Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Понятие здания и сооружения в градостроительном кодексе

Что такое линейный объект капитального строительства

На сегодняшний день существующие в РФ законодательные акты не имеют однозначного ответа, какие именно объекты относятся к категории линейных. Свои определения дают Градостроительный кодекс и Лесной кодекс, Приказ Россельхоза №223 и Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и нормативные постановления топливно-энергетического комплекса. Такое положение вносит путаницу, существенно усложняет градостроительство, уменьшает инвестиции в благоустройство территорий.

Признаки линейных объектов

Каждый законодательный документ предлагает свои определения таких объектов в зависимости от понимания и особенностей отрасли промышленности. По каким признакам составлялись перечни?

1. Длина объектов намного превышает ширину. Совокупно к ним относятся дороги, инженерные сети, линии электрических передач, железнодорожные пути. К таким объектам можно причислить метро, фуникулеры, мосты, туннели и т. д.
2. Все линейные объекты являются капитальными сооружениями. Если по этой классификации нет претензий к дорогостоящим капитальным объектам, то большие вопросы вызывают линии электропередач, наземные трубопроводы и иные мобильные объекты.
3. Линейные объекты (ЛО) имеют прямую связь с землей. Имеется несколько видов ЛО: воздушные (надземные), поверхностные (наземные) и подземные. В их состав могут включаться все технологически связанные с линейными объектами площадные сооружения.

Как видно из приведенного перечня, ни один из перечисленных документов не приводит четкого определения, по каким именно признакам надо относить объекты к линейным, а просто дает списки. Что именно в него включается, решают чиновники в каждом отдельном случае.

Правительство РФ сделало первые попытки навести порядок в этой сфере и приняло два постановления: №68 от 11. 02. 2005 и №87 от 16. 02. 2008 гг., согласно которым в перечень линейных объектов были включены:

• искусственные водные каналы;
• трамвайные пути;
• канализационные коллекторы;
• водопроводы и газопроводы;
• другие объекты, которые расположены в зоне капитального строения.

Постановления с одной стороны немного упростили процесс юридического определения объектов, а другой стороны сделали его еще более запутанным. Причина – предусмотрена возможность внесения дополнений, перечень по своему усмотрению могут расширять различные министерства своими подзаконными актами.

Относятся ли линейные объекты к недвижимому имуществу

Длительный период времени в этом вопросе существовали принципиальные разногласия. Если это капитальные объекты, то распространятся ли на них право собственности? Лишь в 2016 году Минэкономразвития сделало официальные пояснения, но говорить об окончательной юридической чистоте сложно, у юристов есть к нему множество претензий.

В документе указывается следующее. В пункте ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу причислены объекты, переместить которые на новое место без соразмерного ущерба для земли невозможно. Под эту категорию попадают здания и сооружения, незавершенные объекты. Что касается трубопроводов, линий связи, инженерных коммуникаций и прочих линейно-кабельных сооружений, то они относятся к категории капитальных и также считаются недвижимостью со всеми вытекающими правовыми последствиями.

Но если ЛО не вводились в эксплуатацию согласно действующему законодательству, то они не могут считаться недвижимостью. Исключение – они составляют общий комплекс зданий и сооружений и принимают участие в обороте как единое целое. Но ЛО должны иметь отельный выделенный в пользование или аренду земельный участок, владельцу необходимо платить земельный налог в установленных нормативами размерах, а здесь свои проблемы.

Алгоритм подготовки строительства ЛО

Перед началом работ застройщик должен внимательно ознакомиться с существующими документами планирования территорий, включая имеющиеся схемы. На следующем этапе необходимо изучить межевание земельных участков, при их отсутствии заказать выполнение работ лицензированным кадастровым инженерам. Обновленный проект межевания – обязательное предварительное условие начала строительных работ по ЛО.

Земли, находящиеся в федеральной или муниципальной собственности, передаются застройщикам на основании договора аренды, стоимость определяется на открытых торгах. Исключения прописаны в ст. 39.6 ЗК Российской Федерации.

Как оформляется разрешение на строительство ЛО

Начинать оформление документов можно только после того, как земельный участок под линейным объектом оформлен надлежащим образом. Заявление подается в соответствующий орган, в разрешении должно подтверждаться:

• полное соответствие проекта сооружения с имеющимся планом планировки территории и существующим планом межевания земельных участков;
• возможность строительства ЛО на земельном участке с учетом имеющихся ограничений.

Кроме заявления, в уполномоченные органы предоставляются документы на право собственности землей, данные планировки территории, проекты межевания, проектная документация с указанием схемы расположения объекта.

Следует иметь в виду, что уполномоченные органы не имеют права расширять список документов и на этом основании отказывать заявителям. Разрешительные органы в течение семи рабочих дней с даты приема документации изучают и проверяют ее, отказ в выдаче разрешения доложен иметь подробное описание причин. В случае несогласия застройщик имеет право его обжаловать в установленном законом порядке.

Проблемы, возникающие при оформлении земельных участков под ЛО

В абсолютном большинстве случаев линейные объекты имеют большую протяженность и затрагивают несколько земельных участков, принадлежащих различным собственникам. Кроме того, эти земли могут принадлежать к той или иной категории, что накладывает дополнительные условия для получения разрешения. А эксплуатация отдельных ЛО требует, чтобы земля принадлежала одному лицу и на одинаковых условиях.

Несмотря на то, что часть ЛО не создает препятствий для использования участков владельцами по их назначению (к примеру, подземные объекты), не все из них дают разрешение на строительство. Решать такие проблемы очень сложно, никаких законодательных актов прямого действия не существует. Все зависит от личных способностей застройщика и его умения находить общий язык с заинтересованными сторонами. Это требуется даже в тех случаях, когда прокладка подземных объектов выполняется с использованием самых современных технологий без нарушения верхнего слоя земельного участка.

Непонимание добавляют и не вполне адекватные ответы заинтересованных министерств. К примеру, письмо МЭР РФ от 6 ноября 2009 г. № Д23-3650 требует обязательной инвентаризации ЛЭП 10 кВ и более и относит их к объектам недвижимости. Но в конце указывается необходимость закрепления за такими линиями статуса движимых вещей.

Законодательство вообще прямо не указывает, что такие ЛО являются объектами капитального строительства. Суды всегда в первую очередь принимают во внимание законы, а только потом ориентируются на подзаконные акты. Окончательное решение часто зависит от человеческого фактора и трудно прогнозируемое вне зависимости от предоставленных документов.

Проблемы с регистрацией права собственности на ЛО

Приступать к регистрации можно только после решения вопросов с земельными участками. Здесь также существуют правовые коллизии. Земельное законодательство не делает различий между выделением земли под строительство инженерных коммуникаций и между коммуникациями, а это различные юридические понятия. Еще проблема. Градостроительный кодекс требует, чтобы ЗУ был обязательно вписан в стройгенплан. То есть если ЛО выходит за пределы отведенного участка, то в положительном заключении будет отказано.

Единственный выход – изменение градостроительного плана специально под линейный объект, но на практике сделать это очень сложно по нескольким причинам:

• нет нормативных документов для оформления проектов планировки;
• схемы ЛО являются частью проекта планировки, а не отдельным документом;
• перечисление обязательного присутствия проекта межевания и проекта планировки опять создает неразрешимые проблемы.

Вывод

По мнению юристов, решить несоответствия можно путем принятия специального закона, регулирующего все вышеописанные вопросы. Только так появится возможность ускорить строительство ЛО, исключить вероятность отказов по надуманным причинам органами местного самоуправления и предупредить появление споров при согласовании с соседями.

Объект капитального строительства это градостроительный кодекс

Земля под домовладением на двух совладельцев, долевая собственность, на земле стоит дом, в котором проживают два совладельца, участок не разделен, порядок пользования не определен. Архитектура дает разрешение на строительство второго дома на территории домовладения для одного совладельца на основании схемы планировочной организации земельного участка, подписанной вторым совладельцем, ссылаясь на п.9 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой для выдачи разрешения требуется лишь:

Читать еще:  Как подать в суд на шумных соседей

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о собственности или на право аренды и кадастровый паспорт земельного участка);

2. Градостроительный план земельного участка.

3. Схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства, согласованная с районным архитектором;

4. Согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции индивидуального жилого дома с приложением правоустанавливающих документов на жилой дом.

5. Паспортные данные застройщика.

6. По желанию застройщика, проектная документация.

В результате получается, наличие разрешения на строительство выдается без наличия проекта, без согласования со вторым совладельцем вопросов подключения к коммуникациям, сроков строительства (разрешение выдается на 10 лет), мест складирования стройматериалов и т.п.

Короче, мою жизнь превратили в ад, прикрываясь разрешением на строительство, и фактически выживают из домовладения, превратив его в проходной двор и бесконечную стройку. Строят в выходные, когда я хотел бы отдохнуть…

1 Правомочно ли использованиеАрхитектуройп.9 ст. 51, вместо п.7 ст. 51, Градостроительного кодекса РФ объекта при выдачи разрешения на строительство второго дома в домовладении на двух хозяев, в котором проживают три семьи?

П.9 ст. 51 относится к объектам индивидуального жилищного строительства, которыми по действующему градостроительному законодательству являются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи.

Я, так понимаю, что это относится к единоличным собственникам земли, а не к долевым?

2 Кто сейчас контролирует соблюдение СанПиНов при строительстве в домовладениях, находящихся в долевой собственности?

Я хотела бы услышать мнение профессионального юриста, который разбирается в вопросе по существу.

Проблема следующая. Летом 2018 года новые соседи купили участок под ИЖС и построили на нем футбольное поле и из маленькой бани (которую мы, соседи, даже не видели), стали строить двухэтажный дом площадью около 300 кв.м, высотой 20 метров, вплотную к моему забору с одной стороны и на разделительной меже с другой, не отступив 3 метра. Теперь они выкручиваются и называют это строительство «реконструкцией, имеющегося объекта», а строящийся жилой дом «вспомогательным помещением». Мне пришел следующий ответ из администрации Президента:» Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок, расположенный по улице N , площадью 991 кв.м, с кадастровым номером, с видом разрешенного использования «под жилую застройку индивидуальную» предоставлен в аренду жительнице на основании договора аренды от 2003 №, действующего до ***.2052. Выездом на место специалистами муниципального земельного контроля установлено, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, имеется спортивная площадка, территория огорожена. Земельный участок используется в рамках отведенных границ. Нарушений требований земельного законодательства не выявлено. По вопросу строительства сообщаю, что Федеральным законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» часть 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 1.1, согласно которому выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства. Положения пункта 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации вступили в законную силу 04.08.2018. Таким образом, разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства — индивидуального жилого дома, расположенного по адресу () , не требуется.»

Я живу здесь 20 лет и эта женщина (новая хозяйка) появилась летом 2018 года и она никак не могла взять в аренду этот участок с 2003 года, потому что ее физически не было. Это могут подтвердить все соседи, кроме того, в мой почтовый ящик регулярно бросали извещения на оплату газа, света, воды на имя того владельца, кто действительно проживал на этом участке! Это явная ложь или сфальсифицированные документы уже сейчас. Кроме того, когда мы 20 лет назад строили свой дом, была перепись соседей и новоявленной соседки, конечно, не было! Конечно, местная, региональная администрация написала такой ответ в Москву, ведь Москва далеко, кто там будет разбираться! Но ведь это обман уже не меня, а правительства в целом!)

Могу я сейчас, через 20 лет доказать, что это вранье, если местная администрация в письме ссылается на Единый государственный реестр, то есть они могли подделать документы на таком уровне? Это возможно? Или это отписка, чтобы я отстала, взятая с потолка? Как я могу это проверить?

Второе, неужели, действительно, не нужно никаких документов на новое строительство двухэтажного, жилого дома? Да, на этом месте стояла у прежнего соседа маленькая баня, правда ли, что по Закону можно назвать «реконструкцией» одноэтажную баню площадью в 25 кв.м, в которой никто не жил, в дом 300 кв.м?) Перегородку в квартире нельзя ставить без разрешения, а здесь идет строительство огромного дома, как такое возможно?

Третье. Соседи заплатили копеечный штраф и продолжают строительство. То есть заплатил штраф и строй что хочешь? Вопреки строительным СНиПам, противопожарной безопасности, строить впритык к моему забору, по прежнему не отступив три метра? Местная администрация, комитет градостроительства, прокуратура может обязать этих соседей к тому, чтобы они «отодвинули» свой дом от моего забора?

Понятие здания и сооружения в градостроительном кодексе

Библиографическая ссылка на статью:
Шмакова Д.А. Линейные объекты: понятие и виды // Политика, государство и право. 2016. № 4 [Электронный ресурс]. URL: https://politika.snauka.ru/2016/04/3804 (дата обращения: 12.04.2021).

В действующем законодательстве такое понятие как, линейный объект, на сегодняшний день отсутствует. Данное понятие можно раскрыть путем использования и перечисления различных нормативно-правовых актов, так как четкого и конкретного юридического формулирования линейного объекта, называющего его виды и признаки, отсутствует.

Например, в Градостроительном кодексе РФ [1] и в ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» [2] к линейным объектам относят линии электропередач, линии связи, железнодорожные линии, автомобильные дороги, трубопроводы и другие подобные сооружения.

Лесной кодекс РФ так же раскрывает понятие линейных объектов через перечисление линий электропередач, связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов. [3]

Такое же определение содержится в приказе Рослесхоза от 10 июня 2011г. № 223 «Об утверждении правил использования лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов».[4]

Отдельное определение дается законодательством топливно-энергетического комплекса. Под линейными объектами понимается система линейно-протяженных объектов топливно-энергетического комплекса, например, нефтепроводы, магистральные газопроводы, электрические сети.[5]

Учитывая понятие линейного объекта, которое содержится в ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и в Градостроительном кодексе к линейным объектам также можно отнести мосты, метро, туннели, фуникулеры и т.п.

Если рассматривать ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», то он также дает понятия, которые можно использовать при определении линейного объекта:

1) сеть инженерно-технического обеспечения – совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений;

2) система инженерно-технического обеспечения – одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи;

3) сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.[6]

Читать еще:  Медобслуживание иностранных граждан в россии

Еще одно определение линейного объекта содержится в Положении о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, где в качестве линейных объектов выделяют трубопроводы, автомобильные дороги, линии электропередач и др.[7]

Но как видно из всех этих определений, фактически определениями они не являются – в них имеет место перечисления видов линейных объектов.

Учитывая вышеизложенное необходимо сформулировать определение линейного объекта, а именно выделить его сущностные характеристики, которые однозначно позволили бы отделить от других объектов сооружения.

Таким образом, учитывая все перечисления данного понятия, можно сделать вывод о том, что линейными объектами являются линейно-протяженные элементы организации территории. Данные объекты могут располагаться на земельном участке в виде прямых и кривых линий, которые характеризуются протяженностью, шириной, координатами начальной и конечной точек.[8]

Так же понятие линейного объекта можно определить, учитывая следующие характеристики:

1) Значительная протяженность объекта – длина объекта превышает его ширину;

2) Линейный объект является сооружением, которое представляет собой объемную, плоскостную или линейную систему строительства, включая наземную, надземную или подземную, состоящую из несущих и ограждающих строительных конструкций;

3) Прочная связь с землей – надземные, наземные и подземные виды линейных объектов. Именно эта характеристика определяет необходимость классификации линейных объектов зависимости от связи с землей;

4) Назначение линейных объектов – транспортные коммуникации, линии связи, нефтепроводы, газопроводы, электрические сети, водопроводы, канализационные и ливневые стоки. Учитывая назначение объектов можно классифицировать линейные объекты в зависимости от конструкции (трубопроводы, сети).

Кроме того, в различных нормативно-правовых актах характеристики линейных сооружений указываются с использованием различных определений.

Все эти обстоятельства указывают на отсутствие разработанной схемы правового регулирования отношений, возникающих в отношении линейных объектов, приводящие к проблемам определения правового режима на практике.

Все перечисленные понятия линейного объекта в различных нормативных правовых актах приводят к сложности классификации того или иного объекта в качестве линейного объекта, что соответственно влечет за собой применения несоответствующего правового режима использования земельного участка для размещения линейного объекта.[9]

При определении правового режима линейных объектов возникает вопрос об отнесении их к объектам недвижимого имущества.

Законодательство прямо не определяет линейные объекты в качестве объектов недвижимого имущества, в следствие этого в судебной и юридической практике встречаются неоднозначные суждения по данному вопросу.

Зачастую судебная практика в решении споров относительно сложных объектов бывает противоречивой, ведь линейному объекту свойственны различия в технических характеристиках составных частей.

Так, суды считают, что железнодорожный путь переместить нельзя, поскольку это будет уже другой путь с иными характеристиками и назначением,[10] а кабельную линию без ущерба ее назначению переместить, возможно.[11] Однако вопрос причисления линейных объектов к числу объектам недвижимого имущества не должен подвергать сомнениям.

Учитывая общее понятие недвижимого имущества в Градостроительном кодексе РФ, следует, что основными критериями причисления объекта к недвижимому имуществу являются прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его предназначению. Линейные объекты отвечают данным критериям, кроме того они являются объектами капитального строительства, так же учитывая положения статьи 1 п. 11 Градостроительного Кодекса РФ можно сделать вывод о недвижимом характере линейных объектов.

Исходя из норм гражданского законодательства, критерием отнесений вещи к объекту недвижимости являются не назначение объекта, а физическое свойство объекта – прочная связь с землей. При этом законодательство не ограничивает собственника в определении назначения недвижимого имущества и его роли в технологическом процессе.

Являясь одним из видов объектов недвижимости, линейные объекты имеют ряд следующих признаки:

— сложные и неделимые вещи;

— расположение на территории более одного регистрационного округа.

При этом все линейные объекты подлежат техническому учету, а сделки с ними подлежат государственной регистрации.

Таким образом, в общем виде линейный объект – это сложный объект недвижимости, который обладает характеристиками протяженности и определенным производственным назначением.

С учетом специфических признаков законодательство установило особенности правового режима использования земельных участков, предназначенных для размещения линейных объектов.

Например, в соответствии с п. 2 ст. 78 Земельного кодекса РФ использование земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные на период строительства линейных объектов, осуществляется без перевода земель в земли иных категорий.[12]

В тоже время для целей эксплуатации линейных объектов требуется перевод земельного участка в состав земель промышленности и иного специального назначения.

Подводя итог, можно сделать вывод о том, что главный признак линейного объекта является выделенный земельный участок с разрешенным видом использования на все время существования данного объекта, собственник которого должен платить земельный налог.

Для того чтобы упорядочить градостроительное регулирование линейных объектов, их строение, ввод в эксплуатацию, постановка на кадастровый учет необходимо включить в Градостроительный кодекс РФ определение линейного объекта.

Проведя анализ правовых актов можно дать следующие определение линейным объектам – линейные объекты представляют собой систему сооружений, включающие наземные, надземные или подземные конструктивные элементы, протяженность которых значительно превышает их ширину и которые предназначены для обеспечения передвижения, перемещения и передачи материалов и веществ в интересах государства и местного населения.

Учесть особенности надземных и подземных конструктивных элементов, размещение и эксплуатация которых требуют постоянного использования на поверхности земельного участка, в пределах которого они расположены.

Дальнейшее развитие правового регулирования размещения линейных объектов и связанных с этим земельных правоотношений, не может обойтись без введения в законодательство о градостроительной деятельности понятия «линейный объект». Данное введение позволит избежать широкого толкования на практике и упорядочить процедуры размещения линейных объектов. Учитывая большое количество специальных законов, которые регулируют отношения связанные с использованием земельных участков для размещения линейных объектов, данное понятие позволит так же повысить уровень законодательства в различных отраслях.

Библиографический список

  1. “Градостроительный кодекс Российской Федерации” от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2016).
  2. Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ (ред. от 20.04.2015) “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую”.
  3. “Лесной кодекс Российской Федерации” от 04.12.2006 N 200-ФЗ (ред. от 13.07.2015, с изм. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016).
  4. Приказ Рослесхоза от 10.06.2011 N 223 “Об утверждении Правил использования лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов” (Зарегистрировано в Минюсте РФ 03.08.2011 N 21533).
  5. Федеральный закон от 21.07.2011 N 256-ФЗ (ред. от 14.10.2014) “О безопасности объектов топливно-энергетического комплекса”.
  6. Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”.
  7. Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 (ред. от 23.01.2016) “О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию”.
  8. Шуплевцова Ю.И. Отдельные вопросы использования лесных участков для строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов// Имущественные отношения в РФ.2015.№2.
  9. Черная А.А. Линейные объекты: проблемы соотношения с объектами вспомогательного назначения// TerraEconomikus ,2011, том 9 №2.
  10. Постановление ФАС Северо-западного округа от 12 мая 2006г. № А56-22940/2005// СПС «Консультант»; Постановление ФАС Северо-западного округа от 3 декабря 2002г. № А56-19925/02// СПС «Консультант».
  11. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 1 августа 2007г. № Ф04-4989/2007(36585-А70-24)// СПС «Консультант».
  12. “Земельный кодекс Российской Федерации” от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016).

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

Министерство экономического развития
Российской Федерации

Об определении количества этажей и этажности и критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 20.03.2013 № ОГ-Д23-1426

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее – Департамент недвижимости) рассмотрел обращения от 12 февраля 2013 г. и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Читать еще:  Сосед поцарапал машину во дворе что делать

Вместе с тем, полагаем возможным по затронутым в обращении вопросам отметить следующее.

1. О внесении в подраздел I Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) сведений о количестве этажей здания, сооружения при осуществлении государственной регистрации права.

Исходя из положений пункта 1.2 части 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), пункта 23 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219, подраздел I ЕГРП содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа. Записи в подраздел I ЕГРП могут вноситься на основании иных документов в случаях, установленных Законом о регистрации.

Таким образом, сведения об объекте недвижимости в подраздел I ЕГРП вносятся на основании сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости.

Вышеуказанные сведения о количестве этажей здания, сооружения вносятся в государственный кадастр недвижимости при постановке на государственный кадастровый учет таких зданий, сооружений на основании подготовленного кадастровым инженером технического плана.

Согласно пункту 42 Требований к подготовке технического плана здания, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2010 г. № 403 (далее – Требования), в соответствующие строки графы «3» таблицы «Характеристики здания» технического плана здания на основании документов, указанных в пункте 12 Требований, вносятся сведения о количестве этажей здания (в том числе подземных). При отсутствии подземных этажей здания в соответствующей строке проставляется знак «-» (прочерк).

Аналогичные требования содержатся в Требованиях к подготовке технического плана сооружения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23 ноября 2011 г. № 693.

2. Об определении количества этажей и этажности.

В соответствии с пунктом 19 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) в государственный кадастр недвижимости вносятся также сведения о количестве этажей (этажность), в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения).

Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. № 37 (далее – Инструкция), к этажам жилых домов относят:

этаж мансардный (мансарда) – этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа;

этаж надземный – этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли;

этаж подвальный – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения;

этаж технический – этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания;

этаж цокольный – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.

Также согласно Инструкции этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей. При определении этажности в число надземных этажей включаются цокольные этажи, если верх перекрытия цокольного этажа возвышается над уровнем планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли.

Действующее законодательство не содержит определение термина «подземный этаж». При этом, по мнению Департамента недвижимости, все этажи здания, сооружения, не относящиеся к надземным этажам являются подземными этажами (подвальный этаж, цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли менее чем 2 м).

В соответствии со СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения» при определении этажности здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье для проветривания под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах, независимо от его высоты, в число надземных этажей не включается. Технический этаж, расположенный над верхним этажом, при определении этажности здания не учитывается.

В приложениях Б и В СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» даны определения этажей и правила определения этажности здания. При определении этажности здания в число надземных этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются.

Таким образом, под этажностью следует понимать количество надземных этажей, в том числе технического этажа, мансардного, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем 2 м.

Термин «количество этажей» закреплен в статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в качестве критерия при определении необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации и не может заменяться термином «этажность».

Таким образом, под количеством этажей следует понимать количество всех этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный.

При этом сообщаем, что в настоящее время Минэкономразвития России ведется работа над проектом федерального закона № 54480-6 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», принятым Государственной Думой Российской Федерации в первом чтении 11 декабря 2012 г., в соответствии с которым предусматриваются исключение сведений об этажности из состава сведений государственного кадастра недвижимости, предусмотренных положениями пункта 19 части 2 статьи 7 Закона о кадастре.

3. О критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства.

Согласно части 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Исходя из положений части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации объекты индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, в отношении которых осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте.

В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Таким образом, отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей более чем три, (при расчете количества этажей которых включаются все этажи в здании), не относятся к объектам индивидуального жилищного строительства.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector