Veomo.ru

Финансовый журнал
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Где взять договор социального найма для приватизации

Жить по договору социального найма квартиры: как оформить, плюсы, минусы и подводные камни

После распада СССР россияне, по большей части, приватизировали те квартиры, в которых жили. Однако это сделали не все – а многие и после того смогли получить квартиры от государства. Такое жилье оформляется по договор социального найма – он предполагает не только права гражданина на жилье, но и некоторые его обязанности. Рассмотрим, как вообще получить квартиру от государства по социальному найму, какие плюсы и минусы проживания в таком жилье.

Что такое социальный найм жилья?

В современном мире проблему с жильём можно решить разными способами: покупка, аренда, ипотека, рента и т.п., но немалую роль в решении этого вопроса играет предоставление жилья по договору социального найма. Так что же такое социальный найм жилья?

По своей сути это предоставление жилья на определённых условиях нуждающимся гражданам в пользование по бессрочному договору. Предоставляет такое жильё государственные или муниципальные органы. Гражданин, получив от государства такое жильё, должен содержать его в порядке, оплачивать коммунальные услуги и при необходимости производить его косметический ремонт.

Регулируется этот договор нормами Гражданского кодекса РФ. Кроме того, основания, условия и порядок заключения договора социально найма регулируется Жилищным кодексом РФ. Помимо федерального законодательства, вопросы предоставления жилья по договору социального найма регулируются и региональным законодательством субъектов РФ. Именно по этой причине мало только обратиться к Жилищному кодексу РФ, нужно достаточно тщательно изучить и законы субъектов РФ, касающиеся этого вопроса.

Поговорим об этом договоре более подробно.

Кто же может оформить договор социального найма?

Для оформления договора социального найма гражданину необходимо, чтобы он состоял на учёте в качестве нуждающегося в жилом помещении, а также в отношении него было принято решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма. С решением всё более или менее понятно, а как встать на этот самый учёт? Какие условия для этого необходимо соблюсти?

Первое и самое основное – претендующий на получение жилья по договору социального найма должен иметь российское гражданство. Иностранные граждане и лица без гражданства не могут претендовать на такое жилье.

Второе – гражданин должен быть признан нуждающимся в таковом жилье. По российскому законодательству к нуждающимся можно отнести следующие категории граждан (а также членов их семьи):

  • не имеющие своего постоянного жилья;
  • являющихся нанимателями, но при этом обеспеченность жильём на одного члена семьи составляет менее учётной нормы, при этом в каждом регионе своя учётная норма;
  • если жилое помещение признано непригодным для проживания – в этом случае учётная норма не играет роли;
  • проживающие в коммунальных квартирах, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжёлой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.

Третье – гражданин должен быть отнесён к категории малоимущих. Существует методика расчёта дохода гражданина и семьи. Так, для москвичей такая методика утверждена Постановлением Правительства Москвы от 6 июня 2006 года № 362-ПП «О мерах по реализации Закона города Москвы «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учёт в качестве нуждающихся в жилых помещениях». По данной методике берётся рыночная стоимость квартиры, на которую может претендовать гражданин и его семья, а также доходы всех взрослых членов семьи.

Важно! Все взрослые члены семьи должны быть трудоустроены и исходя из действующих норм предоставления жилого помещения вычисляется, за какое время семья в состоянии накопить эти средства.

Четвёртое – это постоянное длительное проживание (не менее 10 лет!) в населённом пункте. Сразу оговорюсь, что в жилищном законодательстве РФ такие условия отсутствуют, однако в Москве и Санкт-Петербурге такие нормы предусмотрены в местных законах. Высшие судебные инстанции пока отказываются признавать недействительным вышеозначенные нормы, и они продолжают действовать.

Читать еще:  Наследование земельных участков может осуществляться

Пятое – граждане, которые по своей доброй воле ухудшили свои же жилищные условия. Такие «хитрецы» могут быть приняты на учёт в качестве нуждающихся только по истечении 5 лет с того момента, как они совершили действия, в результате которых стали претендовать на улучшение жилищных условий.

Законодатель предусмотрел список таких действий:

  • вселение в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи;
  • переселение в специализированное жилое помещение либо на жилую площадь на условиях поднайма или в качестве члена семьи собственника;
  • продажа или дарение пригодного для проживания жилого помещения, принадлежавшего гражданину;
  • неравноценный обмен жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности.

Какие особенности есть у договора социального найма?

Любой договор имеет свои особенности и договор социального найма жилья не исключение. Особенности этого договора в следующем:

  • наймодателем по данному договору является государство или местные власти;
  • наниматель только гражданин (то есть физическое лицо);
  • договор может быть заключён с одним из членов семьи;
  • в случае смерти нанимателя или его выселения договор нужно перезаключить с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении;
  • проживающие совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору наравне с самим нанимателем;
  • плата за жилое помещение и коммунальные услуги определяется в соответствии с единой тарификацией;
  • договор социального найма носит бессрочный характер.

Стоит сказать, что типовая форма договора социального найма утверждена Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» и с ней может ознакомиться каждый желающий.

Плюсы и минусы договора социального найма жилья, права и обязанности по нему

Договор социального найма имеет свои плюсы и минусы и о них мы поговорим далее.

Безусловно, самый большой плюс договора социального найма заключается в том, что гражданин, проживающий в квартире или комнате по договору социально найма и не участвовавший ранее в приватизации, может данное жильё приватизировать, и оно перейдёт в его собственность.

Второй плюс, это отсутствие налога на недвижимость, так как жильё не является собственностью гражданина. Платить этот налог придётся только после приватизации.

Третий плюс – низкая плата за такое жильё в отличие от арендной платы по договору аренды.

Четвёртый плюс – приемлемые условия договора и как правило минимальный контроль со стороны наймодателя при нормальном поведении гражданина-нанимателя (своевременная оплата жилья и коммунальных платежей, отсутствие жалоб со стороны соседей и т.п.).

Пожалуй, на этом плюсы договора социального найма заканчиваются. Что же касается минусов, то самый основной минус – гражданина при определённых обстоятельствах могут выселить из жилья, переданного ему по договору социального найма без его согласия.

Ещё один существенный минус – получить жильё по договору социального найма могут не все граждане, а только признанные нуждающимися в нём.

Квартира по договору социального найма гражданину не принадлежит – её нельзя продать, подарить или завещать.

А также существенным минусом при получении жилья по договору социального найма является то, что выбирать квартиру придётся из того, что предложит государственный орган (наймодатель), а предлагает он, как правило, бюджетные квартиры в районах на окраине города с инфраструктурой, которая оставляет желать лучшего. Однако, многим гражданам выбирать не приходится.

Права и обязанности по договору социального найма схожи с правами и обязанностями по договору аренды на открытом рынке – соблюдать чистоту в квартире и использовать её в соответствии с назначением, своевременно вносить арендную плату и оплачивать коммунальные услуги, не производить переустройство (перепланировку) квартиры без согласия на то наймодателя, поддерживать квартиру в надлежащем состоянии и тому подобное. Все обязанности по договору социального найма указаны в типовом договоре и с ними может ознакомиться любой желающий.

Помимо обязанностей у нанимателя и членов его семьи есть и права. Так члены семьи нанимателя имеют право на бессрочное пользование жилым помещением. Жильё сохраняется за ними в случае их временного отсутствия. Члены семьи нанимателя имеют право голоса в вопросах переустройства и перепланировки жилого помещения, а также в части подселения к ним других лиц. Жильцы также решают вопросы обмена жилого помещения на такое же социальное жильё и переселения в жилое помещение меньшего размера.

Читать еще:  Балкон относится к общему имуществу многоквартирного дома

Гражданин-наниматель вправе требовать капитального ремонта жилого помещения. Он также имеет право расторгнуть договор социального найма и требовать внесения изменений в него.

Как расторгнуть договор социального найма?

Договор социального найма, как и любой другой договор может быть изменён или расторгнут.

Расторгнуть договор можно в любое время по соглашению сторон, если в жилом помещении проживает только гражданин-наниматель или же с письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, если он проживает в квартире не один и данные лица внесены в договор социального найма как члены семьи нанимателя.

И также договор социального найма может быть расторгнут при выезде гражданина-нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. В этом случае договор социального найма будет считаться расторгнутым со дня выезда гражданина-нанимателя и членов его семьи из квартиры.

Важно отметить, что наймодатель, т.е. государственный или муниципальный орган может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор социального найма по следующим основаниям:

  • использование жилого помещения не по назначению (квартира используется не для проживания, а в ней, к примеру, расположен офис, склад или мелкое производство);
  • наниматель или же другие граждане, за действия которых он отвечает, допустили разрушение или повреждение жилого помещения;
  • систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (это касается больше коммунальных квартир);
  • невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев.

А также договор социального найма может быть прекращён в связи с утратой (разрушением) жилого помещения или же со смертью одиноко проживавшего гражданина-нанимателя.

Кроме того, другие лица, проживающие в социальной квартире, могут обратиться в суд с иском о признании утратившим право пользования жилым помещением в отношении жильца, на длительное время выехавшего из такого социального жилья.

Резюме

Договор социального найма – это как правило мера вынужденная, хотя и достаточно выгодная в некоторых моментах (например, это возможность приватизировать жильё).

В договоре социального найма есть как очевидные плюсы, так и достаточно существенные минусы.

Регулирование вопроса постановки на учет как нуждающихся достаточно запутанное и имеет нюансы в каждом регионе.

Бесспорно то, что социальный найм даёт возможность малообеспеченным гражданам решить жилищный вопрос, но ждать решения этого вопроса люди вынуждены десятилетиями.

Возможно ли перевести в собственность или приватизировать жилье при проживании в нем по договору социального найма?

Важное правовое значение в рассматриваемом случае имеет факт того, какой все же договор вы заключили — договор социального найма или найма служебного жилого помещения. Для точного ответа на этот вопрос необходимо изучить решение, в соответствии с которым жилое помещение было предоставлено в пользование, указанный договор, а также выяснить, к какому жилищному фонду относится указанное жилое помещение.

В соответствии с ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ).

Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, за исключением установленных ЖК РФ случаев (ч. 1 ст. 52 ЖК РФ).

Читать еще:  Как сделать временную регистрацию ребенку для школы

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ).

Жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ).

Служебные жилые помещения относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда согласно п. 1 ч. 1 ст. 92 ЖК РФ.

Специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд. IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (п. 2 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений.

Согласно ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.

В соответствии с ч. 3 ст. 104 ЖК РФ,договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений. Прекращение трудовых отношений является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» установлен порядок отнесения помещения к специализированному жилищному фонду. Согласно п. 15 указанных Правил использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда в соответствии с указанными Правилами.

Следует отметить, что законодательство не содержит каких-либо положений, позволяющих в случае нарушения порядка отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду отнести такое жилое помещение к жилищному фонду социального использования и признать за гражданами, проживающими в таком жилом помещении на основании договора найма служебного жилого помещения, право пользования им на условиях договора социального найма (Определение Верховного Суда РФ от 16.10.2012 № 92-КГ12-2).

В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» бесплатная приватизация жилых помещений с 1 марта 2017 г. прекращается. Срок бесплатной приватизации продлевался несколько раз, однако в настоящее время неизвестно, будет ли он продлен еще раз.

Таким образом, если жилое помещение было предоставлено по договору социального найма, то до 1 марта 2017 г. вы вправе его приватизировать при соблюдении условий, предусмотренных Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Если жилое помещение было предоставлено по договору найма служебного жилого помещения, то данное жилое помещение согласно ч. 1 ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 не подлежит приватизации. Однако положения ч. 2 ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 предоставляют собственникам жилищного фонда или уполномоченным ими органам, а также предприятиям, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждениям, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников право принимать решения о приватизации служебных жилых помещений, но только до 1 марта 2017 г., поскольку с указанной даты ст. 4 утратит силу (согласно Федеральному закону от 29.12.2004 № 189-ФЗ).

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector