Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ответственность управляющей компании перед собственниками

Какие обязанности у управляющей компании многоквартирного дома

Обязанности управляющей компании многоквартирных домов — это необходимые действия для содержания МКД в надлежащем состоянии и обеспечения жилищных условий собственников и нанимателей помещений. За нарушение обязанностей УК несет гражданскую и административную ответственность. Чтобы требовать исполнение обязательств от управляющей организации, необходимо прописать их в договоре на оказание услуг управления МКД.

Какие бывают управляющие компании

Способ управления многоквартирным домом и что входит в обязанности домоуправления, собственники решают на общем собрании собственников помещений (ОСС). Дом, по статье 161 ЖК РФ, управляется:

  • непосредственно собственниками, если квартир в МКД не больше 30;
  • ТСЖ либо жилищным кооперативом;
  • нанятой управляющей компанией (УК).

Чем занимаются управляющие компании

Если УК выбрана в качестве способа управления МКД, то собственники определяют права и обязанности управляющей компании многоквартирным домом в договоре. По статье 161 ЖК РФ, УК:

  • отвечает за оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию общего имущества;
  • следит за предоставлением коммунальных услуг в должном качестве, контролирует соблюдение правил по предоставлению, приостановке, ограничению коммунальных услуг.

В общем смысле УК — это юридическое лицо, которое обеспечивает управление МКД на основе договора оказания услуг на платной основе.

По своей сути УК является посредником между собственниками и компаниями, оказывающими платные услуги по содержанию дома, ресурсоснабжающими организациями (РСО). Такая форма управления позволяет упорядочить отчетность: сформировать единого заказчика перед поставщиками и единого исполнителя перед собственниками. УК нанимает поставщика, собирает плату с собственников за его услуги и формирует единый платеж.

Но на этом обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома не заканчиваются. Она следит за износом общедомовых систем, ведет отчетность, проводит диагностику, устраняет поломки. Определяет, что необходимо предпринять, чтобы сохранить системы в надлежащем качестве, составляет расчеты, заказывает услуги и выставляет счета на оплату жильцам.

Права управляющей компании

  • принимать, хранить и передавать техническую документацию дома, ключи и электронные коды от помещений, входящих в состав общего имущества, оборудования;
  • вести реестр собственников помещений, собирать, обновлять, хранить информацию о нанимателях;
  • вести реестр лиц, имеющих доступ и использующих общедомовое имущество на основании договоров;
  • выносить предложения по содержанию и ремонту общего имущества на рассмотрение общего собрания собственников (ОСС);
  • организовывать рассмотрение ОСС вопросов, связанных с управлением МКД: направлять уведомления о проведении собраний и информацию, которую планируется обсудить, оформлять решения, доводить их до сведения остальных жильцов дома;
  • организовывать работы и услуги в соответствии с договором;
  • взаимодействовать с органами госвласти и местного самоуправления по вопросам МКД;
  • осуществлять расчет за услуги и работы, включая услуги управления и коммуналку.

Но наиболее важная для жильцов зона договорных отношений — это то, что входит в обязанности ЖЭУ или управляющей организации.

Обязанности

Главным документом, который устанавливает обязательства УК, является договор управления, принятый ОСС или решением уполномоченного органа. В обязанности включается:

  • выполнение работ и услуг по управлению;
  • надлежащее содержание и ремонт ОИС;
  • предоставление коммунальных услуг собственникам и нанимателям;
  • информирование жильцов МКД.

Управление

  • прием, хранение и передача технической документации, технических средств, оборудования, их актуализация и восстановление;
  • ведение и обновление реестра собственников помещений и лиц, использующих ОИС, предоставление реестра заинтересованным лицам;
  • информирование ОСС о текущем состоянии дома, необходимости ремонта, прием мер по снижению объема потребления ресурсов;
  • обеспечение проведения ОСС, оформление документов;
  • организация выполнения работ и услуг по договору и контроль подрядчиков;
  • обязанность управляющей компании по извещению о начислениях, проведение расчета за услуги и работы по договорам, оформление платежных документов.

Содержание общего имущества

В связи с этой обязанностью УК проводит:

  • проверку технического состояния систем;
  • проверку кровли, выявление и устранение протечек и нарушений конструкции;
  • очистка кровли и систем водоотведения от мусора, наледи, снега;
  • содержание лестниц, фасадов, полов, дверей и окон;
  • диагностика и обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, своевременная их замена;
  • ремонт или замена отопительных и водоразборных приборов;
  • устранение нарушений и поломок газового оборудования, систем вентиляции, дымового оборудования;
  • уборку коридоров, лифтов, лестничных пролетов, пандусов, тамбуров;
  • обслуживание придомовой территории;
  • организацию места сбора твердых отходов, очистку мусоропроводов, контейнерных площадок;
  • диагностику и восстановление оборудования для инвалидов по доступу в МКД;
  • создание круглосуточной аварийно-диспетчерской службы — круглосуточная регистрация заявок по содержанию ОИС и предоставлению коммунальных услуг от собственников дома, связанных с неисправностью или повреждениями инженерных систем и контроль за их выполнением.

Коммунальные услуги

  • предоставление коммуслуг в надлежащем качестве и объеме;
  • заключение договоров с РСО;
  • установка и ввод в эксплуатацию общедомовых приборов учета, снятие показаний с них ежемесячно, предоставление возможности ознакомления с ними. Особенно это касается обязанности УК перед собственником по отоплению, если отопление рассчитывается не по индивидуальному прибору учета;
  • выставление счетов за коммунальные услуги и услуги управления.

Информирование

УК обязана обеспечить свободный доступ к информации о своей деятельности, размещая ее в государственной информационной системе ЖКХ (п. 10.1 ст. 161 ЖК РФ). По запросам пользователей УК предоставляет информацию о выполненных работах и услугах, ценах, тарифах в срок до 10 дней (ч. 2 ст. 165 ЖК РФ).

Как УК отчитываются перед собственниками квартир

Постановление правительства № 416, раздел «Стандарты управления МКД», подпункт «з», указывает, что входит в обязанности управляющей компании по отчету перед собственниками:

  • предоставление отчетов об исполнении обязательств перед собственниками;
  • раскрытие информации о деятельности УК;
  • прием заявок от собственников, обращений и предложений;
  • доступ к участию собственников в контроле за качеством услуг и работ, в их приемке.

По п. 31 постановления № 416, в обязанности управляющих компаний перед жильцами входит информирование путем размещения информации:

  • на вывесках у входа в УК;
  • на доске объявлений в подъездах;
  • на информационных стендах;
  • на официальном сайте ГИС ЖКХ.

Отчет о выполнении договора предоставляется собственникам МКД ежегодно за прошлый год в течение первого квартала текущего года и размещается в ГИС ЖКХ (ч. 11 ст. 162).

По п. 34 постановления № 416, УК предоставляет информацию по запросу нанимателя или собственника в течение дня, если она касается адреса, режима работы УК, телефонов служб, информацию о предстоящих работах, изменениях размера оплаты, сведениях о нормах потребления, образцы заявок, жалоб, претензий. Другие запросы обрабатываются в течение 3 рабочих дней.

Запросы направляются почтой, электронно, с помощью ГИС ЖКХ, лично либо через консьержа. Ответ направляется тем же путем, что подан запрос.

Максимальный срок ответа УК — 10 рабочих дней для собственников и пользователей помещений и 30 дней — для других лиц с возможностью продления еще на 30 дней (п. 37 постановления № 416). Запрос хранится в управляющей организации в течение 3 лет.

Как контролировать УК

Гражданский контроль за деятельностью управляющей компании возможен следующими путями:

  1. Запрашивать информацию об исполнении обязанности управляющей компании по содержанию дома, об объемах услуг, их качестве и периодичности, ознакомление с договорами на оказание услуг и работ, информацию о показаниях общедомовых приборов учета, объеме потребления ресурсов на общедомовые нужды.
  2. Требовать расчетные документы, сметы о проведенных работах, отчеты о ходе проводимых работ.
  3. Провести независимую техническую экспертизу и юридическую оценку деятельности УК.
  4. Требовать подготовку в срок ежегодного отчета об ее деятельности.

Способы контроля УК и форму отчетности необходимо прописать в договоре на оказание услуг управления МКД.

Что делать, если УК не выполняет обязанности

П. 42 постановления правительства № 491 гласит, что управляющая компания отвечает за нарушение обязательств перед собственниками. Если обязанности не исполняются, обратиться с жалобой допускается:

  • в аварийно-диспетчерскую службу — об устранении недостатков содержания ОИС и прилегающей территории, о нарушениях предоставления коммунальных услуг. Заявка подается письменно или устно и в обязательном порядке регистрируется с сообщением заявителю номера заявки и данных лица, которое ее зафиксировало;
  • к руководителю УК — если заявку в аварийную службу отклонили, нарушения не устранили. Требуйте проконтролировать работу службы;
  • в Жилнадзор и Роспотребнадзор — если нарушена обязанность управляющей компании по содержанию общего имущества, прописанная в договоре. Жалоба подается письменно лично, по почте или онлайн. На рассмотрение отводится 30 дней со дня регистрации;
  • в прокуратуру — если УК нарушает правила содержания и ремонта жилых помещений, санэпидемтребования, нормативы обеспечения коммунальными услугами. По результату проверки управляющую организацию вправе привлечь к административной ответственности;
  • в суд — если ваши требования не удовлетворены. Через суд получится не только устранить недостатки, но и возместить ущерб, взыскать штраф за нарушение договора и моральный вред.

Как заставить ДУК работать? Юрист – о правах жильцов, обязанностях коммунальщиков и прозрачности расчетов

Коммунальная сфера — одна из самых проблемных для потребителей и с точки зрения качества услуг, и в вопросах прозрачности и понятности взаимодействий с управляющими компаниями. Нижегородцы жалуются, что не могут добиться от ДУКов качественной работы, а претензии в разные ведомства не приносят никакого результата. Как заставить ДУК работать, куда жаловаться и как сменить управляющую компанию?

Читать еще:  Какие риски несет учредитель ооо

Фото: pixabay.com

Жители одного из домов Московского района Нижнего Новгорода не первый год борются с управляющей компанией, которая обслуживает здание, сетуют, что организация работает спустя рукава, от этого общее имущество разрушается и приходит в негодность.

Зато в квитанциях появляются непонятные суммы, приписываются завышенные задолженности. Мы неоднократно обращались в Госжилинспекцию и прокуратуру с просьбой провести проверку, но получаем отказы.

Ситуация, к сожалению, типичная и не только для Нижнего Новгорода. К работе ДУКов у собственников жилья всегда масса претензий. Как грамотно решать такие вопросы? Разбираемся вместе с юристом, экспертом в сфере недвижимости Еленой Никоненковой. По ее мнению, нужно разделить проблему на две составляющие — ненадлежащее содержание общего имущества и неправильные начисления в расчетных документах.

Юрист, эксперт в сфере недвижимости, Елена Никоненкова

Контролировать придется самим

По Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, общее имущество в жилом здании должно содержаться по требованиям законодательства РФ. В п. 10 есть четкий перечень действий, необходимых для содержания общего имущества в надлежащем состоянии. Дом должен быть безопасен для жизни и здоровья жильцов и доступен для собственников, имущество должно быть сохранно. Нужно также поддерживать архитектурный облик дома и постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, а также соблюдать права жильцов и т. д.

В п. 13 указано, что управляющая компания обязана регулярно проводить осмотры общего имущества и фиксировать результаты в журнал, а собственники вправе ознакомиться с результатами осмотра и решить на общем собрании, проводить ли текущий ремонт, а также утвердить перечень услуг и работ, размер их финансирования.

ДУК должен ежегодно отчитываться перед собственниками (п. 11 ст. 162 ЖК РФ). Годовой отчет — это основной документ, который издают в рамках деятельности ДУКа за подписью руководителя организации. До 1 апреля каждого года управляющая компания должна опубликовать отчет о своей работе за год на сайте Государственно-информационной системы ЖКХ . Копию могут также выложить на официальном сайте ДУКа.

Важная информация в годовом отчете:

  • что из запланированного сделано с подробным обоснованием расходов,
  • сколько денег осталось,
  • на что их потратить в этом году.

— Если жильцы хотят контролировать работу ДУКа системно, стоит провести ревизию решений общего собрания собственников помещений, при необходимости принять более «качественные» решения, отследить отчеты, составить/фиксировать перечень сделанного/несделанного и претензий за прошлый год. Затем можно уже пожаловаться в ГЖИ, прокуратуру и в суд, чтобы взыскать неосновательное, если работы не выполнили или сделали что-то некачественно, или чтобы заставить предпринять какие-то работы, — советует юрист. — Всё это требует планомерности, а собственники не хотят этим заниматься, вот ДУКам и сходит с рук некачественная работа. Мы все занимаемся попустительством за свои же деньги.

Куда уходят деньги?

С 2019 года размер платы за содержание общего имущества определяет общее собрание собственников помещений в доме. При этом ДУК вправе предлагать размер платы за 30 дней до проведения общего собрания. По словам эксперта, предложение должно содержать расчет тарифа и его обоснование. Если он больше, чем минимальный тариф, установленный органами власти, то управляющая организация обязана объяснить, почему тариф превышен — сколько стоит каждый вид работ и услуг, которые собирается оказывать ДУК. Проект тарифа должны разместить на информационных досках у каждого подъезда.

Фото: BANKNN.RU

ДУК должен вести учет платы (кто платит за ЖКУ, а кто нет), его прямая обязанность — правильное и своевременное распределение средств по лицевым счетам. Если есть расхождения по размеру оплаты и срокам оприходования (разнесения по лицевым счетам) денег, эти случаи нужно документально фиксировать, запрашивать сверки расчетов и выписки движения по лицевому счету, а затем жаловаться на действия/бездействия ДУКа.

Как наказать ДУК?

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей управляющие компании несут ответственность в рамках Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

Административная ответственность наступает, если:

  1. нарушены санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации жилых помещений (ст. 6.4 КоАП), питьевой воде (ст. 6.5 КоАП РФ);
  2. нарушены требования по содержанию и текущему ремонту дома (ст. 7.22 КоАП РФ);
  3. нарушены нормативы обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23 КоАП РФ);
  4. нарушены правила осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (ст. 7.23.3 КоАП РФ).
  5. не выполнено в срок законное предписание (постановления, представления, решения) надзорного органа (ст. 19.5 КоАП РФ).
  6. нарушены требования законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и других, связанных с его управлением документов (ст. 7.23.2 КоАП РФ).

Привлекать ДУКи к административной ответственности могут ГЖИ и Роспотребнадзор. Уголовная ответственность может наступить, например, по ст. 215.1 УК РФ «Прекращение или ограничение подачи электрической энергии либо отключение от других источников жизнеобеспечения», либо по ст. 165 УК РФ за причинение материального ущерба путем злоупотребления доверием. Не стоит забывать и о гражданско-правовой или финансовой ответственности, когда ДУК нанес убытки собственникам.

— Жаловаться нужно в первую очередь в Госжилинспекцию. Имеет смысл привлекать грамотного юриста, поскольку по формальным основаниям жалобы могут оставить без внимания или отказать в привлечении к ответственности из-за недоказанности обстоятельств, — резюмирует Елена Никоненкова. — Можно жаловаться и в прокуратуру, как орган общего надзора за соблюдением законодательства, важно, чтобы жалобы были обоснованными. И ГЖИ, и прокуратура могут проверить, не нарушены ли права собственников в части расходования денег. Но и жильцы вправе на общем собрании принять решение об аудиторской проверке отчета ДУКа. Если компания отказывается предоставить отчет и финдокументацию, то собственники имеет право потребовать их через суд.

Как сменить управляющую компанию?

Принято считать, что уйти от нерадивой управляющей компании, которая вас не устраивает, очень трудно, но, по словам юриста, процедура смены ДУКа — процесс не столько сложный, сколько требующий ответственности со стороны собственников.

Жильцам дома нужно:

  1. оpгaнизoвaть oбщee coбpaниe собственников и принять peшeниe o pacтopжeнии дoгoвopa c ДУКом (дождаться, когда закончится срок договора, или расторгать действующий);
  2. уведомить об этом компанию;
  3. оpгaнизoвaть ТСЖ или пepeдaть дoм в yпpaвлeниe дpyгoй opгaнизaции.

Проштудируйте договор — есть ли в документе особые условия расторжения или перезаключения. В этом случае действует общее правило: если собственники не заявят о прекращении договора к дате окончания срока или заранее, он автоматически продлевается на такой же срок и на тех же условиях.

Фото: pixabay.com

Досрочно расторгнуть договор можно, если:

  • это прямо указано в договоре;
  • ДУК не выполняет (или нарушает) его условия;
  • жители решили сменить способ управления домом.

— Правда, в законе не говорится, за какие нарушения можно отказаться от договора с домоуправляющей компанией, а за какие — нет. Очевидно, что эти нарушения должны быть существенными. И их нужно фиксировать, как и ваши жалобы и ответы ДУКа на претензии, чтобы в комплексе признать работу коммунальщиков неудовлетворительной. Но помните, что ДУК так вправе оспаривать ваши действия в суде, — подчеркнула эксперт.

Пример существенных нарушений ДУКа:

  1. не заключены договоры на обеспечение дома ресурсами, например, на водоснабжение или теплоснабжение.
  2. не проведены испытания на прочность и плотность узлов ввода и систем отопления, промывка и регулировка систем отопления.
  3. У ДУКа есть долг перед ресурсоснабжающими организациями при условии оплаты со стороны собственников.
  4. Не выполнены правила аварийно-диспетчерского обслуживания (приёма заявок, сроков устранения проблем, контроля качества и сроков и т. д.).

3 особых случая досрочного расторжения договора с ДУКом:

  • Если управляющая компания назначена на открытом конкурсе. Закон разрешает: до окончания каждого года со дня заключения договора собственники вправе отказаться от работы в этой компанией, достаточно найти замену и проголосовать на общем собрании собственников за прекращение старого договора и заключение нового, с другой организацией.
  • Если ДУК лишился лицензии.
  • Если общее собрание собственников по выбору ДУК проведено с нарушениями законодательства.

— Формально собственники в любой момент могут отказаться от услуг домоуправляющей компании, но судебная практика по этому вопросу очень противоречива. Чтобы сменить ДУК, необходимы тщательное оформление документов, активная инициативная группа собственников и ответственное отношение остальных жильцов, — резюмирует юрист.

Читать еще:  Признание права на реабилитацию в уголовном процессе

Привлечь к ответственности управляющую компанию за невыполнение обязанностей

Юридическое лицо, осуществляющее управление, эксплуатацию, техническое и санитарное обеспечение многоквартирного дома, при этом, заключив с собственниками квартир определенный договор, называется управляющей компанией.

Оплата услуг ЖКХ является одними из обязательных расходов граждан РФ. Все счета назначаются сообразно тарифам за предоставление конкретного типа услуг и выполнение всех обязательств управляющей компанией, согласно договору с собственниками квартир.

Какие обязательства должна выполнять управляющая компания

Когда вы оплачиваете услуги ЖКХ, то необходимо понимать, на какие расходы идут ваши денежные средства и какие обязанности возлагаются при этом на управляющую организацию.

Итак, обязательства УК разделяют на 2 типа:

  1. проведение определенных мероприятий, которые связаны с ремонтом и эксплуатацией многоквартирного дома:
    • обеспечение такого внешнего состояния вашего дома, которое будет пригодным для безопасного проживания в нем;
    • немедленное устранение неисправностей, которые возникают при эксплуатации многоквартирного дома;
    • осуществление необходимых мероприятий, для подготовки дома к отопительному сезону;
    • выполнение комплекса мер, которые направлены на обеспечение противопожарной безопасности;
    • систематическая проверка эксплуатации общедомовыми счетчиками и содержание другого технического оборудования в исправном состоянии;
    • осуществление регулярной чистки подъездов, вывоза отходов из мусорных баков и уборки территории, прилежащей вашему дому;
    • осуществлять меры, направленные на экономию потребляемой энергии.
  2. оказание организационных и административных услуг
    • осуществление сбора денежных средств за услуги ЖКХ и обеспечение их передачи поставщикам;
    • обеспечение ежегодных собраний жильцов дома для того, чтобы представлять отчеты о проделанной работе;
    • обеспечение мер, направленных на выявление неправомерного использования энергоресурсов;
    • обеспечение сохранности всей технической документации, а так же ведение учета жильцов.
    • предоставление информации о стоимости всех проводимых работ по содержанию имущества, находящегося в общем пользовании, в надлежащем состоянии;
    • предоставление информации о капремонте вашего дома, а также о его стоимости.

Неоднократно встречались ситуации, когда граждане замечали то, что управляющая компания не выполняет свои обязанности или весьма халатно к ним относится. В таких случаях, вы имеете полное право не только требовать снижения оплаты услуг, но и оставлять жалобы на УК, или же подавать иски в суд.

Как привлечь к ответственности управляющую компанию

Согласно статье 7.23.3 КоАП РФ, в случае выявления факта невыполнения своих договоренностей, или недобросовестного выполнения обязательств управляющей компанией, у вас есть право на обращение в соответствующий орган для составления жалобы и требования привлечь УК к административной ответственности. Для этого вам следует составить заявление в такие органы, как прокуратура, Госжилинспекция или Роспотребнадзор. В обращении необходимо перечислить все нарушения УК, заверив их документальными доказательствами. После получения такой жалобы, надзорные органы обязаны провести проверку, и в случае обнаружения нарушений, привлечь управляющую компанию к административной ответственности, обязав ее выплатить штраф.

Ответственности за нарушение обязательств управляющей компанией

Привлечь управляющую компанию к ответственности за нарушение санитарно-эпидемиологических требований можно в том случае, если в вашем доме не производится периодический вывоз мусора и уборка подъезда, подвальные помещения находятся в плохом состоянии, было замечено наличие крыс или блох, из вашего крана течет ржавая вода, либо иные доказательства. Для того чтобы зафиксировать данные нарушения, немедленно вызывайте Санэпидемстанцию или орган Роспотребнадзора, которые должны составить акт. В случае подтверждения нарушений, управляющая компания будет привлечена к административной ответственности и выплате штрафа на сумму от 10 до 20 тысяч рублей.

Еще одно веское основание на привлечение управляющей компании к административной ответственности – это постоянные нарушения в предоставление жильцам горячей или холодной воды, отключение газа и электроэнергии, перебои с отоплением. В этом случае управляющей компании может быть назначен штраф в размере 500 – 1000 рублей.

Если обнаруживается факт того, что общедомовое имущество находится в неподобающем и неисправном состоянии, то штраф составляет до 50 тысяч рублей, а при невыполнении требований пожарной безопасности, что ставит под угрозу жизнь собственников квартир, управляющая компания может быть оштрафована на сумму до 200 тысяч рублей.

В том случае, если УК отказывается вам предоставлять информацию о финансовой или о хозяйственной деятельности за прошедший год, не информирует о своих дальнейших планах по ремонту вашего дома, или же не показывает отчеты о собраниях жильцов, то штрафы за данные нарушения устанавливаются от 30 до 50 тысяч рублей для физических лиц, и от 250 до 300 тысяч рублей для юридических лиц.

Кроме всего вышеперечисленного, привлечь к административной ответственности управляющую компанию можно в случае не устранения свои нарушения, которые были выявлены надзорными органами, например, прокуратурой, жилищной или пожарной инспекциями. Последствиями будет привлечение к административной ответственности и обязательству по выплате штрафа на сумму до 300 тысяч рублей.

Рассказываем, как УК обязана ежегодно отчитываться за деньги собственников 3641

Вт, 10 марта 2020, 18:45

Для чего отчет собственникам. Как найти его в системе ГИС ЖКХ. Что делать, если обнаружены приписки.

Ежегодно отчитываться перед жителями дома – одна из главных обязанностей любой управляющей организации, будь то УК, ТСЖ, ЖСК и т.п.

Как и когда это происходит? По закону до 1 апреля каждого года управляющая компания должна опубликовать отчет о своей работе за год на сайте Государственно-информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) на dom.gosuslugi.ru. Копия отчета может быть опубликована в разделе конкретного дома на официальном сайте управляющей организации.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Обязанность управляющей организации ежегодно отчитываться перед собственниками закреплена в п. 11 ст. 162 Жилищного кодекса РФ. Годовой отчет считается основным документом, который издается в рамках деятельности управляющей компании. Подписывается руководителем организации. Устная форма отчета не допускается.

Главное, что должен содержать годовой отчет:

• Что конкретно из запланированных мероприятий было сделано (причем с подробным обоснованием понесенных расходов в соответствии с потребностями дома).

• Что именно и почему не удалось сделать.

• Сколько сэкономлено средств, на что эту экономию запланировано направить в текущем году.

В Центры защиты прав граждан часто поступают жалобы от собственников, что УК не отчиталась или отчиталась формально. В этой инструкции мы расскажем, как УК должна готовить годовой отчет. Как быть, если по отчету деньги списали, а запланированных работ не провели. Что делать, если УК игнорирует свою обязанность и не отчитывается перед жителями.

ДЛЯ ЧЕГО НУЖЕН ОТЧЕТ СОБСТВЕННИКАМ

Это отчет по средствам, которые жители в течение всего года направляли на содержание и текущий ремонт жилья. А это немалые деньги!

Помимо того, что это серьезная сумма, тут есть очень важный нюанс! Дело в том, что закон позволяет управляющей организации забрать себе все сэкономленные средства, если в течение года все необходимые работы в доме были проведены, услуги оказаны качественно, а на опубликованный отчет не поступило нареканий от жильцов.

Проверьте, так ли это? Откровенно говоря, компаний, к которым нет претензий у собственников, можно по пальцам пересчитать.

У вас были претензии к качеству услуг? Жалобы по протечкам, холодным батареям, сломанным лифтам или несвоевременно вывезенному мусору надо подавать по факту. Иначе потом крайне сложно доказать, что УК не справилась со своей работой и не заслуживает поощрения.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Обратите внимание на Договор управления МКД, который заключен между вами и УК. Как в нем отражены условия распоряжения экономией по итогам отчетного года? Если по Договору годовая экономия не аккумулируется на лицевом счете дома, то в каком размере и на какие нужды УК имеет право эти средства тратить.

Вопрос – непраздный. Так, поводом для обращения в суд жителей одного из МКД Новгородской области стал годовой отчет УК. Из отчета собственники узнали, что ЖЭК решил потратить часть годовой экономии на погашение задолженности за жилищные услуги злостных неплательщиков. Собственники справедливо возмутились: почему из тех средств, которые они ежемесячно оплачивали по расходам на содержание жилья, теперь гасят долги нерадивых соседей. Дело дошло до рассмотрения в Верховном суде РФ.

Увы, в Договоре управления МКД был предусмотрен пункт, согласно которому УК имеет право таким образом распорядиться сэкономленными средствами. Суд поддержал позицию УК. Вот почему в Центрах защиты прав граждан советуют собственникам обращать внимание на то, что прописано в Договоре управления МКД.

Отчет – это возможность удостовериться, что перечень проведенных в доме работ соответствует тем, которые перечислены в документе. Здесь часто возникают расхождения на десятки тысяч рублей!

Например, на прошлый год в доме были запланированы работы по покраске подъездов. По факту работы до конца года не были окончены, Акт приемки не подписан. Или жители остались недовольны проведенным ремонтом. А в отчете УК указала, что выполнила ремонт качественно и в срок. И списала на это приличную сумму.

Читать еще:  Ответственность генерального директора за долги ооо

Бывают и более циничные ситуации, когда в отчете фигурирует проведенный ремонт, которого по факту вовсе не было. Помните, все ремонтные работы по дому, техническое обслуживание в течение года всех коммуникаций, мероприятия по дезинсекции, замена лампочек или разбитого стекла, вывоз снега или полив газонов – все, что происходит в доме и за что заплатили собственники, подлежит ревизии и должно значиться в годовом отчете.

Вот почему так важно, чтобы в доме был создан Совет МКД, а жилищный актив ознакомился с годовым отчетом. Представители Совета дома вправе затребовать дополнительные доказательства проведенных работ, а также документы, подтверждающие понесенные расходы.

КАК САМОСТОЯТЕЛЬНО НАЙТИ ГОДОВОЙ ОТЧЕТ В ГИС ЖКХ

Чтобы найти отчет управляющей компании по вашему дому, необходимо выполнить следующие действия:

1. Наберите в браузере адрес сайта ГИС ЖКХ – dom.gosuslugi.ru.

2. На синей плашке главной страницы сайта найдите надпись «Реестры». Нажмите и выберите закладку «Реестр объектов жилищного фонда». Там вам предложат найти ваш дом, либо вбив его адрес, либо по названию вашей управляющей компании.

3. Внизу нажмите ссылку «Сведения об объекте жилищного фонда». Откроется табличка с общими характеристиками дома. В графе «Управляющая организация» должна быть ссылка «Информация об управлении МКД».

4. Откройте данную ссылку. Появится новое окно с подзаголовками от «Общей информации» до «Использования общего имущества», после которого имеется также кнопка-список (четыре синих горизонтальных полоски).

5. Нажмите на эту кнопку и выберите пункт «Отчет по управлению».

6. Далее необходимо указать отчетный период. После чего должна появиться ссылка на файл с возможностью его скачивания.

ПРИМЕРНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ГОДОВОГО ОТЧЕТА

Единая форма годового отчета управляющей организации не установлена законодательством. Если собственниками и УК согласована собственная форма отчетности, которая является частью Договора управления МКД, то управляющая организация вправе воспользоваться такой формой. Либо разработать свою форму, применяя рекомендации из Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 №411/пр.

Так или иначе, у годового отчета должно быть название, указаны дата начала и окончания отчетного периода, наименование управляющей организации, номер лицензии, юридический и фактический адрес ее местонахождения, печать и подписи уполномоченных лиц.

Но самое главное заключается, конечно, не в форме, а в содержании этого документа. В том, насколько подробно раскрыта информация по доходам и расходам дома.

Первый блок в отчете посвящен общим характеристикам многоквартирного дома.

Включая адрес многоквартирного дома; год постройки и этажность; площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества; площадь земельного участка; конструктивные и технические параметры дома; информацию о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества (к примеру, наличие общедомовых приборов учета, собственной котельной и т.п.).

Второй блок касается основных показателей финансово-хозяйственной деятельности.

Финансово-хозяйственная деятельность включает в себя все доходы и расходы, понесенные УК в течение года на содержание дома. Это все перечисленные собственниками деньги по жилищно-коммунальным услугам, дополнительным взносам (если таковые приняты общим собранием собственников), взносы на капитальный ремонт (если дом копит деньги на спецсчете, владельцем которого назначена УК).

В расходной части должны быть перечислены все виды и характеристики фактически выполненных на доме или в доме работ или оказанных услуг по управлению, содержанию и ремонту общедомового имущества: перечень работ, дата, вид работ, сметная стоимость, сроки исполнения, фактическая стоимость, Акт приема-передачи работ.

В этом же блоке отчета размещается информация об оказываемых коммунальных услугах. В том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов).

Сюда же включены доходы, полученные управляющей организацией по договорам об использовании общего имущества третьими лицами (интернет-провайдеры, операторы сотовой связи, реклама на доме и внутри дома), куда и в каком количестве направлены эти деньги.

Тут же приводится размер задолженности собственников по оплате ЖКУ, а также долги УК перед ресурсоснабжающими организациями. Перечисляются все виды и размер административных взысканий к управляющей организации со стороны ГЖИ, Роспотребнадзора, судов и иных проверяющих организаций, где ответчиком выступала управляющая организация.

Также перечислены и расшифрованы все поступившие в отчетном периоде суммы взносов на капремонт, размер фонда капремонта на дату составления отчета, суммы использованных средств фонда капремонта по целевым назначениям.

Отдельный блок касается рассмотрения жалоб населения и реагирования на претензии.

Здесь перечислены все случаи нарушения условий Договора управления, периодичности и качества предоставления коммунальных услуг. Приводится число нарушений, даты нарушений, количество и размер перерасчетов в пользу жителей.

Важной частью отчета является план работ по содержанию общедомового имущества, запланированных на текущий год. Данный план затрагивает вопросы ресурсосбережения, благоустройства дома и придомовой территории. Таким образом управляющая компания показывает свою готовность провести мероприятия, которые докажут свою эффективность в процессе управления общедомовым имуществом.

ОТЧЕТ ОПУБЛИКОВАН. НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ

Во-первых, сведения о вашем доме, размещенные в системе ГИС ЖКХ, должны совпадать с теми, что указаны в вашей платежной квитанции. Площадь дома, площадь мест общего пользования, стоимость услуги по содержанию жилья, размеры тарифов на коммунальные и жилищные услуги и т.д. – должны быть идентичны.

Во-вторых, информация о договорах УК с любыми организациями, обеспечивающими дом ресурсами, либо нанятыми для проведения ремонтных и сервисных работ на доме, должна быть отражена в системе ГИС ЖКХ с момента заключения этих договоров.

В-третьих, ЖЭК должен указывать степень износа конструктивных элементов и коммуникаций дома. Описать все расходы по текущему ремонту, техобслуживанию коммуникаций, стоимость работ по благоустройству придомовой территории, содержанию мест общественного пользования и т.п.

В отчете отражается информация по налогам, сборам, штрафам, которые были выписаны УК в течение года, задолженность жителей по платежам за ЖКУ и долг управляющей компании, если таковой имеется, перед поставщиками ресурсов (РСО).

Увы, из отчета вы не узнаете, какую зарплату или премию получает директор УК, инженеры, юрист или экономист. Управляющая компания не подотчетна жителям по внутреннему устройству своего бизнеса. Но поскольку труд этих людей оплачиваете тоже вы, у вас есть полное право требовать безупречной работы от всех служб УК в течение года.

ЕСЛИ В ОТЧЕТЕ ОБНАРУЖЕНЫ ОШИБКИ ИЛИ ПРИПИСКИ

Если управляющая организация не разместила в срок до 1 апреля текущего года отчет за прошлый год, ей грозит административный штраф по ст.7.23.3 КоАП РФ «Нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами». Для должностных лиц он составит от 50 до 100 тысяч рублей или повлечет дисквалификацию директора УК на срок до 3 лет. Для организации – от 150 тысяч до 250 тысяч рублей.

Как правило, управляющие организации отчет все-таки сдают. Вот только неполный или столь формальный, что умещается он на одном листочке стандартного листа бумаги. Разумеется, собственники не готовы принять отчет в таком виде.

Если, по мнению собственников, в годовом отчете не раскрыта (или раскрыта частично) информация по проведенным работам, стоимости таких работ и т.п., то жители могут обратиться с запросом в УК.

Это право закреплено в п.40 Правил содержания общего имущества в МКД, согласно Постановлению Правительства РФ №491. В течение пяти дней с момента обращения управляющая компания обязана предоставить по требованию собственника полный отчет о перечне, объемах, качестве и сроках оказанных услуг и выполненных работ. К тому же собственник на полном основании имеет право требовать исправления дефектов и недочетов в оказанных работах и услугах, если таковые обнаружились.

Если в годовом отчете выявлены ошибки, несоответствия, либо расхождения в расчетах, во всех случаях несогласия с данными отчета собственники вправе подготовить письменную претензию и направить ее в УК.

В случае если управляющая компания лукавит, затягивает сроки ответов или в годовом отчете обнаружены приписки в стоимости проведенных работ или работ, которые фактически не выполнялись, собственники имеют право подать жалобу в органы жилищного надзора, в прокуратуру, а также в одностороннем порядке расторгнуть Договор с управляющей компанией.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Информация о деятельности всех организаций, управляющих многоквартирными домами, должна быть доступна в течение пяти лет. Если в нее вносятся какие-то уточнения или изменения, сроки опубликования жестко ограничены. В системе ГИС ЖКХ все корректировки должны быть сделаны в течение семи рабочих дней, на информационных стендах управляющей организации – в течение двух рабочих дней.

ПОЛНУЮ ВЕРСИЮ КЕЙСА «ГОДОВОЙ ОТЧЕТ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ» ЧИТАЙТЕ НИЖЕ.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector