Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Правила проведения общего собрания собственников многоквартирного дома

Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

СТ 45 ЖК РФ.

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

2.1. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для принятия решения по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, может быть созвано по инициативе уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления, подготовивших указанный проект решения, либо юридического лица, определенного Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации для реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки.

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в пункте 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, правомочно (имеет кворум):

1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;

2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.

3.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

3.2. В рассмотрении вопроса, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, принимают участие собственники жилых помещений в многоквартирном доме или их представители. Такое общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники жилых помещений либо их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников таких жилых помещений в многоквартирном доме. При этом при рассмотрении данного вопроса в отношении жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма или по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, представителями собственников признаются наниматели таких жилых помещений.

4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего Кодекса.

7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Читать еще:  Продлить регистрацию по месту пребывания иностранных граждан

Комментарий к Ст. 45 Жилищного кодекса РФ

1. При организации (подготовке) проведения общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме, особенно первого, создается инициативная группа (с помощью и содействия со стороны местных органов самоуправления, МУП, муниципальных учреждений жилищно-коммунального хозяйства) для решения вопросов, связанных, прежде всего, с местом проведения собрания. При количестве собственников дома 500 и более (по 6 — 12-этажным домам с числом подъездов 4 и более) поиск подходящего помещения будет весьма сложным, особенно в зимнее время. Поэтому, как уже отмечалось, не исключены случаи вынужденного проведения общих собраний собственников по подъездам.

Однако замена функций (компетенций) общего собрания собранием уполномоченных (представителей собственников) будет квалифицирована как нарушение требований Кодекса. И при обжаловании решения собрания уполномоченных решение подлежит отмене.

2. Согласно ст. 45 ЖК РФ внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников. Однако при этом любой собственник должен иметь в виду, что:

а) проведение внеочередного общего собрания сопряжено со сложностью в его организации;

б) вопрос, относительно которого он требует проведения общего собрания, неотложный, требующий оперативного решения;

в) вопрос, по которому он требует проведения общего собрания, относится к компетенции именно общего собрания собственников;

г) характер поставленного вопроса следует проанализировать: нет ли возможности его решения в местных органах самоуправления, МУП жилищно-коммунального хозяйства?

3. При отсутствии кворума собрание не правомочно выносить решение по поставленным вопросам, поэтому оно переносится. Но собрание может решать вопросы относительно переноса его на другой срок. При этом особое внимание должно быть обращено на порядок уведомления жильцов (собственников) о сроке, месте и времени проведения собрания.

4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, несет все затраты по организации внеочередного собрания. На него ложатся обязанности по поиску подходящего помещения, согласования с жильцами срока, времени проведения общего собрания, а также надлежащего уведомления жильцов-собственников.

5. См. комментарий к ч. 2, 3, 4 статьи 45 Жилищного кодекса РФ.

Правила проведения общего собрания собственников многоквартирного дома

Многие жильцы многоквартирного дома стараются участвовать в управлении. Именно поэтому в жилищном законодательстве есть нормы, дающие определенные полномочия общему собранию владельцев квартир. И они могут решать насущные вопросы, связанные с функционированием дома.

Что это такое?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Общее собрание с юридической точки зрения – это орган управления определенного объединения. В случае с жильцами МКД речь может идти о ТСЖ, ЖСК и т. д. Другими словами, для того чтобы решение собрания имело юридическую силу, мало просто собрать жильцов.

Данный орган управления должен иметь соответствующие полномочия для принятия всех необходимых решений. Какой конкретно вид организации выбрать, решать владельцам квартир.

Порядок проведения общего собрания собственников многоквартирного дома в любом случае остается неизменным.

Полномочия

У всех жильцов многоквартирных домов, объединившихся для управления, есть ряд полномочий.

Их наличие регулируется Жилищным кодексом, поэтому по закону собственники могут принимать следующие решения:

  • Выбрать вид объединения и тип управления. К примеру, жильцы могут осуществлять его вместе с УК или самостоятельно.
  • Заключать договора на содержание МКД, ремонт, предоставление ресурсов пи другие услуги.
  • Передавать общедомовое имущество для аренды третьим лицам.
  • Принимать решения касательно ремонта или реконструкции многоквартирного дома.
  • Создавать различные фонды, брать для организации кредиты и т. д.
  • Принимать новых членов в ТСЖ или ЖСК.

На практике прав у жильцов гораздо больше. Они могут также делить свои полномочия с УК, контролируя ее деятельность.

Правовое регулирование

Общее собрание собственников многоквартирного дома (проведение, повестка дня, принятие решений) регулируется Жилищным кодексом РФ (ст. 44–48).

Общее собрание собственников многоквартирного дома

Согласно жилищному законодательству, собрание жильцов МКД осуществляется ежегодно. Это так называемые запланированные заседания, которые ТСЖ или ЖК не может пропустить.

Но закон допускает проведение внеочередных собраний, если в этом есть необходимость. При этом инициаторы мероприятия обязаны соблюдать процедуру.

Что входит в программу капитального ремонта многоквартирных домов? Смотрите тут.

Очное и заочное

Существует два вида заседаний жильцов МКД – очное и заочное. В первом случае все жильцы собираются для обсуждений и голосования лично. Но с очным собранием у собственников часто возникают различные трудности. Например, очень сложно получить кворум, если речь идет о большом количестве жильцов. Да и помещение должно быть достаточно вместительным.

Поэтому такой вид собраний используется в небольших домах, где не больше 20–30 квартир. А в остальных случаях самое удобное – это проведение заочного голосования. Процедура проведения является стандартной – за 10 дней рассылаются уведомления и т. д. Жильцы осуществляют голосование с помощью специальных бюллетеней.

Есть еще одна разновидность мероприятия, которая довольно популярна у владельцев квартир. Это очно-заочная форма.

Процедура заключается в том, что сначала по всем правила проводится обычное очное собрание жильцов. Но решение на нем не принимаются, а осуществляется обычное обсуждение. Для голосования используется заочная форма, когда все участники получают бюллетени и принимают решение дома.

Промежуток между двумя собраниями может составлять менее 10 дней.

Какой может быть повестка дня?

Жильцы могут обсуждать только те вопросы, которые содержит так называемая повестка дня. Поэтому инициаторам собрания следует очень внимательно ее перечислять.

Повестка дня может включать следующие проблемы жильцов:

  • выделение денежных средств на ремонт детской площадки;
  • выбор председателя и членов правления ТСЖ;
  • сдача участка на придомовой территории в аренду;
  • заключение договора со строительной фирмой.

Последним пунктом всегда указываются:

  • способ уведомления жильцов о принятом решении;
  • место хранения протокола.

Можно указать любой количество вопросов, которые следует выяснить. Ограничений нет. Но на практике обычно использует не более 4–5 важных проблем, решение которых требуется безотлагательно.

Порядок проведения

Правила проведения собрания предусматривают соблюдение следующих этапов:

  • Сначала инициатор обязан оформить соответствующие уведомления, указав повестку дня, время и место проведения. Документ можно передать лично в руки или отправить по почте. Предупреждать жильцов следует не позднее 10 дней до начала собрания.
  • Далее проводится собрание. Обсуждение и голосование осуществляются согласно установленным правилам. Для принятия большинства решений необходим кворум, то есть, более половины присутствующих должна проголосовать единогласно.
  • После собрания (в течение 10 дней) составляется протокол, которые подписывается председателем, секретарем и членами комиссии.

О результатах голосования нужно сообщить жильцам также не позднее 10 дней. Для этого обычно развешивают соответствующие объявления.

Уведомление

Этот документ обязательно должен быть оформлен и предоставлен жильцам в указанный срок.

В уведомлении указывается следующая информация:

  • Сведения об инициаторе собрания.
  • Форма мероприятия (очная, заочная).
  • Дата и время.
  • Место проведения.
  • Повестка дня.

Если нет возможности передать извещение лично в руки каждому участнику, то следует отправить его по почте заказным письмом.

Зачем нужен протокол?

Еще один важный документ, подтверждающий легитимность собрания жильцов МКД, это протокол. Причем он должен быть оформлен в соответствии с Приказом №937 от 25. 12. 15 г.

Обязательно указывается:

  • номер и дата;
  • дата, место проведения заседания;
  • форма;
  • данные об инициативной группе;
  • сведения о технических характеристиках МКД;
  • повестка дня (все вопросы описываются по пунктам);
  • список приложений;
  • подпись уполномоченных лиц.
Читать еще:  Что соответствует понятию безопасные условия труда

Ознакомиться с протоколом может любой жилец многоквартирного дома либо другое заинтересованное лицо. Например, управляющая компания, с которой сотрудничает ТСЖ или ЖК.

Образец оформления протокола собрания членов ТСЖ многоквартирного дома здесь.

Можно ли оспорить?

Протокол является юридическим документом, что не мешает заинтересованным лицам его подделывать.

Жильцы МКД часто сталкиваются с тем, что собрания не проводятся, а их просто ставят перед фактом принятия того или иного решения. Протокол в таких случаях оформляется «задним числом», и поэтому является абсолютно незаконным.

Что входит в общее имущество многоквартирного дома? Информация здесь.

Что такое фонд капитального ремонта многоквартирного дома? Подробности в этой статье.

В связи с этим жилищное законодательство допускает возможность обращения в суд и обжалования подобных документов. В 2020 году порядок обращения в суд остается неизменным.

Помимо иска жильцам нужно предоставить все необходимые доказательства того, что собрание не было проведено, а значит, не было и самого голосования по пунктам, указанным в протоколе.

Перед тем, как провести собрания собственников квартир, нужно внимательно изучить этапы процедуры. Обычно инициатором выступает председатель ТСЖ или другого объединения, но по правилам собрать жильцов может любое заинтересованное лицо. Естественно, сначала придется оформить и отправить уведомления, а затем провести заседание.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • 8 (800) 700 95 53

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Одно собрание собственников на несколько многоквартирных домов

Если буквально читать статьи 44 – 48 Жилищного кодекса РФ о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, то можно прийти к выводу, что собрание собственников проводится так: 1 дом – 1 собрание. Однако на практике, особенно в жилых комплексах, встречается, что собственники проводят одно собрание сразу на несколько многоквартирных домов. Проведение совмещенного собрания в таких случаях обычно мотивируется одним земельным участком под домом, общим паркингом, единой инфраструктурой, решением вопросов, которые затрагивают интересы жителей сразу нескольких домов (использование придомовой территории, установка шлагбаумов).

В подобных случаях можно было бы провести собрания в каждом доме отдельно, но с аналогичной повесткой, однако собственники не боятся экспериментировать. Мы изучили судебную практику по делам об оспаривании решений таких собраний. Оказалось, что суды тоже не против подобных опытов, хотя и не всегда. Ниже приводим реквизиты судебных решений и выдержки из них.

Апелляционное определение Московского городского суда от 20.08.2018 по делу N 33 – 36269/2018

ТСЖ «Олимп» обслуживало 4 дома. Во всех этих домах было организовано одно общее собрание собственников по вопросам, связанным с капремонтом. Несколько собственников обратились в суд с иском о признании решений собрания недействительными, при этом они указывали, что общее собрание не должно проводиться сразу в четырех разных многоквартирных домах, тем более что вопросы касались капремонта.

Суды отказали в удовлетворении требований:

  • «Многоквартирные дома находятся на одной территории, их обслуживает одно ИТП, у домов единые инженерные сети, одна диспетчерская, создано одно ТСЖ «Олимп», что сторонами не оспаривалось.
  • Статья 136 ЖК РФ допускает выбор способа управления путем создания ТСЖ собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если они расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Из Устава ТСЖ следует, что товарищество является объединением собственников помещений в четырех многоквартирных домах.
  • Таким образом, общее собрание, проведенное собственниками нескольких многоквартирных домов по общей повестке дня, не может признаваться неправомерным по данному основанию».

Апелляционное определение Московского городского суда от 30.06.2017 по делу N 33 – 25059/2017

Это более старое решение по другому спору с тем же ТСЖ «Олимп».

Здесь истцы также пытались объяснить суду, что законодательством не предусмотрено проведение общего собрания жилого комплекса, такого понятия в законе нет; вопросы, связанные с капитальным ремонтом домов, принимаются собственниками помещений каждого дома, а не всего жилого комплекса. Однако суды посчитали, что всё нормально:
«довод апелляционной жалобы о том, что законом не предусмотрено проведение одного общего собрания собственников в нескольких многоквартирных домах, является несостоятельным, поскольку ЖК РФ не содержит такого прямого запрета».

Апелляционное определение Московского городского суда от 28.03.2017 по делу N 33 – 11503/2017

Оспаривались решения общего собрания собственников в ЖК «Золотые ключи», состоящего из 9 корпусов. Суд оказался признавать незаконным проведение единого собрания на весь комплекс:
«Ссылки истца на неправомерность проведения единого собрания в корпусах 1 – 9, также несостоятельны, поскольку жилой комплекс «Золотые ключи» является единым неделимым комплексом недвижимости».

Определение Московского городского суда от 29.06.2015 №4г/1 – 6807/2015 и Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2014

Это ещё более ранние решения того же суда, но по спору, где комплексом управляло не ТСЖ, а управляющая организация. Собрание касалось выбора управляющей организации, утверждения размера платы за содержание. Суды и здесь указали, что «ЖК РФ не содержит прямого запрета на одновременное проведение собственниками нескольких домов общих собраний», при этом зачем-то сослались на ст. 136 Жилищного кодекса РФ про создание товарищества в нескольких многоквартирных домах.

Апелляционное определение Московского городского суда от 02.08.2019 по делу N 33 – 29702/2019

В этом споре суд признал решение общего собрания недействительным. Собственники помещений сразу нескольких многоквартирных домом провели собрание для создания товарищества собственников недвижимости – одного на все дома.

Суд сослался на ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, согласно которой решения о создании многодомового товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.

«Таким образом, по перечисленным вопросам необходимо проведение общих собраний собственников помещений в каждом многоквартирном доме, при этом, решение должно быть принято большинством не менее двух третей голосов собственников помещений в данном доме».

На этом собрании были допущены и другие нарушения, которые также повлияли на вывод суда о недействительности принятых решений.

Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 05.10.2016 N 33 – 20224/2016 по делу N 2 – 782/2016

Здесь произошла аналогичная история: только что организованное товарищество собственников жилья ликвидировали из-за того, что собрание о его создании в каждом доме не проводилось. При этом при пересчёте голосов на каждый дом необходимого кворума не набиралось.

Апелляционное определение Свердловского областного суда от 14.12.2017 по делу N 33 – 21022/2017

Собственники также пытались создать ТСЖ, проведя одно общее собрание на несколько многоквартирных домов. Суд признал решения собрания недействительными:

  • «гражданско-правовым сообществом являются собственники помещений отдельного многоквартирного дома, то есть собственники помещений в домах это отдельные гражданско-правовые сообщества в смысле положений главы 9.1 Гражданского кодекса РФ.
  • Следовательно, общие собрания собственников помещений двух многоквартирных домов проводятся отдельно друг от друга, а принятые на таких общих собраниях решения оформляются разными протоколами. А в данном случае, решения были приняты общим собранием собственников помещений двух домов, то есть таким сообществом, которое вообще не предусмотрено Жилищным кодексом РФ.
  • Таким образом, принятые на таком общем собрании решения в силу подп. 4 ст. 181.5 Гражданского кодекса РФ являются ничтожными, как противоречащее основам правопорядка, принятие таких решений на общем собрании собственников помещений двух многоквартирных домов законодательством не предусмотрено».

Собственники попробовали сослаться на то, что кроме создания товарищества в повестке были и другие вопросы, к которым ст. 136 Жилищного кодекса РФ о создании многодомового товарищества не применима, однако это не повлияло на мнение суда:
«все указанные в протоколе решения должны приниматься общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, а не нескольких многоквартирных домов… Доводы о том, что два многоквартирных дома являются одним объектом недвижимости приводились в суде первой инстанции. Судом первой инстанции обоснованно со ссылкой на ответ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии указано, что данные многоквартирные дома являются разными объектами недвижимости с разными кадастровыми номерами. Расположение многоквартирных домов на едином земельном участке, наличие общих сетей инженерно-технического обеспечения, наличие других общих элементов инфраструктуры, не свидетельствует о том, что данные многоквартирные дома являются одним объектом недвижимости».

Апелляционное определение Свердловского областного суда от 15.02.2016 по делу N 33 – 1253/2016

Решение принимал тот же суд, но пришёл к противоположным выводам. Он отказал в признании недействительным решения общего собрания, повестка которого включала вопросы из компетенции собрания собственников и собрания членов товарищества:
«Жилищный кодекс РФ не содержит прямого запрета на одновременное проведение собственниками нескольких домов общих собраний и допускает выбор способа управления путем создания ТСЖ собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах. Таким образом, общее собрание, проведенное по общей повестке дня одновременно собственниками нескольких домов, имеющих общие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома, не может признаваться неправомерным только по данному основанию».

Правила проведения общего собрания собственников многоквартирного дома

Дольщикам в новостройках разрешили голосовать на общих собраниях собственников помещений. Речь идет о лицах, которые приняли помещение от застройщика, но еще не оформили на него право собственности. Теперь чтобы провести общее собрание, не нужно ждать, когда все дольщики или большинство из них оформят помещения в собственность.

Читать еще:  Объяснительная судебным приставам по алиментам и другие бланки писем

Инициировать общее собрание в новостройке может собственник помещения в многоквартирном доме или управляющая организация, осуществляющая управление таким домом на основании договора управления.

Первое собрание в новостройке можно провести не раньше государственной регистрации права собственности первым собственником помещения. Это связано с тем, что за будущими собственниками не закрепили право инициировать общее собрание. Их наделили только правом голосовать на общем собрании по вопросам повестки дня.

Положения Жилищного кодекса Российской Федерации не содержат запрета на то, чтобы дольщик инициировал общее собрание, но и его прямое право это сделать действующим жилищным законодательством не предусмотрено. Вместе с тем, судебной практики, которая признает ничтожными решения общих собраний, инициированных дольщиками, в настоящий момент не существует.

Если управляющая организация не заключила договор управления, инициатором собрания следует указать одного или нескольких собственников помещений в многоквартирном доме.

Проводить собрания с участием будущих собственников можно в течение года со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Воспользоваться правом голоса на общем собрании дольщики могут с момента принятия помещений от застройщика. Факт приемки подтверждается актом приема-передачи или иным установленным документом. Правообладатель, который не оформил помещение в собственность в течение года, теряет право участвовать в общем собрании.

В повестку собрания включаются любые вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания собственников. Однако не существует однозначного ответа на вопрос, могут ли дольщики провести общее собрание, чтобы создать ТСЖ. Есть точка зрения о том, что проводить в новостройке общее собрание для создания ТСЖ не имеет смысла, если в новостройке еще нет 50 % голосов именно собственников помещений от общего числа голосов, поскольку согласно положениям ЖК РФ членами ТСЖ могут стать только собственники помещений в многоквартирном доме, и таких членов должно быть как раз не менее 50 % от общего числа голосов собственников. Другие эксперты, исходя из того, что дольщики могут голосовать по любым вопросам повестки, придерживаются мнения, что они могут наравне с собственниками участвовать и в создании ТСЖ. Решить этот вопрос поможет практика регистрации в налоговых органах созданных в новостройках товариществ собственников жилья.

Голосование можно провести в любой форме: очной, заочной или очно-заочной. Очное голосование проходит в виде совместного присутствия участников собрания. Но в ситуации, когда многие квартиры в доме пустуют, собрать граждан для голосования вместе в определенное время непросто. Поэтому, если кворум присутствующих не набрался, переходят к организации голосования в заочной форме.

Заочное голосование происходит путем обмена бланками голосования. При этом следует учитывать, что для первого собрания в доме заочная форма не подойдет ‑ такое голосование проводят после очного, которое не имело необходимого кворума.

При очно-заочной форме проведения собрания есть возможность дать пояснения участникам, которые присутствовали на собрании лично, и провести опрос лиц, которые отсутствовали на очной части.

Запросить реестр будущих собственников помещений можно в МФЦ или в территориальном отделении Росреестра. Орган госрегистрации прав предоставит сведения о зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве многоквартирном доме. Такая информация понадобится и при подсчете кворума на общем собрании.

Чтобы получить информацию о лицах, которые приняли помещения по передаточному акту, стоит обратиться к застройщику. Он располагает актуальными данными и может ими поделиться, однако обязанности предоставлять такие сведения у застройщика нет.

Количество голосов, которым обладает каждый участник общего собрания в новостройке, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество. Это означает, что и голоса собственников, и голоса дольщиков (будущих собственников) считаются по общим правилам. Доля в праве общей собственности на общее имущество собственника помещения (или дольщика) пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения. Кворум для принятия решений по вопросам собрания в новостройках определяют в соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ.

Подведем итоги: чтобы организовать и провести общее собрание в новостройке необходимо:

— сформировать повестку дня, учитывая то обстоятельство, что дополнять или изменять повестку во время проведения собрания нельзя.

— подготовить комплект следующих документов: сведения о распределении долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, сообщение о проведении собрания, реестр вручения сообщений о проведении собрания, бланк решения собственника по поставленным на голосование вопросам, бланк протокола собрания и реестр голосов собственников на заочном голосовании;

— уведомить собственников о проведении собрания за десять дней до даты его проведения, разослав заказные письма, вручив уведомления гражданам под подпись, разместив информацию в доступном для всех собственников помещении многоквартирного дома (при условии, что ранее общее собрание утвердило такой способ уведомления) или уведомив иным способом, который ранее был определен решением общего собрания;

— провести голосование исходя из выбранной формы (очно, заочно или очно-заочно);

— определить кворум, подсчитав голоса участников собрания по итогам голосования (решения, поступившие после даты и времени окончания их приема, не учитываются), кворум определяется по формуле:

— подсчитать голоса по вопросам повестки дня и подвести итоги. Если участник голосования отметил более одного варианта из предложенных – голос не учитывается, такое решение является недействительным;

— оформить итоги голосования протоколом и ознакомить собственников с результатами (в течение 10 дней после собрания итоги голосования необходимо разместить в доступном для всех участников месте;

— в течение пяти дней с момента получения документов от инициаторов собрания направить подлинники решений и протокола в орган госжилнадзора, разместить их в электронном виде в ГИС ЖКХ.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector