Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как погасить задолженность по квартире

Исполнительное производство по долгам за ЖКУ

Исполнительное производство по делам о взыскании долгов за жилищно-коммунальные услуги производится в общем порядке, предусмотренном Федеральным законом №229-ФЗ от 02.10.2007 г. «Об исполнительном производстве». Получив на руки Судебный приказ (который является исполнительным документом) или Исполнительный лист, взыскатель передает его в службу судебных приставов (далее – ФССП), после чего ожидает возвращение сумм задолженности за ЖКУ.

На практике, к сожалению, так происходит далеко не всегда.

О «качестве» работы судебных приставов не высказывался только ленивый и для этого, конечно, есть основания. Последние годы по имеющейся статистике на 38% увеличилось количество жалоб на бездействие судебных приставов-исполнителей по возбужденным исполнительным производствам. На наш взгляд, причиной такого положения дел является целый комплекс факторов. Одним из них является чрезмерная загруженность судебных приставов. Так, согласно Итоговому докладу ФССП за 2019 год, общее количество находившихся на исполнении исполнительных производств составило 102,9 миллионов. В среднем, у одного судебного пристава-исполнителя на исполнении находилось в 2019 году 4,3 тыс. исполнительных производств, что в 16,3 раза превышает норму нагрузки судебного пристава-исполнителя, установленную постановлением Министерства труда и социального развития Российской Федерации и Минюста России от 15.08.2002 № 60/1 «Об утверждении норм нагрузки судебных приставов». Рост исполнительных производств с 2013 по 2019 год схематически выглядит так:

При этом текучесть кадров среди судебных приставов-исполнителей остается по-прежнему высокой.

Часто на практике взыскатели сталкиваются с тем, что один пристав ведет исполнительные производства еще двух-трех своих коллег, один из которых в отпуске, другой в декрете, а третий – на больничном. И получается нагрузка на одного пристава превышает 13 тысяч исполнительных производств.

Как в такой ситуации добиться внимания судебного пристава именно к Вашему делу?

Вот несколько рекомендаций, которые могут помочь в нелегком вопросе взыскания задолженности за жилищно-коммунальные услуги после получения исполнительного документа из суда.

Первая рекомендация парадоксальна, но тем не менее – не отдавать сразу исполнительный документ в ФССП. Получив на руки судебный приказ или исполнительный лист мы рекомендуем сразу же направить его в банки для списания денежных средств. Если взыскателю доподлинно известно, в каком кредитном учреждении должнику начисляется заработная плата или имеется вклад, это упрощает дело. Но даже если такой информации нет, в первую очередь есть смысл направить исполнительный документ в Сбербанк РФ, и далее, при отсутствии расчетных счетов у должника в Сбербанке, направить исполнительный документ по очереди в наиболее «популярные» российские банки: ВТБ, Альфа-Банк, Промсвязьбанк, Россельхозбанк, Райффайзен и другие.

В соответствии с действующим законодательством

— ст.ст.8,70 ФЗ «Об исполнительном производстве»;

— ст. 27 ФЗ «О банковской деятельности»;

— Письмо Банка России от 27.03.2013 г. №57-Т «ОБ обеспечении незамедлительного исполнения требований о взыскании денежных средств»

кредитное учреждение обязано дать ответ по полученному исполнительному документу в трехдневный срок: о наличии расчетных счетов и денежных средств для взыскания. На практике исполнение данного требования выражается в том, что если на расчетном счету должника за ЖКУ есть деньги, они практически незамедлительно списываются и направляются на расчетный счет взыскателя. Либо взыскатель получает отчет от кредитного учреждения об отсутствии расчетного счета или возможных для списания денежных средств. После этого можно принять решение об отзыве исполнительного документа из банка и передаче его в другой, либо о необходимости подождать разумный срок прихода денег (если расчетный счет у должника в выбранном банке все-таки имеется).

Плюсом описанной схемы является оперативность кредитных учреждений в рассмотрении заявлений на взыскание. Если деньги есть, они быстро взыскиваются, если нет – об этом сразу приходит информация. Минусом служит тот факт, что взыскатель лишен, в отличие от судебных приставов, возможности передать один и тот же исполнительный документ сразу в несколько банков. Но исходя из имеющейся практики, даже с учетом поочередного направления исполнительного документа в несколько банков, вероятность быстрого получения денежных средств от должника более высокая, нежели после обращения в ФССП.

После этого, если самостоятельно через банки взыскать денежные средства не удалось, есть смысл обращаться в службу судебных приставов-исполнителей.

Исполнительное производство по делам за жилищно-коммунальные услуги возбуждается на основании заявления взыскателя. В заявлении мы рекомендуем сразу указывать реквизиты для перечисления задолженности, а также меры воздействия, которые Вы считаете необходимым применить к должнику. Например, указать сразу в заявлении о возбуждении исполнительного производства о наложении ареста на имущество и(или) применение мер ограничение выезда должника. Обращаем особое внимание на то, что сами приставы, без указания на это в заявлении, эти меры применять не будут. Если же взыскатель не укажет реквизиты, пройдут месяцы, прежде чем пристав запросит их сам. Само заявление мы рекомендуем сдавать в канцелярию ФССП лично, получив назад копию заявления со штампом, а не направлять по почте.

В городе обычно есть несколько районных отделов судебных приставов — ОСП. Заявление необходимо подать в тот отдел, который относится к адресу регистрации должника. Если взыскателю неизвестно, где находится должник, например, он выписался, пока шли суды, или куда-то переехал, нужно подавать документы по последнему известному адресу должника или по предполагаемому месту нахождения его имущества. На сайте ФССП РФ можно вбить адрес должника и узнать, куда подавать заявление.

В соответствии с положениями ФЗ «ОБ исполнительном производстве», после получения заявления о возбуждении исполнительного производства и оригинала исполнительного документа, судебный пристав-исполнитель обязать возбудить исполнительное производство в течение 3-х дней. На практике мы встречали ситуации, когда взыскатель, передав документы на исполнение и прождав два-три месяца, приходит за отчетом, а документы так и лежат в канцелярии ФССП и исполнительное производство еще не возбуждено. Поэтому, на каждом процессуальном этапе необходимо напоминать о себе. Для начала добиться своевременного возбуждения исполнительного производства.

Затем, согласно законодательству, пристав направляет уведомление о возбуждении исполнительного производства должнику. Все действия по направлению запросов в налоговую инспекцию для розыска счетов должника, в Росреестр для розыска имущества должника, в Пенсионный фонд, если должник является получателем пенсии и прочие, пристав будет только после получения уведомления о получении должником или возвращенного почтой письма. В среднем, уведомление должника о возбужденном в отношении него исполнительно производстве, занимает у судебного пристава-исполнителя около полутора месяцев.

В случае, если должник за ЖКУ получит уведомление от судебного пристава-исполнителя, у него по закону есть 5 (пять) дней для исполнения требования в добровольном порядке.

С этим сроком взыскатель, увы, ничего поделать не может. Но когда дело все-таки дойдет до принудительного взыскания и непосредственной работы пристава, здесь также необходимо постоянно напоминать о себе. Не стоит забывать о как минимум 4, 3 тысяч исполнительных производств, «висящих» на одном приставе-исполнителе.

Записаться на прием к приставу можно через портал Госуслуг или прийти без записи. На приеме мы рекомендуем попросить показать сводку исполнительного производства и перечень ответов на запросы пристава. Сводка содержит информацию обо всех действиях и запросах, которые совершил пристав во время работы по делу. Если такой информации у пристава еще нет (например, ему недавно передали дело уволившегося коллеги), уточните, когда можно будет с ней ознакомиться. Чтобы контролировать исполнительное производство, нужно посещать пристава-исполнителя каждую неделю. Также необходимо оказывать ему всевозможное содействие в процессе розыска должника и его имущества: сообщить приставу всю имеющуюся у Вас информацию по месту работы, имуществу и иных важных сведений, касающихся должника.

Часто бывает, что пристав не может найти имущество должника. Тогда по заявлению взыскателя он может объявить исполнительный розыск. Розыск проводится, если сумма долга превышает 10 тысяч рублей.

Читать еще:  Госпошлина за выход участника из ооо

Обращаем Ваше внимание на то, по каждой процедуре, проведенной приставом, он должен направлять взыскателю соответствующее постановление (о наложении ареста на имущество, о выезде к должнику, о реализации имущества должника и прочие). Розыскные мероприятия проводятся в течение двух месяцев, но при необходимости срок может продлеваться. Если розыск не помог, пристав-исполнитель оканчивает исполнительное производство в связи с невозможностью найти должника и его имущество. Такое постановление он может вынести и так, если взыскатель не просил объявить розыск. При этом исполнительный лист возвращается взыскателю. Предъявить его повторно можно через 6 месяцев — или раньше, если есть информация, что у должника появились деньги или имущество.

В соответствии с ФЗ «Об исполнительном производстве», взыскание должно быть осуществлено в течение двух месяцев с момента возбуждения производства. Если исполнительное производство завершилось ничем, взыскатель имеет право направить жалобу на бездействие судебного пристава-исполнителя, а также подать административный иск в суд.

Практика показывает, что для получения результата – а именно взыскания задолженности за ЖКУ, жалобы менее эффективны, чем сотрудничество с судебным приставом. На жалобу в установленный срок будет дан формальный ответ и взыскатель потратит тоже время (а возможно и большее) на бумажную волокиту, нежели на мероприятия, помогающие погасить долг. Отношения с судебным приставом-исполнителем, ответственным за взыскание долга за ЖКУ, испортятся окончательно.

Если у взыскателя имеется большое количество должников за жилищно-коммунальные услуги, можно предположить, что и исполнительных производств (по каждому отсуженному должнику) тоже будет более, чем достаточно. Причем каждое исполнительное производство будет на своей стадии, со своими документами и особенностями. Можно вести реестр исполнительных производств. А можно воспользоваться специализированной программой, которая учитывает весь процесс взыскания задолженности за ЖКУ по каждому должнику, от направления исполнительных документов в банки и судебным приставам, до получения денежных средств. Например, в «УПРАВДОЛГ» фиксируется все: номер исполнительного производства, дата его возбуждения, все сопутствующие документы и установленные сроки. Программа содержит бланки и шаблоны, сопровождающие взаимодействие специалистов по взысканию с приставами, которые автоматически заполняются и выгружаются из программы. Важным нюансом является оперативная фиксация и верное разнесение платежей, приходящих по различным исполнительным производствам из различных источников по разным должникам.

С образцами документов по направлению исполнительных документов в банки и ФССП, заявления судебным приставам по процессуальным действиям, жалобы и прочее, можно ознакомиться в разделе документы.

Какие существую законные способы списать долги по ЖКХ (за коммунальные услуги) ?!

Первичная консультация по телефону или при заказе обратного звонка «БЕСПЛАТНАЯ»

В России постоянно растет число граждан, которые задолжают огромные суммы по ЖКХ. Причин масса и основная – это нестабильность экономики в нашей стране, потеря работы, отсутствие источников дохода. Обычно долг накапливается незаметно и настигает человека как снежный ком. Но в некоторых ситуациях есть возможность выхода.

Согласно нормам действующего гражданского и жилищного законодательства списать долги за ЖКХ можно следующими образами:

  • Проведение процедуры банкротства физического лица;
  • Истечение срока давности предъявления требованиям по долгам за ЖКХ;
  • Невозможность взыскания долговых обязательств судебными приставами;
  • Ликвидация компании, поставляющей коммунальные услуги;
  • Смерть должника.

Наиболее популярные методы борьбы с долгами –это банкротство и истечение срока давности по долговым обязательствам. Рассмотрим их как самые эффективные в данной статье.

Важно! С сентября 2020 года в силу вступили определенные изменения в законодательстве о банкротстве физических лиц. Был введен так называемый упрощенный порядок признания банкротом для физических лиц. Если раньше сумма долга должна была быть не меньше 500 тысяч рублей, то теперь можно признать финансовую несостоятельность, когда сумма долговых обязательств от 50 тысяч рублей. Должник может даже не обращаться в суд и не проходить долгую процедуру банкротства. Все что надо – это обращение в МФЦ с пакетом документов с заявлением о признании банкротом.

Особенности списания долгов ЖКХ через банкротство.

Банкротство можно смело назвать одним из самых действенных способов избавления от долгов по коммунальным платежам. Для организации процедуры должны быть соблюдены следующие условия:

  • Долг не меньше 50 тысяч рублей для упрощенного банкротства;
  • Наличие долга не меньше 500 тысяч рублей для стандартной судебной процедуры без упрощенки;
  • Просрочка по коммунальным платежам больше трех календарных месяцев.

Для признания банкротства нужно обратиться в арбитражный суд подав заявление и предварительно собранный пакет документов. Далее в соответствии с установленными законодательными нормами назначается финансовый управляющий. Он составляет программу по реструктуризации долговых обязательств либо опись движимого или недвижимого имущества подлежащего реализации. Следующий шаг – это расчет с кредиторами по долгу и вынесение решения о признании финансовой несостоятельности вместе со списанием долга.

Какие документы будут нужны для признания гражданина банкротом:

  • Паспорт гражданина Российской Федерации;
  • Заявление о признании банкротом;
  • Свидетельство о заключении либо расторжении брачных отношений;
  • Свидетельство о рождении ребенка;
  • Копия СНИЛ;
  • Справка о доходах;
  • Копия ИНН;
  • Квитанция об оплате услуг финансового управляющего для ведения арбитражного процесса;
  • Документы подтверждающие имущественные права на объект жилого имущества;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины;
  • Опись имеющегося у должника имущества;
  • Расчет по долгам с учетом всех штрафов и пени.

Какие последствия банкротства для должника ?!

В первую очередь после получения статуса банкрота гражданин полностью освобождается от выплат долгов по коммунальным платежам. Есть конечно же и минусы. Они заключается в том, что банкрот в течение пяти лет не сможет получить кредит даже в МФО. Не освобождается лицо от алиментных выплат, выплат по штрафам уголовных и административных дел, нельзя создавать ИП и занимать руководящие должности.

Отметить следует то, что процедура банкротства довольно сложная и запутанная поэтому без специальных юридических знаний точно не обойтись. Лучше всего обратиться к опытному юристу, который поможет эффективно избавиться от долгов. К тому же быстрого разрешения ситуации ждать не стоит. Стандартная процедура банкротства может продлиться примерно полгода времени.

Избавление от долга в связи с истечением срока давности.

Бывает так, что жилищно-коммунальные компании не вовремя обращаются в судебные органы для взыскания долговых обязательств с собственника жилья. Это значит, что коммунальщики могут пропустить срок исковой давности который в соответствии с установленными законодательными нормами составляет три календарных года.

Гражданин может указать, какой срок давности есть у долгов по ЖКХ и если срок задолженности больше трех календарных лет, то тогда суд обязательно примет данный факт и откажет коммунальной компании в удовлетворении исковых требований. Важно! Судебный орган применит понятие исковой давности лишь по заявлению стороны, если данные об этом факте были представлены до вынесения решения. Для суда потребуются такие документы, как само исковое заявление, квитанция об оплате государственной пошлины, квитанция об уплате ЖКУ за последние три календарных года, справка о доходах, правоустанавливающие документы на квартиру в которой проживает должник.

Ликвидация предприятия.

Ликвидация компании выступающей поставщиком коммунальных услуг ситуация редкая, но возможная. Иногда бывает так, что компания обслуживающая многоквартирный дом становится сама банкротом. В таких случаях гражданское законодательство позволяет не платить за коммунальные услуги. Но это может не касаться если у ликвидирующейся организации есть приемник. В этом случае право получения долговых обязательств переходит по закону к новой компании.

Смерть должника.

Что происходит с долгами по коммунальным платежам если должник умирает? Согласно положениям статьи 418 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства по уплате прекращаются со смертью собственника. Долги компании придется обнулить. Но если жилье умершего человека принимает в наследство его родственник или другое лицо, то тогда все долги переходят к нему.

Невозможность получения долгов с должника.

Нельзя списать долги и по банальной причине, связанной с отсутствием денежных средств у собственника. В связи с этим представители Федеральной службы судебных приставов прекращают ведение исполнительного производства. Но это возможно только тогда, когда реально нет никаких средств для погашения долга. Прекратить исполнительное производство могут из-за отсутствия информации о должнике и его имуществе или если он признан судом безвестно отсутствующим.

Читать еще:  Можно ли в апелляции изменить исковые требования

Что делать с долгами предыдущего собственника по коммунальным услугам ?!

Продать квартиру с долгами по коммунальным платежам не так-то и просто, так как перед сделкой проверяется юридическая чистота недвижимого имущества. И не каждый человек соглашается приобретать такое жилье с обременением. Но иногда можно купить квартиру долгами, даже не зная о них, например, доверяя собственнику, который может убедить вас в том, что квартира не имеет обременений. В любом случае, при сомнительной сделке лучше обратиться за помощью к юристу, который сможет проверить объект недвижимости на предмет правовой чистоты.

Что говорит по этому поводу законодательство ?!

Нормы Жилищного кодекса России, в частности статья 153 говорят о том, что права и обязанности предыдущего собственника жилого помещения не переходят на нового владельца объекта жилой недвижимости. Все накопившиеся долги по коммунальным платежам должен выплачивать прежний владелец квартиры. Но одно дело буква закона, а другое вездесущие коммунальные службы, которые постараются истребовать долги с нового владельца квартиры. С момента подписания договора купли-продажи коммунальщики могут попросту изнурять новых собственников требованиями о выплатах долгов.

Избежать этого можно, если проверить объект недвижимости до момента заключения договорных обязательств. Надежные продавцы предоставляются такую информацию без каких-либо проблем, а вот отказ уже должен насторожить вас. Можно также попросить квитанции об оплате коммунальных услуг. Если вы все же решились приобрести квартиру с долгами, то тогда обязательно зафиксируйте все учетные показания на счетчиках. Дальнейший расчет будет производиться уже на основании этих установленных показаний.

Как действовать с правовой точки зрения ?!

Решение, как правило, банальное. Вам придется подать исковое заявление в гражданский суд общей юрисдикции. Вам потребуется составление искового заявления, вся правоустанавливающая документация, такая как договор купли-продажи, технических паспорт на жилье, копия собственного паспорта. Иск следует подать по отношению к коммунальной службе, которая требует взыскать с вас денежные средства, которые за коммунальные услуги не выплачивал прошлый жилец.

Какие советы еще можно дать собственнику ?!

Самый простой способ – это проверить всю имеющуюся информацию о хозяине квартиры. Вы можете сделать это даже самостоятельно, например, обратившись к юристу, который сможет узнать о том, если ли на жилье такие обременения, как аресты или долги по коммунальным платежам. Помимо прочего обязательно надо зафиксировать все показания приборов учета в жилом помещении. Обезопасить вас может заключение нового договора с управляющей компанией многоквартирного жилого дома. Не стоит игнорировать эту обязанность, если вы не хотите проблем в будущем.

Если квартира вам понравилась, и вы все же хотите ее приобрести несмотря на имеющиеся на ней долги, то тогда можно выдать продавцу аванс, для того, чтобы он закрыл долг. Можно договориться о самостоятельном погашении долгов, но при этом продавец должен снизить еще и цену на квартиру. В крайнем случае вы можете отказаться от сделки, ведь на рынке жилья есть масса доступных и даже недорогих квартир.

Особенности покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам

В силу некоторого несовершенства российского законодательства, достаточно распространенной проблемой является покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам. Долги за услуги жилищно-коммунального хозяйства не являются обременением, поэтому регистрации не подлежат и в открытом доступе не находятся. Поэтому самостоятельно покупатель не может проверить отсутствие задолженности.

О том, как снизить риск покупки жилого помещения с долгами прежнего собственника либо как действовать, если сделка уже оформлена, будет рассказано в нижеследующей статье.

Возможна ли продажа квартиры с непогашенной жилищно-коммунальной задолженностью?

Многие покупатели, столкнувшиеся с проблемой долгов, «висящих» на приобретенной недвижимости, задаются вопросом, а правомерна ли вообще такая сделка? Да, с точки зрения действующего законодательства, правомерна. Прямого запрета к отчуждению такой квартиры нет, ее можно приобрести даже в ипотеку, но есть ряд ограничений. Квартиру нельзя будет продать, если управляющая компания подала в суд, и судебные приставы наложили на нее арест до решения суда. Либо если в отношении должника проходит процедура банкротства. В этом случае запрещено какое-либо распоряжение недвижимостью, особенно ее отчуждение.

Продавец или риелтор, занимающийся продажей квартиры, обязаны предупредить приобретателя об имеющихся долгах.

Квартиру с долгами можно продать в 2021 по ипотеке, банки не проверяют подобный вид задолженностей.

Переходят ли долги за коммунальные услуги к новому собственнику?

Нет, в соответствии с жилищным и гражданским законодательством, квартира продается и переходит к новому собственнику, но долги за ней не следуют. Иными словами, «спихнуть» свою задолженность новому владельцу никак не удастся. Но есть одно «но». Да, долги за холодное и горячее водоснабжение, канализацию, вывоз мусора, содержание придомовой территории и общего имущества в многоквартирном доме, электроэнергию, газ и т.д. новому владельцу недвижимости не передаются. Они закреплены не за жилым помещением, а за его владельцем. Это было бы даже нелогично, ведь эти услуги уже потреблены предыдущим собственником. А новый собственник будет оплачивать услуги жилищно-коммунального хозяйства с того момента, когда его право собственности было зарегистрировано в Росреестре.

Долги за телефонную связь, интернет, кабельное и спутниковое телевидения также не переводятся на нового собственника. Договор на предоставление вышеуказанных услуг обязательно должен быть расторгнут при продаже квартиры. Перед расторжением продавец обязан будет погасить существующую задолженность.

ВАЖНО . Исключением из этого правила являются долги за капитальный ремонт. Вот они, в соответствии с Жилищным кодексом РФ (статья 158) переходят к новому владельцу. Ведь взносы поступают в фонд капитального ремонта и накапливаются там. И, как правило, использоваться будут не в настоящем, а в будущем для ремонта соответствующего многоквартирного дома. Поэтому взносы за капремонт придется оплачивать покупателю, заставить это сделать продавца, даже в судебном порядке, уже будет очень трудно. Проще будет сначала их оплатить, а потом уже начинать судебный процесс по взысканию уплаченных средств с бывшего хозяина.

К каким уловкам прибегают управляющие компании, чтобы ввести в заблуждение нового собственника?

Любой управляющей компании абсолютно все равно, кто именно погасит долги за поставленные услуги: хоть прежний владелец, хоть новый. Поэтому, отчаявшись получить деньги от бывшего собственника и не желая начинать процедуру судебного разбирательства, управляющие компании пытаются переложить обязанности по выплате долгов на нового собственника. Любому гражданину необходимо знать, что это незаконно. И со спокойной совестью можно игнорировать долги в квитанции, если они возникли до момента перехода права собственности (т.е. до момента постановки на учет в Регистрационной палате).

Чаще всего, несведущих в жилищном законодательстве граждан, управляющие компании пытаются убедить в том, что задолженность привязана не к личности должника, а к самому жилому помещению. Как уже указывалось выше, это абсолютно незаконно, ведь с продажей квартиры закрывается предыдущий лицевой счет и открывается новый. Поэтому управляющие компании не вправе указывать эту задолженность в квитанции для нового владельца.

Не стоит реагировать и на угрозы управляющих компаний об отключении света, воды и газа. Сделать это они неправомочны, равно как и подать в суд. Включение нового владельца в список должников, размещенный в открытом доступе (например, на сайте или на стене объявлений конкретного ТСЖ) также незаконно, более того порочит имя нового собственника. Теоретически, при этом можно подать в суд, но практически этого не делают, ибо слишком запутанная процедура.

Читать еще:  Корпоративные и унитарные юридические лица

Что делать, если купил квартиру с коммунальными долгами?

Вопрос:

Я покупаю квартиру, хозяин которой не может расплатиться по долгам за коммунальные услуги ЖКХ. Как мне поступить? И что делать, если я уже купил квартиру с коммунальными долгами?

Ответ:

Бывает, что Продавец квартиры накопил долгов по ЖКХ за несколько лет, и не хочет или не может за них расплатиться. Но его право собственности от этого не пострадало, а значит, он вполне может свою квартиру продать. Такие случаи в практике не редкость. Как здесь быть Покупателю? Как это решается на практике?

Купить квартиру с коммунальными долгами можно. Нужно только правильно понимать последствия этого, и заранее принять меры, чтобы эти долги по ЖКХ не повисли на Покупателе дополнительным бременем. Для этого нужно знать следующее.

Во-первых, на практике, если кто-то готов купить квартиру с непогашенными долгами по ЖКХ, то это объективный повод для снижения цены продажи. Причем, снижение не только на сумму долгов, но и немного больше (с запасом), так как решение этой проблемы вместо хозяина берет на себя Покупатель. На этом, кстати, даже делают бизнес некоторые инвестиционные компании и агентства недвижимости (в Москве, например) – выкупают квартиры с долгами за ЖКХ с большим дисконтом, гасят эти долги, приводят квартиры в товарный вид и перепродают. Но это к слову…

Во-вторых, Покупатель должен понимать, что вообще-то сами долги ЖКХ привязаны не к квартире (к объекту), а к ее хозяину (к субъекту), поэтому новый хозяин после покупки квартиры с коммунальными долгами вовсе не обязан платить по обязательствам старого владельца. Откроется в новой вкладке.»>П/п 5, п.2, статьи 153 ЖК РФ ясно говорит о том, что обязанность по квартплате и коммунальным платежам возникает у Покупателя только с момента получения им Откроется в новой вкладке.»>права собственности на квартиру. Все долги, возникшие ДО момента покупки квартиры, к Покупателю не имеют отношения. Но это по закону и в теории. На практике же происходит прямо наоборот.

Продавец-должник сразу после продажи своей квартиры исчезает из поля зрения управляющей компании, которой он задолжал за коммунальные услуги и квартплату. Что делать коммунальщикам? Не самим же за него долги гасить. И искать его тоже не резон – страна у нас большая. Поэтому, как правило, управляющая компания начинает наседать на нового хозяина квартиры, пытаясь компенсировать себе убытки за его счет. То, что такие требования к новому жильцу не имеют под собой никаких законных оснований, коммунальщиков не смущает. Разговор, обычно, строится в таком ключе: «Не оплатишь долг по квартире, отключим воду-свет-газ!»

Конечно, Покупатель может начать судиться с ними, и наверняка выиграет процесс. Но начинать жизнь на новом месте со скандала с управляющей компанией, мало кому хочется. Да и новому хозяину квартиры придется самому не раз обращаться в ту же УК за различными справками, документами, вызовами сантехников и т.п. Поэтому, дабы не провоцировать конфликт с управляющей компанией, Покупатель добровольно соглашается погасить долги по ЖКХ за бывшим собственником квартиры, но с условием.

Условие он ставит уже Продавцу. Добровольное обязательство Покупателя квартиры погасить долги по квартплате и коммунальным платежам должно быть отражено в Откроется в новой вкладке.»>условиях договора купли-продажи квартиры (или в отдельном приложении к договору), а цена самой квартиры в договоре должна быть адекватно снижена.

Чтобы грамотно отразить такое обременение в договоре, и быть уверенным, что Продавец не оспорит сделку по основаниям, указанным в Откроется в новой вкладке.»>п.3 ст. 179 ГК РФ (сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить под влиянием тяжелых обстоятельств), лучше составлять и заверять такой договор у Откроется в новой вкладке.»>нотариуса.

Важное уточнение! Среди всех задолженностей по коммунальным платежам Продавца есть-таки одна, которая может передаваться Покупателю вместе с переходом права собственности при покупке квартиры. Это долг за капремонт дома. Закон (Откроется в новой вкладке.»>п.3, ст.158, ЖК РФ) утверждает буквально следующее:

«При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт».

Почему так? Сложно сказать… Это загадка для будущих цивилизаций! Видимо, наши законодатели обладают сакральными знаниями, недоступными для понимания простым смертным. Покупателю просто нужно запомнить, что именно эта статья расходов за услуги ЖХК (капремонт) может передаваться вместе с долгом от одного собственника квартиры к другому. И отбиться по суду от этих платежей у Покупателя не получится.

Это все касается случаев, если кто-то собрался купить квартиру с долгами по коммунальным платежам на крупную сумму (например, несколько сотен тысяч рублей). Если же долг относительно невелик, и сопоставим с Откроется в новой вкладке.»>суммой аванса за квартиру, то Покупателю имеет смысл договориться с Продавцом о том, чтобы тот использовал полученный аванс на погашение своих коммунальных долгов, и вышел на сделку уже с «чистой» квартирой.

Конечно, это условие нужно тоже грамотно отразить в договоре аванса, и в этом тоже может помочь нотариус. Составленный им договор об авансе и его нотариальное удостоверение защитят Покупателя, если Продавец попытается уклониться от сделки после получения аванса и решения своих долговых проблем.

При покупке квартиры с долгом по квартплате и за коммунальные услуги, Покупателю нужно помнить еще одну вещь. При длительных неплатежах, управляющая компания может подать в суд на владельца, и квартиру могут арестовать на время судебных разбирательств. Купить такую квартиру будет уже невозможно – сделка не пройдет регистрацию в Росреестре.

Перед внесением аванса Покупателю следует узнать, не наложен ли арест на квартиру. Для этого он может самостоятельно (в т.ч. прямо на нашем сайте) Откроется в новой вкладке.»>заказать Выписку из ЕГРН. Если арест есть – он будет указан там в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости».

Если какой-нибудь нерадивый Покупатель по недосмотру все же купил квартиру с коммунальными долгами, и эта задолженность по ЖКХ стала для него сюрпризом, то тут уже каждый действует сообразно своему темпераменту и размеру кошелька. Правда, как говорится, на его стороне, а практика рынка – на стороне управляющей компании (УК).

Другими словами, Покупатель может пойти на принцип, и затеять суд с УК, и даже наверняка выиграть его. Но практика рынка такова, что большинство все же предпочитают решить вопрос миром и побыстрее, а потому молча гасят чужие долги по своей, теперь уже, квартире.

Чтобы не влипнуть в чужие долги, Покупателю следует в процессе > Проверяем документы на квартиру.
Откроется в новой вкладке.»>проверки документов на квартиру
, выяснить, нет ли здесь задолженности по коммуналке.

Проверить наличие и размер долгов по квартплате и коммунальным платежам при покупке квартиры, можно по Справке об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, или по Откроется в новой вкладке.»>Единому жилищному документу (ЕЖД). И то и другое выдают в ЖЭУ или МФЦ собственнику квартиры (Продавцу), или любому лицу, прописанному в ней.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Консультации профильного юриста по недвижимости — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Как строить процесс покупки квартиры грамотно, показано на интерактивной схеме Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector