Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор купли продажи долей квартиры несколько продавцов

Договор купли-продажи доли в квартире

Продажа доли в квартире является одним из самых сложных видов сделок с недвижимостью. Однако, желающих произвести именно продажу или покупку доли в недвижимости на рынке немало. Для того чтобы осуществить сделку правильно, необходимо четко уяснить алгоритм действий.

Порядок отчуждения доли при преимущественном праве покупки

Если жилое помещение принадлежит нескольким собственникам, и один из них хочет продать свою долю в составе объекта, то для оформления такой сделки необходимо заключить письменный договор купли — продажи доли квартиры (договор купли- продажи доли в праве собственности на квартиру).

После того как продавец принял решение о продаже доли в квартире, он обязан уведомить иных участников долевой собственности о намерении реализовать свою долю в жилом помещении. Уведомление должно быть составлено в письменной форме, с указанием цены, а также других существенных условий продажи.

Собственники долей жилого помещения имеют преимущественное право покупки при отчуждении одним из участников своей доли в квартире. Для реализации такого права участник долевой собственности должен выразить свое согласие на приобретение доли, после чего продавец обязан заключить договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру с дольщиком. Если такое согласие будет выражено несколькими участниками, то отчуждаемая доля будет разделена частями, соразмерно тем долям, которые имеются на момент продажи у данных участников долевой собственности.

Однако, преимущественное право покупки доли другими собственниками не может быть применено в случае заключения соглашения о пожизненном содержании с иждивением, а также при продаже доли квартиры с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом.

Порядок продажи доли постороннему лицу

Если никто из собственников долей не изъявит желания приобрести отчуждаемую долю, то продавец вправе заключить сделку с любым другим лицом. В таком случае, договор купли-продажи доли квартиры не может быть исполнен ранее, чем по истечении одного календарного месяца с момента извещения продавцом остальных участников долевой собственности. Исключением из данного правила является наличие у продавца документа, подтверждающего отказ остальных участников долевой собственности от приоритетного права покупки доли. Продажа лицу, не являющемуся дольщиком, производится на тех же условиях, которые были предложены дольщикам, то есть по той же цене и на прочих равных условиях.

Нотариус обязан разъяснить субъекту, обратившемуся за нотариальным удостоверением сделки, правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки.

Защита прав участников долевой собственности при нарушении преимущественного права покупки

В случае нарушения условия о преимущественном праве покупки других собственников продаваемой доли в квартире собственники вправе в судебном порядке требовать расторжения договора с приобретателем доли и перевода прав и обязанностей относительно доли в жилом помещении на данных лиц. Подобный договор может быть расторгнут в течение трех месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении его права.

Если исковые требования собственников жилого помещения будут удовлетворены судом, то договор не будет признан недействительным. В данном случае происходит замена покупателя и собственником спорной доли становится другое лицо. Факт замены покупателя в договоре также порождает обязательство о производстве соответствующих записей в ЕГРП.

Существенные условия договора купли-продажи доли в квартире

Договор о продаже доли в квартире должен содержать обязательные условия, без которых такое соглашение считается недействительным. Так, в договоре должны присутствовать все необходимые данные о его субъектах — ФИО, адрес прописки, иная информация. Следующим условием является предмет договора — доля в квартире, а также идентифицирующие признаки жилого помещения. К данному роду признаков относятся адрес жилого помещения, его общая и жилая площади, количество комнат и другие важные особенности. Заключительное существенное условие – цена договора. Цена определяется соглашением сторон и должна быть выражена исключительно в валюте РФ – рублях.

Помимо существенных условий, в договоре купли-продажи доли в квартире должны содержаться сведения о правоустанавливающих документах, а также о правах третьих лиц на жилое помещение.

Данный вид сделок подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

В случае, если всеми участниками долевой собственности будет произведено отчуждение доли по одной сделке, то нотариальные услуги оплачиваются однократно в зависимости от цены договора, а не в зависимости от количества участников сделки, — в размере половины процента от цены договора, однако, не менее 300 рублей, но и не свыше 20 000 рублей.

Передача доли в жилом помещении осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который сторонам необходимо подписать.

Регистрация перехода права собственности на долю в квартире

Прежде всего, необходимо предоставить в регистрирующие органы (Росреестр или МФЦ) определенные документы. Перечень таких документов предоставлен в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и включает в себя:

  1. Заявления сторон о регистрации перехода прав собственности на долю в жилом помещении.
  2. Нотариально удостоверенный договор купли-продажи доли в жилом помещении, а также акт приема-передачи доли. Важно отметить, что данные документы должны быть предоставлены в копиях по числу сторон (продавец, покупатель, регистрирующий орган).
  3. Документы, удостоверяющие личность каждой из сторон. К таким документам относится паспорт либо иной документ, удостоверяющий личность.
  4. Если сделка осуществляется через услуги представителя, то необходим документ подтверждающий такие полномочия (доверенность).
  5. Иные документы, которые требуются для государственной регистрации, например: если сделка совершается несовершеннолетним — согласие органов опеки и попечительства.
  6. Квитанция об оплате государственной пошлины.
Читать еще:  Форма брачного договора по законодательству рф

Если уплата государственной пошлины не была произведена или оригинал платежного поручения не представлен в регистрирующий орган, то документы, которые необходимы для государственной регистрации прав, приняты к рассмотрению не будут. На данный момент, согласно положениям Налогового кодекса РФ, размер государственной пошлины за данный вид услуг составляет 2000 рублей.

Помимо уплаты государственной пошлины собственник доли в жилом помещении, который владел долей в квартире не более трех лет, обязан уплатить налог на доходы физических лиц. Вместе с тем, такой собственник имеет право на имущественный налоговый вычет в размере доходов, которые были получены от продажи доли. Однако, сумма налогового вычета не может быть более одного миллиона рублей.

Образец договора купли-продажи доли квартиры второму собственнику

Продажа жилой недвижимости (квартиры, дома), а тем более ее доли – явление, с которым люди сталкиваются не очень часто, поэтому не все знают, как правильно оформить соответствующий договор купли-продажи, чтобы он имел юридическую силу. В данной статье вы узнаете, какие особенности в оформлении купли-продажи доли квартиры. Кроме того, здесь можно скачать образец договора купли-продажи доли квартиры, в том числе, образец договора при купле-продажи доли с участием материнского капитала.

Все нормы, касающиеся продажи недвижимого имущества (в том числе дома, квартиры, а также ее части), прописаны в Гражданском кодексе. Им же необходимо руководствоваться в тех случаях, когда необходимо составить договор, а можно просто обратиться за помощью к специалисту.

Нюансы составления договора

Обязательным элементом являются паспортные данные обеих сторон. Вносить их необходимо очень внимательно, сверяясь с документами. Дополнительно следует указать площадь квартиры и площадь той доли, которая подлежит продаже. Жилое помещение должно быть правильно описано так, чтобы впоследствии его можно было четко идентифицировать. Для этого в договоре указывается адрес (переписывают из свидетельства о регистрации государственного права на саму квартиру), ее размеры, номер квартиры.

Покупатель и продавец должны прийти к согласованию по поводу состояния продаваемой доли на момент заключения сделки. Все поломки и разнообразные дефекты, которые могут стать помехой в процессе использования квартиры обязательно оговариваются и подробно описываются в договоре. Если таковых покупателем не было обнаружено – делается пометка об их отсутствии.

Стоимость доли квартиры тоже должна быть оговорена, как и сроки, которые отведены будущему владельцу на оплату. Сумма указывается цифрами и прописью так, чтобы изменить или сфальсифицировать ее не было возможности.

Получить деньги продавец может в момент заключения договора, тогда это необходимо подтвердить его подписью или же покупатель может потребовать расписку о получении денежных средств. В свою очередь продавец гарантирует, что в квартире никто не прописан, жилье не находится под арестом или запретом, указанная часть не заложена и больше никому не была продана. Лучше, если покупатель сам наведет справки и ознакомится со всеми документами, подтверждающими это. Затем на договоре проставляют дату и подписи обеих сторон. Он вступит в силу после государственной регистрации прав на недвижимость.

На заметку! Возможно, вам также пригодятся примеры оформления следующих документов договоров купли-продажи: квартиры → скачать бланк и образец (здесь же представлен образец купли-продажи квартиры по доверенности), квартиры с использованием материнского капитала → скачать образец, нежилого помещения → скачать образец; дачного участка → скачать образец.

Как правильно составить договор

Согласно этой бумаге, сторона, которая на данный момент является законным владельцем жилого помещения, обязана передать другой стороне (покупателю доли квартиры) названную в договоре часть в законное пользование. Договор такого типа разрешается заключать исключительно в письменной форме.

Обязательным к выполнению условием, без которого бланк договора купли-продажи доли не будет иметь юридической силы, является то, что необходимо провести процедуру регистрации в государственном органе. Это нужно для всех договоров, предметом которых является недвижимость.

Важно знать, что государственной регистрации не подвергается сам составленный договор, а лишь факт перехода права собственности на долю в квартире к новому владельцу. Когда проводится покупка-продажа доли квартиры в любом жилом доме, необходимо будет выполнить целых две операции:

  • Провести регистрацию договора о купле-продаже доли имущества в соответствующем органе.
  • Зарегистрировать факт перехода права собственности на жилье.

Заверять вновь подписанный договор у нотариуса нужно только в той ситуации, если это рента, а в остальных случаях выполнять такую процедуру вовсе необязательно. Нотариально оформить договор можно для личной безопасности, чтобы не попасться на удочку к мошенникам.

По завершении этой процедуры, после того, как необходимые подписи на документе были поставлены, нужно перейти к государственной регистрации операции.

Читать еще:  Законы о разделе имущества после развода

Как провести государственную регистрацию договора

Весь механизм регистрации можно выполнить в несколько простых шагов:

  • Обе стороны занимаются сбором всех необходимых бумаг.
  • Пакет документов отправляют в учреждение юстиции, специализирующееся на регистрации прав.
  • Затем сотрудник учреждения выдает клиенту на руки расписку (уведомление о том, что пакет документов был получен и зарегистрирован).
  • На этом этапе проводится правовая экспертиза всех предоставленных бумаг, которые необходимы для того, чтобы зарегистрировать право собственности на недвижимость (часть квартиры).
  • В том случае, если причин отказать в государственной регистрации нет, учреждение юстиции вносит соответствующую запись в Единый реестр, где отмечены все права на недвижимость.
  • Информацию вносят в правоустанавливающие документы на указанную недвижимость.
  • Клиент получает на руки выписку о том, что регистрация государственным органом была выполнена успешно.

Решение о том, проводить ли регистрацию, а также выдача всех необходимых документов проводится на протяжении месяца с момента подачи сторонами полного пакета документов.

Что касается покупки доли с использованием материнского капитала, то тут есть свои особенности, подробно вопрос купли-продажи жилого помещения (квартиры, доли) с использованием средств материнского капитала разобран в этой статье (см. → образец договора купли продажи квартиры с материнским капиталом). Советуем внимательно ознакомиться, а также рассмотреть представленные там образцы.

Договор купли-продажи доли в квартире

  1. Продавец продал, а Покупатели купили в общую долевую собственность 1/2 (одну вторую) долю в квартире (по ¼ (одной четвертой) доле в квартире, каждому Покупателю) квартиры ———, находящейся по адресу: —————————————————————-..
  2. Вся указанная квартира состоит из ———— жилых комнат, имеет общую площадь ————————— кв.м.
  3. Продавцу принадлежит 1/2 (одна вторая) доля в квартире по праву общей долевой собственности на основании: Договора дарения доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 01.12.2010, дата регистрации 14 декабря 2010 года № 77-77-04/116/2010-880, и Свидетельства о государственной регистрации права № 77-АН 060842, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 14 декабря 2010 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14 декабря 2010 года сделана запись регистрации № 77-77-04/116/2010-886 (кадастровый или условный номер 2-1565101).
  4. Указанная доля в квартире продается по согласию сторон за сумму —————(——————————————) рублей, каковую сумму Покупатели уплатят Продавцу в течение 1 (одного) рабочего дня после получения зарегистрированных документов на указанную долю квартиры на имя Покупателей в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
  5. Продавец и Покупатели договорились, что залога на указанную долю в квартире не возникает.
  6. После регистрации настоящего договора и перехода права собственности на указанную долю квартиры в Федеральной службе Государственной регистрации, кадастра и картографии Покупатели становятся собственниками указанной доли в квартире и принимают на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходы по эксплуатации, ремонту и содержанию указанной доли квартиры, дома (в доле соразмерно занимаемой площади), придомовой территории.
  7. На основании статьи 556 Гражданского кодекса РФ передача и принятие указанной доли в квартире осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. До момента подписания передаточного акта, квартплату, коммунальные и другие обязательные платежи – оплачивает Продавец и несет риск случайной гибели имущества.
  8. Покупатели претензий к качеству покупаемой доли в квартире на момент подписания настоящего договора не имеет.
  9. Продавец подтверждает что до настоящего времени указанная доля в квартире никому не отчуждена, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременена, что предоставленные документы на отчуждаемое жилое помещение получены в уполномоченных органах, являются подлинными и содержат достоверные данные.
  10. Содержание статей 34,35 Семейного кодекса РФ, статей 131,164, 188, 189, 209, 288, 292, 421, 460, 556, 557, 558 Гражданского кодекса РФ, сторонам известно.
  11. Руководствуясь статьей 421, 461 ГК РФ, стороны договорились, что в случае расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателям, в том числе со стороны предыдущих собственников квартиры или их супругов, или вследствие нарушения прав третьих лиц при отчуждении квартиры, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, или признания его недействительным по решению суда, изъятия доли квартиры у Покупателей, Продавец обязуется предоставить Покупателям денежные средства для самостоятельного приобретения доли квартиры исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей доли квартиры. При этом доля в квартире не может быть изъята у Покупателей до полного возмещения убытков.
  12. Продавец и Покупатели подтверждают, что они в дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, что они осознают последствия нарушения условий настоящего договора.
  13. Настоящий договор составлен в ————————— подлинных экземплярах, один из которых хранится в Федеральной службе Государственной регистрации, кадастра и картографии, два экземпляра выдаются Покупателям доли в квартире и один экземпляр Продавцудоли в квартире.
  14. Расходы по подписанию настоящего договора и его регистрации в Федеральной службе Государственной регистрации, кадастра и картографии оплачивают Покупатели.
Читать еще:  Как продать проблемную квартиру

_________________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________________

Продажа квартиры по долям разными договорами

Продажа квартиры – процедура несложная, но очень серьезная и требует и от продавца, и от покупателя максимального внимания и сосредоточенности. Следует не только определиться с ценой недвижимости, местом и временем подписания договора и условиями передачи денег, но и проработать его текст, проверить объект на «чистоту», выписать всех проживающих лиц, и т.п.

Еще больше сложностей появляется, когда на продажу выставлена квартира, находящаяся в долевой собственности. В этом случае покупателю приходится договариваться сразу с несколькими хозяевами, выступающими в качестве продавцов, и решать возникающие проблемы. Разумнее в такой ситуации попросить помощи у юриста компании «Правосфера».

Способы продажи квартиры, находящейся в долевой собственности

Продать квартиру в долевой собственности можно двумя способами:

  • одним договором, тогда на стороне продавца будут выступать все собственники;
  • разными договорами, в этом случае покупатель заключает отдельное соглашение с владельцем каждой доли.

Первый вариант является наиболее предпочтительным для покупателя, так как он единожды встречается со всеми продавцами, подписывает договор, а потом сразу регистрирует всю квартиру на собственное имя. Некоторые сложности данный способ может вызвать у продавцов, потому что им придется договариваться о времени, удобном для всех, цене, способе оплаты и пр. И чем больше владельцев долей, тем чаще возникают разногласия.

Важно! При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, полученные деньги делятся между продавцами в частях, пропорциональным долям, независимо от состояния жилплощади, количества прописанных, а также наличия детей.

Пример. На продажу была выставлена квартира, которая была разделена на три части: одному собственнику принадлежала половина жилплощади, а двум другим по четверти. При совершении сделки была получена оплата в сумме 2 млн. рублей, из которых 1 млн. рублей достался владельцу половинной доли, а другие собственники получили по 500 тыс. рублей.

Продажа долей разными договорами

Каким бы ни был удобным способ продажи квартиры, разделенной на доли, одним договором, очень часто покупателю приходится иметь дело с каждым собственником по отдельности. Конечно, для него – это самый непростой вариант, но если он заинтересован в покупке именно этой квартиры, то ему приходится мириться с возникающими сложностями. А вот для продавцов данный способ является самым приемлемым. Ознакомимся с основными трудностями для покупателя:

  1. Ему придется составлять и вычитывать несколько договоров.
  2. Покупателю необходимо каждый раз являться на подписание договора.
  3. Каждую долю квартиры после сделки придется регистрировать и получать на нее свидетельство о праве собственности.
  4. После оформления последней части покупателю необходимо сдать все долевые свидетельства и получить взамен одно общее на всю квартиру в целом.

Кроме того, покупатель должен платить за каждое оформление сделки и регистрацию доли, что существенно завышает его расходы. Поэтому, когда речь идет о приобретении жилплощади по разным договорам, цена на нее сильно снижается.

Инструкция продажи квартиры по долям

Если собственники квартиры заинтересованы в ее продаже, то им стоит договориться о заключении общего договора, так как в этом случае цена на нее будет более высокая. Конечно, сам документ будет довольно объемным, потому что придется оговаривать условия каждого продавца. Следовательно, каждый участник договора должен будет прочитать черновик и внести в него свои изменения или замечания.

Если же договориться между собой продавцы не могут, то покупатель будет вынужден многократно совершать одни и те же действия:

  • встречаться с продавцом и договариваться об условиях сделки: ее месте, времени, а так же о том, каким образом будут передаваться деньги;
  • составлять проект договора купли-продажи и вычитывать его на наличие ошибок, неточностей и двояко трактуемых положений;
  • подписывать готовый договор;
  • перерегистрировать собственность в Росреестре;
  • после регистрации последней доли осуществлять оформление в собственность всей квартиры целиком.

Юрист решит проблему, возникшую при покупке квартиры в долевой собственности

Не важно, покупаете вы квартиру, находящуюся в долевой собственности, или вы являетесь продавцом, при встрече с трудностями обратитесь к юристу компании «Правосфера». Он поможет вам преодолеть любые сложности и решить проблемы в самые короткие сроки. Для быстрой консультации вы можете позвонить специалисту на горячую линию по телефону, опубликованному на сайте. Там же вы можете задать свой вопрос в онлайн чате. Многолетний опыт работы и доскональное знание законов позволяет нашим профессионалам оперативно решать все вопросы, связанные с продажей недвижимости.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector