Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Купили квартиру с прописанным человеком что делать

Покупка-продажа квартиры с прописанным человеком- Инструкция и Советы +Видео

Возможно ли продажа квартиры с прописанным в ней человеком. На практике случаи продажи квартиры, когда в ней при этом прописан другой человек, встречаются не так уж и редко на рынке недвижимости.

Здесь нужно обратить внимание и на сам факт прописки, и также на те права, которые сохраняются у зарегистрированного жильца в квартире.

Общие сведения

Права и обязанности прописанных лиц

Когда покупатель и продавец договариваются о сделке по купле-продаже квартиры, покупатель обязательно проверяет сделку на юридическую чистоту. Для этого уточняется информация о наличии обременений на квартиру, например, залог на квартиру это будет официальное обременение, а вот факт прописки в квартире других лиц можно рассматривать как скрытое обременение.

Права прописанных

Рассмотрим более подробно, каким правовым статусом обладают прописанные в продаваемой квартире люди в разных ситуациях:

  • временная регистрация в квартире не дает человеку никаких прав на нее, только возможность жить и пользоваться квартирой в течении некоторого срока;
  • постоянная регистрация в квартире позволяет прописанному человеку жить там неограниченное время, это значит, у жильца будет постоянное право пользования.

Значит, факт временной прописки в квартире третьих лиц не создает трудностей, потому что регистрация имеет ограниченный срок и автоматически аннулируется по его окончании.

Если прописаны постоянно

Более сложной является ситуация, когда в квартире есть жильцы, прописанные на постоянной основе. Ситуация, когда граждане, которые не являются собственниками квартиры, но при этом прописанные там, может возникнуть:

  • если это была муниципальная квартира, которую приватизировали по договору социального найма, и один из жильцов, прописанных там, отказался от участия в приватизации в пользу третьих лиц;
  • право постоянного пользования недвижимостью на праве завещательного отказа;
  • прописаны могут быть члены семьи владельца квартиры, у которых нет своих долей в собственности;
  • могут быть прописаны несовершеннолетние дети, которые родились после регистрации права собственности.

Все вышеперечисленные лица могут постоянно пользоваться квартирой, и это право не может быть прекращено в случайном порядке. Если речь идет о муниципальной квартире, то человек, отказавшийся от приватизации, остается законным нанимателем квартиры. Собственник квартиры может прописать в нее кого угодно, и на постоянную основу.

Как поступить с прописанными лицами в продаваемой квартире

Если покупатель получил информацию о том, что в квартире прописаны третьи лица, он имеет право отказаться от сделки, это предусмотрено законом. Если покупатель продолжит сделку, то ему нужно будет решать вопрос с прописанными жильцами квартиры.

По правилам при продаже квартиры продавец должен полностью освободить квартиру и произвести передачу ее покупателю освобожденной от претензий других третьих лиц. Это значит, что все прописанные в квартире граждане должны быть сняты с учета, этот пункт оговаривается в договоре купли продажи, даже может быть оговорен срок, в течение которого все должны выписаться.

Если в квартире прописаны люди, которые имеют право на постоянное пользование квартирой, то продавец не может требовать от них того, чтобы они выписались и съехали с квартиры.

Поэтому если покупатель принял решение о такой покупке, с обременением, то в договоре должно быть оговорено следующее:

  • перечисляются все лица, которые прописаны в квартире при оформлении сделки купли-продажи;
  • прописывается тот факт, что за ними сохранено право постоянного пользования жильем, и после того, как квартира будет переоформлена на покупателя.

Важно! Есть категории граждан, выписать которых из квартиры будет нельзя даже принудительно после того, как квартира будет продана.

К таким категориям лиц относятся:

  • несовершеннолетние и недееспособные граждане;
  • люди, которые отказались от участия в приватизации, но при этом сохранили право пользования жильем;
  • члены семьи прежнего владельца квартиры;
  • те лица, проживающие в квартире, которые получили это право по договору пожизненной ренты.

Чтобы узнать полный состав лиц из этого списка, нужно проверить справку о составе семьи, проверить выписку из домовой книги. Если была приватизация, то нужно сравнить состав семьи и количество лиц, которые принимали участие в приватизации.

Как правило, детей прописывают по месту жительства одного из родителей, за этим следят органы опеки, поэтому редко бывает, когда в квартире приписаны только несовершеннолетние дети.

Важно! Если после продажи квартиры там остались прописанными лица, которые не входят в данный список, то их может выселить новый собственник, даже принудительно.

Почему же иногда люди соглашаются на покупку квартиры с прописанными в ней жильцами, несмотря на все неудобства? Обычно цена у такой недвижимости ниже, чем у остальных объектов на рынке, без обременения. Это может сыграть решающую роль при принятии решения.

Как можно выписать человека после продажи квартиры

Если продавец передал квартиру покупателю и не освободил ее от всех прописанных там жильцов, то этим придется заниматься покупателю, чтобы освободить жилье от прав третьих лиц. Надо иметь в виду, что даже если человек фактически в квартире не проживает, только прописан, и не собирается туда вселяться, это влияет на сумму уплачиваемых коммунальных платежей.

Однако если в квартире прописаны граждане, у которых сохранятся право постоянного пользования жильем, выселить их практически невозможно.

Исключением может быть ситуации, когда происходит нарушение условий проживания:

  • если проживающий не оплачивает коммунальные услуги и другие платежи;
  • если его действия портят или разрушают жилье;
  • постоянно происходит нарушение прав других лиц, которые живут в квартире.

В этих случаях, возможно выселить жильца и без предоставления ему другого жилья, для этого нужно обратиться в суд с иском.

Если же у жильцов нет права пользования квартирой на постоянной основе, то у покупателя, как у нового собственника, есть законное право выселить их и снять с регистрации в принудительном порядке.

Для этого нужно сначала предложить жильцам квартиры добровольно пойти процедуру выписки из квартиры в разумные сроки. После этого можно отправить письменное предупреждение о том, что будет принудительное выселение в судебном порядке. И если после этого граждане не съехали и не выписались, то с иском можно обратиться в суд о защите своих интересов.

В большинстве случаев, люди понимают, что суд будет не их стороне и все-таки выписываются из квартиры. Однако есть случаи, когда прописанные граждане неизвестно где находятся. В этом случае можно выписать их по решению суда. В суде изучат вопрос, есть ли у гражданина право на постоянное проживание в квартире, если такого права нет, то в суде примут решение о выселении и снятии с учета человека. Нужно будет с решением суда обратиться в регистрационный орган, где и проведут выписку человека.

Читать еще:  Можно ли усыновить ребенка одинокой женщине

Итоги

Значит, если была продана квартира с прописанными в ней жильцами, то покупатель должен уточнить наличие у них права на постоянное пользование жильем. Если такое право имеется, то освободить квартиру будет практически невозможно. Если же такого права нет, то выселение и выписка производятся в судебном порядке.

Как происходит выписка из квартиры при продаже собственником? Как поступить, если купил квартиру с прописанным человеком?

Продажа квартиры. Дело хлопотное , не быстрое, сопряжено с множеством бумаг. Один из обязательных моментов каждой сделки с недвижимостью — это освобождение квартиры.

Хозяин должен не просто вывезти оттуда свой скарб, но и сняться с учета по тому адресуто есть выписываясь. И снять всех своих домочадцев…А иначе покупатель будет ломать голову: купил квартиру с прописанным человеком, как выписать не знаю!

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

При продаже квартиры когда нужно выписываться?

Закон никак не уточняет этот вопрос. Отчасти его освещает статья 292 Гражданского кодекса РФ, согласно которой смена собственника жилого помещения является достаточным основанием для того, чтобы все прежние обитатели оттуда убрались, как физически, так и юридически.

Подробнее, в том числе и что касается сроков, это может быть оговорено в договоре купли-продаже.

Должен быть пункт, предписывающий бывшему хозяину сняться с регистрационного учета в течение, например, двух недель после того, как документ подписан.

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

  1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
  2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
  3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.
  4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Выписка из квартиры при продаже квартиры собственником является бесплатной, госпошлина не требуется. Зато требуется:

  • заявление от бывших проживающих;
  • общегражданские паспорта;
  • адресный лист убытия;
  • выписка из домовой книги (по запросу).

Если же гражданин не хочет выписываться, то скорее всего, придется решать вопрос через суд. Особенно, если речь идет о несовершеннолетнем. Впрочем, суды чаще всего принимают решение в пользу новых хозяев, руководствуясь все той же статьей 292 ГК (смена собственника), о которую часто разбиваются все претензии даже органов опеки. Впрочем, чтобы не возникло таких казусов, лучше всего прежним хозяевам заранее снять с учета несовершеннолетних проживающих и прописать их по новому адресу.

Как выписать

В этом случае, возможно следующее:

  1. уведомление (если у вас есть способ связаться с недобросовестным продавцом) — не стоит и говорить, что оно должно быть письменным, содержать ссылку на договор о купле-продаже и быть отправлено заказным письмом с уведомлением. Помимо этого, в тексте должно содержаться предупреждение насчет того, что вообще-то вам нужно платить за квартиру в соответствии с числом прописанных и в случае судебных «разборок» эти платежи будут квалифицированы как неосновательное обогащение прежнего хозяина.
  2. судебное разбирательство.

Подача документов в инстанции

Иск «Об утрате права пользования жилищем и снятии с учета» должен подаваться по месту жительства недобросовестного продавца.

К нему должны прилагаться следующие бумаги:

  • копия иска для ответчика;
  • договор, подтверждающий сделку;
  • справка № 8 из паспортного стола;
  • квитанция госпошлины;
  • документ о праве собственности на квартиру.

Обычно суд удовлетворяет требования заявителя. После этого истец обращается в управляющую компанию, где происходит перерасчет коммунальных платежей.

Выписка несовершеннолетних детей, осужденных

В случае с несовершеннолетними вопрос придется решать через суд. Потому что если опека решит, что права ренка были нарушены, то она может добиться аннулирования вашей сделки.

С осужденными все не так просто. Если в квартире прописан некто, отбывающий наказание в местах не столь отдаленных, то вы идете в паспортный стол и выписываете его. Но для этого запасаетесь следующими бумагами: заявлением, паспортом и копией приговора. Вот тут-то и есть самая загвоздка. Дело в том, что означенную копию выдают по числу участников процесса. А новый хозяин квартиры таковым не является. Куда же можно обратиться чтобполучить документ?

  • у судьи или помощника судьи, который выносил приговор (обычно получается);
  • у самого приговоренного;
  • через суд, написав соответствующее заявление, в котором озвучиваете требование — в связи с необходимостью выписать из квартиры.

Что делать, если куплена квартира с прописанными

Конечно, лучше всего не покупать такую квартиру, а именно — обратиться в риэлторское агентство. В их обязанности входит обеспечить юридическую чистоту квартиры.

Но если уж так случилось, что вы купили жилье с «котом в мешке», то можно попробовать просто выписать человека через ЖЭК. Если он сам туда придет. Но скорее всего, придется судиться.Большинство исков разрешаются в пользу заявителя — ст. 292, п.2.

Читать еще:  После приватизации квартиры когда можно ее продать

Нужно ли стараться сэкономить там, где не надо? Лучше потратить деньги на хорошую риэлторскую контору и спокойно жить в новой квартире, чем потом бегать по судам. А если уж вы полны решимости сделать все самостоятельно — перед продажей запросите справки из ЕГРП и ЕИРЦ, чтобы обойтись без неприятных сюрпризов.

Смотрите видео о процедуре выписки бывших собственников объекта недвижимости:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Можно ли выписать людей из купленной комнаты?

– Была куплена комната с прописанными людьми. Продавец обязался в договоре купли-продажи сняться с регистрационного учета и обеспечить снятие с регистрационного учета своего племянника в течение 14 дней после государственной регистрации перехода права собственности. Продавец выписался, но племянник (не является собственником) остался прописанным в комнате. Может ли новый собственник комнаты выписать прописанного человека из своей комнаты? Какие документы нужны предоставить в суд? Нужны ли подтверждения соседей, что племянник не живет в комнате? Или переход права на нового собственника – достаточный аргумент для выписки?

Отвечает генеральный директор агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин:

Если право собственности на комнату возникло любым способом, отличным от приватизации, то выписать племянника можно, но только через суд, так как он не является родственником нового хозяина, а собственник в договоре обязался это сделать. Главным документом для суда будет документ о переходе права собственности. Свидетельства соседей о том, что он фактически не проживает, тоже будут полезны.

Если же племянник в свое время имел право на приватизацию и отказался от нее, то, согласно постановлению Конституционного суда, он имеет пожизненное право быть зарегистрированным там, пока сам не сочтет нужным выписаться.

Что касается обязательств собственника по выписке племянника, которые он, согласно договору, принял на себя, то, прежде, чем взять на себя такие обязательства, следует заручиться нотариально заверенным согласием всех зарегистрированных лиц выписаться в заранее оговоренные сроки после продажи. Если среди снимающихся с регистрации есть несовершеннолетние, то очень поможет при взаимодействии с органами опеки и попечительства заявление, что он будет прописан по конкретному адресу.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Снятие с регистрационного учета, действительно, возможно только в судебном порядке. В данной ситуации необходимо опираться на основание статьи 292 ГК: переход права собственности является основанием для прекращения прав пользования членами семьи бывшего собственника. Данный иск несложный и не должен занять более 4–6 месяцев.

Отвечает руководитель центрального отделения городской недвижимости «НДВ» Светлана Жукова:

Новый собственник имеет полное право через суд выписать из квартиры племянника продавца. Для этого не требуется подтверждения соседей, достаточно того, что Росреестр зафиксировал факт перехода права собственности к новому владельцу.

Отвечает юрисконсульт офиса «Новослободское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Елена Распопова:

По действующему законодательству, переход права собственности на жилое помещение при его отчуждении влечет прекращение права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В том случае, если пользователи не снимаются с регистрационного учета в добровольном порядке, новый собственник вправе обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением. В качестве подтверждающих документов в суд предоставляется договор купли-продажи, на основании которого произошел переход права собственности, выписка из Единого государственного реестра недвижимости, выписка из домовой книги или Единого жилищного документа, в котором отражены сведения о зарегистрированных в жилом помещении гражданах, а также квитанция об оплате государственной пошлины. Свидетельские показания соседей также могут быть приняты судом, но для данной категории исков сам по себе факт непроживания члена семьи прежнего собственника не является основополагающим.

В Вашей конкретной ситуации племянник продавца стороной договора купли-продажи не являлся, в комнате не проживает и ему могло быть не известно о совершенной сделке. Суд вправе даже в его отсутствие (заочно) прекратить право пользования и снять с регистрационного учета, защитив права нового собственника.

Но следует учитывать, что есть ряд исключений из общего правила, когда выписать в судебном порядке членов семьи прежнего собственника затруднительно, а порой просто невозможно. Такими пользователями являются лица, имевшие равные с собственником права на приватизацию жилого помещения, но отказавшиеся от участия в приватизации; несовершеннолетние дети, жилищные права которых нарушены совершенной сделкой; лица, с которыми собственником заключено соглашение о сохранении за ними права пользования жилым помещением или данное право предоставлено им по завещательному отказу.

Для того чтобы избежать подобных ситуаций, рекомендуется проверять основания проживания в жилом помещении членов семьи продавца и получать от них самих перед сделкой нотариально удостоверенное обязательство о снятии с регистрационного учета.

Отвечает юрист сети агентств недвижимости Century 21 Россия Дамир Хакимов:

Члена семьи бывшего собственника можно выписать на основании п. 2 ст. 292 ГК РФ («Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника»). Основным аргументом для снятия с регистрации будет смена собственника. Но дополнительные доказательства, в том числе показания соседей, не помешают, так как позволят суду быстрее принять решение.

В некоторых случаях принудительно выписать человека не получится: например, если лицо прописано в квартире до приватизации или по праву завещательного отказа. Даже если оснований для сохранения права проживания по закону нет, суд может в отдельных случаях предоставить отсрочку для снятия с регистрации.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Новый собственник имеет право снять с регистрационного учета, то есть аннулировать прописку племяннику. Для этого нужно:

  • сначала обратиться к нему с претензией (если это возможно);
  • затем обращаться в суд.

Госпошлина по таким делам составляет 300 рублей. В суд нужно предоставить сам иск плюс документы о праве собственности на квартиры (выписку из ЕГРН) и Ваш паспорт. Вы можете указать в самом иске информацию про соседей и другие данные.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Андрей Есилевский:

Собственник имеет право решать юридическую судьбу своего имущества так, как он сочтет нужным; в том числе и решать судьбу регистрации по месту жительства в своем жилом помещении. Для того, чтобы собственник смог выписать из принадлежащего ему жилого помещения зарегистрированного в нем человека, необходимо обратиться в суд с исковым заявлением «о признании утратившим права пользования жилым помещением». Показания соседей в суде очень желательны, однако если не удастся с ними договориться о явке в суд, то достаточно попросить выдать соответствующую справку свою управляющую компанию (или другой орган управления жилым домом). Еще нужно будет оплатить госпошлину (300 рублей), предоставить копию своего правоудостоверяющего документа на жилое помещение, выписку из домовой книги (или ее аналога), где указано, что племянник действительно зарегистрирован в жилом помещении.

Читать еще:  Как можно использовать материнский капитал

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Как быть если Вы купили квартиру, а в ней зарегистрированы посторонние люди?

Н е секрет, что гораздо выгоднее и удобнее купить жилое помещение, если в нем нет предыдущих жильцов и их имущества. Однако существует особая категория граждан, которые остаются в квартире или прописаны там несмотря на то, что законным собственником стал другой человек. При этом новый владелец не может выселить, а также выписать этих людей. Зачастую в наше время продаются квартиры с проживающими или зарегистрированными там людьми. Стоимость подобных жилых помещений обычно чуть дешевле, чем на «беспроблемные» квартиры. Продавцы находят различные отговорки, чтобы не решать сложные задачи по выселению жильцов. Они предлагают клиентам купить квартиру и впоследствии самим заняться выпиской ненужных «соседей». При таких «небольших минусах» дается неплохая скидка при покупке жилья. Чтобы решиться на такую сделку, необходимо знать, что есть лица, имеющие законное основание проживать на территории, которая уже перешла к другому владельцу.

  1. Когда Вы имеете право всех выписать и выселить ?
  2. Что делать, если Вы уже напоролись на проблемного жильца ?
  3. Какие есть исключения ?

Когда Вы имеете право всех выписать и выселить ?

Как только вы осуществили покупку, в соответствии с п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, предыдущие владельцы не имеют права каким-либо образом пользоваться этой жилой собственностью, если иное не установлено законом. Следовательно, теперь вы полноценный хозяин квартиры, смело выписывайте жильцов из своей собственности и попросите их съехать, если они занимают вашу территорию. Для успешного решения этой непростой задачи вы должны получить судебное решение с установлением факта прекращения за прописанными гражданами прав пользования квартирой. Поэтому вам надо обратиться в суд с требованием о признании их прекратившими право пользования жильем и выселении (если это необходимо).

Какие есть исключения ?

Однако, п. 2 ст. 292 ГК РФ не применяется для некоторых граждан. В отношении них, даже если вы законно купили квартиру, у вас нет права выписывать их и запрещать им пользоваться вашей жилой собственностью.
1) Люди, которые по закону имеют право пользоваться при жизни жилым помещением в порядке завещательного отказа. Согласно закону, лицо, которому дается право пользоваться жильем в течение периода времени, указанного в завещании, может им пользоваться так же, как и настоящий владелец.
«Избавиться» от отказополучателя можно двумя способами:
а) такое лицо по собственному желанию (думается, не без денежного вознаграждения) отказывается от права пользоваться жильем, предоставленным ему завещательным распоряжением;
б) п. 2 ст. 35 ЖК РФ позволяет выписать отказополучателя по нескольким причинам. Если, например, он является постоянным нарушителем прав и законных интересов соседей, безответственно относится к своему месту проживания, разрушает его. У вас есть право предупредить жильца, или дать так называемую условную «желтую карточку». Если он будет вести себя по-прежнему даже после вашего предупреждения, тогда стоит обратиться в суд с иском о выселении нерадивого жильца.
2) Граждане, которые были зарегистрированы в момент приватизации, но при этом сами не принимали никакого участия в приватизации (то есть написали письменный отказ) и продолжают проживать в квартире. (Исключение: если они добровольно выехали из квартиры на другое постоянное место жительство — есть возможность их выписать.)
3) Получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре упоминается о его проживании в этом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ). Такого жильца возможно выселить из квартиры по его собственному согласию. В таком случае не забудьте внести эти изменения в новое соглашение, заверить его нотариусом и зарегистрировать в ЕГРП, как и основной договор.

Что делать, если Вы уже напоролись на проблемного жильца?

Вряд ли, здравомыслящий покупатель захочет приобрести жилье с «сюрпризом» от старого собственника в виде прописанных или проживающих там людей. Закон гласит, продавец должен известить будущего покупателя о лицах, которые по закону имеют право пользоваться этой жилой собственностью, даже если она принадлежит новому хозяину.
Если такие граждане существуют, но в договоре о них нет ни одного упоминания, тогда этот договор считается незаключенным. При возникновении такой непростой ситуации у нового владельца есть право вернуть квартиру предыдущему хозяину и получить назад сумму за покупку. Для этого новому собственнику необходимо предъявить иск через суд к старому собственнику с требованием возвратить всю сумму, потраченную на приобретение жилья, по причине не заключения договора. Так как договор купли-продажи не был заключен, следовательно, продавец не имел никаких оснований получать за нее денежные средства.
И самое главное, обратите внимание на то, что если в договоре купли-продажи будет оговорено, что граждане, прописанные в квартире, должны выписаться в течение указанного срока, это совсем не означает, что люди сделают это вовремя. Ибо в данном случае договор подписывается двумя лицами: продавцом и покупателем. Лица же, проживающие или прописанные в приобретенной квартире и являющиеся членами семьи старого собственника, свои подписи не ставят и, следовательно, не несут никакой ответственности.

Актуальность статьи: 04.04.2013 10:13:51

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector