Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как узнать сколько стоит доля в квартире

Независимая оценка доли в квартире в Москве и Московской области

Общие понятия

Когда квартира находится в общей долевой собственности нескольких человек, у каждого собственника имеется своя доля в праве на эту квартиру. Каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей точно так же, как и любым другим имуществом – он может ее продать, обменять или подарить. Соответственно, долю в квартире можно оценить в денежном эквиваленте.

Чаще всего на практике оценка доли в праве на квартиру необходима в следующих случаях:

  • выкуп доли другим собственником;
  • продажа доли на открытом рынке;
  • раздел имущества между супругами или наследниками;
  • оформление наследства у нотариуса;
  • определение налогооблагаемой базы для правильного исчисления налога.

Кроме того, при обмене жилья часто требуется оценить долю ребенка, прописанного в квартире. Стоимость детской доли не может быть уменьшена в процессе обмена и соответствующий контроль осуществляют государственные органы опеки на основании результатов независимой оценки.

В ситуациях, когда доля в квартире подлежит реализации на открытом рынке (или такая реализация подразумевается), следует оценивать ее рыночную стоимость. Рыночная стоимость доли в квартире не пропорциональна стоимости всей квартиры. То есть, при продаже доли на открытом, конкурентном, рынке, стоимость 1 кв.м. общей площади в доле на квартиру будет меньше чем стоимость 1 кв.м. в аналогичной «целой» квартире.

Поясним это утверждение на следующем примере. Если у вас есть 1/2 доля в квартире, то ее рыночная стоимость не будет равна половине стоимости квартиры – она будет меньше. Почему меньше? Дело в том, что, покупая долю в квартире, покупатель фактически приобретает коммунальное, а не индивидуальное жилье, со всеми вытекающими из этого неудобствами и рисками. Поэтому, доли в квартирах, которые продаются на открытом рынке, стоят дешевле, нежели аналогичные квартиры, продающиеся целиком (в пересчете на один квадратный метр площади). Величина дисконта (скидки) к стоимости 1 кв. метра зависит от размера доли и других условий. В среднем этот дисконт составляет около 35-50%. Подробнее о расчете дисконта при оценке доли в квартире.

Несколько иная ситуация возникает когда один долевой собственник выкупает долю в квартире у другого долевого собственника этой же квартиры. Здесь собственникам желательно исходить из справедливой стоимости доли, то есть стоимость доли должна быть рассчитана прямо пропорционально величине этой доли. Возвращаясь к примеру, приведенному выше, справедливая стоимость 1/2 доли в квартире будет равна ровно половине рыночной стоимости квартиры. Только при таком подходе оба долевых собственника (тот, кто продает свою долю и тот, кто покупает) будут находиться в равных условиях. Однако такой справедливый подход возможен только при обоюдном согласии долевых собственников. Поскольку понятие «справедливая стоимость» в законе отсутствует, то в этом случае независимый оценщик оценивает рыночную стоимость квартиры целиком, а затем долевые собственники сами делят рыночную стоимость квартиры пропорционально имеющимся у них долям. При несогласии одного из собственников с таким способом расчета, он может требовать определения именно рыночной стоимости доли (что часто и происходит на практике).

Услуги по оценке доли в квартире

Наша компания предоставляет квалифицированные профессиональные услуги по оценке жилья в Москве и Московском регионе уже более 20 лет. Мы проводим как обязательную, так и инициативную оценку.

С процедурной точки зрения, оценка доли в квартире практически не отличается от оценки квартиры, поэтому все общие требования, порядок заключения договора, сроки исполнения и состав необходимых документов в этих случаях одинаковы.
См. Подробнее об порядке оценки квартиры.

При необходимости, мы можем оформить результат оценки на английском языке — как в виде информационного письма, так и в виде полного отчета об оценке.
Подробнее о составлении отчета об оценке на английском языке.
Подробнее об оценке имущества для посольства при получении визы.

Все условия оказания услуги по оценке доли в квартире уточняйте у наших сотрудников по телефону: (495) 726-86-74.

Вы также можете получить информацию о сроках и стоимости проведения оценки отправив

«Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке доли в квартире»

Пример отчета об оценке доли в квартире

Приведенный здесь в качестве примера нашей работы типовой отчет об оценке доли в квартире для суда полностью соответствует закону №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в редакции, действующей на дату оценки, а также федеральным стандартам оценки ФСО 1-3 и ФСО 7 «Оценка недвижимости».

Для удобства чтения весь отчет разделен на 4 части, которые можно посмотреть здесь:

Оценка доли в квартире онлайн

Для приблизительной оценки стоимости доли в квартире, расположенной в Москве, можно воспользоваться нашим онлайн калькулятором. С помощью этого калькулятора можно оценить долю не только на текущую дату, но и на любую прошедшую дату, вплоть до октября 2008г.

Читать еще:  Обеспечение доказательств в арбитражном процессе

«Калькулятор стоимости доли в квартире в Москве»

ВНИМАНИЕ: Данный калькулятор дает только примерный ориентир стоимости доли; для получения полноценной и точной оценки обращайтесь к нашим специалистам.

Оценка доли в квартире

Для проведения любых сделок с долей квартиры необходимо провести оценку данной собственности. Главная задача этой процедуры – установить стоимость недвижимости. Процесс этот не такой простой, как может показаться, поскольку на стоимость влияет множество факторов.

Особенности доли в квартире

Долевая собственность на квартиру может быть с выделением конкретных долей и общим долевым владением, когда люди могут пользоваться квартирой на равных правах.

Если собственники провели выделение доли каждого из них, то такую долю можно продать. Однако, и для самого процесса выделения доли и для её продажи нужна точная оценка стоимости данной части недвижимости. В процессе процедуры оценки специалисты должны учесть множество факторов, как связанных с самой квартирой, так и с инфраструктурой в месте её расположения.

Зачем нужна оценка?

Как уже сказано выше – в её проведении нуждаются участники сделки купли-продажи недвижимости.

Сложность, связанная с продажей доли в квартире, касается того, что покупателям придётся жить вместе с незнакомыми людьми. Это снижает цену такого жилья. Но есть вариант продажи доли кому-то из других совладельцев. Тем более, что они имеют право преимущественной покупки. На основании 250 статьи ГК РФ, перед продажей доли в квартире на рынке недвижимости, её владелец должен уведомить остальных совладельцев о желании продать эту долю. И если они в течении месяца не захотят её купить, только тогда он сможет продать свою часть квартиры третьим лицам. Согласия совладельцев на продажу должны быть заверены нотариусом.

Если совладельцы пришли к согласию, то доля одного из них может быть выделена в виде отдельной комнаты.

В целом, перечень ситуаций, когда необходима оценка доли в квартире, следующий:

  • Страхование.
  • Отчуждение части жилья.
  • Использование доли в уставном капитале организации.
  • Разрешение имущественных споров.
  • Передача доли под залог при получении кредита.

Важно знать, что оценка стоимости части недвижимости может быть проведена только после определения рыночной стоимости всей квартиры.

Как происходит оценка?

Произвести такую оценку доли в квартире может только квалифицированный специалист. Невозможно просто высчитать процент от общей стоимости квартиры. Процедура оценки доли намного сложнее. Это связано с тем, что стоимость доли всегда ниже, чем её процентная величина от общей площади квартиры. Кроме того, нужно учитывать множество дополнительных факторов.

Поэтому для оценки части квартиры применяют формулу РСД = (РСН х РД): К, в которой:

  • РСД – рыночная стоимость доли.
  • РСН – рыночная стоимость квартиры.
  • РД – размер доли.
  • К – понижающий коэффициент, являющийся степенью реализации имущества.

Он зависит от ряда факторов, в частности, от размера доли и количества комнат во всей квартире.

Что влияет на стоимость доли?

Прежде, чем проводить оценку доли в квартире, нужно учесть все факторы, формирующие понижающий коэффициент и стоимость доли жилья:

  • Наличие доступа в оцениваемую долю квартиры.
  • Отношение совладельцев к появлению нового жильца.
  • Количество комнат в квартире и возможность выделения отдельной комнаты в качестве доли.
  • Общее число совладельцев и жильцов (чем их меньше, тем выше цена).
  • Наличие несовершеннолетних среди владельцев.
  • Общая стоимость всей квартиры.
  • Степень его износа и проведение ремонта.
  • Тип помещения (новостройка, вторичное жильё).
  • Развитие инфраструктуры района.
  • Этажность и месторасположение дома.
  • Порядок пользования общей площадью.

Перечень факторов, которые могут повлиять на цену довольно большой. Следовательно, и процесс оценки усложняется необходимостью учета каждого из них.

Факторы увеличения цены доли

При оценке доли в квартире есть несколько наиболее важных причин увеличения её стоимости, а также стоимости всей квартиры:

  • Наличие свободного доступа к части жилья, где происходит оценка.
  • Большая площадь квартиры или количество комнат равное числу владельцев.
  • Наличие только одного совладельца, особенно если он проживает в другом месте.
  • Возможность осмотра жилья перед покупкой.
  • Хорошее состояние помещения.

Все эти обстоятельства делают проживание в данной квартире более выгодным, что, конечно же, привлекает покупателей и поднимает цену доли.

За счёт чего может снижаться стоимость доли?

Как есть факторы, повышающие, так и, наоборот, те, что снижают цену жилья. К ним относится:

  • Большое количество владельцев квартиры.
  • Невозможность выделить отдельную комнату в качестве доли.
  • Нежелание совладельцев принимать нового хозяина доли.
  • Старый дом, с отсутствием ремонта и плохим техническим состоянием коммуникаций.
  • Район, лишённый необходимой инфраструктуры.
  • Дорогая стоимость жилья.
  • Неравные доли.
  • Наличие несовершеннолетних владельцев
Читать еще:  Вступление в собственность на квартиру по ипотеке

В целом отрицательные факторы – это оборотная сторона положительных, повышающих цену.

Что такое кадастровая стоимость доли?

Помимо рыночной стоимости жилья, отражающей реальный спрос на недвижимость данного типа, есть ещё кадастровая стоимость. Она определяется на основании данных кадастрового паспорта и иной документации на объект.

Как правило, такая стоимость ниже рыночной. Следовательно, владельцу доли в квартире не выгодно продавать её по такой заниженной цене. Поэтому и необходимо провести оценку реальной стоимости доли.

Документы, необходимые для оценки

Без ряда документов оценщики не смогут определить точную стоимость имущества. Поэтому при обращении в организацию, которая будет проводить оценку, нужно подать такие документы:

  • Справку о наличии или отсутствии обременений данной недвижимости.
  • Сведения из БТИ о прописанных в квартире.
  • Копию данных Росреестра о правах собственности.
  • Паспорт владельца.
  • Кадастровый паспорт помещения.
  • Справки о перепланировке, если её делали.
  • Правоустанавливающий документ.
  • Доверенность и паспорт доверенного лица, если заказчиком оценки выступает не сам владелец.

Точный перечень документов дадут в самой организации оценки.

Как сделать оценку в интернете?

Повсеместное использование интернет технологий не обошло стороной и сферу оценки жилья. Конечно, многие бы хотели пройти процедуру оценки доли в квартире, не выходя из дома. Но на практике это невозможно, ведь нужно подать документы для оценки и заключить договор с компанией-оценщиком. Также специалистам компании может потребоваться осмотр помещений квартиры.

Однако, есть специальные сервисы, предлагающие самостоятельно посчитать стоимость доли на онлайн-калькуляторе. Такие калькуляторы учитывают объективные параметры жилья:

  • Площадь.
  • Количество комнат.
  • Этаж.
  • Планировку.
  • Наличие балкона.
  • Материал стен дома.
  • Техническое состояние квартиры.
  • Размер и планировку санузла и кухни.
  • Высоту потолков.

В разных калькуляторах могут быть использованы и иные параметры. Конечно, данный способ удобен для примерного определения стоимости, но он имеет ряд недостатков. Во-первых, не учитываются субъективные параметры. Во-вторых, оценку будет проводить сам владелец, мнение которого о состоянии квартиры может разойтись с мнением независимого оценщика. В-третьих, такая оценка не является официальным документом, на основании которого можно совершать юридические сделки с недвижимостью.

Как оценить стоимость доли в квартире для продажи

Согласно статистическим данным, более девяноста процентов квартир в нашей стране находятся в долевой собственности. Рассмотрим, как оценить стоимость доли в квартире для продажи.

Довольно часто долю в квартире выкупают другие собственники. В этом случае стоимость имущества определяется по личной договоренности, после чего заключается договор купли-продажи. Но если вы хотите продать долю в квартире третьему лицу, потребуется независимая оценка ее стоимости. Неправильным будет рассчитывать стоимость доли, разделив рыночную цену всей квартиры на количество собственников. На ценообразование в этом случае влияет множество факторов:

  • стоимость всей квартиры;
  • площадь всей квартиры;
  • количество комнат;
  • изолированность комнат;
  • количество собственников;
  • количество лиц, официально зарегистрированных по данному адресу;
  • совершеннолетие собственников;
  • размер доли;
  • месторасположение квартиры;
  • особенности района, инфраструктуры;
  • состояние квартиры;
  • порядок пользования жилищем.

Оценка доли в квартире — сложная процедура, выполнить которую могут только профессионалы с большим опытом работы в данной сфере.

Оценка доли в квартире для выкупа

Чтобы оценить долю в квартире для выкупа обычным обывателем (для проживания), необходимо выявить все показатели ликвидности объекта. Следующие факторы могут существенно снизить стоимость доли:

  • разница между площадью комнаты и размером доли;
  • невозможность определить порядок пользования;
  • наличие агрессивных собственников, препятствующих входу в квартиру;
  • форма сделки, отличающаяся от стандартного договора купли-продажи;
  • маленькая кухня;
  • плохое санитарное состояние объекта;
  • плохое техническое состояние объекта;
  • расположение квартиры на первом этаже;
  • плохая экология в районе и т.д.

Если доля в квартире будет выкупаться профессионалом, намеревающимся в дальнейшем извлечь из покупки выгоду, нужно оценить следующие факторы, снижающие стоимость объекта:

  • другие собственники квартиры не проживают в ней (договорить о продаже всего жилья будет невозможно);
  • суды, проигранные продавцом;
  • собственник доли не является первым по счету;
  • среди собственников: несовершеннолетние, пожилые люди, лица, состоящие на учете в наркологическом или психоневрологическом медицинском учреждении;
  • слишком большая или слишком малая доля;
  • возможность оспорить собственность продавца на долю (например, если собственник получил ее по наследству, и с этого момента не прошло трех лет).

Оформление сделки купли-продажи доли в квартире между родственниками

Выкуп доли в квартире у родственника имеет свои особенности, но, как и сделки с посторонними лицами регулируется нормами текущего законодательства. Между родственниками заключается договор купли-продажи, после чего регистрируется право собственности. Для продажи имущественных прав на долю в квартире, собственник должен собрать необходимые документы: правоустанавливающие бумаги, правоподтверждающие бумаги, паспорт БТИ, выписки из домовой книги. При наличии супруга, требуется его нотариально заверенное согласие на продажу объекта.

Читать еще:  Что нужно для договора дарения квартиры

Нельзя использовать для выкупа доли в квартире материнский капитал. Если покупателю не хватает денежных средств, он может обратиться в банк для получения ипотеки. Если он уже является владельцем половины квартиры и хочет выкупить оставшуюся часть, залоговым имуществом для банка будет выступать все жилье.

Стоимость доли в квартире

К расчету стоимости доли в квартире, законы математической пропорции не применимы. Основное заблуждение состоит в том что – если квартира стоит 8 000 000 рублей, то за ¼ долю в квартире можно продать за 2 000 000 руб. Подобные расчеты уместны в случае только в случае продажи квартиры целиком, но совершенно не правильны при расчете стоимости доли в квартире.

При продаже доли в квартире, нужно учитывать тот факт, что совладелец может не гореть желанием, чтобы частью его жилища завладел мистер или миссис «икс» с их «иксятами». Поэтому общепринятая формула стоимости доли в квартире– половина от стоимости, которая была бы, получена за долю в квартире, при продаже квартиры полностью.

В вышеназванном примере рыночная стоимость 1/4 доли в квартире, 8-миллионной квартиры будет равняться приблизительно 1 000 000 рублей. Конечно же, есть еще не мало факторов повышающих или понижающих стоимость доли в квартире, таких как: просмотр, количество сособственников, наличие среди них несовершеннолетних, накал страстей, возможность определения порядка пользования, возможность занять комнату и многое другое.

Доля в квартире – относительно новый сегмент на рынке недвижимости, и для многих не совсем понятный и изведанный, поэтому желающих купить долю в квартире, гораздо меньше тех, кто покупает комнаты. В настоящее время уже есть не мало агентств недвижимости, специализируются именно на долевой собственности. При правильном определении стоимости на долю в квартире, ее продажа займет не более одного месяца. Если же заняться самодеятельностью или попасть к агенту не занимающемуся данным вопросом, то продавать долю в квартире можно годами.

К сожалению среди агентств есть и не совсем чистые на руку. Распространена практика, когда называется изначально завышенная стоимость доли в квартире, лишь бы только заманить продавца доли в квартире в свой офис. Цель — заключить с клиентом агентский договор. Они прекрасно понимают что долю в квартире невозможно продать по названой цене, но это не главное.

В последствии начинается уже плотная работа с продавцом доли в квартире который уже на договоре. После череды невыполненных обещаний и постоянного прессинга со стороны агента, замученный хозяин доли готов согласиться практически на любые условия. Есть определенная формула применимая к определению стоимости доли в квартире и если кто то говорит что продаст ее гораздо дороже чем другие, знайте Вас обманывают.

Для того чтобы не попасть в такую ситуацию, следует обращать особое внимание на репутацию агентства. При возникновении приведенного выше примера, пишите свои отзывы о данном агентстве недвижимости. Как известно, она (репутация) зарабатывается долго, а теряется быстро. Именно поэтому наша компания так бережно относиться к своей репутации, которую мы зарабатываем и оправдываем на протяжение многих лет.

Если в нашей компании сказали, что мы произведем срочный выкуп доли в квартире, то мы именно это и сделаем, причем в те сроки, о которых договорились. Если мы сказали, что у нас на вашу долю в квартире есть покупатель, то он на самом деле есть и нам не нужно заключать с вами агентский договор на три месяца. Договор с вами будет заключен на срок не более одной недели, которая понадобится для подготовки и проведения сделки. В отличае от многих агентств недвижимости, мы свои слова всегда готовы подтвердить деньгами, переданными вам в качестве аванса за долю в квартире.

Не позволяйте себя обманывать. Вот список предложенных нами к продаже долей в квартирах. Мы специально указываем в примечании стоимость всей квартиры, для того, чтобы можно было понять, как высчитывается стоимость доли в квартире.

Законность и соблюдение всех норм гражданского права при продаже доли в квартире, очень важно для того чтоб не проводить последующие пару лет в судах, доказывая правомерность сделки. Обращайтесь к нам, по любым вопросам, связанным с продажей доли в квартире и мы с радостью поможем.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector