Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как заключается договор купли продажи квартиры

Особенности оформления договора купли-продажи при покупке квартиры на вторичном рынке

Купить квартиру не так просто, как кажется, в частности, по причине того, что документы при приобретении объектов жилой недвижимости следует оформлять правильно. Продавец и покупатель договорились о том, что квартиру один участник сделки продает, а другой покупает. Все детали относительно условий передачи денег оговорены, наступает время заключения ДКП (договор купли- продажи), подтверждающего переход жилой недвижимости в другие руки.

Покупателю необходимо договориться с продавцом о форме, в которой договор будет оформлен:

  • стандартный;
  • с заверением у нотариуса (при условии, что объект недвижимости принадлежит нескольким собственникам, заверение документа нотариусом является обязательным).

Почему не рекомендуется использовать шаблон договора

Самым простым и недорогим вариантом оформления сделки купли-продажи является заключение договора в письменной форме. Проблема состоит в том, что этот документ очень сложно правильно составить, а правильность оформления соглашения имеет важнейшее значение. Если продавец квартиры предпримет попытку оспорить заключение сделки, то решение суда зависит от той информации, которая указана в пунктах ДКП. Каждый ДКП составляется с учетом особенностей и характера проводимой сделки, включая порядок проведения расчетов, сроки выезда из квартиры и пр..

Использование шаблонного варианта исключено, поскольку в типовом ДКП могут быть не перечислены особенности обязанностей и прав участников конкретной сделки, поэтому в случае возникновения споров правоту ответчику бывает доказать довольно сложно. Покупатель в таких случаях рискует потерять капитал, вложенный им в приобретение квартиры. Лучший способ решения проблемы – доверить составление договора опытному риелтору или юристу.

Составление договора нотариусом

Для покупателя наиболее выгодным вариантом является составление договора нотариусом, поскольку опытный профессионал, знающий все нюансы и правила оформления ДКП, не только безошибочно его оформит, но и, если возникнет необходимость в дополнительных правках, внесет их в документ. В обязанности специалиста входит также проверка документов, входящих в пакет для заключения ДКП. Данные документы участники сделки могут собирать самостоятельно или доверить процесс юристам, но в любом случае выполняется дополнительная проверка. По желанию участников сделки зарегистрирует в Росреестре факт того, что переход прав собственности на квартиру состоялся.

В какую сумму обойдутся труды нотариуса

Сумма, в которую обойдутся услуги нотариуса, зависит от характера сделки и местоположения. При наличии нескольких собственников нотариус должен присутствовать в обязательном порядке. Размер оплаты фиксированный и сумма определяется с учетом местоположения (в столице России – 25000 руб.).

При условии, что нотариус был приглашен участниками сделки, то на сумму оплаты услуг влияет сумма кадастровой оценка квартиры. Сумма, в которую обойдутся услуги нотариуса, зависит от размера государственной пошлины. Больше информации о том, во сколько обойдутся услуги нотариуса в каждом конкретном регионе Российской Федерации, вы можете узнать на сайте ФНП.

Немаловажным преимуществом является тот факт, что регистрация ДКП, заключенных у нотариусов, занимает до 4 дней, в то время как договора, оформленные простой письменной формой, регистрируют от 10 дней и более.

Пункты, обязательные для указания при составлении ДКП

Независимо от особенностей сделки в договоре должна указываться подлинная информация:

  • о паспортных данных участников сделки;
  • технические характеристики объекта жилой недвижимости;
  • документа, подтверждающего права прежнего владельца, продающего квартиру, на недвижимость и данные регистрации;
  • о правах сторон и их обязанностях, включая ответственность;
  • продавец должен указать гарантии исполнения пунктов договора и заверить покупателя в их достоверности (заявление о юридической чистоте объекта жилой недвижимости);
  • размер финансовой суммы, которую вносит лицо, приобретающее недвижимость, в уплату;
  • перечень зарегистрированных лиц, время, когда прежние владельцы выедут из квартиры и порядок освобождения недвижимости.

Обязательным условием является указание полной финансовой суммы, которую покупатель выплачивает за квартиру. Лицо, продающее жилье, может попросить указать меньшую сумму, поскольку это позволяет ему уменьшить сумму обязательного налога. У покупателей, которые соглашаются впоследствии, в случае оспаривания сделки, возникают проблемы, так как вернуть они могут только сумму, которая прописана в договоре.

Дополнительные пункты, которые желательно указать в ДКП

В качестве превентивной меры участники сделок прописывают дополнительные условия, наличие которых обеспечивает быстрое разрешение спора в случае возникновения. В перечне условий, указанных дополнительно, могут быть:

  • уточнение формы, которой будет передана оплата – время и способ проведения финансовых расчетов;
  • точные сроки освобождения квартиры продавцом и передачи квартиры новому собственнику;
  • техническое состояние квартиры, включая количество мебели, сантехнических приборов и бытовой техники. Поскольку стоимость оборудования, оснащения может составлять более чем внушительную сумму (до 15%), каждый ценный предмет указывается отдельно в специальной, прилагаемой к ДКП. Таким образом, продавец жилой недвижимости предупреждает вероятность причинения ему ущерба;
  • действия сторон в случае претензий на объект недвижимости третьих лиц;
  • основания, на которых ДКП может быть расторгнут. Наиболее частым основанием для расторжения договора является неисполнение участниками сделки взятых на себя обязательств;
  • денежные суммы, которые должны выплатить участники сделки, если начат процесс расторжения договора (неустойка, штрафные санкции);
  • указание на лицо, оплачивающее расходы по сделке купли-продажи.

Условия подписания ДКП

Если для оформления ДКП была выбрана простая письменная форма, подписание происходит во время закладывания финансовой суммы в банковскую ячейку. При условии составления договора нотариусом ДКП подписывают в офисе нотариуса до передачи денег.

Условия вступления договора в силу

С момента подписания ДКП считается заключенным, что подразумевает необходимость сторонами сделки выполнения условий, которые прописаны в документе. Исполненным ДКП становится после того, как участниками купли-продажи был подписан акт приема-передачи объекта жилой собственности.

Договор можно считать заключенным, как только он подписан (с этого момента обе стороны обязаны выполнить все прописанные в документе условия) , а исполненным – когда подписан акт приемки-передачи квартиры.

Как оформить сделку купли-продажи квартиры самостоятельно: этапы, договор, проверка чистоты

Популярной сделкой с недвижимостью является купля-продажа. При оформлении важно юридически грамотно составить договор. Рассмотрим, как самостоятельно провести сделку, на что обратить особое внимание и не ошибиться при оформлении.

Как самостоятельно оформить сделку: пошаговый план

Процесс купли-продажи подразумевает переход собственности от одного владельца к другому. Покупка квартиры требует длительной подготовки. Чтобы найти жилплощадь юридически чистую и правильно зарегистрировать сделку, понадобится поддержка специалиста недвижимости. Не у всех есть надежный риэлтор, но если знать некоторые правила можно самостоятельно оформить документы. Подготовка к сделке содержит этапы:

  1. Определиться с ценой – исследовать рынок недвижимости, узнать стоимость квартир, найти прямого продавца.
  2. Выбор жилья – район проживания, этаж, количество комнат, наличие ремонта, характеристика дома, близость от центра города.
  3. Проверка документов – право собственности, количество прописанных, наличие обременений и задолженности.
  4. Заключение сделки – оформление предварительного договора, внесение денежного аванса, нотариальное подтверждение.
  5. Регистрация договора, передача площади по акту приемки.

В договоре указана цена продажи жилья. Обычно стороны ставят балансовую стоимость по ПИБу, она ниже рыночной. Это делают, чтобы не платить подоходный налог и госпошлину нотариусу. Но надо учитывать, что в случае расторжения договора вернуть полную сумму квартиры можно будет через суд.

Проверка собственников квартиры и продавца

Проверка собственников – важный этап сделки. Продавать может хозяин или его представитель, имеющий нотариальную доверенность. Обязательно проверить подлинность документов. Даже при ведении дел с представителем, надо встретиться с хозяином квартиры, посмотреть его паспорт. Все остальные моменты по продаже можно обсудить с доверенным лицом продавца.

Надо учесть такие моменты, что недвижимость может находиться в долевой собственности или совместной, но по документам проходить будет один человек. Сведения о продавце узнают из свидетельства регистрации недвижимости. Если квартира досталась по наследству, следует найти нотариуса, где оно было оформлено, уточнить есть ли еще наследники на имущество. В канцелярии районного суда узнают, проводились ли судебные процессы по квартире.

Перед тем как оформлять сделку необходимо проверить продавца недвижимости. Следует уточнить, будет ли собственник присутствовать на сделке. Обратить внимание на его поведение. По закону человек должен быть дееспособным гражданином. При обнаружении его неадекватности, собственность могут оспорить его родственники.

Читать еще:  Ответственность за неуплату налогов физическим лицом

Проверка документов, подтверждающих право собственности на квартиру

Любой продавец имеет: свидетельство собственности; кадастровый паспорт. Покупая недвижимость, стоит обязательно проверить:

  1. подлинность всех правоустанавливающих документов;
  2. правомочие владельца недвижимости;
  3. наличие прописанных на площади лиц;
  4. существуют ли обременения – рента, ипотека, арест;
  5. посмотреть задолженность коммунальных платежей;
  6. официальное оформление перепланировки.

Документы на жилплощадь следует смотреть только в подлиннике. Проверить подписи, штампы регистрационных служб. Свидетельство обязательно печатается на гербовом бланке. Не должно присутствовать подтирок, исправлений. Наличие помарок настораживает и указывает что это подделка. Чтобы убедиться в подлинности, необходимо запросить Росреестр и получить копию. После этого сравнить с оригиналами продавца.

Проверка квартиры на предмет наличия обременений

Если площадь сдавалась в аренду, была ипотека или наложен арест, то со сменой собственника все остается в силе. Это мешает новому хозяину полноценно владеть имуществом и есть вероятность вообще лишиться его. Управление регистрации дает справку из госреестра, где содержится информация об обременениях. Следует быть осторожным, когда один из собственников ребенок до 14 лет. От его имени выступает представитель, его полномочия следует проверить.

Обратить внимание на брак собственника, посмотреть его свидетельство. По закону, если жилплощадь куплена при официальной регистрации, требуется разрешение супруга на проведение продажи. Следует посмотреть справку об отсутствии прописанных жильцов. Но помнить, там нет данных о временно выписанных – сидящих в тюрьме, призывниках в армии. О таких людях получают сведения из домовой книги. Если эти граждане вернутся, они могут сообщить о праве на жилплощадь после ее продажи. Выписать их можно через суд, а это долгий процесс.

Составление договора

Когда документы проверены, готовится к завершению продажа, заключают предварительный договор купли-продажи квартиры. Это гарантия, что собственник не продаст площадь еще раз, а продавец не отменит сделку. Подписывая договор, покупатель вносит задаток. Это прописано в соглашении, которое может иметь произвольную форму. В тексте указывают:

  1. Ф.И.О сторон, их прописка, даты рождения, паспорта;
  2. запись что продавец передает собственность, а покупатель платит за нее;
  3. подробное описание объекта;
  4. стоимость жилья;
  5. отсутствие обременений, арестов;
  6. наличие перепланировки и ее оформление.

При составлении договора присутствуют обе стороны или их официальные представители.

Фактическая передача квартиры и составление передаточного акта

Последний этап – акт подтверждающий передачу недвижимости новому владельцу. Оформляют его после осмотра площади и проверки оплаты коммунальных платежей. Составляется в 2-х экземплярах, а если в сделке участвует банк то в 3-х. Не требуется заверять его у нотариуса, пишется он в произвольной форме. В нем содержатся:

  • дата, место, город;
  • Ф.И.О и паспорта обеих сторон;
  • сведения о состоянии жилья, наличии оборудования;
  • подписи.

Это необходимо чтобы убедиться, что с документами все в порядке, и они не вернулись на доработку. На момент сдачи квартиры, она должна полностью быть освобождена от мебели. После подписания акта продавец выполнил обязательства по договору и ответственность за жилплощадь переходит к покупателю. Передаются ключи и продавцу выдают в банке деньги, заложенные в ячейку, продажа завершена.

Расчет с продавцом квартиры

Важно грамотно провести оплату за жилье. Расчет с покупателем производится после оформления договора у юриста. Когда деньги передают до этой процедуры, продавец может не появиться для оформления продажи или совсем отказаться от сделки. Даже имея расписку о передаче денег, вернуть их можно только по суду. Поэтому следует передавать деньги после оформления у юриста. Продавец заполняет расписку собственноручно.

Безопасным считается проведение наличных через банк, он подключается к продаже и выступает гарантом. В присутствии сотрудника банка запечатывают деньги, подписывают и закладывают в ячейку. После регистрации продажи, предъявляются документы и продавцу выдают всю сумму. Сделка завершена. Если наличные передаются без банковской ячейки, следует осуществить эту процедуру при нотариусе или свидетелях. При возникновении неприятных ситуаций, они могут подтвердить передачу денег.

Получение свидетельства о государственной регистрации права собственности

Образец свидетельства о регистрации права собственности на квартиру

После оформления договора пакет документов сдается на регистрацию в МФЦ:

  1. Заявления, образец для заполнения есть на сайте Росреестра.
  2. Квитанция оплаты пошлины.
  3. Договор продажи.
  4. Акт приема-сдачи.
  5. Кадастровый паспорт.
  6. Заверенное согласие супруга.
  7. Паспорта участников.

Для регистрации могут понадобиться дополнительные справки. Это зависит от некоторых особенностей договора. Сделка закончена при получении свидетельства о государственной регистрации.

Распространенные ошибки, ответы на частые вопросы

Чтобы избежать проблем при продаже нужно брать в расчет следующие моменты:

  1. Перед оформлением у нотариуса проверить, чтобы все были выписаны с площади, потом это придется делать в принудительном порядке. Процесс может быть очень долгим.
  2. При сдаче документов на регистрацию обязательно взять расписку от продавца о получении им денег. Документ составляется в свободной форме.
  3. Следует внимательно изучить предоставляемые на подпись документы, сравнить копии и оригиналы.
  4. Если продавец не сообщил покупателю о третьих лицах, их правах на проживание в данной квартире, то покупатель может расторгнуть договор.
  5. Если квартира приобреталась по ипотеке, надо согласовать с банком возможность ее продажи и досрочного погашения суммы.

Если нет уверенности в себе и своей юридической осведомленности, лучше довериться агентству недвижимости. Там грамотно оформят договор, все документы проходят проверку на юридическую чистоту. Только выбирать агентство нужно тщательно, оно должно быть известным и с наличием лицензий на деятельность.

Что еще может быть важным при оформлении сделки купли-продажи квартиры? Консультация на видео

Что нужно знать, если нет опыта заключения договоров купли-продажи, а обращаться к юристам по каким-либо причинам невозможно? О самых важных моментах договора, которые следует принять во внимание, рассказывает Андрей Ордин.

Договор купли-продажи квартиры

ДКП квартиры – один из самых популярных видов сделок на рынке недвижимости. В них принимает участие две стороны: продавец и покупатель. Собственник недвижимости распоряжается ею по своему усмотрению, поэтому праве заключать любые гражданско-правовые сделки, не противоречащие закону.

Купле-продажи недвижимости посвящена ст. 549 ст. ГК РФ. Продавец передает имущество согласно договору, с определенными в нем характеристиками, а покупатель обязуется принять товар и оплатить его. Сделка имеет существенные и дополнительные условия. Первые обязательно включаются в пункт соглашения, без их присутствия в нем договор недействительный. Вторые условия вписываются в соглашение дополнительно, по желанию сторон.

Правовая характеристика договора:

  1. Консенсуальный: права, обязанности сторон возникают после регистрации перехода права собственности на недвижимость.
  2. Возмездный: за передачу имущества предусмотрена плата со стороны покупателя.
  3. Взаимный: соглашение подразумевает возникновение у сторон прав и обязанностей.

Существенными условиями при составлении договора купли продажи квартиры выступают:

  • предмет: в тексте соглашения необходимо указать объект недвижимости, его месторасположение, ВРИ, категорию земель, кадастровый номер;
  • цена: этот показатель обязательно указывается в договоре, а также форма оплаты, наличная или безналичная.

В тексте документа в дополнительных условиях указывается компетенция продавца и покупателя.

Особенности договора купли-продажи:

  1. Со стороны продавца могут выступать ЮЛ – государственные или унитарные предприятия, которые работают на праве хозяйственного ведения, оперативного управления. Реализовывать недвижимость без согласия собственника они не имеют право.
  2. Предмет – недвижимость. В законе указывается, что это понятие неразрывно связано с землей, то есть, те объекты, которые не могут быть перемещены без нанесения ущерба их назначению. Это участки земли, водные объекты обособленного типа, здания, сооружения, леса.
  3. Цена: оплата договора может происходить в наличной и безналичной форме.
  4. Обременения: они могут стать помехой в пользовании земельным участком или квартирой. В качестве ограничений в распоряжении объектами недвижимости выступает ипотека, арест, залог.
  5. Форма: договор заключается в письменном виде. Но не во всех случаях закон требует участия нотариуса в этом процессе.
  6. Суть договора состоит в том, что материальные ценности, принадлежащие продавцу, обмениваются на денежные средства.

Акт о намерениях

Как правильно оформить предварительный договор купли-продажи квартиры? Это соглашение выступает своеобразной гарантией заключения в будущем основного договора купли-продажи. Это организационный контракт, сторонами которого выступают продавец и покупатель, достигшие договоренности по основным аспектам будущей сделки.

Читать еще:  Где узнать кадастровую стоимость квартиры

На практике, к этому виду договора прибегают в случае, если стороны уже готовы к сотрудничеству, но не имеют возможности оформить соглашение. Например, продавец не имеет всех необходимых документов для заключения сделки, а покупатель ждет перечисления ему денег к определенному сроку.

Этот договор заключается в той же форме, что и основной. Например, закон обязывает оформить главное соглашение в письменном виде. Значит, предварительный также составляется в виде документа. Никто не запрещает обратиться к услугам нотариуса за его удостоверением. Основной договор заверять не нужно, если этого не требует закон, а на предварительном стоит печать юриста.

Содержание основного договора

Правильно составленные образцы купли-продажи квартиры включают пункты, каждый из них имеет свое содержание:

  • реквизиты:
  • вступительную часть;
  • предмет;
  • полномочия сторон;
  • доп.условия;
  • адреса сторон, банковские реквизиты.

В реквизиты соглашения входят следующие положения:

  • название;
  • дата подписания: она отражает начало действия договора, определяет момент его прекращения, равно как и тех правовых последствий, которые порождаются правоотношением;
  • место оформления: город, НП;
  • № договора: реквизит не обязателен, но на практике применяется повсеместно.

Преамбула договора – это его информационная составляющая. В этой части соглашения указывается исчерпывающая информация о сторонах соглашения:

  • название по договору: продавец, покупатель;
  • полные наименования ЮЛ, реквизиты с датой регистрации;
  • указание на заключение сделки.

Как правильно составить договор купли-продажи? Обязательно включить существенные условия в текст документа. А также прописать все реквизиты.

На что обязательно обратить внимание

Составление договора купли-продажи происходит двумя путями:

  1. Самостоятельно, путем скачивания типового шаблона со специализированных сайтов в интернете.
  2. Через юриста, в нотариальной конторе.

Первый вариант имеет преимущество в том, что он бесплатный. Но стороны, пользуясь им, должны иметь минимальные правовые знания гражданско-правового законодательства, чтобы к тексту не было претензий. Это в интересах сторон, которые желают провести законную сделку.

Второй вариант возмездный, но интересен тем, что гарантирует юридическую чистоту самой сделки. Об этом необходимо позаботиться заранее, до момента заключения соглашения. После осмотра квартиры, при условии, что покупателю все подходит, он должен проверить наличие документов на объект недвижимости у продавца. В перечень входит правоустанавливающие и правоподтверждающие бумаги, а также справки на недвижимость. Юрист проанализирует документы, а также проверит наличие обременений, количество зарегистрированных в ней жильцов, а также возможные притязания третьих лиц.

Особое внимание уделяется форме договора. Устно купля-продажа не заключается. Это противоречит правилам логики: переход права собственности от покупателя к продавцу регистрируется в Росреестре. И договор входит в состав документов, которые нужно предъявить сотрудникам этого органа. Если сделка заключается устно, по договоренности между сторонами, регистрировать нечего.

Участие нотариуса в продаже квартиры не обязательно. Существуют исключения, которые касаются состава участников, а также имущества. Стороны предпочитают обращаться в нотариальную контору. Участие специалиста в этом правоотношении гарантирует, что сделка не будет оспорена в судебном порядке. Даже при условии того, что заинтересованная сторона попытается это сделать.

Нотариус удостоверяет правосубъектность сторон будущего отношения (то есть, дее- и правоспособность), а также следит за качеством заключения договора.

СПРАВКА: во многих нотариальных конторах существует услуга по регистрации перехода права собственности в Росреестре. И обычно она исполняется быстрее по сравнению с усилиями сторон, которые предпринимаются ими самостоятельно.

Дополнительные условия

Особенность этих пунктов заключается в том, что их фиксация в договоре не обязательна. Но стороны заинтересованы в том, чтобы они были прописаны:

Договор продажи квартир включает доп.условия:

  1. Документы, на основании которых продавец распоряжается квартирой.
  2. Дата передачи недвижимости и срок ее фактического освобождения.

СПРАВКА: по ст. 56 ГК РФ имущество передается в сопровождении специального документа. Он называется передаточным актом. Передача объекта недвижимости состоит из двух действий: физическое освобождение жилой площади, передача ключей и составление акта. Кроме того, в договоре указывается срок выписки из нее жильцов.

Необходимые документы для договора купли-продажи квартиры

Документы, представленные обеими сторонами правоотношения, сопровождают сделку. Существует их стандартный перечень, а также сопутствующие бумаги:

  • основной документ (продавца и покупателя) для удостоверения их личностей;
  • выписка из ЕГРН;
  • справка о составе семьи;
  • соглашение о купле-продаже;
  • кадастровый документ;
  • передаточный акт;
  • справка о том, что по ЖКХ нет долгов у хозяина;
  • выписка с лицевого счета.

Документы сопутствующего назначения, сопровождающие договор:

  • свидетельство о появлении на свет – если в договоре принимает участие лицо до 18 лет;
  • удостоверяющие личность документы опекуна;
  • одобрение органов опеки;
  • согласие содольщиков на реализацию имущества;
  • арендный договор с банком по предмету использования ячейки;
  • соглашение о задатке или авансе;
  • справка из психоневрологического диспансера о том, что стороны здоровы и отдают себе отчет в происходящем.

Процесс передачи собственности

Описывается в дополнительных условиях. Как правильно оформить сделку купли продажи квартир? Прописать в пунктах договора порядок передачи недвижимости, дату выезда жильцов из помещения, а также составление акта передачи.

По ст. 556 ГК РФ передача имущества происходит по передаточному акту. Он ратифицируется сторонами. Обычно в договоре прописывается, что квартира будет освобождена через 5-7 дней с момента регистрации перехода права собственности. Если в договоре стороны предусмотрели, что жилье переходит до регистрационной процедуры, то МФЦ или Росреестр (в зависимости от того, куда будут обращаться люди) запросит передаточный акт.

Акт приема-передачи

С юридической точки зрения этот документ не гарантирует то, что квартира с даты его подписания принадлежит покупателю. Он фиксирует только факт передачи имущества. Подписывается сторонами, но составляется в обязательном порядке.

Составляем договор купли-продажи квартиры самостоятельно

В интернете на юридических сайтах находим типовой шаблон составления договора. Распечатываем его в трех копиях: одна – покупателю, вторая – продавцу, третья – Росреестру.

При составлении договора купли-продажи самостоятельно следует учесть корректность его заполнения. Это поможет избежать отказа в регистрации перехода права собственности на основании ничтожности документа.

Проверка личности

Личность продавца проверяется путем предоставления с его стороны документов: паспорта, а также правоподтверждающих бумаг. Закон не запрещает продажу квартиры или иной недвижимости через представителя. Но опытные риэлторы рекомендуют не связываться с этим вариантом, так как на практике за ним скрывается мошенничество. Не во всех случаях, но довольно часто.

Описание объекта и его состояние

Квартира, которая продается, должна быть подробным образом описана в договоре. И это требование обязательно в силу закона. Обычно в описание недвижимости входит ее адрес, площадь, этажность, количество комнат, кадастровый паспорт. Но стороны по желанию могут вписать и техническое состояние жилого помещения.

Договор продажи квартиры обязательно предусматривает цену недвижимости. Об этом прямо говорит ст. 555 ГК РФ. Если этого пункта нет, договор не заключен. Закон также говорит о том, что нужно вписывать полную стоимость квартиры.

Обычно оплата договора происходит через банковскую ячейку. Покупатель закладывает в нее деньги. Во время этой процедуры оформляется дополнительное соглашение. В этом документе прописано, на каких условиях необходимо забрать деньги.

Продавец приходит в банк, предъявляет паспорт, копию договора купли-продажи с печатью регистрационной палаты, который свидетельствует о переходе права собственности.

Переход права собственности и все риски

Переход права от бывшего к будущему владельцу происходит в уполномоченном органе. Это Росреестр. Основной риск – отказ госоргана в регистрации.

Регистрация ДКП

Существует несколько способов:

  1. Личное посещение Росреестра, МФЦ.
  2. Обслуживание населения на дому. Курьер приезжает на дом к заявителю. Стоимость от 500 до 1500 рублей. Услуга доступна инвалидам 1 и 2 группы, а также ветеранам.
  3. Почтовый канал.
  4. Интернет: через сайт Росреестра. Необходима регистрация в специализированной системе ЕСИА и квалифицированная подпись (электронная).

Госуслуги

Для регистрации на интернет портале необходимо завести аккаунт с указанием логина и пароля. Загрузить подтверждающие документы для того чтобы система идентифицировала личность пользователя. Там же приобрести ЭЦП: при ее отсутствии пользователю откажут в регистрации купли-продажи дистанционно.

Читать еще:  Проверить ооо по инн на сайте налоговой

Это посредник между населением и Росрестром. Документы стороны вправе принести в это учреждение. Сотрудник их проверит, выдаст расписку о принятии. А также известит о дате, когда они будут готовы.

Расторжение ДКП

Существует три группы оснований, по которым договоры купли продажи квартиры родственникам расторгаются:

  1. Договоренность, которая была достигнута между участниками сделки.
  2. Инициатива покупателя.
  3. Желание продавца.

Признание ДКП недействительным

Статья 431.1 устанавливает понятие недействительности договора. А также основания, ведущие к этому юридическому факту. Сделка признается не соответствующей закону на основании ее ничтожности, либо оспоримости (факт устанавливается по решению судебного органа).

Образцы ДКП

Бланк простого договора между физическими лицами: можно скачать здесь.

Образец ДКП по доверенности: здесь.

Образец с примером заполнения: тут.

Образец договора при использовании ипотеки: здесь.

Образец ДКП при долевой собственности: скачать здесь.

Договор купли-продажи квартиры: особенности регистрации и этапы сделки + пошаговая инструкция

Сделки по оформлению купли-продажи квартиры повседневное дело. И чтобы не пострадали интересы обладателя недвижимого имущества и будущего собственника, важно юридически правильно оформить договор купли-продажи квартиры. Наверняка многие слышали о квартирных мошенниках, их приёмах, и множестве обманутых граждан.

В этой статье мы расскажем обо всех деталях отчуждения недвижимости. Так, вы получите представление о том, как осуществляется регистрация сделки купли-продажи квартиры по новым правилам.

Кроме того, вы узнаете основные этапы и получите подробную пошаговую инструкцию, а также получите бонус – типовой образец договора купли-продажи квартиры с официального сайта Росреестра. Покупка квартиры ответственный шаг, и к нему готовятся основательно.

Сделка купли-продажи квартиры: регистрация по новым правилам

С начала этого года существенно упростилась процедура смены владельца квартиры. Так, упразднены свидетельства в части собственности относительно жилья. Вместо них покупателям выдаётся выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (сокращённо – ЕГРП), подтверждающая документально принадлежность жилой площади, конкретному лицу или лицам.

Если нужно заказать документы в отношении заранее определённой квартиры, то они будут готовы в течение пяти рабочих дней, бывает, что срок сокращается до трёх дней.

Также теперь регистрируется купля-продажи квартиры через МФЦ в любом регионе. Раньше прибегнуть к помощи МФЦ можно было только по месту расположения недвижимости. Теперь данные ограничения сняты. Это очень удобно, когда новый владелец живёт в одном городе, а собственность находится в другом.

Новшества заключаются и в том, что отныне регистрация собственности и постановка квартиры на кадастровый учёт происходит одновременно по одному пакету документов. Поэтому покупателю уже нет необходимости посещать несколько инстанций.

Сократились и сроки, в пределах которых регистрируются права. Сейчас на весь процесс отводиться максимум 10 дней. Когда материалы подаются в МФЦ, процедура займёт чуть больше времени.

Три основных этапа совершения сделки

Чтобы оформление сделки купли-продажи квартиры прошло без ошибок нужно знать основные этапы всей процедуры. Их можно обозначить в виде следующих пунктов

Первый этап. Поиск квартиры

Вариантов подобрать подходящее жилье сейчас множество. Можно ознакомиться с объявлениями по продаже недвижимости, размещенными на многочисленных Интернет-ресурсах.

Кроме того, найти для себя квартиру можно с помощью агентства недвижимости. Риелтор всегда предложит для выбора сразу несколько вариантов. Наконец, возможна и помощь знакомых, которые также могут предложить подходящий вариант.

Второй этап. Достижение соглашения по цене, торг

Вслед за тем, как подходящая квартира выбрана, приходит время для её осмотра и переговоров с хозяином. В ходе них обсуждаются все детали предстоящего соглашения. В частности, отдельное внимание уделяется продажной цене объекта.

Третий этап. Регистрация сделки

За подписанием соглашения следует узаконить переход прав от собственника к покупателю. С этой целью следует обратиться в территориальное подразделение Росреестра или в МФЦ и спустя некоторое время получить выписку относительно зарегистрированных прав на имущество.

Мы расписали основные пункты совершения сделки в отношении квартиры. Вместе с тем, всегда могут появиться отдельные детали, связанные непосредственно с конкретным объектом недвижимости. Их легко уточнить у юриста.

Документы для регистрации купли-продажи квартиры

Чтобы официально узаконить полноправное владение полученным жильём, необходимы определённые документы для договора купли-продажи квартиры. В первую очередь понадобится заявление от обеих сторон.

Дальше необходим оригинальный текст договора купли-продажи, который остаётся в Росреестре, а также акт приёма-передачи. Поэтому понадобятся три оригинальных экземпляра договора купли-продажи.

Понадобится также копии правоустанавливающих документов, на основании которых недвижимость ранее принадлежала продавцу. Это могут быть договоры: по купле – продаже, приватизации (безвозмездной передачи), дарения, а также свидетельство на наследство.

В некоторых случаях на передачу собственности потребуется согласие от третьих лиц (супруга, кредитора, залогодержателя). Обращайте внимание на эти моменты! В случае отсутствия согласия заинтересованных лиц, есть вероятность признания сделки недействительной.

Нужно будет внести госпошлину за оформление недвижимого имущества. Ее величина составляет 2 тыс. рублей. Реквизиты можно уточнить в отделении Росреестра или ближайшем МФЦ.

Наконец, понадобятся личные паспорта от сторон. Если всем процессом занимается представитель, то нужна нотариальная доверенность.

Пошаговая инструкция купли-продажи квартиры

Чтобы весь процесс по приобретению недвижимости был понятен рядовому посетителю ресурса, приведём достаточно подробный алгоритм действий, состоящий из нескольких этапов

Шаг 1. Подбор квартиры

Вначале следуют поиск и осмотр возможного будущего жилья. Обращается внимание на все недостатки в квартире. Возможно, благодаря им удастся снизить цену, предлагаемую продавцом.

Шаг 1. Проверка документов на квартиру

Перед подписанием договора следует проверить наличие и правильность всех документов на квартиру. Анализируются правоустанавливающие документы, а конкретно, срок нахождения квартиры в собственности.

Если объект находится во владении менее трёх лет, или за короткий промежуток поменялось несколько хозяев, следует более детально проверить чистоту квартиры. При таких обстоятельствах есть вероятность мошеннических схем.

Кроме того посмотрите кадастровую и техническую информацию о квартире, если есть перепланировка или переустройство, это также может привести к определённым сложностям при оформлении сделки купли-продажи квартиры.

Также перед совершением сделки проверяется наличие обременений на недвижимость (залога, ипотеки, ареста). Для этого заказывается выписка из ЕГРП, из которой будет видно существование или отсутствие претензий третьих лиц.

Шаг 3. Подготовка и заключение договора

После того, как недвижимость проверена, в сделке наступает главный момент. Стороны составляют и подписывают договор купли-продажи квартиры. Заверять его нотариально нет необходимости. Однако помощь нотариуса будет выступать дополнительной гарантией законности совершения сделки.

Помимо договора следует оформить акт приёма-передачи квартиры. Обычно он подшивается к тексту основного договора.

Шаг 4. Осуществление расчетов за приобретенную недвижимость

Покупатель может заплатить средства за приобретаемую квартиру, как во время заключения договора купли-продажи, так и после завершения регистрации прав. Форма оплаты – наличная, безналичная. Финансы переводятся на банковский счёт или карту продавца. Часто практикуется и схема расчётов с использованием банковской ячейки.

Шаг 5. Оформление перехода прав на недвижимость

Для этого подаются документы в Росреестр или МФЦ. Чтобы не ожидать в очереди можно предварительно записаться на приём в режиме онлайн. По окончании всей процедуры новому собственнику выдадут выписку из Росреестра о зарегистрированных правах.

Мы рассказали об основных стадиях, которые придётся пройти, совершая операцию по приобретению жилой недвижимости. Отдельные детали можно всегда оперативно уточнить у юриста.

Образец договора купли-продажи квартиры между физическими лицами с сайта Росреестра

Во избежание большинства сложностей для сторон мы предлагаем вам типовой бланк договора по недвижимости, который актуален на текущий год. В него стороны вправе внести свои дополнения относительно любых пунктов, важных как для нынешнего владельца, так и для будущего хозяина жилой площади.

Обращаем ваше внимание на следующее. В договоре необходимо чётко прописать характеристики квартиры: площадь, этаж, количество комнат.

Удачной вам покупки!

Договор купли продажи квартиры с Росреестра

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector