Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Методика определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

Удельный показатель кадастровой стоимости

Для определения кадастровой стоимости в большинстве случаев применяется массовый метод с использованием удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС). Размер налога на объекты недвижимости, к которым относятся, в том числе, земельные участки и квартиры, зависит от их кадастровой стоимости. Порядок исчисления этого показателя регламентируется законодательством РФ.

Массовая оценка кадастровой стоимости с применением УПКС

Нормативные положения РФ определяют, что кадастровая стоимость (КС) объектов рассчитывается, в основном, для целей налогообложения по итогам анализа информации об экономических свойствах предмета исследований. После применения методов оценки выявляется цена, за которую объект может быть приобретен в данный момент в существующих рыночных условиях для соответствующего разрешенного использования.

Для недвижимости, имеющей сходные характеристики, КС исчисляется с помощью массового метода. Такие объекты объединяются в единые оценочные группы, с утверждением единой оценочной формулы. Далее, после подстановки в нее значимых показателей, влияющих на цену, вычисляется удельный показатель кадастровой стоимости на единицу измерения, обычно площади. Таким образом, УПКС — единая котировка объектов внутри оценочной группы.

Для определения кадастровой стоимости методом массовой оценки УПКС умножается на площадь недвижимого объекта. Если формирование единой оценочной группы невозможно из-за отсутствия рыночной информации, производится индивидуальный расчет КС.

Применение удельного показателя кадастровой стоимости

Расчет кадастровой стоимости с применением УПКС относится к методам массовой оценки со сравнительным подходом. Удельный показатель используется, когда регрессионное, типовое или индивидуальное моделирование неприемлемо или нецелесообразно. Этот способ предполагает построение статистических моделей на основе ценообразующих факторов. Они выявляются оценщиком бюджетной организации, имеющей право на проведение таких действий по закону.

Этапы расчета КС объекта недвижимости с помощью УПКС:

  1. Анализ местоположения по субъекту РФ, муниципальному образованию, населенному пункту, кварталу кадастра.
  2. Формирование оценочной группы со сходными объектами.
  3. Вычисление среднего значения УПКС в зависимости от факторов ценообразования на единицу значимых характеристик для оценочной группы.
  4. Расчет кадастровой стоимости: перемножение полученного показателя и величины значимых характеристик.

Состав факторов ценообразования в формуле расчета удельного показателя кадастровой стоимости определяется по усмотрению оценщика. К ним он относит характеристики объекта, которые влияют, по его мнению, на рыночную стоимость. Это могут быть количественные и качественные параметры, включая удобство местоположения, расстояния до элементов инфраструктуры, наличие инженерных сетей.

Расчет УПКС для земельного участка

Наиболее востребован метод исчисления кадастровой стоимости с применением удельного показателя для расчета налогооблагаемой базы земельных участков. Методические положения Минэкономразвития № 226 от 12.05.2017 года так регламентируют порядок установления КС для этих объектов:

  1. Земельные участки (ЗУ) объединяются в единые оценочные группы внутри субъекта РФ.
  2. Исчисляется УПКС для каждой группы.
  3. Рассчитывается КС для каждого объекта.

Группировка участков происходит на основании идентичности факторов ценообразования. При схожести таких параметров отдельные группы объединяются. Обособляются наделы, составляющие:

  • дачные товарищества;
  • объединения садоводов и огородников с разрешенным строительством;
  • личные хозяйства с разрешенным строительством;
  • жилые дома (ЖД) индивидуальной застройки;
  • ЖД блокированные;
  • ЖД средней этажности;
  • ЖД многоквартирные многоэтажные;
  • ЖД многоквартирные иные.

Этапы определения УПКС после группировки:

  1. Выявление факторов ценообразования для каждой группы.
  2. Выделение эталона — участка с типовыми характеристиками.
  3. Создание подгрупп из эталонных наделов, схожих по параметрам.
  4. Сбор и анализ рыночной информации для подгрупп.
  5. Статистическое моделирование, выявление зависимости рыночной цены от факторов ценообразования.
  6. Формирование формулы исчисления УПКС на единицу площади.
  7. Вычисление УПКС для эталона.
  8. Расчет кадастровой стоимости для всех наделов группы с эталоном путем умножения УПКС на площадь.

В формулу исчисления КС для земельных участков могут добавляться понижающие поправочные коэффициенты при наличии особенных характеристик, наподобие близкого расположения санитарно-защитной, паводковой зоны.

Можно ли оспорить величину УПКС?

Исчисление удельного показателя кадастровой стоимости ведется на основании объективных факторов, но ввиду применения обобщенных статистических методов их обработки и субъективности выбора, полученные значения могут превышать допустимые. В итоге рассчитанный налог на имущество может вызывать несогласие собственника.

Владельцам недвижимости, получившим очередное платежное поручение, где сумма налога явно не соответствует предполагаемой, мы рекомендуем на первоначальном этапе воспользоваться нашим бесплатным сервисом «КТОТАМ.ПРО» для быстрого онлайн-определения кадастровой стоимости. После внесения в форму данных об объекте, достаточно указания его подробного адреса — так вы сможете узнать размер налогооблагаемой базы. Сервис без промедления также выдает сведения о соседних объектах. Получить можно информацию о квартире или земельном участке в любом регионе Российской Федерации.

Далее размер кадастровой стоимости можно оспорить. Но для этого потребуется обратиться в суд или комиссию по рассмотрению споров по результатам определения КС. Там истцу придется доказать, что оценочные действия велись на основании недостоверных данных либо не были применены существующие понижающие поправочные коэффициенты.

Для граждан, решивших оспаривать кадастровую стоимость, сервис «КТОТАМ.ПРО» формирует выписку из ЕГРН. Документ имеет юридическую силу для представления в государственных инстанциях. Выписка высылается на электронную почту заявителя и содержит данные об объекте споров, заверена электронной цифровой подписью, имеет уникальный номер запроса от Росреестра.

Кадастровая оценка.

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА.

Объект и задачи кадастровой оценки.

Основные принципы проведения кадастровой оценки объектов закреплены в Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы:

— заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;

Читать еще:  Как прирезать землю к существующему земельному участку

— сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;

— определение ценообразующих факторов объектов оценки;

— сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;

— группировка объектов оценки;

— сбор рыночной информации;

— построение модели оценки;

— анализ качества модели оценки;

— расчет кадастровой стоимости;

— составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.

Кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.

При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.

Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.

Снижение кадастровой стоимости до уровня рыночной стоимости.

Для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

— принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

— формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

— отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее — исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки;

— определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

— экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;

— утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

— внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Кадастровая стоимость земли очень часто не соответствует рыночной стоимости, поскольку государственная кадастровая оценка основана на методе массовой оценки и зачастую не учитывает множество факторов, влияющих на стоимость конкретного земельного участка.

Если у Вас имеются вопросы:

— Как снизить кадастровую стоимость на земельный участок до уровня его рыночной стоимости ?

— Как понизить налог на землю ?

— Как уменьшить арендную плату за земельный участок ?

обращайтесь в АНО «МБСЭиО» и мы рассчитаем перспективы снижения кадастровой стоимости Вашего земельного участка и его экономическую целесообразность, а также обеспечим правовое сопровождение процедуры снижения кадастровой стоимости земли.

Процедура снижения кадастровой стоимости земли включает следующие этапы:

— Составление отчёта об оценке.

— Получение положительного экспертного заключения СРО на отчёт.

— Подача заявления в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости.

— Участие в заседании комиссии.

— Составление искового заявления и подача его в суд. Участие в судебных заседаниях.

— Получение решения суда об изменении кадастровой стоимости земельного участка до уровня его рыночной стоимости.

— Подача (при необходимости) данных о новой кадастровой стоимости земли в Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по соответствующему субъекту РФ.

Более детально по порядку переоценки кадастровой стоимости можно проконсультироваться по телефонам, указанным на сайте http://burosudeks.ru, или задать вопрос на электронный адрес burosudeks@mail.ru.

Юридическую поддержку по данному вопросу можно получить по телефонам: +7 952 54 000 52 и +7 952 950 16 45

К вопросу о методике определения кадастровой стоимости имущества предприятия

Л. Д. Ревуцкий, к.т.н.,с.н.с. (доцент по специальности)
Член-корреспондент РАЕН
Внештатный эксперт информационного агентства «ИВИС»
г. Москва

Отечественные предприятия опутаны множеством разных налогов, сборов и неналоговых платежей. Виды установленных для них налогов и сборов группируются по различным классификационным признакам в зависимости от [ 1 ]:

— уровня (федеральные, региональные и местные);

— объекта обложения (прямые, устанавливаемые на доход или имущество, и косвенные, устанавливаемые на товары или услуги через надбавку к цене);

— порядка использования (общие, не закрепляемые за конкретным ведомством, и специальные, имеющие строго целевое назначение, например, единый социальный налог, транспортный налог), источника покрытия (включаемые в себестоимость, относимые на финансовые результаты за счет чистой прибыли).

Величина налога на имущество предприятия до настоящего времени относительно невелика в общем объеме доходных поступлений в бюджет государства, так и с точки зрения его обременительности для отдельных плательщиков. Но постепенно роль этого налога существенно возрастает.

Объектом налогообложения выступает имущество, находящееся на балансе предприятия: основные средства и нематериальные активы (по остаточной стоимости), а также запасы и затраты. Для целей налогообложения определяется среднегодовая стоимость имущества.

Под затратами, как мне представляется, имеются в виду расходы предприятия на возобновление движимого имущества после завершения срока его эксплуатации, расходы, связанные с созданием необоротных активов и т.д.

Налоговая ставка на имущество не может превышать 2% налогооблагаемой базы. Конкретные ставки, определяемые от видов деятельности предприятий, устанавливаются законодательными (представительными) органами субъектов РФ. Устанавливать ставку налога для отдельных предприятий (фирм) не разрешается.

Сведения о неналоговых платежах предприятий см. в [ 2 ].

Даже весьма поверхностное аналитическое обозрение существующей системы налогообложения предприятий позволяет заметить существование по ним нескольких баз для исчисления налогов и сборов, а именно: годовая прибыль, годовой фонд оплаты труда персонала, база для определения величины транспортного налога, среднегодовая стоимость имущества и т.д.

Отсюда напрашивается важный, небанальный вывод: кадастровая стоимость может быть установлена только для определения величины налога на имущество предприятия, т.е. право на существование в системе бухгалтерского учёта и отчётности предприятий имеет только кадастровая стоимость их имущества.

Читать еще:  Меняется ли кадастровая стоимость земли ежегодно

При опоре на этот вывод становится понятным, почему предприятия исключены из Государственного кадастра недвижимости.

Однако, этот факт отнюдь не означает отрицание необходимости ежегодного определения кадастровой стоимости имущества предприятия.

Возникает естественный вопрос, кому, с точки зрения государства, целесообразно поручить выполнение этой оценочной работы: государственным службам кадастровой оценки или непосредственно самим предприятиям?

По моему мнению, предприятия могут сами вполне успешно справиться с такой работой. Систематический контроль качества её результатов можно возложить на Счётную Палату РФ (для корпораций, транснациональных компаний, холдингов, финансово-промышленных групп и т.п.), а по остальным предприятиям – на существующие органы государственной службы кадастровой оценки.

Концептуальная формула для определения кадастровой стоимости имущества предприятия (Скип) выглядит следующим образом:

Скип = Сибп + Соип + Сзуп, (1)

где Сибп – балансовая осовремененная остаточная стоимость имущества производственно-технической и/или сервисно-технической, а также складской базы предприятия, млн./тыс. денежных единиц (д.е.);

Соип – балансовая осовремененная остаточная стоимость имущества объектов инфраструктуры, например, объектов соцкультбыта предприятия, если таковые имеются у него на правах собственности, млн./тыс. д.е.;

Сзуп – балансовая стоимость земельного участка/земельных участков предприятия (и его инфраструктуры), когда этот участок/эти участки принадлежит (принадлежат) ему на правах собственности, млн./тыс. д.е.

При наличии оценок кадастровых стоимостей Соип и Сзуп предпочтение отдаётся не балансовым, а кадастровым стоимостям.

В соответствии с установленными правилами исчисления налога на имущество предприятия, за базу налогообложения принимается среднегодовая стоимость его имущества (Ссгп), определяемая по формуле:

Ссгп = (Скип* + Скип**) / 2, (2)

где Скип* — кадастровая стоимость имущества предприятия на конец года, предшествующего отчётному году, т.е. на начало отчётного года, млн./тыс. д.е.;

Скип** — кадастровая стоимость имущества предприятия на конец отчётного года, млн./тыс. д.е.

Завершаю эту небольшую статью сопоставлением показателей кадастровой стоимости имущества и позатратной (поимущественной) стоимости предприятий, рассмотренной в статье [ 3 ].

Основные различия между этими показателями:

— кадастровая стоимость имущества предприятия определяется на какой-то установленный период календарного времени (иногда на несколько лет), а поимущественная стоимость – на конкретную дату её расчёта;

— кадастровую стоимость имущества предприятия определяют в среднегодовом выражении, а его поимущественную стоимость – на дату расчёта;

— стоимость имущества предприятия, в части стоимости его производственно-технической и/или сервисной, а также складской базы, используемая для исчисления налога на имущество этого предприятия, не умножается на показатель нормы предпринимательского дохода, а при определении поимущественной стоимости такого рода объектов – умножается на этот показатель;

— в формулу для определения стоимости имущества предприятия не включаются его финансовые обязательства; начисленные, но не использованные по своему прямому назначению, амортизационные отчисления, а также проектно-сметные затраты, требующиеся для восстановления по ряду причин утраченной в процессе его эксплуатации поддающейся корректному расчёту конкретной части народнохозяйственного (производственного, производительного и социального) потенциала, тогда как при определении величины его поимущественной стоимости эти стоимостеобразующие элементы – обязательно включаются.

Есть все основания полагать, что кадастровая стоимость имущества предприятия, как правило, по величине будет ниже его поимущественной стоимости.

Ревуцкий Л.Д. Система ключевых ценностных, стоимостных и ценовых показателей предприятий. Электронный адрес статьи в интернете:
https://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a108/894204.html

Ключевые слова: предприятие, имущество, стоимость, налогообложение, кадастровая стоимость имущества, позатратная (поимущественная) стоимость, различия в рассматриваемых стоимостях.

Аннотация

В статье рассмотрены вопросы определения кадастровой стоимости имущества предприятий.

Указана причина, по которой предприятия не включены в Государственный кадастр недвижимости.

Перечислены основные различия между кадастровой стоимостью имущества предприятия и его позатратной (поимущественной) стоимостью.

Статья предназначена читателям, интересующимся проблемами оценки кадастровых стоимостей недвижимости.

27 января 2017 г.

Леопольд Давидович
Независимый оценковед по вопросам методологии оценки стоимости предприятий

Методические указания о государственной кадастровой оценке (стр. 7 )

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

в разрезе ценообразующих факторов, оказывающих существенное влияние на рыночную стоимость объектов недвижимости соответствующей группы (подгруппы). Перечень факторов, оказывающих существенное влияние на рыночную стоимость, составляется на основе экспертного мнения оценщика с учетом результатов анализа рынка недвижимости. В описание типового объекта включаются как включенные в модель оценки факторы, оказывающие существенное влияние на рыночную стоимость, так и не включенные в модель оценки факторы;

с указанием диапазонов значений ценообразующих факторов, принимаемых объектами-аналогами соответствующей группы (подгруппы);

с указанием среднего уровня кадастровой стоимости, рассчитанного на основе соответствующей модели, для оценочных зон.

5.4. Расчет стоимости по моделям

Построенная статистическая модель должна выражать зависимость кадастровой стоимости или удельного показателя кадастровой стоимости от значений факторов стоимости.

Если построенная статистическая модель выражает зависимость кадастровой стоимости от значений факторов стоимости, то расчет кадастровой стоимости осуществляется подстановкой значений факторов стоимости в статистическую модель расчета кадастровой стоимости.

Если построенная статистическая модель выражает зависимость удельного показателя кадастровой стоимости от значений факторов стоимости, кадастровая стоимость определяется следующим образом:

определяется удельный показатель кадастровой стоимости путем подстановки значений факторов стоимости объекта оценки в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости;

определяется кадастровая стоимость объекта оценки путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости на площадь объекта оценки.

Требование к отчету: в отчете должна быть указана модель и описание порядка расчета кадастровой стоимости.

5.5.Метод типового (эталонного) объекта (сводится к индивидуальному расчету)

5.5.1.Определение стоимости эталонного или типового объекта с последующей корректировкой каждого объекта оценки, учитывающей отличие ценообразующих характеристик от эталонного (базового) объекта.

Метод типового объекта заключается в следующем:

-определяется группа объектов оценки, в котором возможно/целесообразно типизировать объекты оценки;

-определяется основание типизации – характеристика или группа характеристик объектов оценки, на основании которых можно сгруппировать объекты оценки по типам;

-проводится типизация объектов оценки;

-формируется типовой объект оценки

-определяется стоимость типового объекта оценки

-в зависимости от вида разрешенного использования объектов оценки могут вноситься корректировки в стоимость объектов при распространении стоимости типового объекта оценки на объекты оценки.

В качестве объекта оценки может выступать как непосредственно объекты оценки, так и типовой объект оценки. В качестве объектов аналогов также могут выступать как непосредственно объекты-аналоги, так и типовой объект — аналог.

Читать еще:  Госпошлина на недвижимость при вступлении в наследство

5.5.2. Определение стоимости эталонного или базового объекта с последующим приравниванием удельной стоимости других объектов данной группы (подгруппы) к удельной стоимости эталонного или базового объекта.

5.6 Расчет на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) объектов недвижимости других групп (подгрупп), в т. ч. других категорий земель и (или) видов разрешенного использования

Предполагает моделирование с использованием определенных для других объектов оценки удельных показателей кадастровой стоимости. Метод УПКС применяется только в рамках сравнительного подхода к оценке.

Метод применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического моделирования и метода типового объекта вследствие отсутствия информации о местоположении объекта оценки, о его характеристиках. Другими словами, нет значений факторов стоимости, которые необходимо было бы подставить в модель стоимости, полученной в результате применения метода статистического моделирования или метода типового объекта. Он применяется для определения кадастровой стоимости объектов, местоположение которых не определено; объектов незавершенного строительства; объектов неопределенного назначения (объекты иного назначения).

Метод УПКС заключается в следующем:

в связи с отсутствием информации о точном местоположении объекта недвижимости определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости. Это может быть кадастровый квартал, населенный пункт, субъект РФ;

определяется минимальное/среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости объектов оценки соответствующего назначения/вида разрешенного использования, существующих в пределах территориальной единицы (в кадастровом квартале; в случае отсутствия в кадастровом квартале – в смежных кадастровых кварталах; в случае отсутствия в смежных кадастровых кварталах – в населенном пункте; муниципальном образовании, субъекте РФ), в котором расположен объект оценки,

кадастровая стоимость определяется путем умножения минимального значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов оценки соответствующего назначения/вида разрешенного использования по кадастровому кварталу, в котором расположен объект оценки, на его площадь, с учетом собственных характеристик объекта оценки (при наличии информации). Например, для объектов капитального строительства это может быть материал стен, этаж/этажность и т. д.

5.7.Метод индексации прошлых результатов

Данным методом допускается определение кадастровой стоимости группы объектов путём индексирования значения кадастровой стоимости, полученного в результате предыдущей кадастровой оценки. Оценщик самостоятельно не вправе применять данный метод, без получения одобрения заказчика. Для применения данного метода оценщик инициирует совещание у заказчика кадастровой оценки, представляет обоснование невозможности расчёта какой-либо из групп объектов методами, описанными выше, нецелесообразность оценки объектов представленной группы методами индивидуальной оценки, а также ориентировочную величину коэффициента-мультипликатора, учитывающего изменение цен. Решением заказчика утверждается оценка рассматриваемых групп методом индексации предыдущих результатов кадастровой оценки с обязательным указанием на то, данные какой кадастровой оценки должны подлежать индексации.

Метод индексации результатов оценки соседних субъектов РФ. Данным методом предусматривается возможность использования результатов кадастровой оценки соседних с оцениваемым субъектов РФ. Процедура применения индексации данных соседних субъектов аналогична процедуре индексации прошлых периодов. Отличие заключается в том, что на МВК, помимо обоснования невозможности или нецелесообразности применения других методов, представляются данные об известных характеристиках рассматриваемых групп в соседних регионах, возможное отклонение от результатов оценки, учитывающее региональное различие и иную дату оценки.

5.8 Методы установления значения стоимости объектов, гражданский оборот которых отсутствует или ограничен

При оценке объектов, коммерческое использование которых и/или оборот которых отсутствуют или ограничены, по решению заказчика, кадастровая стоимость может быть назначена равной условной единице. При назначении кадастровой стоимости следует учитывать следующее: по такой модели рассчитывается кадастровая стоимость объектов, которые без изменения вида разрешенного использования, не могут приносить доход и/или оборот объекта в силу законов РФ невозможен, а информация о физических свойствах данных объектов является информацией ограниченного доступа. При моделировании относительно такой группы объектов необходимо провести анализ, как предыдущих кадастровых оценок по рассматриваемому субъекту РФ, так и величин условных единиц по соседним субъектам РФ. Решение о величине условной единицы и использования этой величины в качестве кадастровой стоимости принимается заказчиком, и данное решение передается оценщику и включается в отчет о кадастровой оценке.

VI. Определение кадастровой стоимости в рамках индивидуального расчета

Индивидуальный расчет кадастровой стоимости осуществляется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в части методических подходов и технологии расчета.

Индивидуальный расчёт может применяться в кадастровой оценке в следующих случаях:

    Требуется определение стоимости эталонного (условного) объекта с заданными характеристиками, относительно которого будут моделироваться стоимости объектов. Требуется определение стоимости конкретных объектов с целью обеспечения достаточного количества объектов-аналогов для последующего включения результатов в модель и их статистической обработки. При этом рекомендуется, чтобы количество объектов, рассчитанных индивидуально, было сведено к минимуму. Расчёт методами статистической обработки объектов, в силу недостаточного количества объектов оценки и/или объектов-аналогов, невозможен, при этом, а объект (группа объектов) не относится к объектам, кадастровая стоимость которых назначается.

Индивидуальный расчёт для внесения стоимости в государственный кадастр недвижимости осуществляется /производится исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Анализ наиболее эффективного использования при определении кадастровой стоимости земельного участка проводится только при оценке незастроенных участков или при оценке застроенных участков в случае, когда параметры застройки участка не достигают оптимальных показателей застройки. Под оптимальными показателями застройки участка понимается застройка, соответствующая ВРИ, не меньшая по коэффициенту использования территории (коэффициенту застроенности – отношению площади возведённых улучшений к площади земельного участка), соседних участков, то есть, типичная для рассматриваемого района/квартала оценки. Ориентиром оптимального коэффициента использования территории также могут служить рекомендации строительных нормативов, максимальные параметры проектов планировки, ПЗЗ, генеральных планов территорий. В случае, если имеются достаточные, базирующиеся на конкретных фактах и юридически разрешенных условиях использования территории основания полагать, что вид использования объекта оценки изменится (учет будущего развития за счет изменения вида использования) и это изменение приведет к более высоким доходам от использования данного объекта или его продажи (отчуждения), оценщику следует принять это во внимание при составлении моделей определения кадастровой стоимости такого объекта.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector