Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кто может наложить обременение на квартиру

Обременение объекта недвижимости: как проверить и узнать ограничения

Приобретение недвижимости на первичном рынке обычно не вызывает беспокойств о ее юридической чистоте. Но вторичное жилье может иметь немало неприятных сюрпризов, особенно касающиеся обременений. Поэтому проверять такие объекты нужно тщательно, чтобы избежать неблагоприятных последствий.

Что такое обременение?

Понятие обременение означает какое-либо ограничение, наложенное на недвижимое имущество в силу заключенного договора или закона. Тогда владелец ограничен в использовании или распоряжении им. Поскольку обременение касается объекта, то и все ограничения в случае продажи, задолженности и обязанности вместе с ним переходят к новому владельцу. Избежать этого можно, оговорив в договоре сделки варианты их снятия.

Виды обременений на недвижимость

Приказом Госкомзема РФ от 22.11.1999 № 84 «О введении в действие документов по ведению государственного земельного кадастра» выделены основные виды обременений недвижимых объектов:

  • право пользования (включая аренду, безвозмездное пользование, пожизненное содержание и сервитут) может быть устанавлено не менее, чем на год;
  • доверительное управление (при банкротстве, наследственных отношениях, опеке, попечительстве);
  • залог;
  • арест;
  • ограничения, налагаемые органами власти, касающиеся распоряжения, пользования недвижимостью, а также на исполнение ряда работ;
  • иные сделки, предусмотренные законодательством, обременяющие имущество.

Основаниями для установления ограничений могут быть:

  • вступившее в силу решение суда;
  • сделка с заключением договора;
  • акт местных административных или государственных органов;
  • в силу закона.

Как проверить недвижимость на обременения на сайте Росреестра

Ряд проверок поможет застраховать сделку купли-продажи. Для этого нужно:

  • проверить подлинность всех правоустанавливающих документов;
  • заказать выписку из ЕГРН, чтобы проверить недвижимость на отсутствие обременений и ограничений.

Законодательство РФ, за редким исключением, позволяет продать недвижимость с обременением и тогда дополнительные обязанности переходят к новому собственнику. Некоторые умышленно покупают, например, квартиру с обременением, поскольку цена ее значительно ниже, но тут важно знать, насколько бывает сложно обременение снять. Об этом узнаете ниже.

Получить актуальную информацию о недвижимом имуществе, в том числе и наличии или отсутствии каких-либо ограничений и обременений, всегда можно в онлайн сервисе заказав выписку из ЕГРН. В ней указывается, какого рода обременение присутствует, а также дата его возникновения.

Пошаговая инструкция:

  1. Перейдите на страницу с сервисом получения выписки.
  2. Введите в поля полный адрес интересующего объекта или его кадастровый номер. Затем нажмите на кнопку «Найти».
  3. В результате поиска загрузится полный адрес объекта и его кадастровый номер. После нажатия на кнопку «Выбрать объект», откроется полная информация об интересующем имуществе.
  4. Выберите «Выписка из ЕГРН на объект недвижимости».
  5. Далее укажите рабочую электронную почту. На нее придет готовый документ.
  6. Останется только оплатить.

Как ограничиваются права собственника недвижимости с обременением

1. Аренда. В случае аренды заключается соответствующий договор. В случае желания владельца недвижимости продать ее, он не расторгается, обязанности по договору переходят к новому хозяину на весь период действия.

Если покупается арендуемая квартира и далее сдавать ее вы не намерены, то арендаторов следует предупредить о расторжении договора заранее, не менее, чем за 3 месяца.

2. Залог. Возникает обременение на основании договора и под обязательства. Как правило, передается имущество в залог под получение определенных денежных займов. Снимается обременение после погашения долга. Переход права собственности другому лицу может быть осуществлен только с согласия залогодержателя.

Заложенное имущество с согласия залогодержателя владельцу не запрещается отчуждать, а также передавать на время в пользование. Если оно реализуется в счет погашения долга по ипотечному кредиту, то хозяин обязан освободить занимаемый недвижимый объект. При этом законом предусмотрена возможность владельца обратиться в суд и по его решению получить жилье во временное использование или отсрочить реализацию имущества. Срок устанавливается не более одного года.

3. Рента. В договоре ренты прописывается пожизненное содержание имущества и его владельца. Это может быть сделка купли-продажи, где сохраняется право предыдущего хозяина проживать на данной жилплощади пожизненно, или не только проживать, но и находиться на иждивении.

При пожизненном содержании с иждивением по договору получатель ренты передает имущество ее плательщику. Последний же берет на себя обязанность содержать указанное в договоре лицо. Любые юридические действия с такой недвижимостью требуют получения согласия получателя ренты.

Устанавливает ограничение на срок не меньше одного календарного года. Право на пользование обременяет того, кому оно предоставлено.

Подобные договора выгодны обеим сторонам. Для владельца тем, что он получает пожизненное содержание за счёт получателя, которых оплачивает и коммунальные счета, не теряя права на проживание в квартире. Для получателя ренты это соглашение выгодно по той причине, что он в конечном итоге получает квартиру. Обременение снимается после смерти владельца, который находился на иждивении и передал по договору свою недвижимость.

4.Сервитут. Право постороннего человека пользоваться имуществом, принадлежащим вам. Например, в случае проходных комнат, когда иначе, как через проходную, попасть в свою не представляется возможности.

Выделяют несколько форм:

  • Частный сервитут используется в случае пользования других людей вашей собственностью в своих интересах. Он устанавливается на основании соглашения, которое обязательно должно быть зарегистрировано в Росреестре, или судебного решения. При этом собственник может полностью распоряжаться своим жильем, но сервитут будет продолжать действовать.
  • Публичный сервитут накладывается на основании договора между физическим лицом и государством. Такая форма возможна, например, в случае расположения жилого объекта в месте планируемой организации новой дороги. Тогда владельцам квартир предлагается жилье для переселения или денежная компенсация.

5. Доверительное управление. Может быть установлено в нескольких случаях, самыми распространенными из которых являются:

  • банкротство;
  • наследные отношения;
  • опека;
  • попечение.

При этом права собственности не переходят к доверенному лицу. Но оно обязуется управлять недвижимостью в интересах самого правообладателя или иного указанного им лица. Договор о передаче имущества в доверительное управление является обременительным документом.

6. Арест недвижимости. Серьезные неприятности могут возникнуть у продавца, когда покупателю обремененного арестом жилья будет отказано в регистрации. Продавец на основании иска покупателя может быть привлечен к ответственности за мошеннические действия.

7. Ипотека. При оформлении ипотечного кредита банк, как правило, налагает обременение на объект недвижимости, под который он берется. Снимается обременение только после полного погашения долга и процентов по нему.

В течение всего срока пользования ипотекой собственник может с согласия банка, выдавшего кредит, прописывать на жилплощадь свою семью, пользоваться ею без ограничений, только не может ее отчуждать.

Банк в редких случаях может дать согласие на продажу обремененной ипотекой квартиры, но варианты погашения кредита должны быть обговорены с покупателем. Это может быть перевод кредита на нового собственника или погашение средствами покупателя от имени продавца. Любая договоренность должна быть оформлена письменно и заверена нотариусом.

Существенный риск это возможность остаться без квартиры при невозможности выполнить долговые обязательства перед кредитором.

8. Обременение в виде долгов, не выписанных людей и несовершеннолетних повлечет за собой необходимость платить коммунальные платежи с учетом всех лиц, прописанных на жилплощади. Проверить наличие или отсутствие зарегистрированных жильцов можно, получив выписку из домовой книги. Там указываются и временно отсутствующие, имеющие право по возвращению снова прописаться. Это лишенные свободы, находящиеся временно в спецучреждениях, длительных командировках и т.п.

По закону граждане, зарегистрированные в квартире, после ее продажи обязаны выписаться. Иначе новый собственник может выселить их в судебном порядке. Однако и зарегистрированные граждане могут опротестовать договор сделки и добиться признания его недействительным.

Невозможно выписать в судебном порядке несовершеннолетних детей. Дети до 18-летнего возраста признаны недееспособными и права их представляют родители (опекуны). Выписка из квартиры и ее продажа может происходить только с согласия органов опеки и попечительства и гарантией прописки детей в другом жилом помещении.

Как можно снять имеющиеся обременения?

Обременения подлежат снятию сразу после того, как причины, повлекшие их, устранены. Все действия по возникновению и снятию обременений недвижимости обязательно проходят регистрацию в органе Росреестра.

Собственник для снятия ограничений обязан обратиться в отделение Росреестра или через МФЦ с документами, подтверждающими устранение их причин. В некоторых случаях потребуется присутствие того, кто выступал инициатором наложения обременения.

Читать еще:  Как правильно провести собрание собственников многоквартирного дома

При невозможности снять ограничение в обычном порядке, можно восстановить свои права в судебном порядке, представив все доказательства. Тогда, в случае положительного решения, собственник обращается в Росреестр с судебным решением.

Если имеется решение суда о прекращении ареста, то этот факт также вносится в реестр.

Прекращается обременение по договору ипотечного кредита в следующих случаях:

  • полное погашение кредита и процентов по ним,
  • по основаниям, предусмотренным по досрочному прекращению,
  • гибели объекта недвижимости, выступавшего в качестве залога,
  • реализации объекта в счет погашения кредита.

Обрабатывается информация о снятии обременения в отделении Росреестра в трехдневный срок от даты подачи заявления. Госпошлина с этих действий не взимается.

Можно ли продать обремененную недвижимость?

Если недвижимость находится в залоге у банка, то любая сделка по ее отчуждению требует согласия от банка. Все механизмы совершения и согласования сделки обычно прописываются в договоре, где данный объект фигурирует, как предмет залога.

Обремененное пожизненным содержанием недвижимое имущество возможно продать только с согласия получателя ренты, заверенного нотариусом.

Полностью исключаются все действия по продаже объектов, на которые наложены арест или запрет любых регистрационных действий. Такие серьезные обременения делают сделку недействительной. Продать имущество становится возможным только после того, как ограничения и арест сняты.

Для покупателя существуют серьезные риски:

  1. Утрата новым собственником прав на жилую недвижимость, что может произойти в результате оспаривания его права предыдущим владельцем или третьими лицами.
  2. Признание совершенной сделки недействительной по заявлению лиц, претендующих на данное жилье.
  3. Расторжение (аннулирование) договора(когда в качестве обременения выступает пожизненная рента) при наступлении неких условий, инициатор — получатель ренты.
  4. Правообладатель имеет право истребовать жилую площадь, являющуюся жильем в залоге у банка под ипотеку, а также при публичном сервитуте.
  5. Появление непредвиденных расходов. К ним можно отнести затраты, связанные с реконструкцией помещений в памятниках архитектуры.

Видео: Квартиры с обременением: как не стать жертвой мошенников?

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Какие виды обременения квартиры существуют и как их проверить

Столкнуться с обремененной жилплощадью на рынке вторички довольно просто. Как не купить квартиру с обременением

Оглавление

  1. Ипотечное обременение
  2. Арест как форма обременения
  3. Рентное обременение
  4. Арендное обременение
  5. Скрытые обременения по квартире
  6. Как убедиться в отсутствии скрытых обременений

До покупки какой-либо квартиры обязательно требуется проверить отсутствие у нее обременений.

Обременение — это право третьего лица (физлица, юрлица или госслужбы) на пользование или владение данной недвижимостью, из-за чего права ее собственника являются ограниченными.

Владелец жилья с обременением до его устранения (снятия) не может продать такую квартиру. Поскольку некоторые собственники стараются не сообщать об обременении покупателям, последним следует знать, как проверить «не обремененность» недвижимости.

Ипотечное обременение

Квартира, приобретенная с займом ипотечных средств у банка-кредитора, остается обремененной залогом до полного погашения кредита. Чтобы купить такую недвижимость, заинтересованному покупателю требуется переоформить на себя кредит по ипотеке с последующим его постепенным погашением или договориться с банком о досрочной оплате кредита и снятия обременения.

Несмотря на очевидность обременения ипотечные квартиры продаются владельцами повсеместно и, чаще всего, проблем с ними не происходит. Однако риски есть – продавец (заемщик ипотеки) после оплаты кредита может попытаться отменить сделку. Разумеется, суд обяжет вернуть деньги покупателя, но если продавец их потратил, то постепенный возврат будет долгим.

Арест как форма обременения

С арестованной судебным решением квартирой совершение юридических действий невозможно – ни подарить, ни продать, ни завещать, ни сдать в аренду. Причинами ареста служат предметное участие жилья в судебных разбирательствах, включая тяжбы наследников и расторгающих брак супругов, либо наличие задолженности у собственника.

Решение об аресте недвижимости, как и о снятии ареста с нее принимается судом. Выяснить текущее состояние квартиры можно через ЕГРН, где сведения об аресте (если таковой есть) будут обязательно указаны.

Рентное обременение

Договор ренты ограничивает права собственника квартиры в пользу лица, взявшего на себя обязательства пожизненного содержания данного квартировладельца, как правило человека престарелого.

При согласии получателя ренты на смену рентодателя возможно переоформить договор ренты на покупателя квартиры. Однако становится собственником обремененной недвижимости, да еще и рентодателем – на такое согласятся очень немногие. Тем более, что опытные риэлторы не порекомендуют покупку обремененной рентой недвижимости, с которой неприятностей возникает предостаточно.

Арендное обременение

Означает оно, что продаваемое жилье сдано в аренду, срок которой не истек и до него выселить квартиросъемщиков невозможно. Если арендный договор оформлен на год и более, то зарегистрирован Росреестром и пометка о арендном обременении данной квартиры имеется в ЕГРН.

Владельцу квартиры для снятия обременения необходимо расторгнуть договор аренды, соблюдая условия досрочного прекращения сдачи жилья. Также собственник может договориться с покупателем о продаже недвижимости «вместе с арендаторами», т.е. перезаключить договор аренды с ними на покупателя, который продолжит сдавать эту квартиру этим же арендаторам. В этой ситуации (сохранение аренды) обременение на снимается.

Скрытые обременения по квартире

О большинстве случаев обременения квартиры сообщит выписка из ЕГРН, пусть даже продавец пытается скрыть эту информацию. Но некоторые формы законных обременений обнаружить в ЕГРН-выписке не получится, поскольку их туда не вносят. Таким обременениями могут выступать не снимаемые с прописки прошлые жильцы или применение маткапитала при покупке недвижимости продавцом, либо, к примеру, не оплата им коммунальных счетов.

Хотя возврат средств покупателю по сделке со скрытым обременением (т.е. отмена сделки), как правило, судом полностью поддерживается, на возвращение этих денег могут уйти годы и годы.

Как убедиться в отсутствии скрытых обременений

Для проверки неявных претендентов на жилплощадь необходимо истребовать от продавца дополнительные документы, а именно выписку из домовой книги, в которой указана регистрация всех жильцов по данной квартире. При обнаружении зарегистрированных лиц, о которых продавец не сообщил – требовать их добровольной выписки до оплаты договора покупки квартиры.

Выявив, что в документах по квартире у продавца имеется наследное свидетельство, покупателю следует выяснить отсутствие у жилой недвижимости особенных обременений – граждан, что вправе жить в ней по завещательному отказу.

Если покупатель замечает у продавца несовершеннолетних детей, он должен узнать, нет ли нарушений прав несовершеннолетних при продаже квартиры. Нужно истребовать у продавца справку от ПФР о состоянии счета (остатке средств) по сертификату маткапитала продавца.

Вопрос-ответ (0)

Задать вопрос

Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.

Ошибка при отправке вопроса. Попробуйте отправить еще раз.

Обременение на квартиру: что это такое и можно ли с ним покупать недвижимость

Вложение денег в недвижимость остается для россиян одним из самых привлекательных инвестиционных инструментов. Для многих это главная цель в жизни, ради которой они стараются работать все больше и больше. Поэтому совершенно оправдано, что такие люди стараются найти оптимальный вариант по фактору цена-качество. И на рынке недвижимости есть подходящие предложения. Обременение на квартиру часто позволяет сэкономить от 20 до 50 % от стоимости.

Что это такое? Каких видов бывает? Как снять обременение? И самое главное, где узнать о его наложении на квартиру, дом или землю? Вот основные вопросы, которые должны волновать любого покупателя недвижимости. Потому что незнание может привести к очень серьезным последствиям, вплоть до потери всех вложенных в покупку денег.

Обременение: определение и виды

Согласно Гражданскому кодексу (ГК) собственник имущества наделяется правами:

  • владения,
  • пользования,
  • распоряжения.

Обременение – это ограничение собственника именно в праве распоряжения имуществом. При этом оно может быть наложено на объект самим владельцем, а может быть разными государственными и коммерческими структурами.

Отсюда и выделяют основные виды обременений:

  1. Ипотека. Мы много уже писали об этом. Напомню еще раз. До тех пор, пока вы полностью не погасите долг перед банком, купленный в кредит объект недвижимости будет находиться в залоге. Это значит, что вы не сможете распоряжаться им по своему усмотрению, только с разрешения кредитора.
  2. Сервитут. Чаще всего этот термин применяется к земельному участку и означает ограниченное право пользования объектом. Например, правом проезда через соседний участок, доступа к инженерным коммуникациям или их строительства.
  3. Доверительное управление. Это может быть передача квартиры в пользование и обслуживание другому человеку после отъезда собственника за границу. При этом управляющий не имеет право на какие-либо сделки с чужой недвижимостью.
  4. Опека. Рассмотрим наиболее распространенные примеры использования этого обременения. Заключение договора ренты, по которому человек берет на себя обязательства по содержанию пожилого владельца и его недвижимости в обмен на возможность после его смерти получить квартиру в собственность и стать ее полноправным хозяином. Другой пример – это владение собственностью несовершеннолетним. В этом случае продажа возможна только с разрешения органов опеки при выполнении ряда условий.
  5. Аренда. Это обременение возникает в том случае, если собственник официально заключил долгосрочный договор аренды помещения, а потом решил его продать. Арендатор имеет полное право пользоваться объектом даже после смены собственника.
  6. Арест. Может быть наложен судом или судебными приставами. В этом случае собственник ограничен в распоряжении своей квартирой или домом до тех пор, пока не выполнит требования взыскателя. Например, не погасит кредит, не возместит причиненный вред физическому или юридическому лицу и др.
Читать еще:  Как заключается договор купли продажи квартиры

Обременение может быть наложено на аварийные объекты, которые подлежат сносу в ближайшее время. Действуют особые условия по недвижимости, представляющей культурную и историческую ценность. Вы не сможете продать их, изменить без согласования внешний облик, реконструировать, отремонтировать и т. д.

Все перечисленные обременения регистрируются в том же порядке, что и право собственности. В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) обязательно указан вид наложенного обременения.

Купить или продать квартиру, дом или участок с обременением можно. Правда, не со всеми его видами. Процедура купли/продажи потребует дополнительных действий со стороны владельца и покупателя. Но иногда стоимость объекта стоит того, чтобы потратить на оформление немного больше сил и времени.

Как я уже упоминала выше, обременение может наложить и сам собственник недвижимости. Например, когда он хочет ограничить право других лиц распоряжаться своим имуществом через мошеннические схемы. Для этого надо в Росреестр или в МФЦ предоставить документы, доказывающие необходимость такой процедуры.

Как снять обременение и купить/продать квартиру

При ответе на вопрос в заголовке придется рассмотреть по отдельности все виды ограничений на право распоряжения объектом недвижимости.

Главное правило снятия обременения – устранение причины его наложения. Это касается любого вида. А теперь пройдемся по каждому из них.

Начнем с ипотеки. После погашения ипотечного кредита вы имеете полное право на снятие обременения. Для этого законом об ипотеке предусмотрены упрощенная и стандартная процедуры. По упрощенной банк автоматически запускает процесс снятия. Вам остается лишь ждать, когда все завершится. Рекомендую проверить, внесены ли изменения в ЕГРН. Как это сделать, рассмотрим чуть позже.

По стандартной процедуре вы должны самостоятельно:

  • собрать все необходимые документы (справка о погашении кредита, кредитный договор и др.);
  • заказать у банка оригинал закладной;
  • обратиться в МФЦ или Росреестр с заявлением о снятии обременения;
  • получить выписку из ЕГРН с отметкой о снятии.

А как купить или продать квартиру, которая находится в залоге у банка? Опять же, надо сначала расплатиться с банком. Покупатель может передать продавцу деньги для погашения кредита, дождаться снятия обременения и уже потом выплатить оставшуюся сумму за квартиру. Или переоформить на себя ипотечный договор и принять обязательства по выплате долга.

Снятие сервитута возможно после исчезновения причин, которые вызвали необходимость его наложения. Например, появилась дорога в обход ранее используемого для этого участка земли. В этом случае необходимость в сервитуте отпала и можно обратиться в Росреестр для его снятия.

По доверительному управлению и аренде ограничения снимаются после окончания срока действия договора или по соглашению всех заинтересованных сторон.

Договор ренты прекращает свое действие со смертью собственника. Если же по каким-то причинам он захочет расторгнуть его досрочно, то это можно сделать после выплаты опекуну всех потраченных им средств на содержание и обслуживание квартиры и ее владельца.

Сложнее обстоят дела с несовершеннолетними детьми. Органы опеки предъявляют жесткие требования к сделкам купли-продажи принадлежащего им жилья. Вы не имеете право ухудшить жилищные условия ребенка при приобретении квартиры или дома взамен продаваемого объекта. В противном случае сделка не состоится.

Наложение ареста на жилье возможно в разных случаях. Например, при судебном разбирательстве до его завершения или по уже вынесенному решению, когда заводится исполнительное производство судебными приставами. В зависимости от того, что послужило причиной ареста, будут и варианты снятия ограничений. Иногда достаточно погасить долг по налогам или штрафам. Но продать или купить квартиру, находящуюся под арестом, нельзя.

Дома в аварийном состоянии ни при каких условиях не могут участвовать в сделках купли-продажи.

Где узнать про обременение недвижимости

Если вы не хотите стать очередной жертвой мошенников при сделке купли-продажи недвижимости, то заранее проверьте ее юридическую чистоту. Любые виды обременений регистрируются в ЕГРН. Информацию можно узнать разными способами.

Сайт Росреестра

Шаг 1. На сайте выберите раздел, как показано на скрине.

Шаг 2. Заполните любые доступные вам данные о проверяемом объекте недвижимости.

Шаг 3. Выберите интересующий объект.

Шаг 4. Зайдите в раздел “Права и ограничения”. Там должна отображаться информация о наложенных ограничениях.

Этот способ бесплатный и очень быстрый. Но есть одно большое НО. Информация показывается в усеченном варианте и, самое главное, устаревшая. Настораживает тот момент, что дата обновления на скрине 22.07.2015 года при запросе в январе 2019 года. Где гарантия, что по покупаемой квартире вы получите достоверную и свежую информацию?

Поэтому юрист и специалисты по недвижимости советуют заказывать выписку из ЕГРН. Это потребует несколько дней ожидания и оплаты госпошлины. Но в результате перед вами будет полная картина.

Выписка из ЕГРН

Ее можно заказать и получить по электронной почте или на бумажном носителе также на сайте Росреестра.

Получить выписку может любой человек и по любому объекту. В ней подробно будут расписаны все зарегистрированные обременения, актуальные на день формирования запроса.

Другие источники получения информации

Они скорее всего носят страхующий характер. Если вы сомневаетесь в добросовестности продавца, то можно воспользоваться и другими способами добычи информации:

  1. Домовая книга или справка о прописанных в квартире людях. Особое внимание стоит обратить на несовершеннолетних жильцов. А также навести справки о ранее проживавших, но временно выписанных жильцах. Например, в связи со службой в армии, отбыванием срока в колонии, учебой в другом городе и др.
  2. На сайте судебных приставов можно в онлайн режиме получить информацию, заведено ли на собственника исполнительное производство и наложен ли арест на имущество.
  3. Соседи. Очень важный источник информации, который может дать бесценные сведения. Не игнорируйте его.

Заключение

Несомненный плюс покупки квартиры или дома с обременением – это низкая цена. При грамотном подходе сделка будет оформлена так, как положено, и вы прилично сэкономите. Но риск, конечно, тоже большой. Может быть, стоит нанять профессионального юриста или риэлтора, чтобы обезопасить себя от мошенников. Как бы вы поступили в таком случае? Стали бы покупать недвижимость с прицепом?

Обременение на квартиру – что это такое

Приобретение недвижимого имущества с каким-либо обременением является неприятной ситуацией в первую очередь для покупателя. Конечно, лучше всего купить квартиру без каких-либо ограничений прав, однако не всегда удается найти добросовестных продавцов, которые не скрывают факт ограничения. Ведь продать такую квартиру практически невозможно.

К тому же без специальной проверки узнать наличие обременения невозможно.

  • Понятие обременения на квартиру ↓
  • Виды обременения ↓
  • Риски квартиры с обременением для покупателя и собственника ↓
  • Купля-продажа недвижимости с обременением ↓
  • Снятие обременения ↓
  • Как проверить квартиру на обременение ↓
  • Советы юристов ↓

Понятие обременения на квартиру

Наличие обременения на дом означает ограниченность прав законного собственника квартиры в связи с наличием на данное недвижимое имущество частичных прав пользования и владения третьих лиц. При этом права третьих лиц не теряют силу даже после смены собственника квартиры.

Читать еще:  Процесс возврата прав после лишения

Разумеется, это новые неудобства, трата времени и расходы. Поэтому лучше заранее проверить, есть ли на приобретаемом недвижимом имуществе какое-либо обременение.

Виды обременения

Пожалуй, этот пункт нужно освятить подробнее. Ведь именно от вида ограничения зависят дальнейшие действия нового собственника или решение покупателя о том, можно ли приобретать ту или иную квартиру.

Так, законодательно принято различать следующие виды обременений на недвижимое имущество, в том числе и на квартиру:

  • Ипотека. Пожалуй, самый распространенный вид ограничений на жилье. По статистическим данным более 30 % всех квартир в России находятся под таким обременением. Однако покупателям не стоит бояться «попасть» на такое недвижимое имущество. Ведь продать жилье, купленное в ипотеку практически невозможно, так как данное недвижимое имущество служит гарантом выплаты кредита банку, так что проведение операций купли-продажи или предоставления в залог такой квартиры находиться под запретом.
  • Аренда. Суть его заключается в том, что третьи лица имеют право владения и пользования недвижимым имуществом на определенный срок, в течение которого собственник не может реализовать свои права в полной мере. Такое обременение обусловлено договором и законом. По этой причине нужно ознакомиться с договором, в котором должны быть указаны все правомочия посторонних лиц в отношении квартиры.
  • Пожизненная рента. Такой вид ограничения прав собственника связан с его пожизненным содержанием третьими лицами под условием перехода права собственности к ним после смерти собственника. По этой причине продать эту квартиру, пока действует договор пожизненной ренты невозможно.
  • Арест. Это наиболее опасный вид обременения. Самое главное при этом причина наложения ареста на недвижимое имущество. Это могут быть долги, судебное решение, неуплата кредита и т.д. при этом на наличие ареста не может повлиять ни одна организация. Арест не может быть снят, пока существует причина наложения ареста.
  • Доверительное управление. Это, пожалуй, самый безобидный вариант ограничения прав собственника. Это связано с необходимостью приглядывать за недвижимым имуществом. Для этих целей часть прав на квартиру передаются третьим лицам. Доверительное управление легко отменяется, а также прекращает свое действие при смерти доверенного.

Риски квартиры с обременением для покупателя и собственника

  • Для покупателя наличие обременения на дом чревато последствиями, связанными с ограничением его прав на данную квартиру. К примеру, пока существует обременение, новый владелец не сможет продать его или использовать в определенных целях. Все это может стать причиной длительных споров и судебных разбирательств.
  • Однако не меньше проблем наличие ограничений приносит и предыдущему владельцу квартиры. При наступлении необходимости разбираться в суде, все расходы, связанные с данной беготней ложатся на плечи продавца. К тому же, если продавец после продажи переехал в другой город или страну, то никто ему дорожные расходы возмещать не будет, а судебные органы его все равно найдут.
  • Самым сложным случаем для обеих сторон является, когда обладателем ограничивающих прав является несовершеннолетний. Он не имеет права самостоятельно участвовать в правоотношениях, а опекун или попечитель, также родители могут быть против всяких претензий в сторону своего подопечного. В таких ситуациях споры всегда разрешаются в пользу несовершеннолетнего.
  • К тому же, продажа обремененного жилья может послужить поводом к возбуждению уголовного дела, если продавец намеренно скрыл факт обременения, или использовал подложные документы при продаже квартиры, приобретенной в ипотеку. Это квалифицируется как мошенничество.

Поэтому продавцу лучше не рисковать и устранять все обременения перед продажей квартиры, а покупателю лучше проверить наличие ограничений прав нынешнего собственника у нотариуса, кадастрового органа, а также в реестре заложенного имущества.

Купля-продажа недвижимости с обременением

Выполнение данной задачи становится возможным только после снятия всех ограничений. Некоторые из этих ограничений устраняются быстро, а другие занимают довольно много времени.

В большинстве подобных случаев обе стороны действуют сообща, и покупатель помогает продавцу избавиться от обременений на квартиру:

  • Так, если нужно снять ограничение, связанное с арендой жилья, то необходимо заранее предупредить нынешних жильцов, если удастся договориться с новым владельцем о дальнейшей аренде, а если нет, то в установленном договором порядке расторгнуть договор. Обычно в договорах аренды вписывается пункт, в соответствии с которым, арендодатель имеет право разорвать соглашение, предупредив об этом жильцов не менее чем за 3 месяца. Это очень долгий срок, поэтому лучше договориться с жильцами полюбовно.
  • Намного сложнее продать квартиру, когда на нее наложен арест. Для этого нужно устранить причину ареста. Погасить долг, обратиться в государственные органы и договорится с ними об уплате долгов в счет продажи и т.д.
  • Ипотека– случай, когда единственный способ продать дом является полная оплата кредита. В таком случае можно договориться с покупателем и решить вопрос с оплатой за счет будущего владельца, однако не все решаются на такой шаг. Можно также попробовать договориться с банком. При этом будет составляться трехсторонний договор. В некоторых банках можно заменить должника в ипотеке. При этом должником становиться новый владелец.

Здесь действует правило свободы договора. Не стоит верить нотариусу, который скажет, что такое невозможно. Гражданский Кодекс РФ полностью поддерживает это правило.

Снятие обременения

Вопросами снятия обременения занимается Регистрационная палата РФ. При обращении в этот орган, нужно предоставить следующие документы:

  • заявление о снятии обременения;
  • документ, подтверждающий право собственности на жилье;
  • платежные документы, подтверждающие погашение всех долгов, полную оплату ипотеки;
  • документ, подтверждающий заложение имущества.

При этом, за услугу государственного органа необходимо заплатить пошлину. При достоверности всех предоставленных документов, документ о снятии ограничения граждане получают через месяц. Это без учета срока, в течение которого они простояли в очереди.

Ускорить получение необходимого документа помогут посредники и риэлторские организации. Они уполномочены подавать заявки вне очереди и получают документ также первыми. Разумеется, их услуги стоят денег, но тут уже каждый сам решает, что ему дороже: время или деньги.

При регистрации прав нового владельца необходимо, предоставить следующие документы:

  • договор купли-продажи;
  • акт о передаче имущества;
  • документ, подтверждающий право собственности предыдущего владельца;
  • заявление сторон;
  • подтверждение перечня лиц, прописанных в квартире из домовой книги;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • удостоверения личности заявителей.

Если все же удалось договориться со всеми сторонами в вопросе продажи квартиры с обременением, то перечень документов, необходимых при регистрации немного расшириться:

  • при ипотеке, документ, подтверждающий согласие держателя залога;
  • при аресте, решение суда или пристава о снятии ареста;
  • согласие супруга;
  • при наличии договора пожизненной ренты – нотариально подтвержденное согласие получателя ренты.

Как проверить квартиру на обременение

Для того, чтобы узнать, есть на той или иной квартире какие-либо ограничения нужно обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Там содержится вся информация о недвижимом имуществе, находящемся на территории России.

Однако, бывают случаи, когда обременение еще не зарегистрировано в данном органе. А продажа уже состоялась. Нужно учитывать, что в такой ситуации судебные тяжбы неизбежны.

Получение такой информации обезопасит от множества проблем, а также поможет решиться на шаг покупки с учетом всех недостатков и ограничений.

Советы юристов

Что могут посоветовать юристы в такой ситуации:

  • Конечно же, срочно обратиться в ЕГРП, пока еще сделка не совершена.
  • Также, если уже успели приобрести квартиру с ограничениями, опытный юрист сможет через суд устранить ограничения, ну или подскажет как это сделать.
  • С правовой точки зрения наличие ограничения вопрос решаемый, однако, главная загвоздка заключается в трате времени. Чтобы не потерять много времени лучше обратиться к риэлторам. У них определенные преимущества во взаимоотношениях с государственными органами, по сравнению с обычными гражданами.
  • Продавцам же рекомендуется поговорить со всеми третьими лицами, имеющими какие-либо права на дом и постараться договориться с ними о продаже жилья.
  • Самое главное – это договор. При помощи договора можно решить практически все проблемы, связанные с обременениями при продаже квартиры. Это невозможно, разве что, если продавец является мошенником.
голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector