Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Правила передачи государственного имущества в доверительное управление

Договор доверительного управления имуществом

Договор доверительного управления имуществом — один из видов договоров, предусмотренных Гражданским кодексом РФ [1]

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Договор доверительного управления имуществом реальный, фидуциарный, по общему правилу безвозмездный и односторонне обязывающий, хотя в предусмотренном договором случае может быть возмездным и в силу этого двусторонне обязывающим.

Как правило, для договора доверительного управления имуществом необходима простая письменная форма, за исключением случая передачи в доверительное управление недвижимого имущества. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом влечет его ничтожность (ст. 1017 ГК РФ).

Содержание

Объект доверительного управления

Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество [1] .

Не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления деньги, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, не может быть передано в доверительное управление. Передача в доверительное управление имущества, находившегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законом основаниям. Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Существенные условия договора доверительного управления

В договоре доверительного управления имуществом должны быть указаны [1] :

  • состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
  • наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
  • размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
  • срок действия договора.

Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором

Полномочия и ответственность сторон

Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.» (ст. 1012 ГК РФ [1] ). При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

Доверительный управляющий несет ответственность перед выгодоприобретателем в размере упущенной выгоды, а перед учредителем управления — в полном объеме причиненных убытков. Наличие причинной связи убытков с обстоятельствами непреодолимой силы или действиями выгодоприобретателя или учредителя управления освобождает доверительного управляющего от ответственности. Бремя доказывания наличия таких оснований освобождения от ответственности лежит на доверительном управляющем. Риск превышения доверительным управляющим своих полномочий в сделках с лицами, которые не знали и не должны были знать о факте превышения полномочий, несет учредитель управления, который вправе потребовать от доверительного управляющего возмещения причиненных убытков. Право на вознаграждение доверительный управляющий имеет лишь в случае, если это специально предусмотрено договором, а на возмещение необходимых расходов — независимо от наличия такого условия в договоре. Однако размер как вознаграждения, так и возмещения необходимых расходов ограничен размером полученных от использования имущества доходов (ст. 1023 ГК РФ) [1] .

Что такое доверительное управление имуществом и как оно поможет сэкономить время, нервы и деньги собственника

Привыкли самостоятельно управлять своим имуществом или готовы передать эти обязанности профессионалам? Еще мало кому знакомая, но набирающая обороты услуга – доверительное управление. Это про то, кому можно доверить свои деньги, ценные бумаги, машины, квартиры и бизнес для сохранения и получения дохода.

Казалось бы, почему такая услуга в России пока не так распространена, как в Европе и Америке? С доверием у россиян все в порядке, только не к тому, чему надо. МММ, Кэшбери и прочие финансовые пирамиды без труда собирали и продолжают собирать миллионы поклонников. Люди, которые работают в таких организациях, легко манипулируют на человеческих слабостях и лишают участников своих пирамид всех денег.

А вот с финансовой грамотностью у россиян проблемы. Большинство не знает, что на самом деле означает доверительное управление (ДУ), и как выбрать достойного кандидата, которому можно доверить свое имущество. Давайте познакомимся с услугой более подробно и поймем, надо это нам или “сами с усами”.

Понятие и объекты ДУ

Доверительное управление – это передача имущества от одной стороны (учредителя управления) другой (управляющему) на какой-то срок с целью управления им в интересах собственника. При этом право собственности не передается, а остается у учредителя управления. Регулируется Гражданским кодексом.

Что может быть передано в ДУ:

  • предприятия;
  • недвижимость (здания, сооружения, земельные участки);
  • ценные бумаги (акции, облигации);
  • права на использование результата интеллектуальной деятельности;
  • другое имущество (транспортные средства и пр.).

В Гражданском кодексе отдельно указано, что денежные средства не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления. Но есть исключения. Например, передача денег банку. В этом случае он выступает управляющим. И таким видом ДУ пользуются миллионы россиян, открывая депозиты. Другой пример – передача своего капитала управляющей компании для инвестирования его на фондовом рынке через ПИФы, ИИС, инвестиционное страхование жизни.

В каких случаях услуга ДУ оказывается востребованной:

  1. Нехватка времени. Особенно когда объектов управления несколько. Например, человек имеет несколько квартир или коммерческих объектов, которые он хотел бы сдавать в аренду. Без управляющей компании ему придется самостоятельно искать арендаторов, заключать договоры, собирать арендную плату, следить за порядком, реагировать на конфликтные ситуации с соседями, делать текущий ремонт.
  2. Отсутствие владельца движимого или недвижимого имущества в месте нахождения этих активов. Например, проживание в другом городе или стране, постоянные длительные командировки.
  3. Элементарное нежелание заниматься всеми возникающими вопросами, связанными с управлением активами.
  4. Отсутствие финансовой грамотности, когда владелец просто не знает, что и как надо делать, чтобы получать стабильный доход от своего имущества.

Учредители управления – физические и юридические лица. Доверительными управляющими по закону могут быть только юридические лица или индивидуальные предприниматели. Есть исключения для управления наследством или имуществом подопечного. В таких случаях разрешается быть управляющими некоммерческим организациям и физическим лицам. Государственные органы и органы местного самоуправления не могут предоставлять услуги ДУ.

Виды ДУ

Видов несколько. Наиболее распространены ДУ:

  • деньгами,
  • ценными бумагами,
  • недвижимостью,
  • прочим имуществом.

Деньгами

Даже если вы первый раз читаете о том, что такое доверительное управление, вы с ним уже столкнулись – это вклады в банке. Банк берет от вас деньги, запускает их в обращение и делится частью прибыли в виде начисленных процентов.

Еще пример – это валютные биржи, где брокеры собирают деньги с участников и играют на росте или падении курсов валют, пытаясь заработать для себя и для вас прибыль. Это один из самых рискованных видов ДУ. Большинство инвесторов теряет свои деньги рано или поздно.

Ценными бумагами

Наиболее распространенный сегодня в России вид ДУ. И он будет только развиваться, потому что в головах людей начинает укореняться мысль о создании собственного капитала для образования детей, реализации крупных планов, благополучной жизни на пенсии.

Читать еще:  Что лучше ооо или зао

Не все готовы изучать книги по инвестированию или учиться на специальных курсах. Но это не значит, что они не смогут стать инвесторами. Такие люди просто передают свои денежные средства в управление специальным компаниям, имеющим соответствующую лицензию.

Распространены 3 механизма пассивного участия в инвестировании:

  1. ПИФ (паевой инвестиционный фонд), когда ваши деньги присоединяются к деньгам других участников. Образуется фонд, которым руководит управляющая компания, покупая активы (акции и облигации, недвижимость, товары). Вы владеете частью такой инвестиционной корзины и имеете право на свою долю прибыли от роста совокупного портфеля.
  2. ИИС (индивидуальный инвестиционный счет) с ДУ – это брокерский счет со льготным налогообложением и доверительным управлением. Можно не пользоваться услугами УК, в этом случае вы самостоятельно покупаете ценные бумаги. Кто не хочет или не знает, как это сделать, доверяет весь процесс УК. Как правило, компании предлагают на выбор стратегии инвестирования (например, вложения в акции “голубых фишек” или в облигации ОФЗ).
  3. ИСЖ (индивидуальное страхование жизни) – это программа, в которой совмещены сразу 2: страхование жизни и инвестирование. Вы ежегодно переводите определенную сумму денег на счет страховой компании. Эти средства она размещает в консервативных инструментах (государственные облигации, акции крупнейших компаний РФ). По окончании срока вы получаете накопленную сумму с учетом инвестиционного дохода за все годы. А в случае преждевременной смерти ее получают наследники.

Некоторые УК предлагают услугу ДУ крупным индивидуальным инвесторам, капитал которых составляет несколько миллионов рублей. Они подбирают для него инвестиционные инструменты, формируют портфель и управляют им.

Например, УК “Сбербанк. Управление активами” предлагает все формы пассивного инвестирования, в том числе и простое доверительное управление. На выбор инвестору три валюты и 16 стратегий для разных уровней риска при сумме капитала от 3 млн рублей.

Главные преимущества ДУ ценными бумагами – это экономия времени и возможность не разбираться в тонкостях инвестирования. Недостатки – зависимость от компетентности управляющих, невозможность повлиять на доходность своего инвестиционного портфеля и обязанность выплачивать вознаграждение УК, которое снижает доходность от вложений на несколько процентов.

Надо иметь в виду, что управляющий не гарантирует получение дохода от таких видов инвестирования. А если таковой был в прошлых периодах, это не означает, что он будет и в дальнейшем. Об этом всегда надо помнить.

Недвижимостью

Особенностью договора на передачу недвижимости (жилой или коммерческой, земли) является его обязательная государственная регистрация аналогично передаче права собственности на объект. Если этого не сделать, то соглашение может быть признано недействительным при решении конфликтных ситуаций в суде.

По словам управляющих недвижимостью в России, на сегодня наиболее востребована услуга на рынке коммерческой недвижимости. Но и жилые помещения можно передавать в ДУ, особенно если их несколько у одного владельца. Актуально для туристических городов и курортных мест.

В качестве управляющего выступают агентства недвижимости. Схема простая – вы заключаете договор ДУ, агентство выполняет за вас многие обязанности (поиск жильцов, сбор платы за квартиру, решение спорных вопросов с соседями и пр.) за вознаграждение.

Что вы можете переложить на плечи управляющих недвижимостью:

  1. Поиск арендаторов квартиры.
  2. Ежемесячный сбор арендной платы.
  3. Оплату коммунальных услуг.
  4. Мелкий ремонт после выезда одних жильцов перед въездом других.
  5. Покупку новой бытовой техники, мебели и прочих вещей в случае их поломки, порчи. Конечно, с согласия и за счет собственника квартиры.
  6. Уборку помещений перед сдачей в аренду новым жильцам. Особенно это актуально при посуточной аренде.
  7. Контроль за соблюдением условий договора арендаторами.
  8. Решение конфликтных ситуаций с соседями.

Агентства недвижимости принимают в ДУ квартиры и дома на условиях сдачи их в долгосрочную аренду или посуточную. Во втором случае собственники несут большие расходы, потому что возрастают траты на текущий ремонт, клининг, замену техники и пр. Но при этом и выручка будет больше.

Часто собственники не все обязанности перекладывают на плечи УК, а только часть. Например, ежемесячно собирать арендную плату и следить за состоянием квартиры (дома). А поиск арендаторов осуществляют самостоятельно.

Прочим имуществом

В данном случае учредителем в основном выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, в собственности которого находятся коммерческие объекты, используемые для производственных целей.

В ДУ передают транспорт, оборудование, инвентарь, сырье, земельные участки, производственные здания и сооружения. Гражданским кодексом допускается передача целого предприятия или имущественного комплекса, а также доли в компании.

Этапы передачи имущества в ДУ

Какое бы имущество вы ни передавали в ДУ, этапы процесса одинаковые.

Этап 1. Выбор управляющей компании по критериям. Среди основных:

  • наличие лицензии для работы с деньгами вкладчиков в банковской сфере или на фондовом рынке;
  • рейтинг компании в ведущих рейтинговых агентствах, например, “Эксперт РА”;
  • документальная прозрачность на сайте УК;
  • объем активов под управлением;
  • срок работы на рынке (лучше выбирать долгожителей, которые благополучно пережили экономические кризисы);
  • доходность для ДУ ценными бумагами (минимум за 3 – 5 лет, при этом помнить, что это не гарантирует получение дохода в будущем);
  • размер вознаграждения УК, который будет оказывать прямое влияние на вашу доходность.

Этап 2. Оформление и подписание договора. Обязательные реквизиты:

  • описание имущества;
  • наименование юридического лица или Ф. И. О. физического лица, от имени и в интересах которого будет осуществляться управление;
  • размер вознаграждения управляющему;
  • срок действия договора (максимальный – 5 лет, потом может быть продлен по согласию всех сторон).

Право собственности на имущество не переходит управляющему, а остается у владельца. В договоре по требованию учредителя могут быть прописаны условия, которые ограничивают некоторые действия управляющего. А также оговорены формы и сроки предоставления отчета о деятельности последнего.

Этап 3. Организация контроля за действиями управляющего. Это могут быть ежемесячные отчеты с описанием совершенных действий, понесенных расходов и полученного от собственника вознаграждения.

Плюсы и минусы

Еще раз рассмотрим плюсы и минусы доверительного управления имуществом.

  • экономия времени, нервов, а в некоторых случаях и денег, если вы доверите свое имущество по-настоящему компетентным людям, которые имеют большой опыт в ДУ;
  • при правильном выборе УК снижение риска потери доходов из-за незнания процессов инвестирования в ценные бумаги, сдачи в аренду недвижимости.
  • не во всех случаях управляющий заинтересован в получении дохода для вас, потому что он может получать фиксированный размер комиссионных в процентах от управляемого им капитала;
  • зависимость от профессиональных качеств управляющего, поэтому прибыль собственника зависит от опыта и знаний другого человека или команды УК;
  • возможность нарваться на мошенника. Чтобы этого не произошло, надо очень тщательно подходить к выбору УК и грамотно составлять юридические документы;
  • высокие комиссионные, которые значительно уменьшают возможную прибыль собственника.

Заключение

Для людей, которые не хотят или не имеют возможности самостоятельно заниматься управлением своим имуществом, ДУ является отличным вариантом. Если грамотно выбрать управляющую компанию, юридически правильно оформить документы, то финансовые риски сведутся к минимуму, а возможность получения высокого пассивного дохода возрастет.

А еще лучше постоянно повышать свою финансовую грамотность, чтобы не зависеть от компетентности эксперта, держать руку на пульсе и контролировать свои активы.

Доверительное управление имуществом

Доверительное управление личным имуществом используется в различных категориях правоотношений. Чаще всего это управление наследственной собственностью на протяжении шести месяцев с момента гибели наследодателя до определения фактического получателя материальных ценностей. Второе направление — предоставление права доверительного управления недвижимым имуществом, когда владелец передает возможность распоряжения собственности третьему лицу с целью приобретения пассивной прибыли.

Что такое доверительное управление

Согласно юридическому словарю, под доверительным управлением принято понимать передачу собственности во временное пользование третьего лица, которым может выступать близкий родственник или посторонний человек. Обязательные элементы понятия:

  • передается только право целевого пользования и распоряжения;
  • владелец доверяет имущество, поэтому надеется, что оно будет реализовано в установленном порядке;
  • управление дает право представителю совершать активные и пассивные действия, направленные на использование объекта по целевому назначению;
  • правоотношения фиксируются документально с нотариальным утверждением;
  • управитель получает прибыль от исполняемой деятельности;
  • нарушение условий доверительного управления влечет к юридической ответственности.
Читать еще:  Незаконное проникновение на территорию частной собственности

Наследство, не входящее в договор доверительного управления

В спорах наследования привлечение управителя необязательно. Подписание договора о доверительном управлении наследственным имуществом целесообразно тогда, когда ценности необходимо контролировать, гарантируя их сохранность до момента завершения наследования. Это касается акций ООО, ценных бумаг, транспортных средств и иных категорий благ.

Главная задача — охрана наследуемой собственности, что предусмотрено статьей 1171 Гражданского кодекса России. Если наследодатель сомневается в сохранности вещей, он может привлечь доверительного управляющего.

Законодательством установлены следующие виды ценностей, в отношении которых не может назначаться доверительный управляющий:

  • денежные активы;
  • хозяйственные объекты.

Права и обязанности управляющего

Сторонами соглашения в таком случае выступают:

  • владелец материальных ценностей, принявший решение делегировать полномочия охраны благ третьему лицу;
  • нотариус, утвердивший договор, подтверждающий подлинность и добровольность соглашения;
  • управитель, исполняющий обязанности за фиксированную плату.

Имущество, переданное третьему лицу в доверительное управление, подлежит обязательному учету с целью предотвращения несанкционированной утраты материальных благ. Во время осуществления своей деятельности доверительное лицо должно выполнять следующие обязательства:

  • полноценное исполнение вверенных задач;
  • использование доступных методов работы;
  • гарантия сохранности ценностей;
  • своевременная передача имущества нового или предыдущему собственнику, в зависимости от условий контракта.

Перечень прав более внушительный и включает следующие:

  • получение справедливой, ранее оговоренной прибыли;
  • получение доступа ко всем необходимым документам (в том числе, финансовым);
  • истребование возмещения убытков, полученных в результате управленческой деятельности;
  • использование всех доступных ресурсов, если это необходимо для сохранности собственности.

Сущность и значение договора доверительного управления имуществом

Доверительное управление объектами недвижимости целесообразно, если объект используется для получения прибыли. Чаще всего, это подписание договора коммерческой аренды. Соглашения управления необходимо для назначения ответственного человека, который будет контролировать порядок осуществления управленческой деятельности.

Со своей стороны собственник продолжает получать прибыль от аренды объектов, но лишает себя необходимости активно участвовать в процедуре. Свободное время компенсируется выплатами заработной платы доверительному управляющему.

Права и обязанности учредителя

Правоотношения возникают только на основании добровольного соглашения сторон. Участники подписывают договор, содержащий главные условия управления, а также права и полномочия участников.

Со своей стороны привлеченный человек проводит такие мероприятия:

  • поиск арендаторов с акцентом на повышение дохода;
  • документальное оформление коммерческой аренды;
  • подписание договоров с арендаторами и провайдерами услуг (например, клининговая компания);
  • своевременное внесение денег за оплату услуг ЖКХ и других дополнительных расходов, связанных с обслуживанием квартиры;
  • страхование недвижимости;
  • контроль ухода за объектом;
  • решение конфликтных ситуаций, возникающих с пользователями недвижимой собственности.

Порядок оформления договора

Алгоритм оформления соглашения:

  • возникновение оснований для подписания договора доверительного управления;
  • выбор кандидата на должность ответственного;
  • сбор необходимых документов;
  • устное соглашение всех условий;
  • подготовка текста договора и сбор недостающих официальных бумаг;
  • подписание контракта;
  • нотариальное утверждение документа.

Содержание договора доверительного управления наследством

Когда речь идет о получении наследства, то установить доверительное управление наследственными объектами имущества может не только владелец ценностей (завещатель), но и нотариус. Так, если изначально в содержании завещания указан ответственный человек, то он привлекается к процедуре открытия наследства с первых дней. Если же после открытия наследства нотариус решит, что объекты нуждаются в дополнительной защите, то он может самостоятельно назначить доверенное лица из числа незаинтересованных граждан.

Стороны договора

Как уже отмечалось выше, участниками составленного соглашения будут:

  • владелец;
  • доверенное лицо;
  • представитель нотариата.

Когда же составляется завещание, то дополнительно необходимо присутствие двух свидетелей, подтверждающих подлинность и добровольность оформления завещательного документа.

Существенные условия договора

В содержание документа необходимо внести следующие сведения:

  • личные сведения всех участников (Ф. И. О., адрес проживания контактный телефон);
  • термин действия соглашения (может считаться конкретной датой или исполнением определенного объема полномочий);
  • подробное описание материальных благ, в отношении которых назначается управление;
  • размер оплаты деятельности управленца, периодичность и порядок выплат.

Дополнительно необходимо обратить внимание на меры ответственности участников за нарушение условий контракта.

Срок действия договора

Как уже отмечалось выше, стандартная продолжительность действия контракта составляет полгода, но этот срок может увеличиваться в зависимости от особенностей осуществления процедуры. Также этот термин может быть досрочно прекращен. Основания:

  • отказ управляющего;
  • смерть управленца;
  • досрочная передача благ новому собственнику.

Как выплачивается вознаграждение доверительному управляющему

Участники договора вправе самостоятельно определить порядок назначения вознаграждения управленцу. Могут использоваться следующие виды оплаты:

  • денежное вознаграждение в твердой сумме (размер неограничен);
  • выплата в проценте от стоимости спорного имущества (согласно требованиям закона, управляющий не может получить более 3%);
  • вознаграждение в материальном виде (например, передача во владение части собственности).

Когда дело касается наследства, то, как правило, оплата услуг привлеченного лица происходит из стоимости наследуемых благ.

Особенности управления отдельными видами имущества

На практике больше всего трудностей возникает с доверительным управлением бизнесом. Так, когда дело касается предприятия, то необходимо обратить внимание на следующие факторы:

  • выбран управляющий одним лицом или коллегией акционеров;
  • предусмотрено ли право привлечения третьего лица уставными документами;
  • составлено ли распоряжение на временное привлечение к процедуре конкретного человека.

Вторая особенность — управление ценными бумагами. Не все представители — привлеченные третьи лица — имеют лицензию на исполнение охраны ценных бумаг конкретной категории. Если договор подписан с человеком, который не может исполнять установленные обязанности, то соглашение признается недействительным.

Исполнение и прекращение договора

Исполнение условий договора начинается с момента его утверждения нотариусом, если другое не обозначено в содержании документа. На протяжении всего периода действия контракта стороны обязаны в полной мере выполнять вверенные обязанности и, могут пользоваться предусмотренными правами.

Прекращение договора доверительного управления влечет к полному аннулированию взаимных прав и обязанностей.

Основания прекращения договора

Причины прекращения действия соглашения:

  • завершение срока контракта и нежелание продлевать договор на новый термин;
  • смерть одного из участников соглашения;
  • отмена договора в судебном порядке;
  • полное выполнение обозначенных в документе задач;
  • выявление оснований, при которых человек не может исполнять вверенные обязательства.

Дополнительно необходимо обратить внимание на то, что доверительный управляющий не должен самостоятельно компенсировать расходы, связанные с охраной собственности. Поэтому стороны соглашения должны заблаговременно решить, как будут оплачиваться дополнительные расходы. В эту группу относится оплата услуг ЖКХ, затраты на судебные разбирательства, осуществление поточного ремонта. управленец это — контролирующий субъект, который не обязан самостоятельно вкладывать деньги в развитие чужой собственности.

Передача имущества в доверительное управление

Каковы особенности налогообложения у учредителя управления, применяющего общую систему налогообложения, при передаче имущества (земельных участков и нежилых помещений) в доверительное управление?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Налоговая база по налогу на прибыль формируется у учредителя управления (выгодоприобретателя) на основании сведений (отчета) о полученных доходах и расходах от использования имущества в рамках договора доверительного управления, предоставляемых доверительным управляющим.

Учредитель управления в отношении операций, связанных с договором доверительного управления, не является плательщиком НДС. Обязанность по уплате налога на имущество в отношении имущества, переданного в доверительное управление, остается за учредителем управления.

Плательщиком земельного налога в отношении принадлежащих учредителю управления на праве собственности земельных участков также является учредитель управления.

Обоснование вывода:

При ведении деятельности на основе договора доверительного управления одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя или указанного им лица (выгодоприобретателя) (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).

Учредителем доверительного управления является собственник имущества (ст. 1014 ГК РФ), а передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество (п. 1 ст. 1013 ГК РФ).

Читать еще:  Ответственность нотариуса при оформлении договора купли продажи

Согласно п. 2 ст. 1012 ГК РФ доверительный управляющий вправе в соответствии с договором доверительного управления совершать в отношении имущества, находящегося в доверительном управлении, любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. При этом сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего (в частности, в письменных документах необходима пометка «Д.У.» после имени или наименования доверительного управляющего) (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).

При этом доверительному управляющему предполагается выплата вознаграждения, определяемая договором, а также возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества (п. 1 ст. 1016, ст. 1023 ГК РФ).

В соответствии со ст. 1018 ГК РФ имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. У доверительного управляющего это имущество отражается на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет.*(1)

Налог на прибыль

Особенности определения налоговой базы по налогу на прибыль участников договора доверительного управления имуществом определены в ст. 276 НК РФ. При этом порядок налогообложения зависит от того, является ли учредитель управления выгодоприобретателем по условиям договора доверительного управления или нет.

Если учредитель управления является выгодоприобретателем, то его доходы в рамках договора доверительного управления имуществом включаются в состав его выручки или внереализационных доходов в зависимости от полученного вида дохода (п. 3 ст. 276 НК РФ). Расходы, связанные с осуществлением договора доверительного управления имуществом (включая амортизацию имущества, а также вознаграждение доверительного управляющего), признаются расходами, связанными с производством или внереализационными расходами учредителя управления в зависимости от вида осуществленных расходов.

Исходя из п. 2 ст. 276 НК РФ обязанность определять ежемесячно нарастающим итогом доходы и расходы по доверительному управлению имуществом возложена на доверительного управляющего, который должен представлять учредителю управления сведения о полученных доходах и расходах для их учета учредителем управления при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

При этом перечень таких сведений, а также ответственность доверительного управляющего за их ненадлежащее представление могут быть определены в рамках гражданско-правовых отношений (письма Минфина России от 13.01.2010 N 03-03-06/1/7, УФНС России по г. Москве от 23.06.2010 N 16-15/065569@). Так, доверительный управляющий представляет учредителю управления отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом (п. 4 ст. 1020 ГК РФ).

В случае если учредитель управления не является выгодоприобретателем, расходы, связанные с осуществлением договора доверительного управления имуществом, учитываются для целей налогообложения в составе расходов у выгодоприобретателя, а не учредителя управления (п. 47 ст. 270, п. 4 ст. 276 НК РФ). Исключение предусмотрено для расходов в виде вознаграждения доверительного управляющего. Указанное вознаграждение в любом случае является расходом учредителя управления, если договором доверительного управления предусмотрена выплата вознаграждения не за счет уменьшения доходов, полученных в рамках исполнения этого договора.

То есть доходы и расходы по деятельности, осуществляемой в рамках договора доверительного управления имуществом, учитывает при налогообложении прибыли учредитель управления (выгодоприобретатель) в своем учете на основании отчета доверительного управляющего. Доходом доверительного управляющего является лишь вознаграждение, полученное им при осуществлении управления имуществом.

При прекращении договора доверительного управления имущество, находящееся в доверительном управлении, передается учредителю управления, если договором не предусмотрено иное (п. 3 ст. 1024 ГК РФ). При возврате имущества у учредителя управления не образуется ни дохода, ни убытка независимо от возникновения положительной или отрицательной разницы между стоимостью переданного в доверительное управление имущества на момент вступления в силу и на момент прекращения договора доверительного управления имуществом (п. 5 ст. 276 НК РФ).

НДС

В соответствии с п. 1 ст. 174.1 НК РФ при совершении операции в соответствии с договором доверительного управления имуществом, обязанности налогоплательщика по НДС возлагаются на доверительного управляющего. При реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав в соответствии с договором доверительного управления имуществом доверительный управляющий обязан выставить соответствующие счета-фактуры в порядке, установленном НК РФ (п. 2 ст. 174.1 НК РФ).

При этом и налоговый вычет по товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, и по имущественным правам, приобретаемым для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), признаваемых объектом налогообложения, предоставляется только доверительному управляющему при наличии счетов-фактур, выставленных ему продавцами в установленном главой 21 НК РФ порядке.

Следовательно, и регистрировать соответствующие счета-фактуры в книге продаж и книге покупок должен доверительный управляющий (п. 3 ст. 169 НК РФ) (письма Минфина России от 31.12.2008 N 03-07-05/53, УФНС России по г. Москве от 29.03.2008 N 19-11/19233).

Кроме того, согласно п. 5 ст. 174.1 НК РФ доверительный управляющий ведет учет операций, совершенных в процессе выполнения договора доверительного управления имуществом, а также в срок не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, представляют в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию по каждому указанному договору отдельно.

Поскольку налогоплательщиком по НДС в рамках договора доверительного управления имуществом является именно доверительный управляющий, который обязан вести учет операций отдельно по каждому объекту недвижимости с предоставлением по ним самостоятельной налоговой декларации, у учредителя управления такой обязанности нет. То есть в отношении операций в соответствии с договором доверительного управления учредитель управления не определяет налоговую базу по НДС, не выставляет счета-фактуры, не регистрирует их в книге продаж, следовательно, не включает соответствующие операции в налоговую декларацию.

Налог на имущество

В соответствии с п. 1 ст. 374 НК РФ объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное в доверительное управление), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета. При этом п. 1 ст. 378 НК РФ прямо определено, что имущество, переданное в доверительное управление, а также имущество, приобретенное в рамках договора доверительного управления, подлежит налогообложению у учредителя доверительного управления.

Земельный налог

Плательщиками земельного налога признаются организации, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (п. 1 ст. 388 НК РФ). Исключение составляет лишь имущество (земельные участки) паевого инвестиционного фонда, налогоплательщиком по которому признается управляющая компания.

Таким образом, в отношении земельных участков — объектов доверительного управления, принадлежащих на праве собственности организации — учредителю доверительного управления, плательщиком земельного налога будет являться учредитель управления.

Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:

— Энциклопедия решений. Отличия агентского договора от иных гражданско-правовых договоров и трудового договора;

— Энциклопедия решений. Отличия между агентированием, поручением и комиссией.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Лазарева Ирина

Ответ прошел контроль качества

6 февраля 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

*(1) Правила отражения в бухгалтерском учете хозяйственных операций и составления бухгалтерской отчетности при осуществлении договора доверительного управления имуществом для юридических лиц установлены приказом Минфина России от 28.11.2001 N 97н «Об утверждении Указаний об отражении в бухгалтерском учете организаций операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом» (далее — Указания). При этом порядок бухгалтерского учета четко регламентирован в отношении каждого участника договора доверительного управления имуществом.

При отражении в бухгалтерском учете операций по передаче учредителем управления имущества в доверительное управление и других операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом, используется счет 79 «Внутрихозяйственные расчеты», субсчет «Расчеты по договору доверительного управления имуществом» (п. 2 Указаний).

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector