Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ндфл при продаже имущества физическим лицом юридическому

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) от продажи квартиры, дома, автомобиля, сдачи жилья

Закажите у нас подготовку пакета документов для получения вычета по разумной цене

Вопрос: Физическое лицо (налоговый резидент РФ) получило в прошлом году доход от продажи своего имущества (продажа жилья и (или) авто); доход от сдачи собственного жилья. Каков порядок исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с доходов? В какие сроки надо заполнить и подать налоговую декларацию и уплатить налог Родине?

Сроки подачи налоговой декларации и уплаты НДФЛ

По правилам статьи 229 НК РФ налогоплательщики, получившие доходы, обязаны представить в налоговый орган по месту своего жительства декларацию по НДФЛ не позднее 30 апреля календарного года, следующего за годом, в котором был получен доход.

Согласно ст. 228 Налогового кодекса РФ налогоплательщики — физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают НДФЛ (если за них это не сделал налоговый агент), на основании заключенных договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма жилого помещения или договорам аренды любого имущества.

Внимание (!) : это означает, что никакого уведомления об уплате НДФЛ из налоговой инспекции ждать не надо — оно не придет.

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет и исчисленная исходя из налоговой декларации (форма 3 НДФЛ), уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля календарного года, следующего за годом, в котором был получен доход. В том случае, если налогоплательщик не уплатит НДФЛ до указанной даты, после этой даты налоговая инспекция начислит пени.

Следовательно, налогоплательщик, получивший в прошлом календарном году доход, облагаемый по ставке 13%, обязан:

представить в налоговый орган по месту своего учета не позднее 30 апреля этого года налоговую декларацию по НДФЛ (форма 3-НДФЛ) за прошлый год

в срок не позднее 15 июля самостоятельно сосчитать и уплатить в бюджет налог.

Уплатить налог можно следующими способами:

Как уменьшить НДФЛ при продаже одной квартиры (дома) и покупке другой (другого)

Если физическое лицо в одном налоговом периоде (т.е. — календарном году) продало квартиру (дом, землю), которая была в собственности менее 3 (5) лет, и купило квартиру (дом, землю) то (по правилам статьи 220 НК) он вправе воспользоваться сразу двумя имущественными налоговыми вычетами, т.е. уменьшить размер подлежащего уплате НДФЛ на:

Имущественный вычет при продаже недвижимого имущества заявления: в размере 1 000 000 рублей — в тех случаях, когда квартира (дом, земля для ИЖС):

получена по наследству;

куплена не больше, чем за 1 млн. рублей.

Налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (в переводе этой формулировки статьи 220 Налогового кодекса РФ с русского на понятный это означает, что вместо имущественного вычета можно уменьшить НДФЛ с дохода от продажи имущества, если сохранились документы на покупку этого имущества).

Поэтому если же квартира (дом, земля для ИЖС) приобретены по цене большей, чем 1 000 000 рублей, тогда Вам выгоднее уменьшить налогооблагаемую базу (доход от продажи) на ту цену, за которую эта недвижимость была куплена.

Пример: 2 года назад Вы купили квартиру за 3 000 000 рублей, которую продали в прошлом году за 2 900 000 рублей. В этом случае выгоднее пользоваться НЕ вычетом, а уменьшить сумму до НУЛЯ (2 900 000 минус 3 000 000 = отрицательная разница);

Вычет при покупке недвижимости: одновременно с вычетом при продаже имущества заявляется и вычен на покупку, который предоставляется в размере 2 000 000 рублей.

Такой «ход конем» акутален, когда у лица (налогового резидента РФ) доход от продажи «старой» квартиры, бывшей в его собственности меньше 3 лет, гораздо больше 1 000 000 рублей.

Внимание (!)

Изложенный выше вариант можно использовать только в том сулчае, когда жилье продается и покупается в одном календарном году. Если же продажа квартиры (дома), т.е. переход права собственности, зарегистрирован в одном календарном году, а покупка — в другом, то этим вариантом воспользоваться нельзя. В этом случае вам может помочь только получение отсрочки (рассрочки) по улптае НДФЛ, но получить ее крайне непросто.

Уплата налога, если назначение недвижимости изменилось

Если налоговый резидент РФ продал недвижимость, которая была в собственности более 3 (5) лет, а назначение в процессе владения было изменено с жилого на нежилое, то в этом случае налог платить также не надо (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 17 апреля 2017 г. № 03-04-05/22844). В указанном Письме также указано, что:

независимо oт вида имущества (за исключением ценных бумаг и имущества, используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности), приобретённого в собственность до 1 января 2016 года, доходы oт егo реализации не подлежат обложению НДФЛ при условии нахождения его в собственности налогоплательщика более 3 лет;

если изменение назначения здания происходило без повторной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, срок нахождения недвижимого имущества в собственности налогоплательщика не прерывается (данная позиция противоречит другому разъяснению Минфина России).

Калькулятор налога с продажи квартиры

Статья написана и размещена 10 декабря 2011 года. Дополнена — 19.07.2012, 04.02.2016, 04.04.2016, 04.05.2017, 28.05.2019

Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.

НТВП «Кедр — Консультант»

Подписка на обзоры и консультационные материалы.
Услуги

При продаже физическим лицом ценных бумаг, физическое лицо обязано исчислить и уплатить НДФЛ, на основании налоговой декларации

Вопрос: ООО покупает акции у физических лиц.

Читать еще:  Восстановление утраченного судебного производства в гражданском процессе

1) Является ли ООО агентом по НДФЛ этих физических лиц?

2) Будет ли физическое лицо платить налог, если они продают акции за 100 р.?

Отвечают специалисты аудиторской компании «Кольчуга»: 1) В соответствии с п.1 ст.226 НК РФ российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

Исключение составляют доходы, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст.214.1, 227 и 228 НК РФ.

В целях исчисления налога на доходы физических лиц указанные в п.1 ст.226 НК РФ российские организации именуются налоговыми агентами.

Согласно ст.214.1 НК РФ налоговыми агентами признаются брокеры, доверительные управляющие, управляющие компании, осуществляющие доверительное управление имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, или иные лица, совершающие операции по договору поручения или по иному подобному договору в пользу налогоплательщика.

Таким образом, если организация приобретает у физических лиц ценные бумаги на основании договоров купли-продажи без заключения договоров на брокерское обслуживание, доверительное управление и т.д., в соответствии с положениями ст.214.1 НК РФ она не является для таких лиц налоговым агентом. И, соответственно, организация не обязана исчислять и уплачивать НДФЛ, а также представлять сведения в налоговый орган по выплаченным доходам.

В данном случае исчисление и уплата НДФЛ производятся налогоплательщиком самостоятельно на основании налоговой декларации, подаваемой в налоговый орган по окончании налогового периода в соответствии со ст.228 НК РФ.

Аналогичная позиция изложена в письмах Минфина РФ от 29.10.2010 г. N03-04-06/2-260, от 02.07.2009 г. N 03-04-06-01/149.

2) Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц по операциям с ценными бумагами и операциям с финансовыми инструментами срочных сделок установлены ст.214.1 НК РФ.

В соответствии с п.12 ст.214.1 НК РФ финансовый результат по операциям с ценными бумагами определяется как доходы от операций за вычетом документально подтвержденных расходов, фактически произведенных налогоплательщиком, перечень расходов указан в п.10 ст.214.1 НК РФ.

Доходами по операциям с ценными бумагами согласно п.7 ст.214.1 НК РФ признаются доходы от реализации (погашения) ценных бумаг, полученные в налоговом периоде.

Исчисление доходов и финансового результата при реализации ценных бумаг, не обращающихся на организованном рынке, производится исходя из фактической цены их реализации.

Таким образом, при продаже физическим лицом ценных бумаг, вне зависимости от установленного размера цены реализации акции, физическое лицо обязано исчислить и уплатить НДФЛ, на основании налоговой декларации по окончании налогового периода. Налоговая база по полученным доходам может быть уменьшена на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение, реализацию и хранение ценных бумаг.

Продажа собственности юридическим лицом

Активы организаций, которые могут использоваться для получения прибыли, выражаются в самых разных формах. В частности, многие юридические лица имеют в собственности недвижимое имущество – и при необходимости его тоже можно продать.

  1. Как происходит продажа недвижимости
  2. Особенности продажи недвижимости
  3. Документы для продажи
  4. Порядок проведения сделки
  5. Налоги при продаже

Однако такие процедуры имеют множество отличий от обычных сделок купли-продажи, заключаемых физическими лицами. Отличаются порядок проведения и оформления продажи, перечень документов, аспекты налогообложения и т.д.

Чтобы учесть все эти особенности при продаже недвижимости юридическим лицом, следует заручиться поддержкой компетентных юристов, оперирующих соответствующим практическим опытом. В этом случае продажа юрлицом недвижимости пройдет с меньшими затратами времени и средств, а также с меньшими рисками.

Как происходит продажа недвижимости юридическим лицом?

Характер и содержание процедуры продажи недвижимости юрлицом во многом зависит от состояния объекта:

  • достроенный недвижимый объект, на который оформлено право собственности, продается на основании договора купли-продажи;
  • недвижимость в еще строящемся здании реализуется по договору уступки прав требования.

В первой ситуации договор, даже если по нему юридическое лицо продает недвижимость юридическому лицу, во многом похож на обычный договор купли-продажи, заключаемый с физлицами. Единственное отличие – подпись представителя организаций всегда заверяется печатью.

Продажа по договору уступки права требования существенно отличается своим содержанием. Главная особенность, которую должен учитывать и продавец, и покупатель, заключается в том, что само право требования не всегда может быть явным.

В частности, подрядчики, ведущие строительство, нередко получает несколько помещений в качестве взаимозачета с заказчиком – при этом договора инвестирования или долевого участия не заключаются.

Поэтому важно уделять внимание правильному оформлению прав юридического лица на недвижимое имущество. В противном случае покупатель получает дополнительные риски – и продавцу приходится их компенсировать, как правило, снижением стоимости.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом

При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:

  • Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
  • Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
  • При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
  • Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний.
  • Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
  • По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.
Читать еще:  Кто является законным представителем юридического лица

Документы для продажи недвижимости юридическим лицом

Простота и оперативность продажи недвижимого имущества, принадлежащего юрлицу, во многом зависит от того, насколько правильно подготовлены документы.

Перечень необходимых бумаг здесь довольно внушительный, причем отсутствие какой-либо из них может затормозить и воспрепятствовать проведению сделки.

Итак, организация-продавец должна подготовить следующие документы:

  • решение участников ООО, акционеров АО либо единоличного руководителя о продаже, принадлежащей юрлицу недвижимости, подтверждаемое протоколом собрания;
  • копия учредительных документов организации;
  • свидетельства ОГРН и ИНН;
  • выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что компания была в установленном порядке поставлена на учет ФНС и что требуемая информация была предоставлена в полном объеме;
  • доверенность либо иной документ на имя представителя организации, который устанавливает его полномочия действовать от ее имени, подписывать документы, заключать сделки и т.д.;
  • паспорт лица, представляющего организацию-участника сделки;
  • документы, подтверждающие, что искомая недвижимость принадлежит компании-продавцу;
  • справка из БТИ об оценочной стоимости имущества – балансовой для зданий, сооружений и помещений либо кадастровой, если продается земельный участок;
  • при продаже отдельно стоящего либо встроенного/пристроенного объекта – документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором расположен объект.

Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.

Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки. В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности. Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор.

Вместе с договором в Росреестр нужно подать следующий пакет документов:

  • приложения к договору;
  • акт приема-передачи;
  • свидетельство организации-продавца, подтверждающего его право собственности на проданное помещение;
  • справка из БТИ;
  • кадастровый паспорт, содержащий отметки БТИ и поэтажную экспликацию;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Порядок проведения сделки с недвижимостью

В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:

    Подтверждение решения о продаже

Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение. Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца. В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.

После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи. В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя. Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.

После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.
Переход права собственности на имущество

Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.

После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.

Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом

Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:

  • категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
  • имеет ли компания статус резидента РФ;
  • Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.

Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.

Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:

  • величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
  • является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.

Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.

Если организация использует УСН, то налог с реализации, принадлежащей ей недвижимости, рассчитывается как 6% от стоимости продажи либо как 15% от разницы «покупка-продажа».

Приобретение недвижимости юридическим лицом обязательно должно сопровождаться регистрацией полученного права собственности.

В противном случае купленное имущество будет включено в основные средства и, следовательно, в налогооблагаемую базу. Основанием для этого является акт приема-передачи искомой недвижимости. Единственным исключением здесь является ситуация, когда купленное имущество непригодно к использованию в деятельности организации.

Читать еще:  Исковое заявление о разделе наследственного имущества образец

Как минимизировать налоги физическому лицу при продаже коммерческой недвижимости

В соответствии с п. 1 ст. 41 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ.

Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.

Как физическое лицо, при продаже коммерческой недвижимости вы не вправе воспользоваться льготой по НДФЛ, установленной ст. 217.1 НК РФ. В целях данной статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Предпринимательской деятельностью в силу ст. 2 ГК РФ является самостоятельная, осуществляемая ИП на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. В данном случае так как речь не идет о систематическом получении прибыли как предпринимателя, то риск обложения данной сделки НДС очень незначителен.

Также возможна продажа коммерческой недвижимости, если физическое лицо зарегистрируется как ИП. В Письме от 19.12.2017 № 03-11-11/84868 Минфин РФ дал следующие рекомендации по разграничению доходов предпринимателя от продажи недвижимого имущества на полученные от предпринимательской деятельности и на прочие доходы, полученные физическим лицом.

Предпринимательской деятельностью в силу ст. 2 ГК РФ является самостоятельная, осуществляемая ИП на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Следует отметить, что согласно ч. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента госрегистрации в качестве предпринимателя. Соответственно, доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный ИП при регистрации, признаются доходами от предпринимательской деятельности. Разумеется, учет полученных от нее доходов должен вестись отдельно от учета доходов, полученных вне рамок предпринимательства.

Виды предпринимательской деятельности, заявленные предпринимателем при регистрации, имеют к вопросу о налогообложении доходов от реализации, по мнению Минфина РФ, прямое отношение. Если предприниматель имеет вид предпринимательской деятельности «продажа недвижимого имущества» или такое имущество использовалось в его предпринимательской деятельности, то доходы от продажи данного имущества подпадают под обложение «упрощенным» налогом.

Такие разъяснения о разграничении доходов предпринимателя от продажи недвижимости финансисты дали в письмах от 25.10.2017 № 03-11-11/70108 и от 12.12.2017 № 03-05-06-01/82622. Если же предприниматель не имеет такого вида предпринимательской деятельности, как продажа недвижимого имущества и оно не относится к имуществу, используемому в предпринимательской деятельности, то указанные доходы подлежат обложению НДФЛ.

Для определения режима налогообложения при реализации недвижимого имущества, принадлежащего предпринимателю, принципиальное значение имеют назначение этого имущества и цели его использования (письма Минфина России от 19.12.2017 № 03-11-11/84868, от 12.12.2017 № 03-05-06-01/82622, от 25.10.2017 № 03-11-11/70108).

Итак, Минфин РФ считает, что доходы от продажи недвижимого имущества подлежат обложению «упрощенным» налогом в двух случаях:

1. При регистрации предприниматель указал вид деятельности, связанный с недвижимостью.

2. Реализованный объект недвижимости относится к основным средствам, используемым в предпринимательской деятельности.

Так как продажа коммерческой недвижимости не относится к льготе, установленной ст. 217.1 НК РФ, то вам выгоднее вместо НДФЛ заплатить УСН 6%.

Но это возможно лишь в случае регистрации вас в качестве ИП, а также при прохождении регистрации вы должны указать в качестве своей основной деятельности продажу недвижимости. Закон не предусматривает разделение имущества гражданина как индивидуального предпринимателя и как физического лица.

Согласно ст. 24 ГК РФ гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Следовательно, приобрести в собственность недвижимое имущество физическое лицо может исключительно в статусе физического лица, но не индивидуального предпринимателя. Право собственности на что-либо никак не зависит от приобретения или прекращения статуса индивидуального предпринимателя. Это одно из главных отличий двух форм осуществления предпринимательской деятельности – юридического лица и индивидуального предпринимателя.

Из вышесказанного можно сделать вывод о том, что перерегистрации недвижимого имущества с физического лица на ИП не потребуется.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector