Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как инициировать собрание собственников жилья

Как провести собрание без помощи УК: положительный опыт читателей

Решили написать статью, в которой обобщить опыт проведения общего собрания собственников в «бумажном» виде в доме ТОЛЬКО силами самих жильцов без помощи управляющей организации (и даже, напротив, при ее противодействии).

Дом введен в эксплуатацию в январе 2019 года. Состоит по факту из двух отдельно стоящих зданий, объединенных подземной 2‑х уровневой парковкой. Основная часть дома состоит из 12 подъездов переменной этажностью 7 – 12 этажей, вторая часть дома отдельно стоящая одноподъездная «башня» в 17 этажей. На первых этажах дома расположены коммерческие помещения от 45 до 300+ кв.м.

  • Общая площадь жилых и нежилых помещений дома для голосования 39 773,8 кв. м;
  • Квартир – 398, машиномест – 590, кладовок – 130 и коммерческих помещений – 25.

Структура помещений в общей голосующей площади дома:
Квартиры – 71%;
Машиноместа – 20%;
Кладовки – 2%;
Коммерческие помещения – 7%.

Исходя из этого распределения, при планировании общего собрания дома акцент делался на собственников квартир.

Подготовка к общему собранию

Начиналось все с формирования инициативной группы жителей, которым было небезразлично состояние дома и отвратительная работа управляющей организации от застройщика. Заняло формирование такой группы больше полугода.

Весной и летом 2020 года паркинг дома начал активно протекать, что способствовало объединению жителей.

Так как срок для участия в собрании тех, кто принял квартиру от застройщика по акту, но не зарегистрировал право собственности, истек, для подготовки общего собрания было решено самостоятельно создать реестр собственников дома силами жителей дома, используя ФГИС ЕГРН. Эта работа проводилась в течение почти 3‑х месяцев, по результатам стало понятно, что необходимо обратиться к профессиональным сервисам. Выбрали начинающую компанию из Уфы, которая предоставляла сервис не только формирования реестра собственников, но и оформления всех необходимых документов для проведения общего собрания (АСУС МКД, сейчас называется domonline.ru). Стоимость их услуг была значительно ниже, чем у аналогичных компаний из Москвы.

Для консолидации жителей и подготовки к общему собранию были предприняты следующие действия:

  • был создан чат собственников дома в мессенджере Телеграм, в который включались только собственники дома (проверка осуществлялась по реестру на основании кадастрового номера помещения, который высылал претендент на вступление в чат). Для информирования о чате раскладывали листовки на машины в паркинге, в почтовые ящики, и размещали объявления в лифтах и на этажах дома;
  • был создан информационный канал в мессенджере Телеграм;
  • была проведена встреча жителей дома, на котором они познакомились с инициативной группой и услышали планы их деятельности;
  • через сервис sobe.ru создали страницу для сбора денег на нужды деятельности инициативной группы и для проведения общего собрания.

Формирование реестра собственников проходило сложно, в основном в связи с «отвратительной» работой Росреестра: то не было сведения о всех помещениях, то не загружались данные о конкретных собственниках.

В итоге, в декабре 2020 года удалось сформировать реестр собственников и было принято решение начать проводить собрание. Собрание было решено проводить с 16 января по 28 февраля в очно-заочной форме в бумажном виде, хотя инициатор собрания получил статус «администратора» в ГИС ЖКХ.

Начало собрания

Уведомление о собрании было размещено 26 декабря 2020 года на информационных стендах подъездов дома, опубликовано в чате и информационном канале в Телеграм.

В повестку дня собрания включили вопросы выбора совета дома, председателя совета, наделение совета дома полномочиями на принятие решений по текущему ремонту, а председателя – подписывать акты по ремонту и т.п. Также в повестку включили вопросы о том, чтобы проводить последующие собрания в онлайн форме (через ГИС ЖКХ или региональную информационную систему) и сопутствующие вопросы.

С использованием сервиса, о котором писали выше, сформировали реестр собственников и другие необходимые для проведения собрания документы (реестр уведомлений, «именные» решения собственников и др.). Всего количество листов для собрания составило около 3,5 тысяч. С печатью помогли жители дома, на канцелярию, а также на оплату сервиса по формированию реестра хватило денег, сданных жильцами.

Сбор бюллетеней

16 января прошла очная часть собрания, которое после этого перешло в заочную форму.

Обход квартир в течение первых 3‑х недель (по 2 – 3 раза в неделю, в разное время) дал примерно 30% голосов. Дальше было принято решение разместить информационные листовки в почтовых ящиках и установить дежурства в холле с понедельника по четверг для голосования вечером с 21 до 22. Эта мера была неэффективной (пришло всего несколько человек). Поэтому было принято решение прекратить дежурства и сосредоточиться на обходе квартир. Также использовали информирование жителей через личные сообщения в Telegram, оставляли листовки о голосовании в дверях квартир, в которых никого не было при обходе, с указанием контактного номера человека, которому следовало позвонить.

Для удобства учета результатов голосования с использованием сервиса docs.google.com создали «шахматку», в которой отмечали проголосовавшие квартиры, тех кто отказался голосовать и делали отметки по ходу голосования.

В процессе голосования к обходу квартир к инициативной группе подключились неравнодушные жители. В сборе подписей на разных этапах участвовало от 6 до 12 человек.

В итоге к концу голосования (28 февраля) было собрано 53,34% голосов! На самом деле решений было собрано больше, но после проверки часть из них (в районе 3%) не были учтены по различным причинам (не оформлена собственность, проголосовал не собственник и т.п.). Подсчет голосов осуществлялся с использованием сервиса (данные из бумажного решения заносились в систему, которая осуществляла подсчет голосов и формировала итоговый протокол собрания). С использованием сервиса подсчет голосов и формирование протокола заняло всего несколько часов.

Результат собрания

Все это время управляющая организация, несмотря на предлагаемую на словах с ее стороны помощь, как могла вставляла палки в колеса: уведомления о проведении собрания на информационных досках закрывались сообщениями управляшки, с постов охраны чудесным образом пропадали материалы для собрания и т.п.

Читать еще:  Ответственность за несвоевременное перечисление алиментов работодателем

Ради интереса инициатор собрания перед его проведением запросил у управляющей организации реестр собственников. Первый раз управляющая организация выдала реестр всех, кто покупал квартиры у застройщика! Когда инициатор указал, что необходим реестр только тех, кто зарегистрировал собственность, управляшка выдала новый, но при сравнении его с тем реестром, который уже имелся в распоряжении инициатора, выяснилось, что реестр управляшки не актуализировался как минимум месяца три!

Несмотря на все это, собрание состоялось, все решения приняты, протокол и материалы сданы в управляющую организацию для передачи на хранение в Мосжилинспекцию.

Что можно посоветовать тем, кто собирается проводить «бумажное» ОСС:

  • сформировать реестр собственников самостоятельно через ФГИС ЕГРН, а лучше использовать для этого специализированный сервис (он поможет сформировать необходимые документы, осуществлять подсчет голосов);
  • организовать верифицированный чат собственников с понятными правилами и активной модерацией (чтобы это не превратилось в болталку) для обсуждения насущных проблем дома, определения вопросов для повестки дня осс, доведения до собственников информации о деятельности инициативной группы и т.п.;
  • запрашивать номера телефонов собственников/e‑mail и сформировать список контактных данных для дополнительного информирования в случае необходимости;
  • создать информационные канал (не чат) для размещения информации;
  • осуществлять сбор денег для деятельности инициативной группы, в том числе для проведения собрания собственников (самой удобной оказался sobe.ru);
  • поквартирный обход самое эффективное средство сбора подписей (обход лучше осуществлять после 20 – 00 или 21 – 00 несколько раз в неделю в будние и выходные дни);
  • при обходе квартир оставлять записки с указанием контактного лица, в том случае если жителя не застали дома;
  • удобнее обход квартир делать в составе минимум 2‑х человек (на один этаж из 4 квартир в среднем уходило от 10 до 15 минут);
  • сделать «шахматку», в которой отмечать проголосовавшие квартиры и делать заметки по ходу голосования.

Авторы:
Андрей Сидоренко
Юлия Бородулина

Похожие материалы:

Как инициировать собрание собственников жилья

Подготовка и проведение общего собрания собственников

Деятельность инициативной группы по организации общего собрания по изменению способа управления многоквартирным домом – созданию ТСЖ

На начальном этапе при подготовке общего собрания собственников инициативной группе необходимо проинформировать (в форме вывешивания объявления) о создании инициативной группы по проведению общего собрания по изменению способа управления многоквартирным домом – созданию ТСЖ и пригласить принять участие в работе этой группы всех заинтересованных собственников помещений.

  1. изменения способа управления многоквартирным домом, особенностях и преимуществах ТСЖ и формы проведения общего собрания;
  2. правах и обязанностях членов ТСЖ;
  3. процедуре создания ТСЖ;
  4. способах принятия решения собственниками помещений (общее собрание в форме совместного присутствия, при отсутствии на нем кворума – в форме заочного голосования)

Деятельность инициативной группы по подготовке к проведению общего собрания собственников

При содействии Управы и ГКУ ИС района собираются сведения о собственниках помещений (Ф.И.О., адреса их фактического проживания и др. необходимая информация) для составления реестра собственников помещений в многоквартирном доме, включая информацию о помещениях, находящихся в собственности города Москвы и занимаемых по договорам социального найма.

Формируется повестка дня с предложением кандидатур(ы) в состав счетной комиссии.

Принимается решение о дате, месте проведения общего собрания собственников.

При проведении общего собрания собственников (в случае, если собрание в форме совместного присутствия по данной повестке дня не имело кворума) в форме заочного голосования:

  • определяется способ сбора, место или адрес, куда должны передаваться принятые собственниками помещений решения, а также период, в течение которого будет проводиться заочное голосование, дата и время окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Данный период не должен быть менее 10 дней;
  • утверждается бланк голосования (решение собственника) для заочной формы принятия решения.
  1. сведения о лице, участвующем в голосовании (Ф.И.О., адрес, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме);
  2. сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме (свидетельство о государственной регистрации, договор купли-продажи, мены, свидетельство о вступлении в наследство по закону или по завещанию и др.);
  3. решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
  1. сведения о лице (лицах), по инициативе которого(ых) созывается данное собрание;
  2. форму проведения собрания (в очной или заочной форме голосования);
  3. дату, время, место проведения собрания или дату и время окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения в случае проведения голосования в заочной форме;
  4. повестку дня с перечнем вопросов, подлежащих рассмотрению;
  5. порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены общему собранию, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

В уведомление также необходимо включить напоминание собственникам о том, что голосование на общем собрании собственников осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя. При этом доверенность, выданная собственником представителю, может быть оформлена в простой письменной форме и удостоверена по месту работы, учебы, жительства в соответствии с требованиями, установленными чч. 4 и 5 ст. 185 Гражданского кодекса РФ.

PRO новостройку +7 800 301-79-56

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Какими правами и обязанностями обладает общее собрание собственников жилья

Каждый человек, являющийся владельцем квартиры в многоквартирном доме, должен хорошо разбираться в своих правах и обязанностях. В этом случае он может предотвратить разные действия, нарушающие его права, а также учитывать действия, которые должны выполняться ими в обязательном порядке.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Читать еще:  Правила приема на работу иностранных граждан

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 800 301-79-56 . Это быстро и бесплатно !

Права и обязанности собственников квартир

Так как люди проживают совместно в одном доме, они должны учитывать права друг друга, поэтому у них имеются некоторые ограничения в использовании своего жилья.

Права

К основным правам, которые имеются у собственников жилья, относится:

  • право владения объектом, который принадлежит именно конкретному человеку;
  • пользования, предполагающее, что квартира применяется по назначению, а именно для постоянного или временного проживания, причем не только самим владельцем, но и его родственниками, если в этом имеется необходимость;
  • распоряжения, что позволяет собственнику продавать недвижимость, дарить ее другому лицу, оставлять в наследство или обменивать на другие ценности;
  • допускается предоставлять недвижимость в пользование или владение другому лицу, для чего составляется и подписывается договор найма или безвозмездной передачи, а также могут использоваться другие основания для этого, но они должны быть только законными.

Обязанности

Кроме прав, владельцы жилья имеют и некоторые обязанности, к которым относится:

  • бремя по содержанию все жилых помещений, так как они должны всегда находиться в надлежащем состоянии;
  • не допускать бесхозяйственного отношения с недвижимостью;
  • соблюдать все права и интересы других людей, которые владеют соседними квартирами в многоэтажке;
  • пользоваться жильем в соответствии с правилами, которые являются едиными для всех жильцов.

Важно! Даже если квартира является собственностью конкретного человека, он все равно должен учитывать некоторые свои обязанности по отношению данного жилья и соседей.

Также все жильцы такого строения должны совместно нести расходы, связанные с капитальным ремонтом дома.

Они должны оплачивать своевременно и в полном размере правильно рассчитанные коммунальные услуги в соответствии с тарифами и используемыми ресурсами.

Что причисляется к общему имуществу

Каждый человек, который является собственником квартиры в многоэтажке, считается владельцем общей собственности в доме, которая является долевой и распределяется между всеми владельцами квартир.

Как по закону провести общее собрание собственников жилья? Какие нюансы существуют? Ответы в этом видео:

Эта собственность не входит в площадь квартиры, а также предназначается для использования сразу несколькими жильцами.

Как создать Товарищество Собственников Жилья ( ТСЖ)? Читайте по ссылке.

К такому имуществу относится:

  • лестничные площадки между квартирами;
  • лифты и шахты;
  • коридоры;
  • подвалы и чердаки;
  • технические этажи;
  • иные помещения, в которых располагаются коммуникации или другие элементы, требующиеся для оптимального использования дома по назначению;
  • участок земли, на котором построен дом, а также некоторая часть за пределами строения, на которой располагаются элементы благоустройства и озеленения.

Для чего разграничивается имущество

К особенностям деления имущества на общее и частное относится:

  • общим могут пользоваться все люди;
  • все собственники должны уплачивать средства за содержание этого имущества;
  • для определения расходов на содержания учитывается площадь каждой квартиры.

Личное же имущество принадлежит только определенным собственникам, поэтому соседи никаким образом не могут претендовать на него, а если их действия приведут к его порче, то им придется покрывать расходы.

Схема общего собрания собственников жилья многоквартирного дома.

Понятие и предназначение собрания собственников

Управление многоквартирным домом осуществляется общим собранием жильцов.

Именно на нем выполняются действия:

  • принимаются решения относительно необходимости реконструкции строения;
  • решатся, в каких пределах применяется территория, на которой построен дом;
  • выбирается метод, которым будет управляться строение;
  • принимается решение о том, что общего имущество передается в пользование, так как оно может сдаваться в аренду, а прибыль используется для общих целей.

Законодательное регулирование

Права и обязанности, а также регулирование использования общего имущества указываются в разных законодательных актах:

  • ФЗ №188 и ст. 30 ЖК содержат информацию обо всех правах и обязанностях владельцев квартир;
  • ст. 44 ЖК указывает на то, что основным органом, который регулирует все вопросы относительно многоэтажки, является собрание собственников;
  • ФЗ №208 ст. 58 содержит понятие и описание кворума собрания жильцов.

Все вышеуказанные акты должны тщательно изучаться каждым владельцем квартиры в многоэтажке.

Какие решаются вопросы на собрании

На собрании поднимаются важные темы для каждого владельца квартиры.

К основным таким вопросам относится:

  • способ, применяемый для управления строения;
  • возможности применения придомовой территории для разных целей;

Каковы правила и нормативы для детских площадок во дворах домов? Смотрите тут.

  • необходимость в проведении реконструкции дома;
  • возможность сдачи определенного общего имущества в аренду.

Особенности проведения собрания

Собрание владельцев квартиры должно проводиться ежегодно, а также каждый собственник жилья обладает возможностью созвать внеочередное собрание.

Все решения, принятые на собрании, будут правомочными, т.е. имеющими кворум, если его участниками выступали непосредственные владельцы квартир или их официальные представители.

При этом должно быть получено не меньше 50% голосов за принятие этого решения.

Если кворум отсутствует, то надо повторно проводить собрание.

Человек, который выступает инициатором проведения собрания, должен оповестить других жильцов об этом событии за 10 дней до назначенной даты.

Уведомление должно быть представлено в письменном виде, причем оно может вручаться лично или отсылаться по почте заказным письмом.

Что указывается в уведомлении

В этом документе непременно должна иметься информация:

  • сведения о владельце, выступающем инициатором собрания;
  • форма, в которой будет оно проводиться;
  • дата и место, а также точное время его проведения;
  • вопросы, которые будут стоять на повестке собрания;
  • порядок, с помощью которого можно изучить сведения и материалы относительно причины собрания.

Как принимаются решения

Решения на собрании принимаются только путем голосования, причем требуется для положительного решения большинство имеющихся голосов.

Если поднимаются вопросы относительно реконструкции строения, то требуется не меньше 2/3 голосов от всего количества владельцев квартир в доме.

Все принятые решения заносятся в протокол, после чего они обязательны для всех жильцов.

Читать еще:  Постоянно топят соседи сверху что делать

Как правильно провести общее собрание в заочной форме? Смотрите видео:

Правомерность решений

Правомерность принятых решений называется по-другому кворумом, причем оно определяется в зависимости от того, какое количество людей принимало участие в собрании.

Решения нельзя оспорить, если в пользу него проголосовало не меньше 50% всех жильцов дома.

Допускается ли не проводить собрание, а обойти все квартиры для голосования

Собрание может быть очным или заочным.

Обычно вторая форма используется в случае, если отсутствует кворум, так как на собрание в назначенное время не приходит большое количество жильцов, поэтому невозможно принять какое-либо решение.

В такой ситуации требуется проведение заочного собрания. В этом случае опять нужно уведомить всех владельцев в письменном виде, но в документе указывается, что собрание будет осуществлено в заочной форме.

Далее в назначенную дату все жильцы получают специальные опросные листы, после чего эти листы сдаются по окончанию собрания. Только потом подсчитываются голоса и принимаются те или иные решения.

Заключение

Таким образом, каждый владелец квартиры в многоэтажке обладает как правами, таки обязанностями.

Чтобы участвовать в управлении домом, собственники должны приходить на собрания, причем данные собрания могут проводиться не только в очной форме, но и в заочной.

На нем принимаются разные решения, для чего учитывается их правомерность в зависимости от количества участников голосования.

О собраниях собственников МКД

П олномочия, которыми наделено собрание собственников МКД

Ст. 44 ЖК РФ устанавливает полномочия, которыми наделяется собрание собственников МКД, в соответствии с которыми оно может принимать решения по ряду вопросов, таких, как:

— осуществление работ по капитальному ремонту и реконструкции МКД, включая вопросы, касающиеся формирования фонда капремонта и его использования, получения кредита на проведение капремонта);

— пользование имуществом (общим), в том числе утверждение лиц, наделенных полномочиями заключать договора на использование ОИ МКД;

— строительство на относящейся к дому территории, определение пределов использования участков земли для оборудования, к примеру, детской площадки и т.п.;

— текущий ремонт общего имущества МКД;

— определение способа управления МКД;

— организационные вопросы, связанные с заочным проведением заочного голосования, избрание председателя и установление полномочий совета МКД.

Как происходит организация собрания?

Ст. 45 ЖК РФ устанавливает перечень лиц, которые могут выступить инициаторами собрания собственников. Последние, в свою очередь, делятся на:

Проведение внеочередного собрания может быть вызвано инициативой любого собственника, который должен позаботиться о подготовке необходимых документов для его проведения. Инициаторами собрания могут быть:

— правление ЖСК, ТСЖ, ЖСК или управляющая компания, при этом основанием для проведения собрания должно быть заявление о содействии в проведении общего собрания собственникам более 10 % от площади всех помещений, имеющихся в доме;

— управляющая организация, решающая вопросы в пределах своей компетентности.

Что касается общего собрания, то его проведение осуществляется во II квартале года, который следует за отчетным, или же в установленный на общем собрании срок.

Все собственники должны быть уведомлены о предстоящем собрании, причем это должно быть сделано не позднее, чем за 10 дней до его проведения. Такое уведомление вручается получателю под роспись или же направляется по почте заказным письмом. Если выбран другой способ уведомления, то это должно быть предусмотрено на общем собрании. В нем должна содержаться следующая информация:

— данные об инициаторе собрания;

— место, дата и время его проведения;

— форма проведения собрания, голосование на котором может быть очным, заочным и очно-заочным;

— порядок ознакомления с представленными на собрании материалами и информацией, включая адрес или место, где они представлены для ознакомления;

Как происходит принятие того или иного решения на собрании?

Необходимо отметить, что решение будет считаться принятым, если участниками голосования стали собственники более 50 % кв. метров от общей площади помещений. В подобных ситуациях принято говорить о наличии кворума, необходимость которого возникает для принятия решений, касающихся следующих вопросов:

— работы совета дома;

В то же время, наличие кворума недостаточно для принятия решения. Для этого также необходимо наличие определенного количества голосов, которые должны отдать за данный вопрос, а именно, «за» должны проголосовать не менее 50 % участников собрания. Статья 46 ЖК РФ дает разъяснение, в каких случаях для принятия решения достаточно получить 2/3 голосов собственников помещений от их общего числа. Такими случаями являются:

— строительство дома и реконструкция;

— использование общего имущества дома;

— использование земельного участка.

Как происходит подсчет голосов?

Каждый собственник обладает количеством голосов, которое находится в пропорциональной зависимости от его доли в праве общей собственности на имущество, характеризующееся для данного дома, как общее (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). Если говорить проще, то распределение голосов зависит не от числа собственников, а от метража, который находится во владении каждого из них. При определении кворума учитываются такие параметры, как: общая площадь всего дома, общая площадь нежилых и жилых помещений дома, не являющаяся общим имуществом, а также площадь помещения собственника (данные о ней содержатся в свидетельстве о праве собственности).

Оформление принятого на собрании решения

Результаты собрания отражаются в документах, после чего все собственники должны ознакомиться с итогами проведенного голосования. 29.04.206 года в силу вступил Приказ Минстроя РФ № 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний в МКД» от 25.12.2015 г. Ведение протокола, а также его оформление, осуществляется секретарем общего собрания, избрание которого происходит по решению общего собрания. Сроки составления протокола составляют 10 дней со дня проведения общего собрания. В протоколе должны обязательно указываться реквизиты, а приложения должны быть пронумерованы (п.п. 19-20 приказа).

Актуальность статьи: 26.07.2016 11:37:56

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector