Veomo.ru

Финансовый журнал
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Перепланировка входа в нежилое помещение

Как узаконить перепланировку нежилого помещения?

К перепланировке нежилых помещений предъявляют те же требования, что и к жилым. Необходимо согласовать свои действия с компетентными органами. Иначе будет наложено наказание. Поэтому возникает вопрос, куда обращаться за разрешением, какие документы необходимо подготовить, как узаконить самовольную перепланировку.

  1. Что понимают под перепланировкой нежилого помещения?
  2. Разница между перепланировкой и переустройством
  3. Законодательство
  4. Порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений
  5. Изготовление проекта (шаг 1)
  6. Согласование с надзорными органами (шаг 2)
  7. Выдача разрешения на перепланировку (шаг 3)
  8. Проведение работ по перепланировке (шаг 4)
  9. Получение акта завершенной перепланировки (шаг 5)
  10. Постановка на кадастровый учет (шаг 6)
  11. Регистрация в Росреестре (шаг 7)
  12. Ответственность за самовольную перепланировку
  13. Узаконивание самовольной перепланировки
  14. Узаконивание перепланировки через суд
  15. Подведем итоги

Что понимают под перепланировкой нежилого помещения?

Под перепланировкой нежилого помещения подразумевают работы, в результате которых изменяется конфигурация объекта недвижимости. К ним относят:

  • разборку и перенос окон и дверей;
  • разбор и перенос перегородок;
  • изменение площади;
  • прочие работы по реконструкции.

Важно! Часто под перепланировку попадают несущие конструкции. Поэтому следует рассчитывать допустимую нагрузку, чтобы избежать трещин, деформации, обрушения, прочих негативных последствий.

Пример 1. А. Б. Степанов приобрел нежилое помещение в многоквартирном доме с целью открытия магазина обуви. Для расширения площади торгового зала необходимо убрать одну перегородку. Такие работы относятся к перепланировке. Поэтому потребуется их узаконить.

Разница между перепланировкой и переустройством

Следует отличать перепланировку от работ по переустройству. В соответствии со статьей 25 ЖК РФ к переустройству относят работы, связанные с заменой, установкой и переносом:

  • инженерных коммуникаций;
  • сантехники;
  • электрооборудования;
  • других видов коммуникаций.

Все изменения, связанные с переустройством, отражают в технической документации на объект.

Законодательство

Законодатель не установил требования к перепланировке нежилого помещения. Согласно судебной практике к таким ситуациям применяют нормы жилищного права.

В каждом субъекте РФ действует свой регламент и правила согласования перепланировки. Например, правительством г. Москва приняты постановления от 27.08.2012 года № 432-ПП, от 25.10.2011 года № 508-ПП.

Порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений

Узаконивание перепланировки нежилого помещения проходит в несколько этапов. Рассмотрим пошаговый план действий.

Изготовление проекта (шаг 1)

Собственник выбирает организацию, которая готовит проект изменений. В проект вносят следующие сведения:

  • характеристики объекта;
  • перечень работ;
  • требования к безопасности;
  • планируемые результаты работ.

Документ готовит специалист, который входит в СРО проектировщиков.

Согласование с надзорными органами (шаг 2)

Планируемые изменения согласовывают с контролирующими органами. Заявитель обращается в Роспотребнадзор, государственный пожарный надзор, комитет по градостроительству и архитектуре, комитет по охране памятников архитектуры, жилищную инспекцию. По результатам проверки выдают заключения.

Важно знать! Для проведения перепланировки помещения, находящегося в МКД, потребуется учесть права и интересы живущих по соседству граждан. Нужно будет провести общее собрание жильцов и получить их согласие.

Пример 2. И. А. Гаврилов подготовил план перепланировки нежилого помещения, находящегося в МКД. Для согласования планируемых работ он обратился к председателю дома с просьбой провести общее собрание жильцов. Собственники квартир проголосовали за перепланировку. Результаты голосования зафиксировали в протоколе. Один экземпляр передали И. А. Гаврилову.

Выдача разрешения на перепланировку (шаг 3)

Документы передают отдел градостроительства муниципалитета населенного пункта для получения разрешения на перепланировку.

Потребуется предоставить следующие документы:

  • заявление;
  • проектную документацию;
  • свидетельство о праве собственности;
  • паспорт (для граждан);
  • учредительные документы (для юридических лиц);
  • технический паспорт;
  • заключения контролирующих органов.

Если перепланировку затеял арендатор, нужно будет получить согласие собственника помещения.

Проведение работ по перепланировке (шаг 4)

После получения разрешения собственник проводит запланированные работы в соответствии с проектом и техническим заключением. Отступать от требований нельзя, иначе на этапе приемки возникнут проблемы.

Получение акта завершенной перепланировки (шаг 5)

Завершается ремонт составлением акта. Для фиксации результатов приглашают инспектора БТИ. Если отступлений от требований проекта не обнаружено, составляется акт по скрытым работам и акт о завершенной перепланировке.

Постановка на кадастровый учет (шаг 6)

Кадастровый инженер и инженер по обследованию зданий проведут обмеры и зафиксируют параметры объекта. Могут быть выявлены отступления от проектной документации. Такие факты отражаются в заключении. При существенных нарушениях в кадастровом учете отказывают.

Итоги обследования отражают в техническом плане. На основании него объект ставят на кадастровый учет.

Регистрация в Росреестре (шаг 7)

После постановки на кадастровый учет сведения о недвижимости вносят в государственный реестр. С этого момента перепланировка считается узаконенной. Владельцу нежилого помещения выдают выписку из ЕГРН.

Читать еще:  Как отказаться от приватизации в пользу родителей

Ответственность за самовольную перепланировку

Если работы проведены без необходимых согласовательных процедур или с нарушением проектной документации, на собственника может быть наложено наказание.

КоАП РФ предусматривает следующие виды ответственности:

НарушениеНаказание
ч. 2 ст. 7.24 – распоряжение федеральной собственностьюграждане – штраф от 1 000 до 1 500 руб.
должностные лица – от 2 000 до 3 000 руб.
юридические лица – от 20 000 до 30 000 руб.

Помимо ответственности в виде штрафа на лицо возлагается обязательство вернуть объект в первоначальное состояние или узаконить самовольную перепланировку.

Узаконивание самовольной перепланировки

Часто собственники помещений сначала делают самовольную перепланировку помещения, а затем сталкиваются с необходимостью ее узаконить (см. как узаконить уже сделанную перепланировку).

Лицо обращается за оформлением проекта документации, в котором фиксируются уже проведенные работы. Эксперт проводит проверку несущих элементов здания на предмет наличия угрозы безопасности.

Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то составляют техническое заключение и согласовывают изменения с муниципалитетом.

Затем объект обследуется кадастровым инженером с оформлением технического плана. Недвижимость ставится на кадастровый учет и регистрируется в Росреестре.

Узаконивание перепланировки через суд

На практике бывает, что муниципалитет отказывает в узаконивании перепланировки. В этом случае следует обращаться в суд с исковым заявлением.

Вместе с иском предоставляют следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности на недвижимость;
  • проектную документацию;
  • технический паспорт;
  • заключения контролирующих органов;
  • технический план, составленный кадастровым инженером.

Если суд удовлетворит заявление, Росреестр внесет сведения о нежилом помещении в ЕГРН на основании судебного решения.

В случае, когда выявлены факты нарушения законодательства, судья отказывает в иске. На собственника возлагают обязанность восстановить исходное состояние объекта. Кроме того, может быть наложен штраф в соответствии с КоАП РФ.

Подведем итоги

Таким образом, позаботиться об узаконивании перепланировки следует до выполнения ремонтных работ. Собственнику необходимо подготовить проектную документацию, получить необходимые согласования. К работам желательно приступать после оформления разрешения на перепланировку. Если установленная законом процедура будет соблюдена, при регистрации изменений в Росреестре проблем не возникнет.

Перепланировка входа в нежилое помещение

Вопрос устройства отдельного входа актуален в двух случаях: если собственник нежилого помещения хочет увеличить привлекательность своей коммерческой площади, либо если собственник жилого помещения хочет сделать из него нежилое. Когда объект недвижимости переходит в нежилой фонд, законодательно обустройство отдельного входа является обязательным. Проведение строительных работ по устройству отдельного входа в жилое либо нежилое помещение без согласования с уполномоченными инстанциями – незаконно!

Этапы согласования отдельного входа в нежилое помещение

Законодательство обязывает собственников согласовывать устройство отдельного входа в уполномоченном органе местного самоуправления. Как правило, это подразделения Администрации города, занимающиеся вопросами градостроительства и архитектуры. Процедура согласования заключается в следующем:

1) Получение разрешительного письма на проектирование. Для его получения необходимо подать в уполномоченный орган муниципального образования следующие документы:

  • заявление по форме;
  • копии правоустанавливающих документов на помещение;
  • технический паспорт помещения;
  • ситуационный план;
  • фотофиксация фасада здания, где планируется разместить вход;
  • чертёж устройства входа.

В письме определяются требования к отдельному входу, которые зависят от конструктивных элементов здания, его исторической ценности и архитектурного облика.

2) Разработка проекта обустройства отдельного входа с учетом условий, приведенных в разрешительном письме. Самый ответственный шаг на пути устройства и согласования отдельного входа – качественно разработанный проект. Важно, чтобы подготовкой проекта занималась организация, имеющая допуск СРО к такому виду работ. Проект разрабатывают в соответствии с правовыми, противопожарными, строительными нормами, так и с учетом строгих архитектурно-конструктивных требований.

3) Согласование проекта отдельного входа в уполномоченных инстанциях. Если вход планируется устраивать в помещение, расположенном в многоквартирном доме, то дополнительно требуется получение согласия от 2/3 собственников жилья этого дома.

4) Выполнение строительных работ по проекту, сдача выполненных работ приемочной комиссии уполномоченного органа местного самоуправления.

Варианты устройства отдельного входа в нежилое помещение

Вариант первый: Отдельный вход с лестницей и тамбурным помещением снаружи здания. В этом случае собственник сохранит полезную площадь нежилого помещения.

Вариант второй: Отдельный вход с лестницей, тамбур расположен внутри помещения. Но тамбур будет занимать часть помещения, что влечет некоторую потерю полезной площади для собственника. Также потребуется дополнительное согласование перепланировки нежилого помещения.

Читать еще:  Соглашение о перераспределении земельных участков между собственниками

Вариант третий: Отдельный вход с обшитием фасада. Этот вариант используют собственники, которые планируют размещение наружных рекламных материалов. Сложен с точки зрения согласования как с жильцами дома, так и с отделом архитектуры и градостроительства, потому что такое переустройство меняет внешний облик всего здания.

Вариант четвертый: Отдельный вход без устройства лестницы. Реализация возможна в том случае, если помещение находится на уровне земли. Наиболее простой вариант для согласования.

Вариант пятый: Отдельный вход с приямком. Этот вариант подойдет для подвальных помещений. Наиболее трудоемкий процесс с точки зрения согласования. Строительство такой входной группы может повлиять на прочность здания путем изменения нагрузок на фундамент, поэтому не всегда возможна его техническая реализация.

Где заказать проект устройства отдельного входа в помещение?

РОСПРОЕКТ оказывает профессиональную помощь в процессе согласования отдельного входа! Каждый объект имеет множество нюансов, разобраться с которыми помогут наши сотрудники. Опытные специалисты РОСПРОЕКТа могу разработать и согласовать как проект обустройства входа отдельно, так и в комплексе с проектом перепланировки помещения. Благодаря успешному сотрудничеству с государственными инстанциями, наши сотрудники выполнят за Вас все этапы согласования в минимальные сроки.

Правила и нюансы перепланировки нежилых помещений

Как сделать перепланировку под офис. Какие существуют требования к размещению мокрых точек. Особенности процесса согласования перепланировки

Правила и нюансы перепланировки нежилых помещений

Правила перепланировки нежилых помещений существенно отличаются от правил перепланировки квартир.

Во-первых, здесь нет таких жестких требований к размещению мокрых зон.

Во-вторых, у нежилых помещений всегда должен быть отдельный эвакуационный выход, а также есть свои требования по освещению, набору обязательных помещений, вентиляции, пожарной безопасности и многому другому. Все это зависит от назначения помещения.

Разберем один из самых распространенных типов нежилых помещений, как офис на примере офиса нашей компании.

Офис “Реал-Проект” находится на втором этаже большого жилого комплекса. Над нами и под нами также нежилые помещения. Когда мы заехали сюда в 2016 году здесь были только стены, монолитные колонны и окна.

У компании свой отдельный вход, и это первая особенность перепланировки помещений под офисы: они как и любые другие нежилые помещения, должны быть оборудованы обособленным выходом, который не пересекается с выходом из жилых помещений.

Вторая особенность перепланировки помещений под офисы заключается в минимальных требованиях к составу и расположению помещений, что дает большое пространство для реализации идей.

Поэтому мы спланировали и поделили наши 230 квадратных метров на 6 кабинетов, переговорную, два санузла, кухню, кладовую и соединили все это одним длинным коридором, который по правилам пожарной безопасности является путем эвакуации.

У нас в офисе два санузла. При необходимости мы сможем без проблем разместить и третий. И это еще одна важная особенность – в офисе можно размещать санузлы везде, где для этого есть техническая возможность. Нет ограничения по месту и их количеству.

Помещение нашей переговорной, как и все кабинеты по северной стороне офиса, отделено стеклянной перегородкой. Обратите внимание на две вещи:

— разделение помещений стеклянной перегородкой от пола до потолка всегда является перепланировкой, которую нужно согласовывать

— по правилам, естественное освещение в офисе должно быть только в местах работы сотрудников

Т.е. формально мы могли сделать переговорную без окна, т.к. здесь нет рабочих мест. Это же правило применяется к кухням, кладовым и санузлам.

Также хотели отметить, что сама процедура согласования перепланировки нежилого помещения отличается от процедуры согласования перепланировки квартиры. Об этом мы расскажем в отдельной статье.

Согласование отдельного входа в нежилое помещение

Жилой и нежилой фонд

Изначально нужно разобраться в вопросе, который касается определения понятий жилого и нежилого фонда. Ведь сам по себе объект недвижимости, который относится к жилым помещениям, считается таковым только, если он изолирован, признан пригодным для проживания граждан, соответствует всем санитарным нормам.

Нежилой объект является абсолютной противоположностью предыдущему, потому что он может использоваться только для обустройства офиса или других организаций. Хотя при этом каждый из них считается изолированным недвижимым имуществом.

При смене статуса вам потребуется пройти через такие основные процедуры:

  • Рассмотрение вашего вопроса комиссией о смене фонда;
  • Расчет суммы за процедуру, который будет производиться особой комиссией по жилищному вопросу;
  • Регистрация новых прав собственности уже на нежилой объект.
Читать еще:  Приватизация квартиры по соцнайму

Условия для смены статуса

Необходимо понимать и то, что для смены статуса помещения нужно, чтобы оно соответствовало определенным критериям, таким, как:

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

  • В квартире не должны быть прописаны никакие граждане;
  • Отсутствие обременений от имени третьих лиц;
  • Помещение не должно быть долей другого жилого помещения или дома;
  • Объект недвижимости не должен быть заложен или находится под арестом;
  • Решением вопроса должен заниматься непосредственно собственник помещения;
  • Квартира должна находиться либо на первом этаже, либо не иметь над собой жилых объектов. Но допускается, когда они принадлежат тому же владельцу;
  • Статус самого дома не может быть аварийным или же он не должен стоять на очереди на капитальный ремонт.

Стоит отметить, что это далеко не все условия, которым должно соответствовать помещение. Объект должен обладать возможностью обустройства отдельного входа и иметь возможность отключения от общих коммуникаций.

Необходимые документы

Важным вопросом считается сбор необходимых документов. Это нужно сделать еще до того, как вы начнете процесс смены статуса помещения и устройства отдельного входа после согласования с другими жильцами.

Список документов включает:

  • Заявление собственника о переводе в нежилой фонд, которое пишется в свободной форме, так как в законе нет четких определений по этому поводу;
  • Правоустанавливающие документы на владение квартирой, которыми чаще всего бывает завещание, свидетельство о праве собственности или договор купли-продажи;
  • Техническое заключение из БТИ и план помещения, самого дома;
  • План будущей перепланировки квартиры в доме, в том числе отдельный вход в нежилой объект, описание переустройства, название фирмы и имя инженера, который его составил. А также лицензия компании на строительство и устройство в доме.

Как происходит перевод?

После сбора всех документов начинается сама процедура смены статуса и будущего устройства помещения по согласованию с жильцами. При подаче документов вы получите особую выписку с датой и перечнем того, что было передано. Не позднее, чем через 45 дней комиссия вашего города должна дать вам ответ. В течение трех рабочих дней через заказное письмо вы узнаете о решении. Если оно окажется положительным, то вы можете начинать регистрацию прав собственности в Росреестре. Если в решении содержится указание изменить квартиру и сделать в ней перепланировку, то это обязательно нужно сделать.

Существует ряд причин, согласно которым вам могут отказать в проведении смены фонда:

  • Пакет переданных документов был неполным;
  • Прошение было передано не в тот орган;
  • Не были соблюдены требования для перевода в нежилой фонд;
  • Проект перепланировки, который вы предоставили, не соответствует требованиям Российской Федерации.

Если же сроки для принятия решение были нарушены и оказались больше положенных, то вы можете требовать разбирательства в суде. А вот без согласования владельца никто не сможет изменить статус помещения на нежилое, даже местный муниципалитет не вправе решать подобные вопросы.

Согласование отдельного входа

После того, как будет изменен статус постройки, нужно подумать про отдельный вход в ваш будущий офис. Для этого необходимо пройти процедуру согласования, которая состоит из разработки проекта и получения разрешения.

Необходимо собрать подписи хотя бы большей части жильцов дома, ведь без их согласования организовать отдельный вход не получится.

Из документов потребуются:

  • Заявление;
  • Технический паспорт;
  • Согласование всех жильцов дома;
  • Разрешение на перепланировку;
  • Документы, необходимые для устройства входа;
  • Заключение от архитектора дома;
  • Фото стены, в котором будет сделан отдельный вход.

После проведения ремонтных работ, нужно пригласить особую инспекцию, которая примет новое помещение и выдаст разрешение на эксплуатацию. Тогда проблема будет окончательно решена.

Последние изменения в законодательстве могли быть не отображены в данной статье, в связи с этим статья могла утратить юридическую актуальность. В случае возникновения вопросов обязательно обратитесь за бесплатной консультацией к нашему юристу через форму ниже.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector