Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Согласование перепланировки нежилого здания памятника архитектуры

Как согласовать перепланировку или переустройство нежилого помещения

  • Когда требуется разрешение на перепланировку: нюансы для помещений, находящихся в жилом доме
  • Куда обращаться за разрешением на перепланировку
  • Перечень документов для разрешения на перепланировку
  • Выдача разрешения на перепланировку нежилого помещения в МКД
  • Нюансы перепланировок нежилых зданий
  • Процедура перепланировки пошагово
    • Шаг первый: получение разрешения
    • Шаг второй: делаем ремонт и перепланировку
    • Шаг третий: оформление нового техпаспорта и техплана
    • Какой из этих документов обязателен?
    • Шаг четвертый: сдача помещения приемочной комиссии
    • Шаг пятый: регистрация обновленных сведений о перепланированном помещении в ЕГРН

Когда требуется разрешение на перепланировку: нюансы для помещений, находящихся в жилом доме

Ремонт, в ходе которого делается перепланировка нежилого помещения или его переустройство, нужно согласовывать и принимать комиссионно. Результаты согласования и приемки вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (п. 10 ст. 24 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Нужно ли разрешение на перепланировку, т. е. получение предварительного одобрения до начала работ? Такой порядок оформления перепланировки нежилого помещения законодательство на федеральном уровне предусматривает только для нежилых помещений в жилых многоквартирных домах. Местные администрации сами решают, нуждается ли перепланировка в нежилых зданиях в разрешении.

Итак, предварительно брать разрешение на перепланировку нежилого помещения надо, если такое помещение находится в многоквартирном жилом доме или если такое правило установлено местными постановлениями. Последующее согласование готовой перепланировки понадобится в любой ситуации, независимо от того, в каком здании находится нежилое помещение. Иначе не получится изменить данные о помещении в реестре недвижимости (ЕГРН).

Важно! Местная администрация иногда позволяет совершать перепланировку без разрешения, если перепланировка помещения не влияет на здание, его несущие конструкции, вентиляцию. Например, жители Ленинского муниципального района Московской области могут без разрешения администрации построить или убрать встроенные шкафы и легкие перегородки, остеклить балкон (см. п. 1.3.2 Порядка, утв. постановлением главы района от 11.09.2007 № 102).

Куда обращаться за разрешением на перепланировку

Разрешение на перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме выдает местная администрация. Одного заявления для рассмотрения вопроса недостаточно. Нужна проектная документация.

В связи с этим первая инстанция, куда нужно обратиться перед перепланировкой, — проектная фирма, у которой есть свидетельство СРО в данной сфере (ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ).

Если вы хотите проверить, действительно ли свидетельство СРО, обратите внимание на 3 момента:

  • саморегулируемая организация в области строительства, выдавшая свидетельство, числится в соответствующем реестре;
  • на сайте саморегулируемой организации есть данные о членстве проектной фирмы, в которую вы обратились;
  • в перечне видов работ в свидетельстве СРО указаны проектные работы по перепланировке, переустройству помещений.

Задача проектной организации в данном случае — не только добиться грамотной организации пространства, но и соблюсти строительные, санитарные и другие нормы. Иначе перепланировку невозможно будет ни предварительно согласовать, ни ввести в эксплуатацию.

Какая перепланировка запрещена? Например, та, что создает хотя бы одну комнату без естественного освещения или отопления либо комнату менее 8 кв. м. Есть и другие ограничения, установленные техническими стандартами.

Если перепланировка затронет общие помещения в МКД, вентиляционные шахты, фасад или другое общее имущество, нужно согласие на нее общего собрания жильцов дома.

Многоквартирное здание, в котором находится нежилое помещение, — памятник архитектуры или историческое место? Тогда для узаконивания перепланировки нежилого помещения понадобится разрешение местного органа по охране памятников истории и культуры.

В Москве это департамент культурного наследия, в Санкт-Петербурге — комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП).

Перечень документов для разрешения на перепланировку

Итак, перепланировка офиса или торговых площадей в жилом доме начата: мы получили на руки проект, при необходимости согласование от жильцов МКД и органа охраны исторических памятников.

Можно обращаться с заявлением в местную администрацию — напрямую или через МФЦ.

Перечень документов, которые прилагаются к заявлению, нужно уточнить в местной администрации, именно она утверждает этот перечень.

Однако можно предположить, что понадобится приобщить к заявлению:

  • проект перепланировки;
  • техпаспорт помещения;
  • документы о правах на помещение (выписку из ЕГРН, договор аренды и др.).

Когда перепланировка затронула коммунальные сети (электрические, газовые и др.), обычно администрация требует согласования проекта поставщиком газа, электричества.

Помещение обременено ипотекой? Для разрешения на перепланировку нежилого помещения администрация потребует согласие банка.

Выдача разрешения на перепланировку нежилого помещения в МКД

Обычно вопросы перепланировки рассматриваются межведомственной комиссией при администрации. На комиссию 1–2 раза в месяц собираются представители управления архитектуры, жилищной инспекции, медицины, БТИ и т. п.

Эти должностные лица рассматривают заявления на перепланировку и выносят решения по ним. На основании решений комиссии выносятся постановления главы муниципального образования о разрешении перепланировки.

Как видите, выдача разрешения — довольно длительный процесс, т. к. комиссия заседает нечасто и дополнительной бюрократической ступенькой является получение постановления главы муниципального образования.

Нюансы перепланировок нежилых зданий

Правила перепланировки нежилых помещений в нежилых зданиях законодательство устанавливает на местном уровне — в постановлениях местных администраций.

Например, требует предварительно получить разрешение Порядок, утв. постановлением главы Ленинского муниципального района Московской области от 11.09.2007 № 102.

Порядок получения разрешения чаще всего аналогичен порядку для перепланировки в МКД.

Однако разрешение на перепланировку нежилого здания требуется брать далеко не во всех населенных пунктах. Иногда местные власти контролируют только те перепланировки, в результате которых меняется статус комнаты — с жилой на нежилую или наоборот. В других случаях сфера контроля ограничена и вовсе только нежилыми помещениями в жилых зданиях (например, Положение, утв. администрацией городского округа «Павловский Посад» Московской области от 06.12.2017 № 1637).

Итак, требуется ли для перепланировки нежилого помещения в нежилом здании предварительное разрешение местных властей, стоит узнать в местной администрации (или непосредственно в ее компетентном органе — управлении/отделе архитектуры).

Процедура перепланировки пошагово

Шаг первый: получение разрешения

Мы уже разобрались, что разрешение на перепланировку нужно не всегда, но в большинстве случаев.

С заявлением и комплектом документов (см. выше) мы обращаемся в местную администрацию. Заявление чаще всего сдается лично через приемную главы администрации. Целесообразно оформить его в двух экземплярах, чтобы второй вам вернули со штампом о приеме и датой. Почтовую отправку лучше сделать ценным письмом с описью вложения.

Когда документация пройдет рассмотрение, ее вынесут на межведомственную комиссию, которая решит, выдавать ли разрешение. Разрешение, подписанное главой администрации, должен получить лично заявитель или его представитель с доверенностью.

Шаг второй: делаем ремонт и перепланировку

Перепланировка должна соответствовать проекту. Отклонившись от него, вы рискуете: комиссия из администрации не примет такую перепланировку в эксплуатацию.

Важно! Если перепланировка касается газового или электрооборудования, несущих стен, фасада здания, делать ее должна организация, имеющая допуск от СРО. Как проверить документы СРО, см. выше.

Шаг третий: оформление нового техпаспорта и техплана

Перепланировка здания изменяет внутренний облик объекта недвижимости. Теперь он не соответствует данным, записанным в ЕГРН. Поэтому до фиксации изменений в ЕГРН нельзя будет совершить сделку с нежилым помещением: покупатель или арендатор обнаружит, что по документам ему предлагают иное помещение, нежели по факту.

Изменения фиксируются БТИ в новом техпаспорте, кадастровым инженером — в новом техплане.

Какой из этих документов обязателен?

Новый техпаспорт зачастую требует предъявить приемочная комиссия для согласования ввода в эксплуатацию (например, п. 5 ст. 4 Положения, утв. постановлением администрации городского округа «Павловский Посад» МО от 06.12.2017 № 1637).

Технический же план позволяет внести точные характеристики объекта в ЕГРН (ст. 24 закона «О государственной регистрации недвижимости»).

То есть формально закон не обязывает после перепланировки заказывать новые техпаспорт и техплан, однако на самом деле без них не обойтись.

Шаг четвертый: сдача помещения приемочной комиссии

Приемочная комиссия вызывается на объект путем обращения в администрацию.

Важно! Если ведутся в том числе скрытые работы, то до завершения ремонта надо организовать приемку скрытых работ (п. 5.3 Требований, утв. приказом Ростехнадзора от 26.12.2006 № 1128) — без администрации, силами подрядчика, заказчика работ, представителя проектной организации. Для МКД обязательно участие в приемке скрытых работ представителя управляющей компании или ТСЖ.

Читать еще:  Как получить визу в латвию

Акты скрытых работ предъявляются приемочной комиссии по завершении ремонта.

Детальный порядок созыва приемочной комиссии и предъявления ей перепланировки устанавливается на местном уровне. Обычно необходимо письменное уведомление и комплект документов (техпаспорт, проект, акты скрытых работ и т. п.). По результатам приемки комиссия составляет акт — это основной документ для дальнейшего оформления перепланировки.

Шаг пятый: регистрация обновленных сведений о перепланированном помещении в ЕГРН

Этот шаг должен совершаться без участия заявителя. Местная администрация, которая утвердила акт приемочной комиссии о перепланировке, сама направляет информацию в Росреестр (подп. 5 п. 1 ст. 32 закона «О госрегистрации недвижимости»).

Если же местная администрация свои обязанности не выполнила, заявитель может сам обратиться в Росреестр. Оформлять дубликаты документов и предъявлять их самостоятельно нет необходимости: получив заявление об оформлении перепланировки, Росреестр запросит документы у администрации (п. 2 ст. 33 закона «О госрегистрации недвижимости»).

Итак, перепланировка нежилого помещения в МКД обязательно совершается с предварительного разрешения местных властей, иногда она требует и согласия жильцов. С перепланировкой в нежилых зданиях несколько сложнее: чтобы понять, нужно ли на нее разрешение, придется изучать местные нормативные акты. Приемка готовой перепланировки комиссией — обязательный этап оформления. Сделали перепланировку без оформления? Вам грозит административная ответственность.

Порядок оформления разрешения на перепланировку нежилых помещений

Помещение иногда необходимо перестроить, что-то в нем переделать для дальнейшего ведения деятельности. Перепланировку нежилого помещения так же, как и жилого, необходимо производить в соответствии с требованиями закона. Но есть некоторые требования, которые отличают оформление нежилых помещений, и их нужно знать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Каков порядок оформления перепланировки?

Проведение перепланировки обязательно требует согласования в органах власти. Проводить ее может только собственник помещения. Все работы можно делать как собственными силами, так и нанимая подрядчиков. На каждой стадии проведения работ необходимо точно соблюдать строительные нормы и требования законодательства.

Порядок оформления перепланировки состоит из следующих действий:

  1. Собственнику необходимо создать проект, куда должны войти перечень работ, характеристики и требования, а также ожидаемые результаты. В зависимости от выполняемых работ проект может включать в себя определенное количество разделов. При подготовке проекта требуется детально указать все виды конкретных работ.
  2. Необходимо согласовать свои действия с соответствующими органами.
  3. Получить разрешение на перепланировку.
  4. Провести запланированные работы.
  5. Составить акт о завершении перепланировки.
  6. Сделать постановку на кадастровый учет.
  7. Оформить помещение в Едином государственном реестре недвижимости.

Следующие случаи обязательно требуют оформления перепланировки:

  • установка дополнительных стен;
  • изменение санитарных зон (туалет, ванная);
  • перестройка лестниц, окон, дверей, балконов, лоджий (как обустроить входную группу в многоквартирном здании?);
  • установка дополнительного оборудования;
  • изменения в конструкции пола;
  • устройство или ликвидация оконных и дверных блоков;
  • монтаж наружных систем кондиционирования, рольставней, антенн.

Разрешение и согласование

Без получения разрешения от государственных органов невозможно будет производить дальнейшие действия. Чтобы получить согласование, нужно собрать все необходимые документы. Причем разрешение будет необходимо и для отдельно стоящего здания, и для помещения, находящегося в многоквартирном доме. Узнайте о важных правовых нюансах переустройства и перепланировки нежилого помещения в МКД и нежилом доме.

Специальных законов о перепланировке нежилых помещений нет, поэтому базой во всех случаях является Жилищный кодекс РФ. Понятие о перепланировке или переустройстве содержится в 25 статье ЖК РФ.

Узнать больше о том, что такое перепланировка, переустройство и реконструкция нежилых зданий и помещений и каков порядок оформления таких изменений, можно здесь.

Как получить?

Чтобы получить разрешение, обратитесь в муниципальный отдел градостроительства или в проектную контору. Для оформления разрешения потребуются следующие документы:

  • заявление;
  • проект переустройства;
  • документ, подтверждающий право собственности;
  • техпаспорт;
  • учредительные документы (для юрлиц), паспорт (для граждан).
  • Скачать бланк разрешения на перепланировку нежилого помещения
  • Скачать образец разрешения на перепланировку нежилого помещения

Список документов

Сбор всех документов обязателен. Без них вы не сможете получить разрешение и в дальнейшем осуществлять какие-то действия. Перечень всех бумаг, которые понадобятся, представлен ниже.

  1. Заявление в свободной форме.
  2. Копии учредительных документов.
  3. Свидетельство о собственности.
  4. Договор купли-продажи или аренды.
  5. Кадастровый паспорт.
  6. Проектная документация перепланировки.
  7. Разрешение на перепланировку.

Правила составления заявления

Заявление составляется в свободной форме. Но в нем обязательно должны присутствовать некоторые данные:

  1. ФИО обратившегося;
  2. наименование организации, куда поступает обращение;
  3. вкратце излагается суть вопроса;
  4. перечень документации;
  5. дата и подпись.
  • Скачать бланк заявления на перепланировку нежилого помещения
  • Скачать образец заявления на перепланировку нежилого помещения

Зачем нужно техническое заключение?

Техническое заключение – это документ, который подтверждает, что в результате работ не будут нарушены несущие конструкции здания. Если же на них будет оказано воздействие, специалист должен оценить степень нагрузки, безопасность, возможное усиление элементов. Для нежилого помещения техническое заключение обязательно.

Получить документ можно у автора дома или в любой проектной организации, предоставив туда технический план. Техническое заключение можно сделать только по результатам обследования помещения. Чтобы правильно подготовить техническое заключение, обязательно понадобится техплан.

В документе должны быть следующие описания:

  • технического состояния здания;
  • возможность демонтажа и возведения перегородок;
  • затрагивание несущих конструкций;
  • устройство проемов.

Стоимость технического заключения зависит от того, кто его будет делать. Изготовление в проектно-строительной организации будет стоить от 15000 рублей, авторское обойдется значительно дороже – от 100000 рублей. Заключение должно иметь подпись, дату, печать организации.

К документу могут прилагаться фотографии, описание дефектов, какие-то важные моменты, которые говорят о допустимости проведения мероприятий. Данный документ будет служить основанием для приемки здания после завершения работ. Подготовку документации обязательно должен делать специалист.

Акт о завершении работ: что это и как составить?

По окончании перепланировки составляется акт о проведенных работах. Данный документ подтверждает, что все было произведено с разрешением, не было нарушений, соблюдено соответствие нормативам.

Акт перепланировки должен содержать следующую информацию:

  1. сведения о помещении;
  2. данные об организации, осуществлявшей работы;
  3. информация о сроках работ;
  4. данные о проекте и о том, соответствуют ли проведенные работы проекту;
  5. акт скрытых работ;
  6. состав комиссии.
  • Скачать бланк акта о завершении работ
  • Скачать образец акта о завершении работ

Регистрация

Порядок регистрации перепланировки одинаков для жилых и нежилых помещений и регулируется действующим жилищным законодательством. Для этого нужно обратиться в территориальную жилищную инспекцию или в БТИ.

Документы, которые вам потребуются:

  • заявление;
  • паспорт собственника;
  • техническое заключение;
  • свидетельство о праве собственности;
  • проект перепланировки;
  • техпаспорт помещения;
  • копии всех документов.

Стоимость документации зависит от сложности произведенных изменений.

Порядок регистрации:

  1. Сначала нужно обратиться за техпаспортом в БТИ и собрать все документы для подачи в МФЦ.
  2. Провести все работы в согласии с утвержденными изменениями.
  3. Вызвать жилищную комиссию для проведения и подписания акта завершения перепланировки.
  4. Выдается два экземпляра документов, один из которых остается в БТИ, второй – выдается собственнику.

Наказание за незаконные действия

Незаконная перепланировка может грозить собственнику серьезным штрафом. КоАП РФ ч.2 ст.7.24 предусматривает следующие размеры штрафов:

  • для граждан – от 1 000 до 1 500 рублей;
  • для должностных лиц – от 2 000 до 3 000 рублей;
  • для юридических лиц – от 20 000 до 30 000 рублей.

Можно ли самовольно производить перепланировку нежилого помещения, а затем узаконить переделку, мы рассказывали в этой статье.

Подготавливать документы доверьте только компаниям, уполномоченным это делать. При соблюдении всех необходимых условий не возникнет никаких проблем с регистрацией и оформлением.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Как согласовать перепланировку нежилого помещения?

Чтобы открыть в нежилом помещении на первом этаже жилого дома детский сад, аптеку или кафе, собственникам приходится проводить в нем перепланировку. Случаи, когда коммерческое помещение изначально, еще на этапе строительства, предназначается для размещения определенного вида бизнеса, по-прежнему редкость.

Читать еще:  Можно ли подать на алименты, не находясь в браке с отцом ребенка

Но теперь для того, чтобы провести перепланировку, собственнику сначала нужно обратиться в администрацию за разрешением. Такой порядок введен в начале 2019 года.

Процедура согласования перепланировки состоит из четырех этапов.

  1. Получение разрешения на перепланировку в администрации города.
  2. Выполнение работ на объекте.
  3. Подписание акта о проведенной перепланировке. Для этого с проверкой на объект выезжает специальная комиссия, в состав которой входят представители администрации, управляющей компании и проектной организации.
  4. Внесение новых данных в информацию об объекте, которая содержится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Что относится к перепланировке нежилого помещения?

На какие именно работы потребуется получать разрешение, отвечает глава 4 Жилищного кодекса РФ, в которой содержится определение переустройства и перепланировки.

«Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт». Снос перегородок и возведение новых, перенос дверных проемов, изменение местоположения комнат — все это примеры перепланировки, которую нужно согласовать в департаменте градостроительства мэрии.

«Переустройство — это замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которое требуется внести в технический паспорт помещения».

При этом устройство дополнительного входа, который стремится сделать подавляющее большинство собственников нежилых помещений, перепланировкой не является. Такие изменения считаются реконструкцией, так как в данном случае затронуты несущие конструкции дома. На реконструкцию нужно получать отдельное разрешение, причем сделать это сложнее, чем согласовать перепланировку.

С чего начать перепланировку нежилого помещения?

Подготовка к перепланировке всегда должна начинаться с консультации проектировщика. Специалист расскажет, что можно и что нельзя изменить при перепланировке в нежилом помещении. Оценит, не нарушают ли работы, которые вы запланировали, строительные или санитарные нормы, не представляют ли потенциальной опасности для конструкций здания и получится ли их согласовать.

Порядок перепланировки и переустройства нежилого помещения

Как только вы убедились, что запланированные изменения возможно согласовать, можно собирать документы для получения разрешения на перепланировку. В администрацию подают проект перепланировки, разработанный специализированной проектной организацией, имеющей допуски СРО на выполнение данного вида работ.

Кроме того, потребуется технический паспорт на помещение. Этот документ содержит необходимую информацию об объекте (материал стен, год постройки и т. д.). Если техпаспорта на нежилое помещение у вас нет, его придется заказать кадастровому инженеру. А вот специально менять давно выданный техпаспорт на новый для получения разрешения на перепланировку не нужно. Для оформления перепланировки подойдет даже паспорт, изготовленный много лет назад.

Перечень документов для перепланировки нежилого помещения

В перечень документов, которые нужно предоставить для согласования перепланировки, также входят заявление и правоустанавливающие документы на недвижимость. Все собственники объекта должны быть согласны с запланированными работами. Если собственников у нежилого помещения несколько, все они должны присутствовать в администрации при подаче заявления. Если это невозможно, они дают заверенное нотариусом согласие на проведение перепланировки. При этом администрация имеет право запросить дополнительные документы. Например, для согласования определенных видов работ может потребоваться поэтажный план.

Документы на получение разрешения на перепланировку нужно подать лично в департамент градостроительства администрации города (улица Карла Маркса, 95, единая канцелярия), а также через МФЦ или направить в электронном виде через портал госуслуг. Специалисты рассмотрят поданные документы в течение 45 дней.

Если администрация принимает положительное решение, собственнику выдают разрешение на перепланировку. Срок действия разрешения устанавливается до одного года. За это время вы должны завершить все запланированные работы.

Как проверяют перепланировку в нежилом помещении?

После завершения работ на объект выезжает комиссия, которая создана при администрации соответствующего района города. В нее входят чиновники, представители управляющей компании, проектировщик. Задача комиссии — проверить, соответствуют ли проведенные в помещении работы проектным решениям. Специалисты подписывают акт выполненных работ, который вам нужно будет предоставить в департамент градостроительства на утверждение.

После этого можно обращаться к кадастровому инженеру, который сделает технический план помещения уже с внесенными при перепланировке изменениями. Затем документы подаются в Росреестр, чтобы обновить информацию об объекте в ЕГРН.

Как узаконить сделанную перепланировку в нежилом помещении?

Уже выполненную перепланировку в нежилом помещении администрация не согласует. Прежде чем выдать разрешение на перепланировку, специалисты мэрии обязательно побывают на объекте, чтобы проверить, не сделана ли в нем самовольная перепланировка.

Оформить выполненную без разрешения перепланировку можно только через суд. Не всегда изменения удастся узаконить. Если они нарушают санитарные или пожарные нормы, если в результате создается угроза жизни и здоровью жильцов многоквартирного дома, оформить перепланировку суд не позволит. Поэтому собственникам нежилых помещений проще идти законным путем — сначала получать разрешение на проведение работ, а затем оформлять их в установленном законом порядке.

Материал подготовлен при участии представителей департамента градостроительства администрации Красноярска

Согласование перепланировки нежилого помещения

Всегда ли требуется согласовать перепланировку?

На каждое помещение составляется технический паспорт — основной документ объекта недвижимости, в котором имеется вся ключевая информация о нем. Состоит паспорт из графической и текстовой частей:

  • текстовая обозначает площадь, материалы пола, стен и потолка, год постройки и остальные особенности объекта;
  • графическая — это вид сверху (план) с указанием несущих конструкций, проемов и перегородок.

Если предполагается проведение ремонта, в ходе которого перечисленные выше элементы подвергаются изменениям, следует прежде согласовать перепланировку помещений.

Этого требуют следующие случаи:

  • снос или возведение перегородок, формирование проемов;
  • манипуляции с несущими конструкциями;
  • перенос сантехники или размещение ее в не предусмотренном для этого месте;
  • изменение других инженерных систем помещения;
  • объединение помещений по вертикали, если планируется лестница там, где она не предусматривалась.

Если же вмешательство незначительно (например, замена сантехники или покраска стен), предварительное согласование перепланировки нежилого помещения не нужно.

Как правило, существенным признается любое вмешательство в конфигурацию помещения. Таким образом, если есть сомнения по этому поводу, следует проконсультироваться в БТИ или жилищной инспекции по территории.

Законодательство

Если говорить о том, как следует согласовывать перепланировку нежилого помещения, то нормативная база по данному вопросу все еще не структурирована. Нужные правила придется искать в следующих актах:

  • главе 4 Жилищного кодекса РФ (если помещение находится в многоквартирном доме);
  • административных регламентах города (если речь идет об офисном, торговом или ином нежилом здании).

В конце 2018 года в ЖК были внесены изменения, которые распространили его применение не только на квартиры, но и на нежилые помещения в МКД. Таким образом, теперь перепланировка магазинов, ателье, парикмахерских и других помещений, расположенных на первых этажах МКД, также регулируется Жилищным кодексом.

Однако ознакомиться с местным административным регламентом, разработанным под согласование перепланировок, собственнику следует в любом случае. Данный акт не только уточняет общие положения федерального законодательства, но и устанавливает конкретные требования к документам, порядку действий и срокам предоставления услуги.

Список документов

Для согласования перепланировки помещений собственнику потребуется представить (в подлинниках или нотариальных копиях):

  1. Заявление на выдачу разрешения по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ «Об утверждении формы заявления…» от 28.04.2005 № 266.
  2. Паспорт заявителя.
  3. Устав (если заявитель — фирма).
  4. Доверенность (если заявление подает представитель).
  5. Документы о правах на помещение. При этом чиновники могут попросить правоустанавливающие или правоподтверждающие бумаги:
    • к первым относятся договор купли-продажи, дарственная, наследственное свидетельство;
    • ко вторым — выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
  6. Технический паспорт помещения, выданный в БТИ или любом кадастровом бюро.
  7. Проект перепланировки. Обязательно, чтобы проект составила фирма, состоящая в СРО.
  8. Заключение ведомства по охране памятников архитектуры (истории) о допустимости работ (если помещение находится в подпадающем под его охрану здании).
  9. Протокол общего собрания собственников МКД (если планируется использовать общие помещения МКД), подтверждающий решение собственников о допустимости перепланировки.

Если помещение расположено в МКД, в большинстве случаев этого комплекта бывает достаточно. Для офисных же и торговых зданий федерального регламента не существует. При этом стоит учесть, что административные регламенты на местах могут потребовать дополнительно заключение СЭС, Ростехнадзора и МЧС о соответствии проекта санитарно-гигиеническим, техническим и противопожарным правилам.

Особенности согласования перепланировки в жилом доме

Строже всего закон относится к согласованию перепланировки нежилого помещения в жилом доме. Если кафе, ателье, магазин, аптека, парикмахерская, стоматологический кабинет или любое другое коммерческое помещение находится в МКД, в некоторых случаях требуется организовать общее собрание жильцов по вопросу допустимости перепланировки.

Читать еще:  Как вступить в наследство по завещанию порядок, правила и сроки

Без этого не обойтись, если в ходе переустройства намечается использование общего имущества:

  • крыши;
  • зоны лестничной клетки, подъезда;
  • общего тамбура;
  • подвала и т. д.

По итогам собрания следует взять у председателя или секретаря протокол.

Согласование перепланировки нежилого помещения в МКД отличается еще и тем, что проект не требуется передавать на экспертизу в Роспотребнадзор, технадзор или пожарным. Перечень документов, указанных в ст. 26 ЖК, является закрытым, заключения же указанных ведомств в него не входят.

Более того, согласно ч. 2.1 ст. 26 ЖК, можно не представлять в этом случае и другие документы (администрация запросит их самостоятельно):

  • выписку из ЕГРН;
  • правоустанавливающие бумаги;
  • техпаспорт;
  • заключение отдела по охране исторических и архитектурных памятников.

Порядок действий

Процедура согласования перепланировки нежилых помещений требует:

  1. Собрать пакет необходимых документов.
  2. Передать документацию в администрацию населенного пункта (уполномоченным отделом чаще всего является департамент/отдел по жилищной политике). Сделать это можно как напрямую, так и через МФЦ (в народе — «Мои документы»).
  3. Получить спустя 45 дней решение о согласовании, после чего можно приступать к работам.
  4. Пригласить после завершения работ приемочную комиссию для составления акта приемки. На основании акта приемки администрация самостоятельно направит сведения о перепланировке на регистрацию в ЕГРН.
  5. Получить по завершении всех работ новый технический паспорт и выписку из ЕГРН с обновленными данными.

Указанный порядок согласования перепланировки помещений разработан для помещений в многоквартирных домах. Если помещение находится в торговом или офисном здании, план действий может немного отличаться.

ВАЖНО! Согласование — бесплатная процедура. Уплачивать госпошлину не нужно.

Особенности согласования в нежилом здании

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения в нежилом здании может отличаться от приведенного выше. Правовая регламентация переустройства таких помещений на федеральном уровне отсутствует, однако собственникам помещений, расположенных в торговых центрах, коммерческих зданиях, гостиницах и других нежилых объектах недвижимости, нужно учесть следующие моменты:

  1. Если перепланировкой занимается арендатор, потребуется письменное согласие собственника объекта на производство работ.
  2. Проект перепланировки нужно отдать на экспертизу в надзорные ведомства (СЭС, МЧС, Ростехнадзор).
  3. Если специального регламента по узакониванию нет, то согласование заключается в осмотре здания до и после перепланировки и выдаче сотрудником БТИ нового техпаспорта с изменениями.
  4. Внесением изменений в ЕГРН (Росреестр) собственник занимается самостоятельно.

ВНИМАНИЕ! Перед согласованием перепланировки рекомендуется проконсультироваться с чиновниками местной администрации.

Причины отказа

Отказать в согласовании перепланировки могут, если:

  • документы представлены не в полном комплекте;
  • по межведомственному запросу пришел отрицательный ответ;
  • документы поступили в ненадлежащий орган;
  • проект перепланировки не соответствует требованиям закона.

Предотвратить отказ поможет внимательный сбор документов. Действующий административный регламент можно посмотреть на стендах местной администрации (префектуры). Там же сотрудники соответствующего отдела дают консультации по комплектности документов.

Отказ выдается заявителю в письменном виде. Как и любое другое решение административного органа, его можно обжаловать в судебном порядке. Правда, делать это имеет смысл только тогда, когда отказ вынесен явно незаконно. В иной ситуации лучше исправить недостатки и подать документы повторно.

Узаконивание самовольной перепланировки

Если перепланировку уже провели, а документы вовремя не получили, ремонт считается незаконным. По общему правилу собственник такого помещения должен привести его в прежний вид в соответствии с документами технического учета. Однако он может также попросить узаконить перепланировку по факту.

Для этого в районный суд подается исковое заявление о сохранении помещения в новом виде. К заявлению нужно будет приложить проект перепланировки и другие документы, свидетельствующие о соблюдении норм закона.

Главной задачей истца в процессе будет доказать, что перепланировка:

  • соответствует санитарным, техническим и пожарным требованиям;
  • не нарушает прав третьих лиц;
  • не представляет угрозы жизни и здоровью окружающих.

Также следует знать, что незаконная перепланировка влечет наложение административного штрафа.

Итак, вмешательство в конфигурацию нежилого помещения требует предварительного согласования в органах власти. Собственнику или арендатору при этом нужно собрать определенный комплект документов, представить их в администрацию города и получить письменное решение. Порядок действий для МКД и коммерческих зданий различается, однако законодательство в этой сфере активно реформируется и вполне возможно, что в скором времени оно станет более единообразным.

Еще больше материалов по теме в рубрике «Перепланировка».

Комитет имущественных отношений Санкт‑Петербурга

Как согласовать перепланировку в городском помещении?

Комитет имущественных отношений Санкт‑Петербурга (КИО; Комитет) утвердил порядок проведения и согласования перепланировок в городских объектах нежилого фонда.

Порядок установлен распоряжением Комитета от 22.01.2008 № 16-р «Об утверждении примерных форм договора аренды объекта нежилого фонда».

Так, арендатору для переустройства/переоборудования арендуемого помещения, расположенного в здании, не являющемся многоквартирным домом, необходимо:

  1. разработать проект перепланировки.

Проект должен быть разработан проектной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации в области архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, и согласован в порядке, установленном действующим законодательством.

(*) Работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании задания и разрешения на проведение указанных работ, выданных Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП), а также согласованной с КГИОП проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия. Организация, которая выполняет все работы на объекте, должна иметь лицензию Министерства культуры РФ на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия.

  1. заключить договор подряда на производство работ.

Договор на производство работ заключается с организацией, являющейся членом саморегулируемой организации в области архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта.

  1. произвести перепланировку.

Проводимые работы должны осуществляться с соблюдением надлежащего строительного контроля над производством работ по перепланировке.

Такой контроль осуществляется организацией, осуществляющей работы
в соответствии с договором подряда, и арендатором объекта нежилого фонда либо привлекаемыми им на основании договора сторонними лицами. Арендатор также может привлечь организацию, осуществляющую подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.

  1. не позднее 5 рабочих дней после завершения работ по перепланировке арендатор должен представить арендодателю следующие документы:
  • подписанный акт приемочной комиссии, которая состоит из: представителей арендатора, проектной организации, подрядной организации и организации, осуществлявшей строительный контроль (при наличии соответствующего договора)

(**) В отношении объектов культурного наследия должен быть представлен акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, выданный КГИОП;

  • экспертное заключение о соответствии проекта перепланировки установленным требованиям и соответствии произведенных работ проекту перепланировки
    (о допустимости и безопасности произведенных работ).

Такое заключение должно быть подготовлено организацией, являющейся членом саморегулируемой организации в области архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта.

  • технический план, изготовленный кадастровым инженером или организацией
    в сфере кадастровых работ.

(***) Технический план должен быть изготовлен в соответствии с требованиями приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953.

Что касается нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, то согласование переустройства и перепланировки таких объектов осуществляют администрации района Санкт‑Петербурга путем рассмотрения таких вопросов на заседаниях районных межведомственных комиссий (Комиссия).

К полномочиям Комиссии относится согласование проекта перепланировки, а также оформление акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение переустройства и (или) перепланировки объектов.

По результатам проведения работ (не позднее 5 рабочих дней) арендатор представляет все необходимые документы арендодателю.

Обязательные требования для всех арендаторов городских объектов нежилого фонда:

  • запрещено производить перепланировку объекта, результатом которой будет являться изменение внешних границ объекта и/или нарушение целостности капитальных стен и несущих строительных конструкций здания, в котором расположен объект;
  • работы по переустройству объекта, результатом которых будет являться установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования должны осуществляться на основании письменного разрешенияарендодателя и организации, обеспечивающей техническое обслуживание объекта.

(!) В случае нарушения указанных требований арендатору будет выдано предписание о необходимости в установленный срок ликвидировать произведенные изменения и привести помещение в прежний вид за собственный счет.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector