Veomo.ru

Финансовый журнал
6 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Предписание собственнику нежилого помещения от управляющей компании

ВС напомнил об обязанности совладельца нежилого здания нести бремя содержания общего имущества

Нежилое помещение в многоквартирном доме — что это такое?

Юридически это понятие определяется Постановлением Правительства от 06.05.2011 г. No 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» и гласит, что нежилые помещения в многоквартирном доме это помещения, которые нельзя отнести к общему имуществу собственников помещений в доме.

Разницей между жилыми и нежилыми помещениями в МКД является их целевое использование. Нежилые используются исключительно для коммерческих, административных или общественных нужд, категорически запрещается использование их для постоянного проживания. Например, нежилые помещения используются в качестве офисов, магазинов и точек сферы обслуживания.

К МКД также относится понятие встроенных нежилых помещений. Во многих домах пространства для коммерческой инфраструктуры проектируются сразу, поэтому невзирая на отсутствие определения встроенных и пристроенных помещений в Кодексах РФ, их можно найти в Приложении Б к Своду правил по проектированию и строительству «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий» (СП 31-107-2004).

Согласно этому документу, встроенное нежилое помещение — это помещение, находящееся в габаритах жилого дома и выступающее за его пределы не более, чем на полтора метра.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ и состоявшейся в соответствии с ним судебной практикой, собственник нежилого помещения в жилом доме должен наравне с собственниками жилых помещений оплачивать и капитальный ремонт дома, и уборку подъезда, и освещение в подъезде, и прочие расходы, связанные с содержанием общего имущества в многоквартирном доме.

Если у Вас установлены индивидуальные приборы учета, в том числе своя электрическая линия, Вы вправе оплачивать данный вид услуг самостоятельно, уведомив об этом УК и исключив платежи по электроэнергии в отношении конкретно Вашего помещения, что, однако, не освобождает Вас от обязанности участвовать в оплате расходов по содержанию общего имущества в объеме, пропорциональном Вашей доле в собственности всего дома.

В случае, если у Вас имеются два действующих договора с одним предметом и Вам предлагают заключить третий, то Вам необходимо ознакомиться с их условиями. Никто не вправе дважды получать денежные средства за одну и ту же услугу или навязывать ее Вам.

Все возникающие разногласия, касающиеся объемов, стоимости оказанных услуг и лица, которому Вы должны их оплачивать (особенно при смене управляющих компаний), подлежат разрешению в судебном порядке.

Можно ли изменить расчет за отопление нежилых помещений?

Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?

Требования к таким площадям в МКД

Основные требования основываются на базовом принципе сохранения и поддержания комфортных условий проживания для жильцов:

  1. Помещение должно соответствовать санитарным.градостроительным и противопожарным нормам.
  2. Обязательно наличие отдельного входа. Использование общего с жильцами входа запрещено.
  3. Расположение на первом этаже здания или в цоколе. Если помещение находится на этаже выше первого, значит все помещения ниже также должны иметь статус нежилых.
  4. Отсутствие зарегистрированных и проживающих лиц.
  5. Запрещена любая деятельность, которая может повлечь вред жильцам, а также производство, нарушающее нормативы по уровню шума и загрязнения.
  6. Наличие всех инженерных коммуникаций также является обязательным требованием.
  7. Наличие четких границ и законного владельца.

При приобретении недвижимости в конкретных целях внимательно ознакомьтесь со всей технической документацией, возможно ли использование данного помещения для ваших нужд.

Кто может занять нежилое помещение, и какие требования должен выполнять

Нежилое помещение может использоваться собственником или сдаваться по договору аренды. Собственник несет ответственность за состояние и правила его эксплуатации. В случае аренды, ответственность закрепляется за арендатором. Организация, занявшая площади МКД, обязана выполнять следующие требования:

  • Оборудовать отдельный вход. Кровля входа не должна превышать высоту пола второго этажа.
  • Допускать ремонтных работников к общедомовым системам и коммуникациям при ремонте. Уведомлять работников домового обслуживания о необходимости проведения внеплановых ремонтных работ.
  • Не превышать допустимый уровень шума. Проводить шумные работы только в установленное время.
  • Производить погрузку и разгрузку товара и оборудования в местах, где нет окон.

Согласно ЖК РФ нежилые объекты могут занимать только площадь первого этажа. Квартиры второго этажа также могут быть использованы как нежилая недвижимость, но при условии, что весь первый этаж здания уже отдан под нужды различных организаций. Ни рядом с жилыми квартирами, ни над ними располагаться площади, не предназначенные для проживания, не могут.

При поступлении жалоб от жильцов о нарушении санитарно-эпидемиологических норм, решением суда может быть назначена выплата моральной компенсации пострадавшей стороне.

Как узнать размер?

Чаще всего путаница происходит в понятиях общедомового и нежилого имущества. К общедомовым площадям относятся:

  • подвалы;
  • лифтовые зоны;
  • чердак;
  • лестницы.

Математически формулу площади нежилых пространств в доме можно выразить следующим образом:

Общая площадь дома минус общедомовая территория минус жилая территория.

Оставшаяся часть и будет искомым значением.

Чтобы узнать площадь жилых и нежилых помещений в МКД, нужно обратиться к выписке из ЕГРН, где представлены точные данные о поставленных на кадастровый учёт зданиях. Также эти данные указаны в техническом паспорте строения, ознакомиться с ним можно в ТСЖ или внимательно изучив квитанцию об оплате услуг. В ней указаны площади помещений каждого типа.

Технические требования к помещениям нежилого типа и к использованию этих объектов

В площадях, где не предусмотрено проживание людей, наличие всех коммунальных ресурсов, не обязательно. Может отсутствовать газоснабжение или санузел, если они не нужны для организации заявленной деятельности. Одним из главных условий является соответствие нормам пожарной и санитарной безопасности.

Помещение должно иметь технический план, утвержденный в установленном порядке. Перестройка и перепланировка под нужды организации должна быть согласованной, и не представлять опасности для жителей.

Как получить в собственность эту территорию?

Самый простой вариант получения такой собственности — это покупка помещения с уже оформленным статусом от застройщика или владельца. Вариантами получения в собственность также может быть сделка обмена, приватизация, дарение, получение наследства или любой другой способ отчуждения права владения предыдущим хозяином.

Однако чаще всего первоначально имеется жилая квартира на первом этаже, которую сперва необходимо оформить как нежилую, а затем получить регистрацию права собственности.

Каким законом регламентируется?

Основания приобретения права собственности рассматриваются в 218 ст. Гражданского кодекса РФ. Смена категории жилья регламентируется Жилищным кодексом РФ, в частности, ст. 22 и ст. 23. Также операции с недвижимостью контролируются ФЗ №218 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Как стать владельцем: пошаговая инструкция

Поэтапный алгоритм действий с перечнем необходимых документов и приблизительными сроками на реализацию каждого этапа:

  1. Предварительный анализ. Первоначальная оценка и осмотр здания, анализ технического или электронного паспорта дома, создание плана перепланировки. По времени занимает 14-20 дней.
  2. Получение согласия всех собственников жилья. Сделать это можно на очередном или внеочередном общем собрании. Для созыва внеочередного придется обратиться с заявлением в управляющую компанию, и оповестить каждого собственника дома письменно как минимум за 10 дней до сбора.
    Собрание будет считаться состоявшимся, если присутствует не менее 50% владельцев жилья, а решение о смене статуса помещения будет легитимным в случае согласия как минимум 75% собравшихся.

Итоговым документом, необходимым в дальнейшем является протокол собрания. Учитывая интервал для предварительного оповещения, время для согласования сбора с ТСЖ, этот этап может занять до 30 дней.

  • Согласование проекта перепланировки и обустройства входной группы. Необходимо, чтобы проект переустройства был согласован с контролирующими и надзорными органами, такими как Комитет по градостроительству и архитектуре, Комитете по благоустройству и пр. Самый длительный этап процесса, может продолжаться 5-6 месяцев.
  • Перевод в нежилой фонд. В орган местного самоуправления необходимо подать подготовленный пакет документов. После подачи, заявителю выдается расписка с перечнем документов и датой. Срок рассмотрения заявления и принятия решения не должен превышать 45 дней, после чего в 3 рабочих дня заявитель должен получить ответ.
    В перечень обязательных к подаче входят:
    • заявление на перевод помещения;

    подлинные или нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов;

  • согласованный и корректно оформленный проект переустройства;
  • протокол собрания собственников, подтверждающий факт общего согласия (п.п. 6, 7 ч.2 ст.23 введены Федеральным законом N 116 от 29.05.2019;
  • поэтажный план дома и техпаспорт помещения.
  • Ввод объекта в эксплуатацию и получение документов на собственность. Финальный этап складывается из получения подписанного акта ввода объекта в эксплуатацию после приемки комиссией, заведующей вопросами отчуждения недвижимости, обращение в БТИ и МФЦ, внесение изменений в ЕГРН и может длиться 30-60 дней.
    Данный перечень документов регламентирован законодательно в ч.2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ. Требование предоставить любые иные дополнительные документы неправомерно.

    Работы и услуги, влекущие финансовые затраты:

    Заказ технической документации в БТИ.

    Услуги проектного бюро по созданию плана перепланировки.

  • Работа нотариуса, привлеченных юридических фирм-посредников.
  • Строительные работы.
  • Оплата госпошлины за регистрацию права собственности в Росреестре. В соответствии с Налоговым кодексом РФ в 2021 г. составляет 2000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц.
  • Минимальная сумма затрат составит 250 000 рублей. В крупных городах расходы могут вырасти в 2-3 раза.

    Ответственность за незаконное присвоение

    В Уголовном кодексе РФ прописаны 2 состава злонамеренного преступления, которые могут расцениваться как незаконное присвоение чужого имущества: присвоение (ст. 160 УК) и самоуправство (ст. 330 УК). Наступающая ответственность будет зависеть от тяжести преступления, наличия или отсутствия отягчающих обстоятельств.

    Максимально возможные виды негативных последствий:

    1. Выплата денежного штрафа до 500 000 рублей или суммарный заработок захватчика за полгода.
    2. Обязательные исправительные работы до 480 часов.
    3. Исправительные работы сроком до 2 лет.
    4. Принудительные работы длительностью до 5 лет, при этом возможно ограничение свободы до 1,5 лет.
    5. Срок заключения 5, 6 или 10 лет.

    Нежилые помещения коммерческого назначения сегодня часть практически каждого многоквартирного дома. Основные тезисы и понятия, которые необходимо знать как собственникам помещений так и деловым людям были рассмотрены в статье. Однако законодательство имеет свойство со временем меняться, поэтому в случае возникновения любых вопросов или сомнений следует обращаться к специалистам.

    Как правильно разговаривать с управляющей компанией. Памятка

    В обязанности управляющих компаний (УК) входит весь спектр услуг по содержанию и ремонту мест общего пользования и коммуникаций жилого дома, а также взаимодействие с государственными и подрядными организациями. Зачастую УК злоупотребляют правами, стараясь заработать на жителях многоэтажек, или просто не выполняют свои обязанности.

    Юристы рассказали, как правильно общаться с управляющей компанией, если возникли различные проблемы.

    Как выбирают УК

    Отношения между жильцами многоквартирных домов и управляющей компанией регулируются Жилищным кодексом России. УК избирается на общем собрании собственников дома. «При этом после составления протокола общего собрания она должна заключить договор управления с собственниками многоквартирного дома не менее 2/3 от всей его площади. Дата заключения договора с управляющей организацией и будет являться числом начала управления домом», — рассказала Виктория Данильченко, председатель МКА «Коллегия адвокатов Виктории Данильченко».

    Претензии и обязанности

    Ресурсы. Наиболее распространенной претензией со стороны жильцов в адрес управляющей компании является низкое качество предоставляемых услуг — недостаточное отопление, перебои в подаче воды и ее качество, неполадки в водопроводной системе, неправильная работа газо- и электроснабжения, уточнила Данильченко. По ее словам, именно управляющая компания несет ответственность за целостность всех коммунальных систем, происходящих на этих участках авариях и способах их ликвидации, а жители имеют право на получение качественных услуг в полном объеме. Если этот баланс нарушается, то управляющая компания должна его восстановить, поясняет юрист.

    Тарифы. Другой, не менее популярной претензией к управляющим компаниям является завышение тарифов по коммунальным услугам. «Некоторые нечистые на руку компании рассчитывают тарифы по оказываемым услугам на один квадратный метр, в то время как в основу платежа должен браться не метраж, а стоимость самой услуги. Кроме того, некоторые УК завышают стоимость проделанных ремонтных работ и включают ее в квитанцию по коммунальным услугам в графу «За содержание и ремонт жилого помещения». Повышенные начисления могут наблюдаться за обслуживание домофона, лифтов, вывоз мусора. Чтобы проверить, насколько цифра в квитанции совпадает с реальной стоимостью оказываемых услуг, можно обратиться к «Калькулятору ЖКХ», разработанному Федеральной антимонопольной системой. В программе нужно указать свой населенный пункт, метраж квартиры, число зарегистрированных в ней граждан. Она рассчитает примерную стоимость услуг и даже покажет номер муниципального постановления, по которому взимается плата за ту или иную услугу», — советует юрист.

    Уборка и ремонт. Обязанность УК содержать в чистоте дом нередко становится камнем преткновения с жильцами. Сюда относятся и проведение влажной и сухой уборки с определенной периодичностью, и борьба с насекомыми и грызунами, уборка придомовой территории, графики которых очень часто не соблюдаются. «Наиболее сложной проблемой является проведение ремонта общих помещений — чердаков, подъездов, лифтов. «Здесь УК очень часто злоупотребляют своими полномочиями. По закону масштабный ремонт подъезда должен проводиться раз в три — пять лет. Но на деле либо сроки отодвигаются, либо материалы закупаются более дешевые, а деньги, соответственно, уходят в карман представителей управляющей компании», — пояснила Данильченко. По ее словам, ежегодно в первом квартале года УК должна отчитываться перед собственниками о финансово-хозяйственной деятельности за прошедший год. При этом должны быть предоставлены акты о проделанных работах, если производился ремонт, сметы и прочие финансовые документы, а не размытые фразы о том, что на трубы потрачено 50 тыс. руб., пояснила юрист.

    Обратитесь к руководству УК

    Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.

    Чаще всего данная мера является достаточной для стимулирования интереса УК к вашей проблеме и исполнения ее в кратчайшие сроки», — объяснил адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он пояснил, что, согласно закону «О защите прав потребителя», руководство УК должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.

    В жалобе необходимо подробно описать суть проблемы, указать право собственности на квартиру (или свои права как арендатора), реквизиты подтверждающих документов и договора, заключенного с управляющей компанией. «Следует добавить пункты договора, которые были нарушены. Это может быть несвоевременное отключение воды, неработающий лифт, завышенные тарифы или некачественная уборка общественных зон. Стоит также указать, что сотрудники управляющей компании игнорируют просьбы и пожелания жильцов, не выполняя свои обязанности», — объяснил Гавришев. По его словам, если же должной реакции не последует, то жильцы имеют право обратиться в надзорные органы.

    Напишите в Жилищную инспекцию

    В Жилищную инспекцию жителям многоэтажки необходимо обращаться, если претензия к управляющей компании заключается в техническом обслуживании и эксплуатации дома. «Сотрудники инспекции проведут проверку и обяжут управляющую компанию устранить нарушения в течение определенного времени, уточнил юрист. Руководителю УК выпишут штраф и привлекут его к административной ответственности. В случае если проблема не будет решена, штрафы увеличатся», — пояснил Гавришев.

    На сайте Жилищной инспекции есть контакты и образец заявления для обращения граждан. Помимо описания проблемы, к письму необходимо прикрепить документы, которые подтверждают право собственности на квартиру, и копию ответа из управляющей компании (если он есть).

    Пожалуйтесь в Роспотребнадзор

    В Роспотребнадзор стоит жаловать, если речь идет о несправедливо завышенных тарифах, неверности расчетов и отказе предоставлять жильцам информацию об услугах и ходе выполнения тех или иных работ. Для начала необходимо узнать контакты территориального отделения ведомства и направить туда письмо с описанием проблемы и документами на квартиру, как и в предыдущем случае. «Претензию можно отправить по электронной почте или принести лично. Формат может быть любым, четких правил нет. Однако главное — подробно описать проблему и прикрепить максимальное количество доказательств тех или иных нарушений», — пояснила Данильченко.

    Обратитесь в прокуратуру или суд

    Если после обращений к руководству управляющей компании в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор нарушения так и не были устранены, стоит обратиться в районную прокуратуру, пояснил управляющий партнер AVG Legal. Он рассказал, что заявление должны рассмотреть в течение месяца. «Прокуроры составят акт реагирования, по которому нарушители будут наказаны. Если УК не устранит неполадки в предписанные сроки, то ее закроют», — пояснил юрист.

    В суд необходимо обратиться, если УК нанесла материальный ущерб. «Гражданин имеет право подать иск, даже если все проблемы устранены, но ущерб УК ему не возместила. Соответствующее заявление действует лишь в том случае, если его подали не позднее трех лет с момента нарушения прав. Иск рассматривают, как правило, не более 60 дней», — резюмировала Данильченко.

    Прокурор разъясняет — Прокуратура Республики Дагестан

    Прокурор разъясняет

    • 25 декабря 2019, 19:56

    Собственники жилых и нежилых объектов недвижимости, а также лица, пребывающие на них, не всегда догадываются о том, что нецелевое использование помещения наказывается по закону и повлечет наступление административной ответственности. Серьезные санкции наступают за эксплуатацию не по назначению жилых объектов, которые предназначены только для проживания людей на постоянной или временной основе. Разберемся с тем, что такое нецелевое использование помещения, и какие штрафы предусмотрены за это в соответствии с нормами российского законодательства.

    Целевое использование жилых помещений определено в статье 17 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) – они предназначены для проживания граждан.

    Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

    Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности. Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.

    Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

    Наиболее частые случаи нарушения цели эксплуатации жилого объекта встречаются в многоквартирных жилых домах. Комнаты и квартиры в них определены исключительно для проживания людей. Однако, в ряде ситуаций владельцы используют площади в качестве коммерческих помещений. Например, на первых этажах домов открываются магазины, кафе, салоны красоты или же просто квартиры отводятся под складские помещения.

    ЖК РФ допускает подобное использование квартир, но только после процедуры перевода объекта в статус нежилого помещения. При этом должны быть соблюдены следующие условия: Комната или квартира располагается только на первом этаже здания или все помещения под ним являются нежилыми; Должен отсутствовать доступ из переводимого помещения к жилым; Строение не должно входить в состав социально используемых; Соблюдение норм санитарии; Получено разрешение от местной администрации и собственников дома; Целью перевода в нежилой фонд не должна быть религиозная деятельность; Не допускается капитальное изменение конструкции помещения, влияющее на устойчивость самого здания.

    Если законного перевода в статус нежилого объекта не было произведено, а квартира используется для целей исключающих проживание граждан, то владелец понесет административную ответственность. Наказание применяется в следующих формах:

    1.Штрафные меры в соответствии со статьями КоАП РФ:

    -статья 7.21. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

    Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

    -статья 6.4. Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от одной тысячи до двух тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.

    2.Ответственность в соответствии с Гражданским Кодексом России. Нередко в процессе эксплуатации объекта не по назначению жителям соседних квартир доставляются неудобства. Вместе с тем, подобные действия могут приравниваться к нанесению морального вреда. Как следствие, нарушитель привлекается к ответственности по статьям 151, 1099, 1100, 1101 ГК РФ и статье 4.7 КоАП РФ.

    3.Меры по устранению нарушений: Собственника обяжут вернуть жилье к исходному состоянию, если нецелевое использование помещения потребовало внести капитальные изменения в конструкцию или планировку.

    При систематическом несоблюдении норм в судебном порядке возможно выселение и продажа недвижимости с торгов в установленном порядке. Вырученные средства выплачиваются хозяину квартиры с удержанием судебных издержек. Конституционное право гражданина на жилище гарантируется только в случае надлежащего его использования в рамках пределов, установленных законодательством, поэтому собственник легитимно может быть лишен возможности пользования имуществом. Инициатором судебного разбирательства выступает орган местного самоуправления. Представители администрации могут подать иск на основании жалоб, поступивших от соседей и по результатам проверок.

    Прокуратура г. Каспийска

    Прокуратура
    Республики Дагестан

    Прокуратура Республики Дагестан

    25 декабря 2019, 19:56

    ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НЕЦЕЛЕВОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

    Собственники жилых и нежилых объектов недвижимости, а также лица, пребывающие на них, не всегда догадываются о том, что нецелевое использование помещения наказывается по закону и повлечет наступление административной ответственности. Серьезные санкции наступают за эксплуатацию не по назначению жилых объектов, которые предназначены только для проживания людей на постоянной или временной основе. Разберемся с тем, что такое нецелевое использование помещения, и какие штрафы предусмотрены за это в соответствии с нормами российского законодательства.

    Целевое использование жилых помещений определено в статье 17 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) – они предназначены для проживания граждан.

    Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

    Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности. Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.

    Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

    Наиболее частые случаи нарушения цели эксплуатации жилого объекта встречаются в многоквартирных жилых домах. Комнаты и квартиры в них определены исключительно для проживания людей. Однако, в ряде ситуаций владельцы используют площади в качестве коммерческих помещений. Например, на первых этажах домов открываются магазины, кафе, салоны красоты или же просто квартиры отводятся под складские помещения.

    ЖК РФ допускает подобное использование квартир, но только после процедуры перевода объекта в статус нежилого помещения. При этом должны быть соблюдены следующие условия: Комната или квартира располагается только на первом этаже здания или все помещения под ним являются нежилыми; Должен отсутствовать доступ из переводимого помещения к жилым; Строение не должно входить в состав социально используемых; Соблюдение норм санитарии; Получено разрешение от местной администрации и собственников дома; Целью перевода в нежилой фонд не должна быть религиозная деятельность; Не допускается капитальное изменение конструкции помещения, влияющее на устойчивость самого здания.

    Если законного перевода в статус нежилого объекта не было произведено, а квартира используется для целей исключающих проживание граждан, то владелец понесет административную ответственность. Наказание применяется в следующих формах:

    1.Штрафные меры в соответствии со статьями КоАП РФ:

    -статья 7.21. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

    Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

    -статья 6.4. Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от одной тысячи до двух тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.

    2.Ответственность в соответствии с Гражданским Кодексом России. Нередко в процессе эксплуатации объекта не по назначению жителям соседних квартир доставляются неудобства. Вместе с тем, подобные действия могут приравниваться к нанесению морального вреда. Как следствие, нарушитель привлекается к ответственности по статьям 151, 1099, 1100, 1101 ГК РФ и статье 4.7 КоАП РФ.

    3.Меры по устранению нарушений: Собственника обяжут вернуть жилье к исходному состоянию, если нецелевое использование помещения потребовало внести капитальные изменения в конструкцию или планировку.

    При систематическом несоблюдении норм в судебном порядке возможно выселение и продажа недвижимости с торгов в установленном порядке. Вырученные средства выплачиваются хозяину квартиры с удержанием судебных издержек. Конституционное право гражданина на жилище гарантируется только в случае надлежащего его использования в рамках пределов, установленных законодательством, поэтому собственник легитимно может быть лишен возможности пользования имуществом. Инициатором судебного разбирательства выступает орган местного самоуправления. Представители администрации могут подать иск на основании жалоб, поступивших от соседей и по результатам проверок.

    Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2020 N 308-ЭС20-229 по делу N А53-14205/2018

    ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    от 10 марта 2020 г. N 308-ЭС20-229

    Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу товарищества собственников жилья «Квадро» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.04.2019, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2019 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.10.2019 по делу N А53-14205/2018,

    товарищество собственников жилья «Квадро» (далее — товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Тандер» (далее — общество) о возложении на общество обязанности в течение тридцати календарных дней освободить часть земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082037:48 путем демонтажа дополнительной входной группы; провести демонтаж рекламной конструкции из металлопрофиля с фасадной части многоквартирного дома, привести фасад дома в первоначальное состояние в соответствии с общим видом здания путем заделки отверстий от креплений во внешних бетонных плитах, провести демонтаж конденсаторов (блоков кондиционеров), установленных на отдельно стоящей опоре, смонтированной на крыше подземного гаража, привести фасад дома в первоначальное состояние в соответствии с общим видом здания путем заделки отверстий вытяжной вентиляции, привести фасад жилого дома в первоначальный вид путем демонтажа навесных ограждений с фасада первого этажа дома.

    К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Меркурьева Елена Ивановна (далее — Меркурьева Е.И.).

    Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.04.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2019 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.10.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

    В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на существенное нарушение норм материального права.

    В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что из положений пункта 1 статьи 209, пункта 1 статьи 244, пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что по общему правилу владении и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех собственников такого имущества, а при недостижении согласия между участниками общей долевой собственности порядок пользования может быть определен путем предоставления в пользование каждому из собственников части общего имущества, соразмерной его доле.

    В силу части 4 статьи 36, пункта 3 части 2 статьи 44, части 1 статьи 166 Жилищного кодекс Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества многоквартирного дома могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

    В материалах дела не имеется согласия на передачу общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на безвозмездной основе ответчику. Согласия на проведение работ по изменению облика фасада, обустройству дополнительной входной группы, устройство блоков кондиционеров и размещение вывески магазина ответчик от собственников не истребовал.

    Размещение имущества на фасаде дома, изменение внешнего вида фасада дома нарушает права истцов как собственников общего имущества многоквартирного дома.

    Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 06.11.2018, проведенным уже после проведенных строительных изменений в общее имущество дома ответчиком, было утверждено согласие собственников на использование магазином «Магнит» общего имущества собственников помещений дома на условиях заключения договора аренды по цене, установленной заключением об оценке аренды.

    В процессе рассмотрения спора в адрес ответчика было направлено письмо с подписанным в одностороннем порядке со стороны ТСЖ «Квадро» договором аренды на использование общего имущества от 17.01.2019. До настоящего времени договор не заключен, в связи с чем истец расценивает действия ответчика по неподписанию договора как отказ от заключения договора аренды на условиях, утвержденных решением общего собрания собственников помещений.

    Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

    При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

    Как следует из обжалуемых актов, индивидуальный предприниматель Меркурьева Е.И. является собственником нежилого помещения площадью 356,6 кв. м, расположенного на первом этаже многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, переулок Соборный, 94-а, в составе следующих комнат согласно данных поэтажного плана: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 14 и 15.

    Нежилое помещение передано обществу в аренду по договору от 17.12.2009 N РосФ-1/814/09. В силу пункта 1.2 договора объект предоставляется арендатору для организации розничной торговли смешанными группами товаров.

    Товарищество, полагая, что общество при устройстве в арендуемом нежилом помещении розничного магазина самовольно провело работы, которые привели к нарушению архитектурного облика дома, а также незаконно использует общее имущество собственников помещений в этом доме, обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

    Разрешая спор, суды правомерно руководствовались следующим.

    Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

    На основании пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс), пункта 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие (фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и другое) и ненесущие (окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и другое) конструкции данного дома.

    В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

    Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике, при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке или ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

    Суды отклонили довод товарищества о нарушении прав собственников общего имущества дома и необходимости получения их согласия на размещение конструкций (информационного щита с надписью «Магнит у дома» и характерных для магазина «Магнит» красно-серых панелей на фасаде дома), кондиционеров, высверливания в несущих стенах вентиляционных отверстий.

    Судами установлено, что принадлежащее Меркурьевой Е.И. и используемое обществом помещение, специально предназначенное для коммерческого использования, является встроенно-пристроенным и имеет собственную фасадную часть, конструктивно выступающую от остального фасада здания (капитальной стены фасада здания), что предусмотрено его проектом.

    Определением от 28.11.2018 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Экспертиза-1».

    Экспертное заключение содержит следующие выводы: выполненные строительные изменения не влияют на характеристики надежности и безопасности МКД, не имеют негативных последствий для жизни и здоровья граждан; монтаж наружных блоков кондиционеров произведен в металлической раме, которая установлена на перекрытии подземного гаража, и не повлек нарушений целостности общего имущества МКД; деформаций кровли не установлено; отверстия под вентиляционные выводы не повлекли потери несущей способности стен, не влияют на характеристики надежности и безопасности МКД, не имеют негативных последствий для жизни и здоровья граждан; дополнительная входная группа выполнена из витражного оконного проема путем уменьшения ранее существовавшего, при этом несущие перемычки не изменялись, несущие конструкции не затрагивались: выполненные работы не повлекли нарушение целостности МКД, не влияют на характеристики надежности и безопасности МКД, не имеют негативных последствий для жизни и здоровья граждан.

    Суды указали, что система кондиционирования фактически установлена внутри помещения, состоит из внутренних и внешних блоков, является составной частью сложной вещи в смысле статьи 134 Гражданского кодекса. Демонтаж спорного имущества в результате отделения внешних блоков кондиционеров, приведет к тому, что система перестанет существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации и установленная в помещении собственника, что может привести к нарушению требований статьи 209 Гражданского кодекса, лишению собственника права пользования принадлежащим ему имуществом.

    Суды также обоснованно исходили из того, что Меркурьева Е.И., являясь собственником встроенного нежилого помещения и, соответственно, доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома может использовать часть общего имущества многоквартирного дома для установки систем кондиционирования, размещения информационных вывесок. Совершенные обществом действия произведены по согласованию с арендодателем. Спорная конструкция представляет собой вывеску и не является рекламой, поскольку содержит наименование торговой марки ответчика; вывеска с наименованием «Магнит» — товарный знак АО «Тандер».

    Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

    Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

    Отказать в передаче кассационной жалобы товарищества собственников жилья «Квадро» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

    Предписание об устранении нарушений

    Формирование предписания об устранении нарушений происходит в результате прохождения предприятием или организацией какой-либо проверки. При этом контролю могут быть подвергнуты как государственные учреждения, так и частные компании.

    Какие предприятия чаще всего проверяются

    По закону, различного рода проверки могут производиться в отношении практически любых предприятий, зарегистрированных в РФ. Но чаще всего они бывают:

    • в компаниях, занимающихся торговлей продуктами питания, фармацевтическими препаратами;
    • на различного рода производствах;
    • в образовательных и медицинских учреждениях.
    • выездные (т.е. проводятся непосредственно по адресу, по которому зарегистрирована компания);
    • удаленные (производятся работниками надзорных органов на своих рабочих местах).

    Периодичность проверок

    Периодичность тех или иных мероприятий по контролю за деятельностью организаций регулируется законодательством и в разных случаях может быть различна (от ежемесячных, ежеквартальных проверок до проверок с трехлетним перерывом).

    Кроме того, проверки делятся на:

    • плановые – это те, о которых сотрудники организации уведомляются заранее;
    • внеочередные.

    Вторые, как правило, проводятся либо вследствие полученных жалоб, либо для того, чтобы проверяющие сотрудники могли удостовериться в том, что ранее выявленные нарушения были устранены.

    Особенность внеплановых проверок в том, что они могут осуществляться один раз, и только по истечении срока, данного на исправление недочетов или тогда, когда вынесенное ранее предписание не было обжаловано в установленном порядке.

    Какие бывают проверки и для чего они нужны

    Проверки могут касаться чего угодно:

    • соблюдения норм безопасности (пожарной, экологической и т.д.);
    • организации работы производственных линий (в т.ч. правил эксплуатации оборудования);
    • оценки качества продукции, условий ее изготовления и хранения;
    • ведения документации;
    • соответствия деятельности предприятия требованиям, установленным в законодательстве РФ и т.п.

    Для того, чтобы удостовериться в том, что проверяемые объекты отвечают нормам закона, представители контролирующих структур могут:

    • проводить визуальный осмотр;
    • проводить практические испытания;
    • брать пробы образцов продукции;
    • делать различные экспертизы, исследования и пр.;
    • затребовать письменные объяснения по поводу погрешностей и изъянов.

    Все проверки нацелены на то, чтобы обезопасить деятельность предприятий и организаций, снизить их негативное воздействие на окружающую среду, сократить всевозможные риски для работников компаний и потребителей продукции.

    Что такое «Предписание»

    Под термином «Предписание» скрывается документ, имеющий распорядительный характер. Предписание не является самостоятельным документом, а служит приложением к акту проверки. В нем указывается требование проверяющего должностного лица, адресованное руководству организации и ответственным работникам, об устранении выявленных в ходе проверочных мероприятий нарушений.

    Роль документа

    Задача предписания вполне очевидна: в малейших деталях фиксируя все нарушения, этот документ становится основанием для их устранения.

    Кроме того, имея на руках ранее выставленное предписание, работники надзорных служб в дальнейшем имеют возможность проверить, устранены ли найденные недостатки и если да, то в какой степени.

    Сроки устранения нарушений

    В законе РФ не прописано то, в течение какого именно периода должны устраняться те или иные промахи.

    Каждая контролирующая инстанция определяет эти сроки в индивидуальном порядке, исходя из серьезности нарушения.

    Конечные даты обычно указываются в предписании.

    Можно ли обжаловать документ

    Любое предписание можно обжаловать. Как правило, для этого дается десять рабочих дней (но точные временные рамки в каждом случае лучше узнавать отдельно).

    Обжалование должно подаваться только в ту инстанцию, которая проводила проверку, и только в письменном виде.

    При этом следует помнить о том, что подача возражения на предписание не останавливает его действия, поэтому писать и отправлять его лучше сразу же после получения замечаний.

    Если дело в оспаривании предписания дойдет до суда, необходимо не только иметь на руках оригинал документа, но и полное представление о законодательной базе, на основе которой будут отстаиваться интересы организации.

    Что будет, если не исполнить предписание

    За неисполнение письменного предписания со стороны контролирующих структур могут последовать различные административные санкции, в том числе наложение штрафа на предприятие и его руководство (от нескольких сотен рублей до десятков тысяч) и даже приостановка деятельности компании.

    Администрация организации может наказать виновников нарушений, вынеся им дисциплинарное взыскание в виде замечания, выговора и даже увольнения.

    Содержание предписания

    Предписание, как тип документа, не имеет единой формы. Различные ведомства и учреждения разрабатывают собственные, индивидуальные его бланки. Однако при этом есть сведения, которые содержатся в любом таком документе:

    • информация о контролирующем органе и лице, непосредственно осуществившем контрольные мероприятия;
    • дате, месте проведения проверки и компании, которая ей подверглась;
    • указываются вид и форма проверки, а также даются ссылки на законы и подзаконные акты, на основании которых действуют проверяющие.

    Основная часть предписания может быть оформлена как списком, так и в виде таблицы. Здесь подробно указываются:

    • все недочеты, ошибки и нарушения, обнаруженные контролирующими лицами;
    • сроки по их устранению;
    • даются рекомендации (в некоторых случаях).

    Предписание всегда подписывается представителем надзорного органа, осуществившим проверку, а также сотрудником организации, который при этом присутствовал.

    Пишется документ в двух экземплярах, один из которых передается сотруднику предприятия, а второй отправляется в контролирующую структуру.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Читать еще:  Отказ от приватизации несовершеннолетнего ребенка
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector