Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Нарушение прав граждан по пользованию общедомовым имуществом

Нарушение прав граждан по пользованию общедомовым имуществом

По ЖК РФ и Правилам: лифты, подъезды, крыши, подвалы, стены, трубы, провода, придомовая территория — это общее имущество собственников. Управляющая организация (далее УК) и ТСЖ не имеют права распоряжаться, сдавать в аренду и пользование данное имущество

Управляющая организация (далее УК) и ТСЖ не имеют права распоряжаться, сдавать в аренду и пользование данное имущество. Даже общее собрание членов ТСЖ не имеет такого права.

Такое право имеет ТОЛЬКО и исключительно общее собрание собственников. Оно же устанавливает условия: ЦЕНУ, порядок оплаты, срок, порядок использования.

ПЛАТА за использование должна уплачиваться СОБСТВЕННИКАМ, а не УК.

Т.е. вы можете СУЩЕСТВЕННО снизить плату за содержание и ремонт за счет сдачи общего имущества.

Внимание: собственники нежилых помещений ИМЕЮТ право на вывеску без разрешения и оплаты. А вот если реклама во всю стену, то тогда все должно быть с разрешения и за плату.

Как должно быть ПО ЗАКОНУ:

1. Лицо, заинтересованное в использовании общего имущества, обращается к одному из собственников (например, интернет-провайдер к собственнику, желающему подключиться). Внимание: ТОЛЬКО собственник может инициаировать общее собрание и вносить вопросы для голосования.

2. Собственник созывает общее собрание, в повестку которого вносит вопрос о разрешении данному лицу использовать общее имущество и условия такого использования, в т.ч. плату.

Если общее собрание не принимает решения, то общее имущество использовать НЕЛЬЗЯ !

Разумеется, провайдеры — благо для собственников и разрешение будет принято, а вот реклама, антены сотовой связи и прочее — не факт. Если только в результатет этого собственники получат вознаграждение деньгами или снижением платы за содержание и ремонт.

Как происходит «ПО БЕСПРЕДЕЛУ»:

1. Лицо просто пришпандоривает свою рекламу, оборудование к стене, в лифте, на крыше и использует. Подключается к электросети дома, чем изнашивает ее. Интернет провайдеры самовольно захватывают чужую собственность получив ключи от помещений у ДЕЗов, ГУИСов, возможно за откаты.
А электричество оплачиваете ВЫ по ДПУ. Представляете сколько это, если это круглосуточная подсветка рекламы мощными лампами или пяток антенн сотовой связи? «А чо ? Никто же не против».

Про заключаемый договор между конкретным собственником и интернет провайдером: до тех пор, пока собственники не примут решения по использованию общедомовой собственности, оснований для доступа на общедомовую собственность НЕТ.

2. Лицо придает ложную видимость законности: заключает договор с УК или ТСЖ и платит им копейки официально и, возможно, откаты. Еще раз: ТОЛЬКО общее собрание СОБСТВЕННИКОВ может разрешить использовать общее имущество. НИ УК, НИ ТСЖ.

Это незаконно и имеет признаки преступлений: самоуправство, порча имущества, причинение ущерба путем обмана и злоупотребления доверием, незаконное подключение к сети многоквартирного дома.

КАК С ЭТИМ БОРОТЬСЯ И ПОЛУЧИТЬ ПЛАТУ:

1. Принять решение общего собрания собственников о том, что стоимость использования вашего общего имущества для размещения рекламной конструкции, антены сотовой связи, оборудования провайдера составляет по ХХХХХ рублей в месяц за прибор/конструкцию на каждого собственника, в том числе за прошедшие месяцы использования. Данная сумма выплачивается неосновательно обогатившимися лицами каждому собственнику помещений в доме.

Вы — собственники и имеете право устанавливать любую стоимость использования своего имущества. Не хотят платить — пусть не используют. Сумма может быть больше или меньше. Может быть в расчете не на собственника, а на кв. м.

2. Обращаетесь в суд с иском к установившему прибор или рекламную конструкцию лицу и УК (если УК заключило договор с этим лицом) об истребовании с них стоимости неосновательного обогащения за пользование общедолевым имуществом без решения общего собрания собственников. Можете также заявить иск о прекращении незаконного использования вашего общедолевого имущества и приведении всего в первоначальное состояние.

Мотивируете свои требования следующим (ссылки на законы):

Статья 36 ЖК РФ
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме).

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Статья 44 ЖК РФ
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

Статья 248. ГК РФ.
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Как видим, УК НЕ ИМЕЕТ ПРАВА тратить эти доходы на какие либо свои услуги по содержанию и ремонту. Не говоря уже о том, что вообще не имеет права получать доходы от использования нашего имущества.

Статья 1105. ГК РФ. Возмещение стоимости неосновательного обогащения
2. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

УК и установившее прибор или рекламу лицо ЕЖЕМЕСЯЧНО сберегли стоимость использования вашего имущества в размере ХХХХ рублей, которую они должны были бы заплатить вам, если бы захотели использовать имущество легально.
Более того, вам должны вернуть ВСЕ, что заработали на этом.

Статья 1107 ГК РФ.Возмещение потерпевшему неполученных доходов
1. Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

И все это АБСОЛЮТНО по закону. Они думали, что они самые хитрые. Но на нашей стороне ЗАКОН.

3. Заявления о преступлениях на:
1. директоров и учредителей лица, установившего прибор или конструкцию
2. на директора и учредителей УК
формулировка: самоуправство, порча имущества, причинение ущерба путем обмана и злоупотребления доверием, незаконное подключение к сети многоквартирного дома.

Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Cобственники квартир имеют право на использование общедомового имущества, а также владение и распоряжение им.

Российским законом предусмотрено право собственности нескольких лиц на один объект, право лица простирается на часть, или долю в составе объекта. Отношения между лицами, к собственности которых принадлежит объект, носят название общей долевой собственности. К общему имуществу относятся участки и помещения многоквартирного дома, не относящиеся к объектам индивидуальной, личной собственности, имеющие доступ для граждан, и рассчитанные на обслуживание жилого дома. Граждане-собственники квартир имеют право на дозволенное границами, установленными законом, использование общедомового имущества, относимого к общедомовому, а также владение и распоряжение им.

Читать еще:  Как зарегистрировать брак в загсе

Основными законными актами, регулирующими правоотношения между собственниками общедомового имущества, находящегося в их владении и пользовании, являются Жилищный и Гражданский Кодексы РФ, другие действующие законодательные и нормативные акты, а также условия и обязанности сторон, установленные договорами между собственниками жилья и организациями, производящими обслуживание.

Определение общего имущества многоквартирного дома

Главой 6 Жилищного кодекса РФ, а именно 36 статьей Кодекса определены виды имущества, являющегося общим для собственников и лиц, проживающих на основании соглашений с собственником, в том числе и по договору аренды. Таким имуществом являются:

  • специальные технические средства и инвентарь дома, которые обеспечивают техническое, санитарное, электрическое и иное снабжение, хранящиеся вне помещений, или в них, обслуживающее более одного помещения в составе дома;
  • лестничные пролеты и площадки, шахты лифтов, пожарные лестницы, лифты, технические этажи и подвалы, чердаки, коридоры и помещения, обеспечивающие доступ к ним, а также оборудованные инженерными коммуникациями площади, другое оборудование, которое обслуживает помещения в этом жилом доме;
  • другие помещения в составе дома, на которые не распространяется право индивидуальной собственности кого-либо из жильцов, находящиеся в свободном доступе для людей и предназначенные для обеспечения досуга и отдыха детей и взрослых, спорта, культурного, физического развития;
  • земля, на которой расположен дом, очерченная границами, с располагающимися на ней объектами благоустройства, газонами, зелеными насаждениями;
  • другие объекты, находящиеся в пределах участка земли, принадлежащего дому, объекты, предназначенные для обслуживания, ремонта, благоустройства и эксплуатации площадей дома, находящихся во владении собственников.

Характеристики общедомового имущества многоквартирного дома

В решении вопроса об обоснованности отнесения составных частей, прилегающих участков и элементов помещений дома к общему имуществу, следует ориентироваться на следующие основные параметры, которыми обладает данное имущество:

  • элемент должен быть рассчитан на содержание и обслуживание не менее двух помещений дома;
  • элемент должен предназначаться для содержания и обслуживания всех площадей многоквартирного дома.

Для установления принадлежности конкретного имущества к общему имуществу всех владеющих им собственников и лиц, использующих жилище по договору аренды, следует руководствоваться данными, находящимися в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Росреестра России (сокращенно — ЕГРП) и доступных для собственников жилых площадей, нормативных актов учетов управляющих компаний, а также задокументированных технических сведений о многоквартирном доме. Важно отметить, что в случаях расхождения данных, приоритет отдается данным ЕГРП.

Помимо перечисленных выше объектов общим имуществом являются: системы водоснабжения, как горячего, так и холодного, системы электрического и газоснабжения, отопительная система, система телекоммуникаций с элементами и техническими составляющими, без которых указанные системы не могут нормально функционировать.

Обязанность по содержанию общедомового имущества

Закон устанавливает, что общее имущество, находящееся во владении собственников и лиц, использующих жилье по договору аренды, необходимо содержать в таком состоянии, чтобы оно отвечало своему предназначению и выполняло свои основные функции, не ограничивало доступ к нему собственников жилых площадей, обеспечивало безопасность отдельных элементов и площадей, и общую безопасность дома, а также проживающих в нем граждан, подлежало своевременному и качественному ремонту.

Запрещается производить содержание общего имущества, если таковое сопряжено с ограничением доступности эксплуатации общих помещений для всех собственников и сохранности имущества граждан, имущества, принадлежащего государству и органам МСУ.

Содержанием, управлением, ремонтом, и обслуживанием общедомового имущества занимаются владельцы-собственники, а также лица, пользующиеся жильем по договору аренды, либо по их решению сторонние организации. Данным договором устанавливается список работ и услуг, которые входят в обязанности организации. Также договор регламентирует порядок содержания, управления, ремонта и обслуживания организацией общедомового имущества. Все требования, предъявляемые к собственникам, распространяются и в отношении граждан, проживающих в доме по договору аренды.

Объекты права собственности в многоквартирном доме

Общее имущество, как таковое, не может являться обособленным объектом права собственности, для того, чтобы иметь возможности, которыми наделил закон собственников в отношении общедомового имущества, необходимо иметь на праве собственности жилище, которое входит в состав многоквартирного дома и владеть им. При соблюдении указанных условий гражданин может требовать исполнения принадлежащих ему прав относительно общего имущества. Вместе с тем, собственник наделен обязанностями в отношении общего имущества по его ремонту, содержанию, и несению расходов на ремонт и обслуживание дома.

Сократить размер общего имущества возможно посредством полной или частичной реконструкции дома и исключительно с согласия граждан, имеющих помещения в составе данного дома на правах собственности.

Исходя из решения, принятого на собрании собственников дома, возможно передать имущество для пользования в доступ третьим лицам. Следует отметить, что порядок и организация такого собрания должны соответствовать положениям жилищного законодательства, а именно главы 6 ЖК, относительно собраний собственников.

В ситуации разрушения дома, за собственниками остается неотъемлемое право на свою долю земельного участка в составе общей площади, на которой располагался дом, а также конструкций и элементов, предназначавшихся для обслуживания и эксплуатации дома.

Обслуживание общего имущества

В понятие «обслуживание общедомового имущества» включены следующие аспекты:

  • Осмотр имущества. Осуществляется собственниками и должностными лицами организаций, осуществляющих управление, с которыми заключены соответствующие договоры, имеющими доступ к данному имуществу и отвечающими за обслуживание, ремонт и содержание дома, специалистами, которые в силу своих профессиональных навыков и знаний смогут дать объективную оценку общему техническому состоянию, безопасности имущества.
  • Обеспечение установленных и отвечающих нормам влажности и температуры в общедомовых помещениях.
  • Освещение помещений. Включает содержание, подготовку, ремонт электрических сетей, создание иных необходимых условий для нормальной и своевременной подачи электроэнергии к местам общего пользования собственников и граждан, проживающих на основании договора аренды.
  • Поддержание помещений в составе дома и земельного участка, принадлежащего дому, в надлежащем санитарном состоянии.
  • Вывоз мусора, в том числе и образующегося в результате деятельности, производимой в нежилых помещениях дома предпринимателями и организациями.
  • Выполнение и соблюдение противопожарных мер безопасности, в том числе свободный доступ к пожарным выходам дома.
  • Содержание в надлежащем состоянии территорий, предназначенных для озеленения и объектов благоустройства, принадлежащих к территории дома.
  • Все виды ремонта и реконструкции: как капитальный, так и текущий ремонт, проверку и подготовку всех необходимых систем к сезонной работе.

Стоит отметить, что законодательством конкретно закреплен порядок реализации права собственности на общее имущество и доступ к нему, как на долевую собственность. Вне зависимости от размера доли в праве собственности, возможность предпринимать в отношении имущества какие-либо действия и требовать действий со стороны других граждан, доступно всем собственником в равном объеме.

Нужно ли нести ответственность за порчу общедомового имущества

Очень часто в жилых домах можно наблюдать неприятные результаты хулиганства: исписанные стены в подъезде, сломанные перила лестниц и входные двери, испорченные почтовые ящики.

Можно ли наказать виновных? И есть ли соответствующая статья за порчу общедомового имущества? Оказывается, можно и нужно добиваться справедливости. Просто надо знать, как это сделать. О чем и пойдет речь в сегодняшней статье.

Общедомовое имущество

Понятие общедомового имущества в многоквартирном доме относится к тем конструкциям и сооружениям, которые не являются собственностью одного человека. Или, говоря проще, все то, что не находится в квартире жильца, будет общедомовой собственностью.

Если конкретнее, то к такому имуществу относятся: лестницы, лестничные площадки, входные двери в подъезде, лифты, чердаки, подвалы. Также сюда можно причислить все несущие конструкции здания, крышу, фундамент и различное оборудование (газовое, электрическое, сантехническое), которое обслуживает больше одной квартиры. Также общим имуществом считается участок земли, на котором построен дом, и все сооружения на этом участке: лавочки, детские площадки, беседки.

Ответственность за содержание имущества дома несет управляющая компания. Жильцы заключают с ней договор и ежемесячно оплачивают услуги организации. А сотрудники управляющей компании поддерживают общедомовое имущество в рабочем состоянии, своевременно ремонтируют его или меняют на новое.

Порча общедомового имущества

Разберемся, что подразумевается под порчей общедомового имущества. Порча имущества — это неправомерные действия людей, которые приводят к нарушению внешнего вида и технического состояния объектов собственности.

Читать еще:  Можно ли развестись с беременной женой, если ребенок не от меня как доказать

В результате этих действий становится невозможным дальше полноценно использовать испорченные предметы по их назначению.

Вот конкретные примеры: исписанные стены подъезда, испорченный лифт, сломанные перила, поломанные скамейки и инвентарь детской площадки, сломанные деревья и кустарники во дворе дома.

Естественно, что за каждым таким деянием стоит виновное лицо. Причем вред может быть нанесен просто по неосторожности. А может быть действия нарушителей были осознанными и заранее спланированными. Что это: хулиганство, желание досадить или отомстить кому-то?

Независимо от мотива, преступление должно быть наказано. И в действующем законодательстве предусмотрена ответственность за порчу общедомового имущества.

Ответственность

Отдельной статьи за порчу именно общедомового имущества нет. Но для данного преступления можно применять статьи 7.17 и 20.1 Кодекса об административных правонарушениях. А если порча рассматривается как уголовное дело, то статью 167 УК РФ.

Если ущерб имуществу был причинен незначительный, то следует обратиться к статье 7.17. Наказанием за такие действия будет штраф на сумму от трехсот до пятисот рублей.

Если действия преступника квалифицировали как хулиганство, придется применять статью 20.1. Она предписывает накладывать на хулигана штраф на несколько большую сумму: от пятисот рублей до одной тысячи. Либо к нарушителю могут применить административный арест длительностью до пятнадцати суток.

Обратимся к Уголовному Кодексу. Преступление будет считаться уголовным, если повлекло значительный ущерб. Тогда в дело вступает статья 167. Вот какие наказания она предусматривает:

  • штраф максимум 40 тысяч рублей;
  • обязательные работы длительностью до 360 часов;
  • исправительные работы максимальным сроком в один год;
  • принудительные работы до двух лет;
  • арест максимум до трех месяцев;
  • лишение свободы до двух лет.

И совсем плохо придется тому, кто не просто испортил общедомовое имущество, а сделал это с помощью поджога или взрыва. А также если действия преступника привели к смерти человека. В этом случае могут приговорить к принудительным работам или лишению свободы до пяти лет.

И еще один важный момент. Если преступление совершено детьми в возрасте до 14 лет, то ответственность за их действия будут нести родители. Если же дети старше 14 лет, то они уже будут самостоятельно отвечать за свои поступки.

Привлечение к ответственности

Никто не хочет отбывать наказание или платить штрафы. Есть ли лазейки для преступников и как этого избежать? Самое верное средство — не совершать противоправных действий. Тогда не надо будет и искать способа уклониться от ответственности.

Если же факт уже свершился, возможны следующие варианты. Во-первых, не всегда можно доказать вину человека, испортившего имущество.

Чтобы предъявить обвинения, должны быть четкие и достоверные доказательства. Например, свидетели или запись камер видеонаблюдения. Но хулиганы, как правило, не стремятся совершать свои дела перед зрителями. Поэтому так сложно порой найти вредителей.

Во-вторых, если уголовное дело все же завели, можно попытаться заключить мирное соглашение. Тогда обвиняемый будет обязан добровольно исправить весь ущерб, который он причинил. А обвинители в этом случае забирают свое заявление. И проблема решается вполне мирным путем.

Кому пожаловаться

Куда обращаться, если хулиганы испортили имущество многоквартирного дома? Прежде всего надо написать заявление в управляющую компанию, которая обслуживает этот дом. Там примут жалобу и составят акт.

Следующий шаг — участковый сотрудник полиции. Его задача состоит в том, чтобы завести дело об административном или уголовном правонарушении. Он же будет искать нарушителей, если таковые не известны заявителям.

Как найти виновных? Помогут свидетели или записи камер видеонаблюдения. Когда подозреваемые установлены — возбуждается уголовное дело. И после суд вынесет соответствующий приговор.

Но очень часто достаточно сложно найти виновных лиц. Если все попытки окажутся безрезультатны, дело не получит дальнейшего продвижения. Наказывать будет некого.

Заключение

Порой кажется, что если у имущества нет конкретного хозяина, то можно позволять себе делать с ним все что угодно. Но это не так. За всякое противоправное действие обязательно положено наказание. И виновных обязательно рано или поздно найдут.

Общедомовое имущество: на что имеем право

Каждый месяц жильцам приходят счета за квартплату, в которых отдельной строкой предусмотрены расходы на содержание общедомового имущества. Что входит в его состав и о чем нужно знать собственникам, чтобы использовать его в своих интересах?

БН разбирался, что считается общедомовым имуществом, кто имеет право им распоряжаться и как проверить, не нарушаются ли при этом интересы жильцов.

По духу закона

Отметим сразу, что сейчас в федеральном законодательстве отсутствует исчерпывающий перечень объектов, которые могут быть отнесены к общедомовому имуществу. Обычно таковым считается все, что служит для обслуживания более одного жилого и/или нежилого помещения в многоквартирном доме. Но с юридической точки зрения есть много нюансов.

Описание примерного состава общего имущества дается в статье 36 Жилищного кодекса РФ. Ее дополняет постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания имущества многоквартирного дома…».

Так, в общедомовое имущество включают лифты и лифтовые шахты, лестничные площадки и лестницы, чердаки, колясочные, технические этажи и подвалы. Кроме того, в его состав входят кровли, фундаменты, фасады, несущие перекрытия, внутридомовые инженерные сети и т. д.

Еще к общему имуществу относится земельный участок под домом вместе со всеми объектами, расположенными в границах надела. Это трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки и пр. Вместе с тем придомовая территория может быть оформлена в общедомовую собственность только в том случае, если участок прошел процедуру межевания и поставлен на кадастровый учет.

В домах старого фонда, нередки ситуации, когда в состав общего имущества не включены чердаки и подвалы, даже если в них находятся необходимые для обслуживания дома инженерные коммуникации. Такие помещения в свое время были оформлены в собственность города и сдаются в аренду среднему и малому бизнесу.

ВАЖНО

Исчерпывающий перечень общедомового имущества законодательством не установлен. В каждом конкретном случае состав объектов будет зависеть от множества факторов: технических характеристик дома, его истории, статуса придомовой территории и т. д.

Как узнать, чем владеем

Хотя общедомовым имуществом пользуются все жильцы, право распоряжения им, согласно Жилищному кодексу (статья 36), возлагается только на собственников.

Прежде всего, следует ознакомиться с перечнем имущества. Для этого лучше объединиться с другими собственниками и направить коллективный письменный запрос в адрес УК, ТСЖ, ЖСК (в зависимости от способа управления, выбранного в доме). В запросе потребуйте предоставить вам список объектов общедолевой собственности с информацией, как конкретно они используются и какой доход приносят (с приложением копий договоров аренды чердаков, подвалов, колясочных, а также договоров ни размещение рекламных конструкций на фасадах и т. д.)

Скрывать подобную информацию от собственников УК, ТСЖ, ЖСК не имеют права. Более того, они обязаны ежегодно на собраниях отчитываться перед владельцами жилья о том, сколько денег было получено от эксплуатации общего имущества за прошедший год и каковы планы по доходам на текущий.

Также можно обратиться с запросом в Управление Росреестра по региону. В этой организации есть сведения о том, в чьей собственности находятся все жилые и нежилые помещения каждого конкретного дома. Таким образом можно будет узнать, включены ли подвал, чердак, колясочная и пр. в общедомовое имущество или же принадлежат городу.

Если УК, ТСЖ, ЖСК не спешат удовлетворить любопытство жильцов, то на основании данных Росреестра можно написать заявление в Государственную жилищную инспекцию. В этом обращении необходимо указать все полученные сведения об объектах и потребовать обязать УК, ТСЖ, ЖСК раскрыть всю информацию.

Справка БН

На какую долю в общедомовом имуществе может рассчитывать собственник

Доля каждого собственника определяется путем деления площади его жилья на сумму всех жилых и нежилых площадей в доме. Но, разумеется, выделить эту долю «в натуре» не получится.

Право собственности на общедомовое имущество возникает у владельцев жилья одновременно с государственной регистрацией права собственности на квартиру или комнату в многоквартирном доме.

ВАЖНО

Для того, чтобы узнать конкретный состав общедомового имущества, необходимо направить письменное обращение в УК, ТСЖ, ЖСК. Не забудьте попросить разъяснений, какие объекты переданы в аренду, и какой доход они приносят

Читать еще:  Не платят по мировому соглашению что делать

Не бойтесь инициативы

Как правило, претензии к УК, ТСЖ, ЖСК появляются в том случае, если жильцы считают, что ставки аренды на сдаваемые третьим лицам помещения в доме специально занижены.

«Это основная причина конфликтов с управляющими компаниями по поводу общедомового имущества. При этом достаточно редко встречается ситуация, когда граждане категорически возражают против конкретного арендатора: все собственники понимают, что аренда приносит прибыль», – отмечает консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Анна Горбенко.

Помните, в подавляющем большинстве случаев вопрос о распоряжении общим имуществом решается на общем собрании жильцов. За тот или иной вариант его использования должны проголосовать не менее двух третей владельцев жилья.

И если есть основания полагать, что имущество эксплуатируется неэффективно, то граждане вправе созвать внеочередное собрание собственников. И на нем потребовать от УК, ТСЖ, ЖСК повысить арендные ставки или расторгнуть договор со старым арендатором, найти нового и т. д. При этом в протоколе общего собрания такое решение должно быть четко зафиксировано. Если управляющие компании не спешат подчиняться воле собственников, то можно смело подавать в районный суд иск о неисполнении протоколов собраний.

Если форма управления в вашем доме – ТСЖ, стоит заранее изучить устав организации. Иногда в этом документе может быть зафиксировано положение, согласно которому руководство ТСЖ вправе самостоятельно принимать решение об управлении общим имуществом без учета мнения жильцов. И если его действия идут в разрез с интересами граждан, то необходимо на собрании поставить вопрос о переизбрании членов правления. Это поможет изменить ситуацию к лучшему.

Еще одна распространенная причина конфликтов – это расходование полученных от использования общедомового имущества средств. Имейте в виду, что эту прибыль разрешается тратить далеко не на любые цели. Например, собственники не могут получать деньги на руки. Все средства, полученные за счет сдачи в аренду чердаков, подвалов и т. д. должны идти исключительно на общедомовые нужды. Например, эти доходы можно направить на формирование фонда капитального ремонта (тогда собственникам квартир не придется вносить соответствующие платежи). Кроме того, эти средства разрешается тратить на оплату коммунальных услуг, например, на вывоз мусора или обслуживание лифтов. А выставляемые к оплате суммы в квитанциях для жильцов могут быть соответствующим образом уменьшены.

ВАЖНО

Если вас не устраивает, как ТСЖ, ЖСК, УК распоряжается общедомовым имуществом, то необходимо собрать внеочередное собрание собственников жилья и поднять вопрос о более эффективных механизмах управления

Добиться от управляющих компаний информации о том, как они распоряжаются общим имуществом дома и какую прибыль приносят сдаваемые в аренду чердаки, подвалы, колясочные и т. д., достаточно сложно. Но потраченные усилия того стоят: за счет дополнительных доходов можно сократить затраты на капремонт, квартплату или благоустроить детские площадки на придомовой территории.

Использование общего имущества многоквартирного дома

Ссылки на документы откроются в вашем комплекте СПС КонсультантПлюс. Если нужного документа в комплекте нет — закажите его. Это бесплатно! (сервис доступен для клиентов АПИ и компаний Нижегородской области)

Правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников.

Собственники квартир многоквартирного жилого дома обратились к Обществу с требованием демонтировать приточно-вытяжную вентиляционную систему, а именно — вентиляционный канал (вытяжка), который расположен вертикально по стене дома со стороны двора на крышу вдоль окон квартир, а также вентиляционное и кондиционерное оборудование, установленное на капитальной стене жилого дома. Истцы мотивировали требование тем, что оборудование было монтировано без их согласия.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, судом апелляционной инстанции решение отменено, исковые требования удовлетворены. Судом округа определение суда апелляционной инстанции отменено, оставлено в силе решение суда первой инстанции.

Оставляя в силе решение суда первой инстанции, суд округа указал, что действующий в спорный период норматив г. Москвы по эксплуатации жилищного фонда ЖНМ-2005/1 «Регламент оформления и проведения переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы», утвержденный постановлением Правительства Москвы от 25 сентября 2017 г. N 831-ПП (далее — Регламент), не предусматривал наличие согласия собственников помещений многоквартирного дома при согласовании переустройства помещения многоквартирного жилого дома.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с выводами суда первой инстанции и суда округа и оставила в силе определение суда апелляционной инстанции, руководствуясь следующим.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник жилого помещения в многоквартирном доме вправе предъявить негаторный иск, если общее имущество неправомерно используется одним из собственников помещения (квартиры).

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Как указано в ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ). Аналогичные положения содержатся в ст. 36 ЖК РФ.

Согласно п. 2 разд. I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества, в состав общего имущества включаются в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

При рассмотрении дела суд первой инстанции установил факт использования ответчиком общего имущества без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме. Указанное обстоятельство не оспаривалось ответчиком, который полагал, что отсутствовала необходимость получать на то согласие других сособственников.

В п. 4 ст. 36 ЖК РФ закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В п. 39 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., было разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Таким образом, предусмотренное в п. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.

Действия общества, выразившиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования, обоснованно признаны судом апелляционной инстанции как нарушающие права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в многоквартирном доме.

В силу вышеизложенного довод общества со ссылкой на положения ст. 36 и 44 ЖК РФ в обоснование наличия у него доли в праве собственности на общее имущество, предоставляющей ему право пользования им, является несостоятельным.

Выводы суда кассационной инстанции со ссылкой на Регламент об отсутствии необходимости согласия собственников помещений не учитывают, что указанный документ не устанавливает порядок использования общего имущества многоквартирного жилого дома, противоречат положениям ст. 289, 290, 304 ГК РФ, ст. 36, 44 ЖК РФ, а также разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации о толковании и применении указанных норм материального права.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector