Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что нужно спрашивать при покупке квартиры

Что спросить у застройщика перед покупкой квартиры

Чтобы выбрать надежного застройщика, нужно проверить документы на землю, разрешение на строительство и узнать, как будет финансироваться проект. Для проверки надежности можно использовать вопросы от нашего эксперта — Алексея Шилова, руководителя группы продаж проекта «Квартал Некрасовка».

Вопросы можно скопировать и взять на встречу с застройщиком:

  • Есть ли у вас аккредитация банков?
  • А сколько домов вы уже построили?
  • Как финансируется стройка?
  • Где я могу увидеть документы на землю?
  • Могу ли я посмотреть вашу финансовую отчетность?
  • Есть ли у вас заключение о соответствии требованиям 214-ФЗ?
  • Мы сможем использовать сервис безопасных расчетов?
  • Мои деньги будут храниться на эскроу-счетах?
  • Что будем делать, если срок сдачи затянется?
  • Что будут строить рядом в ближайшие пять лет?

А вот варианты ответов, которые должны устроить или насторожить.

Есть ли у вас аккредитация банков?

Чтобы строить и сдавать дома, у застройщика должны быть документы: разрешение на строительство, договор собственности или аренды земли и проектная декларация.

Для проверки можно попросить показать эти документы, но лучше спросить об аккредитации в банках — это оценка банками вероятности того, что застройщик сдаст дом в срок. Перед аккредитацией банки проверяют репутацию, документы компании, посещают стройку, а потом следят за ходом строительства. Если что-то идет не по плану, аккредитацию отзовут.

Хороший ответПлохой
Да, есть аккредитация Сбербанка, ВТБ, Альфа-банка и Россельхозбанка.Сейчас нет, но документы уже на рассмотрении у банка. Вам не о чем волноваться, через месяц всё будет готово.

Аккредитацию можно проверить на сайте банка в разделе «Аккредитованные новостройки».

Аккредитованные новостройки Сбербанка на сайте «Домклик»

Если застройщик говорит, что у него есть аккредитация, но в списках банка его нет, это повод насторожиться.

Но даже аккредитованные всеми банками застройщики могут оказаться ненадежными, поэтому стоит задать следующий вопрос.

А сколько домов вы уже построили?

Вероятность, что компания без проблем достроит дом, выше, если она уже построила и сдала несколько жилых комплексов. Конечно, первый дом застройщика тоже может быть беспроблемным, но компании с репутацией надежнее.

Хороший ответПлохой
Мы построили восемь жилых комплексов: «Любовь», «Надежда», «Отвага». С «Любовью», нашим первым проектом, были проблемы — задержка на месяц, но мы учли ошибки и теперь строим в срок.Это наш первый проект, но всё пройдет отлично.

После ответа стоит проверить застройщика и загуглить примерно так: ЖК «Любовь» проблемы, ЖК «Отвага» дольщики, ЖК «Надежда» минусы.

Как финансируется стройка?

Нужно узнать, использует застройщик эскроу-счета или прямое финансирование. Эскроу-счет — это счет, на котором хранятся деньги дольщиков, а застройщик может их получить только после ввода дома в эксплуатацию. Такие счета защищают от долгостроя и обмана.

Если застройщик получил разрешение на строительство до июля 2019 года, то есть до того, как был принят закон об эскроу-счетах, он будет использовать прямое финансирование. Тогда нужно спросить, отчисляет ли застройщик взносы в компенсационный фонд с каждой сделки. Если нет, сделка с квартирой не пройдет регистрацию в Росреестре.

Как я могу следить за ходом строительства?

У застройщика должен быть график строительства с этапами и сроками, который может посмотреть любой покупатель. Обычно графики и фотоотчеты размещают на сайтах в разделах вроде «Ход строительства».

Фотография из раздела «Ход строительства», Самолет, ЖК «Спутник»

У застройщика нужно спросить, как можно следить за стройкой.

Хороший ответПлохой
График строительства и фотоотчеты размещаются на нашем сайте. Вот ссылка. Периодически выкладываем видеоотчеты.Можете приезжать на стройку и смотреть. Всегда вам будем рады.

Даже если на сайте есть график и отчеты, стоит проверить, как часто они обновляются и совпадают ли работы с графиком. В среднем от начала строительства до выдачи ключей проходит два года, а нормальный темп стройки — 2 – 3 этажа в месяц. Если по отчетам застройщик строит по этажу в полгода, лучше с ним не связываться.

Могу я увидеть документы на землю?

Земельный участок, на котором будет строиться дом, может быть в собственности застройщика или взят в аренду. В любом случае документы на землю должны быть в открытом доступе.

Хороший ответПлохой
Вот документы на землю: ссылка на сайт. Можете прийти в офис и мы покажем заверенные копии и ответим на вопросы, если будут.Документы сейчас находятся в Министерстве городского строительства, в ближайшие две недели будут недоступны. Вы можете подождать — это ваше право, но квартир по выгодной цене остается всё меньше.

Если земля в собственности, на сайте будет выписка из ЕГРН, в ней можно найти кадастровый номер и проверить границы участка по карте Росреестра.

Находим документы на землю на сайте застройщика
Копируем кадастровый номер из выписки ЕГРН
Вставляем номер в строку поиска на публичной кадастровой карте Росреестра и проверяем границы участка

Если земля в аренде, нужно посмотреть договор аренды, а в нем — границы участка, срок аренды и назначение. Должно быть написано что-то вроде: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования — размещение домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.

После этого на сайте Дом.рф нужно проверить: есть ли застройщик в списках, его реквизиты, наличие проектных деклараций и отчетности. Здесь же можно проверить документы и ход строительства по каждому дому.

Проверить застройщика и проекты можно на сайте Дом.рф

Могу ли я посмотреть вашу финансовую отчетность?

В финансовой отчетности можно найти информацию о выручке, чистой прибыли и долгах компании.

Хороший ответПлохой
Конечно, вот ссылка на ключевые финансовые показатели и раскрытие информации.Это вам еще зачем?! Вообще-то отчеты — закрытая информация.

Нужно посмотреть на цифры в строке «Чистая прибыль» и сопоставить ее со строкой «Долговая нагрузка». Показатель по прибыли должен превышать показатель по долгам. Бывает, что у крупных и надежных застройщиков есть долги — это нормально, нужно спросить, что это за долги и влияют ли они на устойчивость компании.

Есть ли у вас заключение о соответствии требованиям 214-ФЗ?

214-ФЗ — это федеральный закон, который регулирует долевое строительство в России. В нем есть требования к застройщикам, например, не быть банкротом или получить разрешение на строительство. У застройщиков, которые соответствуют требованиям закона, есть заключение об этом.

Хороший ответПлохой
Конечно, вот ссылка на документ.Документ сейчас не можем показать, вчера отвезли в администрацию города, чтобы согласовать строительство школы во дворе.

В Москве такие заключения выдает Москомстройинвест, они выглядят так:

Заключение о соответствии застройщика требованиям 214-ФЗ с сайта Самолета

В заключении должны быть сведения:

  • о застройщике — его название, ИНН, ОГРН;
  • о проекте — название, адрес;
  • о разрешении на строительство с номером, датой и названием органа, который его выдал;
  • о способе размещения денег: на счетах эскроу или нет.

Заключение может быть на бумаге или в электронной форме. На бумажном должна быть подпись, печать и не должно быть исправлений, помарок или зачеркнутых слов. А электронное заключение подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью. Она выглядит как пометка в тексте, примерно так:

Период действия подписи должен приходиться на дату выдачи заключения соответствия

Мои деньги будут храниться на эскроу-счетах?

С 2019 года застройщики получают деньги дольщиков не напрямую, а с эскроу-счета и только после сдачи первой квартиры в доме. Так закон защищает покупателей: если что-то пойдет не так, они получат свои деньги обратно, а застройщик не сможет сказать, что денег нет.

Хороший ответПлохой
Конечно! Это требование закона и мы его соблюдаем. У нас эскроу-счета в Сбербанке, МКБ и ВТБ.Мы пока не участвуем в этой программе, она необязательна для региональных застройщиков.

Еще можно спросить, в каком банке находится эскроу-счет. А потом спросить у банка, можно ли открыть эскроу-счет по доверенности — такая возможность есть, и если банк скажет, что нельзя, это будет значить, что у него пока немного опыта и сделка может затянуться.

Мы сможем использовать сервис безопасных расчетов?

Сервис безопасных расчетов защищает продавца и покупателя. Покупатель переводит деньги на специальный счет в банке, а продавец получает их только после регистрации сделки в Росреестре. Пока оформляются документы, деньги лежат в банке и не принадлежат ни одной из сторон.

Безопасные расчеты отпугнут тех, кто на самом деле не планировал оформлять сделку.

Хороший ответПлохой
Конечно! Мы только за.А давайте лучше наличкой? Зачем вам лишние траты на бесполезную услугу? Тем более при оплате наличными у нас есть скидка 10%.

При этом, если покупатель переводит деньги застройщику напрямую до регистрации сделки в Росреестре, застройщик может получить штраф до 1 млн рублей. Компания, которая ведет дела в белую, так рисковать не будет.

Что будем делать, если срок сдачи затянется?

В договоре есть точная дата сдачи дома в эксплуатацию, но стройка — масштабный проект, поэтому сроки могут затянуться. За задержку покупатели вправе получить неустойку, но иногда застройщики предлагают подписать соглашение о продлении сроков, чтобы не платить.

Хороший ответПлохой
Вы получите неустойку — 0,01% стоимости квартиры за каждый день просрочки. Еще мы компенсируем оплату аренды жилья на время задержки.Такое вряд ли случится, ни разу еще не было. В крайнем случае подпишем договор о продлении сроков.

Но неустойку в любом случае придется получать через суд.

Что будут строить рядом в ближайшие пять лет?

Жителям домов важно, чтобы рядом построили школу, детский сад, парк или больницу, но некоторым застройщикам выгоднее построить еще одну многоэтажку. Поэтому лучше заранее узнать, какие у компании планы на близлежащую территорию.

Хороший ответПлохой
Во дворе будет школа на 1000 мест, уже есть проектная документация, которую одобрила администрация города, и разрешение на строительство. Вот оно *показывает бумагу*. Школу сдаем в 2022 году, в 2023 году достроим детский сад.Школу построит государство, но мы берем на себя полное озеленение придомовой территории и тротуары.
Читать еще:  Наследование неделимой вещи

Проверить обещания застройщика можно в муниципалитете города или района. Нужно спросить, действительно ли на таком-то земельном участке запланирована школа.

Какие вопросы задавать при покупке квартиры

Как выбрать квартиру, чтобы соседи оказались порядочными, стены прочными, краны не текли, не объявились незваные гости, представляющие себя жильцами? Ответ прост: нужно ответственно подготовиться к поиску недвижимости и написать перечень вопросов, который следует задать риелтору и собственнику недвижимости. Имея в наличии «шпаргалку», будет легче не упустить из виду важные моменты и выявить все подводные камни.

Какие вопросы задавать риэлтору

Поставив цель — купить квартиру, потенциальный покупатель обращается к средствам массовой информации: просматривает объявления на интернет-платформах, в печатных изданиях. Первое, с чем приходится столкнуться — информационная блокада со стороны риелторов. Объявления от собственников труднодоступны, они моментально «перехватываются» агентами, поэтому зачастую Покупателю приходится проводить беседу не с собственником, а с риелтором.

Если приходится сотрудничать с риелтором, необходимо удостовериться в его компетентности, правомочности. Прояснить ситуацию поможет ряд вопросов:

  • На какое агентство работает риелтор? О репутации организации можно судить по отзывам на специализированных форумах. Агентства с длительным сроком работы на рынке недвижимости имеют штат юристов, осуществляющих консультирование. Нередко риелторы работают «на себя», при этом невозможно проследить, нет ли у него сговора с собственником или третьими лицами, принимает ли он участие в мошеннической схеме. Работать с «одиночкой» опасно, если только этот человек не знакомый с отличными рекомендациями.
  • Как формируется плата за предоставленные услуги? Труд риелтора оплачивается либо по фиксированной ставке, например — 150 тыс. руб., либо в процентном соотношении от стоимости имущества.
  • Когда платить риелтору: до или после поиска квартиры и оформления договора? Процесс оплаты регламентируется договоренностями между сторонами. Согласно сложившейся практике, опытный специалист, имеющий большую загруженность, работает с условием выплаты аванса (но не обязательно). Окончательные расчеты производятся на финальном этапе сделки, то есть после оформления договора или регистрации перехода права собственности.
  • Как будет происходить проверка юридической чистоты сделки, кто понесет ответственность за ненадлежащее выполнение условий договора второй стороной? В рамках соглашения с риелтором оговаривается его ответственность за доведение сделки до конечного результата. Чаще продавца интересует, не будет ли он обманут, ответственен ли риелтор за проверку документов? Под «юридической чистотой» сделки понимают возможность возникновения обстоятельств, при которых договор может быть признан недействительным. Ответственный риелтор проверяет подлинность документации, старается выявить скрытые дефекты, но это не входит в его прямые обязанности. Поэтому следует понимать, что в случае оспаривания договора риелтор не будет привлечен к ответственности.
  • Сколько объектов подлежит рассмотрению и в какие сроки? Если агент не торопится с ответом, или же говорит, что количество объектов неизвестно, а срок действия договора не установлен, следует насторожиться. Есть вероятность, что просмотры будут длиться очень долго. При необходимости купить квартиру в сжатые сроки (например, до окончания срока аренды в имеющемся жилье или в связи с рождением ребенка), следует указать конкретный период поиска жилья, который при желании всегда можно продлить.

Уже после того, как объект покупки будет определен, необходимо выяснить:

  • с кем будет заключаться договор — с собственником квартиры или с доверенным лицом;
  • кто будет заниматься сбором документов;
  • какой будет форма договора (простой или нотариальной), кто будет платить госпошлину за нотариуса;
  • каким образом производится плата за недвижимость.

Необходимо взаимодействовать не только с риелтором, но и собственником квартиры.

Какие вопросы задавать собственнику, продавцу квартиры

Не стоит стесняться, приходя на встречу с блокнотом и ручкой. Лучше заранее сделать заметки со списком вопросов для хозяина продаваемой квартиры, а рядом записывать полученные ответы. Впоследствии будет легче прояснить, не несет ли сделка угрозы потери средств и имущества.

Как долго квартира находится в собственности продавца или собственников, если квартира продается по долям? На основании какого документа произошла смена собственника?

В качестве правоустанавливающего документа может быть:

  • договор купли-продажи недвижимости;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор мены;
  • договор уступки прав требования (если квартира приобреталась на первичке);
  • справка об оплате пая (при покупке квартиры путем участия в кооперативе);
  • договор пожизненного содержания с иждивением.

Если квартира была передана по наследству менее 3 лет назад, не исключено появление претендентов на имущество. Для проверки сведений необходимо обратиться к нотариусу, который выдавал свидетельство, и выяснить, кто кроме Продавца имеет право на наследство. Если жилье было получено давно (3 года назад или более), вероятность объявления иных наследников ничтожно мала.

С опаской следует отнестись к квартирам, переданным владельцу по решению суда. Не исключено, что родственники бывшего владельца или он лично пожелают оспорить решение. Если оспаривание не было инициировано в течение полугода после принятия судебного решения, переживания напрасны.

Сколько собственников в квартире?

Недвижимость может продаваться от лица одного или нескольких собственников. С целью снижения налогового бремени совладельцы могут просить о заключении нескольких договоров купли-продажи. При этом каждый из содольщиков должен будет получить от других собственников разрешение на продажу.

Договора, которые касаются продажи долей, в обязательном порядке заверяться нотариусом, а это влечет дополнительные расходы. Следует выяснить, готов ли Продавец оплачивать госпошлину самостоятельно.

Есть ли среди собственников квартиры несовершеннолетние дети?

Если выяснится, что квартира была приобретена на маткапитал, получена в результате приватизации на всех членов семьи, значит, какая-то доля имущества выделена ребенку. По закону нельзя продать недвижимость детей, не приобретая иное — альтернативное жилье, которое не будет уступать проданному по квадратуре и в долевом соотношении.

Оформление покупки квартиры с несовершеннолетним собственником означает, что планируется проведение альтернативной сделки. При этом придется заключать предварительный договор купли-продажи и ожидать, пока продавец получит разрешение органов опеки и попечительства на реализацию имущества.

Кто зарегистрирован в квартире?

Среди ранее зарегистрированных в квартире лиц могут быть граждане, пребывающие в местах лишения свободы, проходящие срочную воинскую службу, находящиеся на лечении в стационаре. По закону вынужденного отсутствие не является основанием для снятия с регистрационного учета, а это значит, что после возвращения граждане смогут снова поселиться в квартире, и выселить их будет можно только через суд.

Есть ли на квартире какие-либо обременения?

На продажу недвижимости может стоять запрет. Основные причины:

  • Квартира находится в залоге у банка. Тогда ее продажа возможна, но только после получения согласия представителя финорганизации на продажу.
  • Недвижимость арестована. Если Продавец не выплачивал алименты, совершил противозаконные действия, повлекшие арест имущества, продажа квартиры будет запрещена до устранения нарушений, повлекших арест.

Если финорганизация «дала добро» на оформление договора, средства, перечисленные в счет стоимости квартиры, будут полностью или частично направлены на погашение ипотеки. Сделка не относится к рискованным, поскольку процесс продажи квартиры в ипотеке детально отработан, но оформление документов будет более долгим (около 1 мес.).

Проведена ли в квартире перепланировка, узаконены ли изменения?

Сместить дверь или окно, разрушить стену в квартире можно, если на это есть разрешение БТИ. Однако зачастую владельцы, доводя помещение до собственных идеальных стандартов, не торопятся узаконивать изменения, и, предвидя сложности, продают квартиру без необходимых документов. Такая сделка может беспрепятственно пройти регистрацию, но в будущем, если новый владелец захочет что-то изменить или продать недвижимость, ему придется устранять все недочеты. Оформление перепланировки может обойтись в сумму от 10 до 100 тыс. руб.

Даже если собственник скажет, что изменения не производились, рекомендуется изучить техплан и сравнить реальное расположение стен с обозначенным в документе. Особое внимание необходимо уделить стенам, прорисованным на чертеже красным цветом. Так обозначаются несущие конструкции, которые не подлежат изменению.

Оплачены ли коммунальные услуги?

По закону все долги, накопившиеся за период проживания прежнего собственника, новый владелец оплачивать не должен. Однако постоянные напоминания о необходимости оплаты счетов за воду, свет, газ, вывоз ТБО и прочих долгов будут регулярно портить настроение. Покупателю придется добиваться выплаты задолженности от прежнего жильца, но если он не платил за услуги, проживая в квартире, то стоит ли ждать от него ответственности при переезде?

Задача покупателя — не только поинтересоваться о долгах, но и получить «обходной лист по организациям-поставщикам услуг ЖКХ». Документ позволит выявить реальные суммы задолженности.

Есть ли в квартире скрытые дефекты, каково техническое состояние коммуникационных сооружений?

Владелец может скрывать, что в здании протекает крыша, весной на угловой стене появляется плесень, а зимой постоянно происходят неполадки с отоплением. Необходимо выделить основные направления анализа состояния помещения и заручиться помощью специалиста по строительству. Он поможет определить дефекты не только на основании визуального осмотра, но и во время ознакомления с технической документацией.

Из чего сделаны стены, холодно ли в квартире зимой, жарко ли летом, есть ли в квартире автономное отопление?

В монолитных домах хорошая теплоизоляция, они устойчивы даже при проявлении сейсмической активности. Недостаток — плохая звукоизоляция. Монолитная стена передаст звук перфоратора на несколько этажей вниз и вверх.

Из кирпича возводят преимущественно элитные жилые комплексы. Они обладают лучшими показателями теплоустойчивости, звукоизоляции, экологической безопасности.

Работает ли система отопления?

Если в квартире установлены чугунные, медные или алюминиевые радиаторы, необходимо оценить степень износа, выявить участки с признаками ржавчины. При наличии металлопластиковых или полипропиленовых труб стоит поинтересоваться, как давно они были установлены. Хотя производители гарантируют срок службы до 50 лет, на практике износ проявляется через 10-15 лет службы.

В каком состоянии электропроводка?

Лучшей считается медная, а менее устойчивой к нагрузкам и перепадам напряжения — алюминиевая. Чтобы достоверно определить, в каком состоянии проводка, следует включить несколько электроприборов одновременно. Если срабатывает устройство защитного отключения (УЗО), значит, где-то есть участок, на котором происходит утечка тока, хотя наличие исправной автоматики лучше, чем короткое замыкание. В идеале каждая ветка электропроводки должна иметь отдельное УЗО.

Читать еще:  Отказ от иска в арбитражном процессе последствия

Когда менялась сантехника, имеются ли в ее работе неполадки?

Оценить ситуацию поможет только визуальный осмотр техники, проверка на наличие засоров.

Установлены ли в квартире счетчики?

При наличии устройств по учету расхода электроэнергии, воды, газа, коммунальные платежи будут ниже.

Для обеспечения комфортного проживания, также необходимо выяснить:

  • Есть ли поблизости источники радиационного загрязнения, повышенного шума? Возможно, вблизи находится железная дорога, аэропорт, и риелтор старается показать квартиру в промежутках между прохождением поезда или приземлением самолета.
  • Далеко ли находятся объекты инфраструктуры, транспортная развязка? Нужно спросить у собственника, можно ли добраться до жилья на общественном транспорте и как часто он ходит по расписанию, на каком расстоянии расположены супермаркеты, школа, детский сад.
  • Кто живет рядом? Желательно, чтобы за стеной проживали дружелюбные люди без вредных привычек и психических отклонений.

Указанные группы вопросов можно задавать одновременно собственнику и риелтору, а затем сравнивать ответы. Так быстрее выяснится — кто лукавит, говоря о состоянии жилья. Один из способов получить достоверную информацию — познакомиться с соседями и обсудить недостатки и достоинства проживания в выбранном доме, районе.

Покупатель может и самостоятельно задать множество вопросов, оценить квартиру визуально, но если рядом будет юрист, сопровождающий сделку, не придется беспокоиться о законности ее проведения.

Какие документы проверить, чтобы выявить скрытых собственников? В каком документе отражена планировка? Кто может пользоваться имуществом после заключения ДКП? Безопасно ли покупать конкретный объект недвижимости или стоит отказаться от осмотра и поискать менее рискованный вариант? Ответы на все вопросы предоставит юрист сайта.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(495)128-69-80
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)509-13-65

Как происходит прием квартиры на вторичном рынке?

Финальный осмотр недвижимости и подписание акта приема-передачи происходят уже после оформления договора купли-продажи (или одновременно с ним). Документ подтверждает факт принятия жилья и отсутствия претензий к продавцу. Но это вовсе не означает, что на данном этапе вы можете легко отказаться от уже совершенной сделки. Как проводится осмотр квартиры на вторичном рынке, на что обратить внимание покупателю и как правильно составить акт передачи?

Как проводить осмотр?

При первичном осмотре (еще до сделки) попросите у владельца технические и правоустанавливающие документы на квартиру. Необходимо сверить фактический адрес, расположение комнат и площадь. Особенное внимание уделите перепланировке: она должна быть зарегистрирована и отражена в техпаспорте.

Наименее рискованны сделки с квартирами, которые находятся в собственности больше 3 лет. Если жилье часто переходит из рук в руки, это может быть тревожным звоночком: или с недвижимостью что-то не так, или действуют мошенники.

Когда отправляетесь на осмотр, возьмите с собой блокнот и ручку, чтобы делать пометки. Можно заранее написать список обязательных пунктов для проверки и следовать ему. Также пригодятся телефон с фонариком и небольшой электроприбор для проверки розеток (например, зарядка для смартфона).

На что нужно обратить внимание, когда осматриваете вторичную квартиру:

  • Район и инфраструктура. Даже если вы привыкли передвигаться на авто, сделайте исключение и доберитесь до места на общественном транспорте, чтобы оценить расположение магазинов и других важных социальных объектов.
  • Двор. Узнайте, есть ли место для парковки, детская площадка, место для мусора. Осмотрите прилегающую территорию, чтобы составить общее впечатление.
  • Наличие в доме нежилых объектов. Часто магазины и офисы делают ремонт без учета строительных норм, повреждают несущие конструкции, а из общепита в квартиры бегут тараканы и грызуны.
  • Обойдите дом кругом и посмотрите, нет ли на нем явных повреждений (например, расхождение швов).
  • Подъезд. Нет ли неприятных запахов, трещин и плесени на стенах. Чрезмерная влажность в подъезде может говорить о неисправности коммуникаций в подвале. Да и общее впечатление должно быть положительным (на полу не валяются окурки, сделан ремонт и т.д.).
  • Проверьте исправность лифта.
  • Если квартира на верхнем этаже, необходимо осмотреть технический этаж. Для этого придется заранее обратиться в ТСЖ или УК, чтобы для вас открыли это помещение. Посмотрите, нет ли подтеков на крыше или даже дыр.
  • Стены, пол и потолок в квартире: нет ли плесени, следов воды, осыпания штукатурки и т.д. Внимательно изучите не только открытые поверхности, но и под коврами, за картинами и мебелью (где это возможно).
  • Включите краны на кухне и в ванной. Узнайте, есть ли горячая вода, какой напор и общее состояние сантехники.
  • Проверьте исправность розеток и лампочек.
  • Оцените состояние труб (нет ли подтеков) и узнайте, когда их меняли в последний раз.
  • В отопительный сезон потрогайте батареи, чтобы оценить, насколько хорошо они греют.
  • Проверьте, работают ли дверные и оконные ручки, целы ли механизмы замков.
  • Запахи. Затхлый воздух говорит о высокой влажности, которая в конце концов приведет к появлению грибка. Запах от домашних животных – еще одна возможная неприятность, избавиться от него будет непросто.
  • Изучите коммунальные платежки. Так вы не только узнаете размер будущих трат, но и сможете убедиться, что нет текущих долгов. Также необходимо сверить номера счетчиков и последние поданные показания.

Много интересного можно узнать, пообщавшись с соседями. Они расскажут вам о шумных жильцах сверху, проблемах с управляющей компанией и неочищенных от снега тротуарах.

Как правило, все это осматривают при первой встрече. Но если вы настроены на покупку, можно прийти еще раз. Непосредственно перед сделкой и приемом квартиры на вторичном рынке вы будете знать обо всех ее особенностях.

Безусловно, не все обнаруженные проблемы критичны: при покупке недвижимости необходимо учитывать возможность будущего ремонта. К тому же найденные изъяны помогут вам снизить цену покупки.

Для чего нужен акт?

Акт приема-передачи – это приложение к договору купли. Необходимость его составления прописана в статье 556 Гражданского кодекса РФ. Акт является документом, на основании которого происходит приемка квартиры – это финальный этап сделки. Он подтверждает, что продавец выполнил свои обязательства перед покупателем и передал недвижимость. Если любая из сторон уклоняется от подписания, это считается отказом исполнить договоренность.

Акт может быть подписан одновременно с договором купли или позже (например, если продавцам требуется время для переезда). Однако специалисты советуют дождаться оформления права собственности. Представьте ситуацию: продавец передал ключи, покупатель начал в квартире ремонт – а Росреестр отказал в регистрации сделки.

Люди часто пренебрегают подписанием акта приема-передачи, считая его пустой формальностью. Но такое легкомыслие может привести к серьезным юридическим последствиям для обеих сторон.

Если продавцы квартиры съезжают не сразу, ни в коем случае не подписывайте акт передачи не глядя. Сначала осмотрите жилье, ведь за это время могло произойти что угодно: например, пожар или прорыв трубы отопления. Или же бывшие собственники сняли сантехнику и вынесли мебель, включенную в стоимость квартиры. Подписанный акт подтверждает, что покупатель принял жилье в том же виде, какой был при раннем осмотре.

Если состояние недвижимости ухудшилось или вы заметили серьезный недостаток (например, трещину в стене), не подписывайте акт передачи. Требуйте исправления изъянов (если это возможно) и устанавливайте для этого конкретные сроки; в случае отказа продавца придется разбираться в суде. Альтернативный вариант – компенсация суммы, на которую снизилась цена квартиры из-за выявленных проблем.

В каком случае покупатель может отказаться от сделки (не считая проблем юридического характера):

  • помещение не соответствует строительным и санитарным нормам;
  • цена сильно завышена по сравнению со среднерыночной;
  • в квартире невозможно жить.

Некоторые недостатки могут проявиться только спустя время: например, неисправность системы отопления. У покупателя есть право потребовать компенсацию за ремонт или расторжение сделки, если недостатки оказались существенными, а продавец о них умолчал. Вопрос решается в досудебном порядке или же придется судиться – в любом случае нужно обратиться к юристу.

Можно подстраховаться и включить в договор купли-продажи пункт о передаче части денег только в момент подписания акта приемки. В таком случае у продавца не будет соблазна затягивать передачу ключей и ухудшать состояние квартиры.

Можно обойтись и без подписания акта приема-передачи вторичного жилья – тогда в договор включается соответствующий пункт. Покупатель получает ключи в момент подписания документов для регистрации права собственности. Специалисты предостерегают от такого решения: если за время оформления бумаг с квартирой что-то случится (даже по вине бывших владельцев), это будет только ваша проблема. В отличие от акта приема-передачи новостройки, требовать исправления различных недочетов будет довольно сложно.

Содержание акта

Документ может быть составлен в свободной форме. Главное – внести в него основную информацию о сделке:

  • сведения о продавце и покупателе (если на осмотре присутствуют третьи лица, например, родственники, их данные тоже можно внести как свидетелей);
  • если любая из сторон действует по доверенности, ее реквизиты;
  • дата и место составления;
  • данные договора купли-продажи;
  • местонахождение передаваемой квартиры;
  • технические характеристики (этаж, площадь и пр.);
  • показания счетчиков;
  • что остается в квартире (мебель, сантехника, бытовая техника);
  • состояние жилья (особенно если есть какие-то недостатки);
  • подписи сторон с расшифровкой .

Важный пункт – подтверждение того, что покупатель не имеет претензий к состоянию квартиры. И даже если у квартиры есть какие-то недостатки, он соглашается с ними.

Читать еще:  Иск об определении долей в наследственном имуществе

В акте могут содержаться дополнительные отметки. Например, что в квартире проживают арендаторы, которые имеют право пользоваться жильем до указанной даты. Или о наличии коммунальной задолженности, которую обязан погасить предыдущий собственник.

Количество экземпляров соответствует числу участников сделки (если это 2 продавца и покупатель, нужно распечатать 3 экземпляра). Сдавать их в Росреестр не обязательно, но сохранить на всякий случай стоит.

Составить акт приемки можно и самостоятельно, но все же некоторые правовые тонкости придется учесть. Если вашу сделку ведет риэлтор, разумнее доверить оформление ему (тем более что приобретение вторички может быть рискованным и по многим другим причинам). Специалисты АН «Трансферт» минимизируют риски при покупке квартиры, составят нужные документы и сопроводят вашу сделку. После подписания акта приема-передачи вам останется только переехать в квартиру и переоформить на свое имя договора с коммунальными службами.

Оставлять комментарии могут только зарегистрированнные пользователи

Покупка квартиры, какие вопросы задать продавцу при внесении задатка

Итак, квартиру вы нашли, район, этаж, планировка все вам подходит, цена также не вызывает нареканий. Квартиру вы осмотрели, заглянули во все углы, осмотрели все окна и двери вроде бы ничего не ускользнуло от вашего пристального внимания, вы готовы перейти к покупке и вас все устраивает.

Но не спешите, сдерживая, эмоции идем к продавцу (риэлтору) со своими вопросами, не бойтесь спрашивать, это нужно прежде всего вам. Глядя в честные глаза оппонента, будь то собственник или риэлтор неважно, пока без проверки документов, задаем вопросы, которые помогут нам определиться в вопросе о покупке этой недвижимости. От ответов на эти вопросы будет зависеть, перейдем ли мы к вопросу о покупке и о внесении предоплаты, об этом четко и доброжелательно сообщаем продавцу. Чаще всего при сделке присутствует риэлтор, так что свои вопросы, вы можете адресовать и ему.

Оттого насколько точную информацию мы получим от продавца или риэлтора зависит, то сколько нервных клеток мы сбережем при оформлении сделки. Если вопросы не задавать, а сразу перейти к задатку, то вы рискуете получить массу неприятных сюрпризов в последующем.

  1. Какие же вопросы мы будем задавать нашему оппоненту
  2. Настало время для торга
  3. Какие данные вас должны насторожить
  4. Что должно вас насторожить:

Какие же вопросы мы будем задавать нашему оппоненту

  1. Первый вопрос, который мы должны задать продавцу, это с кем мы имеем дело. Самый лучший вариант, если перед вами находится собственник квартиры, даже если с ним риэлтор и сделку вы будете совершать напрямую. Различные посредники чаще всего лишь усложняют дело. Различные родственники и доверенные лица, должны вас насторожить. А вот риэлтор, напротив, поможет провести сделку намного быстрее и безопаснее.
  2. Является ли продавец собственником квартиры? Как давно зарегистрировано право собственности на данную квартиру? Есть ли подтверждающие право собственности документы на данную недвижимость?
  3. Сколько человек на сегодняшний день прописаны на данной жилплощади? Сколько человек, было прописано изначально и кто был выписан из квартиры ранее?
  4. Являются ли собственниками данной недвижимости несовершеннолетние? Важно, чтобы при совершении купли-продажи не нарушались права малолетних собственников.
  5. Состоит ли продавец квартиры в официальном браке? Согласна ли его супруга/супруг с продажей данной жилплощади?
  6. Существуют ли какие-либо третьи лица, которые могут претендовать на данную жилплощадь? На право собственности или на право пользования этой квартирой?
  7. Нет ли каких-либо обременений в отношении этой недвижимости? Не брался ли кредит под залог этой недвижимости, нет ли споров относительно данной недвижимости с судебными приставами?
  8. Есть ли у продавца подтверждающие документы на данную недвижимость? Лучше всего, если это будет оригинал, а не ксерокопия. Кстати, помощь в проверке документов вам сможет оказать и обычный риэлтор.
  9. Какая предполагается сделка? Прямая сделка более предпочтительна, нежели альтернативная, которую не каждый риэлтор возьмётся вести. С альтернативной сделкой, лучше при возможности не связываться, чтобы не потерять свое время.
  10. Недвижимость будет продаваться непосредственно продавцом или же предполагается сделка по доверенности. Без особой нужды покупка недвижимости у лица с доверенностью нежелательна.
  11. Нет ли в продаваемой квартире скрытых неисправностей и дефектов? На этот вопрос вам, скорее всего, не ответят честно, тут уж нужно полагаться на свою внимательность. Тщательный, даже скрупулёзный, первичный осмотр квартиры убережет вас от дополнительных расходов в будущем и поможет сбить цену при торге с продавцом.
  12. Была ли в квартире перепланировка? Была ли перепланировка квартиры сделана по всем требованиям, отражено ли это в документах. Не поленитесь сравнить план квартиры с действительностью.
  13. Узнайте у продавца, есть ли поблизости магазины, садик, школа, есть ли стоянка для автомобилей, как далеко находится остановка автотранспорта? Поинтересуйтесь, насколько развита инфраструктура в данном районе. Это довольно актуальный вопрос, ведь развитая инфраструктура очень облегчает жизнь человека и делает ее проще.
  14. Кто живет с вами по соседству? Не каждому хочется получить в соседи алкоголиков или маргиналов.
  15. Ну и, конечно, поинтересуйтесь, кто является обслуживающей организацией этого дома? Ведь от компетентности работников организации, которая занимается ремонтом и обслуживанием дома и придомовой территории, также зависит комфорт вашего проживания.

Не торопитесь и записывайте ответы на вопросы, в последующем вам предстоит еще проверить эту информацию. Сейчас нам, главное понять, оставлять ли внося предоплату данную недвижимость за собой или лучше поискать другой вариант.

Настало время для торга

Поводом для снижения первоначальной стоимости объекта могут послужить мелкие недостатки, которые были обнаружены в процессе первичного осмотра, поэтому стоит осматривать квартиру очень тщательно. При торге вы сможете «сбить» цену, а значит сэкономить. Сумму при торге можно уменьшить значительно и вы легко сохраните себе одну-две ваших зарплаты, а иногда и больше. Не бойтесь и не стесняйтесь торговаться, не зря же вы приобретаете квартиру на «рынке» недвижимости.

Какие данные вас должны насторожить

Есть некоторые нюансы, которые должны вызывать опасение при решении о покупке недвижимости и соответственно внесении предоплаты. Сейчас речь идет не об отказе от сделки самим продавцом, а о предварительной оценке недвижимости и связанных с ней рисками. Лучше выбирать недвижимость с наименьшим уровнем потенциальной опасности. Тем более что выбор на сегодняшний день на рынке недвижимости достаточно обширен.

Прочтите крутой комикс про зиму с названием «Зимние виды спорта», перейдя по ссылке здесь

Что должно вас насторожить:

  1. Если недвижимость была приобретена не так давно и ее вновь продают. Чаще всего такими схемами пользуются нечистые на руку продавцы, для того, чтобы скрыть некоторые нарушения предыдущей сделки. Если недвижимость продается после недавнего приобретения, то есть вероятность получить либо квартиру с дефектами, либо с ошибками в документации, что тоже может стать головной болью в будущем.
  2. Если недвижимость продают по доверенности. Конечно, не исключено, что на такой ход идут и честные продавцы, по каким-либо своим обстоятельствам, но такую схему продажи используют и мошенники.
  3. Если планируется не прямая, а альтернативная сделка. Бывает, что ситуация на рынке недвижимости идет не как, планирует продавец, тогда мы рискуем потерять свое драгоценное время, а если учесть, что цены на недвижимость постоянно меняются, можем еще и в деньгах потерять.
  4. Если приобретаемая вами квартира была получена по договору наследования. Хотя данные риски можно уменьшить, но исключать тот факт, что в будущем не появятся новые наследники данной недвижимости, все же не стоит. Даже нотариус, который оформлял договор наследования, не даст вам таких гарантий. Поэтому риск в данной сделке все же есть и в последующем именно вам придется решать вопросы с неизвестно откуда взявшимися новыми претендентами на данную недвижимость.
  5. Если продавец входит в так называемую группу риска. Как это смешно ни звучит, но эта группа не зря так называется и следить за тем, чтобы продавец не ошибся и не претерпел убытков придется нам.
  6. Хотя некоторые обременения на недвижимость и не влияют на сделку купли-продажи все-таки стоит обратить внимание на то, есть ли они у данной недвижимости.
  7. Не стесняйтесь, узнайте у продавца о наличие скрытых, не всегда видных невооруженным взглядом дефектах жилплощади. Конечно, не все продавцы готовы честно рассказать о недостатках квартиры, ведь при этом высока вероятность того, что-либо сделка не состоится либо цена ее станет значительно ниже при торге. Тут надеяться на продавца не стоит, поэтому не поленитесь тщательно осмотреть приобретаемое жилье.
  8. Не вполне адекватные соседи. В этом вопросе продавец также может слукавить, поэтому не поленитесь расспросить других жильцов дома о соседях. Тут отличным помощником станут бабушки на лавочках, вот уж кто действительно имеет огромное количество информации о жильцах. Согласитесь, что иметь в соседях алкоголиков или же неадекватных персонажей, от которых к вам будут тараканы и клопы лезть, то еще удовольствие.
  9. Если цена на квартиру значительно ниже рыночной, а недостатков вроде особых нет. Этот факт должен насторожить, ведь такой схемой очень часто пользуются нечистые на руку люди, которые, в свою очередь, небезосновательно рассчитывают на жадность покупателей. Ведь как часто наша жадность оборачивается для нас не очень хорошо.

Как бы ни был велик рынок недвижимости, но иногда бывает так, что несмотря на возможные риски, покупателю хочется приобрести именно данную квартиру, тогда стоит перейти к задатку. Трезво оцените все связанные со сделкой риски и внесите задаток, если желание приобрести недвижимость намного сильнее предполагаемых рисков, не бойтесь спрашивать и тщательно осматривать, оценивая риски. Далее уже следует переходить к проверке всех необходимых документов и непосредственно к самой сделке.

Узнать разницу между авансом и задатком при составлении договора по покупке квартиры, вы можете здесь

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector