Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что значит лот при продаже квартиры

Что такое лот на форекс? Чему равен 1 лот? Расчет

Для успешной торговли на финансовых рынках недостаточно знать только где нажать для продажи и где для покупки. Важно понимать как формируется цена, что такое форекс лот, спред, своп и ещё много всего. Только в этом случае будет складываться полная картина в голове, и выявляться причинно-следственные связи между разными событиями и аспектами торговли. Учитывая, что грамотный манименеджмент является основой прибыльного трейдинга, а он, в свою очередь, полностью строится на правильном расчёте объёма сделки, необходимость умения считать стоимость пункта становится очевидной.

9,9

9,8

9,6

9,4

9,3

Что такое форекс лот?
Чему равен 1 лот на форекс?

Форекс лот – это единица измерения объёма сделки на валютном рынке, которая составляет 100 000 единиц базовой валюты. Сделка может составлять как целое количество лотов, так и дробные значения. Как правило, шаг составляет 0,01 лота. То есть можно открыть сделку на 0,01 лота и это будет 1000 единиц базовой валюты. Также на отдельной категории счетов, которые обычно называют “центовиками”, можно использовать ещё меньшие значения, вплоть до 10 единиц. Делается это для удобства клиентов, чтобы каждый мог торговать теми объёмами, которые позволяет баланс счёта. Для каждого инструмента 1 лот на форекс даёт разную стоимость пункта , которую можно либо посмотреть у брокера, либо рассчитать самостоятельно.

На первый взгляд может показаться, что это очень большая сумма. Однако, это уже конечный объём, который идёт на рынок. То есть после того, как применяется кредитное плечо . Если оно, например, составляет 1:100, то для открытия ордера по евродоллару на 1 форекс лот нам будет достаточно иметь чуть более 1000$. С плечом 1:500, соответственно, ещё в 5 раз меньше. За счёт использования финансового рычага и таких объёмов как лот на форекс, как раз и получается возможным зарабатывать на изменении в 0,0001 обменного курса между валютами, ведь 100 пунктов – это условно 1% разницы в котировках .

Теперь рассмотрим конкретную ситуацию, которая в деталях покажет, что такое лот и какие будут сопутствующие показатели.

Пример

Допустим, мы торгуем у брокера , дающего нам плечо 1:100, и открываем сделку объёмом 1 лот на форекс инструменте, пусть это будет евродоллар:

  1. У нас зарезервируется маржа в размере (100 000)*(котировка)/100. При курсе 1.2000 это получается 1200$ на поддержание позиции. Грубо говоря, каждый форекс лот сделки по евродоллару требует 1 тысячу долларов. Такой подсчёт удобен, особенно, когда курс находится недалеко от паритета.
  2. Стоимость пункта будет составлять 10$. У пятизначного брокера это будет стоимость четвёртого знака после запятой, изменение пятого знака на единицу будет приносить или отнимать 1$.

Как рассчитать лот на форекс?

Если трейдер следует правилам управления капиталом , то он и так знает как рассчитывать лот. Для новичков можно порекомендовать просто никогда не использовать в сделке больше, чем 5% от депозита. Причём здесь есть тонкость, которая как раз и связана с кредитным плечом и маржой. Представленный выше пример показывает, как легко подсчитывать лот при рычаге 1:100. В этом случае всё просто – каждый форекс лот будет занимать тысячу долларов. А если плечо больше, то подставив значения в формулу получаем уже совсем незначительные суммы маржи. Это может ввести в заблуждение. Так как будет казаться, что зарезервировано денег не очень много, можно добавлять позиции. Но это совершенно неверный подход. Поэтому действуем так:

  1. Смотрим, сколько тысяч долларов на счету. Условно столько лотов у нас есть. Звучит абсурдно, но хорошо в расчётах.
  2. Берём от этого числа 5%. То есть просто делим на 20. Если баланс составляет 10 000$, то это будет 500$. Вот эти самые 500$ и будут максимальным объёмом, которым можно рисковать.
  3. Теперь переводим их в размер позиции, которую можно открыть. Возвращаемся к нашему абстрактному понятию, описанному в первом пункте. Каждая тысяча долларов будет нашим лотом на форекс паре. Соответственно, если полученные из второго пункта деньги представить в виде тысяч долларов, то именно такой максимальный объём нагрузки на депозит и получим. 500 $ = 0,5тыс = 0,5 лота.
  4. Полученный результат означает максимальный совокупный размер всех открытых в каждый момент времени сделок. Например, это может быть 0,2 лота по паре евродоллар, ещё 0,15 по фунтиене и 0,25 по доллариене.

Ограничения на размер позиции

Обычно у брокеров стоят ограничения на размер позиции. То есть нельзя зайти в рынок сразу на 200 лотов. С какой целью это делается, сказать довольно сложно. Причин предельного значения, которое применяется для лота на форекс может быть несколько:

  1. Самое логичное – снижение рисков очень быстрого уменьшения счёта и потенциальной возможности ухода к отрицательным значениям. В этом случае все убытки сверх размера счёта берёт на себя брокер. Такое может произойти только в случае очень сильного проскальзывания. Но поскольку речь идёт об огромной сумме, лишняя осторожность со стороны компании не помешает. Тем более, что с подобного размера позициями обычно “балуются” любители большого плеча. А с показателем 1:500 достаточно всего лишь 20-30 пунктов и полной загрузки депозита для того, чтобы полностью обнулиться. Как правило ограничение составляет 50-100 лотов на форекс и ещё меньше для остальных торговых инструментов, например CFD .
  2. Возможные трудности с совокупной позицией для передачи поставщику ликвидности. Тут почти нет логики, скорее это кухонный метод работы, и брокер опасается большой прибыли клиента, даже если она получится случайно.
  3. Технические ограничения аппаратуры или программного обеспечения.

Также нередко встречается и наличие максимального общего размера позиций по одному инструменту. Оно обычно составляет 100-150 лотов. При обращении в службу поддержки некоторые солидные брокеры могут увеличивать этот лимит, но при этом снизят показатель кредитного плеча, то есть точно также застрахуются от возможных больших потерь на внезапных движениях, когда даже стоп аут не успеет сработать.

Как правило, вся подобная информация представляется на сайте компании в разделе торговых условий. Опытные трейдеры и так знают о таком, а вот новички с очень большим стартовым капиталом(и такое бывает!) могут сильно удивиться, обнаружив, что позицию невозможно открыть. Также подобное ограничение может сильно помешать тем, кто использует замки, то есть локирует позиции и открывается в обе стороны. В этом случае совокупный объём считается у всех брокеров по-разному, так что лучше посмотреть все значения и примеры расчётов заранее.

Заключение

Форекс лот – стандартная величина, понимание происхождения которой и умение рассчитывать свою позицию даст возможность быстро принимать правильные решения по размеру сделки в условиях, когда это необходимо делать действительно быстро. Если случайно ошибиться в 10 раз, можно получить очень неприятные последствия, поэтому новичкам следует начать именно с этого, после того, как будет понимание о заключении сделок вообще в целом. А самым лучшим вариантом будет сначала всё опробовать на демо, чтобы полностью вникнуть во все алгоритмы расчёта объёмов, маржи и стоимости пункта.

Автор: Вадим Бон

Инвестор, предприниматель, трейдер, автор и создатель финансового блога internetboss.ru

«Занимайтесь любимым делом — только так можно стать богатым».

Может ли разнородное имущество должника включаться в один лот при продаже на торгах?

skvoor / Depositphotos.com

Действующее законодательство о банкротстве не содержит запрета на объединение в одном лоте разнородного имущества должника при его реализации посредством проведения торгов. Однако такая совместная продажа имущественных объектов не всегда выгодна для потенциальных покупателей, что в результате может отрицательно повлиять на итоговую цену покупки. Именно такой случай разобрал Верховный Суд Российской Федерации в одном из своих недавних решений (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 3 февраля 2020 г. № 305-ЭС16-13381 (4)), определив условия, при которых выбор конкретного способа продажи имущества: единым лотом или разными – является целесообразным.

Суть дела

После признания ООО «Э.» (далее – должник) банкротом собранием конкурсных кредиторов было утверждено положение о порядке, сроках и условиях продажи его имущества, согласно которому реализации на торгах – единым лотом – подлежали:

  • несколько зданий и сооружений, расположенных в разных населенных пунктах Республики Чувашия;
  • нежилое помещение и земельный участок в Волгоградской области;
  • земельные участки на территории Чувашии разного назначения и с разными видами разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственного производства, для размещения административных зданий, спальных корпусов и игровых площадок, для эксплуатации нежилого помещения;
  • несколько автомобилей;
  • дебиторская задолженность в размере порядка 69 млн руб. (суммы здесь и далее округлены).
Читать еще:  Порядок оформления наследства без завещания

Начальная цена продажи имущества, указанная в утвержденном положении о порядке реализации имущества, – 62 млн руб. Первые и повторные торги по причине отсутствия заявок были признаны несостоявшимися, в результате чего конкурсный управляющий принял решение об их проведении посредством публичного предложения. Единственный участник этих торгов предложил за имущество должника 6,8 млн руб. и стал их победителем.

После этого гражданин Г. (далее – истец, кредитор) – кредитор второй очереди (п. 2 ст. 134 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; далее – закон о банкротстве), требования о выплате задолженности по заработной плате которого включены в реестр требований кредиторов, обратился в суд с заявлением о признании торгов по продаже имущества должника недействительными. По его мнению, значительное снижение стоимости имущества на каждом этапе торгов являлось необоснованным, а выбор способа реализации – неверным, так как объединение разнородного имущества в одном лоте привело к его продаже за минимальную цену.

Позиции судов

Суд первой инстанции подчеркнул, что по смыслу положений закона о банкротстве основной целью конкурсного производства является достижение максимального экономического эффекта при удовлетворении требований кредиторов должника – путем обеспечения баланса между затратами на процедуру банкротства и результатом ее проведения в виде предполагаемого размера удовлетворенных требований. И хотя принципиальная возможность реализации имущества единым лотом существует, целесообразность именно такого способа продажи должна быть обоснована, тем более что разделение имущества на несколько лотов не мешает приобретению его одним покупателем, в то же время расширяя круг потенциальных участников торгов.

Проанализировав специфику имущества (особое внимание обращено на то, что объекты недвижимости находятся в разных населенных пунктах, земельные участки, даже расположенные в пределах одного региона, не являются смежными), условия торгов, в частности проведение первого и повторного аукционов с закрытой формой представления предложений о цене имущества, и факт двукратного признания торгов несостоявшимися, суд пришел к выводу: реализация имущества должника одним лотом способна негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи имущества должника.

Не убедили судей и доводы конкурсного управляющего об установлении шага снижения цены – на 5% каждый календарный день – утвержденным на собрании кредиторов положении о порядке реализации имущества – они посчитали, что настолько значительное уменьшение стоимости [почти в 9 раз. – ГАРАНТ.РУ] нарушает права должника и кредиторов, так как не соответствует цели реализации имущества в процедуре конкурсного производства, которая заключается в получении максимально возможной выручки.

Таким образом, суд расценил неверное определение порядка реализации имущества должника, содержащего противоречащие существу законодательного регулирования условия, как несоблюдение правил проведения торгов и признал их недействительными (определение Арбитражного суда г. Москвы от 1 декабря 2017 г. по делу № А40-174619/14).

Суд апелляционной инстанции, с жалобой в который обратились несколько заинтересованных лиц, в том числе конкурсный управляющий должника, занял противоположную позицию. Во-первых, он напомнил, что по закону право на определение порядка, сроков, условий реализации имущества должника и начальной цены продажи принадлежит конкурсному управляющему и конкурсным кредиторам (п. 1.1 ст. 139 закона о банкротстве). Утвержденное собранием кредиторов соответствующее положение не оспаривалось, и торги были проведены в полном соответствии с документом.

Во-вторых, раз законодательство о банкротстве не содержит запрета на реализацию разнородного имущества должника одним лотом, а в материалах дела отсутствуют доказательства как сокращения числа потенциальных покупателей в связи с выбором такого способа продажи, так и намерений каких-либо лиц приобрести имущество должника по более высокой цене, выводы суда о влиянии выбранного способа реализации имущества на количество покупателей не основаны на нормах материального права и носят лишь предположительный характер, указал апелляционный суд. В то же время довод конкурсного управляющего, согласно которому увеличение числа лотов привело бы к росту расходов на их реализацию и могло бы затянуть процедуру продажи, что не соответствует целям конкурсного производства, притом что неликвидное имущество в таком случае могло и вовсе остаться невостребованным, признан обоснованным.

Также суд отметил, что по смыслу ст. 449 Гражданского кодекса торги могут быть признаны недействительными при наличии двух условий: если при их проведении не соблюдены нормы законодательства и нарушены права и законные интересы лица, которое оспаривает торги. Значит, истец должен был представить суду доказательства несоблюдения закона при организации и проведении торгов, а также нарушения его прав, восстановление которых предполагается в случае признания торгов недействительными.

Основываясь на перечисленных доводах, апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2019 г. № 09АП-9207/19). Кассационная жалоба истца осталась без удовлетворения – суд округа по всем пунктам поддержал позицию нижестоящего суда (постановление Арбитражного суда Московского округа от 8 июля 2019 г. № Ф05-7271/16).

Позиция ВС РФ

ВС РФ, рассматривая жалобу истца, тоже отметил возможность в некоторых случаях эффективного восстановления прав кредиторов на получение удовлетворения путем продажи разнородного имущества должника одним лотом, подчеркнув, однако, что объединение реализуемых объектов должно носить объективный характер. Выбор такого способа реализации возможен, например, когда отчуждаемые объекты в своей совокупности обладают признаками предприятия (п. 1, п. 3 ст. 110 закона об банкротстве). Чтобы определить, является ли разнородное имущество предприятием в понимании законодательства о банкротстве, нужно учесть возможность или, напротив, невозможность купившего данное имущества лица беспроблемно использовать его для ведения бизнеса, полагает Суд. Таким образом, принципиальная невозможность организовать предпринимательскую деятельность на базе отчужденного имущества подтверждает недопустимость его реализации по правилам продажи предприятия должника.

С позициями высших судов по вопросам, касающимся организации и проведения торгов, можно ознакомиться в соответствующем разделе Энциклопедии судебной практики системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Поскольку суд первой инстанции установил, что проданные имущественные объекты не связаны между собой (ни технологически, ни функционально, ни каким-либо иным образом), они не могут быть признаны предприятием, и нет оснований полагать, что на базе этого имущества можно вести полноценную предпринимательскую деятельность, отметил ВС РФ.

Объединение в один лот настолько разных объектов: земель различных категорий и назначения, находящихся в разных субъектах РФ или в пределах одного региона, но в разных районах, – препятствует, по мнению Суда, их покупке участниками специализированных рынков (например, сельхозпроизводителями или имеющими спрос на покупку нежилых помещений организациями и гражданами). Следовательно, вывод суда первой инстанции о необоснованном ограничении количества потенциальных участников торгов, которое могло негативно сказаться на цене продажи, верен.

Кроме того, ссылаясь на недоказанность истцом факта продажи имущества одним лотом по более низкой по сравнению с раздельной продажей объектов цене, суд апелляционной инстанции и суд округа неверно применили правило о распределении бремени доказывания (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса), подчеркнул ВС РФ. При наличии подтвержденных доводов истца о создании барьеров для потенциальных участников торгов обязанность по доказыванию эффективности выбранного способа реализации имущества лежит на лицах, выступающих за сохранение юридической силы торгов. В данном деле конкурсный управляющий и иные заинтересованные лица не доказали, что такой способ был наиболее выгодным для широкого круга покупателей, должника и его кредиторов и мог обеспечить получение максимальной выручки. Более того, по мнению Суда, конкурсный управляющий должен был усомниться в правильности принятого решения в условиях отсутствия заявок при проведении первых и повторных торгов. Полученной же в результате торгов, проведенных посредством публичного предложения, от их единственного участника суммы – 6,8 млн руб. – недостаточно даже для расчетов с кредиторами второй очереди, долг перед которыми равен 24 млн руб.

Читать еще:  Наследование предполагает сингулярное правопреемство

На основании изложенного ВС РФ заключил, что в данном деле имели место существенные нарушения порядка проведения торгов, что является основанием для признания торгов недействительными (п. 1 ст. 449 ГК РФ), в связи с чем отменил решения суда апелляционной инстанции и суда округа, оставив в силе определение суда первой инстанции.

Что значит лот при продаже квартиры

Лот это единица измерения контракта заключаемого на бирже или на валютном рынке Форекс. Размер лота на фондовой бирже выражается в единицах торгуемого актива и определяется нормативными документами биржи.

Термин лот, как и многие другие современные биржевые термины берёт своё происхождение в английском языке. В переводе на русский, слово lot означает множество чего либо (в данном случае — множество единиц в которых измеряется конкретный актив).

Размер одного стандартного лота на валютном рынке Форекс равен ста тысячам единиц базовой валюты (подробнее об этом ниже). В связи с широким распространением интернет-трейдинга многие форекс-брокеры ввели такое понятие как микролоты. Стоимость микролота значительно меньше стоимости стандартного лота на Форекс, что делает торговлю на Форекс более доступной для широких кругов населения.

Помимо этого, доступности торгов сильно способствует предоставляемое форекс-брокерами кредитное плечо (у многих оно доходит до 1:1000). Например, при размере кредитного плеча 1:1000 для покупки одного стандартного лота трейдеру достаточно иметь на своем счете сумму всего в 100 долларов США.

Лот на бирже (биржевой лот)

Торги на бирже проводятся по определённым правилам, одним из которых является минимальное количество ценных бумаг, которое можно приобрести в рамках одной сделки. Вы не сможете приобрести, например, 17 или 8 акций компании в том случае если минимальный размер лота по ним составляет 10 штук (если, конечно, речь не идёт о торгах в режиме неполного лота, см. ниже). Можно будет купить либо два лота в количестве 20 акций, либо один лот в количестве 10 акций. В данном случае речь идёт о полном лоте, его ещё называют круглым, поскольку количество акций в нем, как правило, кратно 10 (он может состоять из 10, 100, 1000, 10000 и т.д. акций).

Кроме полных лотов, на фондовом рынке могут встречаться такие понятия как:

  1. Неполный лот
  2. Нефасованный лот

Торги в режиме неполного лота подразумевают возможность покупки акций в количестве меньшем, чем предполагает размер полного лота. Для чего это необходимо? Представьте себе, например ситуацию, когда биржа увеличивает размер стандартного лота с одной акции до десяти. При этом многие акционеры столкнуться с такой ситуацией, что количество акций в их портфеле не будет кратно 10 (новому размеру лота). Например, у вас может находиться на руках 53 акции, а это пять полных лота плюс один неполный (из трёх акций).

Как теперь быть в том случае, если вы решите продать все акции данной компании? Пятьдесят штук вы продадите в обычном режиме, а оставшиеся три вам придётся продавать в режиме неполных лотов. Специально для этих целей, на Московской бирже существует режим торгов неполными лотами, он длится с 17:00 до 18:40 (для акций) и с 17:00 до 18:45 (для инвестиционных паёв).

Следует иметь в виду, что количество продавцов и покупателей в режиме неполных лотов будет значительно меньше, что может привести к тому, что цены (и спред) также будут отличаться от тех, которые были в режиме основных торгов.

Нефасованный лот представляет собой покупку или продажу лота нестандартного размера. Например, в предыдущем примере можно выставить на продажу все 53 акции одним нефасованным лотом (если конечно это допускается правилами, действующими на данной конкретной биржевой площадке).

Размер биржевого лота зависит в основном от двух следующих параметров:

  1. Цена одной акции компании
  2. Ликвидность акций компании

Как правило, чем ликвиднее акции, тем большими размерами лотов они торгуются. Ведь если желающих купить и продать достаточно много, то зачем «мелочиться» торгуя пакетами по 10-20 акций, для биржи гораздо удобнее объединять их большие лоты (лучше обработать одну крупную сделку потратив на это две секунды времени, чем тысячу мелких – потратив час).

Цена отдельно взятой акции также влияет на размер лота. Взять, к примеру, акции двух различных компаний, одна из которых стоит 1 рубль, а вторая 100000 рублей. Было бы нелепо выставлять на торги рублёвые акции лотами в размере 1 штуки, равно как и акции, стоимостью в 100000 рублей нет никакого смысла объединять в лоты по 1000 штук. В первом случае стоимость одного лота составляла бы 1 рубль, что чревато большими операционными издержками биржи. Во втором случае стоимость лота равнялась бы 100000000 рублей, и мало кто мог бы позволить себе приобрести такой пакет акций.

В России, например на Московской бирже, приняты размеры лотов 1, 10, 100, 1000 и 10000 единиц. К слову, с 6 ноября 2018 года, вероятно в целях обеспечения большей ликвидности, Мосбиржа уменьшила размер стандартного торгового лота для акций следующего ряда компаний:

На большинстве торговых площадок США торгуют лотами размером в 100 единиц (кроме акций некоторых крупных компаний торгуемых лотами по 1 штуке).

Размер лота на Форекс

На валютном рынке FOREX размер одного стандартного лота составляет 100000 единиц базовой валюты. Это означает, что для того чтобы заключить хотя бы одну сделку по паре GBPUSD, вам потребуется сумма в 100000 британских фунтов. А для сделки по паре USDJPY, нужно будет как минимум 100000 американских долларов.

Напомним, что базовой валютой называется та, которая стоит в валютной паре первой. Вторая валюта в паре называется котируемой и именно в ней выражается цена одной единицы базовой.

Торгуя через брокера, вы можете воспользоваться предоставляемым им кредитным плечом и приобрести лот на Форекс уже за гораздо меньшие деньги. Например, при использовании кредитного плеча размером 1 к 100, вам потребуется уже не 100000, а 1000 единиц базовой валюты. А при плече 1 к 1000 и вовсе, можно будет купить один лот, располагая всего 100 единицами базовой валюты.

Но, как известно, использование большого кредитного плеча чревато огромными рисками, поэтому многие Форекс-брокеры вводят такое понятие как мини- и микролоты:

  1. Мини лот включает в себя 10000 единиц базовой валюты;
  2. Микро лот включает в себя 1000 единиц базовой валюты.

Таким образом, торгуя, например, микро лотами с депозитом от 1000 долларов, вы можете обойтись небольшим плечом в 1 к 10., что обеспечит хорошую диверсификацию при сравнительно небольшом уровне риска.

Многие путают такие понятия как лот и размер позиции, и потому часто приходится слышать, например такой вопрос: как рассчитать размер лота на Форекс? Этот вопрос звучит крайне некорректно. Размер лота, как мы уже выяснили выше, есть величина постоянная, а рассчитывать можно (и нужно) размер позиции. Подробнее о том, как это делается, читайте здесь: «Правильный расчёт размера позиции на Форекс».

Лот на аукционе

В аукционной торговле все выставляемые на продажу товары также именуются лотами. В данном случае лот может состоять как из одного предмета, так и из целого набора вещей, предметов объединённых между собой по каким либо принципам или характеристикам (например, «10 стульев из дворца» в известном аукционе из романа Ильи Ильфа и Евгения Петрова).

Кадр из фильма “12 стульев”. Сцена проведения аукциона

Каждый лот получает свой порядковый номер, для него устанавливается начальная (стартовая цена). Для установки начальной цены проводится предварительная экспертная оценка выставляемого на продажу товара — эстимейт. Далее, в процессе торгов, для каждого лота устанавливается своя аукционная цена.

Установление аукционной цены лота обычно производится следующим образом. Аукционист называет его начальную стоимость и предлагает собравшейся аудитории предложить за него большую цену. При этом увеличение цены может происходить на величину не ниже минимальной надбавки.

Минимальная надбавка — минимальный шаг изменения цены лота выставленного на аукцион. Её значение всегда оговаривается в правилах проведения аукциона.

В том случае, если никто из собравшихся не изъявит желания предложить за выставленный товар большую цену, аукционист ударяет молотком, что означает продажу товара по последней предложенной за него цене.

Читать еще:  Возврат исполнительного листа после исполнения

Кроме этого существует ещё и обратный метод назначения аукционной цены, когда изначально лот выставляется по максимальной своей стоимости, а затем она снижается до тех пор, пока не появится желающий совершить покупку. Такие торги обычно проводятся посредством специальных кнопок останавливающих снижение цены, отображаемое на специальном циферблате. Нажатие такой кнопки означает согласие на покупку. Этот метод широко распространён в Голландии, а потому его часто называют Dutch auction (Голландский аукцион).

Что значит квартира-вторичка и как продать такое жилье?

Всю совокупность объектов недвижимости, размещенных на рынке, можно условно разделить на две большие группы: первичное и вторичное жилье.

В настоящей статье раскрыты особенности, характерные для квартир, относящихся ко второму виду (вторичке), а также основные нюансы, связанные с их покупкой и продажей.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Отличительные признаки вторичного жилья

Зачастую люди ошибочно полагают, что главным различием между первичным и вторичным жильем является стадия его готовности. Однако это не так. В качестве главного критерия, разграничивающего эти понятия, выступает регистрация в ЕГРН.

Так, под вторичной квартирой (вторичкой) подразумевается, что жилплощадь размещена в готовом доме (введенном в эксплуатацию), а значит права собственности на нее зарегистрированы должным образом в базе Росреестра. При этом первичным собственником выступает застройщик, а вторым владельцем является физическое или юридическое лицо, вложившее деньги в строительство объекта недвижимости (дольщик). Отсюда и появилось название – «вторичка».

Стоит отметить, что у вторички отсутствуют специфические риски, характерные для недвижимости от застройщика (двойная продажа и др.). Однако тут появляются угрозы иного характера. Главным образом они связаны с юридической чистотой отчуждаемой квартиры.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  • Если дом признан аварийным или ветхим, можно ли приватизировать квартиру и что получишь при расселении дома?
  • Квартира хрущевка: что это такое и в чем ее особенности?
  • Купля-продажа квартиры у нотариуса: документы, расценки и другие нюансы
  • В чем риски продавца и покупателя при продаже квартиры в ипотеку и как избежать проблем при заключении сделки?
  • Готовимся к сделке: как оценить стоимость доли в квартире для продажи

Сколько в среднем продается жилплощадь на вторичном рынке?

На данный вопрос нельзя дать однозначный ответ, так как одни квартиры могут продаваться годами, в то время как на другие находится покупатель в течение одного месяца. Отсюда следует вывод, что на скорость продажи вторичной квартиры оказывает влияние целый ряд факторов, а именно:

  • Экономическая ситуация в стране – с наступлением кризиса платежеспособность населения существенно снижается, что негативно сказывается и на скорости продажи недвижимости.
  • Стоимость квартиры – заявленная продавцом цена должна соответствовать рыночной либо быть чуть ниже (если речь идет о срочной продаже). В противном случае такая жилплощадь будет долго ждать своего покупателя.
  • Состояние отчуждаемого объекта – «убитая», старая квартира, требующая капремонта и больших вложений, будет продаваться дольше.
  • Иные факторы – категория объекта недвижимости (новый дом или панельное строение со времен советского союза), месторасположение (многие отдают предпочтение квартирам, расположенным в районах с развитой инфраструктурой), общая площадь, количество комнат и т.д.

Стоимость недвижимости

Средняя стоимость квартир на вторичном рынке различается в зависимости от региона, в котором она расположена. Чем он крупнее и оживленнее, тем соответственно и выше цена. Так, для примера можно привести стоимость вторичного жилья в некоторых наиболее крупных городах РФ (данные взяты из информационного ресурса RLT24.com по состоянию на 29 апреля 2019 года):

  • Москва – 270 142 руб/м2.
  • Санкт-Петербург – 134 396 руб/м2.
  • Владивосток – 115 093 руб/м2.
  • Казань – 82 336 руб/м2.

Как правило, цена за квартиру на вторичном рынке выше, чем стоимость аналогичного жилья, находящегося на стадии строительства (первичная недвижимость).

В целом стоимость вторички формируется под влиянием целого набора факторов, таких как:

  • месторасположение (ключевой момент при определении цены на квартиру);
  • возраст дома, а также материалы, из которых он построен;
  • площадь жилья, планировка, количество комнат, общее состояние;
  • отдельные характеристики квартиры (например, застекленный балкон, наличие автономного отопления, возраст сантехники и т.д.);
  • окружающая инфраструктура (метро, близкое расположение садиков, школ, магазинов, больниц и т.д.).

Определение чистой продажи

В настоящее время на рынке вторичной недвижимости действуют две основные схемы:

  1. Альтернативная покупка или отчуждение квартиры – наиболее распространённый вариант, так как в большинстве случаев при продаже жилплощади продавец на вырученные деньги желает приобрести другую недвижимость. Такая одновременная покупка и продажа называются альтернативной сделкой.
  2. Чистая продажа, это значит, что собственник отчуждает свою квартиру без намерения купить другое жилье. Его конечной целью является получение прибыли.

Стоит отметить, что покупка вторичной квартиры, находящейся на «чистой продаже» имеет ряд своих преимуществ:

  • существенно сокращается время на оформление всей сделки, так как не нужно будет ждать пока продавец подберет себе другое жилье;
  • на такую квартиру проще получить кредит в банке;
  • отсутствует риск срыва сделки, который присущ альтернативному варианту покупки недвижимости.

Когда лучше совершать сделку?

Владелец квартиры имеет право в любой момент выставить свою недвижимость на продажу. Однако для того, чтобы эта сделка была максимально выгодной необходимо выбрать подходящий период времени. Можно обозначить несколько наиболее важных факторов, определяющих, когда лучше продавать недвижимость на вторичном рынке:

  • Экономическая ситуация в стране – как правило, кризис сопровождается снижением цен на рынке недвижимости, а также ухудшением платежеспособности населения. В такой ситуации выставлять квартиру на продажу нецелесообразно. Лучше дождаться момента, когда стоимость аналогичного жилья на рынке достигнет максимальной величины.
  • Общий период владения квартирой – от его продолжительности напрямую зависит размер налогов, которые придется выплатить продавцу вторичной квартиры. Так, в п. 2 ст. 217.1 НК РФ написано, что физическое лицо освобождается от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости в том случае, если она находилась в его собственности не менее 5 лет. Отсюда следует, что продавать вторичную квартиру в первые годы после ее приобретения не целесообразно.

Как показывает практика на потребительский спрос во многом влияет время года. Так, меньше всего квартир приобретается в январе. При этом наибольший ажиотаж наблюдается в период с августа по сентябрь, когда люди уже вернулись с отдыха и хотят побыстрее приобрести новое жилье, чтобы успеть обустроить его до холодов.

Процедура отчуждения по шагам

Схема купли-продажи вторичного жилья имеет следующий вид:

  1. Вначале определяется стоимость отчуждаемой жилплощади.
  2. Далее продавец приступает к активной рекламе своей собственности. Этим можно заняться самостоятельно или же привлечь специализированные агентства, которые помогут найти покупателя.
  3. Осмотр квартиры потенциальным покупателем, ведение переговоров.
  4. Заключение предварительного договора купли-продажи и получение аванса в качестве подтверждения серьезности намерений будущего владельца.
  5. Подготовка документов, необходимых для оформления сделки.
  6. Определение порядка расчетов между покупателем и продавцом (обычно арендуется ячейка в банке, куда вносится оставшаяся часть денег за квартиру).
  7. Заключение основного договора купли-продажи.
  8. Регистрация сделки в Росреестре с внесением сведений о новом собственнике в ЕГРН.
  9. Подписание обеими сторонами акта приема-передачи квартиры.
  10. Открытие банковской ячейки продавцом для изъятия оставшейся суммы денег за проданную недвижимость.

Таким образом, под вторичным жильем подразумевается квартира, которая была в собственности двух и более владельцев. В настоящее время такая категория недвижимости пользуется большим спросом, чем жилье от застройщика. Самое главное подобрать наиболее подходящее время для ее продажи.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector