Veomo.ru

Финансовый журнал
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Завышена кадастровая стоимость квартиры что делать

Как снизить кадастровую стоимость квартиры или участка

Действенные механизмы и порядок их использования

Уже к 2020 году в России в основу налога на любое недвижимое имущество будет положена его кадастровая оценка. В Москве, Севастополе и Санкт-Петербурге подобный порядок расчета в отношении зданий и сооружений уже действует, а с земельных участков взимается практически во всех регионах страны. Зачем повсеместно вводят кадастровую стоимость объекта и каким образом ее можно изменить? Мы приводим экспертные рекомендации.

Мотивы для внедрения

В период бурного роста цен на жилье вторичному рынку недвижимости правила развития диктовали перекупщики. На первичном рынке они приобретали квартиры, находящиеся еще на нулевом цикле строительства, а перепродавали их уже после получения свидетельства о собственности уже на «вторичке». «Это были времена продавцов недвижимости, — говорит нотариус Алексей Комаров, член Ассоциации юристов России. — Именно они устанавливали условия продажи. Так, в договоре купли-продажи перекупщики всегда занижали стоимость объекта для того, чтобы уйти от налогообложения полученного таким образом дохода». И если вдруг у приобретателя возникало желание указать в документе реальные цифры, продолжает эксперт, то цена сразу же автоматически увеличивалась ровно на сумму налога к оплате.

В некоторых случаях покупатели жилья принимали решение о занижении цены и по некоторым другим причинам. Например, просто из-за непонимания принципов налогообложения. Или, как говорится, «на всякий случай» — вдруг государство какую-нибудь очередную инициативу внедрит.

Что надо знать наследникам и наследодателям об этом документе

С юридической точки зрения сделки подобного плана незаконны и относятся к категории так называемых притворных сделок. «Нотариусы, присутствуя при подобных операциях, отказывают в удостоверении таких договоров, понимая, к каким последствиям приводит заниженная цена, — говорит Алексей Комаров. — Но, к сожалению, практика продажи недвижимости пошла по пути того, что безопасность на рынке жилья сегодня не рассматривается как аргумент. О ней вспоминают тогда, когда уже бывает поздно. Безопасность — это же время и скрупулёзность, а главная ценность рынка в его распространенном и упрощенном понимании — это простота и быстрота».

В связи с тем, что на вторичном рынке жилых объектов как не было, так и нет эффективных механизмов регулирования, то установить реальную стоимость объекта из договора купли-продажи, заключенного в простой письменной форме, сегодня никак не возможно.

Поэтому государство для расчета налога и решило определить стоимость всей существующей недвижимости по кадастровой системе оценки. Что называется, «на глазок», потому что кадастровая оценка — это установление цены, приближенной к реальной рыночной стоимости объекта.

Особенности определения

«Оценивается не каждый конкретный объект недвижимости отдельно, — уточняет Алексей Комаров. — Для этого применяется метод построения статистической модели для однородных групп объектов».

При создании этой статмодели оценщики берут на вооружение различные рыночные показатели. Здесь учитывается и цена сделок, и стоимость предложения, и стоимость спроса, и величина арендных ставок. «И при этом всем вроде бы понятно — поскольку рынок вторичной недвижимости непрозрачен, достоверную информацию раздобыть практически не представляется возможным», — резюмирует Комаров. Не удивительно, что такое положение дел способствует возникновению казусов, когда цена объекта по кадастру намного превышает его реальную стоимость.

Механизмы изменения и степень их эффективности

«Чтобы скорректировать данные, полученные в ходе проведения кадастровой оценки, гражданину доступны два предусмотренных законом способа: судебный и заявительный, — констатирует Алексей Комаров. — При этом заявление на их пересмотр подается в специальную комиссию при Росреестре в срок не позднее 5 лет после даты внесения оспариваемых результатов в государственный кадастр объектов недвижимости».

Самые дешевые и самые дорогие предложения по округам Москвы

Важно помнить, что просто так, по желанию собственника, никто переоценивать объект не будет. Для этого должны быть серьезные основания, а таковых на данный момент российское законодательство, опять же, предусматривает только два.

Поэтому пересматривать кадастровую оценку будут, во-первых, если во время ее проведения использовались недостоверные сведения об объекте недвижимости. А, во-вторых, заявление примут в работу, если на дату определения кадастровой стоимости объекта в его отношении была установлена рыночная стоимость.

«Предполагается, что в случае оспаривания кадастровой оценки в заявительном порядке должен быть предоставлен определенный перечень документов, без которого никто ничего не не рассмотрит, — уточняет Алексей Комаров. — Поэтому к заявлению необходимо дополнительно прикладывать кадастровую справку и нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости. Кроме того, сюда обязательно должны входить и документы, которые подтверждают недостоверность использованных сведений об объекте. Это может быть и отчет независимого оценщика, составленный в двух вариантах — на бумажном носителе и в электронной форме. В последнем случае в комплект должно быть включено положительное экспертное заключение, которое выдается представителями той саморегулируемой организации, членом которой является оценщик, подготовивший отчет. Этот документ также должен быть представлен в электронном и бумажном видах».

Если в таком порядке изменить величину кадастровой оценки недвижимости не получается, уточняет нотариус, тогда гражданин должен обратиться в суд. Однако не стоит забывать, что имеющаяся на данный момент судебная практика по этим вопросам весьма занимательна: виноватых нет.

«В качестве иллюстрации уместно вспомнить о судебном прецеденте в Алтайском крае, — рассказывает Алексей Комаров. — Там кадастровая оценка земли в сравнении с данными договора купли-продажи была завышена аж в 35 раз! Соответственно, и исчисленный при этом налог ровно во столько же превышал размеры реального. Но Росреестр не может выступать в качестве ответчика по требованиям об установлении кадастровой стоимости, поскольку ее не определяет. А орган кадастрового учета не имеет полномочий для проведения экспертизы и определения достоверной оценки, так как в его штат не входят соответствующие специалисты. Привлечь к ответственности оценщика тоже не представляется возможным, поскольку само понятие средних значений в процессе массовой кадастровой оценки слишком расплывчато».

Читать еще:  Заложенное имущество подлежит страхованию

С учетом того, что все расходы, связанные с оформлением необходимых для изменения кадастровой оценки документов, возлагаются на плечи лица, ее оспариваемого, этот путь сложновато назвать перспективным. Дополнительную остроту вопросу о корректности кадастровой стоимости добавляет и тот факт, что уже с 1 января 2016 года подоходный налог с продажи объектов недвижимости будет также рассчитываться на основании ее размера.

ФСБ выдвигает новую законодательную инициативу для рынка недвижимости

«Очевидно, что упрощение оборота рынка жилья (в том числе и бесконтрольность содержания условий в текстах договоров купли-продажи), негативно влияет на положение дел в сегменте недвижимости. Если бы в тех же договорах отражалось истинное положение дел, вся эта история с кадастровой оценкой была бы абсолютно никому не нужна», — подытоживает Комаров.

Но поскольку все идет так, как идет, гражданам остается довольствоваться хоть какими-то плюсами. Так, например, для собственников недвижимости процедура определения кадастровой оценки бесплатна. А проводиться она должна не чаще одного раза в 5 лет и не реже одного раза в 2 года, что дает повод надеяться на ее снижение без дополнительных утомительных и накладных разбирательств.

Читайте новости «Свободной Прессы» в Google.News и Яндекс.Новостях, а так же подписывайтесь на наши каналы в Яндекс.Дзен, Telegram и MediaMetrics.

Ставки по жилищным и потребительским кредитам уже к концу года рванут вверх

В связи с ростом цен приобретение собственного жилья становится еще менее реальным для большинства россиян

Решение о выдаче жилищных кредитов с 18 лет может аукнуться стране повтором кризиса 2008 года

Как успешно оспорить кадастровую стоимость квартиры в Москве

В связи с изменениями в законодательстве касательно налога на имущество, среди столичных жителей появилось множество недовольных размером обязательных отчислений в государственную казну. Объем налога напрямую зависит от кадастровой стоимости квартиры, и у владельцев недвижимости возникают сомнения в адекватности оценки, проведенной в обобщающем формате «нахождение среднего арифметического». Если вы – один из них, узнайте прямо сейчас, верно ли оценили ваше имущество, как оспорить кадастровую стоимость квартиры в Москве (и за пределами столицы также). Итак, начнем по порядку.

  • Кадастровая стоимость квартиры: способы расчета.
  • Из чего складывается кадастровая стоимость недвижимости.
  • Как можно снизить кадастровую стоимость жилья.
  • Оспаривание завышенной кадастровой стоимости квартиры в суде.
  • На что можно рассчитывать: уменьшение налога на имущество.

Кадастровая стоимость квартиры: кто и как ее рассчитывает

Кадастровая стоимость недвижимого имущества пришла на смену традиционной инвентаризационной (ее производило БТИ), по которой налог рассчитывался ранее. К 2020 году планируется завершить переход на новую систему налогообложения для всех регионов России, по факту готовности новой кадастровой оценки объектов недвижимости.

Что за величину означает кадастровая стоимость квартиры? По сути, это ее реальная стоимость на рынке недвижимости, определенная Федеральной кадастровой палатой. Основное, из чего она складывается, это район расположения жилья, квадратура, характеристики дома (из каких материалов и когда построен, этажность и т.п.). Большого разбега между кадастровой и рыночной стоимостью жилплощади быть не должно. Цифра эта со временем может меняться. Для Москвы и Санкт-Петербурга периодичность оценки предусмотрена интервалом в 2 года.

Сейчас кадастровая стоимость недвижимости устанавливается государственными или частными оценщиками, нанятыми государством, входящими в СРО (саморегулируемые организации оценщиков). После 01.01.2020 года заниматься кадастровой оценкой будут исключительно бюджетные оценщики. Процесс происходит в согласии с регламентом Федерального закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», с 01.01.2017 года – нового Федерального закона N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016.

Проблема в том, что делается это массово, по общим характеристикам объектов и информации рынка недвижимости, без учета индивидуальных особенностей жилья. В формуле расчета задействуются средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в конкретном регионе и год возведения дома. Поэтому и несоответствие установленных цифр реальным, завышение кадастровой стоимости квартиры нередко действительно имеет место быть. Отсюда – и несоразмерно большой налог на имущество. Восстановить справедливость можно, официально оспорив оценку жилплощади.

Как узнать, во сколько оценена квартира, и правильно ли это сделано?

Как мы уже упоминали, кадастровая стоимость квартиры не должна превышать ее реальную, рыночную цену. Чтобы определить, корректно ли рассчитана указанная сумма, нужно, в первую очередь, знать две эти величины.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости регистрируется в ГКН (Государственном кадастре недвижимости). Если вы проводили какие-либо сделки с квартирой после 2012 года, у вас на руках должен быть ее кадастровый паспорт, с прописанной в нем стоимостью. Если подобного документа у вас нет, или операции с недвижимостью осуществлялись ранее 2012 года, актуальную кадастровую стоимость своего жилья вы можете узнать следующими способами:

  • очно заказать справку в Кадастровой палате (без спешки – бесплатно, срочно – платно);
  • оформить запрос через интернет, на официальном сайте Россреестра (платная услуга).

Что касается реальной рыночной цены вашей недвижимости, то ее лучше установить с помощью независимой оценочной экспертизы. Проводить ее должен квалифицированный эксперт, состоящий в саморегулируемой организации оценщиков, как вариант – представитель надежного агентства недвижимости. Процедура эта платная и не самая дешевая (в среднем, 4-5 тысяч рублей для квартиры в столице), но необходимая. По результатам отчета об оценке вы сможете судить о корректности кадастровой стоимости, определенной для вашей квартиры. Данный документ также понадобится, если вы решите ее оспорить.

Читать еще:  Куда обращаться чтобы прописать ребенка в квартиру

Догадаться, что оценщики неправильно определили кадастровую стоимость квартиры, «поможет» и уведомление об уплате налога на имущество, вернее, сумма, фигурирующая в нем. Причем учтите: в 2016-2019 годах налог насчитывается в уменьшенном размере, с 2020 года он будет взиматься «по полной». Не поленитесь узнать, в каком размере насчитан налог на имущество вашим соседям, владеющим аналогичным жильем. Если имеются отличия в цифрах, тем более значимые – это резонный повод добиваться снижения кадастровой стоимости вашего объекта недвижимости. Однако первостепенно нужно руководствоваться реальным положением на рынке недвижимости, выраженным в отчете об оценке.

Как можно снизить кадастровую стоимость квартиры

  1. Обратиться с заявлением непосредственно к оценщику.
  2. Обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при территориальном филиале Росреестра.
  3. Подать иск в суд.

Узнать, кто именно (какая организация/частный оценщик) производил оценку вашей недвижимости по контракту с Кадастровой палатой, можно на портале Росреестра, если вам известен кадастровый номер квартиры. Или же лично посетить орган Федеральной службы государственной регистрации с соответствующим обращением, в качестве альтернативы – отправить его по почте.

Определив оценщика, следует подать ему запрос на выявление и устранение ошибок в отчете по установлению кадастровой стоимости вашей квартиры. К сожалению, в большинстве случаев исполнители по госконтракту кадастровой оценки не заинтересованы в подтверждении собственных оплошностей. Если в добровольном порядке урегулировать вопрос не удалось, придется обращаться в суд.

  • справку о кадастровой стоимости;
  • отчет о рыночной стоимости жилья с положительным экспертным заключением (выдается СРО оценщика, стоит порядка 10 тысяч рублей) – на бумаге и в электронном варианте;
  • заверенные у нотариуса копии правоустанавливающих документов на объект;
  • документы, свидетельствующие о недостоверности сведений касательно объекта, которые использовались при определении его кадастровой стоимости, и повлияли на итог.

Заявление рассматривается не дольше месяца. Оспаривание кадастровой стоимости квартиры в комиссии при Росреестре также далеко не всегда оканчивается решением в пользу обратившегося владельца имущества. Если вы не довольны вердиктом – суд в помощь.

Оспаривание завышенной кадастровой стоимости квартиры в суде

  • Обратиться в суд по месту жительства с административным исковым заявлением, оформленным по регламенту Кодекса административного судопроизводства РФ.
  • Представить пакет документов:
  • справку о кадастровой стоимости квартиры с указанием даты, на которую она определена
  • копии правоустанавливающих документов на недвижимость, заверенные нотариусом
  • отчет об оценке рыночной стоимости объекта, составленный независимым экспертом на дату, на которую была определена кадастровая стоимость; отчет должен иметь положительное заключение о своем соответствии требованиям закона (выдается СРО оценщика)
  • все документы и данные, свидетельствующие о наличии ошибок в отчете по кадастровой оценке, недостоверности сведений об объекте, использованных в ходе определения его кадастровой стоимости, и любые другие, имеющие отношение к делу
  • квитанцию об оплате госпошлины
  • Посещать судебные заседания.

В ходе оспаривания кадастровой стоимости квартиры вам нужно будет доказывать суду обоснованность ваших требований, в соответствии с действующим законодательством. Не имея юридического образования, сделать это крайне сложно. В связи с чем, проводить процедуру рекомендуется при участии профессиональных юристов. Стоимость их услуг по сопровождению подобных дел стартует с 30-50 тысяч рублей (московские расценки), общая сумма зависит от сложности процедуры, объема действий представителя истца.

На что можно рассчитывать?

Согласно статистике Росреестра, судами удовлетворяется больше половины исков об оспаривании кадастровой стоимости жилья. С привлечением компетентного специалиста, ваши шансы на достижение желаемого результата значительно увеличиваются.

Чаще всего происходит уменьшение кадастровой стоимости квартиры до суммы, указанной в представленном отчете о ее рыночной стоимости. Таким образом, размер налога на имущество может быть существенно снижен.

При благоприятном исходе дела, можно даже добиться взыскания с ответчика судебных расходов, однако не во всех случаях.

Вам налог! Что делать, если кадастровая оценка квартиры завышена?

Уже сейчас многие россияне, решившие узнать оценку своей дачи или квартиры, удивляются: «Почему так дорого? Откуда взялась такая цифра?».

Что делать, если это произошло с вами и налог на недвижимость вам рассчитали по завышенной цене, «АиФ» рассказал Антон Соничев, адвокат бюро «Деловой фарватер», эксперт правового центра «Общественная Дума».

Как оспорить кадастр?

Для граждан, несогласных с кадастровой стоимостью недвижимости, есть два выхода. Во-первых, можно оспорить проведённую оценку в специальной комиссии при Росреестре. Во-вторых, в суде.

Например, если обнаружится, что стоимость получилась завышенной из-за неверных исходных данных — были совершены арифметические или технические ошибки, эксперты напутали в расчётах, поставили лишнюю цифру и т. д., показатели оценки в Росреестре должны исправить бесплатно.

Если же техническая ошибка не обнаружится, придётся обращаться к независимому оценщику, который подтвердит, что кадастровая стоимость вашей квартиры или дома превышает рыночную.

Во сколько обойдётся перерасчёт?

Госпошлина за подачу иска в суд составляет 300 рублей.

В целом же, оспаривание кадастра может стоить как несколько десятков тысяч рублей, так и больше 100 тысяч рублей. Дело в том, что цены на услуги независимых оценщиков различаются в зависимости от региона и объекта оценки. В некоторых случаях требуется не одна экспертиза. Кроме того, для обращения в суд могут понадобиться услуги адвокатов, расценки которых тоже отличаются в зависимости от их статуса и региона проживания.

Неправильное определение кадастровой стоимости случается часто, а значит, исков об оспаривании должно быть много. Вот только готовы ли люди тратить своё время и немалые деньги на суды?

Кому надо платить?

Пока платёжки по новым правилам получат только жители 28 регионов. Это Москва и Московская область, Амурская, Архангельская, Владимирская, Ивановская, Магаданская, Нижегородская, Новгородская, Новосибирская, Пензенская, Псковская, Рязанская, Самарская, Сахалинская, Тверская, Ярославская области, Республика Башкортостан, Бурятия, Ингушетия, Коми, Мордовия, Татарстан, Карачаево-Черкесия, Удмуртия, Забайкальский край, Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий автономные округа.

Читать еще:  Где находится домовая книга на квартиру

Остальным правительство разрешило вводить новый налог по мере готовности до 2020 года. Но и в 28 пилотных регионах платить его в полной мере начнут не сразу, а постепенно. Для этого введены понижающие коэффициенты, растянутые на четыре года: 0,2, 0,4, 0,6 и 0,8. Впрочем, сумма в платёжках всё равно будет больше, чем в прошлом году.

Когда надо заплатить?

Платёжки по налогу на недвижимость за 2015 г. должны прийти не позднее 20 октября 2016 г., а оплатить их надо до 1 декабря 2016 г. Не успеете — будете платить пени в размере примерно 10–11% годовых. Причём независимо от того, согласны вы с кадастровой оценкой своей недвижимости или нет. Если позже налог признают завышенным, переплата зачтётся при уплате налогов за следующий год.

Что делать, если кадастровая стоимость квартиры завышена?

Такая стоимость определяется по результатам государственной кадастровой оценки, проводимой на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления.

Нередко возникают случаи, когда кадастровая стоимость квартиры существенно завышена. В данной ситуации собственники вправе обжаловать результаты кадастровой оценки в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, или установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

ПОРЯДОК ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ В КОМИССИИ

Для оспаривания завышенной кадастровой стоимости квартиры физическое лицо обращается с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию, созданную при управлении Росреестра в соответствующем субъекте РФ.

Заявление может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в ГКН результатов очередной государственной кадастровой оценки, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в ГКН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Чтобы выявить основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости квартиры, заявитель вправе обратиться с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости в соответствующий орган, который заказывал проведение кадастровой оценки недвижимости. Сведения об этом органе можно получить в управлении Росреестра субъекта РФ. В течение семи рабочих дней с даты поступления такого запроса заказчик работ и орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, обязаны предоставить заявителю данные сведения.

После получения указанных сведений вместе с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Росреестр необходимо подать следующие документы:

  • кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае если заявление подаётся на основании недостоверности указанных сведений;
  • отчёт, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае если заявление подаётся на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчёт, о соответствии отчёта об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

Принятое комиссией решение по заявлению может быть оспорено в суде.

ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ В СУДЕ

Для оспаривания физическим лицом кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В настоящее время результаты определения кадастровой стоимости квартиры оспариваются в суде в порядке, установленном главой 25 Кодекса об административном судопроизводстве РФ.

Данная категория дел рассматривается судом субъекта РФ по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности.

При оспаривании кадастровой стоимости квартиры административный истец вправе заявить одно из следующих требований:

  • об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлекаются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и территориальное управление Росреестра.

К административному исковому заявлению обязательно должны быть приложены те же документы, что и при обращении в Росреестр.

При подаче административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости квартиры необходимо уплатить госпошлину в размере 300 рублей.

Административное исковое заявление подлежит рассмотрению судом в течение двух месяцев со дня его поступления в суд.

Исходя из изложенного, плательщик налога на имущество физических лиц вправе самостоятельно выбрать, куда ему обращаться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости квартиры – в комиссию или суд. Несомненно, процедура пересмотра кадастровой стоимости в комиссии намного проще, чем в суде. Кроме того, в случае несогласия с решением комиссии его также можно в последующем обжаловать в судебном порядке и тем самым восстановить свои нарушенные права.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector