Veomo.ru

Финансовый журнал
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Перевод многоквартирного дома в нежилое здание

Процедура перевода из нежилого помещения в жилое пошагово

В последние годы распространено переоформление квартир на первых этажах многоквартирных домов в производственные помещения. Однако не все маленькие магазинчики, пивные и парикмахерские пользуются спросом. Поэтому предприниматель может принять решение об обратном переводе объекта. Рассмотрим, в чем заключается процедура перевода из нежилого помещения в жилое пошагово.

Можно ли из нежилого помещения сделать жилое?

Нежилое и жилое помещения различаются своим предназначением. Жилое помещение – это объект недвижимости, предназначенный для проживания граждан. Нежилое помещение – это объект, предназначенный для коммерческих или производственных целей.

Так как нежилое помещение не предназначается для проживания граждан, в нем нельзя жить, оформить регистрацию по месту жительства или пребывания.

Закон предусматривает возможность официального перевода нежилого помещения в жилое. Хотя на практике чаще используется обратный вариант.

Все видели маленькие магазинчики и салоны красоты, расположенные на первых этажах домов старой постройки (хрущевки, брежневки). Предприниматели покупают квартиры, выводят их из жилого фонда и используют для своей деятельности.

Однако в случае неудачи, собственник может вернуть помещению статус жилого и продать его как квартиру или жить в ней.

Важно! Закон предусматривает возможность перевода нежилого помещения в жилое, даже если раньше объект не имел такого статуса. Однако объект должен полностью соответствовать установленным требованиям.

Условия перевода

Запрещается вывод помещения из нежилого в жилой фонд в следующих случаях:

  • это отдельное строение, расположенное на землях сельхозназначения;
  • один из собственников против (если объект находится в долевой собственности;
  • перевод невозможен технически;
  • помещение находится в залоге;
  • владелец еще не выплатил кредит и объект находится под обременением;
  • коммуникационные системы располагаются в зоне доступа и могут причинить вред людям;
  • конструкции имеют повреждения и могут представлять опасность;
  • отсутствует система коммуникаций (электричество, вода, отопление, канализация).

Возможностью инициации процесса перевода наделяется исключительно собственник. Арендатор, пользователь и другие лица, использующие объект на законном праве, не наделяются таким правом.

Важно! Разрешение на перевод дает орган местного самоуправления.

№ п/пМинимальные требования к объекту
1Подведено электричество и есть отопление
2Помещение находится на территории с минимальной инфраструктурой
3Прилегающая территория безопасна для жизни и здоровья граждан
4Соблюдены нормы пожарной безопасности
5Соблюдены санитарные и технические нормы

При соответствии данным условиям, орган местного самоуправления может вывести объект из нежилого фонда в жилой дом.

Процедура перевода в жилое помещение

Порядок перевода предусматривается гл. 3 Жилищного кодекса РФ:

  1. Сбор документов.
  2. Обращение в уполномоченный орган.
  3. Принятие решения.
  4. Выдача разрешения.
  5. Переустройство помещения (если требуется).
  6. Проверочная комиссия.

Перечень документов

Список документации для обращения в уполномоченный орган устанавливается ст. 23 ЖК РФ:

  • заявление собственника имущества;
  • правоустанавливающие данные (в виде оригиналов или нотариально удостоверенных копий);
  • технический паспорт помещения;
  • согласие собственников смежных помещений;
  • поэтажный план многоквартирного дома;
  • проект переустройства или перепланировки, оформленный в установленном законом порядке;
  • протокол общего собрания собственников дома, резюмирующие общее согласие на переоформление.

Закон закрепляет право заявителя не предоставлять сведения, которые содержатся в ЕГРН (правоустанавливающие документы, технический паспорт и поэтажный план). Но по собственной инициативе инициатор переоформления может их представить.

На практике, данный вопрос решается индивидуально. Так как в ваших интересах решить вопрос скорее, целесообразно подготовить документы и представить их самостоятельно.

Обращение в уполномоченный орган

Органом, уполномоченным на выдачу разрешения, является жилищный отдел органа местного самоуправления.

В зависимости от населенного пункта в данном качестве может выступать:

  • жилищный комитет мэрии города;
  • жилищный отдел территориальной администрации;
  • управление жилищного фонда.

Обращение возможно следующим образом:

  • лично;
  • через МФЦ.

При личном обращении может присутствовать как собственник, так и его доверенное лицо. Для передачи полномочий представителю необходимо оформить нотариальную доверенность.

Принятие решения

Уполномоченный орган рассматривает заявление и принимает решение в течение 45 дней с момента подачи заявления. В случае направления документов через МФЦ срок может быть увеличен на 1-2 дня.

Решение передается заявителю в течение 3 дней с момента принятия. Если гражданин подавал заявление через МФЦ, то результат выдается оператором центра.

Переустройство помещения

Чтобы оформить квартиру как нежилое помещение необходимо перенести санузел, сделать второй вход. Поэтому для возвращения статуса потребуется вернуть коммуникации на прежние места.

Решение уполномоченного органа должно содержать порядок переоборудования. Собственник проводит переустройство и перепланировку в соответствии с намеченным планом.

По завершению работ необходимо пригласить комиссию уполномоченного органа. Специалисты проверят объект на соответствие и оформят акт.

Кроме того, понадобится пригласить кадастрового инженера для подготовки нового технического плана.

Акт подготавливается в течение 10 дней с момента осмотра. Второй экземпляр акта направляется в Росреестр для постановки на учет.

На этом этапе процесс перевода считается оконченным.

Особенности перевода в жилое помещение отдельных объектов

Хотя теоретически процесс перевода в жилой фонд пошагово регламентирован Жилищным кодексом РФ, на практике часто возникают проблемы с переводом отдельных видов объектов:

  • нежилого дома или отдельного строения;
  • технического помещения;
  • части помещения;
  • квартиры.

нежилого дома, здания, строения

Особенности перевода в жилой фонд отдельно стоящего нежилого объекта заключается в следующем:

  • необходимо разделить его на комнаты (кухня, санузел, прихожая, комнаты);
  • при выделении комнаты необходимо соблюдать минимальные нормы к помещениям;
  • подвести коммуникации (как минимум электричество и отопление);
  • учесть нормы санитарных, пожарных и технических требований;
  • предусмотреть уровень потолка не менее 2,5 м.

Как показывает практика, если объект соответствует нормам, находится на территории поселения и располагается на участке для ИЖС или СНТ, то проблем у собственника не будет. Данный вариант будет самым простым.

технического помещения

Переоформление в жилое помещение технического помещения в многоквартирном доме является популярной проблемой. К техническим объектам относятся помещения для обеспечения деятельности дома.

Понятно, что вопрос о переводе в жилое помещение шахты лифта или лестничной площадки не стоит. Как правило, вопрос поднимается в отношении чердаков и подвалов.

Сложнее всего получить согласие всех собственников жилья. Но даже в случае получения положительного протокола собрания жильцов, потребуется потратить значительную сумму на перепланировку объекта. Кроме того, не факт, что впоследствии помещение получится продать.

Таким образом, при наличии технической возможности переоформление возможно. Но потребуется много сил и финансовых затрат.

части помещения

В ряде случаев собственники хотят увеличить площадь собственной квартиры за счет частей нежилых помещений многоквартирного дома. Например, включить в квартиру часть чердака, подвала, лестничной площадки.

В этом случае необходимо получить согласие 100% владельцев квартир в доме. Это целесообразно предусмотреть заранее. В противном случае отказ одного из соседей сведет на нет всю подготовку.

Стоимость

Определить величину расходов на переоформление сложно. Это напрямую зависит от состояния жилья, региона обращения и состояние документов на объект.

Поэтому можно точно предусмотреть только статьи расходов. А сумму необходимо уточнять индивидуально.

Статьи расходов:

  • подготовка плана перепланировки;
  • строительные работы;
  • подготовка технического плана после перепланировки;
  • госпошлина за смену статуса объекта;
  • оформление выписки из ЕГРН.

Период переоформления занимает от 2 до 3 месяцев. Для ускорения процесса целесообразно снизить количество ошибок при обращении в уполномоченный орган. Поэтому предварительно необходимо согласовать процедуру с юристом. Правовая поддержка специалиста значительно сэкономит время на перевод помещения. Юристы нашего сайта готовы оказать вам услугу в круглосуточном режиме.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Статья 22 ЖК РФ. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

3.1. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

3.2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Комментарии к ст. 22 ЖК РФ

1. Комментируемая статья посвящена условиям перевода жилого помещения в нежилое и наоборот. В самом общем виде о переводе жилых помещений в нежилые говорится в ст. 288 ГК, в которой делается отсылка к жилищному законодательству. Под законодательством о градостроительной деятельности, которое упоминается в ч. 1 комментируемой статьи, понимается в первую очередь Градостроительный кодекс Российской Федерации. Согласно ст. 1 указанного Кодекса градостроительная деятельность — деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений, благоустройства территорий.

Однако при переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение должны учитываться и иные нормативные правовые акты, в том числе законы субъектов Федерации, которые не должны противоречить комментируемому Кодексу.

Представляется, что в таких случаях должно учитываться также и земельное законодательство. В частности, такой перевод не должен нарушать разрешенное использование земельного участка, на котором расположен соответствующий многоквартирный дом. При этом любая деятельность, осуществляемая в отношении земельного участка и объектов капитального строительства, расположенных на нем, не должна нарушать пределов использования земельного участка, которые установлены в соответствии с его разрешенным использованием. Разрешенное использование устанавливается правилами землепользования и застройки (градостроительным регламентом) в отношении соответствующей территории (п. 9 ст. 1, п. 3 ч. 2, п. 1 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ, п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. В Определении от 21 декабря 2000 г. N 262-О КС РФ указывалось, что ст. 288 ГК не препятствует собственнику размещать в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения, организации, указывая в качестве условия такого размещения лишь на необходимость перевода помещения из жилого в разряд нежилых в порядке, определенном жилищным законодательством. Законодательно установленное требование перевода жилого помещения в нежилое, обусловленное определенными целями использования помещения, а также необходимостью защиты интересов других лиц, само по себе — вне связи с тем, на каких условиях и в каком порядке оно осуществляется, — не может рассматриваться в качестве положения, ущемляющего права граждан, закрепленные в ст. ст. 34 и 35 Конституции РФ.

2. В ч. 2 комментируемой статьи указаны случаи, когда может быть отказано в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение. Так, в ней закрепляется необходимость оборудования отдельного входа в случае перевода помещения из жилого в нежилое, которое неизбежно сопряжено с занятием земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Сам земельный участок в силу ст. 36 ЖК РФ (см. комментарий к ней) принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, а потому решающее значение приобретает их согласие.

Под обременениями права собственности на переводимое помещение, о которых идет речь в ч. 2 комментируемой статьи, понимается наличие в отношении этого помещения договоров залога, коммерческого найма жилого помещения и др.

3. Переводимое из жилого в нежилое помещение должно быть по общему правилу расположено на первом этаже здания. Помещение, находящееся на втором этаже и выше, можно перевести в нежилое, только если ниже расположены нежилые помещения. В Определении Верховного Суда РФ от 2 августа 2016 г. N 36-КГ16-8 было отмечено, что использование формулировки «выше первого этажа» говорит о том, что речь идет о любом другом этаже за исключением первого.

Таким образом, перевод жилого в нежилое помещение в многоквартирном доме допускается только в случаях, если такое помещение расположено на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

В ч. 3.1 комментируемой статьи содержится императивное правило о том, что категорически запрещен перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение, что очевидно обусловлено особым статусом таких помещений.

Также не допускается перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности (ч. 3.2 комментируемой статьи). Следует отметить, что сам термин «религиозная деятельность» юридически некорректен. В Федеральном законе от 26 сентября 1997 г. N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях» используется термин «деятельность религиозных объединений».

4. В ч. 4 комментируемой статьи говорится об условиях, при наличии которых возможен обратный перевод, то есть перевод нежилого помещения в жилое. Прежде всего, переводимое помещение должно отвечать требованиям, предъявляемым жилым помещениям. При этом должна отсутствовать возможность доведения его до необходимых требований. Таким образом, запрещается переоборудовать под жилые помещения используемые ванные и душевые комнаты, застраивать пожарные проходы, вторые (черные) лестничные клетки, застраивать в домах коридорного типа торцовые (световые) части коридоров, а также переоборудовать под жилые помещения террасы, веранды и лоджии, если это не вызвано изменением архитектурного оформления фасада всего здания.

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, содержатся в разделе II Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Условием также является отсутствие обременений в отношении переводимого нежилого помещения (например, наличие договора аренды в отношении этого помещения).

Порядок и условия перевода жилого помещения в нежилое

Закон запрещает занятие предпринимательской деятельностью на жилых площадях. А необходимость этого может возникнуть у любого гражданина, пожелавшего заняться собственным делом. При этом возникает необходимость инициации процесса, именуемого «перевод жилого помещения в нежилое».

По закону

Нормативы, позволяющие совершить перевод, перечисляются рядом нормативно-правовых актов, формирующих правоотношения жилищным законодательством:

  1. Ст. 23 ЖК РФ. Содержит необходимую информацию по процедуре, перечень документов для совершения процесса.
  2. Ст. 22 ЖК РФ. Устанавливает основания, отдельные требования к жилым помещениям, переводимым в нежилой фонд.
  3. Ст. 24 ЖК РФ. Оглашает параметры, в соответствии с которыми может быть отказано.

Каким органом осуществляется разрешение

Решение об изменении статуса жилья принимается на уровне органов местного самоуправления на основании, и с соблюдением действующего на территории страны законодательства, касающегося жилищного и градостроительного права.

Когда невозможно перевести помещение

При некоторых обстоятельствах изменение юридического состояния строения не может быть исполнено:

  1. Отсутствие необходимых документов.
  2. Подача заявления и пакета документов не той организации.
  3. Нарушение условий смены статуса помещения.
  4. Проект переустройства, перепланировки или переделки постройки составлен с нарушениями действующего законодательства.

Решение об отказе смены статуса жилого объекта оформляется документально. Должны быть отражены достаточные основания для вынесения отказа. О принятом решении заявитель должен узнать не позднее чем через три дня. Срок уведомления отсчитывается с момента принятия отрицательного решения.

Перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме

Особые трудности вызывает изменение статуса жилья в многоквартирном доме. При условиях наличия большого числа соседей необходимо заручиться согласием всех лиц, проживающих рядом.

Внимание! Даже при той ситуации, когда нежилой становится квартира, расположенная на первом этаже, помешать желаемому решению может сосед, живущий на девятом.

Порядок, условия и правила

Перемена юридического состояния квартиры содержит определенный перечень шагов:

  • заказать проект переустройства помещения;
  • заручится безоговорочным согласием всех соседей;
  • предоставить пакет документов муниципалитету для согласования работ по переделке квартиры;
  • осуществить необходимые работы по перепланировке квартиры;
  • добиться от администрации муниципального образования документа о соответствии помещения требованиям законодательства;
  • получить от органов местной власти положительное решение об изменении статуса жилья;
  • регистрация ЕГРН.

Для соблюдения порядка изменения юридического статуса объекта требуется выполнение следующих условий:

  • непротивление сделке всех соседей по многоквартирному дому;
  • изменение статуса помещения необходимо не для совершения отправления религиозных нужд;
  • проведение общего собрания всех собственников помещений МКД, на котором необходимо получение их согласия на смену положения квартиры;
  • переводимая квартира не используется по договору найма, не является социальным жильем, в ней нет жильцов, занимающих жилплощадь по договору социального найма;
  • процедура перевода осуществляется собственником объекта;
  • жилплощадь не находится под залогом, под арестом, не обременено иными посторонними интересами;
  • согласие супруга;
  • запрещается изменение положения жилья для религиозных культов.

Совет! Общее собрание жильцов МКД может быть проведено заочно, когда инициатор перевода лично встречается с каждым из них, получает письменное согласие. Одобрение дать может только собственник квартиры, нужно соблюдать это правило.

Пошаговая инструкция перевода жилого помещения в нежилой фонд

Для осуществления изменения юридического значения объекта необходимо предпринять определенный, пошаговый перечень фактических действий.

Технические требования

Важно, чтобы объект, выводимый из жилого фонда, соответствовал фиксированным техническим требованиям:

  • квартира обязана быть оборудована отдельным входом с прилегающей территории. Если площадь жилья превышает 100 м 2 , должен присутствовать запасный выход;
  • при расположении квартиры выше первого этажа, все помещения под ней должны быть нежилыми;
  • МКД, в котором начат процесс перевода не признан аварийным, не предназначен под снос, объект пригоден для проживания;
  • МКД подключен ко всем необходимым коммуникациям;
  • строение, в котором расположена жилплощадь не носит характер памятника старины, не относится к объектам культурного наследия.

Принятие решения

На этом этапе собираются необходимые документы, и составляется соответствующее заявление, которое направляется в межведомственную комиссию при местных органах государственной власти.

Проект перепланировки и переустройства

Когда на объекте необходимо провести перепланировку под будущие эксплуатационные требования, следует заказать проект по переустройству, провести работы, узаконить результаты труда.

Общее собрание собственников многоквартирного дома

Очень важно при проведении процедуры заручиться согласием всех собственников недвижимости в МКД. Для этого представляется проведение общего собрания. Необходимо присутствие большинства владельцев квартир.

Наличие в доме только одного подъездаДом имеет более одного подъезда
На собрании необходимо получить согласие более чем 2/3 собственников недвижимости подъездаДля положительного решения по существу дела необходима поддержка более 50 % собственников квартир

Инициатор процесса лично обходит респондентов, получая от них письменное согласие на смену статуса жилья.

Важно! Когда для функционирования по дальнейшему предназначению, помещению необходима реконструкция или работы по перепланировке, на перевод должны согласиться все собственники квартир в МКД. Иное не разрешается.

Согласие соседей и собственников примыкающих помещений

Желательно иметь документы о непротивлении 100 % собственников. Наиболее важна поддержка граждан, непосредственно граничащих с квартирой, статус которой подлежит изменению.

Сбор и направление документов в муниципальные органы

Кроме заявления, понадобятся:

  • поэтажный план дома;
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • техпаспорт с чертежами квартиры;
  • разрешение на перевод от госпожнадзора;
  • разрешение от санэпиднадзора;
  • справка из ЖЭУ с информацией обо всех помещениях, находящихся на одном этаже с объектом и также исключаемых из жилого фонда;
  • заключение общего собрания собственников недвижимости многоквартирного дома;
  • технический вердикт от управляющей компании;
  • справка об отсутствии прописанных лиц на площади, принадлежащей выводу из жилого фонда;
  • проект из лицензированной строительной компании на переустройство помещения.

Заявление должно содержать необходимую информацию:

  • Муниципальный орган власти, для которого предназначено обращение.
  • Полные данные автора обращения.
  • Суть требований.
  • Информация о том, что для чего недвижимость предназначается.
  • Данные о соответствии площади требуемым стандартам.
  • Сообщить о проведении перепланировки объекта.
  • Сведения о сроках проведения работ по переустройству и даты их предполагаемого завершения.
  • Подпись заявителя.

Заниматься процедурой должна межведомственная комиссия при муниципалитете.

Проведение строительных работ

После получения проекта по переустройству квартиры приступают к проведению строительных работ. Перепланировка и вся деятельность по ее реализации должна быть проведена и завершиться в оговоренные сроки.

Работы выполняются силами исключительно лицензированных строительных организаций.

Заключения

Среди необходимых для процедуры документов находятся заключения санитарно-эпидемиологической службы и государственного пожарного надзора.

Санитарно-эпидемиологическая служба проводит по заявлению собственника обследование объекта на соответствие всем необходимым нормам и выносит по результатам работ соответствующее заключение о пригодности квартиры цели вывода из жилого фонда.

Государственный пожарный надзор изучает все аспекты по безопасности объекта для окружающих после вывода последнего из жилого фонда. Выводы оформляются в виде заключения.

Акт приемки и технический план

Представляет собой официальный документ, свидетельствующий о том, что работы проведены соответственно регламенту и не содержат нарушений, влияющих на безопасность объекта.

Документ выдается Жилищной инспекцией после соответствующего запроса. Акт приемки содержит следующую информацию:

  • информацию о жилой площади или объекте, выведенном из жилого фонда, на которых были проведены работы по переустройству;
  • численность и поименный состав комиссии-приемщика работ;
  • данные строительной организации-подрядчика;
  • сроки выполнения работ, в течение которых проводилось переустройство, запланированные и фактические;
  • информацию о проектных требованиях к проведенному переустройству;
  • данные организации, проведшей проектирование перепланировки;
  • заключение о соответствии проведенных работ положениям проекта;
  • данные о наличии фактов дополнительных работ, не предусмотренных проектом.

По результатам акта приемки формируется новый технический план помещения с учетом изменений внесенных деятельностью строителей по перепланировке.

Внесение изменений в Росреестр

Осуществленные изменения в плане объекта потребуют внесение поправок по ЕГРП Росреестра. Они вносятся кадастровыми инженерами на основании заявления гражданина, по инициативе которого перепланировка была проведена.

Использование площади

Изменение юридического статуса жилья производится собственником с целями получения коммерческой выгоды. Каждый такой случай уникален и требует индивидуального подхода к вопросу изучения дальнейшего использования бывшей квартиры. Есть ряд целей, при вскрытии которых перевод объекта в нежилой фонд становится невозможен.

Что делать при отказе

В том случае, когда межведомственная комиссия при муниципалитете отказала в процедуре перевода жилья в нежилой фонд, можно обратиться с исковым заявлением в суд. В заявлении требуется указать все аспекты взаимодействия с муниципалитетом в процессе смены статуса квартиры. Суд изучит материалы дела и примет взвешенное решение. Если процесс невозможен, суд откажет в исковом заявлении.

Затраты

Стоимость представляет собой сложно прогнозируемый параметр. Начинается от 200 тыс. рублей и может достигать значения 500 тыс. Многое зависит от привлечения третьих сторон и оплаты их услуг.

Судебная практика

Гражданин А обратился в суд одного из районов г. Томска с исковым заявлением об обязательстве муниципалитета перевести квартиру, принадлежащую ему и расположенную на первом этаже жилого дома в нежилое помещение.

Но гражданин А получил отказ в удовлетворении требований на том основании, что конфигурация и технические особенности здания исключают возможность оборудования отдельного входа в помещение, что не допускается законом.

Гражданин Н обратился в один из районных судов г. Костромы с иском о признании необоснованным решение муниципалитета об отказе в переводе его квартиры в нежилой фонд. Процедура была выполнена в полном объеме и не носила признаков нарушений процесса. Однако при рассмотрении дела стало ясно, что помещение после вывода из жилого фонда предназначалось для отправления религиозных нужд. Что по закону делать нельзя. По иску гражданина Н был вынесен отказ.

Комментарии юриста

Перевод здания из нежилого здания в жилое: процедура и требования

Перевод здания из нежилого здания в жилое требуется практически каждому владельцу данного имущества. Такая процедура предоставляет множество преимуществ собственнику строения, но при этом обладает многими сложностями. Для ее реализации необходимо, чтобы сооружение соответствовало определенным требованиям или условиям. При успешном выполнении процесса образуется жилой объект, который может применяться для постоянного проживания, сдачи в аренду или продажи. Нередко заявителями выступают люди, желающие улучшить свои жилищные условия.

Понятие

В ЖК закрепляется понятие как жилого здания, так и нежилого. В первом случае имеется объект, который может применяться для постоянного проживания людей. Оно должно быть изолированным, оснащенным необходимыми коммуникациями и соответствующим многочисленным санитарным условиям.

Нежилые помещения применяются для разных целей, не связанных с жизнью людей. Они могут использоваться для создания коммерческого предприятия или для бытовых целей. Допускается, чтобы в них отсутствовали какие-либо коммуникации и отопление. К таким зданиям относятся разные хозяйственные постройки и другие сооружения.

Когда требуется перевод?

Процедура перевода здания из нежилого в жилое может потребоваться по разным причинам. Нежилые строения являются востребованными объектами, так как они могут использоваться для ведения предпринимательской деятельности или иных целей. Если же у владельца возникает необходимость в наличии жилого объекта, то он может изменить назначение и категорию своего объекта.

Наиболее часто перевод здания из нежилого здания в жилое требуется в следующих ситуациях:

  • У крупной компании возникает необходимость предоставить своим работникам жилые помещения для постоянного проживания, но фирма располагает только нежилым объектом, который не применяется для каких-либо целей.
  • Отсутствует необходимость у владельца применять недвижимость для каких-либо целей, не связанных с проживанием людей, поэтому все помещения в здании переоборудуются в жилые комнаты.
  • Прекращается предпринимательская деятельность человеком или компанией, поэтому нежилое здание переоборудуется в жилой объект.

Могут иметься и другие веские причины для выполнения данного процесса. Он выполняется только при содействии государственных органов, а также при условии, что имеющийся объект соответствует определенным требованиям.

Какие предъявляются требования?

Перевод здания из нежилого в жилой фонд возможен только при удовлетворении некоторых значимых условий. Данный вопрос рассматривается местными органами власти. К основным таким требованиям относятся:

  • Не допускается наличие на этом объекте какого-либо обременения, представленного арестом или залогом.
  • Если владелец помещения еще не погасил ипотеку, которая изначально оформлялась для покупки этого объекта, то не допускается внесение каких-либо кардинальных изменений в документы на эту недвижимость.
  • Процесс перевода не может выполняться арендатором, так как такой возможностью обладает только непосредственный владелец объекта.
  • Имеющееся помещение соответствует многочисленным санитарным и техническим нормам, поэтому действительно может использоваться в качестве места для постоянного проживания людей.
  • Требуется наличие противопожарной системы.
  • К этому зданию должны быть подведены все необходимые коммуникации, к которым относится отопление, канализация, газоснабжение и электричество.
  • Объект должен находиться в пределах жилой зоны с развитой инфраструктурой.
  • Территория, прилегающая к этой недвижимости, должна быть безопасной для использования.

Даже если не удовлетворяется хотя бы одно вышеуказанное условие, то это является основанием для отказа в переводе. Рассматривается возможность перевода специально созданной комиссией, которая изучает все особенности имеющегося объекта. Поэтому владелец помещения должен первоначально позаботиться о том, чтобы привести недвижимость в порядок и подготовить к планируемому процессу.

Когда процедура запрещена?

Не допускается процедура перевода здания из нежилого в жилое в следующих ситуациях:

  • сооружение находится в аварийном состоянии;
  • использование данного строения в жилых целях может нанести вред здоровью или жизни граждан;
  • находится объект в промышленной зоне города;
  • отсутствует возможность подключить помещения к важнейшим инженерным коммуникациям.

При таких условиях в любом случае будет получен отказ в переводе.

Другие важные условия

Требования к переводу здания из нежилого в жилое являются действительно многочисленными. Поэтому к другим значимым условиям относится:

  • нередко требуется предварительно выполнить реконструкцию или существенные ремонтные работы;
  • у заявителя должны иметься все необходимые правоустанавливающие документы, так как заниматься процессом может исключительно законный владелец объекта;
  • требуется провести перепланировку, которая должна быть согласована с работниками БТИ и местной администрацией региона;
  • если проводится процесс в отношении квартиры, которая располагается в многоэтажном доме, то положительное решение может приниматься только при условии, что этот объект находится на первом этаже строения.

Если принадлежит объект нескольким лицам, то для перевода требуется согласие всех совладельцев.

Нюансы процесса

Порядок перевода здания из нежилого в жилое заключается в выполнении некоторых последовательных этапов. К основным особенностям процедуры относится:

  • обращаться для перевода необходимо в местную администрацию конкретного города;
  • предварительно следует убедиться в том, что имеющийся объект действительно соответствует многим требованиям;
  • при необходимости делается ремонт или реконструкция;
  • важно подготовиться к проверкам со стороны разных государственных организаций, которые должны подтвердить, что недвижимость может применяться в качестве основного места проживания людей.

Процесс перевода является бесплатным, но все равно следует подготовиться к определенным финансовым тратам, связанным с реконструкцией или получением разных документов. Внесение изменений в ЕГРН требует уплаты пошлины.

Этапы процедуры

Первоначально следует убедиться в целесообразности и возможности перевода здания из нежилого здания в жилое. Возможно ли выполнить этот процесс, можно узнать в специализированных компаниях, предлагающих данные услуги. Работники организации изучат объект и имеющиеся документы, после чего подскажут, как выполнить процедуру. Некоторые фирмы вовсе предлагают платные услуги перевода здания из нежилого здания в жилое. В этом случае специалисты компании занимаются всеми этапами и подготовкой документов, но стоимость такой работы считается высокой.

Непосредственный перевод делится на этапы:

  • подготавливаются документы, необходимые администрации для определения возможности перевода;
  • подается заявление с другими бумагами в местную администрацию региона;
  • если проводилась реконструкция или крупный ремонт, то требуются подтверждающие документы;
  • заявление с другой документацией рассматривается в течение 45 дней;
  • выносится работниками администрации объективное решение относительно изменения статуса объекта или отказа в осуществлении данного процесса.

В качестве заявителя может выступать не только непосредственный владелец объекта, но и его доверенное лицо, имеющее нотариально заверенную доверенность. Затраты, необходимые для проведения процесса, зависят от необходимости проведения реконструкции и создания технических бумаг.

Какие требуются бумаги?

Необходимые для перевода здания из нежилого в жилое документы, подтверждающие обоснованность и возможность данного процесса, подготавливаются непосредственным заявителем. К ним относится следующая документация:

  • паспорт владельца объекта или доверенного лица;
  • доверенность, если процессом занимается представитель собственника;
  • правоустанавливающие документы на объект;
  • если проводилась перепланировка, то нужен соответствующий проект;
  • заключения работников пожарной инспекции и санэпидстанции о том, что объект действительно соответствует всем требованиям, поэтому может применяться для постоянного проживания людей;
  • бумаги, полученные из организации технического учета;
  • иные справки, подтверждающие, что объект соответствует разным требованиям.

Только на основании этой документации осуществляется официальный перевод здания из нежилого здания в жилое.

Куда подавать заявление?

Многие владельцы нежилых объектов задумываются о том, как осуществить перевод здания из нежилого здания в жилое. Как перевести недвижимость? Для этого нужно собрать документы, передающиеся в разные организации такими способами:

  • непосредственное обращение к представителям местной администрации региона;
  • передача документов через посредника, представленного МФЦ.

Если после проверки будет получено положительное решение, то оно представлено официальным документом. Он передается в Росреестр с другой документацией на объект, в результате чего в ЕГРН вносятся определенные изменения. На основании этих корректировок объект становится жилым помещением.

Как получить положительное решение?

Чтобы в результате данного процесса было принято положительное решение представителями администрации, учитываются следующие рекомендации:

  • если планируется проведение перепланировки, то данная процедура выполняется с согласия всех совладельцев объекта;
  • узнать о том, какое точно количество документов понадобится, можно непосредственно в местной администрации региона;
  • чтобы подготовить технический план, следует обращаться к кадастровому инженеру, обладающему лицензией на эту работу.

Если принимается положительное решение, то оно закрепляется в официальном документе. Именно он выступает основанием для внесения изменений в ЕГРН. Чтобы убедиться в том, что действительно имеется теперь жилое строение, заказывается выписка из ЕГРН, содержащая сведения о параметрах объекта.

Какие имеются ограничения?

Не всегда возможен перевод здания из нежилого здания в жилое. Нередко владельцам объектов приходится сталкиваться с определенными сложностями и ограничениями. К ним относится:

  • выполнять процедуру может только собственник помещения, а не арендатор или пользователь;
  • требуется согласие всех совладельцев;
  • невозможно выполнить процесс, если имеется какое-либо обременение;
  • в некоторых случаях даже перепланировка или реконструкция не дают возможность подготовить объект для постоянного проживания людей;
  • не всегда можно подвести к зданию разные инженерные коммуникации.

Рассматривается документация, переданная в местную администрацию, максимально в течение 45 дней. Затраты, которые придется понести собственнику, зависят от того, какие именно работы надо выполнить в помещении, чтобы оно соответствовало многочисленным требованиям.

Заключение

Любой владелец нежилого объекта может попробовать перевести здание в жилую недвижимость. Для этого должны соблюдаться определенные правила и требования. Процесс выполняется только при обращении в местную администрацию региона.

В некоторых случаях перевод невозможен, поэтому требуется заранее убедиться в целесообразности проведения реконструкции или перепланировки. Для реализации перевода требуется подготовить много документов, подтверждающих соответствие объекта разным требованиям.

голоса
Рейтинг статьи
Читать еще:  Ошибка в кадастровом плане что делать
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector