Veomo.ru

Финансовый журнал
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Смена управляющей компании без согласия собственников

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Способы управления многоквартирным жилым домом

Выбор способа управления МКД ложится на плечи собственников помещений. Как прописано в жилищном кодексе РФ, на это у них есть год. Решение должно быть принято до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами МСУ.

Существует три способа управления многоквартирным домом:

  • непосредственное управление собственниками квартир в доме;
  • управление товариществом владельцев жилья или кооперативом;
  • управление управляющей организацией.

Эксперты уверены, что непосредственное управление МКД является, пожалуй, самым простым способом управления. Подходит такой вариант только для домов, в которых не более 30 квартир. По факту ответственность за нарушения должны нести все жильцы. Это значит, что на деле на них не будет заведено административное или уголовное дело. Максимум, что могут сделать МСУ, так это объявить конкурс и заключить договор с управляющей организацией.

Во втором случае, когда управление осуществляется товариществом или кооперативом, минимум раз в два года должны проходить собрания, на которых выбираются члены правления и председатель. Последний отвечает за ремонт, работы по благоустройству и решает другие вопросы. Если жильцов не устраивает его работа, на председателя можно смело жаловаться надзорным органам, поскольку за деятельность ему платят.

Третья форма — управление многоквартирным домом управляющей компанией — является самой распространенной. При таком варианте в УК может быть объединено любое количество домов, находящихся в любом территориальном расположении.

Основания для смены УК

Сменить УК собственники квартир могут по разным причинам и на это у них есть законное право. В жилищном кодексе РФ прописано, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по решению суда (при условии, что одна из стороны нарушила условия контракта), при наличии такого условия в договоре.

В первом, пожалуй, самом безболезненном варианте люди могут просто дождаться, когда закончится срок контракта, а после уже менять УК. Второй вариант — расторгнуть договор досрочно при наличии оснований. Так можно сделать, если компания нарушила условия, если жильцы решили сменить способ управления домом, если условия поменялись, и это не устраивает граждан.

Собрание жильцов

Чаще всего жители многоквартирных домов отказываются от УК, которую выбрал им застройщик или же органы МСУ. В любом случае данный вопрос решается на общем собрании.

Подготовка к собранию

Подготовка к собранию нужна для того, чтобы выбор новой управляющей организации не смогли оспорить. Такие мероприятия должны проводиться по всем правилам, но это не основная проблема. Самое сложное — уговорить соседей собраться.

А если инициатором смены УК является какой-то один житель, то ему придется набраться терпения и подготовить весомые аргументы, чтобы уговорить соседей сменить организацию.

Но кроме этого, нужно сразу же найти другую УК и показать, что она гораздо лучше. Для этого можно изучить рейтинг компаний на сайте реформы ЖКХ, прочитать все о новой организации, поговорить с жильцами домов, управлением которой она занимается. Кстати, лучше подобрать сразу несколько претендентов, чтобы не вызвать у соседей подозрения.

Проводим общее собрание в МКД

Перед собранием лучше оповестить всех жильцов лично. На самом мероприятии нужно зарегистрировать всех пришедших и попросить их показать паспорт и документы на квартиру. Если же пришел не собственник, а его представитель, то ему нужно будет показать доверенность.

Важно также проверить, есть ли кворум (число собственником, которые должны присутствовать, чтобы собрание было правомочным).

Также необходимо выбрать председательствующего, секретаря собрания и тех, кто будет подсчитывать голоса. В задачи председательствующего входит постановка вопросов на голосование и ответы на вопросы жителей. Секретарь все это фиксирует и составляет протокол.

Голосование, согласно закону, может проводиться в очном, заочном и очно-заочном форматах. Голосовать можно лишь за те вопросы, о которых говорилось в сообщении о собрании. Нужно помнить, что вес голоса привязан к площади квартиры собственника.

Подводим итоги и протоколируем результаты

Как уже говорилось ранее, протокол собрания составляет секретарь. Именно этот человек отвечает за формальные моменты мероприятия. Для протокола нужна будет информация о том, какова доля пришедших жильцов в общем имуществе. Показатель рассчитывается от площади квартиры.

Протокол составляется по определенным правилам. Секретарь сшивает документ и подписывает его. А результаты собрания обычно появляются в подъезде в течение 10 дней.

Но также важно за этот же срок отправить протокол в УК, а та передаст его в жилищную инспекцию. Этим вопросом должен заниматься инициатор собрания.

Расторжение договора со старой УК

При смене управляющей компании владельцы квартир могут столкнуться с такой ситуации, при которой решение уже принято, а изменения в реестр еще не были внесены. При таком раскладе прежняя УО формально еще управляет домом. Вопросы о ремонте, авариях, уборке и так далее тоже пока решает она. А новая организация, в таком случае, может улаживать эти моменты только за счет собственных средств. Именно так и появляются двойные квитанции за ЖКУ.

Важно помнить, что отказаться от УК можно и просто так, даже если она ничего не нарушает. Однако если дело доходит до суда, то не всегда решение принимается в пользу жильцов МКД. Поэтому лучше попытаться договориться с ней и прекратить договор по соглашению. Решение о смене УК лучше принимать тогда, когда для этого есть реальные основания.

Выбор новой УК и заключение с ней договора

Ищем альтернативу

Чтобы не ошибиться с выбором новой УК, можно следовать по следующему алгоритму:

  • Найти все управляющие компании в городе;
  • Выбрать те, которые находятся наиболее удобно по расположению (лучше, если офис УК будет в пешей доступности);
  • Проверить, есть ли дома в управлении организации. Если их много, то это говорит о ее востребованности;
  • Посмотреть, сколько домов отказалось от управления компании;
  • Почитать отзывы;
  • Понять, с какой лучше сотрудничать – с частной или государственной;
  • Узнать, не являлась организация банкротом, и есть ли у нее лицензия;
  • Организовать встречи с несколькими претендентами;
  • Изучить договор правления;
  • Назначить общее собрание жильцов и подписать новый договор.

Найти подходящие варианты помогут портал ЖКХ (раздел «Реестр лицензий субъектов РФ»), справочник (например, «2ГИС», «Яндекс-карты» или «Гугл-карты»). Еще один вариант — поспрашивать знакомых о том, кто управляет их домом.

Что должно быть в договоре управления?

Договор управления является основным документом между УК и собственниками МКД. В нем должно быть прописано имущество, которое организация будет обслуживать (например, крыша, двор, фасад дома), перечень работ и услуг по управлению домом, условия, при которых данный перечень может быть изменен.

Также в документе компания обязуется указать порядок назначения платы за содержание и ремонт имущества и за ЖКУ, сроки оплаты. Еще один важный момент, на который в договоре нужно обратить внимание, — контроль деятельности УК. Речь идет о том, что в контракте можно указать, что управленцы будут отчитываться через доску объявлений в подъезде.

Заключаем договор с новой управляющей компанией

Договор правления утверждается на общем собрании собственников. За него должны отдать голоса не менее половины жильцов всего дома. После формирования протокола настанет период ожидания. За это время из реестра лицензий дом исключат из управления прежней УО и передадут в управление новой. О внесении изменений должна заявить новая УК. Уже после она сможет начать выполнять свои обязанности.

Передача документации от старой новой управляющей компании

Для новой УО процедура приёмки дома в управление после того, как собственники квартир расторгли договор с прежними управленцами, может оказаться проблематичной и даже дойти до суда. Дело в том, что старая УК может не отдавать техдокументацию.

Также спор между двумя организациями может быть начат из-за того, что прежняя управляющая компания не захочет добровольно передать собранные средства за услуги. В таком случае конфликт тоже будет разрешаться в судебном порядке.

Между тем новой УК уже нужно будет выполнять свои обязанности, что делать без техдокументации и денег будет крайне сложно. В итоге это скажется на качестве оказываемых услуг и на жизни владельцев квартир.

Как быть, если остались долги перед старой УК?

В жилищном кодексе РФ прописано, что погасить задолженности при смене УК можно двумя способами. В первом случае долги жильцы гасят перед старой компанией, даже если с ней был расторгнут договор. Неоплаченные счета за обслуживание дома не перейдут к новой УО. Таким же образом поступают и в случае, если речь идет о банкротстве организации.

Но если говорить о долгах собственников перед ресурсоснабжающими организациями (РСО), то это уже другое дело. При таком раскладе задолженность переходит к новой УО. Она, в свою очередь, может погасить долги перед РСО, а после взыскать средства с жильцов законными путями.

Читать еще:  Незаконная выдача гражданину избирательного бюллетеня вид ответственности

Смена управляющей компании

Очень важно тщательно готовиться к смене управляющей компании, строго соблюдать процедуру проведения общего собрания и юридически грамотно оформить все документы. Владельцам квартир, которые намерены поменять управляющую компанию, представители общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» советуют сразу настроиться на то, что для этого потребуется потратить время и приложить усилия.

Основания для смены управляющей компании

В Жилищном кодексе предусмотрено несколько способов смены управляющей компании, которая перестала работать. Поменять ее можно, если закончился срок действия договора. Как правило, договор заключают на период от года до пяти лет. И если к истечению этого срока собственники не принимают решения перейти к новой УК, договор автоматически продляется.

Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по соглашению сторон, если УК на это согласна.

Для смены УК можно доказать, что действующая компания допускала существенные нарушения договора управления. Что именно считать таким существенным нарушением, в этом случае фактически могут решать сами жители дома.

Отказаться от услуг управляющей компании также можно, если собственники решили изменить способ управления многоквартирным домом и уходят, чтобы создать ТСЖ или ТСН. Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Кроме того, если с момента перехода к управляющей компании не истек шестимесячный срок, можно оспорить законность выбора управляющей компании в суде. Тогда собственникам нужно будет доказать, что собрание или конкурс, на котором выбирали УК, проведены с нарушениями.

Еще один способ разорвать отношения с УК — лишить ее права управления вашим домом. В Жилищном кодексе сказано, если в течение одного календарного года из-за некачественного обслуживания дома мировой суд выписал УК два и более штрафа, жилищная инспекция должна исключить ваш дом из лицензии УК. Но этот способ сложно назвать работающим, за три года его существования на этом основании к новой УК перешел лишь один дом в стране. На практике из всех способов чаще всего используется тот, когда управляющую компанию меняют на общем собрании собственников квартир в многоквартирном доме.

Общее собрание при смене управляющей компании

При смене управляющей компании важно соблюсти всю процедуру проведения общего собрания жильцов многоквартирного дома. Иначе у не желающей терять доход в виде отчислений вашего дома УК появится возможность оспорить решение общего собрания в суде. Прежде чем проводить собрание, рекомендуют обсудить с соседями смену УК и убедиться, что они разделяют ваше желание уйти под управление новой компании.

Повестка общего собрания собственников квартир

Начинать подготовку к собранию нужно с формулировки повестки, требования к этому документу содержатся в приказе Минстроя России № 937 от 25 декабря 2015 года. В повестке есть пункты, которые должны быть в нее включены обязательно (например выбор председателя и секретаря собрания), иначе документ будет считаться недействительным, и есть необязательные пункты, которые можно в повестку не вносить.

Обязательно в повестке должны быть отражены вопросы, которые касаются непосредственно этого собрания: вопрос о проведении очно-заочного голосования, вопрос о расторжении договора со старой УК, о выборе способа управления, об утверждении новой управляющей организации и условий договора, а также размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества.

Для передачи технической документации от старой управляющей компании к новой в документах обычно закладывают срок 30 дней. Техническая документация потребуется новой управляющей компании для того, чтобы заключить договор с ресурсоснабжающими организациями.

Важно также указать в повестке, каким образом собственники квартир узнают об итогах собрания (например, будет опубликовано объявление на информационной доске в каждом подъезде или на двери в подъезд).

Собрание проводится в очно-заочной форме. Те собственники, которые пришли в указанный в информационном сообщении день на собрание, голосуют очно, остальные выражают свое мнение в заочной форме, заполняя бланки голосования. В уведомлении нужно указать и дату, когда будет проводиться очная часть собрания, и то, до какого дня собираются решения собственников в заочной части, и куда заполненные бланки нужно передавать.

Составление реестров собственников квартир

Подготовку к собранию нужно начинать с составления реестра собственников квартир в доме. Получить его можно несколькими способами. Можно обратиться за ним в управляющую компанию, но совсем не обязательно вам там его предоставят, или попытаться собрать информацию о собственниках самостоятельно через сайт Росреестра. Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости о том, кто является собственником квартир в доме, через сайт Росреестра обойдется в три — четыре рубля за квартиру.

Кроме того, сведения о собственниках можно получить через информационную систему «Домсканер». Эта система создана для проведения собраний собственников через Интернет, за составление реестра в этом случае также придется заплатить, но вам выдадут уже готовые списки собственников квартир.

Уведомление соседей о собрании

Не позднее чем за десять дней до даты собрания нужно проинформировать соседей об его проведении. Для этого придется их обойти и собрать подписи под уведомлением. Как оно правильно оформляется, также можно посмотреть в приказе № 937 Минстроя России от 25 декабря 2015 года.

Обходить соседей не обязательно, если ранее на собрании собственники приняли решение в качестве способа уведомления соседей размещать объявления на информационных стендах, дверях подъезда, тогда именно так и нужно поставить в известность о собрании жителей дома.

В таком случае в реестре уведомления нужно указать дату и место размещения объявления, а человек, его разместивший, распишется в этом документе, и этого будет достаточно, чтобы доказать, что собственники о собрании проинформированы. Дополнительно можно сделать фотографию объявления.

Соблюдение процедуры проведения общего собрания собственников

Собрание проводится в очно-заочной форме, на очном собрании сначала нужно зафиксировать всех присутствующих, затем каждому из них выдается отдельный бланк, в котором он голосует по каждому вопросу и ставит подпись. Если у квартиры пять собственников, бланков тоже должно быть пять. Некоторые юристы рекомендуют также вести реестры выданных бланков решений.

При оформлении протокола общего собрания нужно ориентироваться на приказ Минстроя России от 25.12.2015 N937/пр, в котором содержатся предъявляемые к этому документу требования. Обязательным приложением к протоколу являются все реестры: реестр собственников квартир, реестр выданных уведомлений, реестр присутствовавших на собрании, протокол общего собрания, в котором указано, кто выступал и какое решение приняли.

Если собственник не участвовал в очной части собрания, он должен в установленный срок сдать бланки голосования по адресу, который был указан в сообщении о проведении собрания.

Чтобы собрание состоялось, в нем должны принять участие не менее половины собственников (при этом учитывается площадь квартир, которой владеют собственники, а не количество человек). Собрание будет признано состоявшимся, если в доме площадью 4000 квадратных метров в нем участвовали собственники, владеющие 2001 квадратным метром жилья. Для принятия решения за смену УК должен проголосовать 51 процент пришедших на собрание собственников.

После того как решение о смене управляющей компании принято, в течение пяти дней нужно отправить в стройнадзор и УК уведомление о том, что собственники решили поменять управляющую компанию. К нему прилагается копия протокола собрания и копия всех приложений.

Как выбирать новую управляющую компанию?

Еще до того как вы разорвали договор со старой УК, можно начинать заниматься поиском новой. Для этого стоит послушать мнение председателей советов многоквартирных домов, посмотреть, какие дома обслуживает выбранная вами компания, съездить пообщаться с их жителями, собрать информацию на специализированных сайтах. На сайте стройнадзора (krasnadzor.ru) публикуется информация о предписаниях, которые контролирующая организация выписала допускавшим нарушения управляющим компаниям.

Эту же информацию можно посмотреть на сайте «Реформа ЖКХ», где УК обязаны публиковать информацию о выписанных штрафах, и на сайте «Дом.госуслуги.ру».

«Можно посмотреть, публикуют они там информацию или нет, потому что недобросовестные УК эту информацию обычно не публикуют, значит, они не соблюдают требований, и эту компанию можно сразу отметать, — рассказывает представитель общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» Дмитрий Иванов. — Что касается того, стоит вообще начинать эту процедуру или нет, то, как показывает практика, даже одной инициации собрания обычно хватает, чтобы действующая управляющая компания начала шевелиться. Если раньше она не стремилась что-то делать, теперь УК получает сигнал, что собственники ее работой недовольны, и начинает что-то менять. А если собственники взамен найдут добросовестную компанию, она будет работать лучше».

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме на другую или на ТСЖ

Поменять УК на новую и выступить против прежней можно путем проведения специального сбора. При этом, нужно соблюдать инструкцию, прописанную в жилищном кодексе. Нужно более подробно разобраться с данным вопросом.

Читать еще:  Как проверить собственника участка по кадастровому номеру

Как сменить одну УК на другую

УК – самый распространенный способ осуществления управленческих полномочий. Можно выбрать абсолютно любую фирму, которая действует в регионе проживания граждан.

Смена управляющей компании может быть вызвана необходимостью улучшения управления многоквартирным домом, выполнением договорных обязательств и др.

Если жильцы хотят изменить способ управления, то нужно в соответствие с жилищным кодексом провести выборы. Для этого, согласно инструкции в сфере ЖКХ, издается повестка дня, где и указывается дата проведения собрания.

Каждый гражданин имеет право предложить на собрании любую УК и обосновать свою позицию. Ранее имеющаяся в управлении УК должна быть уведомлена о проведении такого рода собрания. В некоторых случаях по согласию собственников она может быть приглашена на собрание.

Как правильно перейти из одной управляющей компании в другую: возможные варианты

Как отмечалось выше, важнейшим условием перехода является проведение общего собрания жильцов. Правильно переизбрать организацию можно только по взаимному согласию жильцов. Весь процесс создания собрания и его проведения регламентируются Жилищным Кодексом Российской Федерации.

Для того чтобы в МКД по действующему законодательству сменить управляющую компанию, решение жильцов новостройки или другого дома нужно оформить протоколом.

Алгоритм и пошаговая процедура следующая:

  1. Объявление повестки дня путем формирования соответствующего заявления.
  2. Проведение этого собрания, выслушивание мнения жильцов.
  3. Составление протокола заседания.
  4. Принятие решения и заключение договора с новой управленческой фирмой.

Только при соблюдении вышеописанного алгоритма действительно возможно на законных основаниях сменить управляющую компанию или же вовсе выбрать новый способ управления.

Замена на основании собрания собственников: процедура

Правом на объявление собрания по тому или иному вопросу обладает глава дома. Еще он именуется старшим. В законе указано, что старшим может быть только гражданин, являющийся жильцом МКД. Не принимаются в качестве старших сторонние граждане.

Собственники жилья имеют законные основания для того, чтобы избрать нового «старосту». Они могут объединиться и подать заявление против действующего председателя. Такое возникает, когда он, например, ворует, не исполняет свои обязанности или иным образом препятствует функционированию управления многоквартирным домом. Переизбрание знаменуется соответствующим объявлением и также протоколируется.

Обращаться по всем возникшим вопросам в ходе выбора новой управляющей компании можно именно к нему. Как правило, этот гражданин и является руководителем собрания. Он подписывает протоколы и подписывает новый договор от имени всех жильцов с УК.

Собрание может проводиться как в очной так и в очно-заочной форме. Все это оговаривается в повестке дня, доведенной до всех собственников.

Необходимое количество голосов для смены управляющей ЖКХ компанией

Как отмечалось выше, решение о смене ТСЖ, ЖСК или управляющей компании принимается собранием собственников дома. Для того чтобы соблюсти порядок перехода и сменить управляющую организацию в Москве, Петербурге или другом городе России на законных основаниях, нужно изучить жилищное и гражданское законодательство РФ.

Особое внимание нужно уделить необходимому количеству голосов, при наличии которых в действительности можно сменить способ управления многоквартирным домом.

На собрание обязательно должны прибыть не менее половины жильцов. В противном случае собрание будет считаться несостоявшимся.

Из прибывших жителей более половины должны проголосовать за смену действующей организации. В той ситуации, когда это состоялось, то решение о смене управляющей фирмы будет считаться правомочным. В том случае, когда решение принять не удалось, то имеется возможность провести еще одно собрание в будущем и обсудить возможность выбора другой управляющей компании, обладающей большим приоритетом.

Возможна ли смена УК без собрания собственников

Только собственники многоквартирного дома имеют право решать, каким именно образом будет осуществляться управление их домом. В той ситуации, когда происходит передача дома управляющей ЖКХ компании без ведома жителей, данное решение считается незаконным. По сути, это неправомерный захват имущества.

В этой связи противостоять незаконным действиям граждан или директора ТСЖ можно путем обращения в судебные органы, прокуратуру или же жилищную инспекцию.

На сегодняшний день в жилищном законодательстве нет ни одного законно установленного способа передачи многоквартирного дома без уведомления лиц, проживающих в нем. Эти действия могут быть призваны незаконными, и повлечь за собой не только административную, но и уголовную ответственность.

Сколько раз можно менять УК

Жилищным законодательством не установлено, сколько именно раз можно прибегать к смене управляющей организации. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что смена управляющей фирмы может происходить множество раз, если на то будет воля собственников многоквартирного дома.

При всем прочем нужно обязательно учитывать условия самого договора с управляющей организацией. Там может быть указано, при каких условиях имеет место расторжение договора, по чьей инициативнее это должно происходить, как производятся расчеты после прекращения правоотношений и др. В той ситуации, когда в соглашении имеются те или иные оговорки, это может стать действительным препятствием для смены управляющей организации в конкретный период времени.

Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома: рассказываем пошагово

Как уже отмечалось выше, существует несколько этапов смены управляющей организации.

  1. Планирование замены и уведомление собственников жилья.
  2. Способ проведения собрания и изъявления желания собственников.
  3. Перечень информационных документов, которые будут применяться при выборе.
  4. Порядок объявления вопроса, указанного в повестке дня.
  5. Проведение голосования.
  6. Подведение и подсчет итогов.

В той ситуации, если уже имеет место ТСЖ как способ управления многоквартирным домом, то его уставом могут быть оговорены и иные условия и порядок проведения собрания по поводу смены способа управления многоквартирным домом.

В этой ситуации необходимо учитывать также и положения устава. В противном случае, проведенное собрание будет считаться неправомочным и смена способа управления недействительной.

Также рекомендуем посмотреть это видео:

Как сменить управляющую компанию на ТСЖ и наоборот

В данной ситуации нужно придерживаться той же процедуры, что была описана выше. В той ситуации, когда в многоквартирном доме уже имеется товарищество собственников жилья, то на плановом или же внеочередном собрании и может быть принято решение о смене способа управления. В этом случае ТСЖ подлежит ликвидации, а управляющая жилищно-коммунальными услугами компания будет считаться единственным способом управления МКД.

В той ситуации, когда жильцы желают создать ТСЖ, то они могут провести общее собрание и обратиться в управляющую компанию с требованием о понуждении расторгнуть существующий договор. После чего проводится собрание по поводу создания ТСЖ и последующая регистрация вновь созданного юридического лица.

Уведомление управляющей компании о создании ТСЖ, образец

Прежде чем принимать решение о расторжении договора с УК и создавать ТСЖ, управляющую фирму нужно надлежащим образом уведомить об этом. Это происходит путем направления письменного документа представителем интересов собственников. К такому акту прикрепляется и протокол собрания.

Образец уведомления не сложно скачать. ⇐

Незаконная смена управляющей компании, как это бывает

Незаконной признается смена, при которой собственники не участвуют в выборе надлежащего способа управления.

Как правило, это имеет место, когда УК попросту меняются домами, перезаключая договора без надлежащего к тому оформления. Иногда происходит подкуп председателя многоквартирного дома и заключение договора с той или иной организацией. Все эти действия являются незаконными. За них может наступить ответственность в рамках как уголовного, так и административного законодательства.

Таким образом, для замены способа управления или его переизбрания требуется изучить нормы жилищного законодательства. Очень часто судебная практика показывает, что прежние управляющие коммунальными услугами компании не раз пытались сорвать такие выборы, желая оставить дом себе в управлении. В этом случае можно написать заявление и пожаловаться в жилой надзорный орган. В году можно изменять способ управления и второй и третий раз.

Как сменить управляющую компанию ЖКХ

Если она не выполняется, жильцы могут совместными усилиями отказаться от услуг одной организации в пользу другой. Разберемся, как можно и есть ли смысл поменять управляющую компанию ЖКХ в жилом многоквартирном доме на другую, для удобства разделив процедуру на несколько этапов.

Выясняем наличие оснований

Первый шаг, который необходимо предпринять – проанализировать причины, дающие право сменить УК. В договоре, заключенном между организацией и собственниками, четко прописаны обязательства. Если хотя бы часть из них не соблюдается, либо работы выполняются с запозданием или откровенно плохо, жильцы имеют право предъявить претензию и подобрать другую фирму. Основаниями могут стать:

  • Окончание периода, в течение которого исполнитель должен заниматься управлением.
  • Невыполнение необходимых работ или непредоставление каких-либо услуг.
  • Игнорирование заявок собственников касательно ремонта или проведение восстановительных работ с нарушением сроков.
  • Выполнение обязательств ненадлежащим образом.

Расторгнуть контракт собственники квартир могут без участия второй стороны, если какой-либо пункт договора не соблюдается УК. Но следует учесть, что соглашение заключается на срок от 1 до 5 лет. В течение 12 месяцев после заключения расторжение по инициативе жильцов невозможно, так как этот период дается компании для того, чтобы наладить работу.

Читать еще:  Соглашение об алиментах размер выплаты, порядок взыскания, ответственность за неисполнение

Получаем необходимые документы

Перед тем, как поменять УК дома, необходимо собрать группу собственников, которые выступят с такой инициативой. В нее может войти любой человек, являющийся владельцем одной или нескольких квартир. Сформированное сообщество по закону может затребовать для ознакомления контракт и иные официальные бумаги, касающиеся объекта жилой недвижимости. Получить на руки необходимо:

  • свидетельства об осмотре коммуникационных систем здания за последние 2 года;
  • договор с УК;
  • справку о проделанной работе и оказанных за крайние 12 месяцев услугах.

Если организация не имеет чего-либо из вышеперечисленного, то по ЖК РФ она обязана восстановить необходимые документы за свой счет.
После изучения бумаг можно начать процедуру смены УК. Обычно прежняя организация не соглашается на это добровольно, поэтому действовать придется самостоятельно.

Как оповестить жильцов о необходимости проведения процедуры

Перед тем как сменить УК многоквартирного дома или новостройки, необходимо провести собрание жильцов. Для этого всех следует заблаговременно оповестить о планирующемся мероприятии. Чтобы эта процедура была проведена без нарушения ЖК РФ, не позднее чем за 10 дней до собрания все собственники уже должны знать о планирующемся совещании. Поэтому следует разослать уведомление поадресно. Это можно сделать при помощи отправки заказных писем, вручения оповещения под роспись. Не лишним будет развесить объявления на специальных досках у входа в подъезд. В уведомлении должна присутствовать такая информация:

  • Повестка дня. Решение может приниматься в отношении только тех вопросов, которые включены в утвержденный перечень.
  • Информация об инициаторе собрания и членах инициативной группы – ФИО и данные из удостоверяющего личность документа.
  • Форма проведения (заочная договоренность или собрание).
  • Дата, время и место мероприятия. Либо место, где принимаются бюллетени, и период, в течение которого осуществляется их сбор.
  • Сведения о том, каким образом жильцы оповещаются о месте и времени мероприятия.
  • Если проводится голосование, бюллетени вкладываются в оповещение. В них нужно обязательно указать ФИО всех членов группы, которая будет заниматься подсчетом голосов. Отдельно необходимо выделить председателя и секретаря собрания.

Если в оповещениях не будет какой-либо информации из списка, то собрание и принятые на нем решения могут быть признаны незаконными.

Требования к проводимому собранию

Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома требует того, чтобы решение приняли владельцы недвижимости, обладающие более чем 50% голосов. Важно учесть, что голоса подсчитываются не по количеству владельцев жилья, а по метражу квартир относительно всей жилой площади в здании. То есть присутствующие на мероприятии должны владеть более чем половиной от всех квадратных метров, чтобы их инициатива не противоречила закону.
Если это требование было соблюдено, все участники мероприятия становятся равны и имеют по голосу. Если больше половины членов собрания проголосуют за то, чтобы поменять компанию, то остальным придется подчиниться.

Как выбрать новую УК

Инициаторы собрания должны заранее выбрать интересующие их организации и изучить их предложения касательно перечня предоставляемых услуг, тарифов, формы договора и т.д. К дате сбора жильцов соглашение с каждой организацией-кандидатом уже должно быть подготовлено.
Владельцы помещений имеют право самостоятельно определить перечень работ и услуг, которые должны стать обязанностями нового исполнителя. Он должен гарантировать сохранность вашего дома и его пригодность для проживания. Поэтому рекомендуем привлечь для составления списка юриста. Некоторые пункты должны присутствовать в документе по закону:

  • Состав имущества, которое попадает в ведомство организации. То есть собственники должны решить, какие услуги будет предоставлять УК, а о каких работах они позаботятся сами. Например, инженерные коммуникации можно передать в ведение управляющей организации, а об уборке территории вокруг дома договориться с членами инициативной группы или нанять дворников без помощи УК.
  • Перечень работ и услуг, которые должны выполняться в отношении указанного в предыдущем пункте имущества. Также необходимо указать порядок, согласно которому в этот список могут вноситься правки, и перечислить коммунальные услуги, о предоставлении которых должна заботиться выбранная организация.
  • Порядок, в соответствии с которым будет определяться сумма на содержание здания и выполнение ремонтных работ, а также размер платы за коммунальные услуги. Следует обозначить, каким образом и как часто жильцы обязуются вносить платежи.
  • Особенности слежения за деятельностью компании. По нормам законодательства она должна минимум раз в год предоставлять отчет о своей работе в отношении перечисленных в договоре обязательств.

Чтобы подробнее изучить информацию по поводу всех пунктов соглашения, ознакомьтесь со статьей 162 ЖК РФ на сайте КонсультантПлюс или других аналогичных ресурсах.

Протокол решения о смене управляющей компании в многоквартирном доме

Документ, в котором будет отображено решение собственников, составляется письменно и подписывается следующими лицами:

  • председателем собрания;
  • лицами, ответственными за подсчет голосов;
  • секретарем комиссии.

Особых требований к тому, как будет выглядеть письменное свидетельство, законодательство не предъявляет. Но не забывайте, что если в повестку дня не был внесен вопрос о выборе УК, то в дальнейшем протокол может быть посчитан недействительным. Также необходимо проконтролировать, чтобы были учтены несколько важных моментов:

  • Все владельцы недвижимости должны быть оповещены о проведении общего собрания.
  • В обязательном порядке должна быть составлена повестка дня.
  • Необходимо правильно провести процедуру голосования (каждый жилец должен оставить свою подпись в соответствующем документе).
  • Важно оповестить всех владельцев квартир о решении, принятом на сборе жильцов.
  • После нужно довести до УК сведения о принятом решении и о дате, когда она должна закончить свою работу в отношении здания.

Процедура смены компании требует, чтобы все необходимые действия были выполнены в соответствии с законом и проведены своевременно. Только так можно избежать осложнений и необходимости повторения каких-либо из них.

Оповещение управляющих организаций о решении собственников

Когда протокол собрания будет готов, его необходимо отдать и старой УК, и новой. Это следует сделать для того, чтобы действующая УК узнала о том, что жильцы прекращают сотрудничество с ней, а новая – что вы желаете начать сотрудничество с ней.
Следует учесть, что в течение месяца с момента, когда вы решили сменить УК, прежний исполнитель должен передать все бумаги, касающиеся технического состояния дома, новому. Этот момент лучше проконтролировать самостоятельно. Если старая компания откажется передать бумаги выбранному собственниками кандидату, то тот может подать заявление в Арбитражный суд с просьбой посодействовать в передаче документов на здание. Может помочь и обращение в прокуратуру.
Если старая УК обещает исправиться, можно поверить и продолжить сотрудничество с ней. Но как показывает практика, ранее не выполнявшая свои обязанности надлежащим образом организация не будет соблюдать все пункты договора и в будущем.

Перезаключение договора

Не всегда следует прибегать к такому радикальному решению, как смена управляющей компании. Если собственники недовольны качеством выполняемых работ или тем, что предоставляются не все необходимые услуги, можно выдвинуть требование о перезаключении соглашения с УК. В таком случае его можно изменить и дополнить.
В официальных бумагах часто отсутствует информация об имуществе, за которым УК должна следить, или о том, как должен меняться размер оплаты за предоставляемые организацией услуги. Иногда их перечень может даже не соответствовать действующему законодательству. Чтобы заключить контракт заново, следует:

  • Истребовать в УК действующую версию бумаги.
  • Изучить ее и сравнить текст с требованиями, которые выдвигаются к нему законодательством (статья 162 ЖК РФ).
  • В письменном виде изложить имеющиеся недовольства и разногласия и передать протокол для изучения компанией.
  • Если это необходимо, вместе с УК сформировать группу лиц, которые достигнут соглашения в отношении текста нового договора.
  • Вынести вопрос о принятии новой версии на собрание собственников.
  • Потребовать от УК размножить текст согласованного документа и передать его для подписания жильцам.
  • Утвердить на общем сборе положения нового контракта.

Если прийти к консенсусу с действующей УК не получилось, тогда единственным выходом для изменения ситуации является отказ от ее услуг.
Теперь вы знаете, как можно правильно сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, по каким основаниям и есть ли трудности в процессе отказа от услуг. Главное – подойти к делу ответственно, не бояться отстаивать свои права в конфликтных ситуациях и быть инициатором проведения описываемой в статье процедуры, если она необходима.

Дорогие читатели! У вас есть интересное сообщение для редакции? Хотите поделиться новостью? Задать нам вопрос? Пишите нам по электронной почте: news@tv-gubernia.ru, присылайте сообщения в WhatsApp, Viber или Telegram на номер 8 (952) 543-17-02.

И не забудьте подписаться на нас в соцсетях: «ВКонтакте», «Одноклассники», Facebook, Instagram. Также наше сообщество есть в Telegram.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector