Veomo.ru

Финансовый журнал
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Непосредственное управление собственниками помещений в мкд

Непосредственное управление многоквартирным домом

Непосредственное управление многоквартирным домом

Имеется несколько форм управления многоквартирными домами. Среди них выделяется непосредственное управление многоквартирным домом.

Сегодня очень много организаций, связанных с жилищными вопросами, агитируют жильцов перейти на такую форму.

Плюсы и минусы

Любая форма имеет свои плюсы и минусы. Суть такой формы заключается в следующем: управление производиться инициативными собственниками, проживающими в этом доме.

Все объемы работ они будут выполнять сами и бесплатно. В этом аргументе есть недостаток. В больших домах между собственниками могут возникать разногласия, что будет доставлять много дополнительных проблем. Этот способ лучше использовать в небольших многоквартирных домах.

Проводя агитацию по НУ, управляющие компании не показывают минусы этой формы. Всю инициативу перехода на способ непосредственного управление должны подавать жильцы. Управляющие компании как бы не имеют никакого отношения к этой форме.

Организации, которые занимаются агитацией, должны подписать договор. Согласно договору любые работы и ответственность полагается на организацию. Подрядчик не имеет отношения к этому.

Чтобы подрядчик выполнил какие-то работы, необходимо обращаться в суд. В этом случае штрафы будет платить собственник. Жильцы лишаются возможности проверять условия выполнение договора. Управляющие компании не контролируются.

Ремонтные или подготовительные работы будут выполняться подрядной организацией только на собранную сумму. При этом подрядчик обязан заключить договор с собственниками дома, включая всех без исключений.

Данному типу правления приемлемы плюсы. Самый большой плюс в том, что каждый жилец несет ответственность только за себя.

Жильцы помещений не владеют полной информацией о такой форме правления домом. Поэтому, переходя на НУ нужно обдумать плюсы и минусы этой формы.

Непосредственное управление

Форма непосредственного управления предусматривает самостоятельное руководство собственниками помещений. Функции управления они выполняют на добровольных началах. Поэтому с финансовой стороны этот способ не требует больших затрат. Собранные деньги используются на управление. За остальные расходы отвечают жильцы.

Форма непосредственного управления не получает средства из бюджета. Расчетные счета не используются, нет личности, которая вела бы отчет за расход бюджетных средств.

С юридической стороны данный способ управления защищен при наличии договора, который заключается с подрядными организациями. Именно эти организации должны оказывать ремонтные услуги.

Если договора не существует, значит реализация руководства выбранного способа не произошла. Тогда дом выставляется на конкурс, в котором принимают участие организации по управлению домов.

Непосредственная форма управления имеет свой орган. Общественное собрание жильцов помещений является органом правления. Собрания решают вопросы по ремонтным работам, имуществу и коммунальным услугам.

Предоставляя жилищные услуги собственники помещений, после проведения собрания, подписывают договора с лицами, выполняющими ремонтные работы и предоставляющими услуги для обслуживания всего имущества.

Договор заключается в присутствии двух сторон:

  1. Собственниками дома;
  2. Поставщиками по выполнению жилищных услуг.

Если собственниками помещений выбрано одно уполномоченное лицо, оно может заключать договора от имени всех жителей. Перед заключением договорных отношений владельцы составляют план мероприятий, в котором содержатся пункты ремонтных и обслуживающих услуг имущества. Кроме того, выбирается подрядная организация, с которой заключается договор после решения основных вопросов.

Собственники помещений производят оплату коммунальных услуг самостоятельно в соответствии составленных договоров по тарифам, которые устанавливают органы власти государственного и местного распоряжения.

Пошаговое управление многоквартирным домом

  1. Создание группы инициаторов

Первым и основным моментом начала важного дела есть подбор инициаторов. Это должны быть люди, которые склоняются к одной мысли.

Поэтому переходя на способ непосредственного управления необходимо найти жильцов-единомышленников, которые смогут выполнять организационные вопросы.

Первая задача группы заключается в составлении списка собственников дома и предоставлении информации. Нужно изложить все плюсы данного управления и собрать больше жильцов.

Вторая задача огласить жителям помещений о собрании, которое требуется провести. Эту работу желательно провести через написание писем с точным указанием даты и места, где будет проводиться собрание.

  1. Проведение собрания

Чтобы выбрать данный способ управления, требуется провести собрание общего типа. Собственниками должны соблюдаться и поддерживаться утвержденное решение. Собрания проводят очно либо заочно.

Для проведения очной формы заблаговременно подбирается помещение. Предварительно нужно договориться о выбранном месте с руководством помещения.

На собрании проводится голосование. Затруднения могут вызвать жильцы старшего возраста и люди, которые арендуют квартиры. Они с неохотой относятся к нововведениям и не проявляют инициативы.

При таком раскладе лучше проводить заочную форму собрания. В связи с этим, готовится опросный. Участники собрания в письменной форме передают свои мысли.

В собрании должно принять участие больше половины собственников, тогда соответственно статьи 45 ЖК РФ, оно будет действительным. Количество голосов рассчитывается согласно размеру жилой площади собственника.

На собрании необходимо изложить следующие вопросы:

  1. Переход на способ непосредственного управления домом, принятие решения;
  2. Избрание представителя от собственников, отвечающего за интересы жильцов;
  3. Заключение договоров с управляющими компаниями.

На собрании обязательно должны присутствовать представители из местной администрации.

  1. Выбор организаций по обслуживанию домов

Заключение договоров происходит с каждым собственником помещений отдельно. Если это задание передали доверенному лицу, оно выполняет заключение договоров самостоятельно.

Протокол собрания перехода на форму непосредственного управления

После собрания необходимо оформить протокол с подписями членов домового комитета.

Протокол должен иметь следующую информацию:

  • О выборе председателя и секретаря;
  • О выборе формы управления;
  • О выборе организаций, которые будут выполнять ремонтные работы;
  • Решение перехода собственников на расчетный способ за коммунальные услуги;
  • Место хранения протокола.

Протокол подписывают в течении 10 дней после собрания. В протокол вписывается информация о голосовании и решении всех вопросов. Протокол сохраняется у доверенной личности.

При соблюдении всех правил собственниками помещений, данный способ управления должен иметь хороший результат.

Как осуществлять непосредственное управление многоквартирным домом?

От выбора формы управления домом зависит не только его состояние и благополучие жильцов, но и размер платежей за коммунальные услуги. В этой статье мы рассмотрим такой вариант, как непосредственное управление многоквартирным домом, пошагово разобрав каждый этап перехода на эту форму и ее особенности.

Читать еще:  Понятие судебной подведомственности гражданских дел виды подведомственности

Непосредственное управление многоквартирным домом

Такая форма домового управления означает, что жильцы — собственники квартир сами заключают договоры с обслуживающими дом организациями (без помощи управляющей компании и создания ТСЖ). Однако если квартир в доме более 12, то по ст. 161 ЖК РФ (ФЗ № 188 от 29.12.2005) его жильцы обязаны заключить договор о ремонте и содержании общего имущества с профессиональной компанией.

При этом существует три варианта, позволяющих распределить управленческие обязанности между жильцами-собственниками (конкретный способ закрепляется соответствующим решением общего собрания):

  1. Каждый из собственников добровольно участвует в управлении домом, а также вступает в отношения с третьими лицами.
  2. Один из собственников получает полномочия от всех остальных.
  3. Необходимые полномочия на управление получает стороннее лицо (не собственник), которое при этом не становится управляющим и выполняет лишь представительские функции.

Порядок перехода на непосредственное управление многоквартирным домом

Шаг 1. Создание инициативной группы

Для того чтобы начать любое важное дело, нужны прежде всего инициаторы — люди-энтузиасты, единомышленники. Переход на домовое непосредственное управление не исключение. На первом этапе очень важно найти жильцов (желательны представители от каждого подъезда), желающих перейти на новые условия функционирования дома и взять на себя все организационные моменты этого мероприятия.

Первоочередная задача инициативной группы — составить список собственников дома, проинформировать их о грядущих новшествах, разъяснить им плюсы новой формы управления и привлечь как можно больше жильцов. Следующая задача — оповещение жителей о проведении первого общего собрания собственников. Для этого письма, в которых указываются дата, место проведения собрания и его повестка, вкладываются в почтовые ящики жителей дома.

Шаг 2. Проведение собрания

Согласно положениям ЖК РФ, форма управления многоквартирным домом должна выбираться общим собранием, решения которого обязаны придерживаться все собственники. Такое собрание может быть как традиционным (очным), так и заочным.

Если планируется очная форма, необходимо загодя подобрать место или помещение для сбора жильцов. Это может быть как двор, так и близлежащие общественные заведения (школы, клубы и т. д.) — конечно, по предварительной договоренности. Очное голосование подразумевает присутствие на собрании жильцов-собственников (или их представителей), которые принимают решение на месте. Однако проведение этой процедуры часто затруднено: не проявляющие активности пожилые люди и арендаторы квартир нередко безразличны к новшествам и безынициативны.

В этом случае больше подойдет заочная форма, при которой голосование осуществляется так: жильцы излагают свое мнение письменно в опросном листе или специально подготовленном бюллетене и передают его по адресу, который был указан в оповещении о собрании. Статья 45 ЖК РФ признает собрание состоявшимся, если в нем участвовало более половины всех жильцов-собственников данного дома. Количество голосов на одного собственника определяется размером его жилплощади.

На таком собрании рассматриваются три основных вопроса:

  1. Принятие решения о переходе на форму непосредственного управления домом.
  2. Выбор ответственного за представление интересов жителей дома при общении с обслуживающими организациями и различными органами. Кроме того, может быть выбран такой орган, как совет (или комитет) дома — в домах, где имеется больше 4 квартир, это делается обязательно. Официально регистрировать этот домовой орган нигде не нужно. В совет может входить как один собственник-председатель, так и все собственники-жильцы.
  3. Заключение договоров на обслуживание дома.

Не забудьте пригласить на собрание местную администрацию (или предложить ей проголосовать заочно), т. к. сделать это обязывает закон. По результатам собрания оформляется специальный протокол, который подписывается членами домового комитета или инициативной группы.

Шаг 3. Выбор обслуживающих организаций

Согласно ст. 164 ЖК РФ (пп. 2, 3) договоры на водо-, электро-, газоснабжение и отопление должны заключаться отдельно каждым собственником. Если же собственники передали соответствующие полномочия одному лицу (и это подтверждается оформлением доверенностей), оно вправе самостоятельно заключать такие договоры от их имени.

Заключение прямого договора требует представления:

  • копии протокола решения общего собрания о переходе на непосредственное управление;
  • копии протокола решения общего собрания о выборе ответственного за взаимодействие с обслуживающими организациями;
  • копии техпаспорта дома;
  • заявления на заключение прямого договора, написанного на имя руководителя организации, которая будет производить обслуживание;
  • нотариально заверенных доверенностей.

Таким же образом оформляются договоры и на любые другие услуги, направленные на содержание или ремонт дома (вывоз мусора, обслуживание лифтов и т. п.). Однако если в доме менее 12 квартир, то жильцам необязательно привлекать подрядчиков. Если же подрядчик привлечен, то вся сумма, уплачиваемая за оказанные услуги, распределяется между жильцами, которые подписали с ним договор. Те же собственники, которые договоров не заключали, обязаны возместить остальным приходящуюся на них часть уплаченной суммы.

53. Непосредственное управление многоквартирным домом

При непосредственном управлении многоквартир­ным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) вы­полнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответст­вующие виды деятельности, собственники помеще­ний в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников (все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров).

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление мно­гоквартирным домом, от своего имени.

На основании решения общего собрания собствен­ников помещений в многоквартирном доме, выполняющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное до­веренностью, выданной в письменной форме ему все­ми или большинством собственников помещений в таком доме.

54. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Порядок проведения, компетенция

Общее собрание собственников помещений в мно­гоквартирном доме (совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения во­просов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) – орган управления многоквартирным домом.

Читать еще:  Частичная приватизация муниципальной квартиры

К исключительной компетенции общего собрания собственни­ков помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции много­квартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных по­ строек и других зданий, строений, сооружений, ре­монте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4) выбор способа управления многоквартирным домом.

Решения общего собрания собственников помеще­ний в многоквартирном доме по вопросам, предусмотренным вышеуказанными п. 1–3 и поставлен­ным на голосование, принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (решения по остальным вопросам принимаются боль­шинством голосов от общего числа голосов прини­мающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме).

Решения обще­го собрания собственников помещений в многоквар­тирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников по­мещений в данном доме.

Для определения правомочности собрания требу­ется знать общую площадь всех жилых и нежилых помещений, принадлежащих собственникам в мно­гоквартирном доме (позволяет рассчи­тать голоса, принадлежащие каждому из участвую­щих в собрании собственников, и определить нали­чие кворума).

Общее собрание собственников помещений в мно­гоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собствен­ников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание (последний размещает соответствующее сообщение об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помеще­ний в данном доме и доступном для всех собственни­ков помещений в нем, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений).

Протоколы, общих собраний собственников поме­щений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосо­вание, хранятся в месте или по адресу, которые оп­ределены решением данного собрания.

Решение общего собрания собственников помеще­ний в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязатель­ным для всех собственников помещений в много­квартирном доме, в том числе для тех собственни­ков, которые не участвовали в голосовании.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ (в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким ре­шением нарушены его права и законные интересы).

Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение 6 месяцев со дня, когда указан­ный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, ес­ли голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику).

В многоквартирном доме, все помещения в кото­ром принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего соб­рания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме.

Решение обще­го собрания собственников помещений в многоквар­тирном доме может быть принято без проведения со­брания путем проведения заочного голосования – передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собствен­ников помещений в многоквартирном доме, в пись­менной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Принявшими участие в общем собрании собствен­ников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собст­венники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

В решении собственника по вопросам, поставлен­ным на голосование, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Бездействие собственников помещений при непосредственном управлении

МКД 5 квартир перешел на непосредственную форму управления. Все квартиры приватизированы. За 2,5 года на непосредственном управлении не проведено ни одного собрания, не собираются деньги на содержание. Инициативная группа никаких мер по приведению в надлежащее состояние общего имущества МКД не принимает.

ОМСУ сейчас проводит конкурс по назначению нам УК ( по решению суда).

Т.е. фактически 2,5 года инициаторы не делают ничего. ( я изначально была против, но мой голос не решающий. Подчиняюсь большинству).

В части 1 ст. 161 ЖК РФ указываются требования к управлению многоквартирным домом:

— обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

— надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;

— предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Все РСО поставляют нам коммунальные ресурсы на границу сетей, входящих в состав общего имущества, но не отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных сетей и не предоставляет потребителям коммунальные услуги.

Получается, что коммунальные услуги мы не получаем. Мы в какой то правовой яме находимся: в аварийную не позвонить ( обращайтесь в УК), в РСО не позвонить ( это зона ответственности собственников), в ГЖИ тот же ответ.

Хотя проблем с ОИ хватает. Вопрос перерасчета платы при отсутствии отопления — тоже открытый вопрос. Просто хаос.

Бездействие инициативной группы затрагивает и мои права на коммунальные услуги надлежащего качества.

Читать еще:  Максимальные алименты как увеличить алименты

Внимание вопрос: Как привлечь инициаторов к ответственности за их бездействие? Есть ли возможность взыскать моральный вред за отсутствие КУ надлежащего качества?

Здравствуйте. У Вас ТСЖ создано или что? Верно я понимаю? Для начала я бы советовал обратиться в жилищную инспекцию с просьбой провести проверку о том, что не оказываются надлежащим образом услуги по управлению МКД. Может быть и привлекут по ст. 7.22 КоАП РФ

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, — влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей

И в данном случае инициативную группу наказывать не могут, для начала должен быть создан совет МКД. Ст. 164 ЖК РФ

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

дальше уже надо ждать хотя бы проверки жил инспекции. но по сути у Вас никто никого не избирал, нет лица, выступающего от имени остальных собственников, так что предъявить претензии по факту и некому. Инициативную группу точно не накажешь.

В соответствии со ст. 164 ЖК РФ:

1.При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

То есть договоры по поводу содержанию и ремонту МКД заключает большинство собственников как одна сторона договора.

Получается, что коммунальные услуги мы не получаем.
Мы в какой то правовой яме находимся: в аварийную не позвонить ( обращайтесь в УК), в РСО не позвонить ( это зона ответственности собственников), в ГЖИ тот же ответ.

Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления, обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом,от своего имени.

То есть договор на коммунальные услуги в данном случае Вы должны заключить самостоятельно от своего имени.

И на основании этого договора требовать его исполнения, если какие-либо коммунальные услуги не оказываются.

Внимание вопрос: Как привлечь инициаторов к ответственности за их бездействие? Есть ли возможность взыскать моральный вред за отсутствие КУ надлежащего качества?

Проблема в том, что нет такой отдельной категории как инициаторы. После выбора непосредственного способа управления МКД все собственники несут последствия независимо от того, как они голосовали.

Это как раз одна из самых частых проблем непосредственного управления — отсутствие активности собственников и невозможности в связи с этим решать возникающие вопросы.

ОМСУ сейчас проводит конкурс по назначению нам УК ( по решению суда).

Теперь только дожидаться, когда будет назначена УК. Привлечь к какой-либо ответственности и взыскать компенсацию морального вреда будет очень сложно.

Как вариант, например, можно попробовать доказать, что остальные собственники действовали недобросовестно;

Статья 10 ГК РФ Пределы осуществления гражданских прав
1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

И требовать компенсировать убытки, если они были:

4.Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

Но перспективы довольно низкие при таком иске.

Внимание вопрос: Как привлечь инициаторов к ответственности за их бездействие? Есть ли возможность взыскать моральный вред за отсутствие КУ надлежащего качества?

Юлия, добрый день! В такой ситуации должен быть избран совет МКД

согласно ст. 161.1 ЖК РФ

В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.

Если бы был совет и председатель претензии можно было бы предъявить председателю. в случае непосредственного управления согласно ст. 164 ЖК РФ

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом,от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Соответственно если бы был избран представитель претензии можно было бы предъявить ему., однако в целом учитывая что по сути это вопрос который самими же собственниками и должен был решаться перспектив в случае предъявления указанных в вопросе требований к остальным собственниками я не вижу тут к сожалению

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector