Земли общего пользования в частной собственности
Нюансы передачи земель общего пользования в обще-долевую собственность садоводов
Нюансы передачи земель общего пользования в обще-долевую собственность садоводов
Новый закон о садоводстве (статья 25 №217-ФЗ) предусматривает передачу имущества общего пользования садоводческого общества, находящееся в собственности товарищества, в обще-долевую собственность садоводов.
В связи с этим у садоводов возникает ряд вопросов по этой теме. Постараемся ответить на них в этой статье.
Каков порядок передачи имущества общего пользования в обще-долевую собственность садоводов?
В соответствии с решением общего собрания членов товарищества недвижимое имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, принадлежащее товариществу на праве собственности, может быть передано безвозмездно в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков при условии, что все собственники земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, выразили согласие на приобретение соответствующей доли в праве общей собственности на такое имущество. Такой способ передачи имущества общего пользования товарищества не является дарением.
Таким образом, можно сделать вывод, что для передачи общего имущества садового общества требуется согласие всех без исключения собственников товарищества.
Кто непосредственно будет являться заявителем – все собственники земельных участков или достаточно будет представителя?
Если все собственники земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, выразили согласие на приобретение на праве общей долевой собственности недвижимого имущества общего пользования, расположенного в границах указанной территории, принадлежащее товариществу на праве собственности, государственная регистрация перехода права на соответствующее недвижимое имущество общего пользования к собственникам земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, может быть осуществлена на основании заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности, представленного в орган регистрации прав собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, или их представителем, к которому должен быть приложен, в том числе протокол общего собрания членов соответствующего товарищества, на котором всеми собственниками указанных земельных участков принято решение о приобретении ими в общую долевую собственность соответствующего недвижимого имущества общего пользования, а также определено лицо, уполномоченное на подачу соответствующего заявления.
Таким образом, в МФЦ для регистрации обще-долевой собственности может обратиться представитель, избранный на общем собрании садоводов, так как собрать всех садоводов в одном месте и в одно время на вряд ли удастся.
Как будет определяться доля в имуществе общего пользования садоводческой организации?
Пропорционально площади земельных участков садоводов.
Необходимо ли будет регистрировать переход права на общее имущество садоводческой организации от одного садовода к другому при продаже садоводом своего земельного участка?
Государственная регистрация перехода доли в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества (если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах данной территории), должна осуществляться одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на земельный участок, расположенный в границах такой территории, отчуждаемый по гражданско-правовой сделке, на основании соответствующих одновременно представленных сторонами договора об отчуждении заявлений (в том числе о государственной регистрации перехода доли в праве общей долевой собственности) и этого договора, который должен быть представлен не менее чем в двух экземплярах-подлинниках (если он совершен в простой письменной форме).
То есть, в случае если долевая собственность на общее имущество зарегистрирована в Росреестре, то, к примеру при продаже земельного участка, одновременно с регистрацией перехода права собственности на садовый участок будет осуществляться регистрация перехода права на общее имущество общества.
Каков размер государственной пошлины и порядок ее уплаты?
При отчуждении садового или огородного земельного участка и доли в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, государственная пошлина физическим лицом уплачивается отдельно в соответствующем размере (по 350 рублей) за каждое юридически значимое действие.
Таким образом, если у садовода помимо собственности на садовый участок зарегистрирована долевая собственность на земли общего пользования, то при продаже он уплатит гос. пошлину в 350 руб. два раза (итого 700 рублей).
Каковы сроки передачи имущества общего пользования из собственности общества в общую долевую собственность садоводов?
Вопрос о безвозмездной передаче имущества общего пользования садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, являющегося недвижимым имуществом, принадлежащим товариществу на праве собственности, в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, должен быть вынесен на рассмотрение общего собрания членов садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества не позднее 1 января 2024 года.
Право коллективной совместной собственности граждан на земельные участки общего назначения садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества признается правом общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, пропорционально площади этих участков.
Коттеджный вопрос 2
Актуальные проблемы собственников земельных участков в «коттеджных поселках».
- Главная ›
- Пресс-центр
- Публикации ›
С одержание общего имущества — данность, с которой собственники помещений многоквартирного дома вынуждены мириться. Переезд за город в отдельно стоящий жилой дом, казалось бы, дает возможность жить по собственным правилам: платить только за те услуги, которые необходимы, не испытывая повседневных проблем рядового « городского» собственника.
Но так ли это в действительности?
« Загородная жизнь имеет множество преимуществ перед городской!» — ежедневно подобные рекламные слоганы можно наблюдать на экранах телевизоров, рекламных щитах и на баннерах в интернете, обещающих чистый воздух и размеренную жизнь. Не удивительно, что в стремлении покинуть загазованные мегаполисы и перебраться в более комфортную среду обитания, наши сограждане в последнее время начали активно скупать земельные участки вокруг крупных городов.
Следуя спросу, застройщики, выкупив соответствующий земельный участок, предпочитают строить готовые « коттеджные поселки». Вот только за ярким названием поселка, будущий собственник не всегда может разглядеть все юридические нюансы, о которых застройщик при оформлении договора купли-продажи сознательно умолчит.
Загородное строительство коттеджных поселков находится в определенном смысле в правовом вакууме. Вызвано это, прежде всего, отсутствием нормативного регулирования. Нормативного определения « коттеджного поселка» в законе не содержится, равно как и не определен порядок создания и содержания общего имущества в таких поселках.
В этой связи, при решении ряда вопросов, возникающих в таких поселках, в правоприменительной практике иногда можно встретить применение положений законодательства, регулирующие сходные отношений, по аналогии.
Содержание и надлежащая эксплуатация общего имущества в таких поселках — объективная необходимость, и занимается этим, как правило, оставленная застройщиком « в наследство» специализированная управляющая компания. И хорошо, если управляющая компания оказывается добросовестным исполнителем, оказывающим услуги по содержанию общего имущества поселка на должном уровне за приемлемую и объективную плату.
А иногда бразды правления в таких коттеджных поселках берут на скорую руку организованные товарищества собственников недвижимости. И цель создания такого объединения может значительно отличаться от той, которую преследовал законодатель, передавая распорядительные функции самим собственникам. Кто же еще сможет позаботиться о своем имуществе лучше, чем сам собственник, не так ли?
На практике же, зачастую, все обстоит совсем иначе. Многие потенциальные покупатели просто не представляют, с какими проблемами они могут столкнуться сразу же после покупки земельного участка в подобном поселке.
Каждый потенциальный приобретатель земельного участка в новом поселке должен понимать, что застройщик, выкупая и обустраивая земельный участок, фактически становится собственником всего имущества в поселке ( в т.ч. ВЗУ, водопровод, канализация, дороги, электрохозяйство ).
Несмотря на заверения застройщика о том, что вносимые покупателем денежные средства по договору купли-продажи идут не только на покупку участка, но и расцениваются как плата за пользование всей инфраструктурой поселка, в самом договоре об этом может быть не сказано ни слова, а потенциальный приобретатель, в силу различных причин, может попросту проигнорировать этот крайне важный момент.
Результатом такого пренебрежительного отношения к подписываемым документам может стать скорое уведомление новоиспеченного собственника о необходимости заключения с застройщиком договора о взимании платы за проезд к своему же земельному участку. Помимо данного условия, договором может быть установлена обязанность собственника платить за содержание и ремонт объектов инфраструктуры, располагающихся на территории поселка, по неоправданно и не обоснованно завышенным ставкам.
Можно было бы поспорить о необходимости внесения собственником платы за проезд к своему участку потому, что по правилам зонирования, в случае массового выделения участков, между ними должны быть дороги, однако дороги в новых поселках практически всегда находятся в частной собственности, а по кадастру идут не как дороги, а как земельные участки сельхоз назначения под дачное строительство. Застройщик, являясь собственником земли, оформляет дороги как сервитут, за пользование которым собственники и будут платить.
В сложившейся ситуации следует требовать установления именно публичного сервитута, так как сервитут требуется для проезда не только одному лицу. Но и здесь могут возникнуть определенные трудности. Поскольку публичный сервитут подразумевает право пользования земельным участком застройщика на безвозмездной основе, застройщик будет пытаться всеми силами препятствовать в его установлении.
Выходом из описанной ситуации могло бы стать создание собственниками земельных участков некоего объединения, с целью последующего выкупа земель общего пользования, на которых, в том числе, располагается дорожная сеть. Однако и здесь застройщик может не пойти на подобные условия, а подобный отказ рискует перейти в судебную плоскость, с соответствующими затратами, как денежными, так и временными без гарантии положительного результата.
Может сложиться и иная ситуация, при которой застройщик, полностью завершив строительство поселка и не желая далее нести расходы по содержанию имущества, решает создать в поселке некое юридическое лицо, с целью передачи со своего баланса того имущества, которое и будет в последствии составлять общее. Такими действиями застройщик планирует переложить бремя содержания общего имущества на новых собственников недвижимого имущества.
Как правило, данная ситуация складывается при реализации застройщиком 60−70% земельных участков. Не без помощи самого застройщика создается юридическое лицо на основе членства. В его состав привлекаются все новые члены, под различными предлогами. Одним из самых распространенных рычагов воздействия на сегодняшний день является тема « общих дорог».
Созданное юридическое лицо утверждает, что генеральный план поселка отсутствует, а земли, отведенные под дороги общего пользования, находятся в частной собственности застройщика. В настоящий момент юридическое лицо землю арендует, и даже планирует ее выкупить. Когда-нибудь. А пока что его члены имеют возможность беспрепятственно пользоваться дорогами, подъезжая к своим земельным участкам. Все остальные, кто по каким-либо причинам не пожелает быть членом организации, будут оставлять своим машины перед шлагбаумом и ходить до участков пешком. Единственное условие — уплата вступительного взноса в размере, скажем, 200 000 рублей. Цена варьируется в зависимости от причин, известных только членам правления юридического лица, состоящего из собственников земельных участков в коттеджном поселке, которые, порой, одновременно являются сотрудниками самого застройщика.
Еще одним из способов привлечения новых членов в объединение является введение собственника в заблуждение относительно подписываемых им документов.
Интересный пример из практики. Физическое лицо приобрело в собственность земельный участок и объект индивидуального строительства в новом поселке. Спустя некоторое время на пороге дома появился представитель некой управляющей организации и попросил собственника подписать документ, который, якобы, дает право беспрепятственного проезда на территорию поселка. Подписывая документ, собственник и не догадывался, что тем самым выразил свое волеизъявление на вступление в члены объединения.
Прошло несколько лет, и собственник, в очередной раз проверяя почтовый ящик, обнаружил исковое заявление о взыскании вступительного и членских взносов за прошедший период, с начисленными на требуемые суммы процентами за несвоевременное исполнение обязательств. Общая сумма требований составила порядка 800 000 руб. Из текста же самого иска следовало, что собственник является членом объединения, следовательно, обязан производить установленные уставом и решениями общих собраний взносы.
В судебном процессе требуемую сумму удалось уменьшить до 180 000 руб., но добиться полного отказа в удовлетворении исковых требований в данном случае оказалось попросту невозможным в силу положений Жилищного законодательства Российской Федерации.
А бывают и случаи, когда земли общего пользования ( в т.ч. дороги) переводятся в собственность юридического лица, созданного на основе членства и состоящего из 3 собственников. Не редки случаи, когда все трое оказываются или друзьями, или родственниками. Таким образом, фактически у 3 человек в распоряжении находятся тысячи квадратных метров земли вокруг объектов, неразрывно с ней связанных. Тем же собственникам, кто изъявит желание стать членом объединения, господа вежливо укажут на один из пунктов устава, в котором закреплена обязанность потенциального члена объединения, уплатить вступительный взнос, в размере 10 миллионов долларов США. Вступят ли остальные собственники в такое объединение? маловероятно.
Конечно же, собственник земельного участка вправе не вступать в подобные объединения. Законом такая обязанность не установлена. Но одно дело закон, а другое -члены правления, порой создающие невыносимые условия проживания для лиц, отказывающихся по тем или иным причинам вступать в члены объединения.
При этом собственник земельного участка, в случае отказа от членства, обязан заключить с объединением договор на обслуживание общего имущества в индивидуальном порядке. Платить такие собственники, в лучшем случае, будут столько же, сколько и члены организации. В уставах некоторых из них прямо указано, что собственник, заключивший договор на обслуживание общего имущества в индивидуальном порядке, должен производить платежи в размере не меньшем, чем члены объединения.
Коттеджный вопрос В надежде на окончательное решение пресловутого квартирного вопроса граждане стремятся к загородному ПМЖ. Но пространство действия закона джунглей капиталистического общежития не ограничивается чертой города. // 15 декабря 2016
Поэтому перед тем как принимать решение о покупке земельного участка в подобном поселке, необходимо, как минимум, выяснить, кто является собственником и в чьем ведении находятся подъездные пути и коммуникаций поселка. Важным моментом при заключении договора купли-продажи будет являться указание на перечень объектов, составляющих общее имущество, а также определение оснований их использования потенциальным покупателем.
Если в поселке создано юридическое лицо на основе членства, и собственник имеет намерение вступить в его члены, необходимо в обязательном порядке изучить его устав, положение о членских взносах, изучить решения общего собрания членов данной организации.
Если же потенциальный покупатель не планирует в будущем вступать в члены указанной организации, необходимо истребовать договор на обслуживание общего имущества в индивидуальном порядке. Внести изменения в текст договора будет практически невозможно, поскольку как форма, так и содержание договора утверждаются общим собранием членов, однако изученная информация может повлиять на конечное решение о целесообразности приобретении земельного участка в таком поселке.
Подводя итог вышесказанному, хочется отметить, что большинство потенциальных покупателей загородной недвижимости, принимая решение о переезде в загородный дом, чаще руководствуются чувствами, а не разумом. Такие необдуманные решения впоследствии оборачиваются настоящим кошмаром для неподготовленных людей. Поэтому подходить к принятию подобных решений нужно обдуманно, с «холодной головой».
Подспорьем в неравной борьбе могли бы стать как внесения изменений в уже действующее законодательство, так и принятие нового закона, который бы детально регулировал порядок создания коттеджного поселка, управления им и содержания общего имущества на его территории.
Относительно недавно на рассмотрении комитета Госдумы по жилищной политике находился законопроект, согласно которому предполагалось распространить на коттеджные поселки нормы, применяющиеся при управлении многоквартирными домами. Однако данный законопроект был отклонен. Комитет при этом отметил необходимость « иного подхода» к «отношениям при малоэтажном строительстве, а также к управлению территориями» поселков, поддержав альтернативный, принятый в первом чтении еще в 2007 году проект о создании для управления поселками НКО в форме потребительских кооперативов.
Проблема совершенствования законодательства о коттеджных поселках с каждым днем становятся все более актуальной, и требует незамедлительного разрешения. Остается надеяться, что законодатель не оставит этот вопрос без внимания и урегулирует порядок создания коттеджных поселков, их управления, взаимоотношений между органами управления и собственниками коттеждей в обозримом будущем.
Частная собственность на землю и ее виды
Частная собственность на землю
Содержание права собственности на землю составляют правомочия
- владения,
- пользования,
- распоряжения (ст. 209 ГК РФ).
Все три правомочия имеют ясно выраженный физический и юридический аспект. Общие права собственников земли закреплены, кроме указанной статьи ГК РФ, и в ст. 40 ЗК РФ (Права собственников земельных участков на использование земельных участков).
Ст. 209 ГК РФ в частности определяет следующие права собственника:
- отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;
- передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом;
- отдавать имущество в залог и обременять его другими способами;
- распоряжаться имуществом иным образом.
Право владения землей означает физическое обладание предметом собственности , т.е. землей. Владеть землей может и несобственник, но только легитимно, т.е. в соответствии с законом. В противном случае владение землей будет считаться самовольным захватом или самовольной передачей земли, за что по законодательству может применяться юридическая ответственность. Осуществление данного правомочия производится путем ограничения доступа на земельный участок несобственников, т.е. лиц, не имеющих права на данный земельный участок.
Право пользования землей дает возможность эксплуатировать ее полезные свойства и качества . Однако многие собственники не пользуются землей непосредственно, а предоставляют ее во владение и пользование другим лицам. Особенно это характерно для такого земельного собственника, как государство. Как показывает опыт стран мира, у собственника в этом случае сохраняется право на извлечение выгод из принадлежащей ему земли, но опосредованно — путем получения арендной платы за землю. Непосредственно же пользуется землей то лицо, которому она предоставлена во владение. Пользование в этом случае как бы раздваивается. Но что касается права пользования, то формально оно принадлежит владельцу земли — арендатору (а не собственнику), поскольку он непосредственно эксплуатирует землю.
Во многих случаях собственник сам владеет и пользуется своей землей. Чтобы отделить эти случаи от случаев предоставления земли в аренду, в теории права различают как бы две категории собственников: передающих и не передающих землю в чужое владение и пользование.
Право распоряжения землей в полной мере принадлежит только собственнику. У владельца-несобственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника.
Распоряжение землей может выражаться в двух основных формах:
- вещественной (право необратимого изменения назначения земли, например ее застройки, перепланировки ландшафта; мероприятия по трансформации угодий, например, посадке леса на месте пашни или раскорчевка леса под пастбище);
- правовой (выражается в праве собственника продать, заложить землю, передать ее в дар, обменять, завещать по наследству, сдать в аренду по частям или полностью, передать другому лицу в бесплатное пользование, внести в уставный капитал организации, т.е. в праве на определение юридической судьбы земельного участка как вещи . Иногда сюда добавляют право выбирать управляющего (управомоченное лицо), которому доверяется вести хозяйство от имени и по поручению собственника, а также — изменение его правового режима путем перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка).
При этом владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц .
Граждане и их объединения могут приобретать в частную собственность земельные участки:
- за плату или бесплатно из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (приватизация);
- путем совершения иных сделок с землей, предусмотренных земельным законодательством.
В соответствии со ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, установленным гражданским законодательством.
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в частную собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися
- на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и
- на иных особо установленных территориях Российской Федерации.
Следует отметить, что объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, приобретение права частной собственности на которые фактически не ограничивается. Любые земли сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены в частную собственность в пределах установленных предельных размеров.
Согласно ст. 27 ЗК РФ не могут предоставляться в частную собственность земельные участки , отнесенные к землям:
- изъятым из оборота (например, государственные природные заповедники и национальные парки);
- ограниченным в обороте (например, из состава земель лесного фонда).
Правомочия владения, пользования, распоряжения могут быть ограничены государством. На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности, возлагается ряд обязанностей. Они должны
- своевременно платить земельный налог,
- осуществлять мероприятия по охране земель,
- соблюдать требования градостроительных регламентов,
- своевременно приступать к использованию земельного участка,
- эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением и др.
Право частной собственности возникает чаще всего в результате совершения различного рода сделок — купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки, приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (приватизации).
Иными основаниями для возникновения права частной собственности являются:
- административно-правовые акты (решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления);
- приобретательная давность;
- приватизация.
Основания прекращения частной собственности на землю разделяют на добровольное и принудительное.
Право частной собственности добровольно прекращается при:
- отчуждении собственником своего земельного участка (сделки);
- прекращении деятельности юридического лица;
- смерти гражданина и переходе права собственности по наследству государству (муниципальному основанию);
- добровольном отказе собственника от своих прав на земельный участок (ст. 53 ЗК РФ).
Принудительно право частной собственности прекращается в случаях (статьи не проверены) :
- обращения взыскания на земельный участок по обязательствам должника (ст. 278 ГК РФ);
- неиспользования земельного участка в соответствии с его целевым назначением (ст.284 ГК РФ);
- использования земельного участка с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ);
- реквизиции земельного участка (ст. 51 ЗК РФ);
- выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ);
- отчуждения земельного участка, который согласно закону не может принадлежать данному лицу;
- национализации земель;
- конфискации земель (ст. 50 ЗК РФ).
Возникновение, прекращение и изменение права частной собственности на землю удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности, выдаваемым учреждениями юстиции. Право частной собственности возникает с момента такой регистрации.
Виды частной собственности на землю
В зависимости от правообладателя частная собственность на землю подразделяется на несколько видов:
1) индивидуальная собственность граждан и юридических лиц;
2) общая собственность:
- общая совместная (без определения долей, принадлежащих каждому участнику общей совместной собственности);
- общая долевая (доля каждого сособственника известна заранее).
Юридические лица, так же как и граждане, могут по своему желанию объединять находящиеся в их собственности земельные участки и использовать их на праве общей совместной и общей долевой собственности.
Общая собственность на земельные участки возникает
- в силу закона (в случаях, предусмотренных законодательством), или
- по договору (путем добровольного объединения собственниками принадлежащих им земельных участков).
Например, Федеральным законом от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» установлено, что земельный участок, как и любое иное имущество фермерского хозяйства, принадлежит его членам на праве общей совместной собственности, если соглашением между ними не установлено право общей долевой собственности.
Земельные участки, расположенные под многоквартирными жилыми домами, являются общей долевой собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Свободно распоряжаться землей общего пользования в СНТ нельзя
Градостроительный и земельный кодекс дают определения территорий и земель общего пользования. Так, согласно ГрК РФ, территорией общего пользования (ТОП) считаются места в населенных пунктах, предназначенные для общего пользования населением: парки, набережные, береговые полосы, скверы, улицы, дороги, проспекты, проезды, бульвары, тротуары и т. д. (п. 12, ст. 1 Грк РФ). Соответственно землей общего пользования (ЗОП) считаются земельные участки, отведенные под перечисленные выше ТОП (п. 18 ст. 85 ЗК РФ). ЗОП входят в разнообразные территориальные зоны.
В статье рассмотрим:
- Что входит в земли общего пользования СНТ?
- Какова кадастровая стоимость земель общего пользования?
- Нужно ли платить налог за ЗОП?
- Что происходит при самовольном захвате ЗОП?
- Земля общего пользования: налоги, межевание, самовольный захват
- Земли общего пользования в СНТ
- Межевание земель общего пользования
- Налог на земли общего пользования СНТ
- Кто не освобожден от налога
- Порядок уплаты налога на ЗОП членами СНТ
- Расчет налога
- Что влияет на величину кадастровой стоимости
- Как узнать кадастровую стоимость ЗУ
- Можно ли оформить земли общего пользования СНТ в собственность
- Захват земель общего пользования
Земля общего пользования: налоги, межевание, самовольный захват
Для граждан вопрос использования ЗОП сопряжен:
- с межеванием земельного участка;
- необходимостью оплачивать налоги;
- проблемой незаконно захваченных ЗОП.
Земли общего пользования в СНТ
Земли общего пользования СНТ (садоводческих некоммерческих товариществ) представляют из себя ЗУ, на которых расположены дороги, спортивные площадки, объекты инженерной инфраструктуры, газо- и водопроводы, электросети и т.д.
Новая редакция ФЗ № 66 “О садоводческих некоммерческих товариществах”, введенная в 2016 г., в поправке к ст. 1 расширила целевое назначение взносов членов СНТ: теперь они идут также на содержание общего имущества СНТ.
Межевание земель общего пользования
На межевом плане территории СНТ должны быть обозначены границы ЗОП. Если участки ещё не образованы:
- проводятся геодезические работы;
- устанавливаются межевые знаки;
- вычерчивается схема расположения ЗУ;
- ЗУ регистрируется в кадастре.
Межевание земель общего пользования необходимо:
- для образования участков;
- определение контуров ЗУ и их площади;
- отделения смежных частных земельных участков от ЗОП;
- оформление права собственности;
- предотвращения самовольного захвата общих земель СНТ.
Налог на земли общего пользования СНТ
ФНС разъяснила особенности уплаты налога на ЗОП. Платить за ЗОП обязаны лица со следующими правами на землю:
- собственности;
- ПНВ (пожизненного наследуемого владения);
- бессрочного пользования (ст. 388 НК РФ).
Важно! Земельный налог (ЗН) по типу является местным налогом. Налогообложению подлежат ЗУ, расположенные в границах муниципалитетов, а также таких городов фед. значения, как Москва, С‑Петербург и Севастополь, где ЗН введен. Процентная ставка устанавливается в соответствии с Земельным Кодексом, либо на основании решений ОМСУ и органов власти г. Москвы, С‑Петербурга, Севастополя, уполномоченных осуществлять действия в области землепользования.
Не могут облагаться налогом земли, доступ к которым ограничен:
- лесного фонда;
- выведенные из оборота или ограниченные в нем;
- земли, на которых расположены объекты, имеющие большое культурное историческое значение;
- прилегающие к водным объектам, являющимся государственной собственностью (ст. 389 НК РФ).
Если земельный участок входит в ПИФ (паевой инвестиционный фонд), то налог за него платит управляющая организация за счёт средств данного фонда.
Кто не освобожден от налога
Освобождены от уплаты налога физические и юридические лица:
- владеющие земельными участками по праву безвозмездного пользования;
- арендующие землю.
Так, например, если СНТ арендует государственную или муниципальную территорию под ведение садоводства, то оплачивается не налог, а аренда земель. Товарищество включает арендную плату в членские взносы участников СНТ.
Порядок уплаты налога на ЗОП членами СНТ
ЗОП в СНТ представляет собой общую совместную собственность (ОСС) или общую долевую собств-сть (ОДС).
Налог на землю общего пользования СНТ уплачивается из членских взносов СНТ, если ЗОП приобретена товариществом за счет них.
Особенности налогообложения определены в ст. 392 НК РФ.
- Доли каждого участника в общей совместной собственности признаются равными. Это значит, что налог для каждого члена СНТ за пользование землей, находящейся в ОСС, будет одинаков.
- Если ЗОП находятся в общей долевой собственности (ОДС), налог исчисляется из налоговой базы, определяемой соразмерно доле каждого члена СНТ в праве ОДС.
- При приобретении участником товарищества (либо несколькими участниками) недвижимых объектов, расположенных на совместных землях, налоговая база зависит от размера доли участника (участников) в праве общей собственности.
Внимание! Уплата налога за ЗОП отдельно каждым членом СНТ производится лишь в том случае, если в товариществе произведен раздел совместной собственности и в ЕГРН зарегистрированы права каждого участника ОСС. Если такого разделения не произошло, и земли общего пользования в СНТ оформлены на саму некоммерческую организацию, то оплачивать налоги как юридическое лицо обязано СНТ.
Также СНТ платит налог за ЗОП, приобретенные не за счет членских взносов, а при помощи средств спецфондов товарищества.
Расчет налога
В качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость земли, которая пересчитывается оценщиками раз в 5 лет.
Размер кадастровой стоимости (КС), в соответствии с приказом Министерства экономического развития РФ ФЗ № 358 (от 7 июня 2016 г.), не должен быть выше рыночной.
- Рассчитывается кадастровая стоимость ЗУ как произведение средней рыночной цены 1 кв. м. земельного участка на его площадь.
- Ставка по налогу на земельные участки в СНТ не должна превышать 0.3%.
- Налог равен произведению налоговой ставки на кадастровую стоимость участка.
Пример
Доля собственности члена СНТ во владении ЗУ ЗОП составляет 1/20. Кадастровая стоимость ЗУ — 2 млн руб. Налоговая ставка, установленная местным ОМСУ — 0.3 %. Налогоплательщик должен заплатить земельный налог на участок ЗОП в размере 2000000/20 х 0.3% = 300 руб.
Что влияет на величину кадастровой стоимости
На величину КС может оказывать влияние:
- регион, в котором расположен ЗУ;
- близость к населенным пунктам;
- наличие объектов инфраструктуры и коммуникаций;
- категория земли и ВРИ ЗУ;
- застроенность участка зданиями и сооружениями, в том числе и недостроенными.
Налогоплательщикам часто приходят платежные уведомления из ИФНС с завышенной кадастровой стоимостью и соответственно высоким земельным налогом. Если кадастровая стоимость превышает рыночную, владелец ЗУ имеют право оспорить её величину в судебном порядке. В подавляющем большинстве случаев иски землевладельцев о приведении КС в соответствие с рыночной стоимостью выигрываются в суде.
Как узнать кадастровую стоимость ЗУ
Кадастровая стоимость земли общего пользования — это информация находящаяся в открытом доступе в государственном кадастре. Узнать ее можно:
- заказав выписку из ЕГРН;
- через МФЦ;
- сайт Госуслуги;
- на сайте Росреестра;
- на кадастровой карте.
Можно ли оформить земли общего пользования СНТ в собственность
С первого января законом ФЗ № 217 разрешено предоставлять ЗОП, принадлежащие государству и МО, в ОДС владельцам садовых земельных участков в СНТ.
- Отдельная регистрация долей членов СНТ в ОДС не проводится.
- Продать право в доле общей собственности нельзя без продажи принадлежащего собственнику земельного участка.
- Преимущественное право покупки этой доли у остальных членов СНТ
- Продажа земли общего пользования возможна только после ликвидации СНТ, либо после его реорганизации в сообщество другого типа. При этом у членов товарищества возникает право на получение своей доли в ЗОП.
Даже если члены товарищества улучшают за свой счёт общее имущество СНТ, они не могут распоряжаться им как своей индивидуальной собственностью.
Пример
Несколько членов СНТ отремонтировали дорогу за свой счёт. После этого они решили оформить ее в общую долевую собственность, зарегистрировав каждую долю в росреестре. Однако в этом им было отказано на том основании, что улучшение дороги отдельными участниками не выводит ее из-под юрисдикции земли общего пользования принадлежащий всему СНТ.
Захват земель общего пользования
Большинство садоводов получили свои участки уже давно. Межевание ЗОП и частных участков во многих СНТ не проводилось. Распространённые проблемы СНТ:
- самовольные захваты ЗОП;
- пересечение границ частных ЗУ и находящихся в общей собственности;
- соседские конфликты;
- судебные тяжбы между руководством и СНТ его членами.
СНТ имеет право оспорить в суде захваченный участок общего пользования и потребовать у владельца, нарушившего границы восстановить прежнее состояние ЗУ путем сноса за свой счёт возведенных на нём построек и сооружений (ст. 60, 62, 76 ЗК РФ).
Статус земли общего пользования в СНТ не означает, что каждый садовод может распоряжаться ею как ему вздумается, несмотря на причитающуюся ему долю в общей собственности.