Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Арендодатель препятствует вывозу имущества арендатора

Собственник склада незаконно удерживал имущество клиента

Каждый предприниматель должен осознавать все риски, связанные с его деятельностью и нести за них ответственность. В статье 2 Гражданского кодекса РФ так и определяется, что предпринимательская деятельность – это «самостоятельная, на свой риск деятельность, направленная на систематическое извлечение прибыли…». В связи с этим необходимо особо тщательно подходить к сотрудничеству с партнерами, особенно с собственниками помещений, сдаваемых их в аренду.

Оформляйте грамотно договор аренды или договор хранения

В Московской области есть множество складов (бывших заводов и фабрик), владельцы которых стремятся сдать их предпринимателям под хранение товаров или иного имущества. Качество договоров, заключаемых с лицами, кто планирует хранить там товар, оставляет желать лучшего. При этом в этих договорах совсем не регулируются интересы самих предпринимателей, на случай непредвиденных обстоятельств. Поэтому первый совет предпринимателям – внимательно изучайте правоустанавливающие документы на склад, уставные документы владельца склада и прописывайте в договоре аренды или хранения все условия хранения имущества.

Случаи из практики по незаконному удержанию имущества предпринимателей

Ко мне неоднократно обращались предприниматели, имущество которых собственник отказывался выдавать по разным причинам. Последняя ситуация заключалась в следующем. Владелец склада заключил договор аренды склада с неким ООО, а ООО (арендатор) помещения склада (их несколько) сдает на основании договора хранения. Мой клиент заключил один из таких договоров хранения. Всегда исполнял договор надлежащим образом, хранил имущество в помещении склада, забирал в установленные договором часы.

В один прекрасный день представители собственника склада отказывают моем клиенту в допуске грузовых машин к складскому помещению на том основании, что арендатор не платит собственнику помещения. При этом у моего клиента хранится на складе имущество в размере 20 000 000 рублей, которое принадлежит его заказчиками. Заказчики уведомляют моего клиента о доставке определенного товара, который мой клиент должен доставить к определенному времени и месту. Соответственно мой клиент из-за собственника склада не может исполнить свои обязательства перед своими заказчиками, тем самым несет убытки, связанные с привлечением грузовых машин, грузчиков и потерей клиентов. Ситуация сложная и решать ее необходимо оперативно.

Какие меры можно предпринять для того, чтобы получить имущество?

В данном случае необходимо звонить по номеру 112 и сообщать о произошедшем. Указывать, что по вашему мнению в действиях собственника склада (или иных лиц) содержатся признаки состава преступления, предусмотренного ст. 160 УК РФ, то есть присвоение чужого имущества, вверенного виновному. Информация будет передана в ближайший отдел полиции для реагирования. Тут же необходимо звонить в ГУ МВД РФ по Москве или Московской области (в зависимости от местонахождения склада) и передать аналогичную информацию дежурному оперативному сотруднику для контроля ситуации.

В нашей ситуации с моего клиента требовали предоставить арендатора (который не выходил на связь) либо погасить вместо него долг в размере нескольких миллионов рублей, что является, по сути, вымогательством в особо крупном размере (ч. 3 ст. 163 УК РФ). Поэтому информацию о вымогательстве также необходимо передать в правоохранительные органы.

В дальнейшем необходимо ожидать приезда сотрудников полиции. В случае, если на вызов приедут сотрудники патрульно-постовой службы (ППС), то от них необходимо требовать уведомления начальника дежурной части отдела полиции о приезде следственно-оперативной группы для производства неотложных следственных действий, которые могут изъять документы собственника, видеокамеры с склада, взять объяснения с представителей собственника и т.п. Данные меры в 99 % решат ситуацию, поскольку никто не хочет быть привлечен в рамках уголовного дела.

Сотрудники ППС могут всячески убеждать о том, что в данном случае нет состава преступления, что у них нет никаких полномочий и их задача взять объяснения и передать материал в дежурную часть. В таких случаях необходимо стоять на своем и требовать вызова СОГа.

Если сотрудники ППС фактически бездействую, отдел полиции не помогает решить проблему, то необходимо обращаться с письменным заявлением в Управление службы безопасности МВД РФ, которые занимаются раскрытием должностных преступлений в структуре МВД. Обращаться нужно непосредственно в дежурную часть для регистрации вашего заявления (по телефону сообщения не регистрируют). Во всех моих случаях этот алгоритм решал проблему и мои клиенты получали свое имущество.

Выводы

Заранее предусматривайте все риски и четко прописывайте условия сотрудничества. В случае, если с вами произошла ситуация, когда собственник склада незаконно удерживает ваше имущество, то лучше обращаться к проверенному адвокату. К мне вы можете обратиться по указанным на сайте номерам либо оставить заявку в форме обратной связи.

Расторжение договора аренды

К сожалению, на практике арендодателям приходится сталкиваться с ситуациями, когда с арендаторами приходится расставаться. Самой распространенной причиной такого решения является неоднократное нарушение арендатором обязанности по внесению арендной платы. Встречаются случаи, когда арендатор без согласования с арендодателем и без расторжения договора аренды фактически покидает арендованные помещения, после чего связь с ним обрывается. В настоящей статье мы дадим несколько рекомендаций о том, как в таких случаях арендодателю следует поступать.

СУД ИЛИ УВЕДОМЛЕНИЕ?

Как ни парадоксально это звучит, но планировать расторжение договора следует еще при его заключении. Дело в том, что договоры аренды, заключенные на определенный срок, расторгаются только в судебном порядке. Это означает, что для выселения арендатора арендодателю придется обращаться с иском в суд. Однако судебные разбирательства затягивают процесс сдачи площадей новым арендаторам и могут повлечь для арендодателя дополнительные финансовые затраты на услуги по судебному представительству. Выходом из ситуации является включение в договор условий о возможности одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ), который влечет расторжение договора во внесудебном порядке. В связи с этим в договоре аренды следует четко прописать, в каких случаях арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды, а также порядок расторжения договора. Тогда для расторжения договора можно ограничиться отправкой арендатору письменного уведомления.

АРЕНДАТОР «ПРОПАЛ» …

В данном случае имеется в виду ситуация, когда сотрудники арендатора-организации покинули арендованные помещения, а связь с ответственными лицами — утрачена. Причем организация не ликвидирована и из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) не исключена.

С точки зрения закона, договор в этом случае продолжает действовать, а арендная плата – начисляться. Однако на практике взыскать арендную плату в случае, когда арендатор – организация фактически прекратила свою хозяйственную деятельность, проблематично, и зачастую арендодатель заинтересован лишь в корректном оформлении документов, связанных с расторжением договора.

Как было замечено выше, по общему правилу, договоры аренды расторгаются только в судебном порядке. Поэтому если порядок одностороннего отказа от договора с арендатором не согласован, расторгать договор аренды придется через суд. Однако, предположим, что договором аренды прямо предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора во внесудебном порядке путем направления уведомления арендатору. Куда в таком случае направлять уведомление (заранее предполагая, что получено оно не будет)?

Здесь важно отметить, что сведения о месте нахождения организации (т.н. «юридический адрес») содержатся в ЕГРЮЛ и являются открытыми для всеобщего ознакомления. Даже если организация фактически не находится по адресу, указанному в ЕГРЮЛ в качестве ее места нахождения, она несет ответственность за достоверность этих сведений. Поэтому арендодатель вправе отправить уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора по адресу, указанному в ЕГРЮЛ, и в этом случае порядок его расторжения будет соблюден. Если в договоре или связанной с ним переписке упоминается иной почтовый адрес арендодателя, рекомендуется отправить дополнительные уведомления также и по этому адресу.

Читать еще:  Возврат товара без бирки но с чеком
… А ИМУЩЕСТВО ОСТАЛОСЬ

Если договор расторгается или прекращает действие в обычном порядке, арендодатель и арендатор подписывают двухсторонний акт о возврате помещений арендатору. Однако при «внезапном исчезновении» арендатора этого сделать не получится. Отсутствие арендатора не препятствует арендодателю вновь вступить во владение помещениями, если договор расторгнут. На практике в этом случае арендодатель предварительно уведомляет арендатора о своем намерении вновь занять помещения и предлагает забрать из них имущество, принадлежащее арендатору. Если в указанное в сообщении время арендатор не явится, вскрытие помещений можно провести без него. Для этого, как правило, создается комиссия, состоящая из сотрудников арендодателя. При выявлении в помещениях имущества, комиссия составляет его опись, а арендатор уведомляется о возможности забрать принадлежащие ему вещи. Суды квалифицируют такие действия как самозащиту права.

Что можно сделать с имуществом, которое оставил арендатор? Сразу отметим, что вопросы, связанные с распоряжением имуществом арендатора, оставленным им после расторжения договора, также необходимо согласовывать с арендатором заранее и прописывать в договоре. Однако представим, что этого сделано не было.

Поскольку право пользования помещений арендатор утратил, его вещи могут быть вынесены арендодателем и помещены на хранение. При этом хранение вещей арендатора является актом доброй воли арендодателя, поскольку такая обязанность в силу закона на него не возложена (арендодатель обязан лишь предоставить арендатору возможность забрать вещи). Если же оставленное арендатором после расторжения договора имущество представляет ценность, а платежей, внесенных арендатором, недостаточно для погашения задолженности по арендной плате, арендодатель вправе удержать его (п.14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №68) и в судебном порядке требовать взыскания задолженности за счет удержанного имущества.

Арендатор съехал и не оплатил долги по аренде, не вывез свое имущество

Какие действия необходимо совершить арендодателю?

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

Общество-арендатор покинуло помещение по истечении срока договора аренды, не освободив его от своего имущества и не оплатив задолженность по арендной плате. По своему адресу общество не обнаруживается и на связь не выходит.

Какие действия необходимо совершить арендодателю для вывоза имущества на склад для хранения и последующей передачи арендатору либо для изъятия имущества в счет погашения части долга (судьба удерживаемого имущества договором не определена)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Арендодатель вправе освободить помещения от удерживаемого имущества с вывозом и складированием его в ином месте, обеспечив при этом сохранность такого имущества. С целью его реализации для удовлетворения требований к арендатору арендодателю необходимо обратиться в суд с иском к должнику об обращении взыскания на удерживаемое имущество в счет погашения задолженности по арендной плате.

Обоснование вывода:

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения возврат арендованного имущества осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

По смыслу приведенных норм возврат арендованного помещения означает как фактическое прекращение арендатором его использования, так и освобождение арендатором помещения от принадлежащего ему имущества. Подписание сторонами передаточного акта означает, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное. И наоборот, уклонение одной из сторон от подписания акта свидетельствует о фактическом неисполнении этой стороной обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.

Вопрос о порядке действий арендодателя в случае неисполнения указанных выше обязанностей, в частности, об освобождении арендованного помещения от вещей арендатора, прямо не урегулирован гражданским законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику, при наличии у него требований к должнику, даже не связанных с оплатой этой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникших из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели, вправе удерживать эту вещь до момента исполнения должником своего обязательства. Данное правило применяется, если договором не предусмотрено иное (п. 3 той же статьи).

То есть договором может быть исключено право удержания, в отсутствие же такого исключения право удержания принадлежит кредитору в силу закона (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2018 N 08АП-16789/17).

Как разъяснено в п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение при условии, что такое оборудование оказалось во владении арендодателя законно, то есть по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний, в том числе если имущество оставлено арендатором в арендованном помещении по истечении срока аренды (смотрите также постановление АС Московского округа от 30.06.2015 N Ф05-7243/15, постановление АС Дальневосточного округа от 16.03.2015 N Ф03-681/15, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2016 N 13АП-1959/16, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2015 N 09АП-45371/15, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2015 N 07АП-3103/15 и др.). Соответствующее условие может быть предусмотрено договором (смотрите, например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2015 N 17АП-11798/15, постановление АС Поволжского округа от 18.07.2016 N Ф06-10414/16 по делу N А12-18038/2015).

Суды исходят из того, что на лицо, правомерно удерживающее чужое имущество, возлагается обязанность по обеспечению его сохранности (смотрите, например, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2013 N 13АП-6717/13, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012 N 11АП-2754/12, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2012 N 18АП-857/12, постановления ФАС Уральского округа от 05.12.2002 N Ф09-2952/02-ГК, ФАС Дальневосточного округа от 09.07.2009 N Ф03-3098/2009, Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2008 N 09АП-4037/2008-ГК). Поэтому ответственность за повреждение или утрату указанного в вопросе имущества в период его удержания несет именно арендодатель (смотрите также постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2019 N 17АП-5386/19).

Таким образом, учитывая обстоятельства (прекращение договора, невынужденное оставление арендатором своего имущества и наличие у него задолженности), арендодатель в рассматриваемой ситуации вправе удерживать оставленное арендатором имущество, в том числе освободить помещения от такого имущества с вывозом и складированием его в ином месте.

Представляется очевидным, что действия по вывозу имущества не являются противоправными, так как сами по себе не свидетельствуют о причинении арендатору каких-либо убытков или о противоправном поведении арендодателя, поскольку арендодатель завладел имуществом на законных основаниях и вправе удерживать его в любом месте до погашения задолженности, обеспечивая при этом сохранность имущества. Возможный ущерб, который может быть причинен арендатору вывозом имущества, зависит от особенностей такого имущества, условий, при которых проводится его демонтаж, транспортировка, условий хранения и т.д., то есть от конкретных обстоятельств.

Читать еще:  Можно ли зарегистрировать ооо с одинаковым названием

Полагаем, что арендодателю целесообразно уведомить арендатора об удержании имущества и предложить направить своего представителя для составления описи имущества (или, к примеру, акта об удержании имущества, содержащего опись). Причем в отсутствие представителей арендатора такую опись (акт) предпочтительно скрепить подписями не только сотрудников арендодателя, но и привлеченных третьих лиц. Следует обеспечить также наличие документов, подтверждающих принятие мер по сохранению удерживаемого имущества. Заметим, что осуществление указанных действий законодательством не предусмотрено, однако может свидетельствовать о добросовестности арендодателя и разумности его действий, а также послужить обеспечению доказательств на случай спора с арендатором.

Необходимость обеспечения сохранности удерживаемого имущества также означает, что распорядиться этим имуществом по своему усмотрению (к примеру, реализовать его или утилизировать) арендодатель не вправе.

Распоряжение удерживаемым имуществом возможно лишь при условии соблюдения положений ГК РФ о порядке реализации заложенного имущества (ст. 360 ГК РФ). А между тем согласно положениям ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество может осуществляться во внесудебном порядке только в том случае, если такой порядок предусмотрен соглашением залогодателя и залогодержателя.

В данном случае, как это следует из предоставленной информации, судьба удерживаемого имущества и, в частности, условия и порядок его реализации, договором не определены. Следовательно, арендодатель вправе реализовать оставленное арендатором имущество только в судебном порядке, обратившись к должнику с иском о взыскании арендной платы и об обращении взыскания на удерживаемое имущество в счет погашения задолженности по арендной плате (смотрите, например, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 21.08.2019 N 03АП-4518/19).

Обратите внимание на позицию, высказанную в определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.06.2019 N 301-ЭС19-2351 по делу N А82-25746/2017, согласно которой если становится очевидно, что цель склонить должника к скорейшим расчетам не может быть достигнута (например, должник не проявляет интерес к возврату имущества), действующему добросовестно ретентору в разумный срок следует обратить взыскание на имущество в порядке, предусмотренном для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (статья 360 ГК РФ). Таким образом, при нормальном обороте удержание не может длиться бессрочно, оно должно быть ограничено разумно достаточным периодом для реализации кредитором своих прав.

Кроме того, поскольку положения ГК РФ допускают возможность приобретения права собственности на имущество, от которого собственник отказался (брошенные вещи), упомянутое в вопросе имущество в принципе может быть обращено в собственность арендодателя в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 226 ГК РФ (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 10.12.2013 по делу N 33-5234/2013, апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 08.10.2013 по делу N 33-3481, апелляционное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 10.11.2014 по делу N 33-6377).

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;потребовать досрочного расторжения договора.Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Комментарий к статье 612 ГК РФ

1. Пункт 1 коммент. ст. регламентирует основания ответственности арендодателя за недостатки переданного в аренду имущества. Ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска: он отвечает за недостатки переданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках. Это вполне логично, учитывая, что арендодатель, как правило, является собственником переданного в аренду имущества и должен нести риск его случайной гибели или повреждения (см. коммент. к ст. 211 ГК).

При обнаружении недостатков в переданной вещи арендатор имеет возможность защитить свои права и законные интересы по своему выбору тремя путями. Во-первых, арендатор может обратиться к арендодателю с требованием о безвозмездном устранении недостатков имущества либо соразмерном уменьшении арендной платы. Во-вторых, арендатор может самостоятельно устранить недостатки вещи и потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков либо непосредственно удержать соответствующую сумму из арендной платы. В-третьих, арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.

Во всех трех указанных случаях после извещения о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя арендодатель вправе без промедления устранить недостатки арендованного имущества или заменить его аналогичным имуществом (п. 1 коммент. ст.). Такая норма имеет целью, по-видимому, установление возможно больших возможностей для сохранения арендных отношений и обеспечения, таким образом, стабильности гражданского оборота в целом. Однако в любом случае арендатор имеет право на возмещение убытков, связанных с восстановлением нарушенного права, в том числе понесенных сверх расходов на устранение недостатков арендованного имущества.

В литературе можно встретить мнение, что, если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить замену арендованного имущества, так как реакция арендодателя на требование арендатора должна соответствовать содержанию этого требования. Однако эта точка зрения не находит подтверждения в коммент. ст. В удовлетворении требования арендатора о расторжении договора должно быть отказано, если арендодатель воспользуется своим правом на незамедлительную замену предоставленного арендатору имущества либо безвозмездное устранение недостатков данного имущества.

2. В п. 2 коммент. ст. содержится исключение из общего правила п. 1 коммент. ст. Ответственность арендодателя не наступает за явные недостатки, т.е. за те из них, которые были оговорены арендодателем уже при заключении договора, заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Эта норма весьма актуальна, если учесть, что в аренду в большинстве случаев передаются вещи, уже бывшие в употреблении и поэтому имеющие те или иные недостатки. При этом нельзя согласиться с утверждением, что в аренду в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению. Закон не регулирует вопросы целесообразности передачи имущества в аренду. В интересы арендатора вполне может входить использование с согласия арендодателя имущества не по назначению, в том числе в связи с его недостатками (например, аренда неисправного телевизора для использования в качестве реквизита в киносъемочном процессе).

Читать еще:  Как писать заранее отработанное время

Другой комментарий к статье 612 Гражданского Кодекса РФ

1. Основной обязанностью арендодателя по договору аренды является обязанность передать имущество арендатору в надлежащем состоянии в надлежащий срок с принадлежностями и необходимыми документами (см. комментарий к ст. 611 ГК).

Недостатками, при которых наступают последствия, предусмотренные в комментируемой статье, являются такие, которые препятствуют пользованию объектом полностью или частично, т.е. при которых не достигается основная цель договора аренды. Эти недостатки могли быть известны как до момента заключения договора, так и после его заключения, в том числе недостатки, которые выявились в ходе исполнения договора. В качестве основного критерия таких недостатков признается невозможность использования имущества по целевому назначению.

Так, Определением ВАС РФ от 26 февраля 2008 г. N 1897/08 по делу N А43-34189/2006-2-655 было установлено, что по договору аренды передано помещение для размещения в нем магазина, причем договором были предусмотрены обязанность арендатора использовать арендуемую недвижимость строго по целевому назначению, а также ответственность в виде штрафа за использование помещения не по целевому назначению.

Между тем спорное помещение в силу своих конструктивных особенностей не могло быть использовано под магазин без реконструкции. В то же время проведение реконструкции этого помещения запрещено в связи с отнесением его к объектам гражданской обороны, что свидетельствует о наличии неустранимых препятствий, не позволяющих предпринимателю пользоваться арендованной недвижимостью, что повлекло применение последствий комментируемой статьи.

Учитывая, что имущество должно быть передано вместе с принадлежностями (ст. 611 ГК), требования о надлежащем качестве и отсутствии недостатков предъявляются и к принадлежностям. Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 9 июля 2010 г. по делу N А29-3201/2009 применительно к помещению как объекту договора аренды с иными видами объектов как принадлежностей определено, что если из договора не следует, что помещение передается арендатору вместе с электрооборудованием, то отключение электричества из-за остановки электрооборудования не свидетельствует о невозможности использования такого помещения по целевому назначению, поэтому арендатор не освобождается от внесения арендных платежей.

2. Недостатки арендованного имущества как такового необходимо отличать от исполнения иных обязанностей арендодателя, которые могут быть связаны с договором аренды. Так, например, с целью обеспечения надлежащего функционирования помещения необходимым является исполнение обязанности по заключению договора энергоснабжения. В Определении ВАС РФ от 30 июня 2009 г. N ВАС-7741/09 по делу N А40-51554/08-82-445 отмечено, что после передачи арендатору помещения в нем обнаружилось отсутствие электроэнергии, за что, по мнению арендатора, арендодатель несет ответственность на основании норм комментируемой статьи. Отказывая в иске, суды исходили из того, что положения комментируемой статьи, предусматривающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, к спорным правоотношениям неприменимы, поскольку в данном случае спор возник не из-за недостатков арендованного имущества как такового, а в связи с неисполнением арендодателем обязанности по заключению договора энергоснабжения с целью обеспечения надлежащего функционирования помещения.

3. Пункт 1 комментируемой статьи содержит перечень прав арендатора в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, но не устанавливает его обязанность уведомлять арендодателя о таких недостатках. Однако в этой же статье предусмотрено право арендодателя устранить обнаруженные недостатки или заменить имущество, что он может сделать, только получив соответствующее уведомление. При отсутствии такого уведомления арендатор лишается права на возмещение своих расходов на устранение недостатков товаров, а также на удержание суммы понесенных расходов из арендной платы. Что касается согласия арендодателя, то оно не требуется для устранения арендатором недостатков арендованного имущества.

4. Последствия, предусмотренные в п. 1 комментируемой статьи, не возникают, если имеет место одно из следующих оснований:

— недостатки сданного в аренду имущества были оговорены при заключении договора аренды;

— недостатки были заранее известны арендатору;

— недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества;

— недостатки должны были быть обнаружены во время заключения договора или передачи имущества в аренду.

Таким образом, для применения последствий, установленных п. 1 комментируемой статьи, арендатор должен доказать, что недостатки в арендованном имуществе, препятствующие пользованию им, возникли до заключения договора и были скрытыми.

Спорным является вопрос о праве арендатора отказаться от внесения арендной платы, если недостатки имущества, о которых он был извещен при приемке, препятствуют использованию этого имущества.

Из Определения ВАС РФ от 25 декабря 2007 г. N 14231/07 следует вывод, что арендатор не вправе отказаться от внесения арендной платы (потребовать ее уменьшения или возврата), если при приемке ему было или должно было быть известно о ненадлежащем состоянии арендуемого имущества.

В том случае, если арендатор извещен при приемке имущества о его недостатках и к тому же в его обязанности по договору аренды входит производство капитального ремонта, он не имеет права на возмещение расходов по такому ремонту, а арендодатель не несет ответственность за явные недостатки передаваемого имущества (см., например, Постановления ФАС Уральского округа от 5 декабря 2007 г. N Ф09-10081/07-С6 по делу N А50-3854/2007-Г12, ФАС Восточно-Сибирского округа от 26 августа 2010 г. по делу N А19-14395/09, Определение ВАС РФ от 12 сентября 2011 г. N ВАС-11439/11 по делу N А59-2123/2010).

5. В правоприменительной практике возникают ситуации, когда недостатки выявляются в отношении части имущества, переданного по договору аренды. Так, при исполнении договора аренды арендатор использовал часть здания, за исключением последнего этажа, по причине существенного ухудшения состояния имущества, произошедшего после заключения договора. При этом выплата арендных платежей производилась в полном объеме, и арендатор потребовал от арендодателя возврата переплаты. Арендодатель отказал арендатору, мотивируя это тем, что арендатор фактически использовал имущество и, следовательно, основания для уменьшения арендной платы отсутствуют. Однако требование арендатора о взыскании с арендодателя переплаты может быть удовлетворено в судебном порядке, учитывая положения п. 1 комментируемой статьи об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, а также п. 4 ст. 614 ГК РФ, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились .

———————————
Консультация эксперта Минфина России. 2010; Постановление ФАС Центрального округа от 5 ноября 2008 г. по делу N А14-16244/2007-541/13 // СПС «КП».

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector