Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать квартиру под нежилое помещение

Как продать квартиру как нежилое помещение

Как продать квартиру как нежилое помещение

Добрый день.
Хотим продать квартиру под нежилое помещение. Квартира не в Москве, поэтому с темой ниже прошу не путать
Этаж 1, окна на дорогу, 2 комнаты, квартира 44 кв. метра. До самой дороги метров 15, под окнами стихийная парковка, то есть в принципе есть место где парковаться. Напротив дома, через дорогу большой супермаркет. Через квартиру от нашей уже одну квартиру продали и сделали парикмахерскую. Это было сделано достаточно давно.
Обратились к местному риэлтору. Цену выставили с учетом того, что под нежилое хотим продать (то есть дороже).Я так понимаю, что звонков было немного, просмотров не было вообще. 2 месяца продаем.
Вопросы к знатокам:
На сколько может растянуться по времени продажа?
Если ли секреты продажи под нежилое?
И вообще что скажете по продаже под нежилое?
И сразу еще спрошу. Этой квартирой очень интересуются двое соседей. Одни живут сверху, прямо над квартирой на 2 этаже. Второй заинтересованный сосед по подъезду. Говорят как будете продавать-сообщите. Сообщить то им можно, но цена выше всех предложений по дому с учетом того что мы хотим продать под нежилое. Думаю, что они рассчитывают на дисконт(раз 1 этаж). Мы же в принципе не торопимся с продажей, но желание продать есть (продать, а не отдать дешевле из-за 1этажа, место достаточно проходное, район спальный, до остановки метров 50).

Как продать квартиру под нежилое помещение

Никаких особенностей продажи квартиры в рассматриваемой ситуации нет. Заключаете с покупателем договор купли-продажи квартиры, регистрируете в Россреестре переход права собственности на квартиру. Для совершения сделки потребуются документы, на основании которых возникло право собственности (правоустанавливающие документы. Указаны в свидетельстве о государственной регистрации права как документы-основания).
5) Если Вы состоите в браке, то необходимо Свидетельство о браке и согласие супруга (или супруги) на продажу квартиры, заверенное у нотариуса. Данное согласие не требуется, если квартира не является по закону совместной собственностью супругов (например, была приобретена ДО брака или во время брака, но по безвозмездной сделке: дарение, наследство);

Как продавать квартиру на первом этаже дорого

Конечно, в загородных малоэтажных жилых домах обычно вопрос с ликвидностью первых этажей встает не так остро: организованный поселок – это частная территория, а значит безопасность, тишина и спокойствие гарантированы собственной системой охраны. Тем не менее, по данным компании Villagio Estate, и здесь квартиры на нижнем уровне разбирают менее охотно, чем на средних или верхнем этажах, в основном из-за видовых характеристик. Поэтому некоторые застройщики стараются компенсировать минусы таких квартир дополнительными плюсами. К примеру, корпуса с апартаментами в поселке Park Avenue имеют 4 этажа. Больше всего аудиторию привлекает верхний уровень: покупатели получают не только студию, но и собственную эксплуатируемую кровлю. Однако нижний тоже пользуется спросом: чтобы подогреть интерес покупателей, девелопер увеличил площади апартаментов, а также обеспечил каждую студию на 1 этаже открытой террасой и участком. Такой роскоши, к примеру, нет у владельцев объектов на 2 и 3 этажах.
Как показывает практика, как только появляется очередная информация о развитии метрополитена, происходит повышение спроса на помещения в данной локации. «Самые «умные» работают на опережение, — отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. — Ведь приблизительный срок перевода жилья в нежилье составляет до одного года. А ведь еще необходимо делать ремонт».

Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию

  • возможность расценивания договора не заключенным – может наступить, если в тексте договора недостаточно полно раскрываются его существенные условия (предмет договора и его цена);
  • вероятность признания сделки недействительной – любое нарушение требований закона при заключении договора купли-продажи нежилого помещения или отсутствие необходимых справок и разрешений чревато тем, что соглашение будет объявлено незаконным;
  • риск покупки недвижимости с обременениями третьих лиц;
  • риск неисполнения сторонами своих обязательств по договору или оспаривания одной из сторон факта оплаты или передачи имущества;
  • возможность включения проданного нежилого помещения в наследственную массу, если смерть продавца наступила до регистрации перехода права собственности.

Владелец коммерческой недвижимости вправе совершать сделки по продаже отдельных частей нежилого помещения. Перед тем, как приступить к составлению договора с покупателем, необходимо осуществить раздел здания на составляющие и постановку вновь образованных частей помещения на учет в государственном кадастре.

Соседи продали квартиру для перевода в нежилое помещение

Новый собственник планирует делать отдельный вход через лоджию, так как старший по дому запретил делать его на сторону двора. Таким образом, моя квартира окажется между двумя крыльцами, и это значительно ухудшит её жилые свойства, в том числе с криминогенной точки зрения. Насколько реально оспорить устройство отдельного входа в суде, с вынесением решения в мою пользу?
Сразу от крыльца начинается палисадник (шириной от дома до тротуара около 8-10 метров) — фактически, мои окна «смотрят в сад». Ещё дальше, после моей квартиры, начинается часть соседей. Таким образом, оборудовать отдельный вход, не проложив его непосредственно под моими окнами — невозможно. Или нужно прорубить дорогу до тротуара, уничтожив часть палисадника.

Квартира (помещение) в нежилом фонде — что это значит и как использовать под коммерческую недвижимость

Также потребуется разрешение собственников других квартир, если в перепланировке будут затронуты капитальные стены. Или если крыльцо нового входа будет располагаться на общей земле. Достаточно получить согласие 2/3 жильцов. Оно оформляется решением общего собрания собственников помещений.

  1. Помещение должно соответствовать различным нормам безопасности.
  2. Обеспечивать подходящий микроклимат внутри здания и защиту от осадков.
  3. В домах, имеющих больше пяти этажей, должен работать лифт.
  4. Оно должно быть оборудовано необходимыми инженерными системами.

Продать квартиру под нежилое помещение: особенности процедуры

Далее нужно получить согласие на оборудование на фасаде дома отдельного входа как минимум у двух третей собственников многоквартирного дома — а в ряде районов даже требуется 100-процентное согласие. Для этого необходимо организовать внеочередное общее собрание с голосованием, а затем по повестке общего собрания провести квартирный опрос тех собственников, кто не явился на собрание. В результате нужно получить на руки протокол общего собрания, разрешающий использование имущества многоквартирного дома для устройства отдельных входов. Здесь есть большие риски, так как трудно предугадать сколько собственников в действительности проживает в доме и как они будут голосовать, а также соблюсти законную процедуру по голосованию — известить собственников должным образом, набрать кворум и т.д.
Последним этапом подаем заявление на прекращение права собственности на квартиру, вносим новый объект — нежилое помещение — в Единый государственный реестр прав и наконец-то получаем новое свидетельство на новый объект с указанием назначения помещения «нежилое».

Инфотека — каталог популярной и научно технической информации, статьи, обзоры, пресс релизы, нормативные акты, СНИПЫ, ГОСТЫ

Никаких особенностей продажи квартиры в рассматриваемой ситуации нет. Заключаете с покупателем договор купли-продажи квартиры, регистрируете в Россреестре переход права собственности на квартиру. Для совершения сделки потребуются документы, на основании которых возникло право собственности (правоустанавливающие документы. Указаны в свидетельстве о государственной регистрации права как документы-основания).
Для продавца особенностей в продаже такой квартиры нет. В данном случае Вы продаете квартиру, с назначением: жилое помещение. Если покупателю необходимо будет использовать данное жилое помещение под офис или магазин, то ему будет необходимо перевести это помещение из жилого в нежилой фонд.

Продажа нежилых помещений: особенности и варианты налогообложения

Но, предположим, у налоговой сложилось чёткое ощущение, что что-то тут нечисто и налоги явно недоплачены, Или, скажем, всплывает такой факт, что ещё 2 месяца назад гражданин был зарегистрирован в качестве ИП, сдавал отчётность, а потом вдруг раз – и закрылся. И продал помещение от физлица, владевшего этой недвижимостью больше 3х лет, как бы никакой деятельности там не ведущего и считающего, что никаких налогов оно, физлицо, платить не должно. Если налоговый орган в столь скорую трансформацию ИП не верит, обычно по адресу проданной недвижимости начинают искать следующее:
Всё это решается, как правило, через суд, и что самое неприятное – какой-то чётко сложившейся практики в таких делах нет. В последнее время, правда, арбитражные суды потихоньку склоняются к единой позиции, что доход от продажи нежилого помещения, ранее использовавшегося в предпринимательской деятельности, облагаемой по УСН, также является предпринимательским доходом, не подлежащим обложению НДФЛ, независимо от заявленных при регистрации кодов ОКВЭД (соответственно Письму Минфина РФ от 12 августа 2010 г. N 03-04-05/3-452). Однако решения до сих пор выносятся противоречивые и – без привлечения дополнительных юридических кадров – зачастую, к сожалению, не в пользу ИП. В любом случае надо понимать, что вопросы, будете вы после продажи недвижимости работать как ИП или не будете, надо или не надо вам сдавать какие-то формы НДФЛ и платить его – отдельные вопросы, регулируемые отдельными нормативными актами, не имеющими отношения к продаже имущества ИП. Хотя при суде с налоговыми органами всё это может быть увязано ими в общий сложный клубок, в котором простому налогоплательщику порой нелегко разобраться сразу.

Как перевести квартиру в нежилое помещение

Если собственник жилого недвижимого имущества, например, квартиры, желает использовать его как коммерческое помещение (магазин, ломбард, парикмахерская, офис, др.), то необходимо пройти процедуру вывода этого помещения из жилого фонда в нежилой. Все эти действия определяются и регулируются Жилищным и Градостроительным кодексами Российской Федерации, а также другими нормативно-правовыми документами государства.

  • жилые помещения должны быть изолированными от других помещений, недвижимыми и являться пригодными для проживания, т.е. должны отвечать всем санитарно-гигиеническим, пожарным, техническим нормам и правилам, применяемым к жилому фонду;
  • нежилые помещения непригодны для проживания, но имеют множество вариантов использования (торговое, офисное, производственное помещение и др.).

Как продать нежилое помещение

Для осуществления сделки на площадь не должен быть наложен арест, исключаются долги, залоги. Никакому покупателю не нужны ваши обязательства денежного характера. Если вы сделали рекламу объекта продажи, покупатель нашелся, следует взять задаток, дабы не допустить отказа от сделки, и потерять зря время и силы. Составленный договор требуется оформлять у профессионала, интернет не подойдет. Нотариальные конторы сумеют помочь вам соблюсти все требования законодательства.
Когда клиент найден, постарайтесь не потерять его. Для этого, в первую очередь, следует позаботиться о состоянии документов на предлагаемые площади, бумаги должны быть готовы заранее. К таким документам можно отнести паспорта обоих представителей и документ, свидетельствующий о собственности продающей стороны.

Читать еще:  Что говорит истец суду когда присутствует адвокат

Какой платится налог с продажи нежилого помещения физическим лицом

Налог на доходы с продажи помещения может быть также уменьшен на налоговые вычеты, устанавливаемые для всех категорий граждан соотносительно с юридическими основаниями для пользования соответствующими вычетами. Речь может идти об имущественных, социальных вычетах: рассмотрим то, каким образом их величина может влиять на фактический размер НДФЛ с дохода, возникшего вследствие продажи объекта недвижимости.

  • Составляет 3 года для:
    • объекта недвижимости, который перешел в собственность налогоплательщика в порядке наследования или же по договору дарения, заключенному с близким родственником;
    • помещение перешло в собственность налогоплательщика в рамках механизма приватизации;
    • помещение перешло в собственность гражданина в рамках правоотношений, связанных с пожизненным содержанием и иждивением.
  • Составляет 3 года для всех объектов недвижимости, приобретенных налогоплательщиком до 01.01.2016 года.
  • Составляет 5 лет для любых других типов объектов недвижимости (не указанных в пунктах 1 и 2).

Как продать квартиру как нежилое помещение

Продажа квартиры под нежилое

Добрый день.
Хотим продать квартиру под нежилое помещение. Квартира не в Москве, поэтому с темой ниже прошу не путать
Этаж 1, окна на дорогу, 2 комнаты, квартира 44 кв. метра. До самой дороги метров 15, под окнами стихийная парковка, то есть в принципе есть место где парковаться. Напротив дома, через дорогу большой супермаркет. Через квартиру от нашей уже одну квартиру продали и сделали парикмахерскую. Это было сделано достаточно давно.
Обратились к местному риэлтору. Цену выставили с учетом того, что под нежилое хотим продать (то есть дороже).Я так понимаю, что звонков было немного, просмотров не было вообще. 2 месяца продаем.
Вопросы к знатокам:
На сколько может растянуться по времени продажа?
Если ли секреты продажи под нежилое?
И вообще что скажете по продаже под нежилое?

И сразу еще спрошу. Этой квартирой очень интересуются двое соседей. Одни живут сверху, прямо над квартирой на 2 этаже. Второй заинтересованный сосед по подъезду. Говорят как будете продавать-сообщите. Сообщить то им можно, но цена выше всех предложений по дому с учетом того что мы хотим продать под нежилое. Думаю, что они рассчитывают на дисконт(раз 1 этаж). Мы же в принципе не торопимся с продажей, но желание продать есть (продать, а не отдать дешевле из-за 1этажа, место достаточно проходное, район спальный, до остановки метров 50).

Как продать квартиру под нежилое помещение

2) Договор купли-продажи, приватизации, договор долевого участия, инвестиционный контракт, договор дарения, свидетельство о праве на наследство или иной документ, на основании которого Вы являетесь собственником данной квартиры (правоустанавливающий документ);

Если же автор вопроса желает продавать не квартиру. а уже нежилое помещение, то все установленные действующим законодательством РФ действия по переводу квартиры в нежилое помещение ему необходимо будет совершить до продажи.

Как быстро продать квартиру под нежилое помещение

Гагарина, д. 4, в Казани; Продажа в Казани; Продам Продам квартиру под нежилое помещение. Ремонт квартир под ключ, опыт 12 лет, только опытные специалисты, цены доступные, скидки на материал и на работу, частная бригада,без посредник быстро и качественно с гарантией на 1 год.

Предложение «Продам квартиру под нежилое помещение» в Саранске, в Мордовии, расположено по адресу. Обсудить детали объявления и связаться с продавцом Сергей и купить можно по телефону , а также при помощи личного сообщения на сайте.

Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию

Реализация нежилого здания или помещения – процесс, требующий приложения значительных усилий со стороны продавца. Во избежание недоразумений, отказ в регистрации уполномоченным органом или судебных разбирательств следует тщательно отнестись к составлению договора купли-продажи и формированию необходимого пакета документов. При возникновении сложностей с подбором справок и свидетельств лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Список документов, необходимых для совершения регистрационных действий, может корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и региональных требований. Точный перечень можно узнать заблаговременно в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы или МФЦ.

Продать квартиру под нежилое помещение: особенности процедуры

Последним этапом подаем заявление на прекращение права собственности на квартиру, вносим новый объект — нежилое помещение — в Единый государственный реестр прав и наконец-то получаем новое свидетельство на новый объект с указанием назначения помещения «нежилое».

Далее необходимо заказать в лицензированной организации проект перепланировки помещения с обустройством дополнительного входа. Проект проходит согласование в санитарно-эпидемиологической службе, МЧС и управляющей компании.

Как продать квартиру под нежилое помещение

Какие квартиры могут быть переведены в нежилой фонд. Для начала вы должны убедиться, что квартира, которую вы собираетесь продать под офис, соответствует тем требованиям, которые устанавливает Жилищный Кодекс РФ к нежилым помещениям в многоквартирных домах.

Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию. В гражданском обороте недвижимости купля-продажа нежилых зданий и помещений занимает существенное место. Офисы, склады, производственные или торговые площадки, как объекты коммерческой

Как продать нежилое помещение

Здесь же присутствует выписка, сделанная из кадастрового паспорта продаваемого объекта, договор предварительного характера, основной договор о сделке по продаже и приобретении площадей, акт о передаче и приеме квадратных метров и квитанция по уплате государственной пошлины, необходимой при регистрации бумаг.

Если вы задались вопросом, как продать нежилое помещение, сразу предупредим, что сделать это своими силами отнюдь не просто. Для совершения подобных сделок можно воспользоваться услугами специально подготовленных людей, работающих в агентствах по продаже недвижимости. В случае если вы непременно решили сделать это самостоятельно, основной задачей определим поиск покупателей на данные квадратные метры.

Как продать нежилое помещение

Я в шоке.
Хотя казалось бы с чего. Знаю ведь все вранье риэлторов.
Уважаемая Вера, не ведитесь на такое откровенное вранье. Никто Вам не даст такую сумму. Первый этаж всегда дешевле остальных. А бизнес сейчас открывается крайне редко.
Для сравнения, вот объявления с этого сайта
http://www.n30.ru/sellflat-479.html
http://www.n30.ru/sellflat-1233.html
И продает квартиры кстати именно эти вешальщики лапшы. И продают уже не первый месяц.

Здравствуйте Вера!
Не верьте, тем, кто Вам называет цену, даже не посмотрев объект, каждый объект (особенно в коммерческой недвижимости) уникален. Более того, не верьте тем, кто, посмотрев объект, говорит, что максимальная цена такая-то или больше . не дадут, или меньше чем за . не продавай.
Так могут говорить только дилетанты, настоящий профессионал говорит о среднерыночной цене сложившейся на сегодняшний момент, а учитывая, тот факт, что рынок коммерческой недвижимости в Астрахани очень тонок, то разброс от среднерыночной цены может превышать 50 % . Профессионалы могут оценивать помещение в 4 млн., а оно уйдет за 5,8 млн., продавцы хотят за объект 190 млн., а он и за 65 млн. ни кому не нужен — это реальные примеры из жизни Астраханской коммерческой недвижимости.
Определимся с терминами: Рыночная цена — это цена, которую согласился заплатить квалифицированный покупатель (то есть тот, который ready, willing and able — готов, хочет и может совершить покупку) объекта недвижимости, при условии, что данный объект получил широкую экспозицию на рынке.
А максимальную рыночную цену даст наиболее мотивированный покупатель. Нужно четко различать рыночную цену (которую дает покупатель) и «хотелки» продавца (которые не имеют ни какого отношения к рынку).
Если Вы действительно готовы продать объект по рыночной цене, обращайтесь. Наша компания на сегодняшний день обладает технологиями по продаже объектов коммерческой недвижимости по максимальной рыночной цене (сложившейся на данный момент) в приемлемые сроки (на рынке коммерческой недвижимости от 2 до 4 недель)

Совет 1: Как продать помещение

Для начала вы должны убедиться, что квартира, которую вы собираетесь продать под офис, соответствует тем требованиям, которые устанавливает Жилищный Кодекс РФ к нежилым помещениям в многоквартирных домах. Согласно статье 22 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое, возможен в случае, если: — есть возможность оборудовать данную квартиру отдельным входом или существует доступ к нему не через помещения общего пользования, т.е. не через подъезд; — переводимое жилое помещение не является частью другого жилого помещения, т.е. выводится вся квартира полностью; — в данном жилом помещении не проживают постоянно зарегистрированные граждане, т.е. по этому адресу не должно быть жильцов с постоянной регистрацией; — непосредственно под квартирой нет жилых помещений; — квартира не имеет обременений – не состоит под арестом или в залоге у банка, на нее не наложен сервитут и т.п.

Прежде чем продавать под офис квартиру, соответствующую вышеперечисленным требованиям, вам необходимо будет оформить необходимые документы и получить разрешение на ее перевод в нежилой фонд. Для этого вам нужно подготовить: — документы, подтверждающие ваше право собственности на данное жилое помещение, подлинники или нотариально заверенные копии; — заявление о переводе в нежилой фонд; — схему с поэтажным планом дома, в котором находится данная квартира; — технический паспорт жилого помещения, выданный не позднее, чем за 3 года до текущей даты; — проект перепланировки или переустройства квартиры, выполненный проектной организацией, имеющей соответствующую сертификацию, оформленный и утвержденный всеми согласующими организациями (пожарной инспекцией, СЭС и пр.).

Как продать нежилое помещение быстро

Если вы задались вопросом, как продать нежилое помещение, сразу предупредим, что сделать это своими силами отнюдь не просто. Для совершения подобных сделок можно воспользоваться услугами специально подготовленных людей, работающих в агентствах по продаже недвижимости. В случае если вы непременно решили сделать это самостоятельно, основной задачей определим поиск покупателей на данные квадратные метры.

Читать еще:  Использование чужого имущества без разрешения собственника

Распишем моменты, которые кардинально отличаются от продажи физическим лицом. Первое – это гарантии покупателю. Бизнес более недоверчив, при продаже своего объекта большой корпорации готовьтесь к длинным проверкам правильности ваших документов на предлагаемую недвижимость.

Соседи продали квартиру для перевода в нежилое помещение

Если выполняется перевод жилых помещений на первых этажах домов, в нежилые помещения — офисы, магазиныи т.п., обустройство отдельного входа необходимо…
Эти действия надо согласовать в соответствующих инстанциях столицы, иначе не получить разрешение на проведение работ. Порядок действий по подготовке документации и согласованию готового проекта утвержден в Положении, изданном правительством Москвы.
Одно из конкретных требований при обустройстве отдельного входа — сохранение архитектурного стиля дома. Проект обустройства отдельного входа — обязательная процедура. Проект проходит согласование в Москомархитектуры. Если здание ещё и памятник архитектуры, то согласовывать ещё и в Москомнаследии.
Одно из основных требований при согласовании проекта перевода жилого объекта в нежилой, устройства, соответственно, отдельного входа, это согласие соседей. желательно всех или, как минимум, 2/3 жителей дома на устройство отдельного входа и разрешение, выданное товариществом собственников жилья, при его наличии. То есть, индивидуально, никакой «старший по дому» и прочие лично это решать не могут и не должны.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается,
если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений,
обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая
возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое
помещение является частью жилого помещения либо используется собственником
данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания,
а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами
каких-либо лиц.

Инфотека — каталог популярной и научно технической информации, статьи, обзоры, пресс релизы, нормативные акты, СНИПЫ, ГОСТЫ

С момента государственной регистрации перехода права собственности в Росреесте собственником квартиры становится покупатель, который, в случае принятия решения об использовании квартиры под офис или магазин, будет обязан осуществить перевод жилого помещения в нежилое в соответствии с требованиями Главы 3 Жилищного Кодекса РФ. Согласно статье 22 Жилищного Кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Если указанных препятствий нет, то перевод помещения из жилого в нежилое производится органом местного самоуправления в порядке, установленном статьей 23 Жилищного кодекса РФ.

  1. Перевод жилого помещения в нежилое возможен только в том случае, если оно не обременено правами третьих лиц;
  2. Есть возможность оборудовать помещение отдельным входом (не через подъезд дома);
  3. Свободный доступ к инженерным коммуникациям.

Как правильно сдать в аренду нежилое помещение

Как правило, все коммунальные платежи арендатор должен платить самостоятельно, но лучше внести этот пункт в договор. Однако если нужен капитальный ремонт или замена коммуникаций, это должен делать арендодатель за свой счет.

Пример. Арендатор нежилого помещения обратился к хозяину с требованием произвести ремонт подсобных помещений, которые пострадали в результате прорыва трубы у соседей сверху. Собственник помещения вызвал независимых экспертов, которые оценили ущерб, а также сделали вывод, что виновником аварии был владелец квартиры, расположенной этажом выше. Стороны составили договор, и в оговоренный срок сосед произвел ремонт подсобных помещений.

Как правильно купить нежилое помещение

В кредит можно купить магазины, складские помещения и офисы, причем продавцом может выступать как физическое лицо или компания, так и ФГИ — Фонд государственного имущества. В каждом из случаев документы могут быть разными. Так, ФГИ имеет право потребовать сохранение целевого использования объекта. Налоги выплачиваются такие же, как и в случае покупки квартиры или дома.

Обычно подобные сделки проводятся по наличному или безналичному расчету с полной оплатой стоимости недвижимого имущества в момент подписания договора. Намного реже в таких случаях люди обращаются за кредитом в банк. Дело в том, что все дальнейшие действия касательно нежилого помещения, купленного под взятые в заем средства, должны согласовываться с кредитором и это не всегда удобно.

Квартира (помещение) в нежилом фонде — что это значит и как использовать под коммерческую недвижимость

Но это справедливо только для густонаселённых мест с небольшим количеством коммерческой и офисной недвижимости. Во вновь строящихся районах часто уже предусмотрены места под магазины, кафе салоны и т. д., поэтому нет необходимости в таком переводе.

Иногда возникает вопрос, можно ли перевести часть площади квартиры в нежилое помещение (комнату или даже не одну).

Жильцы дома помешали предпринимателю сделать из квартиры магазин

Может ли человек делать со своей квартирой все, что ему заблагорассудится? Например, превратить ее в магазин, если она находится на первом этаже? Как оказалось, нет. Принцип «ваша свобода размахивать руками заканчивается там, где начинается нос соседа» в данном случае неукоснительно соблюдается.

Житель Санкт-Петербурга, имеющий в собственности квартиру на первом этаже, решил переоборудовать ее в нежилое помещение, провести перепланировку и открыть там магазин промышленных товаров. Однако администрация района отказала ему в возможности превратить окно в дверь. Твердо вознамерившись все же осуществить задуманное, начинающий предприниматель пошел в суд.

Ход разбирательства

Сначала все шло для нашего героя хорошо: рассмотрев материалы дела, суд признал отказ администрации незаконным, таким образом, истец получил возможность все же оборудовать магазин в собственной квартире. Но тут в дело вмешалась сама администрация — ее представители подали повторный иск в апелляционный суд, требуя отменить решение и оставить в силе их первый запрет.

Поначалу аргументы против осуществления перепланировки касались того переоборудования помещения, которое хотел совершить владелец квартиры. Он планировал увеличить оконный проем — опустить его до уровня пола, чтобы можно было организовать отдельный вход в магазин со стороны двора. Администрация настаивала, что такая перепланировка невозможна и организация отдельного входа может быть только за счет балкона, устройство дверных проемов в железобетонных панелях или организация витрин у окна.

Однако суд счел возможным оценивать перепланировку по «Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда», которые допускают подобного рода увеличение проема — но в специальных пунктах, которые изначально судом не рассматривались. К тому же, в материалах дела был проект, составленный и согласованный компанией, имеющей лицензию на проведение проектных работ. И в нем соблюдались требования всех документов, имеющих отношения к подобного рода переоборудованию квартир.

Казалось бы, апелляционный суд примет то же решение, что и суд первой инстанции. Но неожиданно сыграл свою роль еще один фактор. А именно — такой.

Таким образом, суд принял решение: в возможности осуществления перепланировки отказать.

  • П. 1.7.1 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» говорит о том, что перепланировку помещений в процессе превращения их из жилых в нежилые можно производить только в случае получения всех необходимых разрешений. При этом п. 1.7.2 уточняет, что перепланировка невозможна, если она приводит к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций зданий. Однако в данном конкретном случае такой опасности нет, поэтому все разрешения могут быть выданы владельцу квартиры.
  • В части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации указывается, что собственники квартир в многоквартирном доме владеют также помещения в данном доме, не являющиеся частью квартир — на правах долевой собственности. Согласно пункту «в» части 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 в этот список также включены несущие конструкции дома.
  • Частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляется, что пользоваться общим имуществом один из собственников жилья может только с согласия всех других собственников, имеющих имущество в этом доме.
  • Так как владелец квартиры планирует не просто увеличить проем, но и установить у общей стены витрину, лестницу, крыльцо для магазина, это изменяет порядок пользования общим имуществом — внешней стеной дома.
  • В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации владельцы участка, на котором расположен дом 9все собственники квартир) могут требовать устранения всяких нарушений своих прав.

Итого: суд отказал владельцу квартиры в возможности совершить перепланировку для организации магазина на первом этаже. Как выяснилось, это нарушает права других собственников жилья в этом многоквартирном доме. Таким образом, жильцы смогли отстоять свое право на использование земельного участка и общей домовой собственности. Начинающему предпринимателю придется искать другие способы организовать магазин.

Как продать квартиру под нежилое помещение

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Физическим и юридическим лицам принадлежат нежилые помещения в нежилом пятиэтажном здании по праву собственности. Земельный участок находится в общей долевой собственности у этих же лиц. Может ли физическое лицо произвести отчуждение (продажу) нежилого помещения без отчуждения доли земельного участка в соответствии с пп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ? Каковы риски признания такого договора недействительным? Существуют ли другие негативные последствия? Необходимо ли соблюдать преимущественное право покупки других собственников земельного участка в том случае, если продажу доли в праве собственности на этот участок будет необходимо произвести вместе с продажей нежилого помещения в здании, расположенном на указанном земельном участке?

Прежде всего отметим, что в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Данный принцип конкретизируется в ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, предусматривающей, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, по общему правилу проводится вместе с земельным участком.
Также он находит свое воплощение и в гражданском законодательстве в виде общего правила о том, что при продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ). При этом в том случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).
В силу прямого указания п. 1 ст. 130 ГК РФ нежилые помещения признаются недвижимым имуществом и, следовательно, продаются по правилам, предусмотренным параграфом 7 главы 30 ГК РФ, в котором находится, в том числе, и упомянутая выше ст. 552 ГК РФ.
Вместе с тем, принимая во внимание то обстоятельство, что нежилое помещение не имеет непосредственной связи с земельным участком, а является недвижимостью лишь в силу того, что конструктивно представляет собой часть здания или сооружения, которые имеют прочную связь с землей, вопрос о применении к нему положений ст. 552 ГК РФ является спорным.
В том случае, если это нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то к его приобретателю в силу прямого указания закона переходит доля в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом и являющийся общим имуществом собственников помещений в таком доме (п. 4 ч. 1 ст. 36, ст. 38 Жилищного кодекса РФ). Однако в отношении нежилых помещений, входящих в состав здания, не являющегося многоквартирным домом, аналогичные положения в законодательстве отсутствуют.
Разъяснения высших судебных инстанций на этот счет также не отличаются какой-либо определенностью. Так, например, в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее — Постановление N 64) говорится о том, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, должны регулироваться нормами законодательства, применяющимися к сходным отношениям, например статьями 249, 289, 290 ГК РФ. На основании этого делается вывод, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, которая автоматически переходит к новому собственнику такого помещения при его купле-продаже (смотрите также п. 5 Постановления N 64).
Однако нетрудно заметить, что данные разъяснения говорят лишь об общем имуществе собственников помещений в самом здании, в котором находятся эти помещения, и не затрагивают вопроса о правах на земельный участок, на котором такое здание расположено. Прямо названные в указанных разъяснениях нормы ГК РФ, применимые к отношениям с участием собственников нежилых помещений, также не содержат положений о правах на земельный участок: ст. 290 ГК РФ, перечисляя общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме, относит к нему общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Более того, пункт 2 самого Постановления N 64, определяя состав общего имущества здания, не упоминает в его числе земельные участки, на которых такое здание расположено.
Схожие разъяснения содержит в себе и п. 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44-48 ЖК РФ.
Буквальное прочтение данного пункта показывает, что, как и в ранее приведенном Постановлении N 64, разъяснения даются лишь относительно общего имущества, находящегося в самом здании, а среди перечисленных норм, подлежащих применению к отношениям собственников помещений в таком здании, прямо не названы положения ст. 36 и ст. 38 ЖК РФ, в совокупности определяющих, что судьба доли в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом следует судьбе помещения в таком доме.
Тем не менее в законодательстве имеются положения, указывающие на то, что если собственнику помещения в нежилом здании принадлежит доля в праве собственности на земельный участок под этим зданием, она следует судьбе указанного помещения.
В частности, в соответствии со ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон N 102-ФЗ) при ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются не только принадлежащая залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании, но и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).
Принимая во внимание, что ипотека призвана обеспечить исполнение какого-либо обязательства за счет стоимости заложенного имущества (ст. 1 Закона N 102-ФЗ), что предполагает его последующую продажу в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства или переход права собственности на него к залогодержателю (ст.ст. 50, 54, 55, 56, 59, 59.1 Закона N 102-ФЗ), можно сделать вывод, что и переход права собственности на нежилое помещение в нежилом здании на основании договора купли-продажи должен в силу ст. 552 ГК РФ и положений ЖК РФ, применяемых по аналогии закона к отношениям сторон такого договора, сопровождаться переходом к покупателю нежилого помещения доли в праве собственности на земельный участок, занятый зданием, в котором расположено продаваемое помещение.
Наконец, еще более определенное указание на то, что совместно с продажей нежилого помещения в здании передается и доля в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположено это здание, содержится в п. 1 ст. 250 ГК РФ. Так, данная норма предусматривает, что право преимущественной покупки доли в праве собственности на земельный участок не действует в том случае, когда такая доля продается собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Таким образом, мы полагаем, что в рассматриваемом случае одновременно с продажей нежилого помещения его собственник должен продать покупателю и принадлежащую ему долю в праве собственности на земельный участок под зданием, в котором расположено это помещение. Следует отметить, что приведенная позиция находит свое отражение и в судебной практике (смотрите, например, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.03.2016 N 307-КГ15-14692, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2016 N 07АП-1761/16, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2015 N 07АП-3367/15).
Принимая во внимание разъяснения, данные в п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», договор купли-продажи нежилого помещения, в котором будет отсутствовать условие о продаже совместно с ним доли в праве собственности на земельный участок под зданием, может рассматриваться как ничтожный договор.
На наш взгляд, исключение, предусмотренное п. 1 ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, позволяющее не соблюдать правило одновременной продажи недвижимости и расположенного под ней земельного участка при продаже части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, в рассматриваемом случае неприменимо. Ведь по смыслу приведенной нормы такое исключение касается случаев приобретения права собственности на часть неделимого объекта недвижимости, зарегистрировать право собственности на которую как самостоятельный объект невозможно. В рассматриваемом же случае продаже подлежит нежилое помещение, которое выделено в составе здания в качестве самостоятельного объекта недвижимости, поэтому вместе с его продажей к покупателю должна переходить доля в праве собственности на земельный участок под таким зданием, как правило, пропорциональная площади указанного нежилого помещения в общей площади здания (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.07.2015 N Ф04-20610/15, постановление ФАС Поволжского округа от 06.03.2014 N Ф06-3437/13).
В заключение отметим, что при одновременной продаже покупателю нежилого помещения принадлежащей продавцу доли в праве собственности на земельный участок под зданием, в котором находится такое помещение, не должны соблюдаться, как это уже отмечалось выше, общие положения ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки доли других участников долевой собственности. Следовательно, предлагать им приобрести указанную долю и получать отказы от ее приобретения продавцу в рассматриваемом случае не нужно.

Читать еще:  Подача частной жалобы в суд апелляционной инстанции

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector