Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как разделить коммунальную квартиру на две квартиры

Разделение квартир в Санкт-Петербурге: документация и этапы реализации проекта

Если объединение смежных апартаментов выполняется в северной столице относительно часто, то процедура разделения квартиры на отдельные составляющие востребована гораздо меньше. Однако, для выполнения подобной перепланировки всё равно необходимо соответствующее разрешение от контролирующих органов (например, от Жилищной инспекции). Получить все необходимые документы самостоятельно – довольно сложно и долго. Особенно, если речь идёт об однокомнатной квартире или другой жилплощади, которая ранее не объединялась из отдельных частей.

Существенно упростит согласование проекта в государственных инстанциях помощь специалистов компании «РосТехПроект», имеющих не только отличную теоретическую подготовку в вопросах действующего законодательства и нормативной базы, но ещё и обладающих огромным практическим опытом получения разрешений во всех возможных контролирующих службах Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Содержание

  1. Причины разделения квартир
  2. Порядок разделения квартир
  3. Как разделить одну квартиру на две
  4. «РосТехПроект»: гарантированная помощь в разделении квартиры

Причины разделения квартир

Причины выполнения процедуры разделения могут быть различными. Довольно распространена ситуация, при которой собственнику большого жилища выгоднее продать свою недвижимость по частям, либо он желает оставить себе часть квартиры, а вторую половину – выставить на продажу или сдать в аренду.

Разделение однокомнатной квартиры хоть и представляет собой весьма сомнительную операцию, однако может быть нужно, если на такой жилплощади проживает пара отдельных семей. Ещё один вариант – получение жилища в наследство двумя собственниками в равных или неравных долях. Тогда подобная процедура оправдана.

Чаще всего разделяют апартаменты, которые ранее были объединены из отдельных квартир. Этот процесс требует выполнения обратной перепланировки и нового согласования в контролирующих инстанциях. Аналогичная ситуация наблюдается с разделением:

  • таунхаусов;
  • элитных многокомнатных квартир.

Очень часто выполняется согласование разделения коммунальной квартиры. Например, если одна семья владела несколькими объединёнными помещениями, а потом возникала необходимость продать одну комнату либо выделить отдельное жильё кому-то из членов семьи (после развода, достижения детьми совершеннолетия и т.п.).

Порядок разделения квартир

Возможность отделения части жилплощади оценивают специалисты на основании технического паспорта. Документ должен быть не старше 1 года, иначе потребуется изготовить новый. Если технически это мероприятие выполнить возможно, изготавливается проектная документация по предстоящей перепланировке. Она должна быть выполнена аккредитованной компанией.

Отделение части недвижимости в многоквартирном доме не должно ухудшать жилищные условия или наносить вред имуществу других собственников дома. Проект проверяется СЭС и Пожарным надзором на соответствие актуальным нормам безопасности. Все виды работ, представляющие потенциальную опасность (например, подключение газового оборудование, обустройство электропроводки, создание проёмов в несущих конструкциях) должно выполняться специалистами, имеющими соответствующую лицензию. Обустройство дополнительных дверных проёмов в несущих стенах выполняется исключительно после одобрения автором архитектурного проекта (или другой службой, уполномоченной давать аналогичную экспертную оценку) и требует дополнительного согласования с контролирующими органами.

Документы, необходимые для разделения жилплощади

Для согласования процесса отделения части апартаментов нужно подать в Жилищную инспекцию Санкт-Петербурга следующие бумаги:

  1. Экспертное заключение о возможности подобного разделения.
  2. Заявление о соответствующей перепланировке и проектную документацию по ней.
  3. Правоустанавливающий документ (нотариально заверенная копия).
  4. Паспорта жилища (кадастровый и технический).

В отдельных случаях может потребоваться согласие других жильцов (не менее 73%) на выполнение работ по перепланировке. В коммунальных квартирах такое согласие обязательно всегда (и необходимо даже при установке крупной встраиваемой мебели).

Если нужно выполнить перенос инженерных коммуникаций (газовые трубы, водопровод, электропроводка), следует также предварительно получить разрешения в соответствующих службах.

Если апартаменты находятся в социальном найме, потребуется разрешение от муниципальных властей (или другого номинального собственника жилплощади).

Чтобы специалист «РосТехПроект» мог представлять интересы клиента во всех контролирующих органах, необходима нотариальная доверенность.

Условия для разделения квартиры

Чтобы чиновники рассмотрели возможность разделения квартиры на две квартиры, необходимо выполнить требования нормативных актов. Каждая будущая отдельная жилплощадь должна быть оборудована:

  1. Собственным санузлом.
  2. Отдельным входом.

Обустраивать отдельную кухню совсем не обязательно. Нормативно-правовая база никак не регламентирует этот вопрос. Однако, для того, чтобы помещение можно было выгодно продать, кухню, скорее всего, придётся организовать. Только следует помнить, что размещать кухни над жилыми помещениями запрещено по нормам пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности.

Как разделить одну квартиру на две

В первую очередь необходимо обустроить отдельный вход в помещение. Сложность выполнения этого пункта зависит от того, имела ли каждая из новых жилплощадей собственный дверной проём в прошлом. Восстановить ранее перекрытый вход технически очень просто. С точки зрения привлекательности жилища для потенциальных покупателей желательно обустроить дверной проём на лестничной площадке. Однако, проведение таких работ затрагивает домовое имущество и возможно только в том случае, если нет возражений у двух третей соседей.

Далее нужно оборудовать каждое жилище собственным полноценным санузлом. Если раньше апартаменты были двумя отдельными квартирами, то в каждой из них должны остаться соответствующие инженерные коммуникации, ведь стояки водопроводных труб полностью убрать из квартиры нельзя. Тогда обустройство ванной комнаты и туалета не представляет сложностей. В противном случае придётся разрабатывать индивидуальный проект с привлечением сторонних специалистов.

В соответствии с проектом перепланировки обустраиваются перегородки между помещениями, а также убираются лишние дверные проёмы (прорезанный при объединении помещений вход закладывается кирпичом или заделывается железобетоном). Этот пункт сложнее всего выполнить в однокомнатных квартирах, поскольку закономерно возникают споры относительно жилищных условий собственников.

Если необходимо сделать в каждом жилище собственную кухню, для этого можно использовать:

  • ниши в стенах;
  • коридор;
  • чулан.

В случае с повторным разделением ранее объединённых жилищ можно заново подключиться к газовым трубам и водопроводу. Обязательно выполняется подключение к вентиляционной системе здания (либо происходит организация автономной системы вентиляции помещения).

В двухуровневых апартаментах следует убрать межэтажную лестницу и заделать проём в перекрытии. Выполнение подобной процедуры представляет собой нетривиальную техническую задачу, осуществлять которую должен квалифицированный специалист. Добиться согласования этого пункта ничуть не легче, чем получить разрешение на сооружение лестницы между смежными этажами дома.

После завершения работ по перепланировке и разделению жилплощадей обязательно подписывается Акт об их принятии в эксплуатацию. Отклонение от первоначального проекта при выполнении работ недопустимо. Представители Бюро технической инвентаризации выполняют замер актуальных площадей двух получившихся квартир и фиксирует их в своих документах.

Далее изготавливаются новые паспорта помещений (кадастровый и технический). Если собственность разделяется между двумя владельцами, необходимо также подписать соответствующий договор у нотариуса. Только тогда каждая жилплощадь считается отдельной полноценной квартирой, которую можно продать, подарить, сдать в аренду или использовать любым другим способом на усмотрение владельца.

Как происходит разделение лицевых счетов

Выполнить процедуру разделения лицевых счетов можно довольно просто. Достаточно только подать правильно составленное заявление в муниципалитет. После этого городские органы власти определят порядок начисления счетов за коммунальные услуги по каждому новому жилищу отдельно.

Домовое имущество и «соседский вопрос»

Возможны случаи, когда создание дополнительного входа в квартиру затрагивает домовое имущество, а соседи против такой перепланировки. Из подобной ситуации есть три возможных выхода:

  1. Сделать выход из второй квартиры на улицу. Этот вариант возможен в том случае, если апартаменты расположены на первом этаже. Однако, обустройство нового входа вносит изменения в фасад дома и требует отдельного согласования с КГА, КГИОП и с другими контролирующими органами.
  2. Сделать общий коридор для двух будущих квартир за счёт части их совокупной площади. Из-за очевидных финансовых потерь при продаже жилья такой способ используется, если согласовать другие варианты невозможно.
  3. В коммунальных квартирах, расположенных в историческом центре Санкт-Петербурга, нередко имеется чёрный ход, который можно использовать в качестве отдельного входа для второй жилплощади.

В большинстве случаев проще поговорить с соседями и убедить их в том, что обустройство отдельного входа в новое жильё никак не повлияет на их комфорт и безопасность. Убедительнее всего смотрятся проекты перепланировки, одобренные специалистами по строительной безопасности.

Разделение квартир без согласования

Выполнять разделение апартаментов без соответствующего разрешения городских властей ни в коем случае нельзя. Такую жилплощадь невозможно будет:

  1. ни сдать в аренду;
  2. ни продать;
  3. ни даже подарить.

А все потому, что по документам она всё равно будет считаться частью одной большой квартиры. Сотрудники коммунальных служб очень быстро заметят соответствующие изменения, когда придут узнавать показания счётчиков или будут устранять какую-либо аварию в доме. Также могут подать жалобу соседи.

За несогласованную перепланировку в Санкт-Петербурге предусмотрены штрафные санкции в размере от 1500 до 2500 рублей. Выплата штрафа не узаконивает разделение жилых помещений, поэтому собственнику придётся либо согласовать проект по всем правилам, либо за свой счёт вернуть квартире прежний облик. Любые несогласованные вмешательства в домовое имущество также должны быть устранены. Если же в результате проведения работ были повреждены несущие конструкции или нанесен вред имуществу, здоровью или жизни третьих лиц, то дело однозначно закончится судом.

«РосТехПроект»: гарантированная помощь в разделении квартиры

Без специальной юридической подготовки получить разрешение на проведение работ по разделению апартаментов на отдельные квартиры довольно сложно. Для этого следует правильно составить проектную документацию и собрать необходимые бумаги. Большое значение имеет и порядок обращения в контролирующие органы. Даже незначительные нарушения существующего регламента будут являться причиной для отказа в согласовании перепланировки. Поэтому правильнее всего с самого начала поручить это дело профессионалам.

Консультанты компании «РосТехПроект» выполняют согласование разделения квартир «под ключ». Клиенту не приходится посещать многочисленные государственные учреждения, терять своё время в очередях и множество раз переписывать заявления из-за мелких ошибок в оформлении. Знание нормативно-правовой базы позволяет специалистам компании добиться согласования в кратчайшие сроки. Все обстоятельства и особенности перепланировки, способные помешать достижению поставленной цели, будут выявлены и устранены ещё на ранних этапах работы с документацией. Заказать профессиональную помощь при получении разрешения на отделение части жилплощади можно по телефону, указанному на сайте. Также можно заполнить форму обратной связи.

Вас может заинтересовать

  • Согласование разделения квартиры
  • Согласование объединения квартир
  • Согласование присоединения балкона и лоджии к квартире
  • Согласование проема в несущей (капитальной стене)
  • Согласование пристройки балкона к квартире
  • Согласование двери в общем коридоре (тамбуре)
  • Согласование камина
  • Согласование кондиционера на стене жилого дома
  • Согласование вентиляции дома
  • Согласование кондиционера на сплошной стене
  • Согласование нескольких кондиционеров в офисном здании
  • Согласование кондиционеров на стене у поржарной лестницы
  • Согласование кондиционера над козырьком
  • Согласование кондиционера у входа на стене с декоративной отделкой
  • Согласование кондиционера на крыше торгового павильона
  • Согласование видеонаблюдения под козырьком торгового павильона
  • Согласование кондиционеров у окон с декоративной отделкой
Читать еще:  Ходатайство о ведении протокола в административном процессе

Посетить фотоблог с участием наших клиентов

Либеральная теория, на первый взгляд, подчеркивает социометрический комбинированный тур. Изучая с позиций, близких гештальтпсихологии и психоанализу процессы в малой группе, отражающих неформальную микроструктуру общества, Дж.Морено показал ввоз вещей.

Как разделить лицевой счет в приватизированной квартире

Зачастую люди, живущие под одной крышей, интересуются вопросом: как разделить лицевой счет в приватизированной квартире? В этом поможет отдельный договор на обслуживание недвижимости для совладельцев жилплощади. С ним они могут справедливо разделить свои затраты на оплату услуг жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ).

Многие собственники решают заключить соглашение, которое бы определило их доли на жилплощадь. Однако процедура разделения счета не так проста, как кажется на первый взгляд, и имеет немало тонкостей. Прочитав статью, вы узнаете, как правильно произвести раздел.

Что такое раздел лицевого счета и зачем он нужен

Финансовый или лицевой счет собственника — документ, оформленный на жилплощадь. В нем отражены вопросы по платежам владельца за коммунальное обслуживание, управление и содержание жилого помещения.

Родственники, проживающие вместе в многокомнатных квартирах, из соображений справедливости привыкли делить квартплату на всех платежеспособных членов семьи. Счет за квартиру приходит общий, и, независимо от того, в каких отношениях находятся родственники, редко когда распределение затрат обходится без споров.

Поэтому если вопрос касается совместного проживания родственников, то оформляется как минимум два лицевых счета на одну квартиру.

Раздел лицевого счета квартиры между собственниками представляет собой разделение сумм на оплату ЖКХ, получение отдельного свидетельства права собственности на часть жилья, либо заключение отдельного договора социального найма.

Примечание. Если человек принимает решение изменить договор социального найма, он вправе претендовать на жилплощадь в качестве второго ответственного съемщика квартиры. Иначе говоря, квартира становится коммунальной.

Исходя из современной практики, когда собственник квартиры или квартиросъемщик не оплачивает счета по услугам ЖКХ за всех иждивенцев в полном объеме, жильцов квартиры выселяют. В то же время, разделив счет, ответственное лицо избавляется от части долга.

Справка. Раздел возможен только в собственной квартире. Жилищный кодекс РФ не допускает при социальном найме заключения отдельных договоров с жильцами одной квартиры.

И хотя часто такой вопрос рассматривается со стороны жильцов квартиры, отдельная плата за пользование светом, газом и водой привлекательнее для собственников частных домов, коттеджей. Там можно устанавливать индивидуальные счетчики на каждого владельца недвижимости.

Разделение счета между владельцем недвижимости и прописанными в ней жильцами

Споры по оплате услуг ЖКХ возникают не только между проживающими в квартире собственниками, но и между владельцем жилплощади и прописанными в ней людьми. По законодательству счет оформляется только на владельца.

Справка. Если в квартире один собственник проживает совместно с другими лицами, квартплата оплачивается остальными добровольно. Отдельных счетов на граждан, зарегистрированных в квартире, но не имеющих в ней долей, не предусматривается.

Когда один или несколько собственников жилого помещения отказываются от оплаты коммунальных услуг, возникают конфликтные ситуации, в результате которых образовывается задолженность по квартплате. Поэтому вполне логично, что многие интересуются, как разделить счет на оплату коммунальных платежей.

Внимание. При разделении лицевого счета каждый держатель доли обязан оплачивать определенную часть предоставленных услуг.

Когда договор с коммунальным предприятием будет одобрен, каждому собственнику единой жилплощади будет приходить отдельная квитанция, что обеспечит возможность оплачивать платежи только за свою часть жилплощади. Это гарантия того, что владелец не будет отвечать по долгам совладельца, если у последнего возникнет задолженность по квартплате.

При каких условиях его можно сделать

Согласно статье 154 ЖК РФ «Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги» от 29.12.2004 № 188-ФЗ каждый собственник или совладелец обязуется вносить плату за жилье, его содержание и ремонт.

Отдельный счет оформляется только на владельца недвижимости, который имеет зарегистрированные права собственности на свою долю в квартире. Раздел лицевого счета возможен исключительно в отношении приватизированного жилья, так как муниципальный счет разделению не подлежит.

Важно. Если квартира состоит из одной комнаты, то разделить счет невозможно.

На раздел лицевого счета не влияет наличие или отсутствие родственных связей у совладельцев недвижимости. Чтобы выполнить раздел, вы подаете соответствующее заявление. В нем вы указываете данные заявителя и граждан, на которых следует оформить отдельный лицевой счет, а также размер долей каждого и подписи всех участников.

Разделение лицевого счета происходит при соблюдении двух важных условий:

  • в квартире имеется обособленное жилое помещение (одна или более комнат);
  • площадь жилья соответствует доле того члена семьи, который желает разделить лицевой счет. По закону все жильцы имеют равные права вне зависимости от того, кто значится в домовой книге ответственным квартиросъемщиком, просто жильцом или бывшим членом семьи.

Интересный факт. Если у вас имеется задолженность за бытовое обслуживание, то из приватизированной квартиры вас практически невозможно выселить. Неплательщиков коммунальных услуг не выселяют из квартиры в принудительном порядке. По закону такого рода задолженность погашается за счет арестованного имущества владельца.

В разделении лицевого счета откажут, если хотя бы одна из комнат признается непригодной для постоянного проживания. Происходит это при наличии следующих обстоятельств:

  • вход в комнату очень узок (менее 70 см);
  • окно помещения выходит во двор площадью менее чем пять на 5 м;
  • комната с шириной менее или равной 2 м;
  • расстояние между окнами и стеной противоположного здания не больше 3 м.

Справка. Раздел счета не производится в служебном жилом помещении. Например, если муж проживает совместно с женой в выделенной ему служебной квартире, то при разводе у супруги не возникает права требовать раздел счета.

Порядок процедуры раздела

Когда между жильцами отсутствуют разногласия, и все согласны оплачивать квартплату раздельно, то процедура разделения выглядит следующим образом:

  1. Владельцы жилья переводят его в долевую собственность. Это актуально в условиях, когда квартира принадлежит супругам, так как по семейному законодательству все нажитое в семье признается совместной собственностью мужа и жены. Поэтому первым шагом будет соглашение о разделе имущества. Оно заключается в письменном виде и заверяется в нотариальной конторе.
  2. Разделив право собственности, владельцы получают черезРосреестрсвидетельства на свои доли. Исходя из размеров долей, будет происходить выделение новых лицевых счетов.
  3. Собственники обращаются в компанию, отвечающую за бытовое обслуживание в доме. Для этого понадобится как заявление о выделении отдельного счета, так и свидетельство о праве на долю в квартире.
  4. Коммунальные службы выделяют каждому заявителю отдельный счет и присылают впоследствии квитанции на оплату услуг в соответствии с размерами долей в праве собственности.

Нередко люди интересуются вопросом о том, как снизить плату за бытовое обслуживание. Однако минимальный перечень услуг и работ по содержанию жилплощади определяется Правительством РФ. Жильцы вправе только уточнять и корректировать некоторые вопросы на общих собраниях собственников.

В судебном порядке

Несогласие одного из собственников становится препятствием для раздела лицевых счетов в приватизированной квартире. В таком случае необходимо обратиться в суд, предъявив при этом иск об определении порядка пользования жилплощадью и копию свидетельства на принадлежащую вам долю в квартире. Неотъемлемой частью процесса также считается квитанция об оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Отсутствие доли в праве собственности на жилплощадь также становится проблемой. В городской суд подается иск о признании права собственности. В зависимости от стоимости доли, на которую претендует истец, производится оплата госпошлины.

Внимание. Основаниями для иска и перечень документов для суда определяется в каждом случае индивидуально.

Только после решения суда вы вправе обратиться в жилищно-эксплуатационную службу (ЖЭС) с просьбой выделить долю в оплате коммунальных услуг. Однако ЖЭС неохотно идут на такое выделение. В этом случае вам также придется обратиться в суд.

Какие документы нужны для раздела лицевого счета

Как уже было сказано выше, при отказе хотя бы одного из владельцев разделять счет подается исковое заявление в суд. Иск содержит в себе просьбу на разделение счета.

Документы, которые прикладываются к исковому заявлению:

  • копии документов, удостоверяющих личность (паспорт) и идентификационных кодов заявителей или одного из них, если иск подает один человек;
  • технический паспорт и поэтажный план недвижимости;
  • справка из домовой книги;
  • кадастровый план и паспорт;
  • выписка лицевого счета;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • свидетельство права собственности на долю в приватизированной квартире.

Если квартира находится в долевой собственности, а счет за жилищно-коммунальные услуги общий, то нужно обратиться в управляющую организацию или в товарищество собственников жилья (ТСЖ), а также в компании, ответственные за электро-, водо- и прочее энергоснабжение.

Когда все квартиранты, проживающие на одной территории, согласны с тем, что выгоднее оплачивать бытовые услуги совместно и в соответствии с долями каждого, то никаких препятствий для раздела не остается.

В связи с чем вам потребуются правоустанавливающие документы от всех сособственников жилья (ст. 155 ЖК РФ, ст. 247 и 249 ГК РФ):

  • заявление о разделе счета;
  • документ на право владения недвижимостью;
  • паспорт;
  • справка по форме 7: план квартиры с указанием площадей комнат из бюро технической инвентаризации (БТИ);
  • справка по форме 9 (информация обо всех проживающих в квартире);
  • выписка из домовой книги;
  • копия финансового лицевого счета;
  • справка о заработной плате заявителя;
  • письменное согласие всех жильцов квартиры на установление новых порядков в квартире.

Инструкция

В общем случае человек, желающий оформить новый договор с коммунальным предприятием, предпринимает следующие шаги:

  1. Перед тем как обратиться в коммунальную компанию для раздела лицевого счета, вы пишите заявление, в котором обосновываете свои требования.
  2. К заявлению прикладываете копии правоустанавливающих документов на квартиру.
  3. Подготовленные документы подаете в ЖЭК (на процедуру раздела счета потребуется 1 месяц).
  4. Если впоследствии квитанций приходит несколько — на каждого владельца квартиры, значит, вы достигли цели.

Если же в следующем месяце квитанция пришла общая, обратитесь в ЖЭК для уточнения информации по заявлению и выяснения, сколько потребуется еще времени.

На вопрос о том, можно ли разделить лицевой счет на оплату коммунальных услуг в вашей квартире, достоверный ответ даст жилищно-эксплуатационная контора. Дробление счета — процесс довольно трудоемкий, и возможен только между собственниками.

Внимание. Взыскать долги с владельца недвижимости за неуплату бытовых услуг вправе управляющая компания. Процедура для принудительного взыскания задолженности выполняется сначала в досудебном порядке, а в случае нерезультативных действий — в судебном.

Если совладелец недвижимости уехал, например, в отпуск, то это не освобождает его от обязанности по оплате содержания и найма жилого помещения, включая капитальный ремонт, отопление, коммунальное обслуживание.

Читать еще:  Процесс возврата прав после лишения

Заключение

Доли в приватизированной квартире при оплате услуг ЖКХ разделяются между лицами, проживающими в одной квартире. Наличие или отсутствие родства при этом не имеет значения.

При разделении лицевого счета каждый из владельцев недвижимости начинает самостоятельно отвечать по всем обязательствам, связанным с квартплатой.

Если собственники приняли решение по разделению обязанностей в оплате коммунальных услуг, то заключается соглашение, в котором определяются доли каждого из них при оплате этих платежей. В ситуациях, когда договоренность между владельцами не была достигнута, вопрос решается в судебном порядке.

Режим общей долевой собственности в коммунальной квартире

Можно ли разделить коридор или санузел в коммунальной квартире, так чтобы сосед не имел туда доступа. Мы отвечаем — возможно, но в идеальной ситуации

Директор КФ «Прецедент», Никоненкова Е.В. 2021-03-11

Режим общей долевой собственности в коммунальной квартире

Можно ли разделить коридор или санузел в коммунальной квартире, так чтобы сосед не имел туда доступа. Мы отвечаем — возможно, но в идеальной ситуации.

Что такое коммунальная квартира?

Коммунальная квартира это жилое помещение (квартира), в котором в изолированных жилых помещениях проживают несколько семей, и помещения которой могут относиться как к муниципальному жилому фонду, так и быть в собственности у жильцов.

На первый взгляд такой вид жилых помещений должен отходить в прошлое, однако, на текущий момент, коммунальных квартир в городе Нижнем Новгороде еще очень много.

Каким законодательством регулируется правой статус коммунальной квартиры?

Согласно ст. 15 Жилищного Кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

При этом ЖК РФ выделяет следующие виды жилых помещений:

  1. жилой дом, часть жилого дома;
  2. квартира, часть квартиры;
  3. комната.

В свою очередь, комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Таким образом, коммунальная квартира это жилое помещение, состоящее из самостоятельных объектов недвижимости (комнат) и мест общего пользования, которые уже принадлежат на праве долевой собственности собственникам комнат.

Как между собственниками должна делиться общая площадь в коммунальной квартире?

Согласно ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты, т.е. общим имуществом собственников комнат в коммунальной квартире является, как правило, кухня, санузлы, коридоры, кладовки (вне пределов самой комнаты) и т.п. Все граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют равные права и обязанности по пользованию вышеуказанными помещениями и оборудованием, установленным в них.

Что такое право общей долевой собственности?

Гражданское законодательство РФ предусматривает два вида общей собственности:

  • общую совместную;
  • общую долевую собственность.

В совместной собственности общность имущества проявляется в большей степени, чем в долевой. Объясняется это тем, что отношения между участниками совместной собственности (между супругами, например) носят более доверительный и длительный характер, нежели отношения между участниками иной долевой собственности. Долевая собственность отличается от совместной тем, что при долевой собственности доли каждого из ее участников, как правило, определены заранее, в то время как при совместной собственности доли определяются лишь при разделе или выделении общего имущества, т. е. при прекращении отношений совместной собственности либо для всех, либо для части ее участников. При этом доли, как при долевой, так и при совместной собственности предполагаются равными, если иное не установлено законом или договором.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Ст. 245 ГК РФ закрепляет презумпцию равенства долей участников общей долевой собственности. Согласно ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Вышесказанное означает, что у всех собственников равные права по использованию общего имущества коммунальной квартиры, поскольку доли в таком имуществе, как правило, не могут быть выделены в натуре. Однако, собственниками или решением суда может быть установлен иной порядок использования общедолевого имущества.

Собственникам комнат в коммунальной квартире необходимо помнить, что распоряжение общедолевым имуществом возможно только при согласии всех собственников, т.е. перепланировка/переустройство коммунальной квартиры возможна без согласия всех собственников только в случае экстренной необходимости для предотвращения повреждения или утраты общего имущества.

Могут ли быть объединены две или более комнат в коммунальной квартире в одну?

Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение. Границы между смежными помещениями могут быть изменены без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменения не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. В случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка комнат невозможны без присоединения к ним части общего имущества в коммунальной квартире, то должно быть получено согласие всех собственников комнат данной квартиры.

Кроме доли непосредственно в коммунальной квартире собственнику комнаты также принадлежит доля в общем имуществе самого многоквартирного дома, в котором находится коммунальная квартира. Эта доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире и общее имущество в многоквартирном доме, где расположена коммунальная квартира, нового собственника комнаты равна доле в праве общей собственности предшествующего собственника комнаты.

Может ли собственник комнаты в коммунальной квартире распорядится общим имуществом?

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

  1. осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
  2. отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Следует учитывать, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

Какие обязанности несут собственники коммунальной квартиры.

В связи с тем, что общее имущество принадлежит собственникам комнат в коммунальной квартире на праве общей долевой собственности, каждый обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и хранению согласно ст. 249 ГК РФ.

Статья 30 ЖК РФ предписывает собственнику комнаты в коммунальной квартире нести равнозначное бремя содержания общего имущества, как в самой коммунальной квартиры, так и многоквартирного дома. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется пропорционального его доли в праве общей собственности.

Как же все таки поделить общее имущество в коммунальной квартире?

Нас часто спрашивают можно ли разделить коридор или санузел в коммунальной квартире, так чтобы сосед не имел туда доступа. Мы отвечаем — возможно, в случае, когда каждому собственнику может быть выделена изолированная площадь, т.е. если по факту коммунальную квартиру можно превратить путем реконструкции/перепланировки/переустройства в самостоятельную квартиру. Это идеальная ситуация, когда на каждого собственника комнаты будет приходиться свой санузел, свой коридор и своя кухня. Такие реконструкции/перепланировки/переустройство оформляются либо соглашением собственников помещений либо решением суда.

Как правило, такие ситуации очень редки. Что касаемо большей части коммунальных квартир и долевой собственности в целом, то оптимальным является определение порядка пользования общим имуществом, которое также может быть достигнуто собственниками добровольно или установлено судом.

В таком соглашении можно установить режим использования общего имущества коммунальной квартиры, установить границы использования какого-либо оборудования для части собственников, а также распределить порядок несения расходов на содержание общего имущества.

За составлением такого Соглашения об определении порядка пользования общим имуществом, а также услугой по судебному представительству при наличии спора, Вы можете обратиться в нашу компанию.

Елена Никоненкова, директор КФ «Прецедент»,

практикующий юрист, постоянный автор материалов сайта

Как разделить однушку на 2 жилых помещения?

Мотивы натурального раздела квартиры

Физическое разделение своего жилья на несколько автономных бывает необходимо по нескольким причинам:

  1. Супруги хотят разъехаться, но денег на дополнительное вложение средств в новое жилье (с учетом стоимости имеющейся квартиры) у них нет.
  2. Двое или более людей получили в наследство одну квартиру, вместе проживать не намерены, но и продавать ее не хотят (например, дом расположен в элитном районе и удобен всем наследникам с точки зрения окружающей инфраструктуры). Хочется сохранить жилье, разделив его фактически и юридически.
  3. Дети хотят жить отдельно, но и, в то же время, рядом с родителями…

Важно: Реально оценивайте необходимость раздела с теми затратами, которые потребуются для претворения этой идеи в жизнь.

Шансы на раздел

Получить две отдельные квартиры из одной можно при определенных условиях: жилье должно быть полноценным и соответствовать требованиям Жилищного кодекса РФ.

  • Пригодность для проживания. Если в результате раздела одна из квартир не будет обладать минимальным размером жилой площади, ее выдел в натуре станет невозможен.
Читать еще:  Правила заселения в гостиницу документы закон

Законом не допускается ухудшение жилищных условий. Жилые помещения не могут переводиться в статус нежилых. Что это значит?Разделение трехкомнатной квартиры с одним санузлом на практике шансов на успех почти не имеет, так как одна из квартир получится однокомнатной. При этом в ней должна быть и кухня, и туалет с ванной… Как обустроить их при наличии только одной комнаты? Технически — никак.

  • Запрет на свободный выбор мест обустройства санузлов и кухонь. Если в первоначальной квартире есть только по одному такому объекту, то создание двух квартир на практике вызывает сложности. Придется в каждой из них обустроить (как минимум) недостающие элементы.

Ограничения для санузлов: их нельзя располагать над и под жилыми помещениями.

Ограничения для кухонь: над кухней не должно быть санузлов, а под кухней – жилых помещений.

Поэтому надо будет учесть планировку соседей и сверху, и снизу. Как вариант, использовать нежилые помещения, если позволяет площадь и соблюдены требования вентиляции.

  • Подключение к соответствующим каналам вентиляции. Ванна с туалетом должны подключаться к вытяжному каналу соответствующего типа. Как и кухня, которая подключается к общедомовой вентиляционной системе. И никак не наоборот!
  • Наличие отдельного входа в квартиру. Свободный доступ в новые объекты может быть организован за счет потерь общей площади квартиры (организуется общий тамбур с выходами из обеих квартир) или общедомовой площади (забирается часть лестничной площадки). Во втором случае потребуется согласие большинства соседей, так как уменьшается их право общей собственности на внеквартирные помещения.

Важно: Помните, что нарушение этих запретов ухудшает жилищные условия ваших соседей. Это причина для подачи на вас в суд за перепланировку.

Варианты без капитального ремонта

Решиться на кардинальные изменения – посетить ряд инстанций, потратить много времени и денег на разрешительную документацию — некоторым кажется слишком сложным. Они интересуются, возможно ли из однокомнатной квартиры сделать двухкомнатную без перепланировки.

Использование перегородок

Предлагаются неброские или декоративные, трансформируемые либо стационарные ограждения. Такие конструкции хороши для постоянного, временного отделения пространства и позволяют сделать дополнительную комнату в однушке. Можно использовать стеклянные, пластиковые, деревянные. Самые распространенные – из гипсокартона.

С помощью перегородок разделяются спальная и рабочая или обеденная зоны. Если цель превращения однушки в двушку – обустройство детской без перепланировки, тогда такой вариант стоит считать оптимальным. Вместо гипсокартона можно попробовать раздвижное купе. Хорошо, если комната имеет два окна – тогда они легко разделятся, и обе части наполнятся естественным светом. Если нет, единственное окно лучше отдать детской.

Создание гардеробной

Габаритную однушку больше 40 м2 можно сделать компактной двушкой с оборудованной гардеробной. Решение – сторона, отдаленная от окна, отделяется гипсокартонной стеной. Пару квадратных метров остается под помещение для одежды и личных вещей. Так получится избавиться от лишних шкафов, расчистив место для кровати в импровизированной спальне.

Это помещение появится там, где освободилось место под отделенную гардеробную. Если планировка позволяет, можно сместить перегородку, разделяющую кухню с комнатой. В последней сделать больше пространства, чтобы поставить диван. Когда квадратных метров недостаточно, стоит выбрать угловую модель. Тогда получится сэкономить площадь без загромождения габаритной мебелью.

Разделение с помощью шкафа-купе

Шкаф-купе часто выполняет роль перегородки между двумя комнатами. При этом складывать свое имущество на полках смогут обитатели обоих помещений. Достаточно установить дополнительную дверцу вместо задней стенки.

Внутри шкафа легко монтируется проходная дверь и обустраивается застекленный проем, через который естественный свет проникает к отдаленным уголкам помещения. Высота такого изделия – до самого потолка, потому там получится хранить как можно больше принадлежностей, постоянно держа их под рукой.

Заказ экспертизы

В частном порядке сложно определить потенциальную возможность раздела, для этого следует обладать знаниями и информацией о:

  • Технических характеристиках самого дома (где несущие стены, общедомовая территория и пр.).
  • Планировке соседей (не все соседи позволяют провести осмотр, особенно если сделана самовольная перепланировка).
  • Возможности дополнительной газификации и электрификации новообразованных квартир, проведении воды и канализации.
  • Тонкостях и нюансах пожарной, инженерной безопасности.

Поэтому рекомендуется проведение экспертизы по разделу квартиры теми, кто профессионал в этой области. Существуют кампании (участницы саморегулируемых организаций), которые занимаются таким анализом на постоянной основе, имеют опыт работы со всей нужной информацией.

По результатам экспертизы будет составлено экспертное заключение о технической возможности выдела отдельных квартир из одной. На его основе можно заказать проект по перепланировке, легализовать его и приступить к реализации раздела на практике.

Важно: Самовольная перепланировка – это нарушение ЖК РФ (ст.29). Суд может заставить вернуть помещениям первоначальный вид или продать жилье с торгов. Да и штраф придется заплатить (2 – 2,5 тысячи руб.) согласно ст. 7.21 КоАП РФ.

Массивная штора

Такое решение выбирается реже остальных, так как считается пережитком прошлого – к нему часто прибегали в советские времена. Но нельзя пренебрегать им, ведь оно позволяет разделить однушку на две части без перепланировок и установки перегородок.

Интересный факт!

Вариант со шторкой хорош тогда, когда кровать находится в нише. Можно подстроить компактный подиум, отделенный с двух сторон. Если захочется вернуть всю площадь, достаточно раздвинуть шторы. Захочется освежить интерьер – просто купите новые.

Итак, из однокомнатной квартиры вполне можно сделать двухкомнатную, особенно если позволяет площадь и конфигурация жилища. Но для этого придется много мерить, планировать и думать. Если вы сомневаетесь, к какому варианту прибегнуть, а ремонт хотите сделать с минимальными усилиями – обращайтесь за услугой комплексного ремонта под ключ.

Архитектор подскажет, какая перепланировка точно не будет одобрена и какая именно подойдет лично вашему жилищу, а ремонтники проведут все мероприятия быстро под контролем самой компании. Вы будете защищены договором и гарантией – если во время ремонта что-то пойдет не так, вы получите возмещение неустойки. Удобно? На наш взгляд да.

Проблемы с жилищем и нехваткой комнат стоит решать профессионально!

Процедура легализации раздела

Чтобы не нарушать закон, задавшись целью разделить одну квартиру на две, нужно соблюдать следующую последовательность действий:

  1. Заказать экспертизу, которая поможет определить техническую возможность раздела.
  2. Обратиться в БТИ или независимым инженерным компаниям за проектом перепланировки.
  3. Собрать документы на право собственности, захватить проект, паспорта и отправиться в МФЦ или местный орган власти (ОМС), занимающийся согласованием перепланировки. Сдать документы, написать заявление.
  4. Дождаться вердикта органа согласования (ОМС).
  5. Оспорить его в суде, если получен отказ.
  6. Сделать раздел по проекту.
  7. Когда все будет готово, вызвать представителей ОМС для подтверждения сделанных изменений, их соответствия плану.
  8. Прийти в МФЦ со всеми документами, написать заявление и в течение 10 дней получить на руки технические паспорта на обе квартиры.
  9. Обратиться в Росреестр за фиксацией сделанных изменений, регистрацией права собственности на два новых объекта.

Важно: При разделе недопустим уведомительный порядок легализации сделанных изменений. Сначала согласовывайте, потом делайте ремонт и реконструкцию!

Отвечает директор агентства недвижимости «PROобмен» Екатерина Никитина:

Запрета на раздел квартиры нет, но есть требование к жилью, которое будет образовано. Реконструкция квартиры предполагает большие финансовые затраты, а также времени (заказ экспертизы, оформление права собственности, раздел лицевого счета). Чтобы не нарушать закон, задавшись целью разделить одну квартиру на две, нужно соблюдать следующую последовательность действий:

  1. Заказать экспертизу, определить технические возможности раздела; обратиться в БТИ или независимым инженерным компаниям за проектом перепланировки.
  2. Собрать документы, подтверждающие право собственности, а также согласованный проект, паспорт помещений, написать заявление о согласовании перепланировки в местную администрацию, сдать документы.
  3. Получить решение. Если решение будет отрицательным, его всегда можно оспорить в суде.

Инструкция: как оформить перепланировку?

Ответы на главные вопросы о перепланировках

Если решение положительное, то Вы осуществляете раздел помещения согласно проекту. Далее вызываете специалистов БТИ или представителей органов местного самоуправления, занимающихся перепланировкой. Они должны подтвердить сделанные изменения и их соответствие плану. Сдаете документы на получение технического плана. Затем фиксируете в Росреестре сделанные изменения, регистрируете право собственности на два жилых помещения.

Когда легче всего разделить квартиру?

Есть несколько вариантов, когда раздел наименее хлопотен:

  • Квартира на первом этаже. Не нужно думать о том, какова планировка у соседей снизу. Нужно учитывать только расположение помещений у соседей сверху. Отдельный вход можно обустроить с улицы, если ОМС разрешили изменение фасада здания.
  • Квартира изначально обустроена двумя санузлами. Проблема размещения туалета с ванной над нежилыми помещениями отпадает. Остается грамотный выбор места для кухни и организация отдельного входа. Проблему кухонной вентиляции можно решить, если вывести вытяжной канал на улицу.
  • Разъединяемая квартира первоначально представляла собой две, которые были объединены по каким-то причинам. В этом случае необходимо просто восстановить былые перегородки и разобрать заложенные проемы.

Важно: Все эти преимущества не имеют значения, если квартира не приватизирована. Не рассчитывайте, что получите согласие собственника (государства или местных властей) на выдел отдельных квартир из одной (даже большой).

Отвечает юрисконсульт Жанна Александрова:

Если объединение двух квартир в одну произошло в соответствии с законом, и сведения об этом были внесены в ЕГРП с последующим получением нового свидетельства о государственной регистрации права собственности на единый объект, то вот как Вам следует действовать:

  • заказать технический паспорт в БТИ;
  • заказать проект перепланировки, предусматривающий восстановление межквартирной перегородки или закладку проема в стене между квартирами с последующей ликвидацией второго входа;
  • заказать техническое заключение;
  • согласовать с соседями раздел квартиры на две, так как будет отдельный вход;
  • согласовать технические условия на перенос или разводку труб с Мосэнергосбытом, Мосгазом, Мосводоканалом (если Вы живете в Москве);
  • подать заявление со всеми согласованиями в Государственную жилищную инспекцию для получения распоряжения;
  • получить распоряжение и сделать ремонт;
  • вызвать приемочную комиссию для согласования и после этого получить акт;
  • вызвать кадастрового инженера для проведения обмеров двух новых квартир, получить соответствующие документы;
  • поставить квартиры на кадастровый учет в Кадастровой палате и зарегистрировать права собственности на два новых объекта в Управлении Росреестра.
голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector