Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Штраф за проживание в нежилом помещении

Сложности при покупке квартиры в доме, переведенном в нежилой фонд

Вопрос касается покупки квартиры в доме, который ранее был переведен в нежилой фонд по причине соседства с небольшим заводом. Уже давно завода нет, на его месте элитные застройки. Этот дом когда-то был общежитием, потом собственник дома перепланировал комнаты в квартиры, и теперь современные собственники квартир владеют долей от дома. Насколько проблематичны факт долевой собственности и статус нежилого фонда?

Согласно ч. 1 и 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Согласно ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

Согласно ч. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно ч. 4 ст. 16 ЖК РФ комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Согласно ч. 1 ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Согласно ст. 18 ЖК РФ право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, ЖК РФ и другими федеральными законами.

Из приведенных норм следует вывод, что проживать можно только в жилом помещении (объекте жилищных прав), к которым относится жилой дом, в котором расположена квартира, право на которую подлежит государственной регистрации.

Поэтому автор вопроса покупает не квартиру, а просто «нежилое помещение», а у собственника нежилого помещения не возникает никаких жилищных прав, связанных с проживанием в нежилом помещении и защищаемых в соответствии с ЖК РФ, поэтому предъявлять собственнику здания требования жилищного характера «собственники долей» не вправе. Росреестр должен отказать в регистрации права на квартиру, расположенную в здании, не являющемся жилым домом.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение регулируется гл. 3 ЖК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 22 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Следовательно, перевод нежилого помещения (всего здания) в жилое (жилой дом) вправе осуществить только собственник здания при соблюдений требований, установленных Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Судебная практика: о запрете предоставления гостиничных услуг в многоквартирных домах

В Юридическое агентство «Персона Грата» периодически обращаются владельцы и управляющие хостелов и мини-гостиниц, оборудованных в частных квартирах, находящихся в жилом фонде.

В связи со скандальным законом 59-ФЗ, изменившим статью 17 Жилищного кодекса РФ «Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением», владельцы хостелов ищут законный способ оформления отношений с постояльцами, изменяющий их статус с гостиничной деятельности на сдачу внаем (или поднаем) жилых помещений. Владельцы хостелов задают резонный вопрос, кто и как может наложить запрет на сдачу комнаты в краткосрочный наем, и есть ли вообще такая административная или судебная практика.

Напомним, что несмотря на пламенную борьбу с данной поправкой, запрещающей использование жилого помещения в многоквартирном доме для предоставления гостиничных услуг, изменения вступают в силу с 1 октября 2019 года. Правоприменительная практика начала формироваться еще до внесения поправок в Жилищный кодекс, а вступление в силу ужесточающей нормы только усугубит ситуацию.

Для иллюстрации отношения правоохранительных органов к данному вопросу приведем одно из характерных судебных решений, принятых районным судом г.Чебоксары 18 января 2019 года. В суд обратился Прокурор района, «в интересах неопределенного круга лиц — жильцов дома «№» обратился в суд с иском к Гражданину «А» о запрете оказания гостиничных услуг в квартире «№», к Гражданину «Б» — о запрете предоставлять указанную квартиру для организации гостиничных услуг.» Примечание: в данном случае Гражданин А — индивидуальный предприниматель оказывающий услуги, а Гражданин Б — собственник квартиры.

Поводом для обращения стало постановление территориального отделения полиции об отказе в возбуждении уголовного дела по ст. 322.2 УК РФ «Фиктивная регистрация гражданина..», после рассмотрения сообщения о том, что по данному адресу, «проживают иностранцы, ведут себя подозрительно». В результате опроса причастных лиц — проживающих и сотрудников ИП, полиция пришла к выводу об отсутствии события преступления в части фиктивной регистрации, но факт краткосрочного найма жилья посчитала неправомерной и материалы были переданы в районную прокуратуру

Как указано в судебном акте:

«Требования обоснованы тем, что спорная квартира принадлежит на праве собственности Гражданину «Б» предоставлена Гражданину «А» на основании договора найма жилого помещения от 25 февраля 2015 года во временное пользование в целях проживания нанимателя и членов его семьи, а также для сдачи в субаренду. Гражданин «А» с момента предоставления в пользование указанной квартиры организовал ее сдачу в наем третьим лицам на возмездной основе, т.е. оказание гостиничных услуг по типу «хостел». Так, Гражданин «А» заключались договора с гражданами сроком на одни сутки на проживание в указанной квартире, стоимость услуг составляет 1 200 руб., в договоре указаны контактные данные арендодателя — ИП Гражданин А»

Ответчик в судебном заседании иск не признал, просил в его удовлетворении отказать. Объяснил: «что в спорную квартиру он заселяет семьи и лиц, находящихся в командировке в г. Чебоксары, от двух до пяти человек, заключая договоры субаренды на короткий период от 1 дня. Жилое помещение используется как квартира, а не хостел. С гражданами заключается договор субаренды жилого помещения для проживания. Налоги за сдачу жилого помещения в субаренду он платит по упрощенной системе налогообложения индивидуальных предпринимателей. В сети «Интернет» на сайте «Авито» и на информационных листах им размещаются сведения о сдаче квартиры в субаренду, информации о хостеле не имеется. Койко-места отдельно не сдаются.»

«Согласно акту проверки от 07.02.2018, составленному помощником прокурора Калининского района г. Чебоксары Васильевой Е.В, на входной двери «адрес» имеется информационный лист о правилах пользования жилым помещением (о запрете курения), в жилом помещении предусмотрено размещение до 8-ми спальных мест.»

Далее в судебном акте приводится аргументация прокуратуры, на основании которой было принято решение о запрете осуществления гостиничной деятельности. На мой взгляд ссылки на нормативы отчасти «притянуты за уши», но характерны для обоснования правовой позиции государственного органа в отношении хостела, читаем:

«..Из разъяснений, содержащихся в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» при рассмотрении споров, возникающих в связи с реализацией собственником своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением, судам следует учитывать, что законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан: использовать жилое помещение по назначению, то есть для проживания граждан (часть 1 статьи 17 ЖК РФ, пункт 2 статьи 288 ГК РФ), поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 30 ЖК РФ). Использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности допускается с соблюдением положений, установленных частями 2 и 3 статьи 17 ЖК РФ, пунктом 3 статьи 288 ГК РФ.»

«. П.п.1,2 ст. 685 ГК РФ предусмотрено, что по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

По смыслу указанных норм права собственник или иной гражданин может лишь совмещать проживание в жилом помещении и осуществление какой-либо профессиональной (предпринимательской) деятельности, тогда как организация по сдаче внаем меблированных комнат неограниченному кругу лиц является самостоятельным видом деятельности, направленным исключительно на извлечение прибыли от предоставления услуг. Осуществление предпринимательской деятельности по сдаче внаем меблированных комнат неограниченному кругу лиц предполагает применение иных санитарно-гигиенических требований и оснащение указанных помещений дополнительным оборудованием, не требующимся в стандартной квартире и необходимым для оказания потребителям услуг надлежащего качества: системой звукоизоляции номеров, средствами противопожарной безопасности, охранной сигнализацией, средствами для уборки и санитарной очистки номеров и так далее. Не соблюдение указанных требований может повлечь за собой нарушение прав и законных интересов не только собственников помещений многоквартирного жилого дома и лиц, проживающих в доме, но и лиц, которые по тем или иным основаниям посещают данный дом.»

Читать еще:  Понятие виды стажа их значение

В силу положений ст. 22 ЖК РФ и национального стандарта Российской Федерации ГОСТ Р 51185-2014 «Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования», утвержденного приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11 ноября 2014 года N1542-ст, деятельность по оказанию гостиничных услуг может осуществляться лишь после перевода жилого помещения (или совокупности жилых помещений) в нежилое и оснащения указанного помещения оборудованием, необходимым для оказания потребителям услуг надлежащего качества: системой звукоизоляции номеров, средствами противопожарной безопасности, охранной сигнализацией, сейфами для принятия на хранение денег и драгоценностей, средствами для уборки и санитарной очистки номеров.

Таким образом, использование собственником принадлежащей ему квартиры, а также иными лицами предоставленных им квартир в качестве гостиничного номера или для организации хостела, т.е. для временного заселения посторонних граждан на возмездной основе, в силу закона не может рассматриваться как предоставление в наем жилого помещения, ввиду чего противоречит как п. 3 ст. 288 ГК РФ, так и п. 2 ст. 17 ЖК РФ.

Спорная квартира используется ответчиками не в соответствии с целевым назначением жилого помещения — постоянного проживания граждан, а в предпринимательских целях, для временного размещения граждан путем сдачи в наем меблированных комнат, что предусматривает в силу ст.288 ГК РФ необходимость перевода указанного жилого помещения в нежилое. При этом доказательств присвоения квартире статуса нежилого помещения в установленном законом порядке лицами, участвующими в деле, не представлено. Также не предоставлено доказательств принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном «адрес» решения о согласии на перевод указанной квартиры из жилого помещения в нежилое с возможностью использования общего имущества собственников помещений многоквартирного дома в целях осуществления ответчиками предпринимательской деятельности. Эксплуатация указанного жилого помещения не по его целевому назначению нарушает права истцов, являющихся соседями и проживающими в указанном доме.

Таким образом, незаконными действиями ответчиков нарушаются права неопределенного круга лиц, проживающих в «адрес».»

«При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что в нарушение ст. ст. 209, 288 ГК РФ, ст. ст. 17, 22, 30 ЖК РФ спорная квартира используется ответчиками не по назначению, что нарушает права и законные интересы иных собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

При таких обстоятельствах, исковые требования прокурора о запрете предоставлять квартиру для оказания гостиничных услуг, запрете оказания гостиничных услуг подлежат удовлетворению.»

Полный текст Решения суда смотрите здесь:

Юридическое агентство «Персона Грата» проводит классификацию гостиниц, отелей и иных средств размещения с последующей выдачей свидетельства о присвоении категории гостинице или иному средству размещения.

— Выгодные цены — Индивидуальный подход к каждому клиенту — Высокий профессионализм экспертов — Сжатые сроки прохождения процедуры классификации и выдачи свидетельства о категории

ЮА «Персона Грата» аккредитована Комитетом по туризму и гостиничному хозяйству г. Москвы на право проведения работ по классификации гостиниц, иных средств размещения на всей территории Российской Федерации. Аттестат об аккредитации №18 от 25.09.2014.

Какие санкции и штрафы грозят за нецелевое использование помещения

Нецелевое использование помещения повлечет ответственность по нормам ГК РФ и КоАП РФ, а если объект был сдан в аренду – дополнительные штрафные санкции могут устанавливаться договором. Наиболее серьезные последствия влечет нецелевая эксплуатация жилья, которые могут использоваться только для постоянного или временного проживания граждан. Рассмотрим, что понимается под нецелевым использованием помещения, и какая норма закона предусматривает штраф за такое нарушение.

Нарушение правил пользования жилым помещением

Квартиры и комнаты в многоквартирных зданиях предназначены для единственной цели – проживание граждан. ЖК РФ позволяет перевести в состав нежилых помещений квартиры и комнаты, расположенные на первых этажах дома, однако для этого необходимо соблюсти санитарно-эпидемиологические требования и получить разрешение собственников МКД и местных властей.

Если жилье используется для иных целей (например, для несанкционированного размещения магазина или производственного объекта), ответственность наступает по следующим направлениям:

  • статья 7.21 КоАП РФ устанавливает штраф за любые случаи нецелевого использования жилых помещений – сумма санкции составит от 1000 до 1500 рублей, либо предупреждение;
  • нарушитель будет обязан восстановить исходное состояние объекта, если нецелевая эксплуатация повлекла изменение конфигурации, воздействие на несущие конструкции и т.д.;
  • по ГК РФ владелец помещения будет отвечать за причинение ущерба жильцам смежных квартир или комнат, в том числе путем компенсации морального вреда.

Для этого обеспечивается соблюдение санитарно-эпидемиологических норм, осуществляется согласованная перепланировка с обустройством, оформляется разрешение Роспотребнадзора и муниципальных ведомств.

Факты нецелевого использования жилых объектов могут выявляться в результате плановых или внеочередных проверок органов прокуратуры, жилищной инспекции. Кроме того, обратиться по данным фактам могут владельцы смежных квартир и иные заинтересованные лица. При подтверждении факта размещения в квартире торговой точки или осуществление иной нецелевой деятельности, составляется процессуальный протокол.

Протокол, а также иные материалы административного дела, направляются в мировой суд для рассмотрения по существу. По итогам процесса выносится постановление с объявлением предупреждения или наложением штрафа.

Ответственность по нормам ГК РФ и ЖК РФ наступает по следующим направлениям:

  • восстановление исходного состояния объекта за счет нарушителя, если в характеристики объекта были внесены несогласованные изменения;
  • компенсация имущественного и морального вреда гражданам, проживающим в смежных помещениях;
  • принудительное расторжение договора соцнайма с выселением граждан – если нарушение носит систематический характер, и не было устранено после письменного предупреждения.

Если арендованное помещение используется под магазин или иные цели, не связанные с проживанием, к виновным лицам будут применяться меры воздействия.

Ответственность за нецелевое использование нежилых помещений

Нежилой объект также может иметь определенное целевое назначение, которое должны соблюдать собственники или временные владельцы.

За указанные нарушения могут наступать следующие виды ответственности:

  • статьи 6.3 и 4 КоАП РФ предусматривают санкции за нарушение санитарно-эпидемиологических требований и правил для объектов недвижимости;
  • по нормам ГК РФ допускается досрочное расторжение арендного договора, если арендатор допустил существенное нарушение его условий (в том числе, произвольно изменил целевое назначение объекта);
  • нарушитель обязан компенсировать имущественный и моральный вред, причиненный гражданам, предприятиям или публичным образованиям.

Все перечисленные меры воздействия связаны с обращением в суд, а до подачи иска или жалобы нужно направить в адрес нарушителя письменное предупреждение.

Семь вопросов от УО по управлению зданиями с апартаментами

Вопрос о статусе апартаментов активно прорабатывают законодатели и обсуждают СМИ. Это важно для УО, управляющих многофункциональными зданиями, где расположены такие помещения. В помощь таким компаниям делаем обзор наших материалов по апартаментам. Читайте, являются ли они жильём, как управлять ими и установить размер платы за содержание, а также как УО взыскать с собственников задолженность за свои услуги.

Что такое апартаменты и являются ли они жилыми помещениями

В России сложилась практика строительства многофункциональных зданий. Это офисные и торговые центры, иные объекты нежилого назначения. В них много разных собственников: застройщик, отдельные юридические или физические лица, группы таких лиц.

В этих зданиях зачастую есть нежилые помещения, которые собственники используют для постоянного проживания – апартаменты. На них не распространяются нормы ЖК РФ. Жители апартаментов не могут зарегистрироваться в них, а жилищно-коммунальные услуги оплачивают по тарифам для нежилых помещений, не для населения.

Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец в одном из выпуском онлайн-программы «ЖКХ: мечты сбываются» отметила, что термин «апартаменты» пока содержится только в НПА для гостиничного бизнеса. Апартаменты в соответствии с классификацией являются одним из видов номеров в отелях и предназначены для временного пребывания.

Поэтому для них не действуют стандарты для жилых помещений по уровню шума, плотности городской застройки или обеспечения необходимыми объектами инфраструктуры. К тому же, согласно ч. 1 ст. 401 НК РФ, апартаменты относятся не к жилью, а к прочим видам нежилого имущества. На них не распространяются налоговые льготы (ч.ч. 3, 4 ст. 403 НК РФ).

Что делают законодатели для правового регулирования в сфере управления многофункциональными зданиями

Многофункциональных зданий с апартаментами становится всё больше, а правового статуса у них нет. В НПА даже нет таких терминов. Чтобы урегулировать вопросы проживания в апартаментах и управления зданиями с ними, члены Совета Федерации разработалиспециальный законопроект № 1162929-7.

Авторы предлагают внести в нормативно-правовые акты понятие «многофункциональное здание» и распространить на такие объекты действие ЖК РФ. Тогда собственники апартаментов смогут перевести их в статус жилых помещений.

В законопроекте также указано, что общие собрания собственников в многофункциональных зданиях будут проводиться по аналогии с ОСС в многоквартирных домах. Владельцы помещений официально получат долевое право на общее имущество в здании.

Важность таких правок в законодательствеподчеркнул премьер-министр Михаил Мишустин. Он поручил своему заместителю Марату Хуснуллину создать к июлю рабочую группу по данному вопросу, а Минстрою РФ – продолжить обсуждение законопроекта № 1162929-7.

Читать еще:  Как делится имущество после расторжения брака

Есть ли в многофункциональных зданиях общее имущество и кто несёт за него ответственность

Пока в законодательство не внесены изменения, которые бы определили статус апартаментов и нормы управления многофункциональными зданиями, в этой сфере порядок устанавливают принцип применения закона по аналогии и судебная практика.

В одном из выпусков онлайн-программы «Школа ЖКХ» эксперт Ассоциации «Р1» Павел Кузнецов рассказал о том, кому в многофункциональных зданиях сегодня может принадлежать право на общее имущество и, соответственно, кто за него отвечает. Есть три варианта:

  • Застройщик приобретает право собственности на места общего пользования в силу ст. 218 ГК РФ, регистрирует его и передаёт это имущество в безвозмездное пользование управляющей зданием организации. Также застройщик может сдать ОИ в долгосрочную аренду любой компании, которая будет обслуживать объект.
  • При оформлении права собственности на помещение собственник получает долю в праве на общее имущество. Так застройщик снимает с себя ответственность за его содержание. Собственники должны сами договориться о том, кто и как будет управлять зданием и обслуживать его.
  • Застройщик заключает договоры об участии в долевом строительстве с УО, которую сам учреждает, а УО – договоры цессии с собственниками помещений в здании. В таком случае ответственность за управление объектом капитального строительства, его содержание, сбор платы за услуги полностью возложены на УО.

У каждой из этих схем есть свои плюсы и минусы, о которых вы сможете узнать из выпуска онлайн-журнала.

Нужно ли вносить данные о многофункциональном здании в реестр лицензий субъекта РФ

Как правило, управляющие организации, заключающие договоры с собственниками помещений в многофункциональных зданиях, имеют опыт управления МКД. У них возникает вполне обоснованный вопрос: если в здании есть апартаменты, в них живут люди, нужно ли вносить сведения о таком здании в реестр лицензий.

Ответ на этот вопрос дал Верховный суд РФ в деле № А60-46903/2019. Одна из УО Екатеринбурга не внесла в реестр лицензий многофункциональное здание, которым управляла: по технической документации объект не являлся МКД. Но орган Госжилнадзора посчитал иначе, потому что в здании были жилые помещения. Ведомство выдало предписание, потребовав, чтобы УО перестала управлять зданием, пока не внесёт его в реестр.

Стороны спора встретились в суде и дошли до ВС РФ. Он поставил точку в этом вопросе, указав, что раз многофункциональное здание включает помещения жилого и нежилого фонда, то является МКД согласно п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Многоквартирным домом признаётся совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, либо в помещения общего пользования. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников. Спорное здание отвечает признакам МКД и подлежит включению в реестр лицензий.

Если в суде УО сможет доказать, что в здании нет жилых помещений, тогда нельзя будет отнести объект к многоквартирным домам и потребовать от компании внести сведения о нём в реестр.

Кто и как устанавливает размер платы за содержание апартаментов

Ещё один непростой вопрос для собственников и управляющих апартаментами – расчёт платы за ЖКУ. Поскольку такие помещения не признаются жилыми помещениями, к ним применяются тарифы на коммунальные услуги для нежилых помещений. Пока не будут внесены изменения в законодательство, исполнители услуг не будут использовать при расчётах тарифы для населения.

Сложнее обстоят дела с установлением размера платы за содержание апартаментов в отсутствие правового регулирования. Если собственники помещений на общем собрании не смогли договориться о величине платы или вообще не проводили ОСС, то рано или поздно спор о начислениях в квитанциях перейдёт в суд.

В Рязани собственник апартаментов подал иск в суд, считая, что при расчётах управляющая организация должна использовать утверждённый органом местного самоуправления тариф. К тому же истец не подписывал с ней договор и поэтому не должен ей платить. Общее собрание собственников помещений в здании не утверждало перечень работ и услуг и размер платы за них.

УО при расчётах с собственниками апартаментов использовала размер платы, прописанный в договоре между ней и застройщиком. Плата за коммунальные услуги, в том числе за электроэнергию, начислялась по тарифам для нежилых помещений.

Разбирательство дошло до Верховного суда РФ. Он указал, что установленный органом МСУ тариф нельзя применять к нежилому зданию. Размер платы должны утвердить собственники на ОСС. Если они этого не сделали, то расчёт платы должен исходить из экономической обоснованности и принципа достаточности средств для надлежащего содержания общего имущества собственников.

Поскольку управляющая организация по факту оказывала услуги и проводила работы по содержанию общего имущества, то собственники должны за это заплатить. Чтобы определить, сколько, судам следует установить объём оказанных УО услуг, их стоимость и экономическую обоснованность.

Можно ли взыскать долг за содержание апартаментов с их собственника в отсутствие письменного договора

Взыскание УО платы за содержание общего имущества в многофункциональных зданиях стало одной из тем онлайн-программы «Школа ЖКХ». Её ведущий Павел Кузнецов сделал обзор судебной практики, проанализировал положительные для управляющих организаций решения и доводы судов в них.

Как мы говорили ранее, апартаменты не являются жильём и поэтому нормы ЖК РФ напрямую к ним не применяются. Но при решении споров между собственниками апартаментов и УО суды по аналогии используют положения разд. VII ЖК РФ «Плата за жилое помещение и коммунальные услуги».

При этом собственнику отдельного помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). С момента подписания передаточного акта он является потребителем ЖКУ и должен платить за содержание общего имущества (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Суды признают право УО на взыскание задолженности и в отсутствие заключённого с собственником помещений договора. Это не освобождает его от оплаты расходов на содержание общего имущества (п. 5 постановления Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 № 10-П). Подробнее о судебной практике по взысканию долгов с владельцев апартаментов узнайте из выпуска онлайн-журнала.

Что нужно иметь в виду, приступая к управлению апартаментами

Компании, решившие управлять многофункциональными зданиями с апартаментами, должны помнить несколько важных аспектов этой работы:

  1. Управление и содержание апартаментов не урегулировано в НПА, а суды для разрешения споров УО с собственниками применяют нормы ЖК РФ по аналогии.
  2. Апартаменты не являются жилыми помещениями, поэтому их жители не могут там зарегистрироваться, а при расчётах за коммунальные услуги исполнители не могут использовать тарифы для населения.
  3. Размер платы за управление и содержание апартаментов должно утвердить общее собрание собственников. Применять муниципальный тариф к нежилому зданию нельзя.
  4. Отсутствие письменного договора между собственником помещения и УО не освобождает жителя апартаментов от оплаты содержания общего имущества. Если владелец помещения не оплачивает услуги управляющей организации, она вправе взыскать долг через суд.

Ждём правки в нормативно-правовые акты, которые закрепят статус апартаментов и многофункциональных зданий и позволят УО применять при управлении ими нормы Жилищного кодекса.

Можно ли перевести в жилые подвальные и цокольные помещения?


Из-за экономического расслоения общества люди становятся более изобретательными. И бедные, и очень богатые люди выбирают в качестве жилья помещения, не предусмотренные для проживания.

Сегодня это становится все более популярным явлением. Нежилые объекты появляются в результате бизнес-проектов, построек для предприятий. Их покупают, сдают, изменяют целевое предназначение. Иногда граждане, лишившиеся крова, вынуждены проживать в таких условиях.

Закономерно возникает вопрос, а можно ли жить в нежилом помещении по закону? Насколько это финансово оправдано, предусмотрена ли ответственность, можно ли прописаться на такой площади — ответы на эти и другие вопросы в рамках темы читайте в нашей статье.

Позиция закона

Действующее законодательство не приветствует самовольных поселений в объектах нежилого фонда и самовольного перевода нежилых помещений в жилые. Тем не менее, собственник может круглосуточно находиться на площади, принадлежащей ему, выгонять его никто не вправе.

Даже если окружающее пространство не является жилым. Но при этом факт нелегальности проживания сохраняется, поэтому проблемы с законом неизбежны.

В соглашении об аренде предусматривается пункт, в соответствии с которым помещение может использоваться с определенной целью. Нарушение этого пункта является основание для расторжения договора.

Жилищные правоотношения регулируются в нашей стране Жилищным кодексом РФ. В статье 15 закреплены основные требования, предъявляемые к жилым помещениям. Описанный в ней перечень условий является исчерпывающим. Это значит, что отсутствие хотя бы одного пункта влечет признание объекта не пригодным к проживанию.

Согласно перечня, описанного в ст. 15 ЖК, жилое помещение должно иметь следующие характеристики:

  • быть изолированным;
  • пригодным для постоянного проживания;
  • изолированным.

Бытовки, вагоны, сборные домики не являются жилыми строениями.

Правовое регулирование факта проживания в нежилом пространстве содержится в Федеральном законе № 52 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Запрет на заселение на нежилых площадях и санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям установлены в п. 2 ст. 23 этого документа.

В ситуации с арендованным имуществом проблемы могут возникнуть между арендатором и хозяином. Часто в соглашении прописывается пункт о целевом использовании помещений.

Читать еще:  Границы земельного участка не установлены что делать

Если было разрешено использовать пространство в качестве кафе, то устраивать в нем мини-гостиницу нельзя. Договор может быть расторгнут, а нарушитель привлечен к ответственности.

Можно ли там жить?

Если следовать точно букве закона (ст. 23 ФЗ РФ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»), то жить в нежилом помещении нельзя. Это противоречит их главному признаку.

Вместе с тем, если собственник данного помещения находится там круглосуточно, то его никто не имеет право выгнать.

Другая ситуация складывается с арендованным имуществом. В данном случае проблемы могут возникнуть у арендатора с хозяином арендуемого недвижимого имущества. Часто в договоре аренды есть оговорка о целевом использовании данных помещений, т.е. если в соглашении указанно, что сооружения сдаются под кафе, то арендатор не вправе устраивать там мини-гостиницу.

Это повлечет как минимум расторжение договора, и как максимум ответственность согласно соглашению и действующему законодательству.

Предусмотренные законом наказания

Многие интересуются, что будет, если жить в нежилом помещении. Ни одном нормативно-правовом акте не прописано наказание за проживание граждан в нежилых помещениях. Но сам факт правонарушения рассматривается.

В судебных процессах применяются пункты статьи 6.4 Кодекса об административных правонарушениях и статьях о санитарных и эпидемиологических нормах проживания.

Граждане, нарушившие закон о проживании в нежилых помещениях, должны доказывать только то, что помещение соответствует регламенту, нахождение в нем не нарушает санитарно-эпидемиологических норм и не мешает окружающим людям.

На практике доказать возможность проживания в нежилом помещении или получить официальное разрешение у государственных органов очень сложно. Ситуация может разрешиться, если нежилая площадь находится в большом здании.

Если поступил сигнал о факте проживания в нежилом помещении в Роспотребнадзор или Федеральную миграционную службу, был доказан факт проживания, предусмотрены следующие штрафы:

  • для обычных граждан, иностранцев — от 500 до 1000 руб.;
  • для предпринимателей — от 1000 до 2000 руб.;
  • для предприятий и организаций — от 10 до 20 тыс. руб.

Возможна выплата не только штрафных санкций, но и запрет на рабочую деятельность. Максимальный срок составляет 90 дней.

Меры наказания, разрешенные законом

Что же может последовать, когда кто-либо избрал нежилое помещение для проживания? Ни один нормативно-правовой акт не содержит меры наказания к таким лицам. Однако сам факт правонарушения все же имеется. В кодексе об административных правонарушениях РФ, включая СанПиН (Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы), есть соответствующие статьи, на которые опираются судебные процессы.

Гражданам, чтобы избежать наказания, следует представить доказательства, что помещение пригодно для проживания. В частности нет нарушений санитарно-эпидемиологических норм, а само проживание не доставляет дискомфорт окружающим людям. Как показывает практика, получить соответствующее официальное разрешение крайне сложно. Однако ситуация будет обращена в пользу заинтересованной стороне, если помещение находится внутри большого здания.

При обнаружении факта незаконного проживания накладываются штрафные санкции:

  • Размер выплат в отношении обычных граждан или иностранцев составляет 500-1 000 рублей.
  • Предпринимателям придется заплатить от 1 до 2 тысяч рублей.
  • У организаций и предприятий самая высокая ставка – от 10 000 до 20 000 руб.

Помимо выписки штрафа выдается запрет на рабочую деятельность. Максимальный срок составляет 3 месяца.

Особенности регистрации в нежилом помещении

Прописка является юридически оформленным доказательством привязки гражданина к определенной локации. Касается эта особенность только жилых пространств. Зарегистрироваться в нежилом помещении запрещено. Это требование равно действует как к постоянной, так и временной прописки.

На практике случаются ситуации, когда граждане прописываются в нежилых помещениях. Но этого делать нельзя. Должностные лица не имеют прав принимать такие заявления от населения.

Парадоксально, но статьи, в которой бы говорилось о невозможности прописаться в нежилом объекте, в юридических актах нашей страны нет. Вроде бы и прописаться нельзя, но и получить наказание за это тоже нельзя.

Объекты, в которых может производиться регистрация, перечислены в ст. 1 Приложения к Постановлению правительства № 713 от 17 июля 1995 года.

Жилой фонд от нежилого отличается тем, что прописаться можно только в первом случае. Для законности регистрации нежилое помещение должно быть официально переведено в жилое. Это требование содержится в Постановлении правительства № 47 от 28 января 2006 года.

Можно ли жить в квартире, переведенной в нежилое помещение? Для этого потребуется обратиться в местный муниципалитет, изрядно потратиться и потрепать себе нервную систему. Пригодным для жизни помещение признает специально созданная комиссия. В 2021 году эта тема более актуальна в отношении дачных домиков.

Выселение лица, зарегистрированного в жилплощади

Хотим сразу обратить внимание, что место регистрации не дает гражданину прав на жилое помещение, а всего лишь дает на законное проживание в данной квартире. Решение о выселении лица собственник может в любое время. Если выселенный не покинет жилое помещение, то начнется незаконное проживание в квартире. Процедуру выселения незаконно проживающего может инициировать только собственник, или только по решению суда — третье лицо не имеет на это право без наделения его полномочиями.

  1. В данном случае будет подаваться исковое заявление о признании утратившей права пользования жилым помещением.
  2. Истцу предстоит в описательной части расписать ситуацию, и другие обстоятельства.
  3. Оплатить государственную пошлину в размере 300 рублей.
  4. Предоставить документы, подтверждающие право собственности.

ВНИМАНИЕ: обратите внимание, у истца могут быть веские основания, а ими могут быть (невозможность продажи и распоряжение квартирой), но и их отсутствие не говорит об отсутствии возможности начать выселение.

Можно ли прописаться на даче

С 2013 года законом было разрешено регистрироваться в дачных домиках. Однако должны быть соблюдены определенные условия. Комиссии предъявляют определенные требования к такому жилью:

  • наличие капитального фундамента;
  • отсутствие в стенах механических повреждений;
  • степень гидроизоляции позволяет сохранять внутри температуру, равную 18 градусам, и уровень влажности не менее 80 %;
  • соблюдение санитарных условий при оборудовании систем коммуникаций;
  • соответствие нормам солнечного освещения во внутренних помещениях;
  • регистрация объекта в Росреестре.

Весь перечень пунктов является обязательным для признания дома пригодным для круглогодичного проживания. Правда, и этого недостаточно для оформления прописки.

Помимо требований к пригодности проживания сам участок должен соответствовать ряду нормативов:

  • документально подтверждено разрешение использования земельной площади для садоводства;
  • земельный участок расположен в черте населенного пункта.

В помещениях на землях сельскохозяйственного назначения регистрация запрещена.

Особенности проживания в дачных условиях

В 2013 году вступил в силу законопроект, согласно которому разрешена регистрация на проживание в объектах «дачной» недвижимости. Но перед этим комиссия должна убедиться в его соответствии определенным условиям:

  • Постройка должна стоять на капитальном фундаменте.
  • Отсутствие механических повреждений в стенах.
  • Гидроизоляция обеспечивает сохранность температуры в пределах +18°C и уровня влажности не менее 80 %.
  • Монтаж систем коммуникаций проводился с соблюдением санитарных условий.
  • Солнечное освещение во внутренних помещениях соответствует нормам.
  • Объект недвижимости должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Выполнение всех этих пунктов является строго обязательным требованием, чтобы признать дома пригодным для круглогодичного проживания. Однако прописка требует еще несколько условий. Во-первых, должно быть разрешение использовать землю под нужды садоводства, подтвержденное на документальной основе. Во-вторых, сам участок должен располагаться в населенном пункте.

Если объект находится на сельскохозяйственной территории, это попадает под запрет на регистрацию.

Ключевые моменты проживания в нежилых помещениях

Некоторые интересуются, можно ли жить в нежилом офисе. Обычно кабинетные пространства оборудуются комнатами отдыха. В некоторых организациях имеются душевые и кухни.

И если предприниматель только начал развивать свой бизнес, проживание в офисе позволит избежать лишних затрат. Но с семьей жить в таких условиях практически невозможно. Такой вариант актуален только для одиноких людей.

Комфорт проживания могут нарушить неожиданные проверки, например, пожарных. Противопожарные нормы должны соблюдаться в любом случае. Их игнорирование влечет наложение штрафа.

На нежилых квадратах запрещено устанавливать газовую плиту, открытые нагреватели и прочие предметы быта. В офисах приходиться придумывать альтернативные способы обустройства быта, как жить в нежилом помещении.

Использовать под жилье гараж проще, чем офис. Проверок здесь не будет. А в боксе можно предусмотреть надстройки с автономным отоплением. Главный минус заключается в нестабильности. Строение могут снести.

Коммерческая недвижимость в этом плане более стабильна. Апартаменты, которые в отечественном законодательстве не фигурируют как жилые, ни в чем не уступают дорогим квартирам.

Можно ли снимать жилье под офис?

Предпринимательская деятельность может осуществляться и в жилых, и в нежилых помещениях. Однако в первом случае появляется ряд ограничений. В статьях 288 и 671 ГК РФ указано, что жилое помещение подходит только для проживания людей. Однако в этих же источниках есть ссылка на пункт 2 статьи 17 ЖК РФ. В этом нормативном акте прописано, что жилое помещение может использоваться в качестве офиса для ИП при наличии этих условий:

  • Квартира является собственностью ИП.
  • Превращение жилья в офис не помешает соседям и жителям самой квартиры.
  • При создании офиса помещение будет отвечать всем требованиям к жилым пространствам.

Если все эти условия не соблюдаются одновременно, жилое помещение нужно переоформлять в нежилое.

Вопрос: Организация арендует нежилое помещение на первом этаже многоквартирного жилого дома, которое имеет два отдельных входа. Вправе ли организация использовать это помещение под офис-склад для хранения оргтехники? Посмотреть ответ

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector