Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Отмена торгов по продаже имущества должника

Какие риски при покупке квартиры с торгов после банкротства ?!

Первичная консультация по телефону или при заказе обратного звонка «БЕСПЛАТНАЯ»

Во время кризиса можно выгодно приобрести жилье по сниженным ценам. Например, выбрать квартиру с торгов после банкротства. Такая недвижимость стоит на порядок дешевле обычных вариантов, но есть риск столкнуться с проблемами о которых мы поговорим чуть ниже.

В чем кроется суть аукциона по банкротству ?!

Первоначально это торги, на которых на продажу выставляются объекты недвижимости. Это может быть дом, квартира, коттедж, которые принадлежали физическому либо юридическому лицу, проходящему процедуру признания финансовой несостоятельности либо банкротства. В ходе проведения торгов полученные от продажи квартиры денежные средства по закону должны передаваться в счет погашения долга перед кредитором. Для заемщика торги вообще крайне невыгодный вариант, но деваться таким гражданам фактически некуда так как надо расплатиться по долговым обязательствам перед кредитором.

Осуществляются торги в три основных шага:

  • Этап первичных торгов на повышение. Это значит то, что квартира попадает на торги по своей среднерыночной цене. Если покупателя нет, то тогда цена на данный лот снижается;
  • Повторные торги. На этой стадии аукциона цена на объект недвижимого имущества может снижаться на 10-20 процентов;
  • Публичные торги. Они считаются третьим и окончательным этапом, когда никто не покупает жилье долгое время. Считается что в этот момент квартиру приобретать выгодно, так как стоимость может снизиться до 30-45 процентов ниже среднерыночной цены.

Продавцом при организации торгов выступают несколько типов лиц. Обычно это кредитно-финансовые компании, реализующие ликвидное имущество своих должников. Также в аукционе право на участие принимают государственные учреждения или коммерческие предприятия и компании.

Какие квартиры реализовываются ?!

Если обратить внимание на статистику, то можно сказать что абсолютное большинство жилых квартир, реализуемых через торги представляют собой собственность банковских компаний. Тут возможны несколько вариантов. В первую очередь квартира может быть в залоге по кредиту выданному банковской компанией или же быть ипотечной недвижимостью.

Все просто, так как человек либо не платит по долгам и банк пытается взыскать деньги с него доступными способами или же он проходит процедуру банкротства.

Среди объектов недвижимого имущества, реализуемого банками можно найти огромное разнообразие квартир. Еще при помощи торгов продается выморочное жилье. Так называются объекты которые отошли в собственность государственных органов, так как у них нет наследников по завещанию, фактически или по закону. В этом случае в продаже на торгах чаще всего оказываются квартиры, которые не могут быть использованы муниципальными государственными органами на социальные нужны (улучшение жилищных условий граждан). Не всегда такая квартира может быть полностью убитой. Иногда продаются таким образом жилые объекты в виде элитных квартир. И они попросту не подходят для социальных нужд из-за своей дорогой стоимости. При этом приобрести на торгах такую квартиру при желании может каждый гражданин.

С какими рисками может столкнуться покупатель квартиры ?!

Конечно многих покупателей привлекают дешевые цены на недвижимость находящуюся на торгах. Но надо понимать, что не все так просто, как кажется на первый взгляд. Риски есть, и они достаточно существенные. Обозначим самые популярные и часто встречаемые риски при покупке квартиры на аукционе.

Судебные разбирательства предыдущих хозяев квартиры.

Судебные разбирательства часто могут мешать сделке либо пользованию и распоряжению недавно купленной жилой квартирой. Фактически покупатель приобрел свободное жилье, но прошлый владелец может не соглашаться со своими потерями. Он просто желает возвратить свою квартиру назад с помощью подачи заявления в суд и обжалования аукционной продажи. Решение суда предугадать невозможно. Оно зависит от множества факторов предугадать которые попросту невозможно.

Долги за коммуналку.

В проблемной недвижимости могут быть и годами накопленные долги. С переходом права собственности оплачивать их придется как раз-таки новому хозяину. Причем долги могут достигать не одну сотню тысяч рублей. Некоторые эксперты по продажам недвижимого имущества полагают, что большинство квартир, реализуемых с таких торгов достаются новым хозяевам с долгами. Конечно можно попробовать снять с себя ответственность по уплате коммунальных услуг через суд, но любое судебное разбирательство – это трата времени, денег и сил. Поэтому обязательно надо тщательно изучать все предложения на торгах в том числе и на предмет наличия долгов. Если они не столь критичны, и сделка все равно кажется вам выгодной, то тогда можно купить квартиру и оплатить их после окончательного оформления прав собственности.

Прописаны предыдущие собственники.

На государственных торгах в заявке обязательно в соответствии с установленными законодательными нормами обозначается количество лиц, которые зарегистрированы в жилом помещении. Но узнать об этом нельзя, если квартира продается банком на основании возбужденного исполнительного производства. В итоге можно получить в придачу вместе с жильем и кучей посторонних людей, прописанных в нем. И самый плохой вариант – это прописанные в объекте жилой недвижимости дети, которых не получится выписать просто так без предоставления жилплощади. А вот совершеннолетних граждан можно снять с регистрации путем обращения в судебные органы с исковым заявление о признании прекратившим право пользования жилым помещением. И опять же это судебные тяжбы и трата нервов для покупателя.

Кроме того, если недвижимость принадлежала организации, и в ней проживали ее сотрудники по договорам социального найма, их тоже нельзя выселить, не предоставив замену, если жилье используется инвалидами 1 или 2 группы, членами семьи умершего работника, семьями с детьми-инвалидами, пенсионерами по старости.

Предыдущие собственники не согласны с продаже квартиры.

Если предыдущие собственники не согласны с продажей недвижимого имущества, то тогда они вполне могут на основании установленных законодательных норм опротестовать данное решение путем обращения в судебные органы с исковым заявлением. Подобное разбирательство так же займет много сил и времени у обеих сторон и может закончиться не в пользу новых собственников. Также такой риск, хоть и небольшой, есть для выморочной недвижимости, когда наследники объявляются уже после процедуры продажи жилья.

Читать еще:  Порядок заключения мирового соглашения в гражданском процессе

В завершении надо добавить, что можно купить квартиру в крайне плохом состоянии.

Она будет требовать длительного и дорогостоящего ремонта. Это не обычная покупка квартиры, так как провести осмотр перед аукционом нельзя. То есть вы не можете оценить полностью состояние помещение, которое приобретаете по сниженной цене на торгах. Также стоит сказать о том, что покупка квартиры на аукционе – это сложная задача и обязательно надо посоветоваться с опытным юристом.

Минэкономразвития предложило революцию торгов в банкротстве. Обзор

Москва. 26 апреля. INTERFAX.RU — Минэкономразвития предлагает отказаться от многоэтапной продажи имущества банкротов и перейти к торгам с плавающим ценообразованием и возможностью сразу продавать активы с понижением цены. Кроме того, как рассказал «Интерфаксу» источник, знакомый с подготовленными ведомством поправками в закон о банкротстве, в них содержится идея лишать залоговых кредиторов их статуса, если они не хотят оставлять имущество себе. Эксперты поддерживают первое из этих предложений, но настороженно относятся ко второму.

В настоящий момент в России существует сложная система продажи имущества лиц, признанных банкротами: первые торги в виде открытого аукциона должны идти с повышением цены, на повторных стартовая цена снижается на 10%, но торговаться опять-таки надо вверх. А затем, если продать активы банкрота так и не получилось, следует этап публичного предложения, где цена снижается.

Эта система неэффективна, показывает практика. Торги в ходе открытого аукциона в рамках процедур банкротства в 2017 и 2018 году не состоялись в 95% и 94% случаев, следует из данных Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ, «Федресурс»).

«В 2018 году реализовать имущество должников удалось в ходе публичного предложения на третьих или четвертых торгах с падением цены в среднем на 64% после ее снижения на 10% на повторных торгах», — говорит руководитель проекта «Федресурс» Алексей Юхнин.

Проблему признают и в Минэкономразвития: в большинстве случаев продать имущество должников на первых и вторых торгах, которые проводятся с повышением цены, не удается. А на их проведение тратятся деньги их конкурсной массы должников, следует из пояснительной записки к проекту.

Там еще несколько лет назад начали готовить изменения в закон о банкротстве, которые призваны исправить эту ситуацию. Сейчас документ доработан и отправлен в заинтересованные ведомства, рассказал «Интерфаксу» источник, знакомый с документом.

Быстрее и дешевле

Разработчики предлагают комбинированную схему реализации имущества банкротов. По проекту сначала торги должны идти на повышение, а если предложений купить не будет, то цена будет снижаться до поступления первого предложения. После этого торги снова пойдут на повышение, но если никто цену не повысит, то победителем признают того, кто озвучил свое предложение. При этом минимальная цена для первых торгов должна быть равна половине начальной, на повторных — четверть от цены соответствующего этапа.

«Законопроект предлагает введение «голландского аукциона» взамен последовательных этапов — аукциона «на повышение» и публичного предложения, что должно способствовать сокращению сроков процедур и росту поступлений от торгов в конкурсную массу», — говорит Юхнин.

Предлагаемый механизм проведения торгов выгодно отличается от действующей системы реализации активов, соглашается партнер юридической компании «Пепеляев Групп» Юлия Литовцева. «Он позволит сократить сроки продажи имущества, снизить связанные с этим затраты, и, что самое главное, — создать возможность для поступления в конкурсную массу выручки в большем объеме», — рассчитывает она.

Партнер Bryan Cave Leighton Paisner Russia LLP Иван Веселов считает, что новый порядок «рационализирует процедуру торгов и позволяет уменьшить расходы из конкурсной массы должника на проведение процедур».

Ограничение прав залоговых кредиторов

В законопроекте также прослеживается линия на ограничение прав залоговых кредиторов, которая время от времени проглядывает в законотворчестве и правоприменении. Например, в декабре 2018 года Верховный суд (ВС) РФ ограничил права залоговых кредиторов, опоздавших с включением своих требований по ипотеке в реестр долгов граждан-банкротов. В этом случае они должны лишаться права на удовлетворение своих требований за счет предмета залога.

Эту линию развивает и Минэкономразвития. Сейчас по закону о банкротстве залоговый кредитор в случае признания повторных торгов несостоявшимися может оставить заложенное имущество себе, либо дальше оно будет реализовываться через публичное предложение, но залогодержатель всегда может вмешаться, если цена уходит в неустраивающую его зону.

Авторы проекта предлагают радикальное решение: прекращать залог, если кредитор не воспользуется преимущественным правом оставить имущество себе.

Это предложения вызывает обеспокоенность у экспертов. «Такое существенное ограничение прав залогодержателя подрывает доверие к данному виду обеспечения, традиционно считающемуся наиболее надежным», — говорит Ю.Литовцева.

Кроме того, по ее словам, это приведет к передаче в собственность, в первую очередь кредитных организаций, огромного количества непрофильных активов. «Это неминуемое повлечет связанные с этим дополнительные затраты и иные негативные последствия», — отмечает Литовцева. Такая идея не может найти положительного отклика у залогодержателей, говорит вице-президент Блока правовой поддержки госкорпорации ВЭБ.РФ Владимир Назаренко.

Впрочем, для других кредиторов это выгодно. «Все средства от реализации имущества будут распределяться в общей очередности без каких-либо преференций. Принудительное оставление залогового имущества за залогодержателем также позволит избежать дополнительных расходов на проведение мероприятий, связанных с реализацией таких активов», — говорит Ю.Литовцева.

Меньше торговых площадок

Законопроект предусматривает передачу торгов в банкротстве универсальным электронным площадкам с одновременной отменой обязательного членства операторов в саморегулируемых организациях (СРО) арбитражных управляющих.

Правительство в июле 2018 года утвердило восемь универсальных площадок. Это «Единая электронная торговая площадка», «РТС-тендер», «Сбербанк-АСТ», «Электронные торговые системы», ГУП «Агентство по госзаказу Республики Татарстан», «Российский аукционный дом», «ТЭК-Торг» и «Электронная торговая площадка ГПБ.

Сейчас торги в банкротстве осуществляют около четырех десятков площадок, операторы которых входят в три СРО. Из восьми универсальных в банкротном сегменте присутствуют «Сбербанк-АСТ» и «Российский аукционный дом» а также, если рассматривать группы компаний, НЭП «Электронные торговые системы» — через «Фабрикант». В 2018 году на три эти площадки пришлось 18% стоимости реализованного имущества банкротов.

Читать еще:  Как арендовать место на улице для торговли

Госсистема для конкурсных масс

Минэкономразвития также предлагает создать государственную систему раскрытия информации о формировании и реализации конкурсной массы в банкротстве, то есть об имуществе должников, проведении его инвентаризации, подготовке и проведении торгов. Заниматься ей будет специальный оператор, правила выбора которого установит правительство. Оно же очертит круг сведений, условия и порядок их внесения в систему арбитражными управляющими, операторами электронных площадок, оператором ЕФРСБ и иными лицами. Данные этой системы будут открытыми и общедоступными, за исключением тех, доступ к которым ограничен законом, обещают разработчики законопроекта.

«Важнейшим условием эффективности реализации имущества является не просто максимально широкое доведение информации об объектах продажи до широкого круга потенциальных покупателей, но и обеспечение наиболее удобного доступа к ней и создания условий для взаимодействия с продавцом в лице конкурсного управляющего. Существующий порядок опубликования информации — это «каменный век», о чем свидетельствует тот факт, что в 2018 году торги в ходе открытого аукциона в более чем 90% случаев были признаны несостоявшимися из-за отсутствия претендентов. Создание единой электронной информационная системы поможет значительно улучшить ситуацию», — поддерживает предложения Минэкономразвития Ю.Литовцева.

Чрезвычайно важно стремиться к расширению возможностей потенциальных покупателей приобрести активы по рыночной цене в максимально короткие сроки, соглашается В.Назаренко из ВЭБа. «В связи с этим нельзя не поддержать соответствующие изменения в закон, как и идею внедрения информационной системы раскрытия информации о формировании и реализации конкурсной массы, которая представляется востребованным ресурсом для всех участников банкротных процедур», — говорит он.

Осторожен в оценке создания госсистемы И.Веселов. «Вполне может получиться так, что система будет просто дублировать информацию, которая уже доступна, например в ЕФРСБ. Также на сегодняшний день не прояснены многие вопросы, например, как арбитражные управляющие, оператор ЕФРСБ и операторы электронных площадок будут взаимодействовать с системой или какие правовые последствия будет влечь отсутствие тех или иных данных в системе», — отмечает он.

Впрочем, И.Веселов признает, что эта госсистема может стать дополнительным инструментом, который облегчит жизнь кредиторам. «Но пока не совсем ясно, как и когда именно данный инструмент будет реализован, многое будет зависеть от постановлений правительства», — говорит он.

Залогодержатель ликвидирован, имущество продано на торгах: про иные основания прекращения залога

Но в законе оснований для прекращения залога много и других — не только связанных с приобретением имущества. Они встречаются реже, но судя по задаваемым мне вопросам — все же бывают. Про них и расскажу.

Запись из реестра залогов можно исключить по решению суда в связи с ликвидацией или смертью залогодержателя , уклонением его от подачи сведений нотариусу. Это предусмотрено ст. 103.6 Основ нотариата.

Например, банк ликвидировался, но сведения о залоге остаются в реестре. Или кредит был полностью выплачен (п. 1 ст. 352 ГК) — но банк запись о залоге из реестра не исключает, на обращения не реагирует. И так далее. Такие споры не трудные — достаточно приложить к иску выписку из ЕГРЮЛ в отношении банка или справку о закрытии кредита.

Про торги

Залог прекратится при продаже залогового имущества на торгах , оставлении залогодержателем предмета залога себе или отказа от него при несостоявшихся торгах.

Любые торги — состоятся они или нет прекращают залог. В случае, если имущество приобретено через торги, добросовестный приобретатель сможет исключить запись о залоге из реестра, но увы, придется обращаться в суд. Просто по заявлению от покупателя нотариус не внесет изменения в реестр. Потому что покупатель не сторона договора залога. А разбираться кто у кого и что купил нотариус не станет — это задача судьи.

Если не проданное залоговое имущество после торгов залогодержатель решит оставить себе — понятно, что запись о залоге он и сам исключит из реестра залогов без суда и проблем.

Но вероятнее всего имущество будет сразу же перепродано (без официальных торгов продажа идет быстрее) — вот тут новый приобретатель, основываясь на информации о торгах, сможет прекратить залог по данному основанию.

Если же держатель залога после того, как торги не состоялись, откажется от оставления за собой имущества, то залог также по закону прекращается — но залогодателю придется обращаться в суд.

Вот как написано в законе:

если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор залога прекращается .

Про перемену лиц в отношениях залога

Если по кредитному договору долг переходит к наследникам или кому то другому — залог прекращается при условии, что отсутствует согласие залогодателя отвечать за нового должника . Ситуация применима, например, в случае смерти должника, когда к наследникам переходит его задолженность по кредиту.

При этом согласие залогодателя отвечать за другое лицо должно быть явным, определяющим круг лиц, за которых он готов отвечать. Обтекаемые фразы тут не пройдут.

А если должник — юридическое лицо ликвидируется, залог в таком случае прекращается? Да, залог прекращается, если кредитор не успел предъявить свои требования должнику до момента ликвидации. Про это я подробнее написала в этой статье.

Если должник — физическое лицо обанкротился, что будет с залогом? Про это я написала в следующей статье.

На самом деле ситуация несправедливая — должник быстро подал на ликвидацию или банкротство, ничего не должен, а залогодатель должен отвечать.

В бизнесе такие схемы часто встречаются в кредитных отношениях — когда директор (учредитель) закладывает свой личный автомобиль по кредиту фирмы. Потом подает на банкротство — полагая, что долг спишется и залог прекратится. Но нет — банк успевает заявить свои требования и авто забирают.

Читать еще:  Приостановление судебного разбирательства в гражданском процессе

При этом, требования должнику и требования по залогу не должны предъявляться одномоментно — они могут значительно по времени различаться.

Если банк переуступает долг по кредиту коллекторам по договору цессии — по общим правилам залог сохраняется. Но, все же и в этом случае лазейки поискать можно — соблюдена ли была процедура цессии?

Переуступить право залога без основной задолженности — НЕЛЬЗЯ, залог в таком случае считается прекращенным.

И еще о важном. У залогодателя есть право заявлять возражения кредитору, даже если основной должник ранее их не заявлял или даже признал.

Например, должник проигнорировал суд, либо полностью признал задолженность — ему то все равно, имущества нет, терять нечего.

А залогодателю есть что терять. Поэтому он имеет право оспаривать требования кредитора, в том числе в части задолженности.

И как я ранее писала в статьях — если добросовестный приобретатель неожиданно узнает о залоге после покупки имущества, должника — залогодателя в судебном споре обязательно нужно привлекать третьим лицом. Иначе потом предъявить ему регрессный иск не получится.

9 основных причин признания торгов в деле о банкротстве недействительными

Продажа имущества должника может обернуться головной болью как для должника и управляющих, так и для покупателей. Оснований для признания торгов недействительными множество, однако анализ судебной практики помогает выделить наиболее частые причины.

Согласованность действий конкурсного управляющего и участника торгов. Доказать это нарушение в суде бывает крайне сложно. Чаще всего подтверждать придется целый ряд доказанных незаконных действий.

«Так, в одном из дел согласованность действий была выявлена за счет того, что участник торгов заходил на электронную торговую площадку с IP-адреса конкурсного управляющего. Более того, этот участник осуществил подачу ценного предложения 18 раз и, соответственно, 17 раз его отзывал. Суд пришел к выводу, что участник торгов обладал определенными знаниями о заявках от других участников, и поэтому признал торги недействительными», – рассказывает адвокат практики реструктуризации и банкротства юридической фирмы ART DE LEX Юлия Шилова.

Искусственное объединение имущества в рамках одного лота. Закон позволяет продавать в рамках единого лота разные объекты, но они должны быть объединены какой-то общей целью или создавать единый комплекс в виде предприятия. Например, земельный участок, здание, которое на нем находится, и оборудование внутри здания.

«В одном из дел в рамках одного лота были объединены земельные участки, которые находятся в Чувашской республике и в Волгоградской области. Суд признал торги незаконными и сказал, что объединение земельных участков, находящихся в разных регионах, в один лот создает дополнительный барьер для потенциальных приобретателей. Это приводит к сужению круга покупателей и ограничивает конкуренцию на торгах», – приводит пример Юлия Шилова.

Нарушение принципа единства судьбы здания и земельного участка. Закон о банкротстве не может идти вразрез с положениями Земельного кодекса РФ, а именно статьей 35 («Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение»), которая предусматривает принцип единства судьбы земельного участка и строения на нем. Именно поэтому торги могут признать недействительными из-за продажи земли и здания отдельными лотами.

Короткие сроки для подачи заявок. «Законодательство о банкротстве не содержит ограничений в установлении длительности этапа для приема заявок на участие в торгах. Но, несмотря на отсутствие ограничений, срок, например, в один день суд признает незаконным, поскольку это создает ограничение для потенциальных участников. Исходя из судебной практики, разумно устанавливать длительность для приема заявок в 25-30 дней», – советует адвокат.

Реализация имущества должника в период запрета на проведение торгов. В ряде случаев, когда торги уже начались, судом принимаются обеспечительные меры, в которых указывается запрет на их проведение. Это означает, что абсолютно никакие действия в этот период не могут проводиться, под действием в данном случае понимается даже публикация о приеме заявок.

Неполная/недостоверная информация. Если на информационных ресурсах размещена не вся необходимая информация, либо она не соответствует информации, которая размещена на другом информационном ресурсе, то это нарушает право потенциальных покупателей на получение достоверных сведений. В таком случае они смогут оспорить подобные торги.

Продажа имущества по заниженной цене. Это может выражаться не только в самом факте заниженной стоимости, но и в неравномерном снижении цены имущества. «В одном из дел в период проведения торгов в порядке публичного предложения был установлен период снижения в два рабочих дня. За это время произошли снижения на 20%, на 40% и, наконец, на 97%. Суды признали подобное снижение незаконным, так как оно направлено не на достижение цели конкурсного производства», – поясняет адвокат.

Непоступление задатка. В ряде случаев организатор торгов отклоняет заявку претендента, потому что задаток поступил после окончания приема заявок. Однако по этому вопросу практика неоднозначна, отмечает Юлия Шилова. Ряд судов указывает, что конкурсный управляющий не должен руководствоваться формальными критериями непоступления задатка, поскольку часто это связано с работой банка. «Также суды говорят, что период для поступления задатка должен быть разумным, и датой отсечения должна быть не дата подачи заявки, а дата определения участников торгов. Если участник успели к этой дате, значит, он принят», – объясняет адвокат.

Нарушения преимущественного права на участие при продаже имущества. Речь идет об имуществе, которое находится в долевой собственности. При продаже такого имущества цена доли должника должна быть определена по результатам торгов. Далее предложение поступает сособственнику. Если он изъявил желание приобрести имущество по установленной цене, то он выкупает его. Только в случае, когда собственник отказался или не ответил, победитель торгов приобретает имущество по предложенной им стоимости.

Подробнее о признании торгов в делах о банкротстве недействительными – в лекции Юлии Шиловой.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector