Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Самозанятые граждане сдача жилья в аренду патент

Налог на сдачу квартир в аренду заменят патентом

МЭР и Минфин намерены включить в перечень видов деятельности самозанятых граждан, сдающих в аренду жилье. Они получат возможность оформления патентов на такую деятельность, пишут «Известия». Получение патентов позволит гражданам, зарабатывающим на аренде жилья, платить фиксированную сумму вместо 13% от общей суммы дохода.

Соответствующее предложение содержится в «дорожной карте» по развитию отечественных IT-технологий, подготовленной подгруппой «Интернет+Город» IT-комиссии при помощнике президента РФ Игоре Щеголеве. Бумага уже направлена в Минпромторг, и на ее основе ведомство должно составить собственную «дорожную карту».

Анализ собираемости платежей в Москве, показывает, что падение на рынке аренды недвижимости сделало ранее существовавшую стоимость патента неподъёмной для москвичей, и именно поэтому московские власти уже снизили стоимость патента, например, в пределах МКАД патент для арендодателя квартиры до 50 квадратным метров стоит 18 тысяч рублей, тогда как ранее он стоил 30 тысяч.

И уже существующая процедура покупки патента для арендодателя усложнена необходимостью получения статуса индивидуального предпринимателя, с выполнением соответствующих платежей и сдачей отчетности, комментирует предложение директор Центра экономических исследований Университета «Синергия» Андрей Коптелов. Без статуса индивидуального предпринимателя арендодатель обязан ежегодно подавать налоговую декларацию и уплачивать налог на доходы физических лиц в объеме 13% от поступивших платежей за аренду квартиры.

Сложность обеих процедур и отсутствие у ФНС действующих механизмов выявления случаев сдачи квартир в аренду приводит к нежеланию арендодателя «легализовать» свой доход, уверен эксперт. По его мнению, если в рамках сделанных предложений будет упрощена процедура покупки патента физическим лицом, без получения статуса индивидуального предпринимателя и подачи декларации в ФНС, при этом стоимость патента будет не более 5% среднегодового дохода, получаемого от сдачи жилья, то арендодатели начнут покупать патенты для легализации своего положения. Если арендодателям будет предоставлена возможность купить патент в электронном виде, количество легализовавших свой доход еще более увеличится.

Применение патентной системы для арендодателей жилых помещений в полной мере отвечает целям вывода из тени граждан, получающих доходы помимо основного места работы, полагает, в свою очередь, профессор Финансового университета при правительстве РФ, доктор юридических наук Иван Соловьев. Но, учитывая, что данная деятельность является пассивной, то отнести их к категории самозанятых, было бы не совсем справедливо. Это исключает возможность применения к ним двухлетних налоговых каникул, о которых говорил глава государства на заседании совета по стратегическому развитию и приоритетным проектам в сентябре прошлого года.

Патентная система помимо учета и систематизации таких граждан обеспечит равномерное поступление доходов в федеральный бюджет от этой деятельности. Аргумент о том, что 90 % данной категории граждан не уплачивают налог на доходы в бюджет государства, заслуживает внимания, считает эксперт.

Есть и правоприменительный опыт противодействия уклонению от уплаты налогов в данной сфере с помощью мер принуждения, рассказывает профессор. Так, начиная с 2012 года мэрия Москвы проводила кампанию по выводу из тени арендодателей квартир и других мелких предпринимателей. Тогда, по оценке специалистов, в столице сдавалось не менее 300 тыс. квартир, при этом налоги с доходов от этого платили лишь около 5 тыс. человек. В активную стадию программа вошла с сентября 2012 г., когда к борьбе с теневой арендой были привлечены подразделения полиции, управляющие компании, товарищества собственников жилья. Кроме того, прозвучал призыв к гражданам сообщать об арендуемых квартирах. В итоге в Москве было выявлено более 133 тыс. фактов незаконной сдачи жилья в аренду. А общее количество поданных деклараций по уплате налога на доходы физических лиц за аренду квартир увеличилось почти в два раза.

Таким образом, заключает Иван Соловьев, сочетание мер поощрения (а патент скорее всего будет выгоднее 13% налога) с контрольными мероприятиями может дать наилучший эффект по выводу рынка аренды помещений в легальный сектор экономической деятельности.

Сдача квартиры в аренду, будучи самозанятым: нюансы

В текущем году на территории нашей страны начал действовать налог на профессиональный доход, который должны отчислять люди, носящие статус самозанятых. Закон об этом принят в последние дни ноября 2018 года.

Перечень типов занятости, попадающих под влияние этого закона, огромен и означает именно самозанятось, то есть человек работает сам на себя или сдает в аренду личное имущество. Стоит отметить, что вышеуказанные условия распространяются и на съем офисов или апартаментов. Кроме того, список пополнили: продажа жилплощади в многоэтажках, участков, коттеджей, машин и прочая передача прав собственности в руки другого человека.

Ввиду указанной ранее информации большинство арендодателей заинтересовались вопросом нового статуса, поэтому мы детально опишем, как закон будет действовать на рынке недвижимости.

На текущей момент нововведение в качестве эксперимента действует лишь в Москве и области, в Калужской области и Республике Татарстан. Исходя из этого факта, условия нововведения имеют силу только в том случае, когда работы проводятся в этих субъектах РФ. Если разбирать на примере арендных отношений, то объект недвижимости должен располагаться непосредственно в перечисленных областях. В ситуации, когда собственник жилплощади зарегистрирован по месту жительства и наблюдается в налоговой инстанции другого региона страны, то это не считается основанием для применения спецрежима. Главное, что имущество числится в экспериментальном субъекте. Стоит также помнить, что собственник жилья должен иметь российское гражданство.

Нельзя не отметить тот факт, что соотношение ставок налогового сбора на профессиональную деятельность реально значительно отличается. Например, при аренде жилья физлицом (по договору найма) налог равен 4%. Если снимает квартиру юрлицо, то заплатить придется гораздо больше — 6%.

Читать еще:  Условия заключения брачного договора

Большинство может насторожиться внедрением пониженной ставки налога и задаться вопросом: а вдруг ее в ближайшее время резко поднимут? Депутаты на это отвечают следующее: на протяжении 10 лет категорически запрещено поднимать налоговую ставку и снижать максимальный размер прибыли за календарный год — он равен 2,4 млн рублей. Напомним, предельный годовой доход для ИП равен 150 млн рублей — для УСН и 60 млн рублей — для ПСН.

В случае превышения указанной суммы в течение года налогоплательщик утрачивает возможность участвовать в экспериментальной программе. Тогда прибыль, идущая сверх 2,4 млн рублей, будет обложена налогом по ставке 13% (для физических лиц) или по другим ставкам для предпринимателей, если он приобрел этот статус сразу же после утраты статусы самозанятого.

Владельцы имущества, занимающиеся предпринимательской деятельностью с применением патента или на 6% УСН должны акцентировать внимание на данном моменте: при оформлении статуса самозанятого по условиям нового закона придется отказаться от других спецрежимов. Текущее правило распространяется и на другие виды занятости. Осуществить переход необходимо в течение одного месяца с момента оформления себя как самозанятого.

Некоторая часть суммы от уплаченной пошлины отправится на обязательное медицинское страхование. Взносы в ПФ самозанятый может отчислять самостоятельно по собственному желанию. Прошлый трудовой стаж суммируется с периодами подобной профессиональной деятельности.

Добавьте «Правду.Ру» в свои источники в Яндекс.Новости или News.Google, либо Яндекс.Дзен

Быстрые новости в Telegram-канале Правды.Ру. Не забудьте подписаться, чтоб быть в курсе событий.

Сдача жилья в аренду, будучи самозанятым

С начала 2019 года в России введён так называемый налог на профессиональный доход, который будут уплачивать лица, имеющие статус самозанятых.

Новый закон принят в конце ноября 2018 года, и было достаточно времени, чтобы изучить все детали, связанные с этим нововведением.

Обсуждение вопроса о том, чтобы упростить налогообложение и отчётность, ведутся давно, и можно с уверенностью сказать, что обходимость в этом действительно назрела.

Перечень видов деятельности, которые подпадают под действие нового закона, слишком широк и подразумевает именно самозанятость, то есть работу на себя, а также сдачу своего имущества в аренду или наём (посредники под действие закона подпадают). Заметим также, что данный спецрежим применяется при аренде жилых помещений, например офисов или апартаментов. В перечень также входит продажа квартир, домов и транспортных средств или иная передача имущественных прав на движимое имущество и объекты строительства.

Безусловно, многим арендодателям очень интересен новый статус, поэтому мы решили более подробно остановиться на том, как он будет применяться на рынке аренды жилья.

На сегодняшний день новый налог является экспериментальным и введён пока только на территории Москвы и области, а также в Калужской области и Республике Татарстан. Соответственно, нормы нового закона сейчас актуальны только в случае, если деятельность осуществляется в одном из указанных субъектов.

При арендных отношениях под местом деятельности понимается местонахождение объекта строительства, сдаваемого в аренду. То есть данный объект должен находиться либо в Москве, Московской, Калужской областях или в Республике Татарстан. Если же арендодатель зарегистрирован по месту жительства и состоит на учёте в налоговой службе другого субъекта России, то это также является препятствием для использования спецрежима, главное, чтобы сдаваемый объект строительства находился на территории экспериментального субъекта. Ещё одна важная деталь — собственник объекта, сдаваемого в аренду или наём, должен быть гражданином РФ. Иностранные граждане имеют возможность пользоваться льготным режимом, кроме граждан стран ЕАЭС (Беларусь, Казахстан, Армения, Киргизская Республика).

Заметим, что размеры ставок налогового сбора на профессиональный доход действительно интересны. Если квартиру арендует физическое лицо, то есть заключается договор найма жилого помещения, то ставка налога составляет 4%. В случае если договор аренды квартиры заключен с компанией, то есть юридическим лицом, то ставка будет намного выше — 6%.

Многим может показаться подозрительным такое быстрое введение пониженной ставки налога. Всегда возникает вопрос: а вдруг её изменят? Но на это у законодателей есть ответ: в течение десяти лет запрещается увеличивать налоговые ставки и (или) уменьшать предельный размер доходов за календарный год — он составляет 2,4 миллиона рублей. Для сравнения, ограничение годового дохода для ИП составляет 150 миллионов рублей — для УСН; 60 миллионов рублей — для ПСН.

Если данный порог в 2,4 млн руб. в год будет превышен, то налогоплательщик теряет право использовать специальный налоговый режим. В этом случае суммы дохода, превышающие 2,4 млн руб., в текущем календарном году облагаются налогом по ставке 13% (для физлиц) или по иным ставкам для ИП в случае его регистрации сразу после потери статуса самозанятого, которая малозначима в данном случае для применения иных спецрежимов.

Собственникам ИП с использованием патента или на 6% УСН стоит обратить внимание на следующий момент: если вы хотите получить статус самозанятого по новому закону, от иных спецрежимов придётся отказаться. И это касается и всех других видов деятельности. То есть действующие ИП с льготными режимами налогообложения придётся закрыть либо перейти на общий режим налогообложения, что очень интересно. И сделать это нужно в течение одного месяца с даты регистрации лица как самозанятого. Многие из тех, для кого лимит ограничения дохода актуален, делают это с радостью — речь идёт о квартирах с арендной ставкой до 200 тысяч рублей в месяц.

Читать еще:  Приватизация служебного жилья бюджетниками

Часть суммы уплаченного налога идёт на обязательное медицинское страхование. Взносы в Пенсионный фонд самозанятыми отчисляются и могут оплачиваться добровольно. Предыдущий трудовой стаж суммируется с периодами такой профессиональной активности.

Напомним, что, занимаясь предпринимательской деятельностью, ИП ежегодно обязан платить за себя страховые взносы. Сумма страховых взносов в ПФР за текущий год в размере около 30 тысяч рублей может быть полностью зачислена в 6%-ный налог для ИП без работников. Профессиональный доход — также доход, получаемый без наёмных работников, в этом случае налог платит физическое лицо без регистрации ИП и без обязательной оплаты страховых взносов в ПФР.

Регистрацию и оплату налогового сбора, а также формирование чеков (а это обязательно) самозанятый может сделать в соответствующем мобильном приложении. По факту регистрации налоговая инспекция предоставляет информационное сообщение с её подтверждением.

Сформированные при помощи приложения чеки обходимо отправлять контрагенту после оплаты, в электронном либо в распечатанном виде. Если контрагент является юридическим лицом, то для него чек будет подтверждением того, что функция налогового агента возникает у данной компании, а арендодатель оплачивает налог самостоятельно. Это очень важно, так как если ранее собственник действовал как физлицо по договору аренды, НДФЛ удерживала компания-арендатор при каждой выплате арендной платы. С момента регистрации собственника в качестве самозанятого эта функция у компании-арендатора снова возникает. Собственник самостоятельно после 25 числа каждого месяца оплачивает налоговый сбор. Налоговая инспекция производит расчёт налога и направляет собственнику квитанцию.

Таким образом, мы видим: после получения денег от самозанятого требуется всего два сложных действия в рамках мобильного приложения (оформить чек и оплатить налоговый сбор). Кажется идеальным. Как это будет работать — покажет время.

Однако уже сегодня очевидно: закон работает. По многим данным, только за новогодние каникулы более 5 тысяч пользователей установили мобильное приложение, позволяющее применять новый налоговый сбор.

Важно и то, что закон содержит ограничения по форме расчётов. Деньги могут поступать как на счёт, так и возможна оплата наличными. При этом стоит поволноваться на предмет налогообложения всех поступлений на банковскую карту. Налоговая служба начислит налог исключительно по суммам, отраженным в чеках.

Самозанятые граждане сдача жилья в аренду патент

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 9 декабря 2019 г. N 03-11-11/95717 О применении налога на профессиональный доход физическим лицом, оказывающим услуги по сдаче в аренду (внаем), в том числе субаренду жилого помещения

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу применения специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» и сообщает следующее.

Согласно части 1 статьи 2 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан)» (далее — Федеральный закон) применять специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (далее — НПД) вправе физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, местом ведения деятельности которых является территория любого из субъектов Российской Федерации, включенных в эксперимент.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона объектом налогообложения признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав).

При этом согласно пункту 3 части 2 статьи 6 Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений).

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом или иными правовыми актами.

Учитывая изложенное, если физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель оказывает услуги по сдаче в аренду (внаем), в том числе субаренду жилого помещения, такое физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель вправе применять НПД.

Следует отметить, что в отношении оказания услуг по сдаче в аренду, в том числе субаренду нежилого помещения НПД не применяется.

Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора ДепартаментаР.А. Саакян

Обзор документа

Налог на профессиональный доход можно применять при сдаче в аренду (внаем), в том числе субаренду жилого помещения.

При сдаче в аренду, в том числе субаренду нежилого помещения налог для самозанятых не применяется.

Могут ли самозанятые арендовать помещение для работы?

Федеральным законом №422-ФЗ от 27/11/18 г. введен налог на профессиональный доход, который получил неофициальное наименование «налог на самозанятых». Самозанятые, а именно лица, не имеющие работодателя и сами не занимающиеся наймом рабочей силы, но получающие доход, по закону имеют ряд ограничений. Вопрос, приобретающий важное практическое значение для самозанятых: могут ли они арендовать помещения для осуществления своей деятельности?

Читать еще:  Как проверить собственника квартиры при аренде

Кто такие самозанятые и в чем их ограничивает закон?

Чтобы разобраться в ситуации наиболее полно, обратимся вначале к самому понятию самозанятости, а также к тексту ФЗ-422 и выясним, какие ограничения прописаны в законе для этой категории граждан.

Самозанятые граждане лично выполняют работу и получают за нее вознаграждение. При этом они могут реализовать товары, работы, услуги, имущественные права (ст. 6 п. 1), кроме некоторых видов деятельности и доходов, перечисленных в этой же статье.

Запрещено также приобретать статус самозанятого, если:

  • имеет место продажа подакцизных, маркируемых товаров;
  • гражданин занимается перепродажей товара или имущественных прав;
  • добываются и продаются полезные ископаемые;
  • работают предприниматели-агенты в интересах третьих лиц (по агентским и аналогичным им договорам), доставляются товары для третьих лиц (без применения ККТ);
  • имеет место применение другого спецрежима.

Не применяется налог и при доходах свыше 2,4 млн руб. в год (ст. 4 п. 2 ФЗ-422).

Кстати говоря! Налог на самозанятых составляет 4 и 6% от дохода, в зависимости от того, кто клиент – физлицо или юрлицо (ИП). Он введен как эксперимент лишь в четырех регионах.

Как видим, ФЗ-422 не устанавливает норму, при которой самозанятые должны работать только на территории помещений, находящихся у них в собственности. В то же время они могут продавать собственный товар, производить работы, оказывать услуги.

Аренда: что нужно знать

ВАЖНО! Образец договора бытового подряда с самозанятым физическим лицом от КонсультантПлюс доступен по ссылке

ГК РФ в гл. 34 устанавливает правила, по которым может быть заключен договор аренды. Самозанятый гражданин может на общих основаниях заключить такой договор, поскольку ФЗ – 422 он не противоречит. В договоре аренды нет необходимости указывать, что помещение арендует самозанятый.

Арендовать помещение можно как у юридических, так и физических лиц. Если арендодатель — юрлицо либо физлицо, но договор заключается на срок более 12 месяцев, обязательна его письменная форма (ст. 609 ГК РФ).

Если арендуется помещение под определенную деятельность и это прописывается в договоре, арендодатель может потребовать документ, свидетельствующий о том, что данный гражданин занимается индивидуальным предпринимательством либо находится в статусе самозанятого, зарегистрирован в ИФНС. Отметим, что по закону самозанятость и индивидуальное предпринимательство можно совмещать (ст. 4 п. 1 ФЗ-422).

Указанную позицию подтверждает и ФНС. На официальном сайте службы пользователь задал вопрос, может ли он, будучи плательщиком налога на профдоход (НПД) и занимаясь репетиторством, арендовать стороннее помещение. Чиновники ответили положительно.

При заключении арендного договора следует помнить, что уменьшить налог на сумму арендной платы будет невозможно: НПД выплачивается с дохода, полученного самозанятым. Если постоянной клиентуры у самозанятого пока нет, арендовать помещение рискованно, поскольку есть вероятность сработать «в ноль» или в убыток.

Обратите внимание, что арендодатель также может быть самозанятым, но сдавать в аренду он имеет право только жилую площадь, сдача нежилой площади под запретом (ст. 6 п. 2 ФЗ-422).

Нюансы аренды самозанятыми

Особенности аренды помещений самозанятыми напрямую связаны с особенностями действующего законодательства. Рассмотрим наиболее частые случаи, когда имеет место аренда помещений.

Помещение для торговли

Гражданин, имеющий статус самозанятого, хочет арендовать помещение с целью разместить в нем торговую точку. С точки зрения законности, важно, какими товарами он собирается торговать:

  • собственного производства;
  • приобретенными ранее у третьих лиц.

Товары собственного производства это, прежде всего, сельхозпродукция с собственного участка, фермы. Можно торговать и иной продукцией, если налогоплательщик сам является ее производителем. Если арендованное помещение используется для реализации товаров, купленных на стороне, нужен как минимум статус ИП, с применением другой системы налогообложения.

Помещение используется в сфере услуг

Обратимся к уже известному нам примеру – репетиторству. Учебные занятия можно проводить в арендованном помещении. Вместе с тем, на практике важно, какого возраста будут учащиеся. Если это несовершеннолетние дети, то деятельность будет находиться под контролем: соответствует ли помещение санитарным нормам, достаточно ли освещено, соответствует ли мебель стандартам, относящимся к несовершеннолетним. ФЗ не предусматривает возможности официальных контактов контролирующих органов и самозанятого физлица. Скорее всего, потребуется оформление ИП и переход на иную систему налогообложения. Вместе с тем данный вопрос до конца не ясен, ведь согласно законодательству ИП также может уплачивать профналог.

В то же время, работая со студентами, самозанятый репетитор вполне может обойтись без сложностей при аренде помещения.

Похожая ситуация в сфере «услуг красоты» (парикмахерши, педикюрши). Арендовать помещение им не запрещено, но существуют жесткие санитарные нормы, за соблюдением которых кто-то должен следить. Снова встает вопрос об оформлении ИП.

Производственные помещения

В производственной сфере свои нормы, которые необходимо соблюдать. Аренда помещений под производство для самозанятых не запрещена, но у контролирующих органов могут возникнуть иные претензии, например, касающиеся уровня шума работающих станков при изготовлении сувенирной продукции.

По факту

Самозанятые плательщики налога на профессиональный доход имеют право арендовать помещения. Они заключают стандартный договор аренды, согласно ГК РФ. Вместе с тем, необходимо учитывать особенности той или иной деятельности самозанятых и требований контролирующих органов, предъявляемых к ней.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector