Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как аннулировать договор купли продажи квартиры

Расторжение договора купли-продажи квартиры после его регистрации

Перед заключением сделки купли-продажи нужно тщательно обдумать свое решение. Потому как после передачи недвижимости в другие руки у прежнего владельца не останется прав. Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации сложно. Для этого необходимо иметь веские причины, недостаточно просто хотеть вернуть себе квартиру. Всего есть два пути решения проблемы: попробовать договориться с покупателем либо обратиться в судебный орган.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации

Именно регистрация сделки считается завершающим этапом, после которого передача прав будет являться законной. До этого момента обе стороны могут отменить куплю-продажу без каких-либо последствий. Исключение составляет ситуация, когда был заключен предварительный договор. В этом случае человек, отказавшийся от договоренности, должен будет понести определенные потери. Конкретные моменты прописаны в предварительной официальной бумаге.

Как только произошла регистрация сделки, аннулировать процедуру будет крайне сложно. Но, как показывает опыт, именно после этого момента может произойти что угодно. Допустим, покупатель вдруг обнаружит серьезные недостатки квартиры, которые раньше не были заметны. Либо даже окажется, что на недвижимость наложено обременение. Продавец может просто передумать реализовывать собственность.

По сути, для аннулирования сделки в судебном порядке есть всего несколько веских оснований:

  1. Отсутствие оплаты. Обязанность покупателя отдать нужную сумму в срок. Если этого не происходит, тогда продавец имеет полное право расторгнуть сделку.
  2. Объект не был передан покупателю. Существуют также недобросовестные владельцы недвижимости, которые деньги получают, а собственность не отдают. Они могут оттягивать сроки либо вовсе игнорировать требования покупателя. Это тоже служит поводом для обращения в суд.
  3. Наличие обременения – прописанных в доме людей. Нередко может выясниться, что право пользования сохранилось за прежними жителями. Допустим, человек попал в тюрьму, а в это время квартиру продали. Он хоть и не является владельцем, однако, по закону, может жить на территории жилплощади. В такой ситуации покупатель может требовать отмену сделки, но только если с момента покупки прошло не больше трех лет.
  4. Сделка не действительная. Такое бывает, к примеру, когда одна из сторон признана недееспособной, либо купля-продажа произошла под давлением или по причине обмана. Потребуется доказать данные факты, чтобы признать процедуру ничтожной.

Отозвать договор можно как по соглашению обеих сторон, так и в судебном порядке. Конечно, первый вариант является наиболее удобным, однако, он далеко не во всех случаях осуществим. Поэтому стоит быть готовым к обращению в суд.

По обоюдному согласию

Легче всего осуществить процедуру, если было достигнуто обоюдное соглашение о расторжении договора. Но, как показывает практика, далеко не во всех случаях удается прийти к подобному решению. Нередко отказаться от сделки хочет только одна сторона. Допустим, покупателю не понравились условия проживания или сам район. Либо продавец пожалел о продаже в силу возникших обстоятельств.

Если расторжение должно произойти из-за желания одного человека, то вторую сторону может подобное совершенно не устраивать. Когда была выполнена государственная регистрация договора, права полностью переходят новому владельцу. При этом покупатель и продавец уже не могут просто передумать совершать куплю-продажу.

Важно! Именно поэтому можно попробовать договориться со второй стороной о том, чтобы расторгнуть сделку. Но тут уже придется убедить другого участника в том, что передачу прав действительно нужно отменить.

Если удастся добиться нужного ответа, тогда легче всего будет осуществить обратную процедуру. В этом случае совершается точно такая же сделка, однако продавец и покупатель меняются местами.

Минус подобного варианта заключается в том, что не будут компенсированы затраты на оформление документов, составление договора, государственную регистрацию и другие моменты. Поэтому люди все-таки понесут определенные затраты. Однако удастся достаточно быстро отменить куплю-продажу.

По инициативе одной из сторон

Отмена сделки по инициативе продавца или покупателя часто заканчивается судом. Потому как второй стороне может быть не выгодно возвращать все, как было. К тому же, это потребует времени, сил и материальных затрат. Да и не всегда жизненные обстоятельства позволяют поддержать инициативу второго участника.

В такой ситуации потребуется подавать иск в судебный орган, но необходимы будут серьезные причины для расторжения. Также будет важно правильно составить иск и изложить все требования. Потому как суд может удовлетворить только те желания, которые будут прописаны в документе. Например, если человек ничего не скажет про возврат имущества, тогда данный вопрос не будет решен.

Придется предоставить документы, которые докажут правоту истца. Их обязательно нужно перечислить в заявлении. После этого останется только подождать, пока в течение отведенного срока рассмотрят дело. Затем будет принято решение о том, удовлетворить требования истца или нет.

Негативные последствия

В России, Беларуси, Украине и других странах существует ряд негативных последствий, которые несет за собой расторжение договора. Проблемы возникают в том случае, если покупатель и продавец не учли при совершении сделки важные моменты. Допустим, в судебном порядке удастся добиться расторжения купли-продажи. Однако продавец не обязан возвращать деньги, а покупатель не должен отдавать недвижимость. Потому как данный момент должен быть прописан в договоре купли-продажи. Но если в официальной бумаге ничего не будет сказано про возврат при расторжении сделки, тогда обе стороны могут ничего не отдавать.

В такой ситуации можно разве что попробовать договориться со второй стороной. Возможно, удастся прийти к обоюдному решению, которое позволит вернуть деньги и собственность. Однако нет никаких гарантий, что получится достигнуть соглашения. В крайнем случае, придется обращаться в суд, чтобы через него попробовать добиться желаемого.

Можно ли оспорить расторжение

По закону, есть возможность оспорить любое судебное решение, в том числе и по поводу расторжения сделки. Однако важно достичь желаемого результата. От людей обязательно потребуется обосновать фактами, почему аннулирование договора не является законным.

Допустим, одна из сторон может подтвердить несоответствие фактов или заведомый обман судебного органа. Также можно потребовать пересмотреть иск о расторжении на основании новых обстоятельств. Стоит помнить, что отменить сделку нельзя будет после того, как люди выполнят все обязательства. Потому как расторгнуть удастся только действующий договор.

Порекомендовать можно, тщательно прописывать условия купли-продажи, а также действия при разрыве сделки. Тогда обеим сторонам удастся избежать многих неприятностей. Правильнее всего будет обратиться к квалифицированному специалисту, чтобы тот занялся оформлением бумаги.

Как расторгнуть договор купли продажи недвижимости продавцом или покупателем?

В соответствии с законодательными актами расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно с согласия всех участников сделки, в одностороннем порядке или по другим основаниям. Отказаться от соглашения можно до или после регистрации, если имеются особые причины. После процедуры покупатель возвращает объект недвижимости, а продавец все полученные денежные средства.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи квартиры или дома имеет свои особенности. Если стороны смогли прийти к общему решению, то в соответствии со ст. 450 ГК РФ, они заключают об этом соглашение. При расторжении договора по обоюдному согласию участники сделки не обязаны кому-либо объяснять мотивы и причины этого.

Добровольное соглашение об аннулировании сделки можно заключить только в случае, если другие условия не прописаны в договоре или законодательном акте.

В документе указываются следующие сведения:

  • информация об обоих участниках процесса, паспортные данные;
  • реквизиты расторгаемого договора;
  • характеристики объекта недвижимости;
  • обязанности продавца и покупателя;
  • порядок и сроки возврата денег и приобретенного имущества;
  • дата и подписи.

Если зарегистрировано право собственности на нового владельца, то понадобится подать заявление для перерегистрации.

Последствия расторжения договора следующие (ст. 453 ГК РФ):

  1. Обязательства сторон прекращаются после подписания соглашения или вынесения судебного решения.
  2. Участники сделки не вправе требовать возврат того, что было ими исполнено до расторжения договора.
  3. При аннулировании соглашения из-за неисполнения одной из сторон договоренностей, вторая может требовать возмещение убытков.
Читать еще:  Общедолевая собственность на земельный участок сельхозназначения

Если участник сделки исполнил свои обязательства полностью или частично, а взамен ничего не получил или условия выполнены неравноценно, то применяются правила возврата вследствие неосновательного обогащения (гл. 60 ГК РФ).

До регистрации

До регистрации права перехода собственности продавец и покупатель могут заключить соглашение об отказе от сделки. При этом необходимо подать заявление в Росреестр, если туда уже переданы документы.

После регистрации

Договор расторгается после регистрации перехода права собственности только в том случае, если его действие не прекратилось:

  • объект недвижимости фактически не был передан новому владельцу;
  • покупатель не оплатил сумму, указанную в договоре;
  • участники сделки не в полном объеме исполнили свои обязательства друг перед другом.

Если действие договора завершено и обеими сторонами выполнены все условия, то расторгнуть его не получится. Для того, чтобы вернуть изначальное положение дел, нужно будет заключить новую сделку купли-продажи.

Основания для расторжения

Договор может расторгаться по инициативе покупателя или продавца, если у них имеются для этого существенные основания. Причинами отмены сделки может стать изменение жизненных обстоятельств по независящим от сторон причинам.

продавцом

Сделка может быть расторгнута продавцом во внесудебном порядке по следующим основаниям:

  • в связи с неуплатой части или всей суммы;
  • из-за несвоевременного внесения платежей за объект недвижимости, проданный в рассрочку;
  • при отказе покупателем принимать и оплачивать квартиру.

покупателем

Односторонний отказ от исполнения соглашения покупателем допускается в следующих случаях:

  • продавец отказывается передать квартиру или дом;
  • обнаружены существенные недостатки в объекте недвижимости;
  • недвижимость обременена правами третьих лиц, о чем не было указано в договоре;
  • в квартире проживают жильцы, которые не собираются выселяться.

Если в результате предварительного соглашения продавцу был передан задаток, то он возвращается в двойном размере, когда сделка не исполнена по вине нынешнего собственника квартиры.

В течение какого срока можно расторгнуть?

В законе не предусмотрен срок для расторжения договора купли-продажи. Соглашение может быть признано недействительным через суд. Поэтому срок расторжения напрямую связан со сроком давности судебных исков.

Гражданин может обратиться в суд в течение 3 лет с момента, когда узнал, что его права или интересы были нарушены.

Алгоритм действий, как расторгнуть после регистрации

Порядок действий расторжения договора в досудебном порядке следующий:

  1. другому участнику сделки направляется претензия;
  2. если вторая сторона согласна, то заключается соглашение о расторжении договора;
  3. документ заверяется у нотариуса;
  4. соглашение регистрируется в Росреестре.

Если вторая сторона отказалась заключать соглашение или не дала ответ в течение 30 дней, то инициатор отмены договора может подавать иск в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Образец претензии

Претензия должна содержать следующую информацию:

  • контактные данные обеих сторон;
  • реквизиты договора;
  • сведения об объекте недвижимости;
  • причина расторжения договора;
  • требования заявителя;
  • дату и подпись.

Как расторгнуть в суде в одностороннем порядке?

Одностороннее расторжение выполняется только через суд и при соблюдении следующих условий:

  • существенное нарушений условий одной из сторон;
  • возможность расторжения предусмотрена в самом договоре.

Инициатору судебного процесса рекомендуется придерживаться следующего алгоритма действий:

  • подготовить документы, подтверждающие основание расторжения договора;
  • подать иск;
  • посетить судебное заседание;
  • получить решение;
  • обратиться в Росреестр для регистрации изменений при положительном решении.

Одна из сторон процесса имеет право подать апелляцию в течение 1 месяца, если не согласна с результатом судебного заседания.

Образец иска

Исковое заявление оформляется в соответствии со ст. 131 ГПК РФ.

В документе содержатся следующие сведения:

  • информация об истце и ответчике, в том числе адрес проживания;
  • обстоятельства дела;
  • основания для расторжения договора;
  • стоимость иска;
  • сведения о соблюдении досудебного урегулирования конфликта;
  • перечень прилагаемых документов.

Образец искового заявления можно посмотреть здесь. К нему следует приложить квитанцию об оплате госпошлины, копию договора, претензию по расторжению соглашения во внесудебном порядке и другие документы, имеющие отношение к делу.

В иске могут быть указаны номера телефонов, e-mail, почтовый адрес истца, его представителя, ответчика. В заявлении также пишутся требования ко второй стороне об аннулировании сделки и возврате средств и объекта недвижимости прежним владельцам.

Госпошлина

Госпошлина рассчитывается на основании стоимости недвижимости (ст. 333.19 НК РФ). При ее оценке в размере от 200 000 руб. до 1 000 000 руб. сбор в казну составляет 3200 руб. и 1% от суммы выше 200 000 руб. При стоимости иска выше 1 000 000 руб. госпошлина равна 13200 руб. и 0,5% от суммы больше 1000 000 руб. При этом максимальный размер сбора составляет 60 000 руб.

Судебная практика

Судебная практика показывает, что, чаще всего, сделка по купле-продаже недвижимости отменяется из-за неисполнения сторонами своих обязательств. Для аннулирования договора после регистрации перехода права собственности и полного исполнения обязательств по договору, аннулировать его можно только через суд.

Примером является Решение Великоустюгского районного суда Вологодской области № 2-245/2019 2-245/2019

М-178/2019 М-178/2019 от 19.03. 2019. С иском обратился гражданин Н., выступающий в качестве продавца квартиры. Он заключил договор купли-продажи с гражданкой М. В соглашении было сказано, что часть суммы покупатель оплачивает наличными средствами, остальные должны быть переведены на счет владельца квартиры в течение месяца от кредитной организации, где оформлена ипотека.

Документ был зарегистрирован в Росреестре и право собственности на квартиру перешло гражданке М. Однако, впоследствии она расторгла сделку с банком, из-за чего долг перед продавцом остался. Стороны пришли к добровольному соглашению об аннулировании договора.

В Росреестре отказали в регистрации документа, посчитав, что он полностью исполнен сторонами. Суд принял сторону истца и расторгнул сделку. В результате квартира была возвращена в собственность гражданина Н.

Заключение

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

  1. Договор купли-продажи может быть расторгнут по договоренности обеих сторон на любом этапе совершения сделки.
  2. После регистрации права собственности соглашение может быть аннулировано, если по нему не исполнены все обязательства.
  3. Договор может быть расторгнут одной из сторон, когда второй участник сделки не выполняет его условия.
  4. В документе рекомендуется прописать порядок отказа от исполнения обязательств, сроки, штрафы.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью избавит от неприятных ситуаций и судебных разбирательств. Наши специалисты помогут в составлении договора, сборе документов, заключении соглашения.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней

Основания и порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости

Причин и поводов для расторжения договора купли-продажи (ДКП) может быть несколько, как и оснований для оспаривания данного решения одной из заинтересованных сторон. Последствия этих действий также могут быть разнообразными.

Не стоит забывать, что все процедуры должны быть проведены согласно действующему законодательству РФ. На сегодняшний день спорные вопросы принято решать цивилизованно, но и это не гарантирует отсутствие финансовых затрат и нервного напряжения.

С какими сложностями и нюансами можно столкнуться в этом юридическом процессе вы узнаете, прочитав предоставленный материал.

Законодательное регулирование вопроса

Согласно ст. 452 данного Кодекса, как правило, при помощи специалистов согласовываются условия для аннулирования раннее заключенной сделки.

Причем расторжение производиться исключительно при обстоятельных неисполнениях одной из сторон, участвующих в договоре, своих обязательств. Например, покупатель не приобретает того, на что было рассчитано при фиксировании сделки.

Неисполнением условий является поступок той стороны, которая причиняет оппоненту основательный ущерб, и в этом случае при столкновении интересов физических и юридических лиц нужно задействовать «Закон о защите прав потребителей».

Читать еще:  Как признать имущество бесхозным

По ст.452 п.1 ГК РФ действие, производимое при условиях, указанных в договоре, или определенных законодательством РФ, является расторжением договора купли-продажи. Также в данной статье изображена последовательность данных действий.

Статья 450 п.1 и п.2 Гражданского Кодекса указывает, что действие договора может быть прекращено добровольно либо в судебном порядке.

Статья 451 п.1 и п.2 того же законодательного документа гласит, что расторжение сделки может быть осуществлено при немалом изменении условий, прописанных и выверенных в начале ДКП.

В статье 453 можно узнать всю необходимую информацию о правовых аспектах данного вопроса.

В каких случаях это возможно

А именно, изменение первоначальных условий, при которых стороны не смогли спрогнозировать изменившиеся обстоятельства. То есть, априори, выходит отсутствие виновников, но совершение сделки все равно срывается. По статистике, именно такие случаи составляют львиную долю в российских судебных тяжбах.

При любом раскладе, для расторжения ДКП необходимы обоснованные аргументы, в противном случае договор признается правомерным и участникам сделки придется следовать выполнению его условий.

Основания

Если происходит срыв сделки по инициативе покупателя, но достигнуто предварительное согласие, то данное лицо передает просьбу к продавцу в письменном виде расторгнуть ДКП.

При этом прилагается проект соглашения, указывающий:

  • место и время заключения сделки;
  • договор, прерывающий отношения среди контрагентов;
  • дата окончания действия контракта и возможные последствия;
  • реквизиты и подписи контрагентов.

В эпизоде, когда оппонент не согласен, и не приемлет уступки, российским законодательством предусмотрен односторонний отказ от исполнения своих обязательств согласно ГК РФ.

Сделка расторгается по инициативе покупателя по причине:

  • поставленного некачественного жилого помещения;
  • некомплекта в заранее обговоренные сроки;
  • при отказе передачи оппонентом жилья;
  • нарушения условий ассортимента;
  • передачи неликвидного товара.

По инициативе продавца сделка может быть расторгнута:

  • при неисполнении покупателем обязанности о приеме недвижимости;
  • при отказе оплачивать уже полученную квартиру или дом;
  • в случае отказа от страхования жилья, если данная обязанность, в соответствии с контрактом, возложена на контрагента.

Порядок процедуры

Но любой подобный документ закрепляет за контрагентами определенные и оговоренные обязанности и права, и при невыполнении одним из участников сделки своих обязательств, согласно законам РФ возможно аннулирование ДКП.

Расторжение сделки является зоной действия российской юриспруденции. Соответственно в ГК РФ прописаны условия для прекращения правоотношений, касающихся недвижимости, после завершения регистрации в Росреестре. Ст. 450 ГК РФ гласит, что в таком случае договор реально расторгнуть по мирному соглашению участников; либо через суд, по иску одной из сторон.

Обоюдное согласие сторон

В случае мирного соглашения в удобное время составляется договор об аннулировании сделки. В расторжении обязаны принять участие те стороны, которые присутствовали при заключении ДКП. Помимо этого данное действо должно проходить у того нотариуса, который регистрировал договор купли-продажи квартиры. В данном случае обязательно наличие того же пакета документов.

Главными составляющими разрыва правоотношений являются:

  • установление сроков и порядка возвращения финансовых средств продавца покупателю;
  • согласование о возмещении убытка (если таковой имеется);
  • другие причины, являющиеся неотъемлемой частью.

Когда сделка еще не была официально зарегистрирована в государственных органах, то контрагентам достаточно подписать соглашение в письменной форме об аннулировании без последующей регистрации.

В случае обращения одного из контрагентов в судебные органы, вышеприведенные документы станут гарантом законности расторжения сделки.

Инициатива одной из сторон

В данном случае необходимо предоставить оппоненту возможность добровольно аннулировать ДКП квартиры в определенный период времени, а именно провести обоюдное досудебное урегулирование.

Если другая сторона отказывается расторгнуть договор, согласно ст. 450 п.1п.2, нужно обращаться в судебные органы.

Негативные последствия

Другими словами, могут появиться условия, при которых покупатель вносит заранее оговоренный аванс, но продавец не желает передавать ему квартиру. Обращаясь в судебные органы с соответствующими документами о расторжении договора, покупатель выигрывает в данной судебной тяжбе, и суд удовлетворяет его иск. Но, ссылаясь на вышеуказанную форму, продавец отказывается возмещать заранее выплаченные авансовые средства. И в этом случае он формально прав.

Бывает и обратная ситуация. Покупатель спокойно переехал в новое жилье, обживается, предварительно зарегистрировав право собственности, но окончательно не рассчитавшись с продавцом. Продавец в судебном порядке добивается аннулирования сделки, но это не гарантирует ему возвращение жилплощади. Парадокс!

Для того, чтобы обезопасить себя от подобного рода ситуаций, покупателю необходимо максимально четко определиться во временных рамках передачи квартиры в свое пользование. При этом определение стоимости жилплощади с помощью специалистов необходимо удостоверить. Ведь зачастую риелторы предлагают искусственно занизить стоимость жилья для понижения выплаты налогов. Но задумайтесь, чем это может обернуться в случае расторжения договора купли-продажи.

Продавцам желательно акцентировать свое внимание как на перечисление финансовых средств, так и времени фактического перевода денег. В идеале, если перевод финансов состоится в тот же день, что и процедура регистрации.

Оспаривание решения

Возможность для прекращения действия ДКП предусмотрена главой 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора»:

  • ст. 450 доскональные причины для расторжения;
  • ст. 451 изменившиеся обстоятельства, приводящие к прекращению правоотношений;
  • ст. 452 последовательность проведения процедуры;
  • ст. 453 ее последствия.

ФЗ №122 в нашем государстве определяет правовую основу для каждой из сделок с недвижимостью. Как гласит вышеуказанный закон, все договоры на данном юридическом поле подлежат обязательному регистрированию. Это нужно и при покупке жилплощади, и при аннулировании сделки.

Оспорить правомерность расторжения сделки можно в течение последующих 3-х лет.

В завершение, в подтверждение вышесказанного, следует отметить, что расторжение ДКП вполне реальный, хотя зачастую крайне сложный процесс. Оснований для прекращения сделки на приобретение жилья большое количество, но нарушение законодательной базы еще нужно доказать, что зачастую оказывается чрезвычайно тяжело. К заключению договора лучше подойти «во всеоружии», очень ответственно, заранее подготовленным. Вам, в первую очередь необходимо акцентировать свое внимание на сроках, условиях предоставления жилья и финансовых средств, обязанностях и ответственности сторон. По возможности, воспользоваться услугами специалиста в сфере юриспруденции.

О способах и правилах проведения данной процедуры смотрите в следующем видеосюжете:

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации

Регистрация перехода прав на квартиру после подписания договора купли-продажи недвижимости является обязательной процедурой завершения сделки. Но может сложиться ситуация, когда после регистрации открываются обстоятельства, по которым договор подлежит расторжению, в результате чего покупателю возвращаются выплаченные продавцу денежные средства, а продавцу – товар.

Когда это возможно, по какой причине и можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации в 2021 году, рассмотрим далее в статье?

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно на основании главы 29 Гражданского кодекса, а также Федерального закона 218-ФЗ, которые регламентируют порядок совершения и прекращения сделок.

Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента подписания обеими сторонами, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.

При расторжении договора следует руководствоваться статьями Гражданского кодекса:

  • ст. 450 — причины, по которым возможно прекратить действие соглашения;
  • ст. 451 — расторжение при изменении обстоятельств;
  • ст. 452 — порядок прекращения договора;
  • ст. 453 — последствия расторжения сделки.

Важные моменты

Процесс расторжения договора сделки довольно сложный и неприятный. Чтобы минимизировать риски возникновения такой ситуации, следует придерживаться нескольких советов:

  1. Внимательно отнестись к выбору риэлтера, которому будет доверена сделка.
  2. Обязательно ознакомьтесь со всеми пунктами договора.
  3. Прописать пункты по срокам и размере оплаты, а также условия расторжения договора, если нарушены обязательства какой-либо из сторон.

Если же обстоятельства вынуждают прекратить договор после регистрации в Росреестре:

  • попытайтесь договориться с другой стороной сделки в досудебном порядке: устно или направив письменное уведомление ожидая ответа в течении 30 дней ( Статья 452 ГК РФ );
  • при невозможности договориться обращайтесь в суд, но запаситесь доказательствами того, что нарушены существенные условия соглашения.
Читать еще:  Регистрация ребенка после рождения в мфц

Дополнительно следует учитывать момент по частичной предоплате или авансе, которую требует продавец. Эта сумма при расторжении договора покупателю не возвращается, она становится собственностью получившего. Производите предоплату только в качестве задатка.

Признание договора купли-продажи недействительным

В случае признания договора купли-продажи квартиры недействительным с юридической стороны он как бы не существовал и последствий, в нем описанных, не имеет. Такая норма установлена п. 1 ст. 167 ГК. Таким образом, сделка не считается состоявшейся.

Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в результате:

  • оспаривания сделки;
  • ничтожности сделки.

В чем же разница этих двух понятий разберем ниже.

Оспаривание сделки купли-продажи

При наличии серьезных оснований, сделка может быть признана судом недействительной. В этом случае с исковым заявлением обращается сторона, которая считает, что в результате были нарушены или не учтены ее права. Примером может служить случай, когда не учтены права при распоряжении унаследованной недвижимостью.

Какие имеются основания для признания сделки купли-продажи недействительной?

Исковое заявление о признание сделки недействительной может подать в суд любая из сторон сделки, иное заинтересованное лицо (государственный орган) либо прокуратура на следующих основаниях:

  • продажа недвижимости не достигшим 18-летнего возраста гражданином, без согласия родителей;
  • сделка совершена без согласия государственного органа или третьего лица;
  • сделка совершена недееспособным лицом без согласия попечители или органа опеки и попечителя;
  • если будет доказано, что в момент совершения сделки продавец не был способен отвечать за свои действия (находился в состоянии алкогольного, наркотического, психотропного опьянения).

Дополнительно следует учитывать, что договор купли-продажи может быть признан недействительным, если:

  • совместная собственность продана без согласия супруга или супруги;
  • при продаже квартиры не выполнены условия органа опеки и попечительства, чем нарушены права несовершеннолетних;
  • продана унаследованная квартира, на которую права заявили иные наследники умершего.

Какие сделки признаются ничтожными?

Сделка, совершенная с нарушением законодательства, признается ничтожной или недействительной. Например, продавец подделал документы либо распорядился имуществом несовершеннолетнего собственника.

Виды ничтожных сделок

Гражданское законодательство определяет сделки, которые признаются ничтожными:

  • сделки, которые совершены по недействительным или поддельным документам, т.е. продавец умышленно совершил противоправное действие (ст. 169 ГК);
  • продажа недвижимости, принадлежащей недееспособным гражданам (ст. 171 ГК);
  • незаконные сделки, посягающие на права третьих лиц (ст. 168 ГК);
  • сделки с малолетними детьми (ребенок не достигший возраста 14 лет не вправе ставить свою подпись в договоре купли-продажи) (ст. 172 ГК);
  • фиктивные, а также притворные сделки с недвижимостью, целью которых является не фактическая передача имущества, а укрытие его от ареста, описи и т.д. (ст. 170 ГК);
  • сделки, предметом которых является имущество должника или банкрота, распоряжаться которым он не вправе по закону (ст. 174.1 ГК).

Важно! Статья 181 ГК определяет срок исковой давности:

  • для оспариваемых один календарный год;
  • для ничтожной сделки три года с возможностью увеличить его до 10 лет.

Поэтому покупателю нужно внимательно отнестись к изучению документов, чтобы исключить признаки, по которым сделка может быть признана ничтожной и/или оспоримой. Продавцу попроще, в любом случае недвижимость по судебному решению вернется назад.

Такие сделки признаются судом незаконными. Товар возвращается продавцу, а денежные средства – покупателю, при этом он может добиться компенсации нанесенного ущерба (ст. 167 ГК).

Отсутствие оплаты по договору купли-продажи

Любая сделка предполагает передачу товара при его оплате. Подтверждением передачи денежных средств при оплате квартиры, дома, земли и другой недвижимости выступает расписка либо выписка с банковского счета.

Если покупатель не оплатил товар, продавец вправе потребовать признать договор недействительным и вернуть его обратно. Но суд может принять решение о расторжении сделки или обязать покупателя исполнить условия договора с истребованием в пользу продавца не только суммы по договору, но и неустойки за все дни просрочки.

Обременения

Случаи с обременением жилья в виде прописанных в нём граждан встречаются достаточно часто. Это касается ситуаций с теми лицами, кто не является собственником помещения и отсутствует длительный срок.

Например, проживает фактически в другом регионе или отбывает наказание в местах лишения свободы. Регистрация в квартире за ним остается.

Недобросовестный владелец жилья продает его, а новые хозяева по прошествии времени сталкиваются с тем, что на их жилплощади объявляется гражданин, который заявляет, что имеет право на проживание. В этом случае покупатель может обратиться в суд за отменой сделки и вернет свои деньги, уплаченные продавцу.

Признание ДКП недействительным, это не редкое явление и судебная практика это доказывает — ознакомиться с делами можно по ссылке.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Может быть по инициативе покупателя или продавца. А так же по обоюдному согласию.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры 2021 года: скачать бланк и образец

Далее рассмотрим каждую ситуацию отдельно.

По обоюдному соглашению сторон

Любая из сторон сделки может стать инициатором для расторжения договора. Стороны могут достичь обоюдного согласия путем переговоров и заключить другой договор обратного порядка. Предметом будет выступать все тот же объект недвижимости, а продавец и покупатель поменяются местами.

Тогда каждый получит свое имущество, которым владел до заключения первого соглашения. После государственной регистрации в Росреестре собственником снова станет продавец, а покупатель получит уплаченные деньги.

В одностороннем порядке

Прекращение договора по обоюдному согласию встречается крайне редко. Чаще одной из сторон приходится добиваться его в судебном порядке. Рассмотрим ситуации, когда инициатором может стать продавец, а когда покупатель.

Ситуация 1. Расторжение по инициативе продавца.

Отказаться в одностороннем порядке от договора купли-продажи недвижимого объекта продавец вправе:

  • при отказе покупателя вносить очередной платеж при продаже ему объекта в рассрочку, но невозможно расторгнуть договор, по которому выплачено более половины его стоимости;
  • при отказе покупателя принимать предмет договора и его оплачивать;
  • при неисполнении покупателем решения суда о взыскании с него денег.

Ситуация 2. Расторжение по инициативе покупателя.

В судебном порядке подлежит расторжению договор по заявлению покупателя:

  • при обнаружении обременений и притязаний третьих лиц, о которых покупателю не было известно до совершения сделки;
  • если продавец отказывается передавать ему недвижимость, являющуюся предметом договора сделки;
  • при обнаружении существенных качественных недостатков объекта, обнаруженных при проведении экспертизы, которую назначает суд.

Скачать исковое заявление расторжения договора купли-продажи недвижимости: бланк

Возможные трудности

При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:

  • продавец не торопится освобождать помещение — пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
  • покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость в Росреестре, если иное не предусмотрено соглашением.

Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате. Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;

  • сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.

Будьте внимательны и не соглашайтесь на уговоры продавца уменьшить стоимость недвижимости, прописав ее в качестве официальной. Такой уловкой могут воспользоваться мошенники.

Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе. Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector