Veomo.ru

Финансовый журнал
104 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Арендодатель удерживает имущество арендатора что делать

Почему арендодатель не несет ответственность за имущество арендатора

Итак, несет ли арендодатель ответственность за имущество арендатора? Здесь есть 2 случая. Сейчас специалисты отдела арендных отношений компании elitearenda.ru разъяснят все нюансы ответственности арендодателя «понятным языком».

Если очень коротко, то, обычно арендодатель не несет ответственности, но обо всем по порядку.

Случай 1. У арендатора украли имущество в офисе или квартире, которую он арендовал.

В данном случае решающую роль играет договор аренды.

    Посмотрите, есть ли в нем следующие пункты:

  • Арендодатель обязан следить за сохранностью имущества или несет ответственность за имущество, размещенное в помещении, которое снимает его арендатор.
  • Составлен перечень имущества, сохранность которого обязан обеспечить арендодатель. При этом стоит подпись арендодателя о том, что он согласен с полным перечнем и описанием данного имущества;
  • Каждый день ведется акт сверки имущества, где арендодатель подтверждает наличие данного имущества в офисном помещении, либо подобный акт сверки заполняется сотрудником ЧОП или иным ответственным лицом, нанятым арендодателем. Если речь идет о хранении денежных средств, то они ежедневно пересчитываются.
  • Арендодатель нанял ЧОП или иную организацию, которая охраняет имущество, расположенное в арендованном помещении. В том числе – с помощью сигнализации.
  • Если в помещении арендатора кто-то что-то украл или испортил, то у него появляется существенный шанс взыскать с арендодателя понесенный им ущерб только в том случае, если в договоре есть пункты с 1 по 3-й. Если арендодатель решил проверять наличие имущества не лично, а с помощью ЧОП, то с 1-го по 4-й. Только при наличии в договоре аренды этих пунктов суд может встать на сторону арендатора.

    Все остальные, всякие «расплывчатые формулировки» в договоре аренды о том, что в некоторых случаях арендодатель несет ответственность за имущество, судом, скорее всего, будут проигнорированы в случае кражи или порчи имущества у арендатора. Особенно, если в договоре аренды отсутствует перечень имущества с подписью арендодателя.

    В случае кражи МВД может взяться за расследование. Если в результате расследования будет доказано, что кража или порча произошла по вине или при пусть даже косвенном участии арендодателя, то с него можно будет взыскать понесенный арендатором ущерб.

    Кстати, если вы планируете съезжать от арендодателя в другой офис, то мы можем посоветовать Вам одну компанию, которая занимается офисными переездами в Санкт-Петербурге: https://ofisnyi-pereezd.ru. Если Вы арендатор и у Вас что-то украли, то Вам наверняка пригодится переезд по выгодной цене.

    Случай 2. Несет ли арендатор ответственность в случае, если имущество испорчено при возникновении пожара или потопа? Читайте об этом в продолжении статьи.

    Также специалисты нашей компании хотели бы Вам посоветовать следующее. Если вы – арендатор и у вас что-то украли, не нужно конфликтовать с арендодателем «сразу». Все мы люди. Если арендодатель сам понимает, что охрана была некачественная, а замки – старые, то, возможно, он добровольно согласится компенсировать Вам часть убытков без судебного разбирательства. Иногда можно договориться мирно даже в наше «непростое» время.

    Арендатор не платит: что делать?

    Трудно найти арендодателя, который не сталкивался с ситуацией, когда арендатор не платит арендную плату. Причины могут быть самые различные, как и поведение арендатора.

    Наиболее добросовестные арендаторы пытаются договориться с арендодателем об отсрочке или рассрочке платежа.

    Некоторые просто исчезают. О том, что делать если задолжавший арендатор исчез, читайте здесь. Поэтому сейчас мы такое развитие событий рассматривать не будем.

    Итак, типичная ситуация. Есть условный арендатор, безусловная задолженность по арендной плате и вопрос известного классика: что делать?

    Если удалось договориться об отсрочке или рассрочке платежей, это конечно хорошо. Однако, бывает, что арендатор не выполняет условий договоренности.

    На такой случай порядок действий арендодателя следующий:

    1. направление письменной претензии арендатору;
    2. расторжение договора аренды;
    3. определение судьбы имущества арендатора, оставленного на арендованных площадях;
    4. взыскание задолженности по арендной плате и штрафных санкций.

    Пойдем по порядку.

    1. Направление претензии
    2. Расторжение договора аренды
    3. Судьба оставленного арендатором имущества
    4. Удержание имущества
    5. Продажа имущества
    6. Передача имущества на хранение
    7. Брошенные вещи
    8. Взыскание задолженности
    9. Истребование имущества из чужого незаконного владения

    Направление претензии

    Пункт не всегда обязательный.

    Как всегда необходимо внимательно изучить договор — предусмотрен ли обязательный претензионный порядок урегулирования спора.

    Не буду подробно расписывать, что и как писать в претензии, об этом у меня уже есть отдельная статья, которую можно прочитать здесь.

    Обратить внимание следует на порядок направления претензии с требованием погасить задолженность по арендной плате арендатору.

    Наиболее предпочтительный вариант — вручение претензии лично в руки представителю арендатора, с проставлением отметки об этом на отдельном экземпляре, остающемся у арендодателя.

    Если такой возможности нет, то претензию необходимо направить по всем известным адресам арендатора, в первую очередь по юридическому. И обязательно продублировать по адресу арендованного имущества.

    Направляется претензия заказным письмом с уведомлением о вручении.

    Таким образом претензионный порядок будет считаться соблюденным и подтверждаться самим фактом направления письменной корреспонденции даже в случае отказа контрагента от ее получения.

    Расторжение договора аренды

    Обычно в договоре аренды предусматривается право арендодателя отказаться от своих обязательств при многократном или длительном неисполнении арендатором обязанности по внесению арендной платы.
    В этом случае уведомить контрагента об отказе от договора можно в претензии.

    С момента получения такого уведомления контрагентом договор прекращается в силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ.

    При отсутствии в договоре такого права арендодатель оказывается в сложном положении. Любые попытки действий в отношении арендуемых помещений со стороны арендодателя будут неправомерными, поскольку законодательство защищает права арендатора даже против собственника сданного в аренду помещения.

    Еще одна возможность, как правило, весьма призрачная, расторгнуть договор по соглашению сторон.

    Сделать это можно в любое время.

    В ст. 450 ГК РФ предусмотрены основания расторжения договора по инициативе одной из сторон договора. Одним из них является существенное нарушение договора другой стороной. Но в этом случае договор расторгается в судебном порядке.

    Здесь два варианта.

    Первый. Обращение в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды.

    Второй. Ждать окончания действия договора.

    Выбор варианта диктуется конкретными обстоятельствами. Ожидание является более предпочтительным вариантом, если был заключен краткосрочный договор аренды. Иногда такое поведение позволяет сэкономить время и деньги. Я имею в виду сроки движения дела и судебные расходы.

    Если имеются опасения по поводу сохранности имущества, то по заявлению арендодателя суд может принять срочные временные меры, направленные на обеспечение иска или имущественных интересов заявителя (обеспечительные меры). За заявление о применении обеспечительных мер, подаваемое в арбитражный суд, взыскивается госпошлина в размере 3 000 руб. (п. 6 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ).

    Судьба оставленного арендатором имущества

    Ситуация, когда вдобавок ко всему в арендованных помещениях остается имущество арендатора, не такая большая редкость. Что с ним делать?

    До того момента, как договор прекращен (расторгнут) сделать нельзя практически ничего. Любые действия будут нарушением прав арендатора. Как уже говорилось выше его интересы защищаются даже против собственника.

    С момента прекращения действия договора или его расторжения права владения и пользования возвращается арендодателю. Технически прекращение доступа арендатора в помещение решается просто и быстро.

    Если на этот момент в помещениях осталось имущество арендатора, то варианты дальнейшего поведения следующие:

    • удержание имущества;
    • продажа имущества;
    • передача имущества на хранение третьим лицам;
    • вещи расцениваются, как брошенные.

    Перед тем, как определить вариант действий, необходимо оставленное имущество оценить. Для этого создается инвентаризационная комиссия, подсчитывающая чего и сколько оставлено. От результатов инвентаризации и следует отталкиваться.

    Удержание имущества

    Статья 359 ГК РФ дает право арендодателю удерживать вещь должника при неисполнении им в срок требований о погашении долга до тех пор, пока обязательство не будет исполнено.

    Насчет этой обеспечительной меры, порядке ее применения у меня опять же имеется отдельная статья, можно ознакомиться с ней тут.

    Напомню только, что грубой ошибкой будет попытка удержания имущества арендатора до момента прекращения или расторжения договора аренды. Удерживаться может только имущество должника, оказавшееся в обладании арендодателя на законных основаниях.

    Продажа имущества

    Можно попытаться реализовать имущество арендатора и тем самым покрыть убытки, вызванные неуплатой арендной платы. В большинстве случаев — попытка малоперспективная. Связано это с дороговизной и сложностью порядка продажи.

    Читать еще:  Как снизить налог на имущество физических лиц

    В силу ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

    Обращение взыскания на заложенное имущество — дело не одного дня. И сам процесс очень трудоемкий. Его возможно осуществить как в судебном, так и во внесудебном порядке. Чаще — в судебном, потому что обращение взыскания без обращения в суд возможно только на основании соглашения сторон.

    А возможность включения в договор аренды условия о внесудебном обращении взыскания на удерживаемое имущество очень спорная, поскольку необходимо заранее определить перечень имущества, которое можно будет продать.

    На деле это означает, что без согласия арендатора реализовать в короткие сроки его же имущество не удастся. Придется сначала обращаться в суд, затем организовать продажу имущества с публичных торгов. Это лишние время и деньги. А если арендатор займет активную позицию по противодействию действиям арендодателя, то процесс может сильно затянуться.

    Иногда обращать взыскание на имущество просто невыгодно. Потому что ничего особо ценного попросту нет и сама процедура обращения взыскания обойдется дороже.

    Передача имущества на хранение

    Передача удерживаемого имущества по договору ответственного хранения третьим лицам законом не запрещена. Например, возможен вариант передачи имущества на ответственное хранение новому арендатору помещений. При этом если предыдущий арендатор вдруг вспомнит об оставленном имуществе и решит возвратить его, то взыскать убытки ему вряд ли получится.

    Пример такой ситуации есть в судебной практике (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.06.2013 № Ф03-2102/2013 по делу № А73-11952/2012).

    Брошенные вещи

    Удержание не всегда бывает эффективным. Если речь идет об имуществе, не представляющем большой ценности для арендатора, то такая обеспечительная мера стимулировать его не будет.

    В этом случае возможен вариант признания оставленных вещей брошенными. Но это возможно только если арендатор полностью отказался от принадлежавших ему вещей и не выражает своей заинтересованности в их возврате.

    Поэтому признание вещей брошенными и обращение их в свою собственность тоже может быть сопряжено с определенными сложностями.

    Итак, что делать если задолжавший арендатор оставил свое имущество? Ответ зависит от сложившихся обстоятельств. Если имущество ценное, то можно серьезно рассмотреть возможность применения удержания.

    Если ничего ценного нет, то возможна передача имущества на ответственное хранение или, еще лучше, признание вещей брошенными. Последний вариант будет более выгодным, особенно если его возможность будет прописана в договоре отдельным пунктом.

    Взыскание задолженности

    Образовавшаяся задолженность по уплате арендных платежей взыскивается в судебном порядке. Сейчас мы не рассматриваем погашение задолженности за счет удерживаемого имущества. Речь идет о ситуации, когда есть задолженность и больше ничего.

    В суд подается исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате. Не забудьте к сумме основной задолженности прибавить сумму неустойки или процентов за пользование чужими денежными средствами. К иску прикладываются все подтверждающие документы, включая договор, счета на оплату, переписка между сторонами и т. д.

    Если задолженность составляет менее 300 тыс. руб. (для ИП — 100 тыс. руб.), то рассматриваться дело будет в порядке упрощенного производства. В таком случае примерно через 2,5 — 3 месяца у вас на руках будет решение суда. Получаем исполнительный лист и предъявляем его в службу судебных приставов на исполнение. Возможно, что судебные приставы-исполнители и смогут исполнить судебный акт.

    Истребование имущества из чужого незаконного владения

    До сих пор речь шла в основном об аренде недвижимого имущества.

    Но что если арендована была движимая вещь (договор проката), транспортное средство, а арендатор не внес арендные платежи?

    Или еще хуже — не спешит возвращать арендодателю саму арендованную вещь после прекращения действия договора?

    Тогда следует подать в суд иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикация). Для надежности следует сразу подать еще и заявление о применении обеспечительных мер.

    Если арендатор исчез с вашей вещью, то ситуация становится еще более серьезной. Пишем заявление в полицию, поскольку за это возможна и уголовная ответственность.

    Вот в общем-то и все на этом. Специально делал эту статью краткой и лаконичной, без воды. Чтобы по ее прочтении сразу стало ясно что делать, если арендатор не платит арендную плату.

    Арендаторы не платят за квартиру и не съезжают, что с этим делать

    — Пожалуйста, подождите недельку.
    — Это уже вторая неделя пошла, съезжайте!
    — Зарплату задержали, войдите в положение, я же всегда платила вовремя.
    — Ну, ладно. Через неделю приду.

    Извините, но денег сегодня нет дома

    Знакомо? В результате арендатор садится на шею и всегда будет платить с опозданием.

    С одной стороны, надо выселять, чтобы найти более надежного квартиранта. Сдача недвижимости в аренду — это бизнес. А в бизнесе важно зарабатывать деньги, а не развивать сострадание.

    С другой стороны, арендатора просто по-человечески жалко и помогать людям надо. Мы же не звери! У вас может быть доброе сердце, которым и будут пользоваться арендаторы, пока не измотают вас окончательно.

    Если арендаторы не платят и не съезжают, то нужно действовать, а не усугублять ситуацию. Мы расскажем о своем опыте работы с квартирантами, которые не платят и не торопятся забирать вещи.

    Составляйте договор правильно

    Обычно в договоре указывают размер арендной платы и срок оплаты. Понятно, что это ключевая информация, но этого недостаточно.

    Стандартные договоры на аренду квартиры или коммерческой недвижимости не включают в себя множество необходимых условий. Чем больше условий детализировано в договоре, тем проще и дешевле урегулировать проблемы с арендаторами.

    Договор аренды недвижимости — основной документ в соглашении двух сторон. Если квартиранты не платят, то правильный договор не только поможет урегулировать ситуацию быстро, но сообщит, что делать и в какой последовательности.

    Отсрочка платежа

    Женя снял квартиру у Михаила и исправно платил 3 месяца, но потом ему задержали зарплату. Платить нечем.

    Михаил пришел за арендной платой, а Женя клянется, что заплатит на следующей неделе: “Ну, пожалуйста! Мне скоро дадут деньги, войдите в положение, прошу Вас!”. В результате Михаил дает отсрочку платежа на словах. Но Женю сократили, компания — банкрот.

    В результате бардак и испорченные нервы Михаила и Жени. Михаил вроде сам дал отсрочку и теперь непонятно, а надо ли удерживать неустойку. Неудобно как-то. Жалко Женю. Женя думал, что ему заплатят, а его уволили без выходного пособия.

    Чтобы такого не было, нужен пункт, разъясняющий условия предоставления отсрочки платежа. В нем нужно обозначить:

    • за какое время можно просить отсрочку;
    • на какое количество дней предоставляется отсрочка; если арендатор не оплатит, то какие штрафные санкции он несет за каждый день просрочки;
    • каким способом можно просить отсрочку по платежу (желательно письменно!).

    Претензионный порядок урегулирования спора (выселения)

    Обязательный пункт. В нем прописываем последовательность действий, которые должен выполнить арендодатель с момента, когда арендная плата не поступила на счет.

    Что необходимо зафиксировать:

    “Если арендодатель не получает арендную плату в срок, указанный в пункте ___, а арендатор в письменном виде не попросил отсрочку платежа за 3 дня до внесения арендной платы, то арендодатель вправе начать урегулирование спора в установленном порядке:

    1. Обсудить ситуацию с арендатором в устной или письменной форме с сохранением результатов переговоров. Арендатор может записывать разговор в аудио- или видеоформате.
    2. Отправить письменную претензию арендатору лично или по почте о несвоевременной оплате аренды и требованием погасить задолженность.
    3. В течение 3 дней после просрочки отправить письменное уведомление о расторжении договора вследствие невыполнения арендатором условий договора. Договор считается расторгнутым.
    4. Арендодатель готовит исковое заявление в суд для взыскания месячной арендной платы с арендатора (пункт ____), а также неустойки (пункт _____), которая считается со дня неуплаты арендной платы.

    Когда этот пункт есть, арендатор и арендодатель урегулируют спор согласно Договору. Все стороны понимают, что будет дальше и в какой последовательности.

    Неустойка

    Арендодатель самостоятельно должен указать размер неустойки, которую заплатит квартирант. Это позволит взыскать больше денег, чем может назначить суд.

    Читать еще:  Что значит совместная собственность на квартиру

    Например: месяц аренды стоит 30 000 р., в день получается около 1000 р. Вы можете написать, что в случае неуплаты аренды неустойка в день — 1500 р. Обязательно учтите это в случае взыскания долгов с арендатора, который перестал платить.

    Брошенные вещи

    В этом пункте вы прописываете условия, при которых вещи, оставленные арендатором, считаются брошенными. Обычно указывают срок хранения и общую стоимость.

    Напишите что-то вроде:

    “Вещи, оставленные в квартире, считаются брошенными арендатором, если он не интересовался ими в течение 30 дней со дня расторжения текущего договора, а их суммарная рыночная стоимость не превышает 100 000 р. Арендодатель имеет право поступать с брошенными вещами по своему усмотрению: выбросить, продать, передать на хранение третьим лицам”.

    Этот пункт поможет в ситуации, когда арендатор сбежал или разорвал договор, оставив в квартире свои вещи.

    Нет договора = нет защиты

    Договор защищает интересы арендатора и арендодателя. Сдавать недвижимость без договора — большой риск. Однако не все договоры одинаково хороши.

    Стандартный договор риелтора не включает и половины того, о чем мы говорим в статье. У вас, как у собственника помещения, есть право составлять индивидуальный договор под конкретное помещение и арендатора. Пользуйтесь этим правом!

    Чем точнее составлен договор и больше ситуаций разъяснено, тем выше шансы сберечь нервы и деньги. Прописывайте все, в чем есть сомнения. Не хотите сами — наймите юриста. Это особенно актуально, когда вы строите бизнес на недвижимости.

    Подумайте об уплате налогов (наказание вплоть до уголовной ответственности). Если уклоняетесь от уплаты налогов, то обиженный арендатор может испортить вам жизнь, написав заявления в налоговую и прокуратуру. Квартиранты не платят и отказываются съезжатьПостройте комфортный диалогНе превращайте деловые отношения в нервотрепку. Не кричите, не истерите, держите себя в руках. Вам нужна максимально холодная голова для того, чтобы сохранить деловые отношения. Твердо отстаивайте свою позицию, ссылаясь на договор. Ваша задача объяснить арендатору, что если сейчас не договоритесь, то вы будете вынуждены действовать по претензионному порядку и обратитесь в суд. Помните об условиях предоставления отсрочки платежа. Если даёте отсрочку, то берите расписку, в которой должно быть закреплено, что в случае неуплаты время простоя придется оплачивать.

    Договор — ваша главная опора на переговорах

    Фиксируйте результаты переговоров

    1. Когда договариваетесь устно, то записывайте разговор на диктофон или видео, предупредив об этом собеседника. Записи сохраняйте и копируйте на дополнительный носитель информации: ПК, флешку, переносной жесткий диск.
    2. Если ведете переписку в социальных сетях или мессенджерах, то сохраняйте её, делая скриншоты. Бывает, что арендаторы отвечают голосовыми сообщениями, настаивайте, чтобы арендатор отвечал письменно, или сохраняйте голосовые сообщения.

    После завершения переговоров составьте бумагу с описанием того, о чем вы договорились. Подпишите этот совместно составленный документ. Обычно это отсрочка платежа.

    Арендатор кормит завтраками — пишите и отправляйте претензию

    Вручайте лично. Вам нужно, чтобы арендатор поставил дату и подпись в претензионном письме. Одно письмо остается вам, копию отдаете арендатору.

    Отправьте заказным письмом на адрес регистрации арендатора (по паспорту). В этом случае порядок подачи претензии будет соблюден. Он подтверждается фактом отправки письма, поэтому сохраните все квитанции и чеки с почты.

    Расторгайте договор

    Напишите и отправьте квартиранту уведомление о расторжении договора. Уведомление желательно вручить лично. Если арендатор сбежал, то отправьте уведомление на адрес официальной регистрации. С этого момента договор расторгнут.

    Когда договор расторгнут, можно блокировать доступ арендатора в помещение: менять замки, препятствовать доступу с помощью полиции, а также удерживать имущество арендатора (ст. 359 ГК РФ).

    Если договор не расторгнуть, то блокирование доступа в помещение (даже с полицией) или удержание имущества будет считаться незаконным.

    Взыщите долги

    1. Мирный способ. Проведите переговоры и убедите квартиросъемщика отдать деньги за аренду. Ведите себя уверенно. Объясните арендатору, что подадите в суд, заставив его оплатить долги, неустойку и услуги юристов. Лучше сейчас отдать небольшую сумму и съехать, чем получить большие проблемы.
    2. Через суд. Подготовьте исковое заявление по взысканию задолженности по арендной плате, включив в него сумму неустойки за вынужденный простой доходной недвижимости. Приложите к иску все подтверждающие документы: договор аренды, акты, счета на оплату, расписки, переписку между сторонами (сообщения на почту, SMS, мессенджеры, записи разговоров).

    Когда разрешил аренду с животными, узнайте как правильно сдавать квартиру, чтобы получать деньги, а не проблемы

    Арендатор съехал, что делать с его вещами?

    1. Удержать (оставить у себя до 100% уплаты долгов). Согласно ст. 359 ГК РФ владелец квартиры имеет право удерживать имущество арендатора до уплаты задолженности по аренде. Если оплата полностью получена, то удерживать имущество незаконно.
    2. Выставить имущество арендатора на публичные торги. Для этого обращайтесь в суд. Пишите обращение на взыскание имущества арендатора, приложив к нему все обстоятельства дела. Без юриста не обойтись, потому что процесс затратный, долгий и сложный. Подумайте, стоит ли заниматься этим? Одно дело, когда арендатор оставил дорогое оборудование и задолжал 300 000 р. за коммерческое помещение, и совсем другое — оставленная квартирантом кофеварка, куртка и сумка с грязными носками.
    3. Вернуть арендатору. Если претензий к арендатору нет, то забытые вещи старайтесь вернуть арендатору. Зачем они вам?
    4. Передать вещи на хранение родственникам, друзьям арендатора, новому жильцу или другому третьему лицу. Так можно сделать, если арендатор оставил ценные вещи и сбежал не заплатив. Для этого составляем опись имущества, собираем комиссию из нескольких человек и передаем имущество по договору хранения третьим лицам (ст. 886 ГК РФ). Это абсолютно законная процедура, но важно правильно составить договор хранения и получить подпись третьего лица.
    5. Брошенные вещи. Если ценность оставленных вещей низкая, то их можно признать брошенными и поступить, как вы хотите. Для этого в договоре нужно заранее прописать, какие вещи считаются брошенными и что с ними имеет право делать арендодатель.

    Итак, секретного способа решить проблему нет. Если квартирант не платит за квартиру и не съезжает, то обратитесь к договору. В договоре нет разъяснений? Пишите претензии, нанимайте юриста, обращайтесь в суд. Времена, когда можно было обратиться к суду “черных курток на BMW” прошли.

    Возможно, ситуация с проблемным арендатором, станет звоночком для перехода к доверительному управлению квартирой. В этом случае доверительный управляющий возьмет на себя неприятные переговоры и быстро решит вопрос через суд с помощью опытных юристов.

    Удержание имущества арендатора – самоуправство или имеет право? (Олжас Абубакиров, помощник юриста GRATA International)

    Удержание имущества арендатора — самоуправство или имеет право?

    Олжас Абубакиров, помощник юриста

    GRATA International

    Введение режима ЧП в свете пандемии COVID-19, последующий карантин и связанные с ним ограничения оказали плохое влияние на платежеспобность МСБ. Известны случаи, когда между арендатором и арендодателем возникает спор относительно того, что арендатор не оплачивает арендные платежи и арендодатель принимает решение удерживать имущество арендатора до момента получения оплаты.

    Не касаясь вопроса признания периода действия ЧП (15.03.2020 г. — 11.05.2020 г.) в качестве форс-мажорных обстоятельств, который сам по себе с учетом последнего разъяснения Верховного суда РК от 06.05.2020 г. является предметом отдельного анализа, предлагаем рассмотреть ситуацию в «чистом» виде (т.е., как, например, если бы спор произошел в период времени, не затронутый какими-либо форс-мажорными обстоятельствами.

    Поставленные вопросы: вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора для того, чтобы арендатор исполнил свои обязательства в рамках заключенного договора аренды? Можно ли рассматривать действия арендодателя в качестве самоуправства? Каков рекомендуемый порядок действий в рамках применимого законодательства с учетом правоприменительной практики?

    Мною было рассмотрено около 50 судебных дел по самоуправству и 10 дел по вопросам удержания имущества за 2015-2020 г. Рассматривались судебные дела находящиеся в свободном доступе в портале sud.gov.kz и ИС «Параграф». См. выводы ниже.

    2. О самоуправстве

    2.1 Что такое самоуправство?

    Согласно ст. 389 (Самоуправство) УК РК:

    «Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законодательством РК порядку, осуществление своего действительного или предполагаемого права, оспариваемого другим лицом или организацией».

    Читать еще:  Как перестать быть учредителем ооо

    Под действительным правом понимается «право, принадлежащее лицу на законном основании, но которое он осуществлял, не соблюдая установленного для этого порядка».

    Под предполагаемым правом понимается «право, которое фактически законно не принадлежит лицу, но на которое он рассчитывает, ошибочно считая его своим законным».

    Объективной стороной уголовного правонарушения является деяние в виде самовольного, вопреки установленному законодательству порядку осуществления своего действительного или предполагаемого права. Т.е. деяние в результате, которого гражданину или организации причиняется существенный вред.

    Санкцией за самоуправство является:

    · штраф в размере до 100 МРП (277,800 тг) либо;

    · исправительные работы в том же размере либо;

    · привлечение к общественным работам до 100 суток либо;

    · арест до 45 суток.

    Исходя из имеющейся практики, можно сделать вывод, что суды склонны выбирать меру наказания в виде штрафа от 25 МРП (69,450 тг.) за совершение уголовного проступка.

    При этом важно помнить, что в зависимости от последствий правонарушения изменяются и возможные санкции, которые могут дойти вплоть до лишения свободы от 3 до 7 лет за тяжкие последствия.

    2.2 Судебная практика

    В качестве примера самоуправства можно привести следующие случаи:

    Пример 1 (06.01.2020) Гражданин С. придя в квартиру к родственнице, требовал от нее отменить завещание на недвижимое имущество на имя его матери и оформить вместо этого договор дарения. Гражданин С. забрал мобильный телефон (стоимостью 64,000 тг) у своей родственницы против ее воли, предупредив, что возвратит его после оформления договора дарения.

    Гражданин С. был признан судом виновным в совершении самоуправства. Санкция: штраф в размере 63,125 тг.

    Пример 2 (24.03.2016) Гражданин А. обратился к Гражданину С. в связи с финансовыми проблемами, чтобы взять у него деньги в долг. Гражданин С. согласился дать деньги в сумме 3000 долларов США с условием того что Гражданин А. поставит в обеспечение залога автомобиль. По истечению обещанных сроков Гражданин А. свои обязательства не выполнил. Тогда Гражданин С. вопреки установленным законодательством порядку для осуществления своего предполагаемого права реализовал автомобиль (3,415,228 тг), причинив материальный ущерб.

    Гражданин С. был признан виновным в совершении самоуправства, повлекшие тяжкие последствия.

    Санкция: лишение свободы сроком на три года, ввиду того, что действия Гражданина С. повлекли тяжкие последствия, под которыми согласно УК РК, под тяжкими последствиями понимаются превышение суммы ущерба в размере, 1000 МРП (2,778,000 тг) (ч. 38 ст. 3 УК РК).

    Отмечу, что среди рассмотренных мною судебных дел не было судебных решений по самоуправству, связанных с удержанием имущества.

    Причиной этого с высокой вероятностью является то, что право на удержание имущества прямо установлено ГК РК, как описано ниже.

    3.1 Что такое удержание?

    Среди таких видов обеспечения исполнения обязательств, как залог, неустойка, задаток и т.д. ГК РК содержит нормы, позволяющие арендодателю удерживать имущество арендатора до исполнения им своих договорных обязанностей.

    Необходимо иметь в виду, что законным удержание имущества будет если ( i ) договор аренды еще не истек или в случае ( ii ) прекращения действия договора и оставления имущества арендатором в ранее арендуемом помещении.

    Так согласно ст. 338-1.1 ГК РК:

    «Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено».

    3.2 Судебная практика

    В судебной практике встречаются следующие случаи:

    Пример 3. Договор аренды между арендатором и арендодателем истек. На следующий день после истечения срока аренды арендодатель заменил замки с целью присвоения чужого имущества. Из слов арендатора имущество арендатора еще не было вывезено из арендуемого помещения. Арендатор подал иск о признании действия по удержанию имущества незаконными и обязать произвести возврат имущества в сумме 5,562,790 тг.

    (19.08.2017) ( i ) Суд первой инстанции отказал в требованиях истца. Суд установил, что арендатор не доказал нарушение его прав и законных интересов арендодателем, вследствии удержания имущества, а также не доказал факт осуществления предпринимательской деятельности в помещении.

    (26.10.2017) ( ii ) Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и возложил на арендодателя обязанность произвести возврат имущества в связи с принятием представленных сторонами первичных и бухгалтерских документов в качестве допустимых доказательств.

    (03.01.2018) ( iii ) Суд кассационной инстанции оставил решение второй инстанции без изменения.

    Пример 4. Договор аренды между арендатором и арендодателем истек. Арендодатель удерживал товар (стоимостью 20,000,000 тг) и документы, арендатора из-за задолженности по арендной плате за помещение. Арендатор подал иск о незаконном удержании. В свою очередь арендодатель подал встречный иск о взыскании арендной задолженности.

    (05.07.2017) ( i ) Суд первой инстанции постановил взыскать задолженность по арендной плате с арендатора (3,732,638 тг), отказал в требованиях арендатора.

    (07.11.2017) Дополнительным решением суда первой инстанции исковое требование арендодателя о возмещении суммы ущерба было удовлетворено. Взыскано с арендатора в пользу арендодателя сумма ущерба в размере 642,664 тг.

    (14.02.2018) ( ii ) Суд апелляционной инстанции изменил решение первой инстанции:

    Суд посчитал что, при удовлетворении требований арендодателя судом первой инстанции необоснованно не принят во внимание факт того, что срок действия договора аренды истек 31.12.2016 г. В связи с чем, удержание имущества и начисление арендной платы и коммунальных услуг за 1-й квартал 2017 г. на основании договора аренды, срок действия которого истек, является неправомерным и необоснованным.

    Суд постановил взыскать упущенную выгоду у арендодателя за январь и февраль 2017 г., которая подтверждается заключением оценочной компании, составленным по бухгалтерским документам арендатора (3,800,000 тг).

    Данное дело в ( iii ) кассационной инстанции не рассматривалось.

    4. Удержание имущества арендатора при задолженности

    Вопрос: Может ли Арендодатель удерживать имущества Арендатора при его задолженности и не приведет ли это удержание к уголовной ответственности?

    Ответ: Да Арендодатель может удерживать у себя имущество для обеспечения обязательства по оплате арендной платы Арендатора только тогда, когда ( i ) договор аренды еще действует или в случае если ( ii ) договор истек, но арендатор не забрал свое имущество. В обратном случае удержание имущества арендатора теоретически содержит признак состава уголовного преступления.

    В Таблице 1 рассмотрим возможные варианты:

    Если срок договора аренды истек

    Если срок договора аренды не истек

    Если был подписан акт приема-передачи при выезде из арендуемого помещения. Арендатор съехал с помещения, но при этом в помещении остается имущество арендатора.

    В этом случае, завладение имуществом арендатора содержит признак состава преступления.

    В случае если арендатор намеренно не забирает имущество, то у арендодателя возникает право на удержание, равно как и право на вывоз вещей арендатора для хранения их в другом месте (расходы взымаются у арендатора).

    Арендатор не оплачивает арендную плату, у арендатора может возникнуть право на удержание.

    Арендатор покинул помещения, но не был подписан акт-приема передачи при этом если арендатор покинул помещение, оставив в нем свое имущество, удержание такого имущества являет правомерным, как и вывоз их в иное место для хранения.

    Если есть решение суда о расторжении договора, ( i ) решение суда должно вступить в силу. В обратном случае ( ii ) — есть состав преступления.

    Арендатор продолжается пользоваться помещением (продолжает заниматься предпринимательской деятельностью), то завладение имуществом арендатора будет незаконным.

    У арендатора нет задолженности перед арендодателем в случае удержания это приведет к иной уголовной ответственности.

    Подводя итоги, в большинстве случаев удержание имущества арендатора не влечет возбуждение уголовного дела по признакам состава преступления. Исходя из этого можно предположить, что суды склонны рассматривать вопрос в рамках гражданского судопроизводства.

    К примеру, в судебном деле, указанном в Примере 3, арендаторы обращались в отдел полиции и к участковым инспекторам, однако те отказались принимать заявления и рекомендовали обратиться в гражданском порядке в суд.

    Принимая во внимание все указанные факты, можно сделать вывод, что единственным способом защиты прав арендатора в случае удержания его имущества является обращение в суд в гражданском порядке. В свою очередь арендодатели могут также обратиться в гражданский суд для защиты своих интересов.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector