Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Срок действия договора купли продажи недвижимости

Договоры на покупку недвижимости. Какие бывают и на что обратить внимание при оформлении

Строящиеся объекты реализуются по договорам долевого участия, договорам уступки или инвестиционным договорам. Готовые объекты – по договорам купли-продажи. Рассмотрим особенности каждого из них и на что следует обратить внимание при их оформлении.

Договор долевого участия

Договоры долевого участия регламентируются 214 Федеральным Законом. Это самый безопасный договор на покупку строящейся недвижимости с минимальными рисками для покупателя.

До 01 июля 2019 года страховыми компаниями и компенсационными фондами были защищены только дольщики жилой недвижимости. После перехода застройщиков на проектное финансирование гарантом сохранности денежных средств, в том числе и дольщиков коммерческой недвижимости стали банки, на эскроу-счетах которых размещаются денежные средства на время строительства объекта недвижимости.

Не смотря на то, что структура договора долевого участия и основные положения определяются в соответствии с законом, необходимо обратить внимание на следующие условия договора, которые определяет застройщик:

  • Срок ввода дома в эксплуатацию и срок передачи помещения дольщику.

Обычно застройщики делают акцент на сроке ввода дома в эксплуатацию. Но для вас важен крайний срок, когда застройщик фактически должен передать вам ключи от помещения. Данный срок может составлять от 3 до 6 месяцев после срока ввода дома в эксплуатацию.

  • Величина допустимого отклонения в фактической площади помещения и площади по договору.

Процент отклонения, при превышении которого либо застройщик производит компенсацию, если фактическая площадь оказалась меньше, либо дольщик производит доплату, если фактическая площадь оказалась больше площади по договору.

  • Площадь помещения и применяемые коэффициенты при расчете стоимости лоджий, балконов, террас.

Проверьте, чтобы площадь, указанная в тексте договора соответствовала площади на плане помещения в приложении к договору.

  • Сумма и порядок оплаты за помещение.

Законом предусмотрено что все платежи по договору долевого участи производятся только после его государственной регистрации. Если объект приобретается в рассрочку, договоритесь с застройщиком на комфортную для вас дату ежемесячных платежей.

  • Внимательно изучите приложения к договору.

Приложения содержат информацию об используемых в строительстве объекта материалах, назначении помещения (важно чтобы было указано – нежилое помещение), а также в каком виде должен передаваться объект (наличие стяжки пола, наличие выводов воды и канализации, отделка стен и прочее).

Многие пункты договора долевого участия ссылаются на проектную документацию. Найти проектную декларацию на любой строящийся объект и всю дополнительную документацию по интересующему вас объекту вы можете на официальном сайте министерства строительства http://наш.дом.рф. На данном ресурсе есть удобный поиск объекта по наименованию застройщика, наименованию жилого комплекса, а также поиск объекта на карте.

Договор уступки

Когда вы приобретаете объект недвижимости не на прямую от застройщика, а от физического лица или организации, которая ранее заключила с застройщиком договор долевого участия – оформляется договор уступки права требования к договору долевого участия.

При заключении договора уступки вы должны убедится, что все его положения соответствуют договору долевого участия, а именно: наименование и строительный адрес помещения, его площадь, план, сроки передачи.

Изучите все условия договора долевого участия, на который ссылается договор уступки по вопросам описанным выше. Запросите у продавца платежное поручение, чеки или квитанции об оплате, подтверждающие то, что он полностью рассчитался с застройщиком за помещение. А также справку от застройщика о том, что расчеты произведены полностью.

Инвестиционный договор

Использование инвестиционных договоров возможно только при покупке коммерческой недвижимости и апартаментов. Покупка квартир возможна только по договорам долевого участия.

При этом сделка по договору инвестирования наиболее рискованна. В данном случае покупатель становится партнером застройщика и разделяет с ним коммерческие риски строительства.

Инвестиционный договор не требует государственной регистрации и может заключаться сторонами в произвольной форме, что позволяет застройщику прописать максимально выгодные для себя условия продажи недвижимости и максимально переложить риски на покупателя.

Основные отличия инвестиционного договора от договора долевого участия (ДДУ) сводятся к следующему:

  1. Для ДДУ регистрация в Росреестре обязательна, а для Договора инвестирования – нет.
  2. ДДУ вступает в силу только после регистрации, а Договор инвестирования – сразу после подписания.
  3. Ответственность сторон по ДДУ определяется как условиями самого договора, так и жесткими установками закона ФЗ-214, а в случае Договора инвестирования, рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
  4. По ДДУ получателем и собственником недвижимости может быть только сам дольщик, а в Договоре инвестирования конечным получателем недвижимости может быть как сам инвестор, так и назначенное им третье лицо.
  5. Взыскание неустойки по ДДУ регламентировано законом и не представляет сложностей, а взыскать неустойку по Договору инвестирования очень проблематично.

Таким образом, я крайне не рекомендую покупку коммерческой недвижимости по такого вида договорам.

Договор купли – продажи

Договор купли – продажи самый распространенный договор на покупку недвижимости. По нему приобретаются все объекты завершенного строительства.

Так как договор носит разовый характер, по своему составу он лаконичен. Рассмотрим основные разделы договора купли — продажи и на что нужно обратить особое внимание:

Преамбула договора

Первый раздел, в котором обозначаются стороны договора. Если стороной договора является физическое лицо — указываются его паспортные данные, адрес регистрации. Если сторона – юридическое лицо, указывается, в лице кого и на основании какого документа действует.

Обязательно проверьте полномочия лица выступающего со стороны продавца. Если представитель действует на основании доверенности, проверьте все полномочия, указанные в ней и срок действия самой доверенности.

Раздел 1 — Предмет договора должен содержать:

  • Полные характеристики помещения (сверьте указанные в договоре данные с выпиской из ЕГРН: назначение помещения, адрес, кадастровый номер);
  • Ссылку на документ, на основании которого возникло право собственности;
  • Информацию о наличии обременения или его отсутствии.

Раздел 2 – Цена договора и порядок расчетов

  • Указывается общая стоимость помещения. Включает цена в себя НДС или нет;
  • Порядок расчетов может предусматривать единовременную оплату или рассрочку. Указывается каким образом будет происходить оплата — наличным или безналичным путем, указываются реквизиты для оплаты;
  • Какая сторона будет нести расходы, связанные с государственной регистрацией договора.
Читать еще:  Брачный договор на имущество приобретенное до брака

Раздел 3 – Передача имущества

  • В данном разделе обозначаются порядок и сроки передачи, которая осуществляется по акту приема — передачи;
  • Акт приема — передачи оформляется приложением к договору. В нем фиксируется, что Покупатель не имеет претензий к приобретаемому помещению.
  • После подписания акта – риски гибели и повреждения помещения, а также расходы по его эксплуатации переходят на Покупателя. Поэтому, перед подписанием акта убедитесь, что у продавца нет задолженностей по оплате коммунальных платежей, и прочих задолженностей перед управляющей компанией.

Раздел 4 – Ответственность сторон

В этом разделе устанавливаются штрафы (пени) за просрочку оплаты со стороны покупателя и задержку в передаче помещения со стороны продавца. Как правило пени определяются в размере 0,1 % за каждый день просрочки.

Раздел 5 – Разрешение споров

Как правило раздел состоит из двух пунктов: первый о том, что стороны стремятся урегулировать разногласия путем переговоров и второго пункта о том, что в случае невозможности разрешения спора путем переговоров стороны передают их на рассмотрение в суд.

Раздел 6 – Прочие условия

В нем стороны договариваются об условиях расторжения договора, сроке его действия, порядке внесения изменений и дополнений в договор. Как правило раздел пополнятся пунктом – «Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации».

Шаблоны договоров купли-продажи, договоров аренды, шаблоны расписок и прочие необходимые шаблоны документов для работы с недвижимостью вы можете найти в моем блоге в разделе «Книги».

Какой срок предусмотрен для освобождения квартиры после продажи по закону?

Купля-продажа недвижимости предполагает отчуждение права собственности от продавца к покупателю и передачу объекта во владение нового собственника. Соответственно, бывший хозяин квартиры обязан освободить её, выселив и выписав всех членов своей семьи и забрав принадлежащее ему имущество. Эта процедура происходит не только по договорённости сторон, но и имеет регламент, основанный на нормах закона.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Сколько времени дается по закону, чтобы освободить жилье?

Продажа квартиры завершается после того как сторонами заключён договор купли-продажи квартиры (ДКП). Но так как эта сделка подлежит обязательной регистрации в Росреестре, то договор вступает в силу после проведения регистрирующих действий.

Соответственно, когда покупатель получает на руки договор с отметкой о регистрации и выписку из Единого Государственного реестра недвижимости (ЕГРН), он вступает в права собственности и вправе притязать на вселение в принадлежащую ему квартиру.

Однако в этом случае нельзя нарушать и интересы его контрагента, продавшего своё жильё. Переезд на новое место жительства требует времени, которое учитывается при процедуре купли-продажи. Сторонам необходимо обсудить этот вопрос заведомо, до составления договора, чтобы достичь компромисса и не вступать впоследствии в судебные тяжбы.

Статья 457 ГК РФ утверждает регламент передачи товара в срок, установленный сторонами в договоре купли-продажи. Поэтому в договор нужно внести отдельный пункт о сроках выписки и выезда бывшего собственника и членов его семьи. А в процессе проведения сделки следовать установленному положению.

Статья 457 ГК РФ. Срок исполнения обязанности передать товар

  1. Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.
  2. Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору.

Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя.

Если стороны проигнорировали или не учли данное правило, упустив внесение в ДКП соответствующего положения о сроках, им следует придерживаться норм статьи 314 ГК РФ. Они определяют, что приобретённый товар должен быть передан в «разумный» срок. Конечно, ориентироваться на данное понятие сложно, так как оно имеет размытую, нечёткую форму.

В этот срок можно засчитать время, требующееся для следующих действий:

  • выписки всех жильцов;
  • сбора вещей;
  • решения вопросов, связанных с новой жилплощадью;
  • вывоза вещей и выезда бывших хозяев.

Принято отводить на освобождение квартиры бывшим собственником один календарный месяц. Некоторые законодатели рекомендуют ориентироваться на недельный срок, требующийся для выписки и прописки.

Если в договоре не указано иное, то предполагаемый разумный срок отсчитывается с момента завершения регистрации собственности в Росреестре. Если за это время квартира не освобождена, новые владельцы могут ходатайствовать о принудительном выселении.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  • Что важно знать владельцу о том, через сколько можно продавать квартиру после покупки, и о порядке налогообложения?
  • Заверение договора купли-продажи квартиры у нотариуса – цена, порядок процедуры, сроки
  • Особенности и порядок выписки из квартиры при ее продаже
  • Порядок, стоимости и сроки регистрации сделки купли-продажи квартиры через нотариуса и МФЦ
  • Порядок купли-продажи квартиры за наличный расчет. Образец договора и перечень необходимых документов

Как происходит выселение?

Алгоритм освобождения жилья после сделки состоит из нескольких стандартных действий, которые выполняются в определённой последовательности. Они скомпонованы в схемы, которые могут классифицироваться на следующие виды:

  • оптимальный вариант;
  • стандартный;
  • нестандартный;
  • принудительный.

Выписка всех жильцов при оптимальном варианте завершается в кратчайшие сроки – до получения документации из Росреестра. Иногда квартиры продают после того как из неё выписались и выехали все бывшие жильцы.

Этот вариант может быть актуальным только при условии, что у продавца имелось другое место проживания, что на практике встречается не так часто. При таких условиях все стороны остаются в выигрыше, а в ДКП вносится положение, что жильцы выписаны и на территории квартиры не проживают.

Стандартный вариант предусматривает, что выписка и сбор вещей может начаться не раньше, чем новый собственник получит правоудостоверяющий документ из Росреестра. Поэтому ему даётся срок от недели до месяца на то, чтобы он успел решить все вопросы, связанные с переездом. В этом случае выписка и сборы могут проходить одновременно.

Для того чтобы стандартная схема не принесла неудобств покупателю, можно предпринять следующие меры:

  1. Если сделка проводится с привлечением риэлтора или соответствующей фирмы, в договоре услуг следует указать, что компания получает вознаграждение только после освобождения квартиры продавцом.
  2. В ДКП допустимо указать, что за каждый день просрочки продавец уплачивает соразмерную сумму денег или процент от стоимости жилья в виде штрафа за просрочку. Это положение вносится в пункт «Ответственность сторон купли-продажи».
  3. Срок освобождения должен указываться непротиворечиво и не допускать интерпретаций и разночтений.

Нестандартный вариант возникает при проведении альтернативной сделки, когда купля-продажа включается в цепочку имущественных сделок. В этом случае стороны должны договариваться заранее о том, что срок может быть дольше положенного.

Например, можно установить срок не больше двух месяцев. А лучше всего решить вопрос с продавцом: как он поступит, если цепочка разорвётся и его сделка не вступит в силу. Решение, которое он примет в ситуации форс-мажор требуется внести в положение договора.

В таких сделках важны все нюансы. Они требуют высокой организации и определённых навыков и компетенций у специалистов риэлтерской службы, которые их проводят. Поэтому нужно детально проработать в свете данного вопроса такие положения договора:

  1. условия передачи квартиры покупателю;
  2. сроки передачи квартиры покупателю;
  3. права и обязанности сторон;
  4. ответственность сторон;
  5. действия в случае форс-мажора;
  6. расторжение договора.

А при оформлении и передаче объекта следует действовать в рамках установленных договором положений. Так как альтернативная сделка несёт максимальный риск, в договоре должны быть учтены все нюансы проведения купли-продажи, чтобы регулировать имущественные интересы всех участников.

Принудительный вариант осуществляется через суд и исполнительное производство. Эта мера применяется, когда покупатель добросовестно выполнил все условия договора, но продавец не соблюдает регламент освобождения помещения.

Какой период можно жить без прописки?

Постановление Правительства РФ № 713 от 17.07.1995 г. о правилах регистрации, постановки и снятия с регистрационного учёта, устанавливает регламент срока, который недопустимо превышать, проживая без регистрации по месту жительства.

В п.16 данного закона указано, что срок постановки на учёт по постоянному месту жительства составляет 7 дней, а отметка в паспорте должна быть поставлена в течение 8 дней. Эти нормы должны распространяться и на сделки купли-продажи.

При купле-продаже, после которой продавец выезжает в другой населённый пункт, или продавец приезжает из другого города, в силу вступают нормы временной прописки, которые предусматривают срок проживания без постоянной регистрации до 90 дней. В этом случае временную регистрацию следует оформить не позднее 7 дней. Такие же правила распространяются на граждан, прибывших из-за рубежа.

За проживание без прописки может вменяться административная ответственность и назначаться административный штраф на основании статьи 19.15.1 КоАП РФ.

Что делать, если продавец не освобождает жилплощадь?

Нужно учитывать, что нарушение устных договорённостей не регулируется законодательством. Поддержку от органов юстиции можно получить только на основании письменных, официально удостоверенных положений. Таковыми в этом случае могут быть положения ДКП.

Если положения, внесённые в ДКП, нарушены недобросовестным контрагентом, или прошли все разумные сроки освобождения жилья, следует отправить официальное уведомление продавцу, в котором изложить следующее:

  • оповестить о том, что законным собственником является покупатель;
  • указать, что основания собственности: правоустанавливающий и правоудостоверяющий документ;
  • уведомить, что возбуждается исковое производство.

Уведомление должно быть передано под роспись или отправлено заказным письмом с уведомлением. Отправить его можно через неделю после вступления в права собственности, но суд не примет иск раньше, чем пройдёт один месяц после отправки уведомления, ведь продавец может ответить положительно и выехать из проданной им квартиры после получения официальной бумаги.

Если такого не произойдёт, то через месяц следует подать исковое заявление, в котором указаны исковые требования об освобождении принадлежащего покупателю жилого помещения.

Заявление подаётся в районный или городской суд по месту расположения приобретённой квартиры. К заявлению прилагается :

  1. пакет документации, оформленный при сделке с квартирой;
  2. подтверждение передачи или отправки уведомления;
  3. свидетельство того, что продавец не выехал из проданной квартиры;
  4. квитанция об уплате пошлины в 300 рублей.

По решению суда недобросовестный продавец обязан освободить квартиру. Если он продолжает упорствовать, то на основании решения суда нужно обратиться в территориальное отделение Службы судебных приставов и оформить исполнительное производство о принудительном выселении.

После вступления покупателя в права собственности, ему необходимо предоставить приобретённый объект. Срок освобождения жилья должен быть указан в положении договора или считаться разумным. Если продавец нарушил интересы покупателя и вовремя не освободил квартиру, следует обратиться в суд.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)

Сколько действует договор купли-продажи автомобиля

Есть ли срок действия у договора купли-продажи транспортного средства

Что служит предпосылками для выводов о наличии срока действия ДКП

С делка по купле-продаже автомобилей является одной из самых популярных, поэтому не удивительно, что данная тема имеет много вопросов. В целом, порядок заключения договора и проведения сделки понятен, однако во многих нюансах обычному человеку разобраться трудно. Например, часто можно услышать вопрос о том, какой срок действия имеет договор.

Регистрация ТС

Срок, в течение которого нужно поставить авто на учет после заключения ДКП, составляет 10 дней. Однако считать этот период за срок действия договора не совсем корректно, т.к. право собственности никуда не пропадает. Другими словами, 10 дней – этот то срок, в течение которого нужно официально закрепить свое право на владение ТС.

Вместе с постановкой на учет на ваше имя начнут приходить все налоги и штрафы за авто, однако это также способ обезопасить себя от мошеннических действий продавца, который может попытать утилизировать ТС, т.к. по факту остается его владельцем.

А с какого момента начинается отсчет этого срока? Считать следует с даты подписания сторонами ДКП. Если 10-дневный период просрочен, то нового владельца при регистрации ТС будет ждать штраф, который доходит до 2000 рублей. В течение же первых 10 дней вы можете спокойно эксплуатировать автомобиль на основании ДКП. Если вас остановят сотрудники ДПС после истечения срока, то будет дополнительный штраф за передвижения на незарегистрированном авто, который составляет от 500 до 800 руб.

Максимальный срок действия ДКП

Вообще, такого вопроса не должно появляться, т.к. фактически срок действия ДКП не существует, у документа просто нет такой «функции». Если в теле договора указана дата его окончания, то можно исключать или же полностью игнорировать этот факт. Так же на этот момент не будут смотреть и в ГИБДД при постановке ТС на учет.

Если бы у ДКП и правда был срок действия, то в момент его окончания новый владелец должен бы был отдать автомобиль предыдущему собственнику. Это больше похоже на аренду транспорта, чем на его покупку.

Также важно понимать, что добиться аннулирования ДКП можно в судебном порядке. Например, может возникнуть такая ситуация, когда при разводе один из супругов считает, что сможет быстро продать авто, чтобы избежать раздела имущества, а другой из супругов, узнав об этом, подает иск в суд. В такой ситуации действует стандартный срок исковой давности – 3 года. Помимо такого варианта развития событий, существуют и другие основания для отмены ДКП – они регламентированы главой 30 ГК РФ.

Помимо согласия обеих сторон, основанием для расторжения заключенного договора может быть инициатива покупателя в следующих случаях:

  • Нарушены сроки передачи ТС.
  • Не была предоставлена документация на ТС.
  • Качество ТС характеризуется как ненадлежащее.
  • Неполная комплектация ТС.

Не забываем и о продавце, у которого тоже есть возможность расторжения договора. Это возможно тогда, когда покупатель не передает оплату за ТС или же вовремя не забирает авто.

Можно ли считать вышеприведенные причины фактами, указывающими на ограниченный срок ДКП? Нет, это не так. Данные ситуации являются нарушениями условий договора между сторонами сделки, и к какому-то сроку действия не имеют никакого отношения.

Если хотите обеспечить себе максимальную юридическую безопасность при сделке, убедитесь, что в договоре предусмотрены все моменты, и он составлен грамотно. Как вариант, можете воспользоваться услугами юриста.

В течение какого времени действует договор купли-продажи?

Договор купли-продажи — очень важный документ, который подтверждает, что транспортное средство перешло от одного владельца к другому. В этой статье мы разберем почему при бессрочном сроке действия договора, автовладелец может получить штраф за его просрочку.

Срок действия договора. Как и говорилось выше, у договора купли-продажи нет срока действия и срока годности, он бессрочный. Документ не является договором найма, к примеру, это просто факт перехода собственности от одного хозяина к другому. В другом случае, если бы у документа был срок годности, то он являлся бы договором аренды. Для того, чтобы можно было ориентироваться в сроке действия договора, нужно знать дату купли-продажи.

В течение какого времени новый владелец должен зарегистрировать автомобиль? На всё новому обладателю автомобиля даётся десять суток, об этом говорится в приказе МВД РФ 1001 » О порядке регистрации автомобилей».

После того, как две стороны заключили договор купли-продажи, с тех пор и начинается отсчёт. То есть, если вы приобрели авто первого числа любого месяца, то вы должны зарегистрировать ТС в течение 10 дней, срок закончится 11 числа.

Если последний день срока приходится на выходной, то тогда его продлят до первого официального рабочего дня.

То есть в течение установленного срока нужно оформить полис ОСАГО, помните, что без него ваш транспорт в ГИБДД точно не зарегистрируют. Транспортное средство нужно привести и проверить на неисправности. Ну а после нужно оформить автомобиль на себя.

Штраф за просрочку договора купли-продажи. Штрафа, как такового, не существует. Но нового владельца могут оштрафовать за то, что он не уложился в 10 дней, которые отведены на перерегистрацию автомобиля. Штраф в таком случае будет равняться от 500 до 800 рублей.

Так же, если человека ловят при езде на неперерегистрированном авто, то тогда его могут лишить прав на 1-3 месяца, либо выписать штраф в размере 5 тысяч рублей.

Как показывает практика, прав лишают только при условии, если человек неоднократно попался инспекторам ДПС. В случае штрафа, он начинается уже на 11 дней со дня заключения договора.

Как избежать штрафа за просрочку? О том, какого числа был заключен договор купли-продажи, известно только самому продавцу, а так же покупателю. Они оба могут перезаключать срок сделки, сдвигая его каждый раз на 10 дней. Тем более, что инспектор ГИБДД не имеет права в обязательном порядке требовать договор. При покупке авто вам нужно предъявить только свидетельство о регистрации, а так же водительское удостоверение.

На автомобиль наложены ограничения или запрет регдействий. В таком случае автомобиль нельзя зарегистрировать ни до, ни после того, как договор купли-продажи вступил в официальное действие. Для того, чтобы вновь получить разрешение на регистрацию, вам необходимо связаться с продавцом, возможно он снял ТС с учёта, узнав, что по прошествии 10 дней, вы не переоформили машину на себя. Главное, чтобы запрет регистрации не перерос в арест. В таком случае приставы могут вообще изъять автомобиль.

Теперь вы знаете сколько действует срок ДКП, а так же то, что инспекторы ГИБДД не имеют права просить его у вас.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector