия наследства, устанавливать факты и пр. На такие случаи тоже должны быть подготовленные во время сделки дополнительные документы, оберегающие покупателя. Есть и ряд документов, оберегающих продавца. Не всегда момент получения денег – это единственное, чего необходимо добиваться.
  4. Выполнение предварительных действий перед заключением договора (составление предложений о преимущественном праве покупки, подписание предварительного договора купли-продажи, запись к нотариусу, подготовка документов для составления договора, приглашение сторон, уточнение времени, проверка дееспособности сторон и пр.)
  5. Решение вопроса с деньгами, вернее, с процедурой их получения. Это может быть кредит банка с различными условиями получения, закладка денег в банковскую ячейку (сейфинг), безналичное перечисление, аккредитив, получение сумм в будущем (после регистрации сделки) при оплате материнским капиталом, иные случаи.
  6. Составление и подписание договора плюс проверка правильности (смысл и орфография).
  7. Формирование пакета документов для подачи в Росреестр.
  8. Получение обещанного по сделке (продавец получает деньги или предмет встречной покупки, покупатель – предмет покупки, деньги).
  9. Уведомление жилищных органов о смене собственника.
Читать еще:  Обязанности государства по охране экологических прав граждан

Продажа доли квартиры в долевой собственности

Еще хотим обратить внимание на сами варианты продажи: как продать долю дороже, чем за нее предлагают соседи или сособственники своей же бывшей семьи. В ряде случаев можно продать невыделенную долю. Причем, стоимость такой продажи может быть не меньше рыночной цены. Эти и другие вопросы Вы можете узнать у юристов по недвижимости, подойти на прием.

Для бесплатной консультации необходимо предварительно записаться по телефону, эл.почте. Отзывы о работе специалистов нашей организации можно посмотреть на странице «Отзывы об «Адвекон»

Обращайтесь к нам! Найдем самый выгодный вариант продажи и оформления. Поможем при сопровождении сделки.

Порядок продажи доли в квартире третьему лицу или второму собственнику самостоятельно: инструкция

Как осуществляется продажа доли в квартире третьему лицу или второму собственнику? При намерении продать свою долю в квартире третьему лицу, нужно иметь в виду, что это проходит по особым правилам, когда нужно соблюдать некоторые формальности.

Поскольку это только часть доли и у нее особый правовой статус долевой собственности, то обязательно должно учитываться мнение всех собственников квартиры при ее продаже.

Есть и исключения в некоторых случаях.

На что имеет право собственник доли в квартире

Если у человека есть право собственности на квартиру или дом, то он имеет возможность распоряжаться им по своему усмотрению.

Если в собственности у человека только доля, то есть часть собственности, то полномочий по распоряжению имуществом существенно меньше, учитываются следующие особенности.

Особенности

  • Договор по продаже доли в собственности обязательно должен быть нотариально заверен;
  • продажа доли квартиры за денежное вознаграждение собственником обязывает его проинформировать об этом остальных владельцев квартиры, потому что у них есть преимущество по праву выкупа этой доли по закону;
  • безвозмездное отчуждение своей доли в квартире, то есть ее дарение, не требует получения согласие остальных владельцев долей в квартире.

Действия

Значит, любой договор по продаже или дарению своей доли в собственности требует удостоверения у нотариуса, также при продаже сначала нужно уведомить остальных собственников долей, то есть предложить другим владельцам квартиры выкупить у вас долю в первую очередь.

Важно! Подобный порядок продажи доли в квартире является обязательным для всех дольщиков и не зависит от размера доли, и от того, каким образом человек стал владельцем доли.

Этапы продажи доли в жилой недвижимости

Перед тем, как начать процесс продажи доли, владелец должен оценить ее, то есть за какую цену он готов провести продажу и обдумать другие условия сделки. От этого будет зависеть остальной процесс продажи.

Условия по продаже доли в квартире, которые будут прописаны в договоре купли-продажи, обговаривают только продавец и покупатель, остальные собственники долей не могут влиять на это.

А) Для начала, нужно решить на каких условиях произойдет сделка купли- продажи

Здесь нужно договориться о предмете договора, что это будет доля в общем праве на квартиру, также нужно описать правовые характеристики, каков размер доли, и указать остальные данные жилой недвижимости. На этом этапе нужно обговорить цену за продажу доли, каким образом пройдет оплата, то есть, как и какую сумму получит продавец за отчуждение доли. Все то, о чем вы договоритесь, все условия, именно их вы будите использовать при согласовании факта продажи вашей доли с другими дольщиками.

Б) Вторым этапом будет идти процесс уведомления остальных совладельцев квартиры о продаже своей доли

Чтобы в дальнейшем вы могли продать свою долю квартиры на тех условиях, которые будут указаны в договоре, нужно соблюсти порядок уведомления остальных владельцев долей квартиры и подвести ей итог. Если этот этап будет пропущен, то в дальнейшем такую сделку могут признать недействительной, если в суд обратится заинтересованное лицо.

Уведомление владельцу

Для соблюдения этого требования от инициатора процесса продажи доли собственности квартире, должно быть отправлено каждому владельцу права доли в квартире уведомление, где будут прописаны все условия продажи, и обязательно цена сделки. Уведомление обязательно отправить, даже если сделка оформляется с одним из владельцев доли. В уведомлении должен быть указан срок, и не позднее одного месяца с момента его получения, собственники долей в квартире могут воспользоваться преимущественным правом приобретения.

Как видим, от того насколько правильно будет проходить порядок направления уведомления, зависит какими будут последствия для участников сделки, поэтому оно обязательно оформляется в письменном виде.

В уведомлении обязательно должна быть указана следующая информация:

  • имя, фамилия и отчество адресата уведомления;
  • информация о том, что предстоит сделка по продаже доли квартиры;
  • прописаны условия, на которых будет проходить продажа доли, и обязательно цена продажи доли.

Важно! В уведомлении не нужно указывать данные о покупателе доли в квартире, потому что с юридической точки зрения это не важно.

Образец составления уведомления можно найти в сети интернет.

Вручение уведомления

Уведомление следует вручить лично под роспись или же отправить по почте с уведомлением о вручении. Документы о подтверждении вручения уведомления другим собственникам долей квартиры нужно обязательно сохранить, так как это может потребоваться, если в будущем возникнет спор в суде.

Факт получения уведомления позволяет всем владельцам долей квартиры купить долю собственности на таких же условиях, как прописано в договоре. И после того, как продавец вручил всем уведомления, он не может увеличить цену за свою долю. Далее в течение месяца все дольщики должны высказать свое мнение о сделке.

Здесь ситуация может развиваться следующим образом:

  • в течение месяца никто из совладельцев не высказал свое решение и никак не ответил на уведомление, то значит, сделку с покупателем можно проводить на указанных в документе условиях;
  • все совладельцы квартиры ответили отказом от права выкупить долю в квартире, в этом случае сделку можно проводить сразу после официального ответа;
  • один или сразу несколько собственников долей квартиры выражают желание воспользоваться своим преимущественным правом выкупа доли и подписать договор купли-продажи. В такой ситуации задуманная сделка с другим Покупателем не может состояться, долю нужно будет продать одному из собственников доли.

Важно! При неполучении любого ответа в течение одного месяца, так же как и полученный ответ с отказом, позволяет продавцу совершить сделку на тех условиях, которые были прописаны в договоре.

Снижение цены сделки

Если после того, как были рассмотрены все уведомления, продавец снижает цену сделки, или меняет другие важные условия договора, то весь процесс уведомлениями нужно будет провести заново, иначе сделку опять-таки могут в будущем признать незаконной.

Если согласились на сделку несколько владельцев долей, то каждый из них может купить часть продаваемой доли.

В) Следующим этапом будет нотариальное удостоверение договора

По закону любой процесс отчуждения доли квартиры должен быть удостоверен у нотариуса. Без выполнения этого условия сделку не зарегистрируют в Росреестре.

Для этого продавец, вместе с покупателем, идет к нотариусу, где специалист проверяет условия сделки и чтобы все условия соответствовали закону об уведомлении остальных собственников. После этого нотариус новую информацию внесет в нотариальный реестр. После прохождения этой процедуры стороны сделки могут идти в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Г) Оформить переход права собственности на приобретенную долю квартиры

Сделать можно после того, как прошла регистрация сделки, и данные внесли в ЕГРН.

Чтобы это осуществить, продавец вместе с покупателем, идет в отделение Росреестра или в Многофункциональный центр, и оплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей. С собой нужно взять заявление о регистрации, квитанцию об оплате государственной пошлины, договор купли-продажи доли с отметкой нотариуса, кадастровый паспорт квартиры, паспорта участников сделки. Также в зависимости от ситуации может потребоваться согласие второго супруга продавца, если они приобретали долю во время брака, официальный отказ других владельцев доли от ее покупки.

Если кто-то из участников сделки не может лично присутствовать, то можно оформить доверенность у нотариуса на представителя.

После прохождения регистрации и внесения информации о переходе права собственности на долю в ЕГРН, на документе договора проставляется отметка о регистрации. Участникам сделки выдаются выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт на квартиру, договор купли-продажи с регистрацией.

После прохождения всех этих этапов можно сказать, что сделка состоялась, и право собственности было зарегистрировано.

Права и обязанности покупателя и продавца доли квартиры

После того, как покупатель стал владельцем доли квартиры и зарегистрировал свои права в Росреестре, у него появляются новые права и обязанности по отношению к доле квартиры, как и у остальных собственников частей жилья. У каждого собственника доли в квартире есть право и на часть общего имущества квартиры. Здесь важно, что общее совместное пользование жилой недвижимостью не должно нарушать интересы права других людей.

Продавец после продажи доли должен узнать, уплачивать ли ему налог от полученной прибыли. Если доля была у него в собственности более трех лет, то налог на доходы физических лиц оплате не подлежит. Если срок владения составляет менее трех лет, то следует оплатить налог на доходы в размере 13%, в том случае, если цена продажи доли была выше, чем цена приобретения недвижимости. Если у продавца возникает обязанность по уплате налога, то он может воспользоваться налоговым вычетом.

Для покупателя, поскольку он стал новым собственником доли квартиры, появляется обязанность по уплате налога на имеющееся у него имущество физических лиц. Налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости жилья. Также нужно помнить об уплате взноса за капитальный ремонт дома, где находится квартира.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector