Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как рассчитывается кадастровая стоимость земли

Расчет кадастровой стоимости участка: важные нюансы

Кадастровая стоимость участка является публичным эквивалентом стоимости участка, учитываемым в процессе расчета налогообложения или цены участка при продаже, при оплате за аренду или за решение запретить строительство и т.д.

Что собой представляет стоимость по кадастру

Стоимость участка по кадастровому номеру определяется произведением площади земли и удельных показателей стоимости по кадастру. Цену удельного показателей по кадастру определяют с учетом нескольких показателей, основным из которых считается местоположение и тип одобренного пользования участка земли.

Публичный эквивалент цены на земельный участок означает, что стоимость по кадастру применяется как начисляющая база многих платежных систем, которые связаны с пользованием участков земли, сюда относится земельный налог, арендная плата за государственную землю по субъектам Федерации (к примеру, в столице).

Кадастровую стоимость используют как расчетную базу: оплата по снятию запретов на строительство в определенном городе, оплата за изменения ВРИ и прочее. Применяется к объектам по капиталу, кадастровую цену применяют как базу для вычислений налогообложения на недвижимость для определенных типов.

Действующим законодательством дается право гражданам, которые не согласны со своей оценкой по кадастру, оспаривать полученные данные вне суда, для этого имеются специально созданные комиссии, рассматривающие споры о данных, определяющих кадастровую стоимость.

Если заявителя уведомили об отказе на оспаривании, ему предоставляется возможность пожаловаться в суд. Обратиться в судебную инстанцию, если заявитель не юридическое, а физическое лицо, можно, минуя комиссию. В случае с юридическими лицами и публичными органами обжалование результатов стоимости по кадастру через комиссию обязательно, после этого следует обратиться в суды.

Основание для пересчета данных по кадастру при помощи суда или комиссии – отсутствие несоответствий между кадастровой стоимостью рыночной стоимостью земли, а также использования в процессе проведения оценивания по кадастру неправдивых данных о самой недвижимости и прилегающих к ней объектов. Есть случаи, когда завышенная кадастровая стоимость является следствием неверного определения типа участка земли.

Как проводятся расчеты

Узнать стоимость по кадастру земли, которая установлена кодексом РФ, можно, учитывая на индивидуальные характеристики всех земельных участков (беря в расчет ценовую рыночную политику), с обозначением предписаний Земельного кодекса Российской Федерации и актов служб государственного самоуправления.

Индивидуальными характеристиками участка земли являются:

  • территориальные размещения;
  • площади земельных участков;
  • категории земельных участков;
  • особенности одобренного пользования недвижимости и др.

Кадастровая стоимость участка земли определяет сумму земельного налогообложения, определяемую статьями главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации.

Как производятся расчеты кадастровой стоимости надела земли

Имеется специальная формулировка, по которой определяется расчет кадастровой суммы:

Пуз — площадь в квадратных метрах участка земли;

Рп — линейные функции, имеющие на учете уникальные нюансы особенности земельных наделов в том или ином городе (руб./кв. м);

Рс — функции форматные сделок или составляющие местного значения (руб./кв. м);

К — переходные коэффициенты.

Исходя из указанных значений, для проведения расчетов кадастровой стоимости надела земли потребуется владение не только нужными данными по числам, но и наличие соответствующего образования и понимания особенностей.

Исчисления являются прерогативой специалистов-оценщиков. Учитывая действующее законодательство, госоценка кадастровой стоимости по земельным участкам осуществляется каждые пять лет. Необходимо для этого:

  • чтобы совершить подсчеты кадастровой стоимости надела земли специалистами, использовать указания по оцениванию кадастровой цены земельного участка по государству, это формируется и утверждается Минэкономразвития России. Принять решение о проведении оценки;
  • составить перечень земельных участков, которые подлежат оцениванию;
  • выбрать организацию-оценщика и заключить с ней договор;
  • провести оценку земельных участков, высчитывая кадастровую стоимость, после получить отчет;
  • осуществить отчетную экспертизу;
  • утвердить кадастровую оценочную стоимость;
  • полученную кадастровую цену на земельный участок внести в реестр по кадастр и обнародовать.

Расчеты при помощи Интернета кадастровой стоимости

Росреестром предлагается более простая система для определения цены по кадастру земельных наделов. Для достижения этой цели предлагают посетить электронную страницу Росреестра (www.rosreestr.ru), выбрать вкладку «Справочная информация по объектам недвижимости онлайн», после этого — вкладку «Публичная кадастровая карта».

Будет окно поиска, куда добавляется номер по кадастру имущества либо указывается месторасположение. На экране находится карта населенного указанного города с расположенным числом земельных участков.

Есть вкладка «Управление картой», в которой отмечаются данные по параметрам. Чтобы получить кадастровую стоимость участка земли, применяют вкладку «Тематическая карта». Следует проставить метки в окнах: «Кадастровая стоимость за метраж» и «Кадастровая стоимость».

Если есть расхождения по утверждениям относительно стоимости по кадастру, переоценка независимых специалистов позволяет комиссии по оспариванию дать повод для раздумий о полученных данных в Росреестре или суде. Внесудебный порядок по вопросу этих дел предусмотрен не для всех налогоплательщиков или лиц, вернее будет обращение напрямую в суд.

Рассчитываем арендную плату за землю на основе рыночной и кадастровой стоимости для физических лиц

Для ведения коммерческой деятельности или для личных нужд любой желающий может взять в аренду земельный участок у государства или частного лица.

Но здесь важно понимать, как правильно рассчитывается арендная плата за землю и все особенности этого вопроса.

В статье мы рассмотрим, какие законы регулируют процедуру расчеты цены найма надела, виды стоимостей участков, взятых во временное пользование, а также какая существует нормативная арендная и кадастровая стоимость.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Что говорит закон?

Основные законы, с которыми стоит ознакомиться каждому начинающему предпринимателю:

Согласно этим нормативно-правовым документам, физическое или юридическое лицо имеет право взять в аренду земельный участок у государства или частного владельца, предварительно заключив с этим человеком/компанией/организацией договор. Все вопросы решаются на основе условий арендного договора. Стоимость оплаты зависит от того, кто является арендодателем.

Виды оплаты за земли во временном пользовании

Первое, что стоит знать о временном владении участком земли – условия для заключения договоренности с государственной структурой и частной в корне отличаются.

И если в первом случае, цена назначается только после объективной оценки земли, во время которой рассматривается ее основное назначение, месторасположение и многие другие факторы, прописанные в законодательной базе, то частник проводит субъективную оценку, отталкиваясь от своих собственных убеждений, пожеланий и критериев.

В связи с этим все цены на аренду делятся на несколько видов:

  1. Нормативная стоимость.
  2. Кадастровая стоимость.
  3. Рыночная стоимость.

Каждая из них определяется по индивидуальным критериям и оказывает взаимное влияние. Помимо особенностей в контексте одной из оценочных групп, есть общие факторы, влияющие на понижение или повышение стоимости земельного участка.

Независимо от рыночных колебаний общей годовой цены, каждая сумма единоразово прописывается в договоре на весь временной период, кроме некоторых исключений, раскрытых в рамках закона РФ.

Хотите знать, как рассчитать необходимую сумму оплаты за участок, взятый на 49 лет?

Разбираемся с такими вопросами в этой статье!

Нормативная арендная цена

Данная стоимость высчитывается и указывается государственными органами самоуправления. В сравнении с другими видами оценки – она стабильна и не зависит от рыночных изменений.

Читать еще:  Соглашение об объединении земельных участков образец

Существует два основных критерия, по которым производится оценка: категория земли и ее расположение.

Что касается категорий, то вся государственная земельная собственность делится на два вида – земли, которые не могут находиться в частной собственности и территории, разрешенные для передачи в личное владение.

Помимо этих критериев существует ряд параметров, по которым проводится анализ:

  • строительная, архитектурная ценность;
  • социально-экономическая ценность;
  • историческая ценность;
  • природные качества территории.

К примеру, земля для выращивания растительных культур на юге будет значительно дороже, чем такая же территория на севере, а участок находящийся рядом с Москвой может стоить в разы больше, чем аналогичный по размерам в ПГТ или отдаленном от столицы городе.

Кадастровая стоимость

Этот вид анализа стоимости является самым точным и объективным, так как во время его проведения учитывается ряд факторов, влияющих на повышение или понижение основной стоимости, не зависящих от личных интересов владельца. Часто рыночная цена базируется именно на этой оценке.

Проведение данной операции начинается с точного измерения границ и площади всего участка. Дальнейший расчет реальной арендной платы основывается именно на этой информации. Следующий, повышающий стоимость, критерий – коммуникации, теплицы и другие дополнительные постройки.

Нужной частью оценки является анализ окружающей флоры. Наличие лесов, озер, парков положительно влияют на цену участка, а вот болотистая и загрязненная территория может снизить его стоимость.

Еще одна грань, которая формирует реальную цену территории – рельеф. Если земля находится в низине, то участок подвержен постоянным наводнениям, что явно отображается на возможности его полноценного использования.

Рыночная

Если критерии, по которым производится государственная оценка, связаны непосредственно с самой территорией и условиями вокруг нее, то рыночная оценка основана на спросе и предложении. Факторы, влияющие на нее:

  • психология той или иной группы людей;
  • экономическая картина в стране;
  • политическая ситуация в государстве.

Что же касаясь городских территорий, то помимо объективных особенностей, на стоимость влияет престижность местности, наличие памятников или архитектурных достопримечательностей. Существуют также районы «для богатых», земля которых превышает стоимость в несколько раз из-за своей «элитности».

Любое экономическое колебание может повысить или понизить спрос, тем самым изменить стоимость определенной территории. К примеру, в случае экономического кризиса, когда риск вложения крупных денежных сумм в земельные участки высок, спрос на аренду может возрасти, так как предприниматели посчитают более безопасным временное вложение средств, вместо совершения покупки.

Среди всех трех видов, самым выгодным способом проведения оценочной стоимости считается кадастровая оценка, так как она проводит анализ, основываясь на объективных показателях. Часто можно встретить выгодные предложения среди частных арендодателей, для этого необходимо заниматься постоянным мониторингом земельного рынка.

Как рассчитать для физических лиц?

Точно так же, как и оценку, рассчитать каждый вид аренды можно разными способами.

На основании кадастровой оценки

Для расчеты цены аренды на базе кадастровой стоимости применяется такая формула:

Значение последнего понятия определяется законодательством России:

  • 0,01% – используют при расчете для лиц, освобожденных от налогов или имеющих налоговые льготы.
  • 0,6% – установлены для особ, желающих взять землю в аренду с целью развития сельскохозяйственного бизнеса.
  • 1,5% – необходимо внести в формулу во время расчета аренды для промышленных, жилищных и либо каких других построек.
  • 2% – указывают во время подсчета арендной стоимости территории, на которой планируют добывать полезные ископаемые.

Пример №1. Петров Василий Иванович решил снять в аренду участок земли для развития сельского хозяйства, а точнее, выращивания злаковых культур. Выбранная им земля, пройдя кадастровую оценку за пол года до аренды, была оценена в 300 000 руб. Отталкиваясь от закона о процентном коэффициенте в данном случае нам необходимо умножить на 0,6%.

300 000*0,6% = 1 800 руб. – составит арендная плата данной территории.

Пример №2. Андрей Васильев решил арендовать небольшой земельный участок для строения кафе на территории города. В июне 2016 года была проведена кадастровая оценка и заключен договор на весь 2017 год. В результате, стоимость после оценки составила 500 000 руб. Чтобы определить арендную плату нам необходимо 500 000 руб. умножить на 1,5% (процентная ставка для построек).

500 000*1,5%= 7500 руб. – арендная плата.

Пример №3. Компания «Агроком» решила заключить договор с властями города об аренде земельного участка, на котором расположено месторождение угля. Указанный период эксплуатации этого участка – с февраля и до января (включительно) 2017 года. В сентябре 2016 года была проведена кадастровая оценка, которая составила 800 000 руб. По закону РФ процентный коэффициент для данного типа эксплуатации составляет 2%.

800 000*2%=16 000 руб. – арендная плата.

На базе рыночной стоимости

В отличие от предыдущей формулы, в расчете частной аренды в основе используют не кадастровую оценку, а рыночную. Умножение производится на ставку рефинансирования центрального банка.

Расчет проводится по такой формуле:

Рыночная цена, как мы уже рассмотрели ранее, может быть значительно выше, чем сама кадастровая оценка земельного участка, так как во время проведения анализа учитываются субъективные индивидуальные факторы владельца.

Во время подсчетов используется ставка ЦБ, которая является действующей на момент подписания договора.

Пример. Алексей Сергеевич решил взять в аренду большой земельный участок, принадлежащий частному владельцу для развития фермерского бизнеса. Период аренды – апрель – август 2017 года (включительно). Рыночная оценка была проведена в 2016 году в ноябре месяце и составила 200 000 руб. Действующая ставка ЦБ в 2016 году – 10,00%

Итак, делаем подсчет: 200 000*10% = 20 000 руб. – арендная плата.

Еще один пример. Сергей Геннадьевич решил взять в аренду землю для постройки промышленного помещения. Период аренды ноябрь 2017 г. – октябрь (включительно) 2018 года. Оценка рыночной стоимости данной территории была проведена в мае 2017 года и составила 600 000 руб. Согласно решению ЦБ –процентная ставка 9,25%

Проводим расчет: 600 000*9,25% = 55 500 руб.

Независимо от возможных изменений в рыночной оценке или ставке, после заключения договора сумма арендной платы не меняется.

Оплата найма муниципального и государственного имущества

По закону РФ стоимость 1 кв. м. арендуемого помещения не может быть ниже, чем базовая ставка установленная государством.

Она может быть откорректирована по причине изменения основных цен и тарифов, инфляции и при других обстоятельствах, указанных в законе РФ.

Есть два способа совершения оплаты:

  1. Определенная точная сумма платежа.
  2. Проведение ремонтных работ недвижимости и прилагаемых к ней территорий. Порядок возмещения вложений определяет «Комитет по управлению имуществом».

Повторное заключение договора происходит без проведения дополнительных аукционов и конкурсов, за основную стоимость квадратного метра берется рыночная годовая величина, установленная независимым оценщиком. Подсчет происходит с учетом льготных категорий и направления деятельности арендатора.

Не знаете, какой формулой воспользоваться и какие существуют нюансы?

Все ответы есть в другой публикации нашего Интернет-журнала!

Заключение

Значительно экономней арендовать территорию, принадлежащую государству, так как ее стоимость значительно ниже. Однако есть некоторые преимущества в заключении договоров и с частными владельцами. К примеру, претенденту на частную собственность не нужно принимать участие в аукционе, а условия договора остаются неизменными до окончания его действия.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Как узнать кадастровую стоимость дома — что это такое и из чего складывается

При покупке и продаже, закладывании жилья в залог и прочих манипуляциях с недвижимым имуществом собственник обязан предоставить паспорт с оценкой кадастра. Это реестр, который ведет государство с целью налогообложения и учета ценности всех земельных участков с постройками, расположенных на территории страны. В статье расскажем, как узнать кадастровую стоимость жилого частного дома и из чего она складывается.

Определение термина

Ранее цена на недвижимость определялась по устаревшиму алгоритму, учитывающему только квадратные метры и расположение земли. Согласно полученным данным на владельца начислялся налог на имущество. При этом он никак не отражал реальную ситуацию на рынке. Крупный коттедж мог иметь низкую оценку, но при этом продаваться дороже. Или обратная ситуация – собственник платил большие отчисления, в то время как при продаже сталкивался с низкими ценовыми предложениями.

Все это происходило потому, что в расчет не были положены реальные рыночные условия – где находится участок, насколько близко к центру города, какая инфраструктура и перспектива городской застройки в этом месте, а также как давно было построено здание и многое другое.

С введением кадастра проблемы исчезли, потому что произошла переориентация на реального покупателя. Итак, кадастровая стоимость дома , объясним, что это такое.

Это цена объекта недвижимости, которая рассчитана по алгоритму, включает аспекты реальных изменений на рынке и служит основой для налогообложения.

Стоит отличать ее от рыночных предложений, так как они постоянно меняются, в то время как рассматриваемый показатель отличается стабильностью и меняется раз в 3-5 лет.

Иногда эти различия могут быть в большую или меньшую сторону, например, при покупке участка в новом районе с большими перспективами развития необходимо готовиться к тому, что выписка из кадастра будет выше, чем реальный ценник покупки.

Какие факторы влияют на цену

В целом имеют значения любые муниципальные, коммерческие предприятия, которые оказывают влияние на качество жизни в лучшую или худшую сторону. Это просто объясняется, каждая семья захочет жить в минутной доступности к остановке общественного транспорта в экологически благоприятном районе с хорошей транспортной развязкой и несколькими детскими садами, школами. И мало кто скажет, что мечтает проживать возле металлургического завода или очистными сооружениями. Прежде чем перейти к составляющим, приведем саму методику вычисления.

Как посчитать кадастровую стоимость дома : формула

KC = S + (Kи + Kc) * Kп, где:

S – площадь всех помещений (жилых и подсобных), в квадратных метрах.

Kи – коэффициент инфраструктуры и инженерных систем. Учитывается наличие газификации, проведенного интернета, воды и другого.

Kc – специфика имущества.

Kп – переходная постоянная.

Все коэффициенты не представлены в открытом доступе, их можно узнать у профессиональных оценщиков.

Согласно стандарту ФСО №4 единой формулы нет. На настоящий момент каждая компания, которая занимается оценкой и имеет на это лицензию, вырабатывает собственные условия и методики.

При выборе конторы рекомендуем вам попросить предоставить свидетельство на разрешение деятельности и прочитать реальные отзывы о работе специалистов. В ряде случаев решение можно подвергнуть оспариванию в судебном порядке. Но чтобы до этого не доводить, рекомендуем тщательно выбирать компанию. Теперь рассмотрим, от чего зависит кадастровая стоимость дома .

Год постройки

Новостройки ценятся выше, чем вторичное жилье, и это неспроста. Каждое здание имеет свой срок эксплуатации. Он зависит от материалов, используемых в строительстве, методов и геологических данных. Помимо стен и перекрытий стареют коммуникации. Нередко в старых строениях прогнивают водопроводные трубы, постоянно засоряется канализационный сток. Инженерные системы требуют своевременной замены, поэтому дома с недавно проведенным капитальным ремонтом гораздо дороже, чем те, которые не менялись со времен заложения фундамента.

Важен не просто длительность эксплуатации, но соотношение возраста здания с его максимальным периодом использования. Например, деревянные домики предназначены на срок не более 60 лет, а кирпичные стоят до 100 лет. Поэтому для первых пятидесятилетний возраст – это уже исход эксплуатационного периода, в то время как для вторых – только половина.

Исключение составляют старинные усадьбы, которые внесены в реестр как культурное и историческое наследие. Они как хорошее вино, со временем только дорожают.

Как определяется кадастровая стоимость дома в зависимости от площади объекта

Здесь учитывается как квадраты внутри здания, так и прилегающая территория – сад, огород, палисадник. Здесь все просто: чем больше земли, тем ценнее участок, ведь плодородная почва дает возможность наживать материальные блага. Аналогично со строением – чем больше комнат, этажей, квадратных метров, тем больше будет налог для пользователя. Берутся во внимание все помещения – жилые (спальные комнаты, гостиные) и нежилые (крыльцо, помещение для газового оборудования, балкон).

Инфраструктура

Учитываются все блага цивилизации, которыми может располагать владелец, а именно:

подведенные коммуникации, а если рядом находится индивидуальная котельная, еще лучше;

хорошая транспортная развязка, асфальтированное покрытие дорог, наличие тротуаров, велодорожек, переходов;

близость муниципальных и частных медицинских учреждений – больница, поликлиника, стоматологии, пункты скорой помощи, клиники;

наличие поблизости школ, детских садов, техникумов, колледжей, музыкальных и прочих развивающих детское творчество организаций, университетов и институтов;

благоустроенные территории – парки, скверы, аллеи, а также места для отдыха со скамейками и урнами, засеянные газоном или цветами клумбы;

работа коммунальных служб – очистка дорог от снега и грязи, работа дворников.

При расчете кадастровой стоимости дома берется во внимание не только то, что уже имеется на близлежащей территории, но и планы городской застройки.

Средняя ценность квадратного метра в регионе

Развитые коммерческие отношения и финансовая поддержка государства приводит к тому, что одна область может быть более развитой, чем другие. В них выше уровень жизни, заработные платы, а также цены на большинство услуг и товаров. В данном случае жилье не является исключением. Расценки на объекты в москве гораздо дороже, чем в любой российской глубинке.

В качестве примера приведем несколько регионов в России на 2018 год:

Кадастровая стоимость и кадастровый номер земельного участка

Характеристика кадастровой оценки

Земельный Госреестр — это систематизированный упорядоченный список земельных участков (публичная база данных) всей территории РФ. Каждый отдельный участок земли имеет сопроводительные документы с характеристиками. Благодаря всеобщему учету осуществляется оценка использования земельных участков, определяются тенденции и предотвращаются нарушения.

Каждый надел земли представляет собой недвижимый объект, с которым можно выполнять сделки купли/продажи. Соответственно возникает необходимость определения стоимости этого вида недвижимости. Чтобы между участниками договорного соглашения не возникало разногласий, осуществляется кадастровая оценка земельного надела.

Кадастровая стоимость является одной из основных характеристик участка земли. Такая оценка предоставляет возможность установить реальную цену недвижимости и зафиксировать ее в официальном порядке. Процедура проводится для решения задач на разных уровнях:

  • на государственном уровне — помогает в формировании единой системы налогообложения земельных участков, находящихся в собственности государства и частном владении. Такая система дает возможность определять налоговые суммы с максимальной точностью, пополнять бюджет, прогнозировать сумму сбора налогов в целом;
  • на уровне субъектов Российского государства — позволяет эффективно управлять земельными участками, например, оценивать рациональность их эксплуатации, распределения (перераспределения), приватизации, выдачи разрешений на выполнение строительства;
  • на уровне частного землевладения — кадастровая оценка земельных участков дает возможность справедливо рассчитать суммы налогообложения, определять цену на рынке, осуществлять сделки купли/продажи, сдавать участки в аренду, инвестировать в землю, выполнять другие операции.

Земельные наделы после их оценки заносятся в Единый Государственный Реестр, где обязательно указываются их владелец и стоимость. Справка из Госреестра подтверждает правомерность эксплуатации такого вида недвижимого имущества. На основании указанной цены имущества осуществляется расчет налоговой суммы.

Кадастровая оценка земли, прочих объектов недвижимости обязательна при совершении с этим имуществом любых сделок, например, купле/продаже, оформлении дарственной и прочих операций. Этот показатель используется при установлении арендной платы за эксплуатацию земельных участков, принадлежащих государству, расчета субсидий. При выставлении участков на торговые площадки кадастровая цена является стартовой.

В отношении оценки земель разработано и практикуется множество специальных федеральных законов, постановлений и стандартов. Нормативными актами установлены особы, имеющие право осуществлять оценочные мероприятия, периодичность и алгоритм их проведения, прочее. Это позволяет устанавливать объективную цену на недвижимое имущество, предотвращать нарушения и незаконные операции по его реализации.

Способы определения УПКС

Есть три варианта определения кадастровой стоимости на земельный участок: сравнительный, доходный, затратный. Эти методы могут применяться в зависимости от ситуации по отдельности или совместно.

  1. Сравнительный метод применяется на основании цен земельных участков аналогичного типа.
  2. Доходный способ означает изучение фактов получения прибыли с рассматриваемого объекта и прогнозирование ее размеров в будущем.
  3. Затратный вариант является упрощенным. В этом случае нужно посчитать исключительно себестоимость участка.

Цена объекта недвижимости зависит от наличия коммуникационных систем, плодородности почвы, уровня развития инфраструктуры, прочих факторов, на основании каких определяется УПКС — удельный показатель кадастровой стоимости за квадратный метр земли.

Если объект относится одновременно к нескольким категориям, расчет стоимости осуществляется по категории с максимальными расценками. Далее УПКС умножается на площадь территории рассматриваемого объекта и выводится его государственная цена (примерный расчет можно сделать онлайн на официальном сайте Росреестра с помощью предлагаемого калькулятора).

Сравнительный способ применяется обычно для частных наделов, иногда совместно с другими методиками. Но независимо от используемых вариантов расчета согласно действующему законодательству кадастровая стоимость не может быть выше по соотношению к рыночной.

Определение стоимости имущества

Кадастровая оценка выполняется исключительно для объектов, зарегистрированных в Госреестре. Сделка с недвижимостью признается недействительной в следующих случаях:

  • рассматриваемый объект не поставлен на кадастровый учет;
  • не выполнена государственная кадастровая оценка земель.

Земельному участку после прохождения учетных процедур присваивается свой номер и категория, устанавливается цена, указывается общая площадь и он привязывается к районной карте с указанием координат. При описании объекта указываются все находящиеся на нем недвижимые объекты, водоемы и лесные массивы.

Перечень участков, которые подлежат оцениванию, формирует территориальный отдел Росреестра. Для каждой отдельной категории земель (по применению) предусматривается индивидуальный порядок оценивания со своим УПКС. При этом обязательно учитывается рыночная стоимость объекта на момент проведения его оценки. По результатам оценочного процесса составляется акт установленной формы, полученные сведения заносятся в базу Реестра.

Особенности оценивания земельных территорий

Кадастровая стоимость рассчитывается в зависимости от предназначения конкретной земельной площади. Например:

  1. В случае оценивания земель населенных пунктов разной категории используются статистические данные рыночной стоимости на эти объекты, результаты других методов оценивания. Преимущественно в таких случаях применяется сравнительный метод.
  2. Оценка лесных и сельскохозяйственных территорий, находящихся вне сельских поселений, осуществляется доходным способом. В этом случае учитывается рентная прибыль, которая зависит от месторасположения, технологических характеристик, плодородности почвы, прочих критериев. Для каждого объекта выводятся собственные интегральные показатели.
  3. Кадастровая стоимость земельных участков, расположенных за чертой города, и относящихся к прочим категориям объектов недвижимости, выполняется на основе капитализации рентной прибыли (при получении дохода с этой земли). Это относится к объектам недропользования, рекреации и т. д.

Результаты оценки имущественных объектов заносятся в Единый земельный Госреестр. Но через определенный период могут вноситься изменения.

Внесение изменений в Госреестр

Данные по недвижимости в Реестре со временем корректируются. Это происходит иногда до очередного срока кадастровой оценки участков. Например, собственник поменял тип разрешения на эксплуатацию земельного участка, ему снизили налоговую сумму. При этом пересчет не будет сделан, пока он не внесет изменения в Росреестр. Для того чтобы исключить противоречия, способные препятствовать совершению сделок с недвижимым имуществом, в том числе купле/продаже земли, действующим законодательством предусмотрено досрочное изменение сведений в кадастре.

Изменения вносятся в следующих ситуациях:

  • поменялся адрес, описание участка;
  • изменилась площадь территории;
  • на объекте появились (исчезли) водоемы, лесные массивы, прочие объекты природы;
  • появились права владельца или на них наложены ограничения;
  • земельный надел переведен в другую категорию.

О корректировке сведений в Едином Реестре имеет право заявлять владелец имущества, прочие лица с доверенностью, заверенной нотариусом. Все правки, которые нужно внести в реестр, заявитель оформляет документально.

Например, при переводе земельного участка в другую категорию действия согласовываются с местными органами самоуправления, составляется акт. Владелец имущества вместе с заявлением предоставляет этот акт в Росреестр. После корректирования данных собственник бесплатно получает справку в территориальном кадастровом органе, чтобы удостовериться в соответствии внесенных изменений действительности.

Каждая отдельная ситуация на практике индивидуальна. Поэтому при выполнении подобных операций рекомендуется обращаться за услугами к квалифицированным специалистам. Особое внимание в первую очередь нужно уделять объективной кадастровой стоимости, которая со временем может меняться. Неверные сведения и неправильная оценка имущества могут привести к повышенной ставке налогообложения или получению прибыли с эксплуатации земельного участка в неполном объеме. Именно поэтому важно постоянно следить за новостями на земельном рынке и для оценивания недвижимости привлекать опытных профессиональных оценщиков.

Если оценка была выполнена неправильно, значит, ее можно оспорить через суд или подать претензию специальной комиссии, сформированной на базе местного учреждения Росреестра. Вполне вероятно, что такие комиссии по решению споров себя изживут уже в 2020 г., когда заработает новая система. Работа базы данных Госкадастра будет регулярно подвергаться проверке, соответственно необходимости в подобных комиссиях не будет. Все споры будут решаться исключительно в судебном порядке.

Выбор надежного партнера

Частные компании, деятельность которых связана с проведением оценки недвижимого имущества, должны числиться в СРО (саморегулирующих организациях). Кадастровые инженеры должны быть зарегистрированы в Госреестре. Клиент должен проверить эти сведения в первую очередь при обращении за подобными услугами в коммерческие организации. По первому требованию клиентов компания должна представить все необходимые выписки.

В большинстве ситуаций кадастровая и рыночная стоимость земельного участка оказывается завышенной. Для собственника важно добиться реальной цены имущества с учетом всех его характеристик. Поэтому при выборе специалистов-оценщиков недвижимости рекомендуется отдавать предпочтение востребованным на рынке компаниям с большим практическим опытом, положительными отзывами клиентов.

Правильно выполненная кадастровая оценка участка земли согласно действующему российскому законодательству часто способствует сокращению налогообложения больше, чем на 50%.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector