Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья?

На сегодняшний день, перед каждым, кто собирается продать жилую недвижимость, неизменно встаёт дилемма: в чём разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры? Действительно, когда дело доходит до торговых сделок с недвижимостью, цены на жильё могут рассчитываться в двух величинах, которые будут сильно различаться.

Специфика рыночной стоимости

Поскольку ценовые показатели на рынке жилья постоянно колеблются, и находятся в зависимости от разнообразных факторов. В числе которых:

  • курсы валют;
  • значимые события в мире политики;
  • сезонность и другие естественные факторы;
  • иные события, ежедневно происходящие в мире;

Основные риски при сделках с недвижимостью выражаются в нестабильности этого рынка. К примеру, человек продал квартиру за определённую сумму, которую он планирует вложить в приобретение нового жилья. Но за какие-то несколько недель положение дел в сфере недвижимости меняется, цены возрастают, и ему уже не хватает вырученных от продажи денег.

Также, на ценность объекта недвижимости напрямую влияют такие критерии, как:

  • район, месторасположение жилплощади;
  • общее состояние помещения;
  • этаж и состояние подъезда;
  • наличие инфраструктуры во дворе – это может быть уже обустроенный двор или пустырь без асфальтного покрытия;
  • издержки на возможный ремонт – нужен ли он, если да, то какой – косметический или основательный, в какую сумму он встанет, и т.д.

Вот базовые критерии, формирующие коммерческую ценность жилого помещения на современном рынке недвижимости.

Как правило, продавец назначает цену за квартиру, выставленную на продажу, основываясь на похожих предложениях. Но иногда приходится обращаться за оценкой к лицензированным экспертам в этой области. Они способны провести более беспристрастный анализ помещения, скорректировать сумму в меньшую или большую сторону. Но в подобной ситуации необходимо понимать, что выдаваемая справка недолго остаётся актуальной из-за нестабильности на рынке недвижимости.

Специфика кадастровой стоимости

Кадастровая ценность жилья представляет собой сухие фактические цифры – сумму, потраченную застройщиком на конкретное помещение, за вычетом износа помещения и возможного ремонта, который делал сам владелец квартиры. Поэтому кадастровая стоимость квартиры ниже рыночной во всех случаях – за редкими исключениями, которые будут упомянуты ниже.

На формирование кадастровой стоимости не оказывает влияния ни престижность района, ни этаж квартиры, ни наличие иных удобств и уровень инфраструктуры. При подсчёте в расчёт принимается только фактическая стоимость жилплощади в квадратных метрах.

Отличия кадастровой ценности жилья от рыночной

Рыночная цена на жилую недвижимость является наиболее объективной и оправданной. Она почти всегда будет выше стоимости Государственного Кадастра. Случаи, при которых ценность по кадастру будет выше, хоть и редки, но иногда встречаются.

Чаще всего эти разновидности цен на жильё совпадают в домах старого типа – хрущёвках, панельных домах, недорогих квартирах. В таких случаях оба этих способа расчёта могут быть равнозначными. Но в подавляющем большинстве кадастровая цена будет составлять 2/3 от рыночной, а иногда и ½.

  • хоть рыночную цену и нельзя назвать официальной, она является более объективной;
  • расчёт кадастровой ценности не принимает во внимание никакие объективные критерии, описанные выше (курсы, валют, сезонность, иные инструменты спроса), а основан на данных, внесённых ранее в Кадастр недвижимости;
  • номинальная оценка является догматичной и устоявшейся, а цена рынка более гибкая и нестабильная;

Механизм расчёта этих 2-х разновидностей оценок почти не отличается. Разница в том, что при формировании рыночной ценности во внимание принимается больше критериев. Поэтому часто получается, что две похожих квартиры имеют одну кадастровую ценность, но сильно разнящиеся рыночные показатели.

Когда рыночная стоимость будет ниже?

Ситуации, когда коммерческая стоимость на жилую недвижимость ниже номинальной, встречаются не часто. Как правило, это квартира улучшенной планировки, находящаяся в новостройке, но с одним существенным недостатком – на окраине города, либо за его пределами. То есть далеко не в самом востребованном районе города с сопутствующими неудобствами:

  • ожидание в пробках по пути на работу;
  • плохо организованное транспортное сообщение с центром города;
  • вместо распланированной и отстроенной инфраструктуры – пустырь, нередко без дорожного покрытия, магазинов, школ и детских садов поблизости.

Эти неудобства конечно являются временными, но тем не менее соотношение кадастровой и рыночной стоимости в таких случаях сильно расходится – всё-таки большинство семей предпочитают жить ближе к центру города.

Где и как можно рассчитать кадастровую и рыночную цену жилья?

Рассчитать кадастровую стоимость жилья самостоятельно не получится по двум причинам. Во-первых – доступ к такого рода документации имеется только у официальных лиц ГКН (Государственного Кадастра недвижимости). А во-вторых, критерии этой оценки могут периодически также подвергаться изменениям. Конечно не так часто, как при расчёте коммерческой ценности, но стандарты и нормативы изменяются.

Узнать сведения из Кадастра можно одним из следующих способов:

  • посетить официальный портал Росреестра;
  • через интернет, имея сведения из кадастрового паспорта на жильё;
  • по кадастровому паспорту, выданному в БТИ (если справка получалась давно, на её основании необходимо заказать новую оценку).

Рыночная цена так же определяется одним из нескольких доступных вариантов:

  • анализ дохода. Этот метод основан на ликвидности жилья, аналогичные варианты во внимание не принимаются;
  • анализ затрат. Вычисляется на основании вложенных средств в строительный объект. Чаще всего данный метод применяется для незавершённых строений жилой недвижимости;
  • сравнительный анализ. Такой метод расчёта включает в себя множество различных факторов, участвующих в формировании рыночной стоимости жилья.

Заключение

Таким образом, кадастровая стоимость квартиры ниже рыночной в большинстве ситуаций, когда дело касается операций с жилой недвижимостью. Рыночные цифры являются более объективными, отражающими реальное положение и стоимость. В то время как кадастровая цена формируется службами ГКН, и не включает в себя большинства факторов, влияющих на действительную стоимость жилья.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Почему реальная стоимость квартиры отличается от кадастровой

Не так давно в России была проведена реформа системы учёта имущества граждан, Земельный и Налоговый кодексы стали согласованы. Это позволило вывести обобщенную процедуру выявления кадастровой стоимости, на основании которой можно вычислить размер выплачиваемого налога. Для начала нужно разобраться, чем отличается кадастровая стоимость и рыночная стоимость при анализе недвижимости.

Важно! Рассчитывать стоимость по кадастру необходимо для того, чтобы организовать налогообложение

Особенности кадастровой величины

Самый главный момент, который следует знать – определяется данный показатель в соответствии с законодательством РФ. А вот рыночную определяет не что иное, как сама жизнь. На неё оказывает влияние большое количество факторов, к примеру, сезонность. Кстати, ни один законодательный документ не даёт определения кадастровой стоимости, но правила для проведения её расчёта строго определены.

Государственные органы считают этот показатель альтернативой рыночной цены. При этом различия в цифровом выражении обеих, как правило, оказывается весьма существенным. И на это есть несколько основных причин.

Кадастровая стоимость по сравнению с рыночной:

  1. Менее объёмный и реалистичный показатель, так как не включает факторы, продиктованные текущим положением дел в обществе в целом.
  2. Не учитывает положение дел на рынке недвижимости, сезонный спрос.
  3. Это результат материального анализа, при котором не учитывается баланс спроса и предложения, конкурентоспособность оцениваемого объекта.
  4. Зачастую завышена по причине несовершенства механизмов подсчёта, которые корректируются с большим опозданием и так, как выгодно государственным органам.
Читать еще:  Использование товарного знака без разрешения ответственность

Пример. Оцениваются квартиры определённого района города, в домах расположенных недалеко друг от друга, с похожими характеристиками. Если учесть, что квартиры отличаются между собой качеством ремонта или вообще его наличием и отсутствием, этажом и даже выходом окон на ту или иную часть света, то разность цены квартир будет не просто заметна, а очень заметна. Так вот, при госоценке используется средняя цена квартир в этих домах, которые уже были когда-то проданы. Точно таким же образом оцениваются земельные участки.

Если сказать проще, то кадастровая стоимость это рыночная стоимость, но не конкретного объекта, а взятая в усреднённом размере

По каким причинам цена завышается?

Государству просто это выгодно. Так можно добиться больших поступлений в бюджет. Проблема заключается также в эффекте «малой базы». Когда реформа принималась, цена квадратного метра была существенно выше. Именно поэтому на сегодняшний день многие ставки стали неактуальными, а изменений механизма подсчёта ближайшее время вряд ли предвидится.

Не берётся во внимание платёжеспособность населения, состояние рынка, район, в котором находится недвижимость. Очень часто возникает такая ситуация, когда результаты оценки завышаются по причине расположения поблизости дома объектов инфраструктуры. Хотя, по факту, они не должны оказывать на них никакого существенного значения. Также берётся во внимание цена аналогичных объектов. Но проблема заключается в том, что выборка может оказаться крайне ограниченной, а сам анализ проводился давно и потерял свою актуальность. Как видите, методика расчёта весьма несовершенная и имеет серьёзные недостатки.

Частая ситуация: реальная стоимость объектов в разы отличается от кадастровой, что влечёт за собой слишком большие налоговые платежи

В каких случаях может понадобиться выявление кадастровой стоимости?

Существенное отклонение ее с рыночной ценой может сыграть серьезную роль в налогообложении. По части того, что гражданину придется серьёзно раскошелиться. В каких именно случаях придется проводить расчёты?

  1. При приватизации объекта или земельного участка.
  2. При реализации земли для вычисления налога.
  3. Если недвижимость используется в качестве залога.
  4. В случае, если вы заключаете договор банковского кредитования на ипотеку.
  5. В суде для решения имущественных вопросов. К примеру, когда необходимо решить вопрос с наследством.

Особенности рыночной стоимости

Она зависит лишь от реалий рынка. Иными словами, рыночная стоимость – это сумма денег, которую готов предложить потенциальный покупатель. На неё оказывает влияние большое количество факторов. Самые важные из них:

  • сезонность;
  • экономическое состояние местности;
  • политические события;
  • перспективы роста цены;
  • курсы валют.

Отталкиваясь от этого, эта величина может как сильно расти, так и заметно падать. Но ориентироваться лишь на рыночные параметры рискованно. Часто бывает так, что человек продает свою квартиру или земельный участок и начинает копить на что-то более интересное. А приобрести ничего не получается, так как цена 1 м 2 только увеличивается. Этот процесс может продолжаться годами. При этом, цены могут меняться на несколько процентов в месяц. Именно поэтому столь популярны консультации специалистов по недвижимости, которые могут посоветовать, когда выгоднее продать, а когда лучше купить.

В каких случаях может понадобиться реальная цена?

  1. При заключении оговоренного документа купли-продажи.
  2. При выставлении недвижимости в качестве залога.
  3. При оформлении обмена или же дарения, наследования.

Как уже отмечалось, рыночная цена зависит от большого количества факторов. Вряд ли кто-то будет платить лишние деньги за недвижимость. Обязательно учитываются строительные характеристики, износ жилья, район и многое другое. Серьёзное внимание при выявлении цены уделяется наличию ремонта, нормальной сантехники. Если есть хорошая техника и мебель, то это существенно увеличивает шансы продать квартиру дороже.

Важно! Самый часто используемый способ выявления рыночного показателя – анализ аналогичных вариантов. При этом, бывают ситуации, когда её необходимо подтверждать документально

В таком случае требуется обратиться к экспертам, обладающим специальной лицензией. Будьте готовы к тому, что срок действия данной справки небольшой. Но это можно объяснить тем, что реалии на рынке недвижимости постоянно меняются. Даже стоимость земельного участка меняется крайне быстро. Поблизости могут начать появляться многоэтажки и земля начнёт в перспективе стоить гораздо больше. А на кадастровых ведомостях и коэффициентах это никоим образом не отразится.

Кадастр и рынок: в чём отличие показателей стоимости

В первом случае берется величина для определения точки отсчёта. Государству необходимо знать, сколько денег оно будет получать в качестве налога на имущество. Именно поэтому главное отличие кадастровой стоимости от рыночной заключается в том, что она вычисляется по формулам, установленным государством. Как утверждают эксперты, средняя разница между рыночной и кадастровой стоимостью составляет 20-25%. Какие основные показатели влияют на цену для налогообложения? Это в первую очередь регион, площадь, стоимость земли.

Что касается рыночной цены, то это более гибкий показатель. И вы сразу же поймете, в чем отличие кадастровой стоимости от рыночной. Есть несколько способов для её расчёта. Самый распространенный из них – сравнительный. Просто берётся во внимание аналогичное жильё. Также часто применяется затратный метод. Вычисляется, сколько средств пошло на строительство дома и его обустройство. В последнее время активно применяется доходный метод. Суть его заключается в определении тех плюсов, которые вы получаете после приобретения данной квартиры. Теперь вы видите, какова разница между госоценкой и реальной величины. А различия довольно существенные и вызывают у многих недоумение.

Соотношение между двумя стоимостями

Порой они различаются друг от друга в несколько раз.

В каком случае результаты подсчёта цены для налогового обложения могут оказаться занижены? Обычно это касается элитного жилья или домов, расположенных в новых перспективных районах. Дело в том, что рынок очень быстро реагирует на такое и реальная стоимость будет существенно выше. В то время как кадастровая некоторое время будет отставать. Оказывает ли одна стоимость влияние на другую? Естественно, определённое влияние есть, но порой оно просто незначительное, составляет всего несколько процентов.

Связано это в первую очередь с человеческим фактором. Эксперт может просто анализировать цену квадратного метра, отталкиваясь от реальных показателей и между делом заглянуть в ГКН для того, чтобы увидеть кадастровую стоимость. Изменения на рынке недвижимости происходят достаточно стремительно, это понимают даже самые ярые консерваторы в правительстве. Именно поэтому изменение ставок при подсчёте кадастрового показателя должно производиться как минимум раз в 5 лет. Это касается как квартиры, так и земельного участка. Если подсчитывать суммы, полученные с разницей в несколько лет, то можно сделать вывод, что с практической точки зрения смысла в этом нет.

Теперь вы понимаете, чем кадастровый показатель отличается от рыночного. Если резюмировать все сказанное, что первая является теоретической, а вторая – практической, реальной. Первую возможно подсчитать самостоятельно или при помощи государственных органов. А вторая может меняться практически ежедневно.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью?

Согласно проведенным в области учета имущества граждан реформам, информация о принадлежности того или иного объекта недвижимости определенному налогоплательщику стала в обязательном порядке учитываться государственной регистрационной службой, Росреестром. Вся недвижимость, согласно положений ст. 65 ЗК РФ, подлежит учету по своей кадастровой стоимости. Следует разобраться, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, и для чего она предназначена. Кадастровая и рыночная стоимость – основные понятия, используемые при различных операциях с недвижимостью, а также при исчислении налогообложения и других сферах жизни.

Читать еще:  Нотариальная пошлина при вступлении в наследство

Рыночная стоимость что это и для чего она нужна

В отношении недвижимости, рыночная и кадастровая стоимость имеют общее предназначение – определить ценность земли или строения, жилой или нежилой площади, исходя из различных параметров и для установленных законом целей. Тем не менее, данные величины даже в пределах одного объекта могут иметь существенные отличия.

Рыночная стоимость поможет сориентировать относительно действительной ценности интересуемого объекта, основываясь на действующих на текущий момент ценах, по которым недвижимость продается или покупается, оформляется в залог, используется при уточнении кредитной линии по ипотеке, учитывается в договоре мены, дарения, иных распоряжений относительно имущества. Таким образом, ориентир на рыночную цену более объективен, так как опирается на действующие предложения и спрос, т.е. представляет собой реальную стоимость на текущий момент.

Назначение кадастровой стоимости несколько иное – это учетная величина, используемая в юридических и налоговых вопросах.

При соотношении кадастровой и рыночной стоимости различия в предназначении и принципах определения становятся очевидны. Неудивительно, что кадастровая цена далеко не всегда равна рыночной.

Чтобы понять, чем отличаются кадастровая стоимость земли от рыночного предложения, необходимо определить основные характеристики каждого из понятий:

  • рыночная цена является более гибкой, учитывает сезонные колебания состояния рынка, текущий тренд востребованности;
  • основа для расчета рыночной цены – оценка конкурентоспособности, баланс между спросом и предложением;
  • рыночная цена не может быть завышена, так как именно она служит ориентиром и исходит из готовности населения отдать денежные средства за определенный объект в текущем состоянии, а ситуации, когда завышена кадастровая стоимость квартиры – не редкость в силу несовершенного механизма расчетов;
  • рыночную цену вычисляют организации, специализирующиеся в области оценки недвижимых объектов, с подтверждением рыночной цены в специальном акте.

Величина, определенная в оценочном акте, в дальнейшем используется при оформлении различных юридически значимых действиях с имуществом, позволяя точнее определить истинную цену сделку.

При согласовании суммы кредита с залоговым обеспечением, а также любой ипотечной сделки обязательна независимая экспертиза с назначением реальной цены на рынке, из которой можно судить о соответствии ее цене сделки.

Определить, чем кадастровая отличается рыночной стоимости, можно, прежде всего, по принципам расчета – кадастровую цену узнают через материальный анализ, без учета текущей ситуации на рынке, вследствие чего, зачастую, значение оказывается завышенным.

Кадастровая стоимость что это и для чего она нужна

Помимо того, как определяется кадастровая и рыночная стоимость, остальные параметры данных понятий сильно отличаются.

Главное правило, применяемое при оценке кадастровой величины – суммирование общих строительных затрат на рассматриваемый объект и вычет износа.

Показатель кадастровой стоимости высчитывается без учета специфики района, территориального расположения, степени комфорта помещений, элитного дизайна. Вычисления производятся только с учетом основных значимых параметров жилой площади в определенном объекте строительства.

Основное предназначение расчетного показателя – служить исходной величиной, используемой для начисления налогов, сборов, в то время, как цена является на рынке стоимостью, указываемой в договорах купли-продажи.

Следующие обстоятельства всегда требуют определения кадастровой цены:

  1. Приватизационные действия.
  2. Оформление залоговых документов.
  3. Расчет ипотечного кредита.
  4. Налоговые начисления.
  5. Судебные разбирательства, затрагивающие финансовые и юридические вопросы.

В редких случаях кадастровая оценка приравнивается действительной рыночной цене. Чаще всего, данный показатель оказывается завышен. В результате, любые платежи, рассчитанные с учетом кадастрового показателя, могут оказаться значительно превышенными.

Проверить, отличается ли расчетная величина от реальных цен на рынке, а также рассчитать будущие платежи по налогам, сборам можно на сайте Росреестра, по кадастровому номеру жилого объекта.

Порядок вычисления кадастровой величины установлен еще в 1999 году. Исходя из информации в методических рекомендациях по вопросу определения стоимости по кадастру, принципиальных различий между данным показателем и рыночной ценой не должно быть, так как расчеты позволяют наиболее объективно оценить объект.

К основным параметрам, применяемым при расчете показателя, относят:

  • категория объекта;
  • форма собственности;
  • особенности расположения, рельефа;
  • состояние объекта.

Если речь идет о коммерческой недвижимости, при исчислении цены значение будет иметь и предполагаемая доходность от использования собственности в коммерческих целях.

При существенных расхождениях между ситуацией на рынке и кадастровой ценой, допускается уравнивание показателей на основании полученного судебного постановления. Таким образом, скорректировать показатель можно лишь в судебном порядке. В дальнейшем, снижение величины приведет к снижению сумм налоговых отчислений по имущественному налогу, а также уменьшению иных сборов, рассчитываемых по стоимости собственности.

Расчет кадастрового показателя выполняется с предоставлением определенного перечня бумаг:

  • документы о праве собственности на недвижимость;
  • паспорт кадастровый;
  • паспорт с техническими данными объекта;
  • документы о наличии обременений;
  • межевой план;
  • арендные договора (при наличии).

Если недвижимость принадлежит юрлицу, для проведения кадастровой оценки нужны полные сведения о собственнике, его реквизиты и официальный документ с просьбой определить стоимость за подписью руководителя или иного лица, наделенного такими полномочиями.

Разница кадастровой и рыночной стоимости жилья

Чем ниже стоимость земли или иного объекта собственности, тем меньше отчисления в бюджет по налогам, сборам. Однако, более частыми случаями становится превышение кадастрового показателя общей среднерыночной цены. Например, когда дом построен недавно, из дорогостоящих материалов с использованием последних технологий, с исключительным дизайном и планировкой, в центральной или элитной части города, оснащен «умной» техникой, настоящая рыночная цена может быть значительно ниже, чем расчетная кадастровая.

И наоборот, когда отличное современное жилье находится в удаленной части города и имеет неразвитую социальную инфраструктуру, возможен перекос в обратную сторону, а разница между рыночной и кадастровой стоимостью будет в пользу расчетного показателя.

Для собственника жилья повышение одного из показателей будет иметь совершенно обратное значение:

  • владелец заинтересован в высоких рыночных ценах, особенно, если недвижимость собираются продавать;
  • чем ниже кадастровая стоимость, тем лучше для владельца, так как понижаются расходы на налоги, пошлины, сборы.

Таким образом, первоочередной задачей собственника является не допустить существенного превышения и максимальное снижение расчетной величины.

Процедура пересмотра стоимости предполагает обязательное обращение в суд и проведение разбирательства, относительно несоответствия. Владельцу недвижимости рекомендуется заказать независимую экспертизу с получением актуального заключения о стоимости жилья на рынке на момент обращения в суд, а также одновременно заказать кадастровую оценку.

Чтобы оспорить в суде выявленное несоответствие, потребуется приложить оба документа, при условии формирования обоих показателей в один и тот же период времени.

Если справка содержит оценочные данные, внесенные в базу Росреестра не позднее, чем за полгода до обращения, актуализировать данные с учетом текущей рыночной ситуации можно через обращение в госорган с приложением справки о независимой экспертизе.

При получении отказа в коррекции стоимости, собственник обращается в судебные органы. Не стоит недооценивать работу судов, так как при надлежащей подготовке и наглядном подтверждении значительного расхождения показателей, суд вынесет решение в пользу истца.

Для коррекции сведений в базе Росреестра обращаются в специальную комиссию по спорным ситуациям, либо в суд.

Так как закон не предусматривает обязательного первичного обращения в комиссию по спорам, более эффективно сразу обращаться в судебный орган. Основаниями для этого служат следующие обстоятельства:

  1. Если у собственника есть достаточно оснований для пересмотра с документальным подтверждением в виде заключения независимых экспертов, с высокой степенью вероятности суд быстро принимает решение удовлетворить иск. Подача обращения со ссылкой на взаимосвязь с рыночной ценой в комиссии по спорным ситуациям, скорее всего, приведет к неудовлетворительному результату.
  2. Собственники часто узнают о повышении показателя при получении квитанции для уплаты налога. Зачастую, обжаловать в комиссии Росреестра изменения в стоимости уже невозможно ввиду истечения времени.
Читать еще:  Фактическое вступление в наследство как оформить

Судебная практика показывает, что большинство дел по данному вопросу решается в пользу граждан, при наличии документальных подтверждений выявленного несоответствия. Если отличие кадастровой стоимости от рыночной существенное, обращаться за пересмотром нужно обязательно. Только в этом случае можно избежать начисления повышенного налога за земельный участок с кадастровой стоимостью, превышающей реальные цены на рынке.

Не стоит недооценивать значение пересмотра кадастрового показателя. В случае обнаружения серьезного несоответствия между данной величиной и среднерыночными ценами на аналогичные объекты, владелец вынужден будет ежегодно оплачивать лишние суммы по имущественным налогам, нести ненужные дополнительные расходы в случае судебных разбирательств в отношении имущества и финансовых вопросов и т.д.

Процедура пересмотра расчетной стоимости в сторону понижения довольно простая, однако экономическая выгода для владельца будет очевидна, ведь налоговые отчисления производят каждый год. Особенностью процесса снижения стоимости в базах Росреестра является продолжительный срок рассмотрения иска в суде. Нужно приготовиться к тому, что на отстаивание своих интересов и доказательство обоснованности претензий уйдет много времени.

В зависимости от различных обстоятельств, может возникнуть ситуация, когда расчетная величина, установленная в базе Росреестра будет ниже рыночной стоимости. В такой ситуации, пересмотр параметра уже не в интересах собственника недвижимости, чьи налоги будут ниже.

Обращаясь в суд, следует учитывать, что у ответчика, государственного органа, ответственного за определение кадастровой стоимости земли и иных объектов недвижимости, как правило, нет дополнительных кадровых ресурсов, чтобы заниматься отстаиванием своих прав в суде, ведь ответчику придется привлекать квалифицированных специалистов для выступления в суде, привлекать экспертов со стороны.

На судебное разбирательство истцу-землевладельцу рекомендуется пригласить со своей стороны опытного в подобных делах юриста и грамотного оценщика, способного отстоять свою точку зрения при определении реальной стоимости объекта.

Чтобы понять, насколько выгоден бывает пересмотр кадастровой величины, следует обратиться к уже известным случаям, когда собственники, отстаивая свои интересы в суде, смогли добиться реальной экономии средств, снизив налог, исчисляющийся в тысячах рублей за квадратный метр до 1 рубля. В большинстве случаев, размер имущественного налога сокращается, как минимум, вдвое. И, самое главное, такой порядок определения рыночной и кадастровой стоимости, способствуя сокращению личных расходов на имущественные налоги, абсолютно законен.

Чем отличается кадастровая стоимость квартиры от рыночной?

Для объектов недвижимости устанавливаются два вида стоимости: кадастровая и рыночная. Суть их различна, как и величина, поскольку используются для разных целей. При продаже квартиры важным фактором цены, является рыночный показатель, а для расчета налогов государство устанавливает стоимость на основании кадастровой оценки. Разберемся, что такое кадастровая и рыночная стоимость квартиры и в чем их разница.

Что такое кадастровая стоимость квартиры?

Понятие кадастровой стоимости недвижимого имущества дано в статье 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Согласно законодательной нормы, это стоимость объекта, установленная в результате государственной кадастровой оценки. Такая оценка проводится массово по объектам недвижимости и их стоимость зависит от формальных признаков, таких как:

  • площадь помещения,
  • тип дома,
  • район местоположения и т.д.

При этом не учитываются индивидуальные характеристики квартиры, например, наличие ремонта, вид из окна и прочие особенности конкретного жилья.

До 2015 года инвентаризационная стоимость квартиры значительно отличалась от реальной рыночной. Она была значительно ниже и с годами уменьшалась за счет применения ежегодного коэффициента износа. От этой величины исчислялся имущественный налог. После внесения изменений в налоговое законодательство в 2015 году расчет налога стал производиться от кадастровой стоимости имущества, а для перехода от инвентаризационной к кадастровой оценке предусмотрен пятилетний период, заканчивающийся 1 января 2020 года.

Кадастровую стоимость квартиры можно уточнить в Едином государственном реестре недвижимости, где хранится вся информация об объектах. В выписке из ЕГРН будет обозначена стоимость на дату проведения последней кадастровой оценки.

Законом устанавливается периодичность определения стоимости недвижимости по кадастровому заключению. Оценка проводится:

  • для вех Регионов РФ — не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года;
  • для Москвы, С-Петербурга и Севастополя – не чаще одного раза в 2 года.

Возможны случаи внеочередного определения стоимости имущества по кадастру.

Что такое рыночная стоимость квартиры?

Под рыночной стоимостью недвижимости следует понимать наиболее вероятную цену продажи ее на рынке в результате спроса и конкуренции. Это величина, за которую квартиру готовы купить.

На этот показатель влияет множество факторов и не только индивидуальных характеристик жилья:

  • район нахождения, год постройки дома, наличие коммуникаций и ближайшей инфраструктуры;
  • наличие ремонта и его качество, перепланировка, встраиваемая мебель и другие особенности квартиры, внесенные собственниками;
  • покупательная способность, валютный курс, сезонность, колебание спроса и т.д.

Как правило, определяется, исходя из аналогичных предложений по продаже жилья с одинаковыми условиями. Это ориентировочная стоимость, которая не может иметь постоянное значение в течение длительного периода времени.

Рыночная цена фигурирует при совершении сделок с квартирой, это договорная составляющая между покупателем и продавцом. Ее указывают в договоре при купле-продаже, дарении, обмене жилья, а также в целях наследования и оформления кредита на покупку квартиры.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью?

Кадастровая стоимость присваивается жилью в результате массовой государственной оценки на основании применения специальной методики расчетов. Здесь невозможно применить индивидуальный подход и приблизить цену к реальной рыночной.

Рыночная оценка производится на основании более тщательного изучения характеристик конкретной квартиры, учитывая особенности, внесенные ее владельцами. Здесь важно не только местоположение дома и ближайшая инфраструктура, но и наличие иных моментов, повышающих стоимость жилья на рынке недвижимости.

Поэтому кадастровая стоимость может оказаться выше или ниже рыночной и это будет зависеть от состояния самой квартиры. Массовый подход к оценке может приравнять кадастровую стоимость одинаковых по площади квартир в одном доме. Но никогда не сделает равным рыночную цену жилья с дорогим ремонтом и того, где ремонт не делали с момента сдачи дома в эксплуатацию.

Кадастровую стоимость применяют при расчете налога на имущество, но при продаже квартиры налог с дохода исчисляется от рыночной цены (стоимости по договору сделки). Но для того, чтобы граждане не уклонялись от уплаты налога с продажи, также используется кадастровая составляющая. Определяется величина, равная 70% от кадастровой стоимости квартиры. Если сумма сделки окажется менее этого показателя, то он и ложится в основу для расчета налога.

Справка. Налог с продажи квартиры платят не все граждане, а только те, кто попадает под условия, предусмотренные Налоговым кодексом. По общему правилу, чтобы продать квартиру без уплаты налога, нужно владеть ею не менее 5 лет.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector