Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Продать часть квартиры без согласия второго собственника

Как продать долю в квартире: рекомендации для собственников

При огромном количестве предложений на рынке недвижимости сложно продать и полноценную квартиру: покупатели достаточно избалованы и придирчивы, поэтому ожидание сделки может затянуться надолго. А как продать долю в квартире в существующей рыночной ситуации, и вовсе ответить сложно. Найти желающих приобрести лишь часть квартиры — практически невозможно, поэтому подобные предложения могут годами ожидать своего покупателя.

Но если вам повезло, и покупатель нашёлся, нужно оформить сделку купли-продажи и знать, как это сделать правильно. Вообще, процедура продажи доли аналогична продаже стандартной квартиры. Но есть и некоторые нюансы, которые мы рассмотрим.

Продажа без согласия второго собственника

Хорошо, если собственники квартиры находятся в отличных отношениях и могут согласовать между собой вопросы продажи долей имущества. Но что делать, если один из владельцев жилья не желает выкупать вашу долю и препятствует выкупу третьим лицом? Как продать долю в квартире если второй собственник против?

Есть три способа продажи доли в таком случае.

  1. Прямая продажа доли. Гражданский кодекс гласит, что собственники долей обладают преимущественным правом выкупа частей собственности остальных дольщиков. То есть, чтобы подписать договор купли-продажи с третьим лицом, необходимо иметь на руках нотариально заверенный отказ остальных собственников от выкупа доли. Отправить уведомление с предложением выкупить долю вы можете телеграммой, курьерской доставкой или заказным письмом с обязательным уведомлением о получении.
  2. Отчуждение через дарение. Подарить своё право собственности на долю вы можете и без согласия остальных собственников долевой недвижимости. Поэтому как вариант — договориться с покупателем и оформить дарственную вместо договора купли-продажи.
  3. Отчуждение через залог. Можно оформить и зарегистрировать договор залога, согласно которому хозяин оставит в залог своё имущество покупателю (в договоре — кредитору). После регистрации договора залога стороны заключают соглашение об отказе от своих прав. В результате часть квартиры, используемая в качестве залога, будет отчуждена.

По рыночной цене часть квартиры продать будет невероятно сложно, почти невозможно. Потому что желающих обычно находится немного, да и цену они предлагают во много раз меньшую. Поэтому стоит постараться наладить отношения с остальными собственниками, чтобы они либо выкупили вашу собственность, либо не возражали против продажи. Тогда не придётся ломать голову, как продать долю в квартире без согласия других собственников.

Продажа имущества несовершеннолетнего собственника

Если вы хотите продать недвижимое имущество несовершеннолетнего ребёнка, процедура несколько усложняется.

Закон тщательно блюдёт интересы детей, поэтому контролирует, чтобы условия жизни ребёнка не ухудшились после продажи принадлежащей ему собственности. За этим следят органы опеки и попечительства, согласие которых необходимо, чтобы совершить продажу.

Итак, как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребёнка? Во-первых, получить согласие органа опеки, оформленное в письменном виде. Во-вторых, предоставить несовершеннолетнему имущество не хуже продаваемого. Это необходимое условие: ребёнок должен получить другое имущество в собственность. При этом площадь и качество нового жилья должны быть либо аналогичными предыдущему, либо превосходить его.

несовершеннолетние вправе самостоятельно принимать решение об отчуждении своего имущества. Для этого он вместе с законными представителями (родителями, опекунами, усыновителями) должен явиться в органы опеки на собеседование.

Сделка купли-продажи в приватизированной квартире

Сама процедура оформления сделки купли-продажи практически ничем не отличается от отчуждения обычной «целой» квартиры.

Итак, как продать долю в приватизированной квартире? Алгоритм действий следующий.

  1. Определитесь с ценой, которую вы хотите установить в качестве продажной стоимости. Учтите, что если рыночная стоимость квартиры 2 миллиона, то 1/2 часть этой квартиры за миллион вы не продадите. К сожалению, доля — крайне неликвидный товар на рынке недвижимости. Несведущие в делах, связанных с недвижимостью, люди, часто даже не знают, какую цену поставить в объявлении, чтобы оно привлекло покупателей. На самом деле всё просто: посмотрите цены на аналогичные предложения и установите в своём объявлении среднее значение. Затем оцените обратную связь: очень много звонков? Значит, стоит увеличить цену. Никто не звонит? Снижайте стоимость в объявлении.
  2. Затем отправьте всем остальным собственникам уведомление с предложением выкупить вашу часть имущества. В принципе, договориться можно и устно. Но если собственники откажутся, этот отказ необходимо заверить в нотариальной конторе. Если в течение месяца с момента уведомления никто не откликнулся на ваше предложение, вы смело можете продать свою часть третьему лицу.

В остальном схема стандартная: продавец и покупатель заключают договор купли-продажи, а затем регистрируют сделку. При необходимости до сделки получается согласие органов опеки и представляются другие документы для проверки юридической чистоты (от продавца покупателю).

Остались вопросы?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

  • +7 (499) 350-84-35 — Москва
  • +7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
  • +7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Рекомендуем к прочтению

Задаток при покупке квартиры: особенности оформления и важные вопросы

Определение задатка содержится в Гражданском кодексе. Это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон другой стороне в счет общей суммы договора.

Как продать квартиру в ипотеке: ликбез для собственника

​Многие владельцы квартир, купленных в ипотеку и находящихся в залоге у банка, считают, что продать такое жилье невозможно. Но это заблуждение. Рассмотрим несколько вариантов реализации ипотечной квартиры.

Какие документы нужны для продажи квартиры: полный перечень

Если заблаговременно узнать, какие документы нужны для продажи квартиры, то сделка пройдет быстро, выгодно и безопасно.

Что нужно знать при покупке квартиры: секреты безопасного и выгодного приобретения

Покупка собственного жилья – не только радостное, но и чрезвычайно ответственное событие. Большинство жителей нашей страны делают это раз в жизни. Сегодня мы представим краткий ликбез для покупателя квартиры.

Можно ли продать часть или долю в квартирах без стандартного согласия второго собственника

Продажа долей в квартире всегда сопряжена со сложностями и проблемами. Нередко на этом фоне рождается вопрос о том, можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника. Обстоятельства и отношения могут быть настолько нелояльными, что говорить о мирной реализации сложно. Чаще продажа доли решается в судебном порядке, поскольку это достаточно сложный сегмент рынка недвижимости.

При этом продать долю без получения на это согласия другого совладельца все же допускается. Однако необходимо все сделать правильно, чтобы в дальнейшем не было возможности у совладельца оспорить сделку. Тема нашего нового материала именно в том, чтобы рассказать о вариантах реализации части недвижимости, если нет прямого согласия/отказа сособственников.

Право первой очереди

Есть такое юридической понятие — первая очередь. В этой категории могут оказаться наследники, например. Первая очередь дает преимущественное право перед другими лицами. При продаже долей преимущественное право на покупку оказывается у совладельцев. Именно они являются покупателями первой очереди.

Именно им продавец обязан первым предложить выкупить свою часть. Важный момент в том, что стоимость, озвученная совладельцам, должна оставаться такой же и для других категории покупателей.

Так, продавец предложил продать свою долю за 1 миллион рублей второму сособственнику, однако тот отказался от выкупа, сославшись на высокую цену. Продавец получил отказ от покупки, но другому покупателю продал за меньшую стоимость. В результате сделка была оспорена, так были нарушены права. Собственник может только поднять стоимость, но не понизить ее. Иначе это будет расцениваться как мошеннический ход.

Такое же право первой очереди возникает не только при прямых выделенных долях. В каждом городе еще достаточно коммунальных квартир. Перед тем как начать продажу, также необходимо получить разрешение от владельцев других комнат. По сути, коммуналка — единая квартира, а комнаты в ней просто ее составляющие. По смыслу их можно считать обычными долями, поэтому здесь соседи выступают как покупатели первой очереди.

Продажа без согласия

Вообще сособственник должен предоставить письменный отказ от своего права. При нормальных взаимоотношениях сделать такой отказ не требует времени и затрат. Однако иногда физически невозможно получить ответ от других собственников. Просто потому, что они отсутствуют:

  • не проживают или живут далеко;
  • нет сведений о месте проживания;
  • признаны пропавшими;
  • недееспособны и помещены в спецучреждение.
Читать еще:  Признаки преднамеренного фиктивного банкротства в арбитражном суде

Самый простой способ, чтобы не нарушать закон и получить ответ — отправить уведомление с вручением. В норме уведомление должно быть вручено лично в руки адресату, при этом он обязан поставить подпись в получении. Это ключевой момент: наличие подписи в получении.

Иначе совладелец может оспорить сделку и указать, что вообще ничего не получал. И если он это докажет, сделка может быть оспорена и признана недействительной. Даже если дольщик ее потом не купит, сроки он затянет надолго.

Можно попробовать обратиться в почтовое отделение, чтобы удостовериться в доставке и получении. Если используется курьерская доставка, сверить информацию у них. Все это надо сделать до того, как провести сделку. Если по истечении месяца от совладельца не поступило реакции и есть подтверждение о вручении, продавец вправе считать это отказом и может выставлять объект.

Дарение

Но так сложилась практика, что, избегая всех ожиданий, люди проводят договор дарения. По умолчанию это простой способ обойти все препоны, не отправлять уведомлений и не ограничить себя. Закон дает право собственнику распоряжаться своей долей, поэтому ничто не мешает ему ее просто подарить. Здесь уже исчезает право преимущества для совладельцев.

Однако нужно понимать, что суды отлично знают про такую лазейку. Действительно, совершенно чужие люди дарят недвижимость другим чужим людям — это странно. Именно поэтому, если доходит до оспаривания договора дарения, важно продумать родственную связь или особо дружественные отношения.

Важно понимать, если суд заподозрит, что дарение только прикрытие и в реальности прошла покупка, договор аннулируют, сделка может быть признана ничтожной.

Альтернативные варианты продажи долей:

Залоговое отчуждение

Иногда используется метод отчуждения залоговой недвижимости. Люди заключают кредитный договор, по которому владелец доли получает некоторую сумму. В качестве материального обеспечения заемщик оставляет долю недвижимости.

Затем это соглашение необходимо отдать в МФЦ и провести регистрацию. В дальнейшем заемщик отказывается от права на свою недвижимость. Кредитор отказывается от притязаний по возврату денежных средств, но получает залог в собственность. Далее оформляется право перехода собственности.

Как видим, в 2017 году достаточно инструментов, чтобы провести отчуждение доли и без согласия совладельцев. Однако сложность такой продажи в том, что крайне редко доли и части жилья реализуются вообще. Даже коммунальные комнаты имеют больше шансов быть востребованными, чем часть квартиры. Именно поэтому рекомендуется прилагать усилия для достижения согласия по выкупу между сособственниками.

О возможности продажи доли в квартире без согласия второго собственника

Разобраться в том, можно ли будет продать долю в квартире без согласия второго собственника, поможет действующее законодательство. Согласно нормам права, продажа доли в квартире без согласия других собственников возможна, но при этом требуется соблюсти установленный порядок для проведения такого рода сделок. В частности, тот, кто продает часть квартиры, направляет остальным собственникам уведомления, в которых указывается его намерение и условия, на которых заключается договор.

Что говорит закон

В действующих нормах права можно найти ответ на вопрос, как продать долю в квартире без согласия, ответ, на который заключается в своевременном уведомлении остальных собственников о ваших намерениях. Такое правило дает гарантию дольщикам, что в квартиру не заселится посторонний для них человек. Размер доли определяется не в квадратных метрах, а в определенном процентном соотношении, которое проводится к общей площади.

Перед тем как продать свою долю в квартире, ознакомьтесь с положениями статей 244-259 гражданского законодательства. В них указывается, что изначально купленную часть жилого помещения оформляют документально, где четко прописывается размер доли. Кроме этого, некоторые правила рассматриваемой сделки содержатся в законе, предусматривающем процедуру приватизации, а также государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Важно! У дольщика имеется преимущественное право на приобретение продаваемой части жилья. При этом стоит отметить, что это право имеется не у тех, кто проживает в квартире, а у собственника.

В том случае, если один хозяин решил продать долю, но при этом не уведомил других собственников жилья, то на основании закона тот, чьи права были ущемлены, может обратиться в судебный орган и требовать, чтобы права и обязанности лица, реализующего долю, возложили на него. В связи с этим, владельцу требуется направить официальное уведомление второму собственнику. В нем указывается:

  • точный размер доли, которая подлежит реализации;
  • прописывается стоимость, о которой договорились продавец и покупатель, которого он нашел из числа сторонних лиц;
  • прочие условия соглашения.

После получения такого документа у дольщика имеется срок, равный одному месяцу, на принятие решения. Если второй собственник решит, что он купит реализуемое имущество, то между ним и продавцом будет заключено соответствующее решение. При этом нужно иметь в виду, что условия, на которых будет основана сделка, будут точно такими же, как было прописано в уведомлении. В том случае, если второй собственник не согласен на продажу недвижимости либо проигнорировал направленный вами документ, то возникает возможность по истечению установленного срока продать долю в квартире без согласия других собственников. Имейте в виду, что цена на объект недвижимости в таком случае должна быть не меньше той, что указана была в уведомлении.

Обход установленных правил

Если вам нужно узнать, как продать долю в доме и сделать это быстрее, то стоит обратить внимание на способы, благодаря которым вы сможете обойти установленный законодательством порядок для проведения такого рода сделок. В частности, возможно, заключить договор, согласно которому часть недвижимости будет вами подарена другому человеку. Денежные средства в таком случае должны быть переданы посредством составления расписки. Кроме того, профессиональные юристы говорят о том, что можно подарить половину своей доли тому, кто покупает у вас имущество. Тогда вторая половина может быть продана без согласия других собственников.

Также, говоря о том, как можно реализовать недвижимость без согласия других владельцев, стоит отметить такой вариант – оформление залогового договора в отношении вашей доли. После этого вам нужно будет специально не выплачивать кредит, чтобы у покупателя была возможность обратить взыскание на имущество, которое было предметом залога по заключенному между вами договору. Однако стоит отметить, что каждый из представленных вариантов имеет свои риски, в частности, когда вы дарите часть квартиры, то рискуете, что покупатель окажется мошенником, и вы потеряете свои денежные средства и имущество. Поэтому лучше всего продать долю в соответствии с установленным законом порядком.

Реализация части жилья

Продать квартиру, поделенную на части, можно в соответствии со статьями 549-558 Гражданского кодекса. 2021 год не внес значимых изменений в рассматриваемый процесс. Говоря о долевой собственности, стоит сказать, что такая недвижимость считается невыделенной в натуре, это значит, что соотношение долей будет достаточно абстрактным. Для того чтобы выделить часть в натуре, нужно будет, чтобы она имела другой вход, отличный от общего. В таком случае также требуется получение разрешения или отказа на проведение сделки от лиц, проживающих по соседству.

Читать еще:  Экзамен по русскому языку для вида на жительство

Можно продать квартиру без согласия одного из собственников в том случае, когда о нем ничего неизвестно, а именно, место, где он сейчас находится, не установлено. Для того чтобы получить сведения юридического характера в отношении собственников имущества, можно обратиться в Росреестр и попросить предоставить вам выписку. Если отсутствует возможность отыскать владельцев долей, расположенных по соседству в вашей, то потребуется оформить в нотариальной конторе уведомление о продаже и отправить их по последнему известному адресу, где проживал хозяин. Если же собственник скончался, а его наследники так и не появились, то нужно отправлять уведомление по адресу их проживания, так как они считаются полноправными собственниками наследства. При этом факт государственной регистрации не имеет значения. Кроме того, возникают ситуации, когда необходимо обратиться в судебные органы и установить факт, что один из собственников пропал бесследно. Только после совершения всех указанных действий можно продать долю.

Для того чтобы продать долю в однокомнатной квартире, нужно будет соблюсти все указанные ранее условия. После того как получен ответ от дольщика, можно смело переходить к заключению сделки, направленной на куплю-продажу недвижимости.

Можно ли продать долю в квартире без согласия собственника

Согласно статистике, далеко не каждый собственник сохраняет деловые отношения со своим партнером по недвижимости. Вследствие этого возникают трудности у физических лиц, которые желают продать свою долю жилой площади в совместной квартире. Именно поэтому сделка купли-продажи, которая предусматривает определенную долю жилплощади, в настоящее время считается самой сложной.

Осложняется данный процесс еще тем, что наследственную часть в договоре не выделяют, то есть нет территориальных разметок жилплощади, которая отводится для конкретного собственника. Однако несмотря на то, что данный процесс весьма затруднителен, продать собственную часть в квартире все же можно, если учитывать важные нюансы этой сделки. Но как бы то ни было, продавать свою долю в квартире можно только после того, как будет отправлено письменное извещение для второго собственника или нескольких лиц, имеющих доли в продаваемой недвижимости. В качестве письменного извещения можно использовать:

  • срочную или обычную телеграмму;
  • письмо в качестве дополнения с подтверждение о вручении;
  • заверенное нотариусом подтверждение, написанное рукой второго собственника.

Отослав собранные документы всем владельцам недвижимости, следует подождать тридцать дней. Если по истечении этого времени не придет письменного или устного отказа, то можно приступать к оформлению сделки купли-продажи на законном основании.

Что понимают под понятием «доля в квартире»

Следует отметить, что словосочетание «доля в квартире или жилплощади» не вполне корректно, правильно будет сказать – «доля относительно прав собственности для приватизированной квартиры». Согласно действующему законодательству страны любой вид имущества, который принадлежит двум или нескольким гражданам, относится к категории совместной собственности. Она может быть:

  • без определения долей, то есть совместной;
  • с определенной частью, то есть долевой.

Наглядный пример совместной собственности – отдельная квартира, которая куплена супругами, состоящими в гражданском браке. При этом в качестве собственника совместной недвижимости можно оформлять как супруга, так и жену. На такой вид будет получено свидетельство о праве в одном экземпляре на одного супруга, однако проводить любые действия с квартирой каждая сторона сможет только после подписания согласия другой стороны. То есть совместную квартиру разрешается продать или разменять, если согласия на эти действия в письменной форме предоставят оба собственника. Супругам можно также сделать переоформление совместной недвижимости в долевую. Для этого используется брачный договор, в который вносят долю квартиры, принадлежащую каждому супругу. Если такое соглашение будет подписано, в дальнейшем люди смогут самостоятельно распоряжаться своей частью жилья, не спрашивая для этого согласия второго собственника.

Простыми словами можно сказать, что доля недвижимости – это часть жилой площади, которая заносится в реестр в виде дробного числа. Вследствие этого ее невозможно увидеть или зафиксировать, а также четко определить подаренную территорию.

Может ли собственник продавать долю без получения согласия от второго собственника

Как уже говорилось ранее, владельцу разрешено продавать свою часть недвижимости, даже если не будет получено согласие от второго хозяина. Согласно действующему законодательству, имея на руках документ, подтверждающий, что гражданин является владельцем определенной части в квартире, он вправе делать с ней все, что пожелает, если сделка вписывается в рамки Гражданского кодекса России.

Продажа части, если второй владелец – ребенок

Часть квартиры, принадлежащую несовершеннолетнему ребенку, можно продать первому собственнику в таких случаях:

  1. Если законному представителю или опекуну несовершеннолетнего ребенка будут отправлено извещение о продаже его части.
  2. При этом только при наличии отказа возможны дальнейшие действия.
  3. Если опекун откажется от выкупа доли, первому собственнику разрешается выкупить ее самостоятельно.

Также хозяин способен предложить продаваемую часть квартиры третьему лицу, причем вне зависимости от того, кто будет являться собственником продаваемой части недвижимости.

Каким образом можно продать долю в ипотечной квартире

Многие граждане считают, что продать свою часть в ипотечной квартире довольно проблематично, на самом деле это не так. Стоит также сказать, что ипотечный заем чаще всего выдается молодым семьям, а продать ее решаются лишь те пары, которые решили развестись.

Если было принято обоюдное решение о разводе, супруг или супруга вправе потребовать лишь половину денежных средств, которые выплачивались по ипотеке. А финансовое учреждение, которое выдавало кредит, может обязать как бывшего супруга, так и бывшую жену выплачивать оставшуюся сумму, при этом разделив деньги на равные доли. Какая сумма будет предусмотрена к выплате, зависит от платежеспособности обоих супругов. Разумеется, заставлять выплачивать взносы, превышающие размер заработной платы, банк не имеет права. Продать свою долю в квартире, приобретенной по ипотеке, можно только после погашения всей суммы кредитного займа, так как банк просто не даст разрешения на продажу.

Подведя итог можно сказать, что продать свою долю можно даже без согласия второго собственника, если:

  • известить его об этом заранее;
  • ответ или согласие не даны в течение хотя бы пары месяцев.

Если же второй собственник ответит письмом и не даст своего согласия на сделку, причем не важно, проживает ли он на продаваемой жилплощади или нет, продать свою часть третьему лицу будет довольно проблематично, а в некоторых случаях просто невозможно.

Продажа доли в квартире

Содержание статьи:

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по жилищным вопросам даст Вам советы на консультации, если Ваша проблема требует индивидуального подхода, смотрите видео по теме советов жилищного адвоката:

Как продать квартиру с долями?

Понятие долевой собственности предполагает владение квартирой или домом в равных (или неравных) долях. Каждый владелец доли имеет право ее продать, подарить или оставить в наследство без согласия остальных владельцев. Но дольщики имеют первоочередное право на выкуп вашей доли, в случае продажи. Поэтому, если появилось желание свою долю продать, нужно уведомить всех дольщиков о своем намерении.

Нужно составить письмо с уведомлением и ждать ответа дольщиков 30 дней. Если совладельцы изъявили желание стать покупателями вашей доли, то оформляется сделка, если нет, то можно продавать вашу долю кому-то со стороны (если порядок будет нарушен, то возможны последствия в виде перевода прав и обязанностей покупателя, подробнее по ссылке). Чтобы провести сделку как можно скорее, нужно соблюсти несколько моментов. Необходимо составить договор купли-продажи квартиры по долям, с подробной информацией о каждой стороне, объекте недвижимости, стоимости, правах совладельцев.

После получения денег, составляется передаточный акт, этот документ подтвердит переход собственности к новому владельцу, далее право на долю регистрирует в Росреестре или МФЦ, оплачивается налог и пошлина.

Читать еще:  Как рассчитывают размер алиментов на четверых детей

Если продать решили всю квартиру целиком, то тогда все еще проще. Заключается единый договор купли-продажи, где прописывается порядок расчета с каждым собственником ( то есть дольщиком).

ВНИМАНИЕ: договор купли-продажи заверяется у нотариуса, только если все сособственники одновременно продают квартиру целиком нотариуса можно обойти

Что если один из собственников (дольщиков) против продажи?

Это не является препятствием. Разрешения другого дольщика вам не требуется. В этом случае есть два пути решения вопроса:

  1. признать возражение дольщика отказом от преимущественной покупки доли и продолжить сделку в обычном порядке;
  2. передать право собственности по договору безвозмездного дарения, что допускается по закону и не влечет никаких санкций.

Не терпите неудобства, не нужно жить под одной крышей с чужими или неприятными вам людьми, не провоцируйте преступления – просто продайте долю, получите свои деньги и направьте их на что-то более выгодное для вас.

Как составить договор купли-продажи доли в квартире?

При составлении договора купли-продажи доли в квартире необходимо определиться со следующими условиями и моментами договора:

  1. определить, кто будет являться сторонами договора. В данном случае одной стороной договора точно будет собственник доли, который ее продает, а другой стороной, т.е. покупателем, изначально может быть только другой участник долевой собственности, если же он откажется приобретать долю, тогда любое другое третье лицо
  2. указать с конкретизацией предмет договора, т.е. какая доля, в какой квартире, с каким кадастровым номером, какой площадью, по какому адресу продается. Если не указать конкретику в предмете договора, то такой договор может быть признан недействительным
  3. следующим существенным условием рассматриваемого договора является цена, по которой продается объект. ВНИМАНИЕ: указывайте реальную цену в договоре, по которой продаете долю в квартире, чтобы в будущем избежать неприятных моментов, например, с взысканием с Вас разницы между ценой, указанной в договоре и в расписке. В расписке может быть указана реальная сумма, полученная по договору, а в самом договоре намного меньше
  4. согласуйте и отразите в договоре иные условия, а именно, о зарегистрированных лицах, о размере задолженности по коммуналке, об ограничениях, о правах и обязанностях и т.д.

ПОЛЕЗНО: если возникают сложности в составлении договора, всегда можно обратиться к адвокату нашего Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург

Документы для сделки с долями в жилом помещении

Для оформления сделки по продаже доли в жилом помещении понадобятся следующие документы:

  • паспорта продавца и покупателя
  • договор купли-продажи доли в жилом помещении
  • если правом собственности на долю в квартире также обладает супруг, за которым официально право на зарегистрировано, лучше получить письменное нотариальное согласие супруга на продажу доли
  • документы о праве собственности на долю в квартире
  • документы-основания возникновения права собственности на долю в квартире (договор купли-продажи, свидетельство о принятии наследства, договор дарения или др.)
  • технический паспорт на помещение
  • справка о размере задолженности или об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
  • уведомление о продажи доли других долевых собственников и документы о вручении/направлении уведомления, а также при наличии письменные отказы других долевых собственников от приобретения доли
  • сведения о зарегистрированных лицах

Приведенный перечень документов является примерным, необходим, в том числе, для проверки юридической чистоты сделки. Какие-то документы могут отсутствовать, например, согласие супруга, если он не собственник или продавец не состоит в браке.

Может ли суд обязать продать квартиру?

Суд не может обязать собственника продать квартиру.

Что касается доли в квартире, то можно попробовать через суд признать долю в квартире конкретного лица незначительной, просить прекратить его право собственности с выплатой ему компенсации в виде рыночной стоимости доли.

Соответствующая возможность предусмотрена п.4 ст. 252 ГК РФ, согласно которой, приведенный вариант возможен, если доля собственника в квартире незначительная, невозможно ее как-то выделить реально и собственник доли не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Фактически в приведенной ситуации собственника доли можно заставить продать его долю по рыночной стоимости.

Подобное дело было рассмотрено Верховным Судом РФ – дело № 5-КГ17-51. И все же это больше исключение, чем правило. В каждом конкретном деле суд будет выяснять все обстоятельства по делу и принимать решение по иску.

Как не дать продать долю в квартире?

Не дать продать долю в квартире может один из собственников этой доли или супруг, например.

Вообще не дать продать долю в квартире нельзя. Лицо вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Даже если иные участники долевой собственности откажутся приобретать долю, то собственник может ее продать третьему лицу.

Могут быть ситуации, когда собственник доли кому-то должен денег или имеется какой-то спор в отношении объекта недвижимости, в котором у лица имеется доля, в таком случае при наличии судебного спора можно обратиться в суд с заявлением о принятии обеспечительных мер и запрете лицу продавать долю в квартире.

Если в отношении собственника доли имеется исполнительное производство, тогда арест на долю в имуществе может быть наложен судебным приставом.

Информация о наложении ареста на имущества должна поступить в Росреестр, который внесет соответствующую запись о наличии ограничений, ареста. В таком случае лицо не сможет распорядиться своей долей.

НДФЛ при продаже доли в квартире

По общему правилу, при продаже доли в квартире лицо обязано задекларировать доход и уплатить с него НДФЛ.

Однако, в отдельных случаях лицо может быть освобождено от уплаты НДФЛ или налог может быть уменьшен.

Если лицо владеет долей в квартире более 3-х лет, то при продаже доли в квартире оно не обязано уплачивать НДФЛ. Срок владения исчисляется с даты госрегистрации права собственности.

С 01.01.2020 срок владения в 3 года также установлен для единственного жилья, т.е., когда лицо продает долю в квартире, которая является его единственным жильем. При этом не учитывается жилье, которое приобретено в течение 90 дней до той даты, когда произведена госрегистрация перехода права собственности на проданную долю в жилье.

В иных случаях срок владения объектом недвижимости должен составлять 5 лет, чтобы не платить НДФЛ с продажи.

Если нет оснований для освобождения от НДФЛ, тогда можно уменьшить сумму налога на сумму имущественных налоговых вычетов или сумму расходов на приобретение соответствующего имущества.

Поскольку вопрос с уплатой НДФЛ является серьезным, чтобы не допустить ошибку следует изучить положения налогового законодательства на момент продажи по данному вопросу либо проконсультироваться непосредственно в налоговом органе.

Адвокат по продаже доли в квартире в Екатеринбурге

Люди по разным причинам становятся собственниками доли в квартире или жилом доме. Договориться получается у единиц. Остальные разворачивают настоящие военные действия друг против друга. Все моральные устои уходят на второй план.

Есть вполне мирные способы учесть интересы каждого, разойтись и больше не пересекаться. Продажа квартир с долями не такая уж сложная задача. Вопросы вроде: «как продать квартиру, если несколько собственников» или «можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников» не должны становиться препятствием на пути к спокойной жизни.

Нужно просто знать, как такую продажу подготовить максимально быстро и с учетом интересов каждого. Конечно, лучше заручиться поддержкой нашего юриста Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» (по ссылке сопровождение сделки купли продажи квартиры), чтобы избежать проволочек и ошибок по неопытности.

Отзыв о работе нашего адвоката по жилью

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector