Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Момент прекращения права собственности на недвижимое имущество

Возникновение прав на недвижимое имущество и обязанностей по его содержанию (Миронова А.Р.)

Дата размещения статьи: 22.03.2016

В соответствии с законом права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Является ли регистрация права законного владельца помещения в МКД ключевой в вопросе о моменте возникновения обязанности по внесению платы за помещение и коммунальные услуги, а также права дольщиков на участие в общем собрании собственников помещений в МКД? Для ответа на данный вопрос обратимся к нормативной базе и правоприменительной практике.

Государственная регистрация прав

Как мы знаем, в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и другими законами. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним подтверждается также в ст. 4 Закона N 122-ФЗ и ст. 18 ЖК РФ.
———————————
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При этом в соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.
Основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со ст. 17 Закона N 122-ФЗ являются:
— акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции;
— договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества;
— акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений;
— свидетельства о праве на наследство;
— вступившие в законную силу судебные акты;
— акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти;
— иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
— другие документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Возникновение права собственности на недвижимое имущество

Статьей 223 ГК РФ предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не определено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения.
Как следует из вышеприведенных норм, право собственности на недвижимое имущество возникает у приобретателя только с момента регистрации, а не с момента передачи такого имущества по акту от прежнего собственника. Значит ли это, что у нового владельца помещения, принявшего его по акту и поселившегося в нем, обязанность по несению бремени содержания данного имущества отсутствует?

Кто должен платить за коммунальные услуги?

Как следует из ст. 153 ЖК РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает:
— у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
— у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;
— у арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
— у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
— у члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
— у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение;
— у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство МКД) после выдачи ему разрешения на ввод дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;
— у застройщика (лица, обеспечивающего строительство МКД) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или другому документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Право собственности

Исходя из п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента регистрации права собственности. Получается, в случае купли-продажи недвижимого имущества до момента регистрации права собственности за новым собственником оплачивать жилищно-коммунальные услуги обязан прежний владелец, несмотря на передачу помещения по акту и неиспользование его в своих целях. Но в таком случае, очевидно, будут нарушены права прежнего собственника.
Анализ судебной практики показывает, что суды подтверждают обязанность приобретателя недвижимого имущества производить оплату жилищно-коммунальных услуг с момента фактической передачи помещения по акту на основании договора купли-продажи. В качестве примера можно привести Постановления АС ПО от 02.07.2015 N Ф06-24745/2015, ФАС УО от 20.05.2014 N Ф09-2949/14, ФАС ЗСО от 30.09.2013 по делу N А46-30503/2012, Апелляционные определения Верховного суда Республики Башкортостан от 25.11.2014 по делу N 33-15729/2014, Ульяновского областного суда от 08.07.2014 по делу N 33-2235/2014.
Принимая такие решения, суды руководствуются следующим принципом: отсутствие государственной регистрации права не освобождает фактического потребителя коммунального ресурса от обязанности по его оплате. Согласно п. 1 ст. 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости. После передачи права владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.
В соответствии с Определением ВС РФ от 18.05.2010 N 18-В10-21 свидетельство о государственной регистрации не признается документом правообразующего или правоустанавливающего характера. Сам по себе акт регистрации (регистрационная запись) носит правоподтверждающий характер и не считается самостоятельным основанием для возникновения гражданских прав. Подход, связывающий момент возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг с государственной регистрацией права собственности, фактически означал бы, что покупатель может не оплачивать коммунальные услуги до момента регистрации права собственности на полученное недвижимое имущество, что неизбежно приведет к нарушению прав других лиц, не потреблявших соответствующие ресурсы (например, прежнего собственника), поскольку в этом случае соответствующие расходы должны быть возложены на них.
Из анализа судебного акта следует, что суд признает собственником недвижимого имущества нового владельца по договору уже с момента передачи помещения по акту. С этим же моментом суд связывает возникновение у приобретателя недвижимости обязанности по оплате коммунальных услуг. При этом суд считает, что регистрация права собственности на недвижимое имущество лишь подтверждает приобретение имущества, но не устанавливает гражданских прав.

Права хозяйственного ведения и оперативного управления

Рассмотрим, распространяется ли подход судов о возникновении обязанности по оплате коммунальных услуг с момента фактической передачи помещения на отношения, связанные с правами хозяйственного ведения и оперативного управления.
В Определении ВС РФ от 14.12.2015 N 303-ЭС15-15981, Постановлениях АС УО от 08.12.2015 N Ф09-7727/15, АС ЗСО от 18.11.2015 N Ф04-25585/2015, ФАС ПО от 29.07.2014 по делу N А55-17226/2013 суды признают обязанность предприятий (учреждений) оплачивать коммунальные услуги только с момента регистрации права хозяйственного ведения (оперативного управления). Суды приходят к выводу, что само по себе закрепление спорного помещения за учреждением на основании распоряжения собственника и передача имущества не порождают правовых последствий в виде несения бремени содержания имущества.
Принимая судебные акты по таким делам, суды руководствуются правовой позицией, изложенной в абз. 2 п. 5 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»: в силу абз. 5 п. 1 ст. 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи данные права возникают с момента их государственной регистрации. Таким образом, судебная практика по двум, казалось бы, схожим вопросам противоположная.

Право участвовать в собрании собственников помещений в МКД

Как мы видим из сложившейся судебной практики, обязанность по оплате услуг при приобретении права собственности на недвижимое имущество возникает с момента фактической передачи помещения новому владельцу. Посмотрим, распространяется ли данное правило на право участия в общем собрании собственников помещений в МКД при приемке помещения от застройщика.
Согласно закону в общем собрании вправе принимать участие только собственники помещений в МКД. Необходимо ли регистрировать право собственности на помещение, чтобы голосовать на собрании? Ранее у судов было две позиции по этому вопросу: одни суды признавали право дольщиков участвовать в общем собрании собственников помещений в МКД, а другие приходили к выводу о незаконности принятого дольщиками решения о выборе способа управления домом.
В Определении ВС РФ от 16.11.2015 N 304-ЭС15-14035 подтверждена недействительность проведенного открытого конкурса по отбору УК в связи с тем, что до даты проведения конкурса дольщиками, принявшими от застройщика помещения по акту, было принято решение о выборе способа управления и данный способ был реализован. При этом Верховный Суд исходил из того, что участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком МКД, фактически осуществляли права собственника, поэтому могут выбрать способ управления домом. Указанное полномочие реализовано ими на собрании, проведенном в форме заочного голосования и оформленном протоколом, который на момент проведения конкурса не оспорен и не признан недействительным. УК приступила к исполнению обязательств по управлению домом на основании названного протокола, договоров управления, заключенных с правообладателями, в связи с чем оснований для проведения конкурса по отбору управляющей организации у департамента не было. Несмотря на то что данное Определение ВС РФ вынесено по конкретному делу, названный судебный акт вносит некоторую определенность в рассмотрение споров о правах дольщиков участвовать в собраниях собственников помещений в МКД.

Читать еще:  Как выкупить землю у администрации сельского поселения

Таким образом, обязанность по внесению коммунальных платежей за недвижимое имущество и право участвовать в собрании собственников помещений в МКД возникают с одного и того же момента — момента передачи недвижимого имущества по акту, несмотря на то что в законе это прямо не предусмотрено.

Приняв помещение по акту от застройщика, дольщики в силу закона обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Вполне логично, что они одновременно получают право участвовать в общем собрании и принимать решение о выборе способа управления домом еще до регистрации права собственности на помещения. Представляется справедливым распространить аналогичный принцип и на покупателей квартир по договорам купли-продажи: оплачивать жилищно-коммунальные услуги они обязаны также с момента приемки помещения по акту. По мнению автора, с целью устранения разногласий и необоснованных споров в данной связи следовало бы внести изменения в ЖК РФ, в частности указать в п. 5 ч. 2 ст. 153, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у приобретателя помещения по договору или другому законному основанию с момента его фактического принятия по акту или иному документу.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Как прекратить право собственности на объект недвижимого имущества — алгоритм действий

У каждой вещи есть свой срок годности. Даже у недвижимости, которая обычно является долговечным активом, имеется срок эксплуатации.

Об этом сообщает руководитель Офиса противодействия рейдерству Виктор Дубовик

«Имея в собственности дом, нежилое помещение или другую недвижимость, вы можете прекратить право собственности на нее в связи с ее уничтожением, то есть с наступлением события, которое в дальнейшем прекращает существование конкретного объекта права собственности», — говорит Дубовик.

Право собственности на имущество прекращается в момент его уничтожения, однако на имущество, права на которое подлежат государственной регистрации, такое право прекращается с момента внесения изменений в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество ( ГРП ) по заявлению владельца.

Какие документы нужно подавать для государственной регистрации прекращения права собственности на объект недвижимого имущества, объект незавершенного строительства в связи с его уничтожением:

  • документ, согласно которому подтверждается факт такого уничтожения. Например: материалы технической инвентаризации, удостоверяющие факт уничтожения имущества, справки органов внутренних дел Украины, акт о пожаре, официальные выводы других учреждений или организаций, которые в соответствии с законодательством уполномочены удостоверять факт уничтожения имущества ;
  • документ, удостоверяющий право собственности на объект недвижимого имущества (кроме случаев, когда право собственности на такой объект уже зарегистрировано в ГРП , или когда такие документы были уничтожены одновременно с уничтожением такого объекта).

Условиями для прекращения права собственности на уничтоженное недвижимое имущество является наличие установленного факта уничтожения имущества, а также соответствующее заявление собственника имущества о внесении записи в ГРП .

Что делать в случае, когда речь идет о праве общей долевой собственности на недвижимость:

  • в такой ситуации следует учесть, что каждый участник общей долевой собственности владеет не долей имущества в натуре, а долей в праве собственности на общее имущество в целом. Эти доли являются идеальными и определяются в виде процентов или долей.

«Идея института общей долевой собственности как раз и заключается в том, что имущество принадлежит всем совладельцам одновременно. Поэтому, скажем, уменьшение имущества в результате его повреждения влечет за собой последствия для всех совладельцев», — добавил Дубовик.

Право общей долевой собственности осуществляется совладельцами по их согласию и они могут договориться о порядке владения и пользования имуществом. Поэтому, помните: для прекращения права собственности на общее имущество в случае его уничтожения государственному регистратору нужно подавать заявление от всех совладельцев.

Читайте важные советы, которые пригодятся для вашего кошелька, в телеграм-канале Finance_ukr 🤫

Момент прекращения права собственности — физическая гибель вещи

3. От физической гибели вещи следует отличать гибель юридическую, при которой возникает новое право собственности. Классический пример — юридическая гибель денег при их использовании в расчетах, в результате чего фактически происходит все же переход права собственности.

В современном праве возможны случаи юридической гибели недвижимости. Так, разделение объекта недвижимого имущества (например, здания — по этажам), в результате которого в ЕГРП внесены записи о правах на объекты, созданные в результате такого разделения, означает юридическую гибель объекта, существовавшего до разделения. Право собственности возникает на новые объекты недвижимости (возможно даже, что у тех же лиц, которым принадлежал на праве собственности объект до разделения). Но виндицировать, например, здание, существовавшее до разделения, уже невозможно.

§ 3. Прекращение права собственности, которое может

повлечь возникновение права собственности у других лиц

Понятие и содержание основания прекращения права

собственности. Понятие отказа от права собственности.

Отказ от права собственности на недвижимую вещь.

Момент прекращения права собственности.

1. Основанием прекращения права собственности, которое может повлечь возникновение такого права у других лиц, является отказ от права собственности (ст. 236 ГК РФ).

Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество. Отказ совершается путем юридических действий (объявление об отказе) либо путем фактических действий, определенно свидетельствующих об устранении собственника от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество (например, вынос вещи в места сбора мусора).

Считается, что отказ от зарегистрированного права собственности на недвижимость возможен только путем формализованного объявления об отказе — через подачу собственником в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, заявления об отказе от права собственности.

Правовой акт: Положение о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. N 580.

При отказе от права собственности вещь становится бесхозяйной и, соответственно, другие лица могут приобрести на нее право собственности (см. п. 4 § 6 гл. 16 настоящего учебника). Однако совсем не обязательно у такой вещи появятся новые собственники, а если и появятся, то не в момент отказа прежнего собственника от своего права.

2. В соответствии с п. 2 ст. 9 ГК РФ (общая норма) и ч. 2 ст. 236 ГК РФ (специальная норма), отказ от права собственности еще не влечет прекращения права собственности. В связи с этим моментом прекращения права собственности на вещь у лица, отказавшегося от своего права, является момент приобретения права собственности на эту вещь у лица, приобретшего на нее право собственности (или момент физической гибели вещи, если другие лица не приобрели права собственности).

§ 4. Прекращение права собственности, которое влечет

возникновение права собственности у других лиц.

Понятие и исчерпывающий перечень оснований

прекращения права собственности.

1. Это самая многочисленная группа оснований прекращения права собственности. Общим является то, что момент прекращения права собственности на имущество совпадает с моментом возникновения права собственности у других лиц, к которым переходит имущество. В эту группу входят все рассмотренные в предыдущей главе случаи первоначального возникновения права собственности (если, конечно, право собственности возникает на имущество, имевшее до этого собственника) и все рассмотренные в предыдущей главе случаи производного возникновения права собственности по воле прежнего собственника.

2. Кроме того, есть случаи принудительного изъятия у собственника имущества (то есть помимо его воли), которые образуют следующий закрытый перечень.

1) Обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам (ст. 237 ГК РФ).

2) Отчуждение имущества собственника, которое не может ему принадлежать в силу закона (ст. 238 ГК РФ).

3) Принудительное изъятие с целью выкупа у собственника:

— бесхозяйственно содержимых культурных ценностей (ст. 240 ГК РФ);

— домашних животных при ненадлежащем обращении с ними (ст. 241 ГК РФ);

— бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ);

— земельного участка по решению суда (ст. ст. 282, 284 — 286 ГК РФ);

— недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится (ст. 239 ГК РФ).

4) Прекращение права собственности на недвижимость или права собственности на земельный участок при прекращении права пользования земельным участком (п. 2 ст. 272 ГК РФ).

5) Утрата собственником права на долю в общем имуществе в связи с выплатой компенсации (п. 5 ст. 252 ГК РФ).

6) Реквизиция имущества собственника (ст. 242 ГК РФ).

7) Национализация имущества, находящегося в частной собственности (ч. 3 п. 2 ст. 235 ГК РФ).

8) Конфискация имущества собственника (ст. 243 ГК РФ).

9) Прекращение права собственности на контрафактные материальные носители и на оборудование, используемое или предназначенное для совершения нарушения исключительных прав (п. п. 4 и 5 ст. 1252 ГК РФ).

В большинстве случаев происходит возмездное принудительное изъятие имущества у собственника. Безвозмездно имущество изымается только в трех случаях (первый и два последних пункта приведенного перечня).

Читать еще:  Фактическое вступление в наследство как оформить

Необходимо учитывать, что данные основания прекращения права собственности у одного лица являются одновременно и производными способами приобретения права собственности для других лиц, к которым переходит имущество прежнего собственника (но есть и исключения, когда изъятое имущество подлежит уничтожению). Законодатель делает акцент на основаниях прекращения права собственности, поскольку четкое установление случаев, когда допускается принудительное изъятие у собственника имущества, является гарантией принципа неприкосновенности собственности (ст. 1 ГК РФ).

3. Основания принудительного изъятия у собственника имущества одновременно являются производными способами приобретения права собственности помимо воли прежнего собственника (см. п. 2 § 1 гл. 16 настоящего учебника).

§ 5. Обращение взыскания на имущество собственника

по его обязательствам

Понятие обращения взыскания на имущество. Судебный и

внесудебный порядок обращения взыскания.

1. По общему правилу собственник отвечает по своим долгам всем своим имуществом. В процессуальном праве обращение взыскания на имущество — это мера принудительного исполнения обязательства должника по требованию его кредитора на основании исполнительных документов. Принудительное исполнение применяется в случае, если должник не исполняет свое обязательство добровольно, поэтому и обращение взыскания на имущество — это лишение должника имущества помимо его воли.

Суть обращения взыскания на имущество заключается в том, что имущество в любом случае изымается у собственника, а затем либо непосредственно передается кредитору, либо реализуется для передачи кредитору вырученных денежных сумм.

При передаче кредитору изъятого имущества (например, в случае отобрания у должника индивидуально-определенной вещи, которую он должен по договору передать в собственность кредитору, — см. ст. 398 ГК РФ) право собственности переходит к кредитору. При реализации изъятого имущества собственниками становятся лица, приобретшие реализуемое имущество.

2. Существует судебный и внесудебный порядок обращения взыскания на имущество. Внесудебный порядок может быть предусмотрен соглашением между должником и кредитором (например, соглашением залогодателя и залогодержателя о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога).

По общему правилу обращение взыскания на имущество собственника производится во исполнение решения суда на основании исполнительного листа. Внесудебное обращение взыскания на имущество собственника производится на основании других исполнительных документов, например, по исполнительным надписям нотариусов (гл. XVI Основ законодательства РФ о нотариате). В обоих этих случаях порядок обращения взыскания регламентируется Федеральным законом от 02 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», а обращение взыскания на имущество производится службой судебных приставов.

Если внесудебный порядок обращения взыскания предусмотрен соглашением должника и кредитора, то возможны случаи добровольного исполнения должником этого соглашения (например, передача заложенной вещи залогодержателю для ее реализации) или отказ должника от исполнения соглашения. Только при отказе должника от исполнения соглашения производится принудительное изъятие у него имущества, то есть обращается взыскание на это имущество.

§ 6. Отчуждение имущества собственника,

которое не может ему принадлежать в силу закона

Основания приобретения имущества, подлежащего отчуждению.

Процедура прекращения права собственности.

1. Существует имущество, которое может принадлежать только определенным категориям лиц, — это вещи, изъятые из оборота, и вещи, ограниченно оборотоспособные (см. ч. 2 п. 2 ст. 129 ГК РФ). Случайным лицам такое имущество принадлежать не может, но может оказаться в их собственности по законным основаниям. Соответственно, встает вопрос о необходимости прекращения права собственности на имущество, которое не может принадлежать собственнику в силу закона.

Законными основаниями, по которым такое имущество может оказаться в собственности случайных лиц, фактически являются только:

— правопреемство при реорганизации (для юридических лиц);

— изменение правового режима вещи (например, переход ее в разряд вещей, изъятых из оборота);

— изменение правового статуса собственника (например, прекращение у лица права владеть ограниченно оборотоспособной вещью).

Иные основания права собственности вообще не порождают (например, сделки по отчуждению ограниченно оборотоспособных вещей ненадлежащему приобретателю будут ничтожны).

Если в собственности лица по законным основаниям окажется вещь, на приобретение которой необходимо особое разрешение, собственник обязан получить такое разрешение. Если в выдаче разрешения отказано, считается, что имущество не может принадлежать данному собственнику в силу закона.

2. Процедура прекращения права собственности на имущество, которое не может принадлежать собственнику в силу закона, следующая.

Первое. У собственника возникает обязанность передать имущество по сделке любому лицу, которому имущество может принадлежать в силу закона. Если сделка возмездная, цена определяется соглашением сторон. Срок, предоставляемый собственнику для добровольного отчуждения — один год с момента возникновения права собственности на имущество (если законом не установлен иной срок).

Второе. При неисполнении обязанности добровольного отчуждения определенный государственный орган или орган местного самоуправления (в зависимости от характера и назначения имущества) подает в суд заявление о прекращении права собственности лица, которому имущество не может принадлежать, одним из двух способов:

— или посредством принудительной продажи имущества,

— или посредством передачи имущества в государственную или муниципальную собственность.

Третье. В случае удовлетворения судом заявленного требования производится обращение взыскания на имущество с последующей его реализацией или передачей в публичную собственность. Бывшему собственнику возмещается стоимость имущества:

— по цене реализации (за вычетом затрат на реализацию) в случае принудительной продажи;

— по цене, определенной решением суда в случае передачи имущества в публичную собственность.

§ 7. Принудительное изъятие имущества

с целью его выкупа у собственника

Виды имущества, которое может быть принудительно

изъято. Понятие выкупа. Способы выкупа. Определение

размера возмещаемой стоимости изъятого имущества. Выкуп

бесхозяйственно содержимых культурных ценностей. Выкуп

домашних животных при ненадлежащем обращении с ними.

Выкуп бесхозяйственно содержимого жилого помещения.

Выкуп земельного участка по решению суда. Выкуп

недвижимого имущества в связи с изъятием земельного

участка, на котором оно находится.

1. Рассматриваемое основание прекращения права собственности (и одновременно способ приобретения права собственности другим лицом) включает в себя принудительное возмездное изъятие (выкуп):

а) бесхозяйственно содержимых культурных ценностей;

б) домашних животных при ненадлежащем обращении с ними;

в) бесхозяйственно содержимого жилого помещения;

г) земельного участка по решению суда и

д) недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится.

Принудительное изъятие имущества с целью его выкупа осуществляется только по решению суда по требованию лиц, указанных в законе (истцов).

Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет

Особенности приобретения и прекращения права собственности на недвижимое имущество

СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
Г.С. МОСТОВ
Мостов Г.С., адвокат, заведующий юридической консультацией N 78 МРКА.
Основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие юридические факты, которые называются также титулами собственности. Титульное владение — это владение вещью, основанное на каком-либо праве (правовом основании или титуле), вытекающем из соответствующего юридического факта (например, право собственности, основанное на договоре купли-продажи вещи или на переходе ее в порядке наследования). В отличие от этого беститульное (фактическое) владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия.
Титулы собственности могут приобретаться различными способами, которые традиционно подразделяются на первоначальные (не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь, включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не было) и производные (при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника, чаще всего по договору с ним).
К числу первоначальных способов прежде всего относится изготовление (создание) новой вещи. Имеется в виду создание такой вещи «для себя» (п. 1 ст. 218 ГК), ибо если она создается по договору для другого лица, оно и становится собственником в силу договорных условий. Важное значение при этом приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей), поскольку именно он и становится правопорождающим фактом.
Для движимых вещей этот момент определяется фактом окончания соответствующей деятельности, а для недвижимых — моментом государственной регистрации (ст. 219 и 131 ГК). Следовательно, до момента такой регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует.
Данное положение распространяется и на объекты незавершенного строительства. В арбитражно-судебной практике эти объекты обычно рассматриваются в качестве недвижимости, ибо их прочная связь с землей как один из основных признаков недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК) не подлежит сомнению. Если же объекты незавершенного строительства являются предметом договора строительного подряда и находятся в стадии возведения, их нельзя признавать недвижимостью, право собственности на них как на известную совокупность движимых вещей по условиям подрядного договора до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих стройматериалов.
Закон о регистрации прав на недвижимость (п. 2 ст. 25) называет объекты незавершенного строительства недвижимым имуществом, но указывает лишь на необходимость государственной регистрации сделок с такими объектами, не называя сами эти объекты в перечне подлежащих регистрации объектов недвижимости (ст. 1).
———————————
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. // Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
Из этого можно сделать вывод, что объекты незавершенного строительства могут считаться недвижимостью лишь в случае консервации строительства. При этом их основная ценность для приобретателей, как правило, состоит в возможности приобретения и застройки земельного участка, на котором они находятся.
Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений. Речь здесь может идти лишь о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой постройки (п. 2 ст. 222 ГК).
К числу первоначальных способов приобретения права собственности относится и приобретение этого права на бесхозяйные вещи. Понятие бесхозяйных вещей является собирательным, охватывающим такие разновидности, как брошенные собственником вещи, находки, безнадзорные животные, клады. Во всех этих случаях речь идет о возможности приобретения права собственности на вещи, собственник которых либо неизвестен, либо отказался от них, либо утратил на них право (п. 1 ст. 225 ГК).
Ранее бесхозяйное имущество поступало в собственность государства, но после вступления в силу 1 июля 1990 года правил союзного Закона о собственности государство как собственник утратило эту привилегию. На такое имущество правовое основание (титул) отсутствует как у частных, так и у публичных собственников. Право собственности на них появляется у фактических владельцев в силу указанных в Законе обстоятельств, то есть первоначальным способом.
Порядок возникновения права собственности на движимые и недвижимые бесхозяйные вещи различен. Бесхозяйные движимости становятся объектом собственности их фактических владельцев либо при наличии условий, прямо установленных законом для конкретных ситуаций (брошенные вещи, находка, безнадзорные животные, клад), либо в силу предусмотренных законом правил о приобретательной давности. Бесхозяйные недвижимости должны быть приняты на государственный учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.
Если в течение года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет никто не заявит о своих правах на нее, комитет по управлению муниципальным имуществом может потребовать в судебном порядке признания права муниципальной собственности на такую вещь. Суд, однако, может и не удовлетворить данное требование (например, при наличии фактических владельцев, должным образом использующих такое имущество). Тогда эта вещь может перейти в собственность фактических владельцев в силу приобретательной давности (п. 3 ст. 225 ГК).
Приобретательная давность распространяется на случаи фактического, беститульного владения чужим имуществом. Наличие у владельца какого-либо юридического титула (основания) владения, например долгосрочного договора аренды, исключает действие приобретательной давности. Сколько бы времени арендатор или, допустим, хранитель не обладал чужим имуществом, он, разумеется, не становится его собственником. Но если соответствующее имущество не имеет собственника или утратило его, претендовать на роль его собственника может фактический владелец (а не государство, как ранее), разумеется, при определенных, предусмотренных законом, условиях.
Для приобретения права собственности на вещь по давности фактического владения согласно правилам ст. 234 ГК прежде всего необходимо владеть ею добросовестно. Следовательно, фактический владелец не должен быть, например, похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли его собственника. Далее. Такое владение должно быть открытым, очевидным для всех иных лиц, причем владелец относится к вещи как к своей собственной (имея в виду не только ее эксплуатацию, но и меры по ее поддержанию в надлежащем состоянии, охране и совершение иных необходимых действий, составляющих в соответствии со ст. 210 ГК бремя содержания собственника).
Наконец, такое владение должно быть непрерывным в течение установленных законом сроков (ко времени фактического владения в силу указания п. 3 ст. 234 ГК можно также присоединить время, в течение которого данной вещью владел правопредшественник лица, ссылающегося на приобретательную давность, например его наследодатель или юридическое лицо, из состава которого выделилось затем юридическое лицо — владелец). Срок приобретательной давности для движимости установлен в пять лет, а для недвижимости — пятнадцать лет. Право собственности на недвижимость и в силу истечения срока приобретательной давности возникает только с момента государственной регистрации данного объекта.
Законом особо решается вопрос о течении срока приобретательной давности в отношении имущества, которое могло быть истребовано у фактического владельца титульным (законным) владельцем, пропустившим, однако, срок исковой давности на данное требование. В отношении такого «задавненного имущества» течение приобретательной давности не может начаться ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям, ибо до этого момента имущество может быть принудительно истребовано его законным владельцем, а фактическое владение не может быть признано добросовестным.
Вместе с тем в течение сроков приобретательной давности фактический, добросовестный владелец вещи пользуется защитой своего владения против всех иных лиц (п. 2 ст. 234 ГК), то есть наравне с титульными владельцами имущества. Тем самым и фактическое владение приобретает определенное юридическое значение.
При производных способах приобретения права собственности важным становится определение момента такого перехода (возникновения данного права). В статьях 223, 224 Кодекса этот момент определен традиционным для нашего законодательства порядком, который распространяется на приобретение и отчуждение права собственности на движимые вещи. На имущество, правовой режим которого подлежит государственной регистрации, прежде всего на объекты недвижимости, право собственности обычно возникает в момент регистрации перехода прав, а не в момент его фактической передачи или в иной момент, определенный соглашением сторон (п. 2 ст. 223 ГК). Не случайно при продаже недвижимости исполнение этого договора сторонами (а именно передача имущества по передаточному акту и уплата покупной цены) до момента государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с п. 2 ст. 551 ГК «не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами», то есть само по себе не влечет перехода права собственности от отчуждателя к приобретателю.
Государственную регистрацию прав на имущество, имеющую правопорождающее значение (п. 1 ст. 131 ГК), не следует смешивать со специальной регистрацией или учетом некоторых видов имущества (движимого и недвижимого) (п. 2 ст. 131 ГК). Например, регистрация (учет) в органах внутренних дел автомобилей или охотничьего и стрелкового оружия не становится правопорождающим фактом, а право собственности на эти объекты переходит по общим правилам закона.
Право собственности является не только наиболее широким, но и наиболее устойчивым вещным правом, составляя основную юридическую предпосылку и результат нормального имущественного оборота. Поэтому закон специально регулирует основания его прекращения (правопрекращающие юридические факты) с тем, чтобы сохранить и поддержать «прочность» права собственности в соответствии с провозглашенным в п. 1 ст. 1 Кодекса принципом неприкосновенности собственности. При этом гражданско-правовая регламентация оснований прекращения права собственности в основном направлена на обеспечение неприкосновенности частной собственности граждан и юридических лиц. Ведь многие основания прекращения права собственности фактически устанавливают возможности перехода имущества лишь из частной в публичную собственность, но не наоборот. Прежде всего это относится к возможностям принудительного прекращения права собственности (помимо воли собственника). Универсальный характер, касающийся всех собственников, имеют основания прекращения права собственности по воле самого собственника (в добровольном порядке) либо в связи с гибелью или уничтожением вещи, а также прекращение этого права при обращении кредиторами взыскания на имущество собственника по его обязательствам.
Прекращение права собственности происходит лишь в ситуациях, прямо предусмотренных законом. Прежде всего это случаи прекращения данного права по воле собственника. Такие случаи охватывают две группы ситуаций: отчуждение собственником своего имущества другим лицам и добровольный отказ собственника от своего права. В первой ситуации речь идет о различных сделках по отчуждению имущества, совершаемых его собственником (купля-продажа во всех ее разновидностях, мена, дарение, аренда с выкупом и т.д.). Порядок прекращения права собственности отчуждателя (и возникновения права собственности у приобретателя) регулируется главным образом нормами о сделках и договорах.
Отказ от права собственности (ст. 236 ГК) формально представляет собой новое для нашего законодательства основание прекращения этого права, хотя, по существу, оно могло использоваться и ранее. В соответствии с этим правилом допускается добровольный отказ собственника от принадлежащего ему права (а по сути — его отказ от конкретной вещи или вещей) путем либо публичного объявления об этом, либо совершения реальных действий, бесспорно свидетельствующих о его намерении (например, выброс имущества).
До приобретения права собственности на вещь, от которой отказался ее прежний владелец, другим лицом права и обязанности первоначального собственника не прекращаются. Это означает не только возможность «возврата» данной вещи прежнему собственнику, (поскольку он и так не утратил на нее своего права), но и возможность возложения на него ответственности, например, за причиненный данной вещью вред (если выброшенная собственником вещь обладала какими-либо вредоносными свойствами, как, например, старый телевизионный кинескоп).
Особый случай прекращения права собственности представляет собой приватизация государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК). Она распространяется только на имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, то есть возможна лишь для публичных собственников, и уже в силу этого не может рассматриваться в качестве общего основания прекращения права собственности. Вместе с тем она всегда становится основанием возникновения права частной собственности (граждан и юридических лиц). Приватизация проводится по решению самого публичного собственника и предполагает получение им определенной платы за приватизированное имущество. Ее объектами являются недвижимое имущество, прямо указанное в этом качестве в законе, и принадлежащие публичным собственникам акции (ценные бумаги). Она может производиться только в порядке, предусмотренном законами о приватизации, а не общим гражданским законодательством. Последнее не регламентирует приватизацию, поэтому его нормы в соответствии с ч. 2 ст. 217 ГК применимы здесь лишь в субсидиарном порядке.
Право собственности на вещь прекращается также с ее гибелью или уничтожением, поскольку при этом исчезает сам объект данного права. Иное — дело причины, по которым это произошло. В случае гибели вещи подразумевается, что это произошло при отсутствии чьей-либо вины в силу случайных причин или действия непреодолимой силы, за результаты которых никто, как правило, не отвечает. Тогда риск утраты имущества по общему правилу лежит на самом собственнике (ст. 211 ГК). Если же вещь уничтожена по вине иных (третьих) лиц, они несут перед собственником имущественную ответственность за причинение вреда (ст. 1064 ГК).
Принудительное изъятие у собственника принадлежащего ему имущества допустимо только в случаях, прямо перечисленных в п. 2 ст. 235 Кодекса.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector