Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать проблемную квартиру

Как быстро продать квартиру: советы риэлтора

По мнению профессионалов, любой объект недвижимости может быть продан, если соблюсти правила предпродажной подготовки и установить конкурентную цену. А потому, если вас интересует вопрос как быстро продать квартиру, советы риэлтора помогут вам понять, как определить стоимость и подготовить к продаже вашу недвижимость, как эффективно рекламировать и презентовать ее покупателю, а также как отличить своего реального покупателя и избежать лишних потерь времени.

Предпродажная подготовка вашей квартиры

Перед тем, как подать объявление о продаже, вам необходимо оценить свою недвижимость с позиции покупателя: как она может быть использована, как сложно провести сделку купли-продажи и объективна ли цена.

Кому вы можете продать квартиру

В зависимости от условий расположения объекта он может быть презентован как:

  • Жилая недвижимость. Сюда относятся стандартные квартиры первичного и вторичного рынка, как правило, большой площади (от 2 комнат) и расположенные в спальных районах. Покупается она для личного проживания частными лицами. Для покупателя в такой квартире важны факторы, которые они не смогут изменить: общая площадь, состояние подъезда, инфраструктура и соседи. Уровень ремонта такой квартиры влияет на цену, но очень большое количество покупателей потенциально готовы сделать собственный дизайн и, если денег на косметику нет, вам достаточно, чтобы помещение просто выглядело опрятным.
  • Коммерческая недвижимость. Квартиры в центре города или в крупных спальных районах, расположенные на первых этажах с выходом окон на проезжую часть или во двор могут быть проданы для перевода в нежилой фонд (под магазины, офисы, мастерские по предоставлению бытовых услуг, стоматологические кабинеты). Главным фактором при выборе такого помещения для покупателя является расположение и количество потенциальных клиентов поблизости. Ремонт на таком объекте не требуется, поскольку все равно покупатель будет выполнять перепланировку.
  • Жилая недвижимость для коммерческого использования. Сюда, как правило, относятся однокомнатные квартиры в спальных районах или центре города, которые приобретаются покупателем для последующей сдачи в аренду. Основным требованием покупателя к таким объектам является чистый и опрятный вид (косметический ремонт) и доступная стоимость. Также плюсом при такой продаже будет, если вместе с помещением идет комплект мебели и бытовой техники.

Подготовка необходимых документов

На скорость продажи влияет готовность документов на квартиру. В идеале вы должны обеспечить следующее:

  • У квартиры должен быть один собственник. Чем меньше привлеченных лиц, тем проще оформление документов.
  • Недвижимость необходимо приватизировать. Неприватизированную квартиру по закону продать невозможно, поэтому решением вопроса необходимо заниматься в любом случае. Если приватизацию выполнить не получается, могут применяться более сложные и длительные схемы обмена.
  • Не должно быть коммунальных задолженностей. Чтоб быстро продать квартиру, на момент сделки у вас не должно быть неоплаченных счетов менее чем за один — два месяца.
  • Желательно отсутствие прописанных, в особенности несовершеннолетних детей, служащих срочной службы, лиц, отбывающих срок заключения, а также инвалидов.
  • Квартира, по возможности, не должна находиться в ипотеке, хотя такие объекты тоже продаются.

Если ваша ситуация предполагает наличие вышеназванных факторов, вам необходимо начать устранение этих проблем уже на стадии принятия решения о продаже.

Непосредственно для заключения сделки вам потребуется такой перечень документов:

  • Официальный документ о праве собственности. Без его наличия вы не сможете начать продажу квартиры.
  • Справка об отсутствии прописанных. Если прописанные не являются лицами, подпадающими под социальную защиту, быстро выписаться вы сможете и после получения задатка.
  • Справки об отсутствии коммунальных задолженностей. Получаются непосредственно перед заключением договора.
  • Нотариальное разрешение супруга. Можно выполнить заранее, поскольку оно бессрочно.

Квартиры с проблемными документами категорически не интересуют покупателей, которые приобретают недвижимость под сдачу в аренду. Также, чтобы такой квартирой заинтересовались для личного проживания, она должна быть уж очень хорошей или выгодной. Если же квартира позиционируется как коммерческая, отсутствие готовых документов не слишком влияет на решение покупателя, поскольку он зачастую работает со своими риэлторами и юристами, знающими как оформить сделку безопасно и быстро.

Если объект попадает под категорию коммерческой недвижимости, и вы не проживаете в нем в период продажи, вы также можете сразу перевести помещение в нежилой фонд. Это, к слову, наиболее эффективный вариант того, как выгодно продать квартиру на первом этаже, поскольку для жилья такие объекты наименее привлекательны.

Способы определения стоимости квартиры

Планируя как продать квартиру быстро и выгодно, многие совершают ошибку, ориентируясь при установке цены на собственные потребности. Если цена установлена не объективно, вы можете либо продешевить, либо оттолкнуть реальных покупателей. Для анализа актуального рынка воспользуйтесь следующими методами:

  • Изучите объявления о продаже похожих квартир в вашем районе. Установите среднюю стоимость.
  • Посмотрите сколько существует похожих объявлений и как эти квартиры продаются. Если эти объекты уже в продаже более полугода, значит их цена завышена и вам необходимо снизить планку.
  • Воспользуйтесь услугами риэлторов, которые совершенно бесплатно скажут вам сколько примерно может стоить именно ваша квартира. Для этого можно просто зайти в ближайшее агентство и поговорить.
  • Поставьте свою квартиру по завышенной цене (до 5 тысяч долларов наценки) с пометкой «возможен торг» и проанализируйте количество откликов по вашему объявлению. Если длительное время их нет или вами интересуются только риэлторы, не предлагая назначить показы, можете постепенно снижать цену.

Реклама и создание объявлений

На практике существует несколько способов выставить квартиру на продажу:

  • Объявления в интернете на досках (avito.ru, mamadu.ru, flado.ru, enito.ru, rekdos.ru, olx.ua, ria.com) — самый эффективный способ быстро распространить информацию о продаже, поскольку объявление увидят не только покупатели, но также агентства недвижимости и частные маклеры. Последние быстро распространят рекламу и приведут покупателей на первые показы. Публикуя объявление в сети, обязательно сделайте фотографии вашей квартиры (до 10 штук), представив на них следующую информацию: план квартиры (берется из ее техпаспорта), общий вид каждой комнаты, вид из окна, вид санузла, вид электрической проводки, вид систем отопления и водоснабжения.
  • Объявления в газете — этот тип объявлений часто выбирается, когда важен вопрос как быстро продать квартиру самому без посредников. Однако, потенциальными клиентами по таким объявлениям часто являются люди в возрасте, которые привыкли сомневаться во всем и это может затянуть сделку.
  • Работа через риэлтора — это лучший вариант того, как быстро и дорого продать квартиру, при этом грамотный риэлтор сам выполнит за вас подготовку документов и рекламу объекта.
  • Рекламный баннер — наилучший вариант для продажи квартиры под коммерческую недвижимость. Все что вам необходимо это повесить на окнах объекта баннер с номером телефона и словом «Продам» и уже на следующий день ваша недвижимость будет во всех базах риэлторов.
  • Поиск покупателя через знакомых — самый долгий и неэффективный способ и на него не стоит полагаться.

Текст объявления о продаже квартиры должен содержать достоверные данные, предоставляющие информацию, достаточную для понимания ценности объекта. Сюда относятся:

  • Общая площадь квартиры и отдельных комнат;
  • Тип, год постройки, этажность дома и этаж объекта;
  • Название улицы и инфраструктура района (наличие транспортных линий, магазинов, детских садов, школ, больниц);
  • Состояние квартиры (жилое, нежилое, уровень ремонта), а также куда выходят окна;
  • Перечисление преимуществ (наличие коммунальных счетчиков, ПВХ окон, новой электрической проводки, автономного отопления или водоснабжения, мебели, бытовой техники).

Правильное проведение показов

После распространения информации о продаже, вам последуют звонки с предложениями провести показ. Тут важно правильно подготовить помещение и определить тактику ведения торгов.

Подготовка помещения к просмотру

В перечень того, что сделать чтобы быстрее продать квартиру и при этом сэкономить собственное время и силы входит следующее:

  • Назначайте все просмотры максимально на один ближайший день с интервалом в один — два часа. Если покупатели случайно пересекутся, это даже плюс.
  • Помните, вы можете проводить показы, пока не получен задаток. Не бойтесь, в первый же день после просмотра задаток вам не дадут и, проводя показ следующему покупателю, вы будете абсолютно честны с предшествующими.
  • Не отказывайтесь проводить показы в вечернее время и выходные.
Читать еще:  Что входит в общедомовое имущество многоквартирного дома

Чтобы помещение выглядело более располагающим к покупке, особенно если квартира продается для жилья или аренды, вы можете прибегнуть к следующим мерам:

  • Генеральная уборка. Желательно накануне постирайте домашний текстиль, чтобы он хорошо выглядел и пах свежестью. Уберите вещи в шкафы, протрите пыль и помойте пол, посуду и окна.
  • Создайте ощущение уюта. За час до показа хорошо проветрите помещение. Откройте все шторы, сделав комнаты максимально светлыми, при необходимости включите везде свет. В санузлах используйте освежители. Включите легкую приятную музыку.
  • Попросите свою семью пойти на время показа на прогулку или съездить в гости. Если у вас есть собака, ее лучше вывести погулять, а вот коты, особенно породистые, располагающе воздействуют на покупателей.
  • Заплатите уборщице подъезда за дополнительную уборку лестничной клетки и лифта перед днем просмотра.

Под видом показа квартиры к вам могут прийти риэлторы, один из которых будет изображать покупателя или его представителя. Это делается для того, чтобы сделать дополнительные фото и воочию оценить ваш объект. Отличить таких псевдопокупателей легко — они смотрят все очень быстро. Если вы распознали таких, спросите их напрямую, и, чувствуя себя несколько виноватыми за подлог, они непременно помогут вам полезными советами как правильно продать квартиру.

Ведение торгов и переговоров с покупателями

Иногда ответ на вопрос как можно быстро продать квартиру, заключается в умении правильно уступить покупателю. Чтобы это не слишком ударило по вашему карману необходимо выполнить следующее:

  • Прежде всего, заранее договоритесь со своими совладельцами квартиры какую сумму вы можете уступить.
  • Если клиентов привел к вам риэлтор, переговорите с ним в телефонном режиме перед показом, чтобы узнать какую наценку он поставил, сколько вы вместе сможете уступить в случае заинтересованности клиента. Большинство риэлторов готовы получить меньше, но быстрее, чем ждать более выгодного предложения. Озвучьте ему минимальную сумму, которая нужна вам «на руки».
  • Не сбрасывайте слишком много. Стандартный шаг 500 долларов.
  • При ведении торгов, сразу уточните, кто оплачивает нотариуса, риэлтора, банковскую ячейку и другие моменты оформления сделки, чтобы не оказалось, что реальная сумма, полученная вами по итогу, ниже требуемой.
  • Если продаете квартиру самостоятельно, перед получением задатка договоритесь о способе оформления сделки, поскольку возникшие позже разногласия могут затянуть продажу.

Общие советы по быстрой продаже квартиры

Помимо названного выше, следует знать, что делают чтобы быстрее продать квартиру сами риэлторы:

  • Регулярно обновляйте свои объявления о продаже. Они всегда должны быть на виду.
  • Публикуйте ссылки на объявления в социальных сетях.
  • Не отказывайтесь от сотрудничества с посредниками. Даже сами риэлторы, ради успешного заключения сделки идут на компромисс и сотрудничают с другими посредниками.
  • Не скрывайте недостатки квартиры, но позиционируйте их как легко решаемую проблему. К примеру, если стояки водоснабжения требуют замены, сразу говорите покупателю о них при просмотре, при этом, предлагая номер телефона знакомого мастера, который сделает все за минимальную цену.

Существуют определенные категории сделок, которые не будут быстрыми, но иногда являются единственными вариантами продать неликвидную квартиру:

  • Продажа по ипотеке. В этом случае ценность квартиры вам потребуется доказать не только покупателю, но и банку.
  • Сделка с участием средств материнского капитала и других социальных выплат. Поскольку речь тут идет о получении денег из бюджета, заключение сделки может растянуться до целого года.

Иногда выбирая варианты как быстро продать квартиру, советы риэлтора остаются без внимания, что становится причиной длительных поисков клиентов и серьезного снижения итоговой стоимости объекта. А потому, не ленитесь приложить немного усилий в начале пути, чтобы не упустить выгодную сделку.

Предприниматель, бизнес-тренер, специалист по обучению персонала по следующим темам: менеджмент, улучшение клиентского опыта, личная эффективность, работа с возражениями.

Хоум-стейджинг, или как продать квартиру на 15 % дороже

Советы от экспертов компании «Этажи»

Советы от экспертов компании «Этажи»

Преимущества предпродажной подготовки

Эксперты утверждают: предпродажная подготовка позволяет владельцу реализовать жилье быстро и в некоторых случаях на 10-15 % дороже, чем без такой подготовки

«Выручка от продажи в среднем увеличивается на 200 тысяч рублей. Но точно прогнозировать затраты и ожидаемую прибыль от предпродажной подготовки сложно, ведь каждый случай индивидуален. Вложения в квартиру даже в самом проблемном состоянии обычно не превышают 3% от рыночной стоимости жилья», — комментирует эксперт компании «Этажи».

Если ремонт сделан недавно, вся сантехника работает исправно, то никаких дополнительных затрат на подготовку жилья к продаже не нужно. Единственное — стоит убраться: помыть полы, вытереть пыль с полок и подоконников. Рыночная цена квартиры с ремонтом будет изначально выше аналогичных по площади лотов, но в плохом состоянии. Тем более не требуются дополнительные затраты, если речь идет о квартире с дизайнерским ремонтом.

Если же объективно квартира выглядит неухоженной — придется немного вложиться, однако эта сумма обязательно окупится.

Что входит в предпродажную подготовку?

Желательно, чтобы в помещении были ровные чистые стены и потолки. Привести поверхности в порядок можно просто поклеив недорогие обои и побелив потолок. Также необходимо проветрить помещение, чтобы в доме не было посторонних запахов. Если в квартире стоит старая пыльная мебель — лучше от нее избавиться, комнаты она не украсит, а покупатели смогут еще на осмотре представить, как они обставят дом.

Обычно предпродажной подготовкой занимаются собственники. Однако эксперты компании «Этажи» могут проконсультировать и помочь подготовить квартиру к демонстрации покупателям. Специалисты поделятся с продавцами жилья видео-уроками и чек-листами по подготовке недвижимости перед съемкой для публикации в интернете или показами.

Рекомендации по подготовке недвижимости к продаже от специалистов компании «Этажи»

Чтобы понять, как можно улучшить внешний вид квартиры, посмотрите на нее глазами потенциального покупателя. Найдите основные недостатки, подумайте, какие из них вы сможете исправить, а какие нет, оцените затраты на их устранение.

Из обязательного: проверьте обои, если они в плохом состоянии — поклейте новые. Отдайте предпочтение нейтральным пастельным оттенкам. Потолок — просто побелите. Уделите внимание полу: покрасьте или нанесите лаковое покрытие на дерево, линолеум приклейте в местах, где он отходит, замените испорченные части паркета или ламината.

Поработайте над освещением. Откройте окна пошире, чтобы дневной свет проникал в комнату. Для вечерних осмотров квартиры — купите яркие лампочки, чтобы покупатели могли рассмотреть «товар» в деталях.

Проверьте санузел. Краны, унитаз должны работать исправно. Неприятный запах желательно устранить. Мусор из корзин — выбросить.

Если вы не планируете после каждого осмотра квартиры постоянно мыть пол — приготовьте для покупателей бахилы или одноразовые тапочки. Также, если квартира пустая, принесите туда пару стульев на случай, если «гости» захотят присесть, а желательно — подписать договор купли-продажи.

Узнать еще больше секретов для выгодной продажи недвижимости вы можете у экспертов компании «Этажи».

Продажа квартиры государству: особенности и порядок процедуры

Действующее законодательство предусматривает единственную законную возможность продажи квартиры государству. Для этого собственнику жилого помещения необходимо подать заявку на участие в торгах, которые проводятся при осуществлении государственных закупок в интересах органов власти федерального уровня и субъектов РФ, а также муниципальных образований. Предложив наиболее выгодный вариант, собственник может одержать победу на аукционе, заключить контракт на продажу недвижимости с бюджетной организацией и провести сделку купли-продажи.

  1. Можно ли продать квартиру государству
  2. Преимущества и недостатки продажи квартиру государству
  3. Требования к объекту недвижимости
  4. Способы продажи
  5. Порядок продажи квартиры государству
  6. Шаг 1. Сбор необходимых документов
  7. Шаг 2. Подача заявки на участие в аукционе
  8. Шаг 3. Осмотр жилого помещения
  9. Шаг 4. Подготовка и заключение контракта на приобретение жилого помещения
  10. Шаг 5. Передача объекта недвижимости
  11. Шаг 6. Оплата
  12. Шаг 7. Регистрация права собственности
  13. Какие сложности могут возникнуть
  14. Частые вопросы и ответы на них

Можно ли продать квартиру государству

Различные органы государственной и муниципальной власти постоянно испытывают нехватку жилых помещений, поэтому они приобретают квартиры за счет бюджетных средств. Государство может купить вторичное жилье для различных нужд:

  • В рамках государственных и муниципальных социальных программ, например, обеспечения жилплощадью детей-сирот, вынужденных переселенцев, при расселении ветхого и аварийного жилья;
  • Для обеспечения жилищных нужд сотрудников различных органов власти — судов, прокуратуры, следственных органов, МВД, спецслужб, администрации субъекта РФ и местного самоуправления, органов здравоохранения, образования и т. д.;
  • В случае проведения муниципальных и государственных программ реконструкции и реновации жилья.

Во всех этих случаях продавцом недвижимости может выступать любой собственник, в том числе и обычный гражданин, являющийся собственником жилого помещения.

Преимущества и недостатки продажи квартиру государству

Продажа жилого помещения органам государственной или муниципальной власти имеет свои плюсы и минусы. К преимуществам можно отнести:

  • Безусловную надежность сделки — возможность обмана со стороны покупателя сведена к нулю;
  • Государственное регулирование сделки — процедура продажи производится в соответствии с Федеральным законом № 44-ФЗ;
  • Отсутствие сезонного падения спроса на недвижимость;
  • Контракт, заменяющий стандартный договор купли-продажи, подготавливается специалистами органа власти, осуществляющего закупку;
  • Быстрый перевод средств после подписания контракта;
  • Отсутствие расходов на рекламу, оплату услуг риелторов, юристов и т. д.
Читать еще:  Ответственность и обязанность разница

Однако у продажи квартиры государству есть и существенные минусы. Сделка производится на торгах, проводимых в форме аукциона, на которых побеждает участник, предложивший самую низкую цену. Начальная (максимальная) цена обычно соответствует рыночной, однако для победы необходимо сделать лучшее, а значит самое дешевое предложение. Поэтому продать квартиру государству дороже, чем на обычном рынке недвижимости, вряд ли получится.

Еще один минус продажи квартиры государству с помощью гос. закупок — требование об обеспечительном взносе. На основании ст. 44 Федерального закона № 44 участники торгов должны внести обеспечительный взнос, который гарантирует исполнение победителем конкурса своих обязательств по заключению контракта. Согласно п. 1 ст. 44 Федерального закона № 44-ФЗ, заявка должна быть обеспечена, если начальная цена превышает 5 млн. руб. Однако в указанном пункте содержится утверждение, что Правительством РФ могут быть установлены и иные требования. В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 439 обеспечительный взнос необходим, если начальная цена контракта превышает 1 млн. руб.

Точный размер обеспечительного взноса устанавливается условиями конкурсной закупки, в соответствии с п. 16 ст .44 Федерального закона № 44-ФЗ он может составлять от 0,5 до 5 % от максимальной цены контракта. После проведения электронных торгов взнос возвращается участнику аукциона в течение 1 дня. Однако необходимость его внесения может ограничивать потенциальных продавцов от участия в торгах.

Требования к объекту недвижимости

Строгих требований к объекту недвижимости при осуществлении гос. закупок нет. Однако необходимо учитывать, что далеко не каждый объект недвижимости подходит для государственных закупок. Продать жилье государству не получится, если:

  • Оно находится под обременением, в залоге, под арестом или на него наложено ограничение на совершение регистрационных действий;
  • В квартире была проведена неузаконенная перепланировка;
  • Квартира расположена в аварийном доме или здании, не оборудованном современными инженерными сетями (централизованным электро-, газо-, водоснабжением, водоотведением, отоплением и т. д.);
  • Помещение находится в неудовлетворительном состоянии.

Также необходимо учитывать, что требования к жилому помещению устанавливаются техническим заданием к каждому контракту. Например, в условиях контракта зачастую установлены ограничения по году постройки здания, материалу, из которого возведен дом, этажу, количеству комнат, общей площади квартиры (не меньше и не больше какого-либо метража), метражу отдельных помещений, материалам отделки и т. д.

Также необходимо знать, что значительная часть помещений закупаются по государственной программе помощи детям-сиротам или при расселении ветхих и аварийных домов. Поэтому наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры небольшого метража, стоимость которых невелика. Продать государству многокомнатную квартиру с большим метражом и дорогим ремонтом нелегко. Но иногда подобные лоты встречаются, например, при закупке жилья для работников администрации, судов, прокуратуры, органов следствия и т. д.

Способы продажи

В 2013 году вступил в силу Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Ст. 24 данного нормативного акта устанавливает способы осуществления закупок в интересах органов государственной и муниципальной власти. К ним относятся:

  1. Конкурс.
  2. Аукцион.

Конкурс (открытый, закрытый, с ограниченным числом участников и т. д.) предполагает, что победителем становится участник закупок, предложивший лучшие условия. Под аукционом понимается способ осуществления закупок, когда победителем становится участник, предложивший наименьшую цену за товар (услугу, работу).

Сейчас в большинстве случаев для закупок жилых помещений используется такая форма, как электронный аукцион. Аукционные лоты (закупки) и технические задания к ним размещаются на официальном сайте ЕИС (Единой информационной системы) — zakupki.gov.ru.

Участие в торгах также производится в электронном виде. Для этого собственнику недвижимости необходимо обладать сертификатом электронной подписи и аккредитацией в системе ЕИС. Так как получение сертификата и аккредитации может быть обременительным для собственника, нередко они прибегают к услугам посредников, которым делегируется право участия в аукционе от имени собственника недвижимости. Посредники действуют на основе агентского договора и доверенности, которой определяются круг их полномочий. Собственники могут и лично оформить электронную подпись и аккредитацию, что позволит участвовать в торгах самостоятельно.

Плюсы и минусы самостоятельного участия и привлечения посредника

ПараметрСамостоятельное участиеЧерез посредника
Дополнительные расходыОтсутствуютНеобходимо платить комиссию
Наличие электронной подписиНеобходимоНе нужно
Наличие опыта работы на электронной площадкеЖелательноНе требуется
Наличие аккредитации для участие в торгахНеобходимоНе нужно
Внесение обеспечительного взносаОбязательно, если такое требование установлено техническим заданиемВзнос может внести посредник
Наличие юридических знаний и навыковЖелательноНе требуется

Порядок продажи квартиры государству

Подготовка к продаже квартиры путем участия в гос. закупках ничем не отличается от продажи жилья на обычном вторичном рынке — собственнику также необходимо собрать документацию для сделки и подготовить объект к продаже. Однако процедура значительно отличается, так как продажа объектов недвижимого имущества государству должна соответствовать требованиям Федерального закона № 44-ФЗ.

Шаг 1. Сбор необходимых документов

Так же, как и при обычной продаже, для участия в гос. закупках недвижимого имущества следует подготовить пакет документов. В него входят:

  1. Паспорт собственника жилого помещения.
  2. Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности и отсутствие ограничений на распоряжение имуществом.
  3. Документ-основание, по которому квартира перешла в собственность владельца (договор, свидетельство о праве на наследство, акт приватизации, решение суда и т. д.).
  4. Технический паспорт.
  5. Справка об отсутствии задолженностей по услугам ЖКХ.
  6. Справка о прописанных в квартире лицах.

Если собственником (одним из собственников) квартиры является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, то также необходимо предоставить разрешение органа опеки и попечительства.

Шаг 2. Подача заявки на участие в аукционе

Заявки на участие в аукционе подаются оператору торгов — отдельной организации, специализирующейся на проведении аукционов в электронном виде. Конкретный оператор указан в общей информации к аукционному лоту, размещенному на сайте ЕИС. При подаче заявки участник аукциона должен перевести оператору торгов обеспечительный взнос, который будет возвращен после проведения торгов.

Рассмотрение заявок продавцов производится в срок, указанный в аукционном лоте. Как уже говорилось, победителем становится участник торгов, предложивший самую низкую цену. В случае победы в аукционе процедура заключения сделки производится по стандартному алгоритму.

Шаг 3. Осмотр жилого помещения

После победы в аукционе собственник жилого помещения обязан предоставить его для осмотра представителям (комиссии) заказчика. Осмотр необходим для того, чтобы комиссия могла убедиться в соответствии жилого помещения требованиям технического задания и указанным в заявке сведениям.

Шаг 4. Подготовка и заключение контракта на приобретение жилого помещения

Контракт подготавливается представителями заказчика. Проект контракта размещается в техническом задании к лоту, поэтому ознакомиться с ним можно при ознакомлении с аукционным лотом. Для подписания контракта собственник объекта недвижимости приглашается в администрацию органа, который осуществляет закупку.

Читать еще:  Как проверить кому принадлежит квартира

Шаг 5. Передача объекта недвижимости

Передача объекта недвижимости производится по передаточному акту, проект которого также готовится покупателем. Представители заказчика еще раз осматривают квартиру, после чего стороны заключают акт приема-передачи.

Шаг 6. Оплата

При участии в гос. закупках допускается исключительно безналичный способ расчета. Поэтому средства переводятся продавцу на расчетный счет в банке, номер счета должен быть указан в тексте контракта. Срок, в течение которого переводятся средства, указывается в соглашении. Как правило, деньги переводятся в течение нескольких дней.

Шаг 7. Регистрация права собственности

Право собственности на недвижимое имущество и его переход должен быть зарегистрирован Росреестром. Поэтому продавец и представитель заказчика должны посетить отделение Росреестра или МФЦ для подачи документов на государственную регистрацию. В течение 5 рабочих дней переход права собственности регистрируется, после процедуру продажи квартиры государству можно считать завершенной.

Какие сложности могут возникнуть

Собственник жилого помещения может продать квартиру государству или выставить ее на продажу на вторичном рынке, где в качестве покупателей выступают физические или юридические лица. У каждого из способов продажи есть свои преимущества и недостатки. Главным плюсом участия в гос. закупках является полная надежность и прозрачность всей процедуры. Однако имеются и минусы — не всегда цена, которую может предложить государство, соответствует рыночной стоимости. Еще один недостаток — достаточно сложная процедура проведения торгов, особенно для тех граждан, которые впервые сталкиваются с системой электронных торгов. Чтобы вникнуть во все ее нюансы, может понадобиться серьезная юридическая помощь.

Квартира полгода выставлена на продажу и не продалась: стоит ли бояться таких объявлений?

Один из вопросов покупателей, который часто встречается в работе риэлтора: «‎Стоит ли опасаться недвижимости, которую никто не покупает?»‎ Под такими объектами подразумеваются квартиры или дома, на которых срок объявления превышает 6 месяцев, а иногда доходит до года. В этой статье отвечу на вопрос и разберу подводные камни, которые встречаются при покупке жилья.

Какой срок для продажи недвижимости приемлем?

Скорость продажи объекта определяется ликвидностью, привлекательностью и местоположением жилья. Например, продажу загородного дома в глубинке можно ждать и несколько лет. А в Москве ежемесячно совершается более 150 000 переходов прав собственности. Мы будем рассматривать данные по Москве и области.

Если квартира не имеет обременений и «‎прозрачна»‎ для сделки, то с момента подачи объявления о продаже, до нахождения покупателя проходит не более 1-2 месяцев.

Критериев для оценки жилья несколько, главный из них – стоимость.

Грамотное определение стоимости жилья

Продавец, решившийся на продажу недвижимости, ориентируется на цены других продавцов. Однако, предложения на интернет-ресурсах показывают не истинную стоимость жилья, а отражают желания оферентов. Объявление – это не конечная сумма, по которой будет проводиться сделка. От начальной стоимости может проходить торг, который двигается и на повышение, и на понижение.

Для того чтобы реально оценить стоимость квартиры, анализируется статистика по объектам с одинаковыми параметрами в одной локации. Статистика платная, ее запрашивает риэлтор на «‎ДомКлик»‎ или обращается к собственным данным по ранее заключенным сделкам.

Таким образом, если предложение о продаже будет объективным, то сделка состоится быстро.

Если с недвижимостью есть сложности, то они компенсируются дисконтом от рыночной цены от 5-50%.

Обременения, которые влияют на стоимость жилья

  1. Залоговое жилье – когда продаваемый объект куплен в ипотеку или под эту недвижимость выдан потребительский кредит. Для того чтобы провести сделку потребуется несколько этапов:
    • подписание авансового соглашения – как подтверждения намерений покупателя;
    • разрешение банка-залогодержателя на сделку купли-продажи;
    • подписание договора купли-продажи и его регистрация в Росреестре;
    • погашение оставшейся суммы по кредиту продавца;
    • снятие обременения в Росреестре.

Процедура продажи такой квартиры займет около месяца. Покупатели, действующие самостоятельно без риэлтора, обычно бояться таких квартир и даже при привлекательной цене не хотят покупать.

  • Ситуация, описанная выше, осложнится, если у продавца и покупателя ипотека в разных банках. У каждого банка свои требования по ипотеке и, например, Сбер не проводит сделки со своими залоговыми квартирами, если у покупателя ипотека одобрена в другой кредитной организации. Каждый случай частный, поэтому потребуется консультация грамотного специалиста, который проведёт всю сделку.
  • При покупке квартиры необходимо проверять платежеспособность покупателя . Если он на грани банкротства, то после его заявления о неплатежеспособности, все сделки, совершенные должником за три года до принятия заявления, могут быть аннулированы. Покупатель в этом случае встанет в конец очереди по возврату денежных средств.
  • Если жилье получено продавцом по наследству, то на момент совершения сделки КП могут не пройти сроки для заявления на свои права других наследников. Рекомендую покупать жилье, которое в собственности более трех лет.
  • Если квартира продается по доверенности – это большая вероятность мошенничества.
  • Если продаваемая квартира куплена с использованием материнского капитала, то родители обязаны выделить детям доли площади. Если этого не сделано, то органы опеки признают сделку недействительной.
  • Когда квартиру продает разведенный супруг , запросите нотариально заверенное заявление о согласии второго супруга, в противном случае он может претендовать на долю.
  • На момент приватизации квартиры один из жильцов мог быть временно снят с учета (военнослужащий или осужденный, находящийся в местах лишения свободы) или отказ от прав приватизации были оформлены неверно. По своему возвращению человек имеет право восстановить свою прописку с возможностью пожизненного проживания.
  • Если продавец является частично или полностью недееспособным , то с такими лицами сделки совершать запрещено.
  • Если в квартире прописано много человек и особенно несовершеннолетние дети и они не готовы выписаться до сделки.
  • Большие долги по коммунальным платежам , а иногда и уже отключенные электроэнергия и вода.
  • Перечень документов, которые помогут проверить недвижимость и обезопасить сделку:

    • Архивная выписка из домовой книги и история перехода прав собственности – в них хранятся сведения обо всех собственниках и жильцах за всю историю владения квартирой.
    • Справки о задолженностях по коммунальным платежам.
    • Согласия супругов о продаже объекта огородят покупателя от возможности претендовать третьим лицам на купленное жилье.
    • Отчет из пенсионного фонда об использовании материнского капитала.
    • Выписка из ЕГРН , заказанная самим покупателем в Росреестре, дает развернутый отчет об обременениях, которые наложены на объект. И подтверждает статус «добропорядочного покупателя».
    • Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров подтвердят дееспособность продавца, желательно с освидетельствованием.
    • ЕФРСБ – реестр сведений о банкротстве.
    • В документах из БТИ предоставлена планировка от застройщика, с ней вы поймете, есть ли незаконные изменения конструкций в квартире.
    • Разрешение органов опеки на сделку , если затрагиваются права несовершеннолетних детей.

    Рекомендации для продавцов недвижимости

    Если вы пытаетесь продать объект выше рыночной стоимости в стремлении приобрести взамен более дорогой объект, помните, что цены на недвижимость растут везде одинаково. Очень часто, желая продать «подороже» и упуская реальных покупателей, можно потерять в стоимости на курсе доллара. Деньги сейчас – дороже, чем деньги – потом.

    При возникновении задержек в продаже своего объекта более чем на 2 месяца, удаляйте объявление и размещайте новое, тогда оно не будет восприниматься потенциальными покупателями как старое и «проблемное».

    Если продаваемая недвижимость имеет обременения, то обращайтесь за помощью к опытному риэлтору. Он грамотно организует всю сделку и снизит обеспокоенность покупателей.

    Рекомендации для покупателей недвижимости

    Каждая квартира, продаваемая на вторичном рынке, особенно в Москве, имеет свою историю. Ваша задача – проверить ее и удостовериться в безопасности сделки.

    Помните, что риэлтор продавца не на вашей стороне, его задача продать объект.

    Наймите личного эксперта по недвижимости. Его услуги обойдутся дешевле, чем попасться на мошенников и остаться без квартиры и денег.

    Подводя итог, хочу отметить, что не стоит бояться покупать / продавать вторичное жилье. Главное, если ваши интересы будет защищать опытный, ответственный специалист в недвижимости.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector