Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Увеличение земельного участка за счет прилегающей территории

Как увеличить земельный участок в СНТ

Рассказываем, как законно увеличить площадь земельного участка в СНТ через прирезку. Тема обширная, но мы выделили основные способы и ключевые моменты.

Сразу скажем, что по дачной амнистии прирезать 1, 2, 3 или более соток не получится. Во-первых, в качестве прирезки обычно оформляют не более 10% от площади участка. В Московской области, например, 10% — максимум, который разрешат прирезать. Во-вторых, долго, сложно и трудозатратно доказывать, что земля в границах забора в пользовании более 15 лет или прирезка решит проблему сложной конфигурации наделов. Есть доказательства и веские аргументы? Пробуйте.

Подготовка к прирезке земельного участка в СНТ

Чтобы увеличить земельный участок в СНТ за счет дополнительного надела:

Уточните, все ли совладельцы дачи согласны с прирезкой. Это актуально только для участков в долевой собственности.

Определитесь с вариантом прирезки — межевание с увеличением или выкуп.

Узнайте, впишется ли участок после прирезки в max нормативы по площади. Иногда уже на этом этапе становится понятно, что прирезка неосуществима.

Узнайте, отмежеваны ли земли общего пользования.

Проверьте, оформлена ли земля в собственность или находится в аренде.

Закажите ГПЗУ, чтобы проверить прирезаемую территорию на обременение охранных зон. Большинство таких обременений не позволяют оформлять землю в собственность.

Решите, придется ли задействовать в прирезке председателя СНТ. В некоторых вариантах без него не обойтись и здесь многое зависит от личных отношений.

Варианты увеличения земельного участка в СНТ

Первое, с чем придется разобраться — межевание. Когда участок не отмежеван и земли общего назначения не отмежеваны или участок отмежеван, а ЗОП не отмежеваны, можно попробовать оформить прирезку бесплатно. Для этого делается схема участка с прирезаемым наделом, прописываются координаты и вместе с заявлением документы подаются в администрацию. В заявлении вы просите «передать в собственность участок такой-то», и в большинстве случаев вам отказывают. С этими же документами и отказом вы идете в суд и, если ориентироваться на региональную практику таких дел, получаете землю безвозмездно. Оговоримся, что в каждом регионе условия передачи земли для прирезки разные и в каждом конкретном случае дело развивается по-разному. Но прецеденты есть и вполне можно попробовать.

Когда участок не отмежеван, 10% площади сверху можно получить, сделав прирезку прямо при межевании. Также есть вариант пойти путем перераспределения земель или оформлять увеличение площади через суд.

Когда отмежеваны и участок и земли общего пользования, но между ними остается небольшой кусок, который вы и хотите присоединить, оптимально воспользоваться схемой выкупа. Для этого делается схема перераспределения и согласовывается через администрацию, потом вы платите государству за выкупаемый кусочек и прирезаете его к участка. Обратите внимание, что сумма выкупа в разных регионах разная. В Москве это 100% кадастровой стоимости, в области 50%.

В ситуации, когда отмежеван и участок и ЗОП, но вы хотите добавить к своей площади часть ЗОП, такую прирезку поможет оформить председатель СНТ. Вам понадобится план межевания территории, согласие председателя и правления СНТ. В принципе, если к участку вы хотите добавить к даче часть поля, луга или леса, это тоже можно сделать. Правда, только в случае, если эти территории входят в границы землеотвода вашего СНТ.

Общие моменты

В большинстве случаев для прирезки вам понадобится межевой план. Его оформляет кадастровый инженер и по срокам это, пожалуй, самый короткий этап. Остальные растягиваются на месяцы. По нашей практике средний срок оформления прирезки в СНТ составляет 4-6 месяцев. С привлечением суда этот интервал растягивается до 6-8 месяцев, а иногда и года.

Не начинайте подготовку, не просчитав экономику процесса. Готовы ли вы тратить время и платить за межевой план, если прирезаете всего 0,5 соток? И наоборот, если к участку добавляется 3-5 соток, которых хватит на дом и на хозпостройки, возможно, имеет смысл выделить 6-8 месяцев, делать межевание и тратиться на суд.

В любом случае, если в заборе у вас площадь больше, чем по документам, постарайтесь не затягивать с оформлением. Требования к собственникам постоянно ужесточаются и чем быстрей вы узаконите самовольную прирезку, тем меньше шансов столкнуться с санкциями земконтроля.

Как можно изменить границы земельного участка

Граница моего участка в деревне проходит ровно по стенам капитальных строений — дома и сарая. А забор хочется отнести хотя бы на 5 метров от дома. И, хотя вокруг моего участка ни одного соседа, это оказалось непросто. Расскажу, какие есть варианты.

Сходив в сельсовет, БТИ (агентство по государственной регистрации и земельному кадастру) и исполком, удалось выяснить, какие есть способы решения проблема.

Как показывает практика, в разных регионах решение земельных вопросов может отличаться (хотя так быть и не должно). Также есть вероятность, что мне предоставили недостоверные сведения. Поэтому просьба: уточняйте все моменты самостоятельно у себя по месту.

Почитайте на сайте госкомитета по имуществу теоретическую статью про границы участка.

Три способа изменения границ

1. Оформить ЛПХ (личное подсобное хозяйство) на прилегающую землю. То есть вы не расширяете свой участок, а получаете дополнительный для ведения хозяйства.

Для этого нужно:

  • прописаться в доме
  • определиться, сколько вам надо земли. Осмотритесь и подумайте, не претендуете ли вы на чью-то землю, дорогу общего пользования, ЛЭП, место прохождения водопровода. Границы соседних участков удобно посмотреть в публичной кадастровой карте.
  • написать заявление в сельсовет, предоставив копии свидетельств о регистрации (синенькие) и выкопировку из генплана (я брал в исполкоме в отделе градостроительства и архитектуры)
  • обратиться в БТИ и оплатить стоимость установления границ и выдачи отдельного свидетельства на землю под ЛПХ — 400 рублей на дату публикации (150$ по текущему курсу).
Читать еще:  Возврат денег за лекарства по полису омс

2. Уточнение фиксированных границ. Возможно, не точно назвал этот пункт, но смысл в следующем: если у вас не установлены фиксированные границы (с привязкой к координатам), то вы можете обратиться в БТИ, откуда приедут и привяжут ваш участок к координатам. Стоит это около 150 р. Узнать, какие у вас границы, можно также из кадастровой карты: при клике на участок слева всплывет блок с кадастровым номер, площадью и наименованием вида статуса границ земельных участков. Насколько я понял, вида два: без статуса и фиксированная граница, не требующая нормализации.

Пообщавшись с начальником отдела землеустройства и инженерных сооружений, я понял, что конкретно отрезать кусок земли с одной стороны и добавить с другой стороны вряд ли получится. Незначительно — может быть, но 5 метров скорее всего «не прокатит».

3. Изменение границ для реконструкции существующих капитальных строений. Это когда у вас есть строение, вы затеяли его реконструкцию и хотите часть строения попадает не на вашу землю. Надо иметь на руках проект реконструкции, согласовать его с архитектором и т.д. Подробно не вникал, так как это не мой случай.

4. Способ, которого нет — изменение конфигурации без изменения площади. Видел информацию о такой процедуре в интернете, но в реальности ни в одной инстанции мне такой способ не предложили.

5. Самовольный захват земли. Штраф для физлиц — от 10 до 30 базовых величин.

Склоняюсь к оформлению ЛПХ на 5 метров вдоль участка (всего 3-4 сотки). Когда пройду эту процедуру, поделюсь опытом.

Можете меня поправить, уточнить или посоветовать? Буду рад вашим комментариям.

Кстати, пока не забыл. В Беларуси очень мало сайтов и телеграм-каналов, посвященных Финансам. Наш канал @FinBel в числе.

Мы публикуем интересные материалы про все, что связано с деньгами в Беларуси: инвестиции, недвижимость, бизнес, ИП, налоги и немного бухгалтерии, финансовые лайфхаки. Все статьи основаны на личном опыте авторов.

Подписывайтесь, чтобы потом не искать — @FinBel

Законное увеличение площади земельного участка при межевании

Максимальные и минимальные размеры земельных участков

Предельные размеры земельных участков устанавливаются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципальных образований. Согласно Градостроительному Кодексу РФ ПЗЗ – это документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны и градостроительные регламенты для территории конкретного муниципального образования.

Соответственно, в ПЗЗ можно найти территориальную зону, к которой относится ваш земельный участок (по карте) и уже для этой конкретной зоны посмотреть минимальные и максимальные размеры земельных участков.

Рассмотрим, как это можно сделать в онлайн режиме, используя официальные сервисы.

Заходим на сайт https://fgistp.economy.gov.ru/ Министерства экономического развития РФ, который представляет собой Федеральную государственную информационную систему территориального планирования (ФГИС ТП).

Рис. 1. Рабочее окно сайта ФГИС ТП

Затем переходим на вкладку документы в верхней правой части страницы и выбираем раздел «По территории». Далее в левой части страницы выбираем интересующий вас субъект РФ, например, Ленинградскую область.

Рис. 2. Список муниципальных районов Ленинградской области

После того, как вы выбрали интересующий вас район (в нашем случае это Всеволожский муниципальный район), переходим к выбору муниципального образования внутри района. В качестве примера мы выбрали Бугровское сельское поселение.

Рис. 3. Сельские поселения Всеволожского муниципального района

После нажатия на интересующее вас муниципальное образование вверху страницы сайта появляется список документов территориального планирования.

Рис. 4. Документы для Бугровского сельского поселения

После этого выбираем документ с названием: Правила землепользования и застройки территории МО «Бугровское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области. Важно, чтобы документ был действующим. Также необходимо обратить внимание на приказы, которые вносят изменения в ПЗЗ: в таких нормативно-правовых актах могут содержаться новые сведения, касаемые той или иной территориальной зоны.

В ПЗЗ должна содержаться карта, на которой отображаются территориальные зоны и текст самих правил, в которых прописываются градостроительные регламенты. Рассмотрим градостроительные регламенты для зоны сельскохозяйственного назначения СХ-1 (Зона ведения садоводства и дачного хозяйства). Например:

  • Минимальные размеры земельных участков – 0,06 га или 600 кв.м;
  • Минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям: — от жилого строения (или дома) — 3 м; — от постройки для содержания мелкого скота и птицы — 4 м; — от других построек — 3 м;
  • Максимальная этажность – 3 этажа;
  • Максимальный процент застройки участка – 30%.

Часто минимальный размер земельного участка для ведения садоводства устанавливается равным 6 соткам, иногда встречается 5 соток. Максимальный размер земельных участков устанавливается не всегда, в данном случае он не ограничен.

Зная градостроительные регламенты для своего земельного участка, вы всегда можете понимать, как использовать свой участок в рамках закона и обезопасить себя от неправомерных действий соседей на смежных земельных участках.

Как законно увеличить площадь земельного участка до 10 % ?

Законно увеличить площадь земельного участка до 10 % можно при проведении процедуры уточнения границ земельного участка (при межевании). Важно, чтобы ваш земельный участок имел кадастровый номер, и чтобы у него не было координат границ в ЕГРН. Проверить это можно, используя Публичную кадастровую карту (подробнее в нашей статье «Как узнать, проводилось ли межевание земельного участка?» по ссылке https://slujba.spb.ru/blog/Kak-uznat-provodilos-li-mezhevanie-zemelnogo-uchastka.html).

Читать еще:  Как прописать родственника в приватизированную квартиру

При уточнении границ земельного участка его площадь может быть увеличена на величину не более 10 % от площади, которая прописана в выписке ЕГРН на земельный участок, согласно ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». Предположим, что площадь составляет 600 кв. м, значит, в результате уточнения границ площадь вашего участка может составлять от 540 до 660 кв.м. Правило 10 % может работать как в сторону увеличения площади земельного участка, так и в сторону ее уменьшения. Важным моментом является то, чтобы вы пользовались территорией земельного участка в существующих границах более 15 лет.

Случаи, при которых площадь земельного участка нельзя увеличить в процессе межевания:

  • Наличие у соседних землепользователей утверждённых и согласованных межевых планов;
  • Изъятие граничащих с уточняемым участком земель общего пользования из оборота;
  • Прохождение границ участка вблизи красных линий территории;
  • Нахождение площади уточняемого участка в пределах максимума, установленного в регионе для земель данного назначения.

Как законно увеличить площадь земельного участка больше, чем на 10 % ?

Законом также предусмотрены случаи, когда увеличить земельный участок можно больше, чем на 10 % за счет прилегающей территории.

Такое возможно при проведении процедуры перераспределения земельного участка и другого земельного участка либо земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При перераспределении земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, к основному участку присоединяется свободная земля, то есть территория, которая не имеет границ, и не состоит на кадастровом учете. При перераспределении земельных участков к основному участку присоединяется другой участок, который принадлежит муниципалитету или государству и стоит на кадастровом учете – он сформирован и имеет границы, стоящие на учете в ЕГРН.

Рассмотрим последовательность действий для выполнения прирезки к исходному земельному участку:

  • наличие утверждённого проекта межевания территории (ПМТ);
  • разработка утвержденной схемы расположения ЗУ на кадастровом плане территории (КПТ) при отсутствии ПМТ;
  • исходный участок стоит на кадастровом учёте;
  • на него оформлено право собственности;
  • он отмежёван: зарегистрированы границы, имеет конкретную площадь;
  • «земельная добавка» и исходный участок должны относится к одной функциональной зоне.

Для образуемого ЗУ должны быть исключены обстоятельства, нарушающие требования статьи 11.9 Земельного кодекса РФ:

  • площадь должна соответствовать установленным предельным размерам ЗУ;
  • его границы не должны пересекаться с границами муниципальных образований и (или) границы населённых пунктов.

Прирезка не должна создавать ситуации, когда обременения (ограничения), существующие на исходном и добавляемом участке, не позволяют эксплуатировать образуемый надел в соответствии с видом разрешенного использования исходного участка:

  • образуемый участок не должен иметь изломанных границ
  • в нём не должно быть вкраплений, вклиниваний и чересполосицы, приводящих к невозможности размещения объектов недвижимости, к недостаткам, создающим препятствия для использования и охраны земель или условия для нарушения требований земельного и иного законодательства
  • должны исключаться пересечения границ образованного участка: с границами территориальных зон (зон, для которых в ПЗЗ определены границы и установлены градостроительные регламенты); с границами лесничеств; с границами лесопарков.

Для земельного участка, образуемого в целях:

  • ведения работ по геологическому изучению недр
  • разработки месторождений полезных ископаемых
  • размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений
  • водохранилищ
  • иных искусственных водных объектов

требование о пресечении участка с границами территориальных зон, лесничеств и лесопарков исключено.

Если все необходимые условия выполнены, и ваш земельный участок им соответствует, то в таком случае для прирезки муниципальной земли предусмотрен следующий порядок действий:

  1. Подготовка заявления, содержание которого должно отображать информацию в отношении: паспорта заявителя, его ФИО и места регистрации; кадастрового номера принадлежащего участка и того, который будет присоединяться; почтового адреса заявителя или его электронной почты;
  2. Сбор необходимых документов, включающих: выписку из ЕГРН на землю; копию правоутверждающего документа на землевладение (свидетельства о государственной регистрации права); копию документации, на основании которой объект недвижимости принадлежит владельцу (различные договоры, свидетельства о праве на наследство, акты государственных и муниципальных органов и прочее); проект по межеванию территории, в пределах которой находится земля. При его отсутствии к проекту приобщается схема размещения формируемого земельного участка на кадастровом плане территории; документа, удостоверяющего личность заявителя.
  3. Подача заявления в уполномоченный орган и сформированного комплекта требуемой документации (на личном приеме в бумажном варианте либо в электронной форме посредством сети Интернет);
  4. Рассмотрение представленных документов местной администрацией, в результате которого в тридцатидневный срок выносится решение об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. При этом владельцу земли направляется соответствующая документация; об удовлетворении ходатайства касаемо присоединения земли и заключение договора; об отказе в присоединении участка. Извещение со ссылкой на норму закона отправляется заявителю.
  5. При положительном решении об увеличении земельного участка, уполномоченный орган организует необходимые кадастровые работы по учету образуемой территории либо предлагает заинтересованному лицу произвести кадастровые работы самостоятельно.
  6. В течение месяца после подачи документации, кадастровым органом подготавливается проект договора о присоединении земли, который направляется заявителю на подпись.
  7. После подписания указанного соглашения, необходимо посетить органы Росреестра и зарегистрировать право собственности на сформированное землевладение. Процедура увеличения земельного участка путем присоединения важна как для собственников такой недвижимости, так и для государства, которое таким образом получает дополнительные финансы, связанные с оформлением прирезок.

После того, как все пункты выполнены, можно смело считать ваш земельный участок прирезанным.

Последствия увеличения площади земельного участка

В результате увеличения площади участка за счёт государственных или муниципальных земель на владельца ложатся следующие обязанности:

  • по выкупу присоединённой части государственной земли;
  • по уплате дополнительной стоимости земельного налога;
  • по эксплуатации присоединённого участка в соответствии с видом разрешённого землепользования;
  • по соблюдению правил публичного сервитута.
Читать еще:  Сколько по времени узаконить перепланировку в квартире

Если присоединённая часть находится вблизи проезжей части или через неё проходит дорога, землепользователь должен обеспечить беспрепятственный проход третьих лиц через свой участок. Согласно п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ, стоимость выкупа присоединённой земли определяется местным законодательством.

Ценообразование работ по увеличению границ земельного участка

Единой стоимости перераспределения земель не существует. Федеральная, региональная и местная власти для своих земель устанавливают свои порядки определения стоимости.

Например, для федеральных земель размер платы будет составлять 15% от кадастровой стоимости. Если прирезаете к участку федеральную землю, то за прирезку придется заплатить 15% кадастровой стоимости.

Чтобы рассчитать примерную стоимость прирезки, можно на Публичной кадастровой карте узнать кадастровую стоимость соседних участков. Затем вычислить кадастровую стоимость одной сотки и после этого полученную величину умножить на количество соток, которые планируете прирезать.

С муниципальными и региональными землями ситуация несколько сложнее. В каждой области, районе устанавливают свой размер платы за прирезку земли. Информацию о размере платы за прирезку земли необходимо искать на официальном сайте администрации, либо направить запрос в орган государственной власти.

Нормативно-правовые акты по данной статье:

  1. Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 27.12.2019);
  2. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 23.01.2020);

Земля за «копейки». Расширить придомовую территорию можно недорого

Минимущества снизило плату за увеличение площади придомовой территории для жильцов многоквартирных домов. Нужно ли жителям оформлять двор в общедолевую собственность?

И не произойдёт ли как на Диком Западе: кто первый поставит флаг на новом участке, тот и будет распоряжаться землёй?

Защитит от застройки

По словам представителей министерства имущества Челябинской области, в большинстве случаев собственники квартир в многоэтажках владеют земельным участком, находящимся непосредственно под домом, и прав на придомовую и дворовую территорию не имеют. Это можно проверить на Публичной кадастровой карте Челябинской области. Тем не менее придомовую территорию можно приобрести в общедолевую собственность. В этом есть и плюсы, и минусы.

Сначала о преимуществах. «Включение придомовой и дворовой территории в земельный участок для эксплуатации многоквартирного дома позволит жильцам владеть, пользоваться и распоряжаться в установленных законом пределах таким земельным участком. Формирование земельного участка воспрепятствует точечной застройке во дворах», – рассказывает начальник отдела регистрации прав на земельные участки управления Росреестра по Челябинской области Гузаль Шигапова.

Дворовые территории по умолчанию находятся в собственности муниципалитетов, которые, к примеру, могут решить построить возле дома ещё одну многоэтажку. Если двор оформлен в собственность, точечная застройка ему не грозит. Эту территорию можно легально огородить забором, использовать по своему усмотрению, устроить там сад или парковку. «Хоть страусиную ферму открыть», – предложили представители управляющих компаний.

По Земельному кодексу РФ увеличить территорию можно путём перераспределения (объединения) земельного участка под многоквартирным домом со свободными землями или земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. Правда, за это нужно заплатить. И если раньше плата составляла 30% кадастровой стоимости присоединяемого участка, то с 23 сентября 2019 года будет равна 0,001%. По сути, плата за оформление стала символической.

«Плата за увеличение границ подчас служила барьером для граждан, желающих полноценно эксплуатировать дворы и придомовые территории. Мы знаем регионы, где такая ставка равна 100% кадастровой стоимости земельного участка. В Челябинской области этот барьер снят», – отметил министр имущества региона Алексей Бобраков.

Аттракцион невиданной щедрости не случаен. В Челябинской области реализуется федеральная программа «Формирование комфортной городской среды» по благоустройству дворовых территорий. И чтобы отремонтировать двор по этой программе, городские власти должны провести межевание участка. Затраты ложились на бюджет. Теперь они снижены в сотни раз.

Какие минусы?

В Государственной жилищной инспекции Челябинской области сообщили, что увеличение придомовой территории не вызовет роста платы за «содержание и ремонт» общего имущества дома, так как обслуживание двора – обязанность управляющей компании вне зависимости от собственника участка.

Во многих источниках среди минусов оформления двора в собственность указывается необходимость уплаты жильцами земельного налога. В налоговой службе Челябинской области объяснили, что земли, предназначенные «для эксплуатации многоквартирного дома», не являются объектом налогообложения (ст. 389 Налогового кодекса РФ). То есть налог на них не рассчитывается и не начисляется. Но только для указанной категории земель, поэтому жителям нужно проследить, чтобы их дворовая территория не был оформлена как земли населённых пунктов, например. Бумаги о переводе земли из одной категории в другую готовит орган местного самоуправления, то есть администрация города.

Минусы всё же есть. В придомовую и дворовую территорию входят дороги и внутридворовые проезды. Сейчас они находятся в ведении муниципалитета, он и обязан их ремонтировать. Оформив участок в общедолевую собственность, жильцы будут ремонтировать дороги и проезды за свой счёт. А это немалые суммы.

Стоит также понимать, что в придомовую и дворовую территорию входят дороги и внутридворовые проезды. Их ремонт – задача собственника участка. Но, если посмотреть кадастровую карту, к общедомовому имуществу будет относиться лишь дорога и тротуар непосредственно перед домом.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector