Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Квартира по наследству подводные камни

Особенности покупки квартиры, полученной по наследству, подводные камни

Покупка квартиры, полученной по наследству, заставляет многих отказываться даже от выгодных предложений. Ведь слишком велик риск того, что в будущем появятся другие наследники, с которыми придётся организовать судебные заседания. И решение суда в таких ситуациях видится лишь непредсказуемым. Но оправданы ли подобные опасения?

С какими проблемами можно столкнуться

Главная опасность, которая подстерегает при совершении подобных покупок, – «приобретение» имущественных претензий от других наследников, которые оказались обделёнными. Ведь есть вероятность нарваться на лиц, права которых были нарушены при распределении имущества. Они потом имеют право обратиться в суд для более удовлетворительного решения вопроса. Судебные разбирательства приведут к новым неприятностям после того, как совершена покупка квартиры, полученной по наследству.

Наследование само по себе требует определённых правил. Имущество может быть передано ближайшим родственникам:

  1. Согласно законодательным нормам.
  2. После составления завещания.

При отсутствии завещания приступают к разделу имущества между наследниками, составляющими очереди. Родители и супруги с детьми относятся к первой очереди. Но и в этом вопросе не обходится без нюансов.

Подробное описание проблем и решений

Часто можно столкнуться со следующими рисками при покупке квартиры, полученной по наследству:

  • Наследодатели перестали жить со своими супругами давно, но официального оформления развода не последовало. Члены семьи не сразу узнали о смерти и посетили нотариуса, как только смогли.
  • Дети наследодателя умирают, и других близких родственников не имеется. Тогда имущество будет переходить к тем, кто составляет вторую очередь. Но есть внуки, которые также узнали о смерти бывшего владельца имущества. Они имеют право предъявить свои претензии.
  • Когда наследодатель умирает, появляются наследники, уже давно включенные в завещание. Либо, наоборот, его не признают законным самые близкие родственники. Начинается оспаривание с организацией судебных заседаний.

И эти ситуации – лишь самые простые и распространённые. Подобных сложностей существует гораздо больше. Надо быть готовым к подобным сюрпризам, если планируется приобрести квартиру, полученную именно по завещанию.

Согласно закону, наследники должны объявить о своём намерении получить имущество по завещанию, максимум, через 6 месяцев после того, как бывший владелец скончался. Но некоторые категории граждан не успевают заявить о своих правах за это время. Например, если их лишили свободы, послали в длительную служебную командировку.

Есть и другие моменты, имеющие значение. Закон устанавливает некоторые «приоритеты» при решении вопросов, связанных с наследством. Некоторые категории граждан при любых обстоятельствах могут рассчитывать на долю в имуществе. Это касается:

  1. Детей в возрасте до 18 лет.
  2. Родителей, ставших нетрудоспособными.
  3. Любых родственников-иждивенцев.

Если данные категории граждан заявят о своих правах, то суд в любом случае присудит им долю квартиры. Даже после того, как продажа осуществилась. Продавца суд тоже может признать недостойным наследником. И тогда вся квартира переходит членам семьи.

Дополнительные советы

На практике, ситуация чаще выглядит так. Лицо подаёт заявление в суд, если оно недовольно текущей схемой распределения имущества. Суд выносит решение в пользу истца, проведя соответствующие исследования. Новому владельцу говорят о том, что квартиру надо освободить.

При этом покупатели могут потребовать компенсировать затраты в связи с покупкой. Но возврат осуществляется редко. Он возможен только при привлечении приставов. Если, конечно, у второй стороны вообще есть сбережения либо имущество, с помощью которых можно возместить долг.

И это далеко не все подводные камни, с которым можно столкнуться. При продаже недвижимости, в том числе по завещанию, освобождают от уплаты налогов, если объект менее 3 лет в собственности. От налога освобождаются только суммы меньше 1 миллиона рублей. Поэтому продавцы часто просят указывать именно сумму, которая не доходит до границы. Покупателям не рекомендуется соглашаться на подобные предложения. Тогда размер возможной компенсации уменьшается.

Наконец, стоит сказать о другой распространённой проблеме. В завещании наследодатели пишут о том, что имущество отходит к детям. Но есть одно условие – родители владельца квартиры могут распоряжаться ею на своё усмотрение до конца своей жизни. Тогда есть вероятность купить квартиру, где проживают незнакомые люди.

Способы решения и защиты

Перед тем как подписывать документы при оформлении жилья, стоит изучить историю недвижимости. Как это сделать? Решений множество.

  • Запрос выписок из ЕГРП. Это один из способов получить вообще всю информацию относительно операций с тем или иным объектом, начиная с 1998 года, и до настоящего времени. Из этих справок узнают и об обременениях, если они присутствуют.
  • Получение выписок из домовых книг. Так можно узнать, кто прописан на территории квартиры по наследству.
  • Общение с соседями. Судебные разбирательства вряд ли грозят, если бывший владелец умер, оставив лишь одного ребёнка. А вот при участии супругов в делении и завещании стоит задуматься.
  • Изучение информации по поводу того, есть ли завещательные отказы. Продавцы могут говорить всё, что угодно по данному вопросу. Сведения легко раздобыть, обратившись к нотариусу.

Каждый из наследников должен поставить подпись в договоре на покупку и продажу, если таких граждан несколько. Но у продавцов часто на руках имеются доверенности, переданные всеми наследниками. В данном случае надо внимательно изучать список полномочий, переданных таким образом. Сотрудники паспортного стола помогут провести проверку личности.

Отдельно надо удостовериться в том, что действительно умер тот, кто якобы передал имущество в наследство. В некоторых ситуациях квартиры продаются, пока владельцы в длительных командировках либо пропали без вести. У продавца стоит требовать дополнительные документы, среди которых:

  1. Оригинал свидетельства о смерти.
  2. Судебное решение о признании человека умершим.
  3. О мошенничестве при продаже

Всё больше появляется мошеннических схем при работе с объектами недвижимости, особенно – полученными в наследство. Подделка завещаний – самый простой вариант обмана со стороны продавцов. Тогда рекомендуется воспользоваться услугами нотариуса. Они подскажут, подлинный используется документ или подделка. Главное – использовать услуги проверенных специалистов.

Договоры мены или самого дарения также могут быть липовыми. Вероятность натолкнуться на подделку и при работе с ними остаётся высокой. Опишем лишь самую распространённую схему. К пожилому человеку прописывается якобы дальний родственник или вовсе посторонний человек, и начинает ухаживать.

Сначала всё идёт неплохо. Но мошенники используют этот вариант для получения генеральных доверенностей. После смерти владельцев квартиры быстро уходят на продажу. И только новому владельцу недвижимости придётся решать все проблемы с законными наследниками.

Риэлторы тоже бывают нечестными, силой заставляя оформлять документы в свою пользу. А затем они делают всё возможное, чтобы избавиться от владельца, а затем оформить объект в наследство.

Покупка бывшего наследства: допустимый риск

Стоит ли риск получаемых результатов? Окончательное решение остаётся за покупателями. Есть несколько проверенных советов, позволяющих избежать проблем. Всего их три.

  1. Занижение цены в договорах с наследованием недопустимо, ни при каких обстоятельствах. Иначе велика вероятность, что сумма компенсаций уменьшится. И это – самый лёгкий вариант.
  2. Использование схем «титульного страхования». Тогда возмещение всех затрат станет обязанностью страховщиков, даже в случае утраты.
  3. Если объект имеет цену на 20-30 процентов ниже рыночных показателей – стоит проявить бдительность. Проверять надо всю полученную информацию, вне зависимости от заверений продавца. Это касается и унаследованной недвижимости.
  4. Приобретение квартиры на основании доверенности

Риски существуют при приобретении и для тех, кто приобретает квартиру, на которую оформлена доверенность. От такой покупки стоит отказаться, если вторая сторона отказывается провести личное знакомство с владельцем. Сам собственник также имеет право на отмену доверенностей. Даже в одностороннем порядке. Данные правила действуют на протяжении 2021 года.

После этого проводится суд, сделку с большой вероятностью признают недействительной. Придётся потерять часть денег, тратить время и силы на попытку вернуть хотя бы часть из них.

Факт дееспособности продавца заслуживает отдельного внимания. Сделку легко отменить с использованием судебного порядка, если дееспособность потеряна. Возврат квартиры означает, что деньги компенсировать уже не удастся.

Предъявление водительских удостоверений, обращение в психоневрологический диспансер – вот способы, позволяющие удостовериться в дееспособности. Получая договор и объект недвижимости, покупатель сам должен уделить дополнительное внимание проверкам.

Квартиры по наследству: избегаем проигрыша при покупке

В настоящее время широкое распространение получило такое явление, как перепродажа. Мошенники знают о том, что покупатели стремятся во всём сэкономить. Низкий уровень юридической грамотности населения также на руку. Даже когда имущество передают в наследство.

Честный риэлтор считает, что даже множественная продажа квартир – не проблема. Последние покупатели наверняка добросовестные. Но это заблуждение далеко не всегда соответствует истине. Всегда велика вероятность возвращения имущества первоначальным собственникам.

О порядке расчёта

Расчёт с продавцом проводится в трёх вариантах:

  • Передача наличных после подписания договора, до завершения государственной регистрации.
  • Оплата наличными после того, как пройдёт государственная регистрация.
  • Использование банковских ячеек при передаче и приобретении наследственных объектов.

Последний вариант может похвастаться самым высоким уровнем безопасности для покупателей. С продавца рекомендуют брать расписки, когда передача денег завершается. Главное – проверить всю информацию относительно объекта перед тем, как завершать сделку. Это касается прописанных по адресу граждан, категорий лиц с пожизненным проживанием, официального согласия супруга на проведение сделки.

Хорошо, если есть возможность привлечь специалиста в этом направлении.

На что обратить внимание при покупке квартиры, полученной по наследству?

Сделки, связанные с куплей-продажей недвижимости, на сегодняшний день не редкость; но вот покупка квартиры, полученной по наследству, все же встречается реже. Опасаться этого не стоит, но внимательнее отнестись к процессу оформления недвижимости в собственность не помешает!

Читать еще:  Обжалование действий кадастрового инженера

Покупка квартиры по наследству: проблемы, которые могут возникнуть

Основной проблемой при приобретении квартиры, которая была получена по наследству, является то, что вместе с недвижимостью вы можете «приобрести» имущественные претензии лиц, чьи права были нарушены при «распределении» наследства.

По общему правилу, наследование происходит по закону и по завещанию. Если наследодатель не оставил никакого завещания, то в дело «вступают» несколько очередей наследников. Первыми, кто может претендовать на получение наследства, являются ближайшие родственники умершего – дети, родители, супруги.

На практике могут встречаться следующие ситуации:

  • Умерший не жил совместно с женой, но развод официально не оформил, хотя ее в число наследников первой очереди не включили, а сама она не пришла к нотариусу, так как не знала о смерти мужа.
  • Все дети наследодателя умерли, других близких родственников у него нет; соответственно, наследство распределяется по наследникам второй очереди. Но у детей, которые погибли, есть внуки, которые узнали о наследстве. Они имеют право на его получение по праву представления.
  • Самая интересная ситуация может получиться когда объявляются наследники по завещанию, которое было составлено настолько давно, что сам умерший о нем уже не помнил; но несмотря на это, оно законно. Соответственно, возможна и обратная ситуация – когда есть завещание, но недовольные наследники по закону начинают его оспаривать.

На самом деле таких ситуаций довольно большое количество. Поэтому если вы все же решились на приобретение квартиры, полученной по наследству, будьте готовы к неожиданностям.

Это связано с тем, что нотариусы не должны проверять круг наследников, то есть они «доверяют» тем, кто заявил о своем праве на вступление в наследство.

Кроме того, законодателем подразумевается, что срок в 6 месяцев, который проходит с момента смерти гражданина и до открытия наследства, вполне достаточен для того, чтобы «объявились» все, кто хотел.

А если речь идет о тех, кто проживает за границей или отбывает наказание? Они физически не смогут приехать за столь короткий срок в силу объективных причин.

Кроме того, несмотря на то, что закон негласно устанавливает «приоритет» в наследственных вопросах за завещанием, есть категории граждан, которым доля в наследстве положена. К ним относятся: несовершеннолетние дети, нетрудоспособные родители умершего и т.д. Поэтому даже если завещание составлено правильно, но такие «родственники» обнаружатся, суд обязан выделить им долю, пусть и в уже проданной квартире.

Кроме этого, возможны случаи, когда продавца признают недостойным наследником в соответствии с законодательством. И, несмотря на то, что сделка уже почти «закончена», квартира возвращается ее «законному» владельцу.

Получается следующее: недовольный гражданин подает заявление в суд, суд удовлетворяет его иск и новому собственнику необходимо освободить помещение. Безусловно, он может потребовать деньги с продавца, но, как правило, они уже потрачены. Остается надежда на работу отдела судебных приставов и на то, что у бывшего продавца есть какое-либо имущество или депозит, которое можно «перевести» в деньги.

Но это еще не все! В соответствии с законодательством, если в собственности недвижимость менее 3 лет, то при продаже за это уплачивается налог; налогом не облагаются суммы до 1 млн. руб. Соответственно, продавец слезно вас просит указать в договоре именно такую сумму. Вы идет у него на поводу и пишете все, что он хочет. Вам-то какая разница? А разница есть. В случае возникновения судебных тяжб и «отзыва» у вас квартиры, вы можете потребовать назад только ту сумму, которая указана в договоре.

И, наконец, третий возможный «негативный» вариант развития событий. В завещании наследодатель оформил завещательный отказ: да, он передает в собственность квартиру своему сыну, но тот должен предоставить право пользования ей его матери до конца ее жизни. Вот и получается ситуация: вы покупаете квартиру… а там еще и мама в подарок!

Как избежать проблем при покупке?

Прежде чем подписывать договор купли-продажи, необходимо изучить всю «историю» квартиры.

Это возможно сделать несколькими способами:

  • Получить выписку из ЕГРП. В этом реестре содержатся сведения обо всех операциях с недвижимостью, начиная с 1998 года. Кроме того, из такой выписки можно получить информацию обо всех обременениях, наложенных на квартиру.
  • Запросить выписку из домовой книги. Здесь вы узнаете о лицах, зарегистрированных на данной жилплощади, пусть и не проживающих на ней (См. Где и как получить выписку из домовой книги (образец)?).
  • Поговорить с соседями.

Далее интересуемся «судьбой» наследства и всеми претендентами. Если у умершего был один сын, и все имущество досталось ему, то судебные споры в данном случае вряд ли будут, но если все имущество завещано, например, гражданской супруге, с которой умерший жил последние годы, то тут стоит подумать!

Также необходимо убедиться, действительно ли имели место быть завещательные отказы от наследства, как утверждает продавец квартиры. Эту информацию можно получить только в нотариальной конторе.

Если наследников несколько, то в договоре купли-продажи каждый расписывается сам за себя. На практике возможна ситуация, когда наследники оформляют доверенность на одно лицо с правом предоставления их интересов. Тогда вам необходимо проверить содержание доверенности и обратить особое внимание на то, какие «действия» разрешены представителю: например, может ли он подписывать договор и получать по нему деньги.

Не забывайте про проверку личности самого продавца: действительно ли он является тем, за кого себя выдает? Для этого можно обратиться в паспортный стол.

Но и это не главное. Самое важное, от чего стоит отталкиваться – это удостоверение факта смерти владельца квартиры. Вполне возможно, что он просто пропал без вести или находится в длительной командировке. Поэтому запросите у продавца оригинал свидетельства о смерти или решения суда (если он был признан умершим).

Мошенники: чего стоит опасаться?

Самое простое, на что горазды мошенники – это подделка завещания. Для удостоверения это факта можно обратиться к нотариусу.

Очень часто недобропорядочные граждане представляют договор дарения, мены и т.д., согласно которым умерший успел «передать» им недвижимость до смерти. Но в большинстве случаев эти документы поддельные.

Рассмотрим следующую схему: за престарелым человеком вдруг начинает «ухаживать» внезапно объявившийся дальний родственник (квартирант, соседка и т.д.). Обманным путем мошенник подписывает генеральную доверенность на право распоряжения квартирой. После смерти владельца, до момента вступления в наследство остальных родственников, мошенник «избавляется» от квартиры, перепродавая ее третьим лицам, а сам исчезает. В последствии все судебные процессы будут вестись с новым владельцем, так как мошенника уже и след простыл!

И, наконец, самая «черная» схема – это когда гражданина заставляют написать завещание в пользу третьего лица, а потом от него избавляются.

Квартира по наследству: покупать или нет?

Очень часто встречаются ситуации, когда несколько наследников отказываются от наследства в пользу одного гражданина. В данном случае можно выяснить причину отказа: все ли так хорошо, как кажется на первый взгляд?

Ни в коем случае не занижайте цену за квартиру, даже если вас об этом слезно просит продавец. Рассматривайте всегда самый «плохой» вариант: возможно, что «объявятся» наследники, и квартиру у вас заберут. Какое возмещение вы получите тогда?

Уменьшить риск потерь можно еще одним способом: застраховать сделку так называемым «титульным страхованием». То есть, если вы утратите право на недвижимость, страховая компания будет обязана возместить вам все затраты.

Кстати, о цене! Неужели вас не насторожит, если квартира будет стоить процентов на 20% ниже средней стоимости аналогичной недвижимости по региону? А должно насторожить! Хотя недобросовестные продавцы могут оправдать такую срочность необходимостью уехать в другой город, срочной оплатой операции и т.д.

Доверенность! Какие риски ожидают с этой стороны?

Во-первых , не соглашайтесь на сделку купли-продажи по доверенности, если вас не хотят знакомить с собственником по разным причинами (болезнь, командировка и т.д.).

Во-вторых , доверенность отменяется в одностороннем порядке; и если на момент подписания договора она действовала, то уже после передачи денег собственник может ее отменить. А потом пойти в суд и потребовать признание сделки недействительной.

Одним из главных обстоятельств совершаемой сделки можно считать дееспособность продавца. Вполне возможны и такие случаи, когда продавец оформляет сделку купли-продажи, а потом сам же идет в суд и оспаривает сделку.

Остановимся здесь более подробно. Итак, суд выносит решение в пользу недееспособного и возвращает ему квартиру. До момента «перерегистрации» в квартире, по сути, могут проживать и старые, и новые владельцы. Но покупатели оказываются в ситуации, когда они являются правообладателями, но не могут распоряжаться судьбой квартиры. Что делать?

Денежные средства уже потрачены, никакого имущества у продавца нет, из квартиры его не выселишь и арест не наложишь…Поэтому в данном случае есть риск потерять если не все деньги, выплаченные по договору, то большую их часть.

Как проверить дееспособность гражданина? Обратиться в диспансер (психоневрологического профиля) или, как минимум, попросить показать водительское удостоверение.

Кто-то теряет, а кто-то находит…как быть в числе выигравших от заключения сделки купли-продажи квартиры, полученной по наследству?

«Множественные» продажи одного объекта недвижимости, к сожалению, сегодня не редкость. На руку недобросовестным продавцам, прежде всего, юридическая неграмотность граждан и желание сэкономить.

Многие «черные» риэлторы рассуждают следующим способом: если квартиру перепродать несколько раз, то последний покупатель будет «добросовестным», и у него уже никто не отнимет квартиру.

На самом деле это не так: если недвижимость изначально была изъята у владельца незаконным путем, то, несмотря на количество ее будущих владельцев, собственник может вернуть ее себе. Здесь вам очень пригодится выписка из ЕГРП.

Читать еще:  Где получить справку о выписке из квартиры

Все мы помним, что любая перепланировка в квартире должна быть узаконена. Так почему бы нам для того, чтобы убедиться, что все в порядке, не изучить документы из БТИ?

Хотя такие документы можно получить только собственнику или лицам, с ним зарегистрированным. При наличии правоустанавливающих документов эту проблему можно решить: приезжаете в БТИ с продавцом и объясняете ситуацию на месте. После уплаты госпошлины за справку, вам ее выдадут.

Внимательно читаем договор: все данные квартиры должны быть отражены в соответствии с правоустанавливающими документами; проверьте все еще раз (См. Как правильно составить и оформить договор купли-продажи квартиры?).

Отдельная тема – расчеты за квартиру.

Возможны три варианта:

  1. расчет наличными после подписания договора до момента государственной регистрации;
  2. расчет наличными после осуществления процедуры государственной регистрации;
  3. расчет через банковскую ячейку (Подробнее см. Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры).

Многолетняя практика показывает, что последний вариант – самый безопасный и пользуется спросом у «знающих» граждан.

Не забудьте после передачи денег взять расписку с продавца. Она оформляется в простой письменной форме с указанием переданной суммы, цели передачи, ФИО и паспортных данных продавца.

Еще один момент: проверьте по домовой книге, не проживают ли в квартире лица, которых, во-первых, нельзя выселить без согласия специального органа (например, несовершеннолетние дети), а, во-вторых, которые имеют право пожизненного проживания (например, был завещательный отказ в пользу сестры мужа и т.д.).

Но выписка из домовой книги должна быть расширенной, так как в обычной выписке вы не увидите информацию о гражданах, которые были выписаны «временно», например, на время прохождения воинской службы или отбывания наказания в местах не столь отдаленных.

Наследник состоит в браке? Если да, то требуем с него нотариально удостоверенное согласие жены/мужа на совершение сделки купли-продажи. Если супруги развелись, но квартира была куплена во время брака, все равно требуется вышеуказанное согласие.

Приобретать квартиру, полученную по наследству, или нет – ваше право. Но, несмотря на все сложности в оформлении документов и «подводные» камни при заключении сделки, зачастую можно найти довольно неплохой вариант недвижимости, который не будет стоить бешеных денег из-за того, что наследники хотят побыстрее получить «куш» и разделить его между собой.

И, наконец, если хотите совсем обезопасить себя от всех негативных моментов, запомните: срок исковой давности по наследственным делам – 3 года; поэтому по истечении этого времени требования к имуществу предъявляться не могут. Безусловно, есть исключения из правил, но они незначительны.

Особенности покупки квартиры полученной в наследство

Главная страница » Особенности покупки квартиры полученной в наследство

В рамках статьи Покупка квартиры на вторичном рынке будут рассмотрены особенности покупки жилого помещения полученного в наследство. Покупка квартиры доставшийся в наследство продавцу относитcя к наиболее рискованным сделками на вторичном рынке жилой недвижимости, ввиду невозможности проверки некоторых сведений, которые в последствии могут стать причиной оспаривания сделки купли-продажи квартиры.

СОДЕРЖАНИЕ

Наследование в России, основные положения
  • Наследование имущества осуществляется по закону либо по завещанию.
  • Наследство принимается либо в полном объеме (включая обязанности) либо не принимается вообще. Если лицо приняло часть наследство, считается, что оно приняло все наследство, в том числе сведения о котором подлежат внесению в реестр недвижимости (ЕГРН).
  • Вступить в наследство можно подав соответствующее заявление нотариусу либо осуществив фактические действия по вступлению в наследство (фактическое вступление в наследство), такие, как оплата коммунальных услуг и несение иных расходов на имущество, осуществление охраны имущества.
Наследование по закону

Наследование по закону — это наследование наследниками имущества в порядке, установленном законом. Наследование на закону осуществляется в случае отсутствия завещания наследодателя.

Наследство по закону включает в себя восемь очередей наследников от наиболее близкой степени родства (например: 1 очередь: супруг, дети, родители) к наименьшей степени родства.

Очередь меняется, если отсутствуют наследники из предыдущей очереди.

Риски наследования по закону:

  • Возникновение неучтенного наследника, не получившего свою долю в наследстве.

Данный риск возникает ввиду фактической невозможности определить круг родственников наследодателя, так как отсутствует единая база, позволяющая получить данные сведения. Чем дальше очередь, тем уменьшается вероятность определить круг наследников соответствующей очереди.

При проверке квартиры перед покупкой покупателю необходимо понять все ли наследники соответствующей очереди получили свою долю. Для этого необходимо собрать информацию о родственниках умершего и сравнить информацию о них, указанной свидетельстве о праве на наследство.

  • Неожиданное появления завещания.
Наследование по завещанию

Наследование по завещанию имеет приоритет перед наследованием по закону.

Наследодатель может определить в качестве наследника любое лицо и передать ему все свое имущество (за исключением обязательной доли в наследственной массе).
Очередность, как при наследовании по закону, тут значение не имеет.

Риски при наследовании по завещанию могут быть следующие:
  • завещаний может оказаться несколько, причем приоритет будет иметь последнее составленное;
  • завещание может быть оспорено иными потенциальными наследниками (причины: невменяемость наследодателя в момент составления завещания, завещание было составлено под давлением и т.п.);
  • составленное наследодателем завещание не всегда может находится у нотариуса, который ведет наследственное дело (по месту жительства наследодателя). Оно может находится на хранении у другого нотариуса.

Также в определенных (когда нотариус недоступен) случаях удостоверить завещание может:

  • должностное лицо консульского учреждения;
  • должностное лицо органа местного самоуправления;
  • главный врач мед. учреждения;
  • директор дома престарелых, инвалидов,
  • капитан корабля;
  • командир воинской части;
  • начальник места лишения свободы.

То есть завещание, как говорилось ранее, может обнаружится по прошествию определенного времени, даже когда наследственная масса распределена между наследниками по закону.

  • при реализации получения наследства по завещанию было нарушено право лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве.

Обязательная доля в наследстве

Обязательная доля в наследстве это единственное исключение, которое может поправить волеизъявление (завещание) наследодателя завещать все свое имущество определенному лицу. В данном случае закон защищает нетрудоспособных детей наследодателя, лиц на иждивении, нетрудоспособных родителей, супруга наследодателя. Данным лицам в любом случае причитается доля в наследственной массе — не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону.

Законодатели обещают, что с января 2018 года должен заработать официальный интернет-ресурс – Единая информационная система нотариата (ЕИСН) – в котором будут храниться данные обо всех совершенных нотариальных действиях. В том числе об удостоверенных завещаниях, об их изменении или отмене. Пока данная база не функционирует.

Внезапно возникшие наследники и иные лица

Внезапно возникшие после сделки по купле-продаже квартиры лица (чьи права были «ущемлены» до сделки) или о которых покупатель не знал:

  • лица имеющие право на обязательную долю в наследстве;
  • наследники по завещанию;
  • внезапно возникшие наследники, не знавшие о смерти наследодателя;
  • наличие лиц, имеющих право пользования квартирой в связи с наличием завещательного отказа.

Внезапно возникшие наследники могут вступить в наследство и по истечении указанного в законе срока – (6 месяцев со времени открытия наследства):

  • Доказав обоснованность пропущенного срока в связи с незнанием о смерти наследодателя или наличием причин по которым они не могли принять наследство; или
  • Получившие согласие всех наследников.

Покупку квартиры полученной по наследству можно осуществлять в случае наличия обстоятельств снижающих, НО НЕ ВСЕГДА ИСКЛЮЧАЮЩИХ, риски последующего оспаривания сделки по купли-продажи квартиры.

Оформление квартиры в собственность по наследству: что нужно знать, порядок, пошлина и подводные камни

Порядок получения недвижимости по завещанию обусловлен определенными правилами. С помощью этой публикации можно выяснить, как оформить квартиру в собственность по наследству без ошибок.

Что нужно знать о наследовании

По действующему законодательству юридически значимые процедурные действия выполняет нотариус. После смерти владельца по заявлению получателя недвижимости юрист открывает наследственное дело. Через шесть месяцев при отсутствии других законных претендентов – оформляет специальное свидетельство. Этот документ является основанием для завершающей регистрации права собственности на квартиру в «Росреестре».

По закону

Законный порядок оформления наследства на квартиру применяют в следующих случаях:

завещание отсутствует;
распоряжение умершего признано недействительным в ходе судебного разбирательства или при первичной проверке нотариусом;
наследник отказался принять квартиру (причина в данной ситуации не имеет значения).

Созданные правила основаны на нескольких принципах. Выяснив, как правильно оформить наследство, предотвращают негативные ситуации и непредвиденные расходы. Так, вне зависимости от степени родства и текста завещания преимущественными правами на «обязательную долю» обладают наименее защищенные лица:

несовершеннолетние дети (родные и приемные);
родители пенсионеры;
иждивенцы, утратившие трудоспособность.

Перечисленные граждане могут оформить в собственность половину от доли, которая причитается по закону при распределении частей на нескольких очередников.

К сведению! О несовершеннолетних наследниках нотариус обязан сообщать в государственные органы опеки (ООП). Последующее распоряжение соответствующим имуществом допустимо после получения специального разрешения.

Если перечисленные ограничения отсутствуют, распределение (передача) наследственной квартиры выполняется по нормативной очередности. Общая схема включает семь групп с учетом родственных связей (пример):

супруг, родители, дети;
брат, сестра, дедушка, бабушка;
дядя, тетя;
прадед, прабабушка;
двоюродный внук (прадед);
двоюродная племянница (тетя);
отчим, пасынок.

Если потенциальный получатель умер, не успев оформить имущество в собственность, соответствующие права получает его наследник. В рамках одной группы доли очередников распределяются поровну.

Для удостоверения. Оформление квартиры в собственность по наследству происходит после установления степени родства, для чего предоставляют свидетельство о браке, усыновлении, иные официальные документы.

Отдельно следует отметить возможность лишения права на наследство «недостойных» претендентов. Причисление к этой категории с одновременным блокированием передачи имущества может быть установлено решением суда при выявлении следующих фактов:

Читать еще:  Что входит в документы на квартиру

подделка завещания;
принуждение наследодателя к составлению определенного распоряжения;
лишение родительских прав;
отказ оплачивать содержание нетрудоспособных родственников, ребенка.

Иск могут подать другие наследники. С заявлением в судебные инстанции следует обращаться после составления нотариального свидетельства не позднее чем через 3 месяца.

По завещанию

При наличии неоспоримых прав собственности распоряжение о передаче недвижимости можно оформить в пользу:

любого человека или группы граждан вне зависимости от степени родства;
коммерческого предприятия, общественной организации, другого юридического лица;
государства.

Завещание оформляется в нотариальной конторе. Другие требования:

дееспособность завещателя (возраст – не менее 18 лет);
добровольное личное распоряжение имуществом (оформить документ по доверенности нельзя);
подтвержденное право собственности на момент смерти.

Последний пункт следует пояснить. В завещании можно указать недвижимость, которая будет построена. Если в тексте отметить только земельный участок, дом придется делить по закону.

Передача наследуемой квартиры может быть обусловлена дополнительными требованиями завещателя – завещательный отказ. Допустимы распоряжения, которые выполняются в пользу третьего лица (отказополучателя):

определение прав пожизненного проживания;
оказание медицинской помощи, других услуг;
регулярное перечисление денежных средств.

Однако наследник обязан выполнять условия завещания. Если указано пожизненное пользование квартирой (частью недвижимости), нельзя принудительно выселить или лишить прописки отмеченного в этом документе человека. Права отказополучателя сохраняются при последующей продаже.

Квартира неприватизированная

Недвижимость, которой пользуются по договору социального найма – это муниципальная (государственная) собственность. Если завещатель получил необходимые согласования, закончить процедуру оформления можно после его смерти. Лица, которые проживали в этой квартире, могут заключить договор социального найма. В этом случае они сами способны инициировать бесплатное получение жилья в рамках стандартной программы приватизации.

Внимание! Читайте подробнее о наследовании муниципальной квартиры.

Вступление в наследство

Действительный порядок действий может существенно отличаться от стандартного. Не исключено появление других претендентов. Определенные затруднения возникают при наличии несовершеннолетнего ребенка с пропиской. Однако до рассмотрения нюансов следует ознакомиться с типовой процедурой.

Какого нотариуса выбрать

В простейшей ситуации завещание имеется «на руках», либо такое распоряжение отсутствует и предполагается распределение имущества по закону. Чтобы оформить в собственность квартиру, подходящую контору выбирают по территориальным признакам:

адрес постоянной прописки покойного;
расположение самой крупной части наследственной массы (квартиры).

Сложнее найти закрытое завещание. Содержание этого документа является конфиденциальной информацией. Однако следует понимать, что нотариус не получает сведения о смерти завещателя из МВД либо иных источников. Отсутствует единый реестр таких распоряжений. Поиск придется выполнять самостоятельно. Как правило, распоряжение оформляют в ближайшей конторе по адресу жительства.

Список необходимых документов

На первом этапе получения квартиры в наследство получают справку о смерти. В ЗАГСе предъявляют:

гражданские паспорта (другие удостоверения личности) покойного и заявителя;
заключение медицинского учреждения о кончине.

Чтобы вступить в права наследования нотариусу передают:

справку о смерти;
расширенную выписку из Росреестра с техническим планом;
завещание (при наличии);
документальные подтверждения родства (если предполагается получение имущества по закону).

Процедура

Следующий алгоритм демонстрирует, как оформить квартиру в собственность по наследству в обычном порядке:

в ЗАГСе по месту жительства покойного берут свидетельство о смерти;
собирают сопроводительные документы;
обращаются в нотариальную контору;
получают свидетельство, фиксируют права нового собственника записью в базе данных «Росреестра».

В ходе проверки нотариус проверяет:

факт смерти;
потенциальных претендентов на получение квартиры по наследству;
общий перечень имущества покойного, который передается по завещанию (закону).

После завершения процедуры составляется свидетельство, удостоверяющее вступление в наследство. Получатель должен подтвердить свое согласие оформить имущество в собственность отдельным заявлением. В тексте документа указывают:

идентификационные данные нотариуса, покойного гражданина, наследника;
основания для передачи квартиры.

Госпошлина и сроки

Чтобы выяснить, облагается ли налогом полученная по наследству квартира, можно изучить тематические разделы статьи 333. 24 НК РФ. В соответствии с действующими нормами уплачивается государственная пошлина за выдачу свидетельства. Родственники (1 и 2 группа очередности) могут оформить имущество в собственность после оплаты 0,3% от стоимости недвижимости, но не более 100 тыс. р. Для других лиц госпошлина за наследство квартиры составляет 0,6% (максимум – 1 млн р).

Рекомендуется проверить, нужно ли платить налог в действительности. Отдельные категории граждан полностью или частично освобождены от госпошлины при вступлении в наследство на квартиру:

несовершеннолетние дети;
герои РФ;
участники ВОВ;
наследники военнослужащих, погибших при исполнении обязанностей;
члены семьи и другие лица, которые проживали совместно с наследодателем;
инвалиды 1 и 2 группы (-50% от базового тарифа).

К сведению! Полный перечень льготников приведен в НК РФ, ст. 333.38.

Пошлина на наследство рассчитывается от стоимости квартиры. Однако действительная ценность недвижимости не может быть определена заранее, поэтому определенную сумму в завещании не указывают. Данные по кадастровому учету также не соответствуют актуальной рыночной ситуации на момент оформления права собственности.

Проблему решают с применением экспертной оценки. За отдельную плату квалифицированное заключение можно получить с помощью:

лицензированных оценщиков;
специализированных подразделений БТИ;
агентств недвижимости.

Выяснить, сколько стоит оформление квартиры в наследство, можно в нотариальной конторе. На коммерческой основе устанавливают расценки для сопроводительных и дополнительных услуг:

юридические консультации;
подготовка документов;
выезд специалиста по адресу заказчика;
выполнение поручений.

Свидетельство для получения наследства после смерти отца (другого завещателя) выдают в течение шести месяцев от даты по справке ЗАГСа.

Наследование через представителя

Как вступить в права наследства на квартиру, если личное участие невозможно либо чрезмерно затруднено. Для решения этой задачи применяют схему с поверенным. Этот человек действует на основе доверенности, которой поручают получить и оформить в собственность имущество на определенных условиях. Документ заверяют у нотариуса. В тексте ограничивают круг полномочий.

Регистрация в МФЦ

Порядок оформления прав собственности на квартиру после вступления в наследство выбирают с учетом личных предпочтений. Вместо обращения в Росреестр можно применить удаленную передачу документов на сайте Госуслуг. Ниже подробно представлена схема регистрации полученной в наследство квартиры через МФЦ.

Список документов

Чтобы оформить недвижимость в собственность, при обращении в МФЦ предоставляют:

заявление (заполнит сотрудник МФЦ на приеме);
гражданский паспорт (другое удостоверение личности);
нотариальное свидетельство о наследовании квартиры по закону после смерти;
актуальную выписку из базы данных ЕГРН;
подтверждение оплаченной пошлины;
доверенность (если процедура выполняется с помощью уполномоченного представителя).

Госпошлина и сроки

Стоимость услуги вне зависимости от способа регистрации фиксированная – 2 000 р. Оформить в собственность недвижимость через МФЦ можно за 10 раб. дней (максимальный срок по установленным нормативам).

Порядок действий

Чтобы быстро оформить наследство в собственность, записываются на прием через официальный сайт МФЦ либо по телефону. Дежурный сотрудник пояснит, какие документы нужны для регистрации, предоставит дополнительные сведения о процедуре. Если необходимо, передачу документов можно организовать через уполномоченного представителя по нотариально заверенной доверенности. Некоторые отделения МФЦ уведомляют о завершении процедуры с помощью SMS сообщений.

Как поделить квартиру между наследниками

Если выявлено несколько претендентов, применяют рассмотренные выше правила. Чтобы выяснить, как поделить определенную квартиру между наследниками, уточняют наличие лиц с обязательной долей. Они получают 50% по закону. Дальнейшее распределение выполняется в равных пропорциях с учетом очередности.

К сведению! Если отсутствует обязательное выделение части имущества, допустимо применение любых добровольных договоренностей. Это соглашение при оформлении наследства можно подписать даже после составления нотариусом официального свидетельства.

Купля-продажа унаследованной квартиры

Недвижимость, оформленная в наследство после смерти завещателя, может быть продана по стандартной схеме. Имеющиеся обременения выявляются на стадии первичной проверки. Как отмечено выше, потенциальный претендент вправе отказаться при обнаружении технических либо иных недостатков. Договор с покупателем составляется по типовому образцу. В тексте отмечают правоустанавливающий документ – свидетельство, выписанное при наследовании.

Риски для покупателя подробно рассмотрены в специальной публикации нашего сайта. Типичные проблемы:

аннулирование ДКП по исковому заявлению наследника;
наличие граждан с правом пожизненного пользования недвижимостью;
имущественные претензии кредиторов.

Перед покупкой такой квартиры опытные специалисты рекомендуют сделать тщательную проверку. Нормативный срок исков по наследованию квартиры – 3 года. Однако судебная практика подтверждает возможность возврата имущества с давностью передачи по завещанию до 10 лет. У добросовестного покупателя недвижимость не изымают.

Подводные камни и вопросы

Наследование квартиры после смерти матери единственным сыном при отсутствии живого отца не сопровождается излишними трудностями. Но в любом случае надо уточнить несколько важных позиций. Что нужно знать наследнику, перечислено ниже:

техническое состояние объекта недвижимости;
долги по ЖКУ, взносам на капитальный ремонт;
наличие прописанных жильцов, несовершеннолетних детей.

Если исходные условия сложнее, необходимо корректно оценить права всех потенциальных претендентов. Даже наследство квартиры после смерти матери может быть оспорено, если в суде докажут неправомерные действия сына. Чтобы исключить «подводные камни», отдельно проверяют выделение частей в обязательном порядке.

Выводы

В этой публикации рассказано о том, как оформить наследство на квартиру в разных ситуациях. Но даже в подробных инструкциях нельзя рассмотреть все возможные варианты. Следует отметить несколько важных выводов:

до получения наследства на квартиру после смерти завещателя проверяют действительное состояние имущества, наличие обременений;
при разделе, кроме законного распределения долей, применяют денежные компенсации;
при продаже унаследованной квартиры не следует скрывать проживающих жильцов, долги по квартплате (обоснованные претензии вправе предъявить покупатель).

Для получения квалифицированной помощи обращайтесь к дежурному юристу сайта. Делайте репосты, ставьте лайки. Публикуйте собственные примеры и задавайте дополнительные вопросы в комментариях.

Вам может быть интересно: что лучше, дарственная или завещание в 2019 году.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector