Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Стоит ли покупать апартаменты а не квартиру

Почему вам не стоит покупать апартаменты

В Москве строится множество апартаментных комплексов. Продавцы апартаментов делают упор на дешевизну: обещают, что разница в цене с квартирами — 15-25%. Но что стоит за этой экономией? Читайте эту статью до конца и вы поймете, чем апартаменты отличаются от квартир, и решите, стоит ли в это ввязываться.

В Москве строится множество апартаментных комплексов. Продавцы апартаментов делают упор на дешевизну: обещают, что разница в цене с квартирами — 15-25%. Но что стоит за этой экономией? Читайте эту статью до конца и вы поймете, чем апартаменты отличаются от квартир, и решите, стоит ли в это ввязываться.

Апартаменты появились как аналог квартир, но для тех, кому, по сути, квартиры и не нужны — жилье для пиджака. Пришел, переночевал, утром пошел на работу. Такой формат оправдан в «Москва-Сити» — к слову, там как раз первые апартаменты и появились. Но теперь апартаменты строят в разной ценовой категории и в разных местах. И пытаются продать как дешевый аналог жилья, нередко умалчивая о минусах.

Почему вообще застройщик продает апартаменты, а не квартиры? Некоторые апартаменты строят там, где должны были быть, например, офисы. Но из-за кризиса их стало строить невыгодно, и проекты пришлось переделывать. Но квартиры там делать не получилось — документы не те.

Люди клюют на низкие цены, но есть много причин, почему не стоит покупать апартаменты:

Апартаменты — это не жилье! Что бы вам ни говорила реклама и менеджеры в офисе продаж, это не то же самое, что квартира. Какие-то требования, которые предъявляются к жилью, могут не соблюдаться. Например, проблемы могут быть со звукоизоляцией и освещенностью.

Прописаться не получится. Только временная регистрация на 5 лет.

Налоги на апартаменты выше. Если на квартиры ставка — 0,1% от кадастровой стоимости, то на апарты — 0,5% или даже 2% (зависит от назначения здания — гостиничного оно типа или торгово-офисного, уточняйте этот момент в офисе продаж). При этом для квартир еще вычитают 20 кв. м, а у апартаментов такого послабления нет.

Ставка по ипотеке будет выше. Само псевдожилье дешевле, но по кредиту вы, скорее всего, переплатите.

Дороже и коммуналка. Она рассчитывается по тарифам для нежилых помещений. В среднем переплата будет 15-20% в месяц. Льгот на оплату услуг ЖКХ, как в квартирах, нет.

С детской инфраструктурой будут проблемы. К застройщикам апартаментов нет требований по открытию детских садов или школ. Так что максимум можно рассчитывать на небольшой частный детский сад. Во всех очередях вы будете в конце списка — ведь прописки у вас нет.

Ваши соседи могут вести в апартаментах бизнес, а не использовать как жилье. Или сдавать посуточно: апартаменты очень востребованы у инвесторов.

Нельзя получить налоговый вычет.

Апартаменты могут забрать за долги! В отличие от квартир.

Резюме: апартаменты подходят одиночкам, которым не нужна инфраструктура. И людям с высокими доходами, которых не смутят большие суммы в платёжках за коммуналку и немаленькие ежегодные налоги. Также это вариант, если у вас есть постоянная регистрация в другом месте — например, у родителей, но вы хотите начать жить отдельно и сэкономить на покупке собственного уголка.

Подписывайтесь на Urbanus — мы знаем все тонкости рынка недвижимости и расскажем вам, поможем правильно выбрать новостройку и подобрать вариант для разных целей: для собственного проживания или для инвестиций.

Ещё больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube-канале Недвижимость+

6 мифов о жизни в апартаментах: развеиваем все сомнения

Жизнь в апартаментах глобально не отличается от проживания в обычной квартире, есть лишь некоторые нюансы, которые стоит учесть. Но есть и ряд преимуществ

Апартаменты как вид недвижимости для проживания стремительно завоёвывает популярность. Особенно с тех пор, как стало известно, что вскоре они будут переведены в жилой фонд. Но вместе с популярностью приходят сомнения и размышления о том, насколько это выгодно.

Обычно апартаменты считают чем-то несерьезным, однако жизнь в апартаментах глобально не отличается от проживания в обычной квартире. Есть лишь некоторые нюансы, которые стоит учесть. Но есть и ряд преимуществ: выгодная стоимость и принадлежность к высококлассным ЖК бизнес-класса.

Сегодня мы развеем самые популярные сомнения о покупке апартаментов бизнес-класса и проживания в них.

1. Что с пропиской?

Формально прописку в Москве отменили еще в 1995 году. С тех пор здесь можно только получить регистрацию по месту жительства. Она может быть постоянной или временной (выдается на 5 лет). Если апартаменты находятся в жилом комплексе со статусом объекта гостиничного типа, то там без проблем можно оформить временную регистрацию с продлением каждые пять лет. При этом вы можете пользоваться системой ОМС без ограничений, устраивать детей в сад или школу, получать пенсию. То есть вы не теряете никаких благ, присущих проживанию в обычной квартире.

Читать еще:  Ответственность комиссионера перед покупателем автомобиля

2. Уровень качества

Существует миф, что раз апартаменты не являются жилыми помещениями, то застройщик может сэкономить на качестве строительных и отделочных материалов. В действительности ни один застройщик не пойдет на такой риск. Основная доля апартаментов на рынке приходится на бизнес-класс, и они очень востребованы. Застройщик не только бережет свою репутацию, но и создает хорошо продаваемый продукт. А это значит, что звукоизоляция, видовые характеристики, детали планировки и все остальное соответствуют высоким ожиданиям.

3. Инфраструктура

К нежилым помещениям меньше требований по местоположению, однако, как уже сказано выше, подобные комплексы относятся к бизнес-классу. Поэтому создаются они для требовательной аудитории — для тех, кому важна локация.

Один из удачных примеров жилого комплекса с апартаментами бизнес-класса — городской квартал «ВТБ Арена парк». Он расположился в престижном районе «Аэропорт» на Ленинградском проспекте. Здесь все поблизости: салоны красоты, клиники, сады и школы, культурные и спортивные объекты мирового уровня, парковые зоны и, конечно, разнообразные продовольственные магазины, в том числе и магазины здорового питания.

4. Можно ли оформить собственность?

Апартаменты ничем не отличаются от любой другой недвижимости, поэтому проблем с оформлением их в собственность просто не может возникнуть. Также их можно беспрепятственно подарить, сдать в аренду или перепродать.

5. А ипотеку дадут?

Банки с легкостью дают ипотечный кредит на такой вид недвижимости. Недоверие банков к апартаментам осталось в начале нулевых.

6. Несколько слов про обязательные платежи

По сравнению с квартирами у апартаментов выше жилой налог. От 0,5% до 2% от кадастровой стоимости против 0,1% для квартир. Однако эта разница с лихвой компенсируется более выгодной стоимостью покупки.

Коммунальные платежи для владельцев апартаментов также несколько выше. Но у этого есть объективная причина — более высокий уровень жизни. Охраняемая благоустроенная территория, оперативный сервис, служба клининга, ресепшен. Словно вы постоянно живете в дорогом отеле.

Упомянутый выше комплекс «ВТБ Арена парк» демонстрирует особую заботу о своих жильцах, предоставляя им высококлассный сервис. Собственная инфраструктура позволяет не покидать комплекс без необходимости. Шесть корпусов переменной этажности с апартаментами бизнес-класса соседствуют с 5-звездочным отелем, клубным домом и бизнес-центрами.

Апартаменты в «ВТБ Арена парк» имеют свободную планировку, большой выбор площадей и высокие характеристики комфорта. Каждый здесь гарантированно найдет апартаменты по своим ожиданиям.

Апартаменты: стоит ли вкладываться в этот вид недвижимости?

Месяц назад Минстрой анонсировал «легализацию» уже построенных апартаментов, вплоть до возможности регистрации граждан на подобной жилплощади. В то же время, перспективы их возведения в будущем – до сих пор остаются тумми. Так стоит ли инвестировать в подобную недвижимость?

Почему апартаменты стали популярными

Начиная с 2014 г. в России (главным образом, в столичных городах) апартаменты приобрели немалую популярность. Это связано с массовым перепрофилированием офисной недвижимости в жилье гостиничного типа. На рынке произошло своеобразное «затоваривание», и цены на апартаменты поползли вниз. Граждане охотно приобретали именно этот вид жилья, поскольку оно оказалось на 15-20% дешевле обычных квартир в новостройках Москвы. Почуяв устойчивый спрос, девелоперы на каком-то этапе стали уже целенаправленно возводить здания с апартаментами. На сегодня в России построено более 5 млн. кв. м такого жилья и еще 2 млн. кв. м пребывает в стадии строительства.

Что не так с апартаментами

Помимо очевидных плюсов, данный вид жилья обладает и недостатками, которые лежат в юридической плоскости. Во-первых, на подобной жилплощади нельзя прописаться, а значит и невозможно пользоваться преференциями, которые положены постоянным жителям. Во-вторых, апартаменты облагаются более высокой ставкой налога на недвижимость, а услуги ЖКХ для них дороже. В-третьих, в апартаментах заметно сложнее (а то и вовсе невозможно) оформить перепланировку. Существуют и другие ограничения, которые Минстрой обещал снять или урегулировать в ближайшее время.

Что подразумевает «амнистия» апартаментов от Минстроя

В правительстве намереваются решить проблему апартаментов двояко. С одной стороны, планируется пойти навстречу уже существующим владельцам подобного жилья, сняв большинство из вышеуказанных ограничений. С другой стороны, по словам замминистра строительства Никиты Стасишина, возведение апартаментов в дальнейшем станет невозможным. Правда, окончательный вердикт относительно этого пока не вынесен. Группа сенаторов в Совете Федерации возражает против полного запрета на строительство апартаментов, поскольку это «лишит людей права выбора». Так уместно ли в столь противоречивых условиях вкладывать средства в данный вид жилья?

Для покупателя вкладываться в апартаменты – пока выгодно

Большинство экспертов рынка недвижимости считают, что инвестиции в апартаменты на настоящем этапе – оправданны. В первую очередь, это связано с их ценой. На стадии строительства данное жилье на 10-20% дешевле обычного, а после сдачи объекта в эксплуатацию может серьезно подорожать, особенно в условиях грядущей «легализации». Если же делать ставку на постоянный пассивный доход, то апартаменты как инструмент получения прибыли – почти идеальны. По расчетам гендиректора группы девелоперов «PLG» Марины Павлюкевич, из апартаментов можно извлекать доход 8-16% в год, что значительно больше, чем по банковским вкладам.

Читать еще:  Расторжение договора лизинга по инициативе лизингополучателя

Все дело в том, что для среднего арендатора, не имеющего перспектив прописаться на жилплощади, по сути – нет разницы между обычной квартирой и апартаментами. Данный факт естественным образом учитывается рынком и цены на аренду объектов обоих типов в наши дни практически одинаковы. Другое дело, что при покупке апартаментов необходимо с особой тщательностью проверять репутацию застройщика, а главное – документы на строительство, советуют опытные девелоперы. Например, если недвижимость приобретается в инвестиционных целях, самым приемлемым вариантом станет апарт-комплекс, изначально имеющий статус гостиницы. Как показывает практика, у подобных объектов никогда не отзываются разрешения на строительство, а отельный статус позволяет получать стопроцентно законный доход от аренды «квартир-номеров».

Что ждет апартаменты в ближайшей перспективе

Если законодатели уравняют статус апартаментов с обычным жильем, цены на них неизбежно повысятся. Рано или поздно это приведет к выравниванию цен между квартирами гостиничного и нормального типа, — уверены эксперты. Таким образом, в горизонте нескольких месяцев (пока цены на апартаменты все еще ниже) есть смысл в их приобретении. Особенно, это касается недвижимости в стадии строительства, разумеется, с соблюдением максимальных мер предосторожности. Что касается информации о возможном запрете возведения апартаментов в будущем, то четкое понимание ситуации у профессионалов рынка пока отсутствует. Все будет зависеть от того, придут ли застройщики и власть к компромиссу и как он будет оформлен законодательно.

Что происходит на российском рынке недвижимости и стоит ли сейчас покупать жильё. Объясняют эксперты

Новостройки дорожают, но этот тренд с нами ненадолго

Коронавирусный 2020 год отметился резким подорожанием новостроек в России. Льготная ипотека под 6,5% привела к тому, что в отдельных регионах, в частности в Астраханской, Иркутской и Томской областях, первичное жильё подорожало за год более чем на треть, подсчитал «СберИндекс».

По данным федеральной компании «Этажи», за 2020 год средняя стоимость квадратного метра в новостройках России выросла на 10,6%.

Как изменилась цена на новостройки по России

В Москве 1 кв. м подорожал на 10%, в Подмосковье — на 20%, в Санкт-Петербурге — на 12%, в Ленинградской области — на 10%.

Цена за 1 кв. м упала в Курганской области (–58%), Костромской области (–45%), Якутии (–34%), Новгородской области (–17%) и Республике Марий Эл (–13%).

Связывать рост стоимости новостроек только с действием льготной ипотеки не совсем корректно, рассказал «Секрету» Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи».

«На рынок существенно повлияли частные инвесторы, которые из-за нестабильного курса рубля и снижения доходности банковских депозитов начали активно вкладываться в недвижимость. По большей части в самые бюджетные варианты. Доля инвестиционных сделок в этом году выросла в 2,6 раза», — пояснил он.

Ещё один важный фактор — это рост стоимости стройматериалов и увеличение себестоимости строительных проектов на фоне введения эскроу-счетов, добавил эксперт.

Как льготная ипотека спасла рынок — объясняет Ильдар Хусаинов

Низкий спрос на недвижимость мог привести к стагнации строительной отрасли. Часть застройщиков сократила бы планы по строительству новых объектов. Другая могла бы и вовсе уйти с рынка. В долгосрочной перспективе это могло привести к дефициту предложения на рынке первичного жилья и ещё более резкому росту цен.

Драйвером спроса на жильё стала неопределённость в экономике, которую вызвала пандемия, рассказал «Секрету» коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. К тому же весной наблюдалось сильное падение на мировых фондовых и сырьевых рынках, а также ослабление рубля.

«Недвижимость всегда была неким «защитным активом», в который верят наши сограждане, особенно с рублевым капиталом, — сказал Татаринов. — Кроме того, в конце лета — начале осени на рынок недвижимости пришли те скептики, которые весной прогнозировали падение цен на 15−30%, но, увидев, что они ошибались, решили совершить покупку».

Отчасти повлиял ещё и отложенный спрос, который сформировался за время локдауна во втором квартале 2020 года, добавил эксперт.

Есть ли смысл вкладываться в новостройки сейчас или лучше подождать?

До Нового года вряд ли стоит ожидать снижения цен на новостройки, прогнозирует Ильдар Хусаинов. «Возможно, акции от девелоперов будут в традиционно низкий сезон в январе — первой половине февраля. Более того, мы ожидаем роста средней стоимости в первом полугодии 2021 года на уровне 5–7%», — сказал он.

При отсутствии «чёрных лебедей» недвижимость в 2021 году вряд ли будет дешевле, особенно в Москве, отметил Иван Татаринов. По мнению эксперта, если сбережения в рублях на депозите или в кэше, то нет смысла ждать снижения цен, потому что этот капитал всё время уменьшается.

Читать еще:  Какие документы нужны на квадроцикл в россии

Выгода от приобретения недвижимости зависит не только от времени покупки, пояснил Ильдар Хусаинов. «Планируя покупку недвижимости, нужно чётко понимать, для чего она нужна: для постоянного или временного проживания, если инвестиции — то на какой срок, если сдача в аренду — то на какой период. Если оценить всё заранее, то можно при любом состоянии рынка подобрать наиболее выгодный объект. Сейчас большой плюс — это рекордно низкие ставки по ипотеке, а из минусов — выбор объектов меньше», — отметил он.

Покупать квартиру «для себя» на данный момент есть смысл, сообщила «Секрету» Марина Толстик, председательница совета директоров сети «Миэль». А вот в качестве инвестиций приобретать жильё не стоит: «Покупать квартиру с целью получения дохода, возможно, не лучшее время, так как уже подорожавший объект вряд ли удастся перепродать по цене выше застройщика», — отметила она.

С другой стороны, на волне ажиотажного спроса на жильё нужно очень осмотрительно вкладываться в ипотеку. Россияне, которые недооценили свои возможности, могут столкнуться с финансовыми трудностями, спрогнозировал вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов. По мнению эксперта, неосмотрительным гражданам «придётся испить горькую чашу буквально через один-два года, потому что кредит надо обслуживать и гасить».

Впрочем, рост цен на новостройки уже нивелировал эффект от льготной ипотеки, подчеркнула Марина Толстик. «Продление программы не имеет смысла, потому что она не будет способствовать решению первоначальной задачи — доступное жильё. Так как программа финансируется из федерального бюджета, эти средства рано или поздно закончатся», — отметила она.

Вторичку ждёт стагнация (или минимальный рост)

Подорожание новостроек изменило предпочтения покупателей, обнаружили аналитики ЦИАНа. Средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах России за год выросла больше чем на 9% и составила 81 900 рублей за 1 кв. м.

Пик активности покупателей пришёлся на осень, рассказал «Секрету» Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость». «В сентябре наша компания получила на 64% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре 2019-го, и на 16% больше, чем в нынешнем августе. В октябре актуальный спрос на вторичку вырос на 30% к тому же месяцу прошлого года и на 10% к сентябрю», — сообщил он.

Но в ноябре интерес покупателей пошёл на спад: компания получила на 21% авансов меньше, чем в предыдущем месяце, но всё равно на 25% больше, чем в ноябре 2019-го.

Среди причин повышенного спроса Шлома называет:

1) отложенный спрос, то есть выход на рынок тех потребителей, которые не могли решить свои жилищные проблемы в период всеобщей самоизоляции; 2) снижение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке, что привело к росту сделок с привлечением кредита; 3) рекордное падение доходности банковских депозитов и ослабление курса рубля — некоторые люди поспешили вложить свои накопления в покупку недвижимости, чтобы сохранить их от девальвации; 4) страх остаться без выбора — иногда покупатели ускорялись с выходом на сделку из-за того, что на вторичке столицы наблюдается серьёзный дефицит ликвидного предложения.

Повышенная активность покупателей привела к заметному росту цен на вторичное жильё. «Если проанализировать бюджеты реально прошедших сделок, то, по нашим подсчётам, в сравнении с мартом (докарантинный период) стоимость реализации вторичных объектов экономкласса к нынешнему моменту увеличилась в среднем на 20%», — сказал Шлома.

Опрошенные «Секретом» эксперты сходятся во мнении, что ажиотажный спрос на вторичку уже ослабевает. «В декабре активность покупателей будет ещё ниже, так как некоторые из них отложат поиск и приобретение квартиры на период после Нового года», — подчеркнул Шлома. По мнению Татаринова, в 2021 году на вторичке будет стагнация либо незначительный рост в пределах 5%.

Для продажи ликвидных квартир на рынке сейчас очень хорошее время, считает Марина Толстик. «Учитывая нехватку объектов, когда квартиры в экспозиции держатся всего несколько дней, можно совершить сделку за неделю, не уступая в цене. Если же говорить об альтернативных сделках, то скорость вымывания привлекательных объектов с рынка настолько высока, что сначала лучше позаботиться об альтернативном варианте, чтобы не остаться на долгое время без жилья», — пояснила она.

Статистика компании «Инком» тоже показывает, что сроки реализации объектов на вторичном рынке столицы сокращаются: сейчас квартиру продают в среднем за 56 дней, годом ранее срок экспозиции составлял 69 дней, а в начале этого года — 65 дней.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector