Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Гк рф предварительный договор купли продажи недвижимости

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п.

1. Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи

Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов. Кроме того, приводятся условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).

Для покупателя это является гарантией того, что квартира будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре, для продавца — гарантией того, что его квартира будет куплена в срок, установленный договором.

Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Исковое заявление о понуждении заключить основной договор может быть подано в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

2. Риски заключения предварительного договора купли-продажи

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия. Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Такая схема приобретения жилья не защищает покупателя от возможных рисков, к которым относятся следующие риски.

2.1. Отсутствие гарантий получения квартиры

Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.

Если заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим госрегистрации. Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам ( п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

2.2. Риск признания предварительного договора незаключенным

Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.). Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

2.3. Риск двойной продажи квартиры

Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.

2.4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег

В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.

Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.

Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п. 1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

На этапе строительства жилья привлечение денежных средств возможно только на основе договоров участия в долевом строительстве путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами ( ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи квартиры? Узнать →

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

  • Предварительный договор и договор о намерениях продать недвижимость: образец, форма, нужна ли регистрация
  • Существенные и иные условия предварительного договора, договор с задатком и оплата по предварительному договору
  • Расторжение предварительного договора продажи недвижимого имущества по ГК РФ

Предварительный договор и договор о намерениях продать недвижимость: образец, форма, нужна ли регистрация

Обратите внимание! Предварительный договор купли-продажи недвижимости — это соглашение о совершении в будущем сделки по реализации дома, квартиры и т. п. Его объект — не материальный предмет, а только взаимные обязанности заключить договор на конкретных условиях.

Читать еще:  Соглашение о реальном разделе жилого дома образец

Наиболее популярная сфера использования этого договора — жилищное строительство. Крупные подрядчики заинтересованы в том, чтобы после постройки жилого дома, гаражного помещения обеспечить себя достаточным количеством покупателей. А потенциальные покупатели могут заранее выбрать жилище по оптимальной для них цене.

Встречается термин «договор намерения купли-продажи недвижимости». В отличие от предварительного договора, регламентированного законом, договор о намерениях не имеет легального определения, а также четкого доктринального понимания правовой сути. Он может:

  • играть роль предварительного, если содержит условие об обязанности заключить соглашение на определенных условиях;
  • входить в процесс переговоров, если вышеуказанного условия нет.

Важно! Форма предварительного договора должна соответствовать форме основного под угрозой ничтожности первого (см. решение Энгельсского райсуда от 26.04.2017 по делу № 2-2921/2012 М-2908/2012).

Регистрировать предварительный договор продажи недвижимости нет необходимости.

Ознакомиться с образцами предварительного и договора о намерениях можно здесь:

Существенные и иные условия предварительного договора, договор с задатком и оплата по предварительному договору

Анализируя в комплексе ст. 429 и 549 ГК РФ, можно сделать вывод о необходимости включить в предварительный договор основные характеристики объекта продажи, которые будут перенесены в основной договор. Так, в случае запланированной реализации квартиры в предварительном договоре достаточно указать адрес дома, этаж, площадь, количество комнат. При покупке гаража достаточно адреса и площади. Т. е. совершенно необязательно указывать точные идентифицирующие признаки конкретно определенного объекта.

Кроме того, рекомендуется включить:

  • цену подлежащего продаже объекта;
  • в случае реализации жилья — список лиц, имеющих право на проживание в нем;
  • срок, в течение которого необходимо заключить основной договор (без упоминания о сроке он в соответствии с законодательством признается равным 1 году).

Риски! Договор, предусматривающий обязанность по оплате еще не имеющейся в наличии вещи, несмотря на название «предварительный», квалифицируется как договор продажи будущей вещи с условием о предоплате (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54).

Важно! Может предусматриваться задаток, обеспечивающий заключение основного договора, но не платежи или передачу вещи (п. 4 ст. 380 ГК РФ).

На практике многие контракты этого типа содержат условие о задатке, ведь без угрозы потерять денежные средства в случае отказа от обязательств гражданско-правовая дисциплина сторон будет значительно ниже. Основные цели составления этого документа не будут обеспечиваться необходимыми гарантиями, стимулирующими стороны строго следовать своим обязанностям.

Расторжение предварительного договора продажи недвижимого имущества по ГК РФ

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости происходит по общим основаниям гл. 29 ГК РФ, то есть если:

  • стороны договорились о расторжении (путем заключения дополнительного соглашения);
  • существенно изменились обстоятельства (доказывается в суде инициатором расторжения, причем лишены перспективы иски, мотивированные предпринимательскими рисками и обстоятельствами, которые истец мог предвидеть, например, см. постановление АС ДО от 10.10.2016 по делу № А51-17213/2015);
  • если один из контрагентов допустил существенное нарушение (например, постановление АС МО от 23.04.2015 по делу № А41-31819/14).

Также возможен односторонний отказ от исполнения. Однако в этом случае виновная в расторжении договора сторона возвращает переданный ей задаток в двойном размере. Если же виновен плательщик задатка, то уплаченная сумма просто остается у другой стороны.

Обратите внимание! При отсутствии предложения одной из сторон заключить основной договор в предусмотренный для этого срок предварительный договор считается прекращенным (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Таким образом, предварительный договор продажи недвижимости заключается и расторгается по общим правилам. Он не нуждается в государственной регистрации, а существенным условием, без которого предварительный договор не считается заключенным, является предмет будущего договора купли-продажи.

Предварительный договор купли-продажи: как и кого он защитит

Нормы ГК о предварительном договоре купли-продажи жилья изменились в пользу покупателей, нередко попадавших впросак

Эксперт разъяснил Sobesednik.ru, как изменились правила заключения предварительного договора о купле-продаже жилья.

С 1 июня в Гражданском кодексе РФ действуют изменения, касающиеся предварительного договора купли-продажи. В чем новация и чем вообще помогает такой договор покупателю, Sobesednik.ru расспросил начальника юридического отдела компании «Нора-недвижимость» Александра Перепелкина.

— Давайте сначала просто поясним, о чем идет речь: что такое предварительный договор и о чем, собственно, в этом случае договариваются стороны?

— Как правило, непосредственному заключению договора купли-продажи недвижимости предшествует заключение сторонами будущей сделки предварительного соглашения, в которым они согласовывают порядок и условия предстоящей купли-продажи.

В гражданском праве соглашение, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем какой-либо договор (в том числе о возмездной передаче имущества в собственность другой стороны), называется предварительным договором.

Отношения сторон по предварительному договору регулируются ст. 429 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с ней предварительный договор заключается по общему правилу в форме, установленной для основного договора. Поэтому предварительный договор купли-продажи недвижимости (как и основной) подлежит заключению путём составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550, п. 2 ст. 434 ГК РФ).

— Есть какие-то условия будущей сделки, которые обязательно должны присутствовать в предварительном договоре?

— Да, такой договор должен содержать предмет и другие условия основного договора, а также срок его заключения. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

— И все-таки зачем нужен предварительный договор?

— Это — гарантия. Взяв на себя обязательства о продаже в рамках предварительного договора, продавец недвижимости уже не сможет в одностороннем порядке отказаться от сделки или изменить её условия. Например, повысив накануне сделки цену недвижимости. Дело в том, что в соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ если одна из сторон такого договора уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе потребовать в судебном порядке понуждение недобросовестной стороны к заключению основного договора (п. 4 ст. 445 ГК РФ) и/или взыскания убытков.

Читать еще:  Кому принадлежит общедомовое имущество многоквартирного дома

— То есть имея на руках предварительный договор, где прописаны цена, скрои сделки и тому подобные условия, покупатель может обратиться в суд и требовать, чтобы продавца принудительно обязали заключить основной договор купли-продажи по той же цене и на тех же условиях, которые были согласованы с ним в предварительном договоре?

— Да. А для того, чтобы — пока идёт судебный спор — продавец не продал обещанную данному покупателю недвижимость кому-то другому, истец может попросить суд наложить арест на спорное имущество. На практике в таких случаях выполнение такой просьбы никаких затруднений не вызывает.

Кстати, зная об этих особенностях предварительного договора, а вернее о последствиях его нарушения, недобросовестные продавцы пытаются на практике избежать его заключения с покупателем, предлагая ему разлитые соглашения аванса, договоры о намерениях и тому подобное.

— Есть какая-то специальная форма при составлении такого договора?

— В сущности, не название, а содержание договора определяет его юридическую природу. Поэтому независимо от названия договора если его предметом являются обязательства сторон по заключению договора в будущем, суды в случае спора квалифицируют такой договор как предварительный и применяют к отношениям сторон правила, установленные ст. 429 ГК РФ.

— И тем не менее, насколько я знаю, в судах далеко не всегда признавали такие документы предварительными договорами.

— Дело в том, что до недавнего времени обойти эти правила было действительно возможно. Достаточно было продавцу заявить в суде встроенное требование о признании предварительного договора незаконченным в связи с тем, что он не содержит все существенные условия основного договора, которые стороны обязаны согласовать в соответствии с законом.

Напомню, существенными условиями договора купли-продажи недвижимости, которые стороны обязаны согласовать в надлежащей форме при его заключении, являются:

  • предмет договора, а также данные, которые определённым образом позволяют установить продаваемый объект недвижимости (ст. 554 ГК РФ);
  • цена недвижимости (ст. 555 ГК РФ), а для жилых помещений дополнительно также перечень лиц, сохраняющих право пользования недвижимостью после продажи (ст. 558 ГК РФ);
  • любые другие условия, о которых должно быть достигнуть соглашение по заявлению одной из сторон (ст. 432 ГК РФ).

— А что изменилось с 1 июня этого года?

— Законодатели закрыли эту правовую брешь, и теперь в соответствии с новой редакцией ст. 429 ГК РФ предварительный договор больше не должен под страхом объявления его незаключенным содержать все существенные условия основного договора — только его предмет и другие условия, которые стороны посчитали нужным согласовать по заявлению любой из сторон договора.

И теперь, если при заключении основного договора по несогласованным заранее существенным условиям между сторонами возникнет спор, он подлежит разрешению судом, который эти условия определяет своим решением, не давая тем самым недобросовестной стороне заявить о том, что предварительный договор считается незаключенным.

— Есть еще какие-то «подводные камни», о которых стоит помнить покупателю, чтобы не оказаться в незавидной ситуации?

— Конечно. Для того, чтобы использовать для своей защиты силу предварительного договора, мало его заключить. Необходимо также помнить: если до конца срока заключения основного договора ни одна из сторон предварительного договора не направит в адрес другой стороны письменное требование о заключении основного договора, все обязательства сторон предварительного договора прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Поэтому перед сделкой обязательно найдите время и направьте другой стороне предварительного договора телеграмму или ценное письмо с подтверждением ваших намерений купить (или продать) недвижимость и требованием заключить основной договор. В противном случае не удастся не только принудить продавца или покупателя недвижимости к сделке в судебном порядке по истечении срока действия предварительного договора, но и взыскать убытки за его неисполнение, а также предусмотренную предварительным договором неустойку.

Кроме того, законодатель ограничил 6 месяцами также срок исковой давности, в течение которого потерпевшая сторона предварительного договора вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о понуждении к заключению основного договора. Ранее к таким требованиям применяется общий срок исковой давности, равный 3 годам.

Предварительный договор купли-продажи будущей недвижимости

Инвестиционную деятельность в России ученые обычно относят к предпринимательской, распространяя на инвесторов требования, риски и другие особенности предпринимательской деятельности.

Отчасти этот подход не лишен здравого смысла. Ведь инвестиционная и предпринимательская виды деятельности связаны с повышенной степенью риска, с желанием извлечь экономическую выгоду из своих действий, как правило, и предпринимательская, и инвестиционная деятельность предполагают наличие специальных знаний и навыков от участников.
Тем не менее есть существенная разница. Кроется она в социальной ответственности. Предприниматель практически всегда несет ответственность перед потребителем, а инвестор чаще всего несет ответ только перед самим собой. Инвестор может потерять средства, и этим, как правило, ограничивается его ответственность. Предприниматель же несет ответственность перед работниками, партнерами, контрагентами и, как было уже замечено, перед потребителями.

Почему мы решили уделить этому такое внимание в статье о договоре купли-продажи будущей вещи? Потому что мотивом для реализации разработанной и описанной ниже конструкции послужила как раз особая роль инвестиционной в отличие от предпринимательской деятельности. А раз так, то инвесторы вправе расчитывать на иной, менее строгий стандарт требований, более легкую налоговую нагрузку, а следовательно на особые договорные конструкции, которые нельзя просто взять и позаимствовать из предпринимательской или какой-либо другой деятельности.

Фабула нашего дела такова:
Два инвестора решили объединить свои усилия с собственником недвижимости в целях улучшения данной недвижимости, увеличения ее площади, дальнейшей продажи получившегося и получения законной прибыли.
Все наши герои являются физическими лицами и никакой именно предпринимательской деятельности не ведут. Никто из них не являлся индивидуальным предпринимателем или участником коммерческой организации.

Собственник здания и земельного участка под ним сдавал квартиры в наём, и неплохо на этом зарабатывал. Тем не менее жилье начало ветшать, встала необходимость проводить ремонт. В ходе подготовки к ремонту (многоквартирный дом отремонтировать – это процесс серьезный) собственник здания выясняет, что у него есть законная возможность надстроить пару этажей, произвести реконструкцию, увеличить площадь и получить в результате объект недвижимости намного более интересный. Идея прекрасная, но встает классический для данной ситуации вопрос – где взять деньги?

Читать еще:  Как формируется кадастровая стоимость объекта недвижимости

Ответом на поставленный вопрос стало знакомство собственника дома с инвесторами, которые за долю в прекрасном будущем доме соглашаются нанять кадастровых инженеров, архитекторов, дизайнеров, строителей и озеленителей, чтобы воплотить проект в жизнь. Таким образом все трое стали инвесторами. Обсудили планы и прожекты, договорились, как будут делить будущие прибыли, но тут встал очередной закономерный вопрос – как все это оформить?

Обратились к юристам. Юристы предложили следующие варианты:
I. Простое товарищество
Простое товарищество – это, по сути, объединение усилий для достижения общей цели. В теории все устраивает, возникает общая собственность в виде дома и земельного участка, и все вносят посильный вклад в преобразование и улучшение — это собственности в общих интересах, но есть нюансы. Участники простого товарищества должны быть либо индивидуальными предпринимателями, либо коммерческими организациями. Во-первых, регистрация трех ИП или некую комбинацию из ИП и юрлиц, бухгалтера нанимать, юрадрес, сдавать отчетность – это целый новый мир, предпринимательская деятельность, а наши инвесторы предпринимателями становиться не хотят.
Во-вторых, ответственность несет каждый товарищ за счет своего имущества, вне зависимости от того, по чьей именно вине придется отвечать.
II. Общество с ограниченной ответственностью
Ответственность ограничили в пределах имущества юрлица, но затраты на составление корпоративных документов, отчетность, сотрудников – не пропала. К тому же появляется необходимость заводить недвижимость на баланс организации, платить налоги, в том числе с будущих продаж, распределять прибыль, опять платить налоги, так и прибыли никакой не останется.
III. Сложные юридические аббревиатуры
1) ПИФ
Был нецелесообразен нецелесообразно ввиду дороговизны обслуживания и необходимости создания спец лица – управляющего ПИФ.

2) Комплекс договоров, состоящий из: а) целевого займа; б) факторинга (финансирование под уступку денежного требования – в части сдачи в аренду) Здесь еще опаснее В части займа – существует риск (читай обязанность) квалификации как мнимой сделки, возврат то не предполагается. В части факторинга – отсутствие объекта на момент заключения.

3) ДДУ
Наши инвесторы слышали про договоры участия в строительстве, но здесь им нужно было выступать в качестве застройщика, когда они ознакомились с огромным количеством специальных требований в части проектной документации, разрешений и т.п., руки опустились.

Ненадолго показался глотком свежего воздуха, но, когда выяснилось, что построить семиэтажный дом ЖСК не может, этот вариант тоже отпал. Кроме того, немаловажным требованием было сохранение налогового вычета по ст. 217.1 НК РФ, а во всех предложенных вариантах эта льгота утрачивалась, либо из-за изменения режима собственности, либо из-за наступления нового срока собственности.

На этом этапе расстроенные, но уже юридически подкованные инвесторы обратились в Legal Support.
Первое, что пришло нам на ум, когда мы услышали эту историю, был договор купли-продажи будущей вещи. Имелся один нюанс, который не давал возможности реализовать эту договорную конструкцию. Было старое здание, была идея, а проектной документации, которая позволила бы идентифицировать как-то будущие объекты не было. Кроме того, инвесторы даже не решили, как именно делить будущие квартиры, что они будут делать с нежилыми помещениями, точные размеры вкладов были также неизвестны. Финансирование предполагалось быть поэтапным.

Тогда мы тоже подумали о сложной схеме.
(1) Два инвестора (кредиторы) заключают договор займа с собственником (должником). Договор со сроком возврата на дату окончания реализации проекта. Параллельно стороны заключают договор о совместной деятельности, в котором указывают, что заём выступает обеспечительной конструкцией под инвестиционный проект (модель конвертируемого займа). Если инвестиционный договор работает как положено, то заёмная модель просто не реализуется. Если должник нарушает обязательства по договору займа, то кредиторы требуют возврат займа или обращают взыскание на предмет залога, которым будут являться участок земли и расположенное на нем здание.
Смущало в этой модели то, что увеличение инвестиций предполагалось на протяжении всего срока реализации проекта. Мы предложили заключить дополнительные договоры залога на вещи или будущие вещи в процессе осуществления финансирования проекта, предложили разделить финансирование проекта на адекватное количество этапов.
Данная модель смущала инвесторов отсутствием возможности представить к залогу неопределенную вещь. Было непонятно, как будет осуществляться кристаллизация предмета залога. Так как размер займа и предмет залога планировались к постоянным уточнениям в течение всего срока реализации проекта, и собственник, и инвесторы боялись, что в какой-то момент, в случае нарушения договора одной из сторон, вторая сторона может остаться с носом.

(2) В итоге родилась следующая конструкция. Заключается предварительный договор купли-продажи будущей вещи (429 ГК РФ) с условием (327.1 ГК РФ), по которому продавец обязуется либо подписать договор купли-продажи будущей вещи (455 ГК РФ) (далее-ДКП БВ), либо вернуть деньги. Основанием для заключённых ДКП БВ будет являться согласование сторонами проектной документации.

Стороны договорились о подготовке и заключении в дальнейшем договора купли-продажи будущей недвижимости — квартир, строительство которых будет осуществляться в здании, с предполагаемым сроком, на земельном участке с кадастровым номером.

  • Данная конструкция позволила зарегистрировать обременение в виде залога в ЕГРН;
  • Инвесторы обеспечены гарантией заключения договора и залога;
  • Собственник предоставил достаточное количество обеспечения инвесторам, чтобы они без видимого страха могли вкладываться в проект;
  • Все участники физлица;
  • Покупатели квартир по уступке смогут входить в договор купли-продажи будущих вещей;
  • Никто не платит налоги и это законно.

Если вам показалась симпатичной эта договорная конструкция, мы можем настроить ее под ваш проект или придумаем для вас что-то новое. Legal Support — мы уважаем инвесторов!

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector