Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Чем опасен предварительный договор купли продажи квартиры

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры без последствий и неизбежных потерь

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры возможно далеко не всегда. Когда заключают любой договор с недвижимостью не на основных, а на предварительных условиях, необходимо заранее подготовить возможность его расторгнуть.

Это не значит, что расторжение обязательно состоится, но путь к вероятному развитию событий должен быть подготовлен.

Насколько реально расторжение предварительного договора купли продажи квартиры?

Расторжение предварительного соглашения в ситуации, когда были допущены ошибки, закономерно. Ошибки бывают нескольких типов, часто возникают от непонимания сути регистрации объектов недвижимости.

К ним относится квартира, которая регистрируется в органах Росреестра. Там же регистрируется фиксированная кадастровая стоимость квартиры.

Возможно ли расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры?

Необходимо знать и понимать на стадии подготовки к заключению предварительного аоглашения, что есть вещи, которые не отменишь и не изменишь. Не стоит обманывать государство. Не нужно обманывать людей.

Правда рано или поздно откроется. Конечно, речь не идет о подделке документа, это уже выходит за рамки гражданских правоотношений. Да и невозможно сейчас скрыть подделку, но любой договор можно попытаться отменить.

Такой достаточно бесполезный документ, как предварительный договор, подписывается исключительно из-за взаимного недоверия участников сделки. Это недоверие родилось не на пустом месте, явно имеется и неприязнь, обоюдная или односторонняя.

Если нет денег, договор вообще не заключают, ибо это рискованно. Расходы на оформление упоминаются во всех договорах отчуждения недвижимости, это идет отдельным пунктом, с четкой конкретизацией, покупатель или продавец, сколько за что платит.

На фоне цены недвижимости все расходы по сделке незначительные, кроме того, они установлены законодательно. Странным выглядит подготовка и заключение такой сложной в сделки для достижения мелкой цели.

Реальная проблема, это отсутствие регистрации квартиры. Кроме того, нужно ждать получения правоустанавливающих документов. Это может быть свидетельство о наследовании, которое можно получить не ранее, чем через полгода после смерти наследодателя.

В этом случае, возможно, всё в порядке, наследникам нужны деньги, покупатели не хотят упустить дешевую квартиру. Нотариуса обычно просят в договор внести данные о том, когда закончится процедура получения свидетельства о наследовании, о дате регистрации в органах Росреестра, и о разумном сроке, в который необходимо основную сделку по отчуждению квартиры.

Между тем, неизвестный наследник может неожиданно появиться у нотариуса, и тогда покупатели по предварительному соглашению не получат ничего. То есть наследника могут сознательно скрывать, деньги по указанному договору разделят с ним, ко времени получения свидетельства он о себе заявит нотариусу, у которого наследственное дело, и всё.

Доказать, что было фактически совершено мошенничество, крайне трудно. Учитывая, что наследственное дело оформлялось легально, у нотариуса. Вариант предварительного договора, когда нужно ждать, что право собственности на квартиру, установленное решением суда, будет зарегистрировано, имеет больше шансов.

Но только на первый взгляд. Допустим, даже апелляция по делу рассмотрена, но ведь есть ещё кассационная инстанция, куда направлена соответствующая жалоба. И так может продолжаться очень долго.

Есть вариант, что квартира находится под арестом судебных приставов, и деньги по указанному договору пойдут на погашение задолженности по исполнительным документам у судебных приставов. Но в этой ситуации неизвестно, как поступит продавец квартиры, и сколько у него таких покупателей по указанным договорам.

Так ли нужен этот предварительный договор вообще, если всеми пробелами в законодательстве пользуются нечистоплотные, недобросовестные люди, часто используя криминальный опыт реальных преступников?

Учитывая нарастающую цивилизованность российского гражданского общества, предварительные соглашения заключают всё чаще. И удостоверяют их у нотариуса с целью максимально полно и развернуто прописать все важные моменты, а у нотариусов обычно стандарт, который не позволяет двоякого толкования.

В договор обычно включены:

  • дата составления;
  • место составления;
  • паспортные данные сторон продавца и покупателя;
  • предмет будущей сделки — квартира, кадастровый номер, максимально полные технические данные;
  • кадастровая стоимость квартиры;
  • порядок оплаты по описанному договору: как правило, покупатель вносит предоплату;
  • порядок заключения основной сделки;
  • порядок оплаты по основному договору;
  • покупатель обязан купить у конкретного продавца конкретную квартиру за конкретные деньги;
  • продавец обязан продать конкретным покупателям конкретную квартиру за конкретные деньги;
  • порядок расторжения договора: по соглашению сторон сделку можно отменить;
  • ответственность сторон за нарушение условий договора.

Определяется порядок оплаты расходов, в том числе и стоимость предварительного соглашения у нотариуса. Как правило, уважающий себя нотариус уговорит клиентов на расписки в получении денег (предоплаты), и удостоверит их, как и договор. На этом строится доход нотариусов. Договор, о котором идёт речь, крайне сложно расторгнуть, иначе как по согласию сторон.

Однако это может быть сделано в суде по правильно указанным соответствующим основаниям, изложенным в иске.

Анализируя теорию и практику, можно прийти к выводу о реальной возможности расторжения данной сделки.

Последовательность действий от заключения к отмене договора

Обстоятельства, приводящие к расторжению, в том числе через суд, предварительного договора купли-продажи квартиры, бывают самыми разными.

Стороной, которая захочет расторгнуть договор, который недавно подписан, может стать как продавец, так и покупатель, например:

  1. Произошло нечто, что существенно увеличило реальную цену квартиры, которая по предварительному соглашению должна быть продана. И окончательная стоимость, по которой продаётся квартира, существенно ниже той, за которую квартира реально может быть продана. Продавца это не устраивает.
  2. Реальная (рыночная) цена квартиры, которую хотят продать, неожиданно упала. И цена квартиры, по которой придётся её покупать, существенно выше реальной стоимости. Теперь уже покупателя не устраивает цена, за которую он обязан выкупить квартиру.
  3. У продавца неожиданно изменились обстоятельства, квартира осталась его единственным жильем, он не хочет её продавать.
  4. Покупатель по договору умер. Можно пойти по пути статьи 451 ГК РФ, это всё как раз подходит. Изменились обстоятельства — пишется уведомление, которое как можно быстрее доставляется адресату, можно почтой, лучше телеграммой, желательно заверить нотариально. Если не получится договориться о расторжении договора или привести договор в соответствие с новыми вводными условиями, придется в суде предъявлять данный документ с уведомлением о желании отменить все договорённости по ранее подписанной сделке, и очень важно, чтобы суд убедился в добросовестности инициатора расторжения. Существуют нормы права, которые регламентируют заключение и расторжение предварительного соглашения. Одна из них предусматривает конкретный срок, до которого необходимо уведомить вторую сторону по сделке о желании заключить основной договор. Не нужно спешить. Если нет желания продолжать, имеет смысл подождать.

Вторая сторона сделки может не прочитать часть 6 статьи 429 ГК РФ, и вы получите повестку в суд, по иску второй стороны сделки, а предложения на сделку к сроку не получите.

Если нет предложения, суд признает иск необоснованным. Много подобных решений суды вынесли и они устояли. В любом случае, потребуется адвокат. Лучше из коллегии адвокатов с опытом работы.

А оптимальным будет, если обращение к адвокату пройдёт несколько ранее, чем подписание сделки.

Предоплаты нет, или она мизерная

При отсутствии оплаты по предварительной сделке, или в случае, когда она была мизерная, легче всего. Отказ от сделки приведет к взысканию в двукратном размере предоплаты.

Если она маленькая, то и отдавать нужно немного. У нотариуса составляется и удостоверяется элементарная расписка, и этим всё заканчивается.

Возврат предоплаты

Внесенный существенный задаток очень усложняет ситуацию именно тем, что без возврата денег невозможно заключить мирное нотариальное соглашение.

Так или иначе, при расторжении договора через суд, деньги нужно будет вернуть всё равно, или взыщут через суд, через судебных приставов.

Последовательность действий в процессе

Главной проблемой у тех истцов, что хотят добиться выполнения всех условий, ранее подписанного соглашения от упирающихся и не желающих этого делать владельцев квартиры, является сложность исполнения.

Пример: суд вынес решение об обязанности стороны продавца исполнить договоренности и произвести отчуждение квартиры так, чтобы это соответствовало всем условиям предварительного договора.

Читать еще:  Что означает публичная форма собственности земельного участка

Решение не только прошло все судебные инстанции, уже возбуждено исполнительное производство. Но без физического принуждения нельзя заставить подписать, да даже пойти на сделку. Этого не допускает закон.

Пока собственник не изменит позицию, заставить исполнить договор невозможно. Зато обозленный истец может внести деньги на депозит суда и обратиться в суд с новым исковым заявлением, и уже выиграв новый процесс о признании права собственности на квартиру, фактически исполнит все предварительные договорённости. А суд передаст проигравшей стороне деньги с депозита. Риск существует как для истца, так и для ответчика.

Уведомление

Письменное уведомление о расторжении заключенной ранее сделки должно содержать:

  • наименование;
  • дата составления;
  • место составления;
  • данные о предварительном договоре и его положения;
  • ссылки на законодательство;
  • доказательства;
  • реквизиты сторон для оплаты;
  • подпись, заверенная у нотариуса. Как правило, отправляется через нотариуса, так как точно фиксируются время составления и отправки.

Самый оптимальный результат для любого договора — не заключать его. Не нужно умножать проблемы, гораздо проще без этого обойтись.

Есть необходимые сделки, есть добросовестные стороны, участники сделок. Всё остальное лишь ухищрения для хитрых разумом людей. Расторжение неудачно составленного предварительного договора купли-продажи квартиры иногда является последней возможностью эту квартиру спасти.

Как правильно составить предварительный договор купли продажи квартиры?

Предварительный договор купли-продажи квартиры (далее – ПДКП) – это документ, подтверждающий намерение сторон заключить основной договор в дальнейшем. Он дает гарантии покупателю, что в установленные сроки права на недвижимость перейдут к нему. Но есть определенные риски. Рассмотрим, обязательно ли оформлять такой договор, в каких ситуациях он может понадобиться, особенности заключения ПДКП с застройщиком или физическим лицом, а также пошаговый порядок действий.

В статье расскажем:

Нужен ли предварительный договор купли-продажи?

Закон не обязывает заключать ПДКП при покупке недвижимости. Стороны могут сделать это по договоренности:

например, если продавец хочет быть уверенным, что покупатель купит жилье, а покупатель – что ему продадут его. Если сроки заключения основного ДКП нарушены по вине одной из сторон, вторая вправе обратиться в суд, и тогда сделка будет совершена по судебному решению.

Когда оформление преддоговора может понадобиться:

  • Для опеки. Если продается недвижимость несовершеннолетнего ребенка, взамен родители обязаны предоставить ему другое жилье. Нужно разрешение органа опеки на продажу. Для его получения предоставляется преддоговор о покупке другой недвижимости на замену.
  • Для ипотеки. Преддоговор представляется в банк, после чего выдается одобрение.
  • Если у покупателя не хватает денег. Бывает и такое: например, у человека есть банковский вклад, который можно снять через месяц без потери процентов. За это время он находит квартиру и оформляет преддоговор с продавцом, который согласен ждать. По преддоговору перечисляется задаток, после регистрации сделки – остальная сумма.
  • Если покупаемая квартира в ипотеке. Покупатель по преддоговору вносит задаток, равный размеру задолженности. Банк снимает обременение, после чего заключается основной ДКП, сделка регистрируется в Росреестре.
  • Если часть денег вносится за счет маткапитала. Преддоговор понадобится для Пенсионного фонда.

Обратите внимание! При продаже ипотечной недвижимости оформлять преддоговор необязательно. Стороны могут сразу заключить основной ДКП и подать документы на регистрацию, и в этот же день погасить залог за счет задатка от покупателя. До снятия обременения Росреестр приостановит регистрационные действия. После погашения закладной процедуру возобновят.

Предварительный договор купли-продажи с застройщиком

Преддоговоры на квартиры в новостройках заключаются довольно редко. Если строительство не завершено, но застройщик настаивает на ПДКП, следует насторожиться:

фактически ему еще нечего продавать, и есть вероятность, что компания хочет уклониться от госрегистрации сделки или требований ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, согласно которым должен оформляться ДДУ, а не преддоговор.

Но все зависит от конкретной ситуации:

  1. Дом не введен в эксплуатацию. Требование застройщика об оформлении ПДКП незаконно. Он вправе принимать оплату только через жилищные кооперативы или по ДДУ. Есть вероятность, что компания оформит на одну квартиру несколько преддоговоров с разными людьми, а потом продаст ее вообще другому человеку. Или не построит дом.
  2. Дом введен в эксплуатацию, но не состоит на кадастровом учете. Такой период бывает после завершения строительства, длится до одного месяца. По ДДУ квартиры в построенном доме продать нельзя, но и основной ДКП заключить не получится. А вот преддоговор оформить можно, но с указанием четких сроков, цены и порядка оплаты.

Если же дом введен в эксплуатацию и право собственности зарегистрировано, проблем возникнуть не должно. Можно оформить как основной ДКП, так и преддоговор.

Предварительный договор купли-продажи по ипотеке

Оформление ипотеки занимает довольно много времени, и сторонам нужны гарантии, что сделка не отменится. Кроме того, для некоторых банков оформление преддоговора обязательно. Например, для Сбербанка.

Важно! Срок заключения основного ДКП нужно согласовать с банком. Он участвует в сделке как третья сторона, выдающая кредитные средства. Они перечисляются банком на счет продавца.

Основные особенности предварительного договора купли-продажи недвижимости

Преддоговор заключается в той же форме, что и основной, то есть в письменной. Иногда требуется удостоверение нотариусом:

  • Если продается доля в праве собственности. Исключение – одновременное отчуждение долей всеми собственниками или продажа доли одному из владельцев: здесь удостоверение необязательно.
  • Если продается имущество несовершеннолетнего или недееспособного.

Важно уделить внимание и грамотному составлению ПДКП в плане содержания. Особенно если речь идет о цене и сроке заключения основного ДКП. Несмотря на то, что с 2015 года указывать стоимость квартиры в ПДКП необязательно, это лучше сделать, чтобы к моменту оформления ДКП продавец не изменил ее в большую сторону.

Как заключить предварительный договор купли-продажи квартиры?

Общий порядок действий при оформлении ПДКП выглядит так:

  1. Стороны согласуют условия сделки устно.
  2. Оформляется письменный преддоговор, вносится задаток или аванс.
  3. Продавец и покупатель выполняют условия для заключения основного договора.
  4. Собственник готовит итоговый пакет документов для продажи.
  5. Составляется основной ДКП.
  6. Обе стороны приходят в Росреестр или МФЦ на регистрацию перехода права собственности.

После регистрации покупателю выдается выписка из ЕГРН, где он указан в качестве собственника. Продавцу переводятся деньги за недвижимость с вычетом суммы аванса или задатка.

Содержание и образец

По содержанию преддоговор должен включать в себя все главные условия:

  1. Предмет договора – недвижимость. Указывается название, адрес, кадастровый номер, общая площадь, количество комнат, этаж. Сведения можно узнать на сайте Росреестра.
  2. Цена. Указывается стоимость в цифрах и прописью в рублях.
  3. Порядок расчетов: размер задатка, сумма для перечисления после регистрации. Указывается и способ расчета: наличными, с банковской карты, через ячейку, аккредитив, сервис безопасных платежей.
  4. Срок заключения основного договора (точная дата). Если его не будет, ПДКП будет действовать один год. Если через год основной ДКП не составлен, ПДКП перестает действовать.
  5. Ответственность сторон за уклонение от подписания основного ДКП. Необходимо написать, что продавец или покупатель в таком случае смогут требовать заключения сделки через суд. Можно обозначить и штраф: например, за невыполнение обязательств продавцом в установленные сроки.
  6. Условия расторжения. В каждой ситуации они индивидуальны. Например, если квартира приобретается в ипотеку, но банк не одобряет выбранную недвижимость, можно указать, что ПДКП расторгается без последствий для покупателя. То же самое касается и выдачи разрешения от органа опеки.

Обратите внимание! Информация об участниках сделки указывается в самом начале договора. Понадобятся Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации, даты рождения.

Документы

Для оформления ПДКП продавцу понадобится:

  • Паспорт.
  • Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру: договор дарения, мены, купли-продажи, ренты, свидетельство о наследство (в зависимости от основания возникновения права собственности).

Справки об отсутствии долгов по ЖКУ и выписка из домовой книги оформляются уже перед оформлением основного договора. По согласованию с покупателем можно представить их заблаговременно, но смысла в этом нет: такие документы действуют не более одного месяца. За это время могут накопиться долги или появиться зарегистрированные люди на продаваемой жилплощади.

Читать еще:  Как обманывают риэлторы при продаже квартиры

Как оплачивать?

Стороны несут расходы лишь в том случае, если обращаются за оформлением ПДКП к юристу или нотариусу. Порядок распределения расходов предварительно согласовывается, желательно указать его в договоре.

Нотариальное удостоверение обойдется в 0,5% от стоимости жилья, если подпись нотариуса обязательна.

Нужно ли регистрировать?

Преддоговор регистрации не подлежит, как и основной. Но при оформлении основного ДКП регистрируется переход права собственности в Росреестре. За это покупатель платит пошлину в размере 2 000 руб.

Риски для покупателя и продавца

Продавец рискует только тем, что в случае отказа покупателя от сделки ему придется обращаться в суд для заключения основного ДКП в принудительном порядке. Если он не захочет этим заниматься, поиск покупателя возобновится, а компенсацию за потраченное время никто не возместит.

У покупателя по преддоговору рисков гораздо больше:

  • Нет гарантии 100%, что основной договор будет заключен. Продавец может в любой момент отказаться от сделки и вернуть аванс.
  • Шанс столкнуться с двойной продажей жилья. Этим промышляют мошенники: оформляют ПДКП с несколькими покупателями, берут задатки и исчезают. Нужно тщательно проверять документы о праве собственности. Желательно самому заказать выписку из ЕГРН, чтобы удостовериться в юридической чистоте сделки и отсутствии обременений.
  • Риск потерять задаток. Продавец может отказаться от сделки и не возвращать деньги. Для взыскания придется обращаться в суд.

Обратите внимание! Проверить квартиру на наличие обременений можно через Росреестр, заказав выписку или воспользовавшись электронным сервисом. Там сразу будет указано, что квартира находится в залоге, и с какого момента.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи?

Стороны могут расторгнуть ПДКП по взаимному согласию, оформив дополнительное соглашение к нему. Если же прошел установленный срок для заключения основного ДКП или он уже оформлен, ПДКП перестает действовать.

Потребовать расторжения можно и при уклонении покупателя или продавца от заключения основного договора. Если виновная сторона не согласна на это, нужно обратиться в суд.

Ответы юриста на частые вопросы

Чем отличается аванс от задатка по преддоговору?

Задаток – это денежное обязательство, подтверждающее намерение заключить ДКП в дальнейшем. Если сделка отменяется по вине покупателя, деньги не возвращаются. В случае отмены по вине обеих сторон задаток подлежит возврату. Если сделку отменяет продавец, сумма возвращается покупателю в двойном размере.

Аванс возврату подлежит. Сейчас он вносится в форме обеспечительного платежа по сделкам с недвижимостью. В отличие от задатка, при отмене по вине продавца его размер к возврату не удваивается.

Можно ли расторгнуть преддоговор, если покупатель узнал о незаконной перепланировке, но вовремя выяснить это не удалось?

Да, т.к. это нарушает права покупателя на приобретение недвижимости по устраивающим его условиям, указанным в ПДКП. Если в договоре нет сведений о незаконной перепланировке и покупатель не был предупрежден о ней заблаговременно, сделка расторгается добровольно или через суд.

Правомерно ли условие банка об обязательном заключении преддоговора при ипотеке?

Да, это условие абсолютно законно, т.к. нужно учитывать интересы кредитора: именно он выдает деньги для покупки недвижимости.

Нужно ли составлять расписку о получении продавцом задатка, если эта сумма указана в преддоговоре?

Да, нужно. Условие о задатке в ПДКП означает лишь намерение его передать. Расписка подтверждает факт получения денег.

Можно ли оформить преддоговор для покупки квартиры, если продавцов несколько?

Да. Количество участников сделки значения не имеет, важно лишь указать сведения о каждом из них.

Заключение эксперта

  1. Предварительный договор купли-продажи квартиры по закону заключать необязательно. Но его наличие повышает вероятность выхода на сделку в дальнейшем.
  2. Преддоговор оформляется в той же форме, что и основной – письменно. Иногда требуется нотариальное удостоверение.
  3. Преддоговор нужен, если квартира покупается в ипотеку или с использованием материнского капитала.
  4. По предварительному договору вносится задаток. При отказе покупателя от сделки деньги не возвращаются.
  5. Преддоговор регистрации не подлежит. Оформляется в нескольких экземплярах, по одному остается у каждого участника сделки.

© 2018-2021 Socprav.ru — правовой помощник. Все права защищены

Мы используем файлы cookie, чтобы предоставить пользователям больше возможностей. Условия использования смотрите здесь.

Сайт не занимается деятельностью по предоставлению юридических услуг. Содержание сайта не является рекомендацией или офертой, вся информация носит ознакомительный характер. При использовании материалов гиперссылка на Socprav.ru обязательна.

ИП Браташов А.С. ИНН: 633038934522. ОГРНИП: 321631300031072

Предварительный договор купли-продажи квартиры – гарантия успешной сделки

Оформляя сделку купли-продажи недвижимости, в частности квартиры, зачастую стороны стремятся подписать предварительное письменное соглашение, в котором заранее обсуждаются условия срока заключения последующей сделки и стоимость квартиры. Так, и у покупателя, и у продавца есть время для улаживания всех необходимых нюансов – подготовки бумаг и документов, оформления целевого кредита.

Суть документа

Предварительным договором называют документ, на основании которого стороны обязуются в дальнейшем заключить сделку на условиях, зафиксированных в составленном документе, и в указанный в нем срок. Говоря о правовых моментах и юридической силе договора, стоит сослаться на статью 429 ГК РФ. В ней перечисляются все основные момента, касающиеся заключения, функционирования и расторжения заключенного ранее соглашения.

Документ составляется письменно и имеет структуру основного договора, используется та же информация, которая затем будет зафиксирована в основном соглашении:

  • предмет договора;
  • срок в виде конечной даты, до наступления которой будет заключено соглашение;
  • основные условия.

Если конечная дата не указана, то документ действителен год.

Если одна из сторон будет уклоняться от выполнения условий договора, то вторая сторона может подать исковое заявление с требованием принудить ответчика к исполнению договора или же выплатить компенсацию и возместить понесенные убытки.

Аванс и задаток

Заключать соглашение можно как с внесением предварительной платы, так и без нее. Данное условие должно быть оговорено и согласовано перед заключением и подписанием документа. Более того, если задаток или аванс вносится – это должно быть отражено в договоре. В бумаге указывается сумма внесенного аванса, способ расчета и валюта.

Сторонам также стоит знать, что между авансом и задатком есть небольшая, но весьма существенная разница. Так, при расторжении договора аванс будет возвращен покупателю, вне зависимости от того, кто именно выступил инициатором разрыва соглашения, а вот задаток в этом случае возврату не подлежит.

Составление договора

Бумага имеет следующую структуру:

  • Название документа. Желательно указать в названии, о каком именно договоре идет речь – с задатком или без.
  • Место составления – город, указывается слева.
  • Дата подписания – указывается справа.
  • Данные сторон, заключающих договор. Перечисляются полные Ф.И.О. сторон, паспортные данные, место регистрации. При участии в сделке юридического лица, указываются реквизиты организации, данные представителя и документ, на основании которого он имеет право заключать сделку. Если одна из сторон действует по доверенности – указываются данные документа.
  • Основная часть договора, в которой перечисляются:

Предмет сделки. В данном случае, квартира, обладающая рядом характеристик – адресом, площадью, количеством комнат, расположением. Желательно взять эти данные из кадастрового паспорта. Также указывается информация о том, кто является владельцем недвижимости, на основании чего было получено право собственности – договор купли-продажи, передача в наследство и т. д.

Стоимость объекта. Сумма указывается цифрами и прописью. Обязательно указывается валюта. При желании может фиксироваться курс валют на момент подписания бумаги.

Срок исполнения обязательств.

Ответственность сторон. Прописываются обязанности продавца передать жилье в установленный срок в определенном виде, оформить все необходимые бумаги, со стороны покупателя – передать средства. Перечисляются также размеры неустоек, пени за нарушение тех или иных условий соглашения.

Условия расторжения. При составлении этой части можно ссылаться на законодательные нормы и акты, статьи ГК РФ.

Форс-мажоры. Это стандартный пункт, который предполагает расторжение сделки в случае наступления ряда обстоятельств. Важно прописать сроки уведомления о наступлении обстоятельств.

Заключительные положения. Указываются другие моменты, которые стороны считают важными.

  • Подписи сторон с расшифровкой. Если договор заключается с юридическим лицом – дополнительно ставится печать.
  • Читать еще:  Отказ от иска в арбитражном процессе последствия

    Документ составляется в двух экземплярах: один остается у покупателя, второй – у продавца. В некоторых случаях может понадобиться дополнительный экземпляр, например, для передачи в банк и оформления ипотеки.

    На что обратить внимание при составлении?

    Есть ряд моментов, которые требуют особого внимания, а именно:

    • Составляя предварительный договор, необходимо тщательно проверить, всю внесенную информацию – данные продавца, сравнив их с паспортом, сведения о квартире, сравнив с техническим паспортом. Основная цель такой проверки – удостовериться, что продавец не является мошенником, который возьмет аванс или задаток и откажется в дальнейшем от выполнения договора. Проверка данных на квартиру также поможет избежать ситуации, когда в бумаге прописан адрес квартиры, которая не соответствует той, о продаже которой изначально шла речь. Кстати, такого рода ошибки и несоответствия – весомая причина для расторжения его в судебном порядке.
    • Прописывая сумму, стоит помнить, что она – окончательна. Это также указывается в договоре. Сумма должна указываться не только цифрами, но и прописью, что поможет избежать ситуации, когда одна из сторон изменяет стоимость в свою сторону. К примеру, продавец приписывает лишний нолик.
    • Обязательно необходимо проверить доверенность – действительна ли она.
    • При заключении договора попросите предоставить данные о прописанных в квартире лицах. Вполне возможно, что в квартире прописаны дети или лица, пропавшие без вести. В таком случае, вы можете оказаться в весьма неприятной ситуации, когда в дальнейшем вам придется приобрести квартиру с «довеском».

    Необходимые бумаги

    Несмотря на то, что предварительный договор не регистрируется и не требует нотариального заверения, все же кое-какие документы сторонам следует подготовить.

    • паспорт;
    • документ, подтверждающий право собственности на предмет договора (завещание, дарственная, договор купли-продажи);
    • технический паспорт на квартиру.

    Для подтверждения чистоты сделки:

    • выписка об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги;
    • выписка из ЕГРП;
    • оценка квартиры.

    Оформление ипотеки

    Если оплата части стоимости квартиры происходит за счет кредита, получаемого в Сбербанке, то покупателю необходимо предоставить предварительный договор о купле-продаже квартиры. Не имея на руках одобренного банком договора, заемщик вряд ли сможет получить кредит или оформить ипотеку в Сбербанке.

    Заключая предварительный договор, желательно прописать в документе пункт, в котором будет указанно, что определенная сумма будет оплачена за счет кредитных средств.

    Важно также указать, что если ипотека не будет оформлена по вине банка, то договор расторгается, а задаток возвращается. В противном случае, может возникнуть ситуация, когда предварительный договор подписан, но у покупателя нет денег для оплаты покупки, к тому же, при расторжении и задаток остается у продавца, а виноват в этом не сам покупатель, а третья сторона – банк.

    Расторжение

    Выделяют три основных варианта расторжения договора сторонами.

      В одностороннем порядке. Процедура расторжения стандартна – одна из сторон направляет второму участнику сделки письменное предложение о расторжении договора. При этом сторона инициатор выплачивает штраф и пеню. Если покупателем был внесен задаток, то:

    — если инициатор расторжения – продавец, он возвращает покупателю задаток в двойном размере;

    — если инициатор – покупатель, то задаток остается у продавца.

  • По соглашению сторон. В данном случае покупатель получает обратно задаток. Стороны уничтожают расписку в получении денег и все экземпляры предварительного договора. Зачастую, причиной расторжения выступают форс-мажоры, отказ банка в выдаче ипотеки и т. д.
  • По решению суда. Одна из сторон может подать иск в суд, если считает, что условия не соответствуют закону или же ущемляют права.
  • Видео: Что предусмотреть в предварительном договоре?

    Несколько подробнее о том, на какие моменты стоит обратить внимание при составлении и заключении предварительного договора, вы можете узнать из небольшого видео:

    Зачем заключать предварительный договор купли-продажи квартиры

    Заключить предварительный договор купли-продажи часто предлагают риелторы. И в некоторых ситуациях такое соглашение действительно может стать приемлемым решением.

    Давайте разберемся, в чем заключается суть предварительного договора, и при каких условиях заключается.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

    Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры

    Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) — это договоренность о том, что в будущем будет заключен договор-купли продажи на заранее установленных условиях (сроки, порядок расчета, снятие с учета прописанных граждан, цена и другие).

    То есть это соглашение о намерениях, которые должны исполниться в определенный срок, или ПДКП теряет юридическую силу.

    Нормы заключения такого соглашения освещены в статье № 429 ГК РФ. Договор должен содержать все необходимые данные и реквизиты сторон, а также оговоренные условия будущей сделки.

    Существует несколько категорий ПДКП, чьи статьи могут различаться ввиду специфики договора и иметь дополнительные нюансы.

    К видам ПДКП относят:

    • От застройщика. По закону может быть составлен только тогда, когда застройщик уже получил свидетельство о праве собственности и здание введено в эксплуатацию.
    • При ипотеке. Составляется трехсторонний документ, одна из сторон — банк.
    • При оформлении в агентстве недвижимости. Также составляется трехсторонний документ, одна из сторон — агентство, должны быть включены его обязанности.

    В ПДКП можно прописать следующие существенные условия:

    • Полные характеристики недвижимости (адрес, площадь, этаж, кадастровый номер).
    • Документы подтверждающие право владения квартирой.
    • Стоимость.
    • Гарантии продавца (отсутствие долгов, арестов, залогов, третьих лиц, имеющих право на квартиру).
    • Сумма задатка.
    • Порядок и условия окончательного расчета.
    • Сроки выполнения сделки.
    • Сроки освобождения квартиры.
    • Обязанность по снятию с регистрации, прописанных в квартире людей.

    Зачем заключают ПДКП

    Цель и смысл составления ПДКП заключается в том, чтобы гарантировать:

    • Покупателю, что квартира закрепленная за ним и перестала фигурировать на рынке недвижимости.
    • Продавцу, что покупатель есть, его устраивают все условия и сделка в будущем состоится.

    Таким образом, соглашение выступает в качестве гаранта. Уже на этапе заключения ПДКП продавец предоставляет все кадастровые характеристики квартиры, это дает возможность перепроверить данные. Также в промежуток между заключением предварительного и основного договора можно проверить наличие препятствий на заключение сделки (например, несовершеннолетние дети без жилья) и установить срок оформления купли-продажи.

    Чаще всего соглашение применяется, когда сделку необходимо отложить по объективным причинам. Обычно такие ситуации связаны с отсутствием требуемой суммы у покупателя. Продавец может согласиться на такие условия и подождать или найти более выгодный вариант.

    Можно ли отменить покупку, если заключил ПДКП

    Можно расторгнуть ПДКП, соответственно отменив этим действием последующую сделку. Основными причинами для расторжения соглашения являются:

    • Несоблюдение условий.
    • Несоблюдение сроков.
    • Отсутствие желания заключать саму сделку.

    Расторгнуть договор можно по следующим основаниям:

    • По взаимному согласию сторон. Участники соглашения подписывают акт о расторжении, который имеет юридическую силу.
    • По инициативе одной стороны. В этом случае расторжение происходит по решению суда, если вторая сторона не готова мирно урегулировать вопрос.

    Стоит учитывать, что при расторжении через суд важно понимать, в каком качестве вносились денежные средства, если они вносились. От этого будет зависеть порядок их возврата:

    • Если вносился аванс, который являлся частью предварительного расчета, но сделка не состоялась, деньги должны быть возвращены в обязательном порядке.
    • Если вносился задаток — один из способов обеспечения обязательств, итог расторжения договора может быть разным. Если сторона, давшая задаток, отказывается от договора, то задаток не возвращается. Если от договора отказывается продавец, то он обязан вернуть сумму в двойном размере.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector